景区门票价格上涨的市场现象揭示了我国很多旅游景区以门票收益为主的盈利模式。在新的旅游市场环境下，旅游景区如何优化选择盈利模式以获得最大化、可持续的盈利能力?
一、旅游市场需求的变化
随着我国经济持续快速增长、人民生活水平大幅提高、多元化休假制度日渐成熟以及旅游者消费观念的不断提升，我国旅游市场正经历着结构性升级的过程：传统的观光旅游逐渐丧失其市场垄断地位，代表现代旅游新价值取向的休闲度假旅游成为长假旅游市场新的热点。旅游市场需求也发生了诸多变化，给我国旅游景区发展带来了机遇和挑战。
1、旅游消费群体变化
(1)大众化，旅游已经被一般工薪阶层所接受而成为一种大众化消费形式；(2)家庭化，旅游者追求家庭式的温馨氛围，以家庭为单位的散客出游已经成为我国旅游市场特征之一；(3)中档化，当前我国的经济水平决定了国内旅游市场仍然是中等消费水平的旅游者占主流，而高端消费市场仍然只占小部分。在这种情况下，旅游景区一味地拉高门票价格，导致旅游者的总成本支出增加，从而必然会抑制部分中低层次消费水平的市场需求.
2、旅游消费功能变化
旅游者在休闲旅游过程中追求的是一种综合性价值诉求，即获得开阔视野、增长知识、恢复身心、自我发展等多种体验。休闲旅游者综合性价值诉求的特点就决定了景区旅游产品的功能
也应具备休闲娱乐、身心健康以及自我发展等多种功能。(1)精神需求。旅游者已经不满是于单一的、模式化的景点以及活动项目，希望景区创造一种“情景舞台”，满足其轻松、浪漫、惬意、新奇等独特性、个性化的高层次精神需求。(2)知识需求。旅游者更加注重在旅游过程中促进个人知识、能方的发展与完善。(3)参与需求。“景观观赏型——表演欣赏型——项目参与型”代表了景区旅游项目的发展趋势。旅游者希望在亲身参与旅游景区活动项目的过程中，可以开展更广泛的交际活动以及锻炼自身各方面的能力。
3、旅游消费结构变化
休闲度假旅游市场与观光旅游市场的消费结构完全不同。观光型旅游者的消费结构是花在景区门票、住宿、餐饮、交通费用等基本旅游消费支出占总支出的绝大部分，而在娱乐、购物等非基本旅游消费支出所占比重较小。因为基本旅游消费具有弹性小的特征，即这部分消费支出是刚性的，维持在一个稳定的范围内，不会有较大波动；非基本旅游消费则具有很大的弹性，旅游者在这部分的消费支出则有很大的变动幅度。观光型旅游市场的“高基本旅游消费、低非基本旅游消费”的消费结构导致了游客停留时间短，旅游消费支出潜力小，最终会影响旅游景区综合经济效益的深层次挖掘。
休闲旅游者综合性价值诉求的特点就决定其消费结构的变化：注重旅游购物、娱乐休闲等非基本旅游消费产品的质量，愿
意在这部分旅游产品花费更多的钱以获得独特的休闲度假体验，而对于住宿、餐饮、观光、交通等支出所占比重则较小。因此，“低基本旅游消费。高非基本旅游消费”的消费结构就决定了旅游景区走传统的那种“靠门票吃饭”的传统盈利模式已经不能适应休闲旅游市场的发展形势。旅游景区要想获得更大的综合经济收益，只有走多元化发展道路，必须在旅游购物、娱乐休闲等非基本旅游消费产品方面大做文章。
二、景区盈利模式选择
在新的市场形势下，旅游景区如何选择最佳的盈利模式以获得最大化、可持续盈利能力?笔者认为，全方位拓展景区产业价值链的盈利模式是最佳选择。景区产业价值链包括三层含义：景区产业价值链的核心是门票、游乐项目；价值链的横向延伸是在旅游景区通过向旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利；价值链的纵向延伸是旅游景区相关联业务拓展，例如节庆、会展、招商、影视、广告、房地产等而达到盈利目的。而全方位拓展景区产业价值链的盈利模式指旅游景区在经营核心业务的基础上，重点拓展产业链的宽度、延伸产业链的深度，以满足目标顾客的需要并实现景区最大化、可持续盈利能力的盈利模式。
1、拓宽景区产业价值链
在旅游景区的景点、娱乐项目等核心业务吸引旅游者来到景区的基础上，深度开发相关旅游衍生行业(包括“食、住、购、
娱”等)，丰富旅游产品、服务的类型，提高景区旅游产品与服务档次，增加景区的综合收益。针对旅游市场需求变化的特点，旅游景区在产品设计时应突出特色性、体验性、文化性。在特色性方面，旅游景区应突出自己与众不同的特色，充分利用当地旅游资源的地域优势，按照先环境后产品的思维方式，将当地独特的自然资源、人文环境融入到景区旅游产品开发中去，以塑造独一无二的休闲体验。在体验性方面，景区应结合自身资源优势开发游客参与性主题娱乐项目，既给顾客以全新的亲身体验经历，又为其提供了交流的平台，满足顾客的交际需求。在文化性方面，景区应注重旅游景点以及活动项目的文化内涵，以文化提升景区产品的附加值，满足旅游者心理需求和精神需求。景区经营者在设计旅游景点、活动项目时应围绕着文化这根主题轴线展开，在景区环境、建筑、旅游服务设施(旅游景区、饭店、餐厅、旅游娱乐场所、购物商店等)、服务项目、旅游产品等方面都要托出文化的氛围，从而给旅游者留下独特的文化体验。
2、延伸景区产业价值链
利用资源优势将景区业务向关联行业发展，例如旅行社、旅游交通、饭店业、房地产、广告、会展、影视、文化等行业整合在景区业务中，通过对景区资源的优化配置，合理调节各环节之间的利益关系，降低生产成本，提高生产效率，从而提高景区盈利能力。旅游景区在延伸产业价值链，开展多元业务经营时，应注意处理景区业务与关联业务的关系。
首先，在选择拓展的业务领域时应结合景区的资源优势，例如区位优势、市场优势、品牌优势、管理优势、人才优势等，新拓展业务借助景区资源优势可以提高其市场成功的概率。其次，在处理景区业务与关联业务地位关系时应注意“主次分明”，即始终要将景区业务作为最根本、最主要的业务，景区的资源只有首先在保障景区发展需求的基础上才能考虑将闲置资源用于发展关联业务。如果景区没有闲置资源或者关联业务需要占用景区经营资源时，景区最明智的做法就是守住本业。
旅游业，尽人皆知，似乎不需要下定义，但是，笔者还是查找了一下旅游业的定义，学者的解释是这样的：旅游业是以旅游资源为凭借，以旅游设施为条件，通过旅游服务，满足旅游需求，争取经济、社会、环境、文化等多方面效益的综合性经济产业。这一定义概括了旅游业的基本特点——旅游业是服务业，具有综合性和经济性两个特征等，这些都是对旅游业基本性质的描述。
但是，本文探讨的话题是盈利模式，以上的概括不足以说明旅游业的特点与盈利模式之间的关系，就笔者对旅游业的研究分析，认为旅游业不同于其他服务业的特殊之处，决定了旅游企业的盈利模式选择之路。
一、旅游业的特点
(一)多要素构成产业链
熟悉旅游业的人士都知道，“吃、住、行、游、购、娱”是旅游业的六要素。游客旅游的过程，就是动态消费的过程，消费体现在以上六个环节。同时，根据游客的转移过程，还可以将旅游系统分为客源地系统、连接系统和目的地系统。一般来说，游客在目的地系统消费的比例最大。
那么，可能会有人问了，很多游客都去吃全聚德烤鸭，但是，没人说全聚德是旅游企业呀，哪个环节的企业算是真正的旅游企业呢?
消费大众所理解的旅游企业，是狭义的旅游企业，主要是指具有景区景点的企业、旅行社和旅游汽车公司。而在我国旅游收入的统计口径中，还将航空、铁路、宾馆的收入包括在内。
同时，有相当一部分企业，尤其是集团企业，往往不是拥有某个环节的业务，而是拥有多环节业务，这样的企业基本上都会归类为旅游企业。
于是，一个集团公司是拥有所有环节的业务还是拥有部分，是全部大力发展还是有所侧重就成为旅游类集团公司面临的战
略课题。
我国的多数旅游企业都是做旅游产业链的一个或几个环节，只有像首旅集团这样的少数企业是全要素同时大力发展的。
(二)资源依赖性高
决定一个地区旅游产业地位的最关键因素是旅游目的地的
旅游吸引物，游客去不去该地区旅游，主要看旅游吸引物是不是有足够的吸引力，毕竟，现阶段，各种旅游类型中观光游的比例仍然高达92%。
旅游吸引物主要是指景区景点或者会展等。所以说，在“吃、住、行、游、购、娱”六要素中，“游”的分量是最重的，其他的环节都是“游”的衍生品。
拥有优质的景区资源，尤其是独一无二的优质资源，根本不用为游客发愁，更不用担心盈利的问题，黄山旅游、桂林旅游就是典型的案例。
(三)行业利润率低
旅游业是个微利的产业，其中，旅行社的利润最薄，黄金景区的利润率最高，购物环节利润偏高，旅游交通、酒店的利润率均不高。
所以，要做单一环节，就只能做利润率高的;只有利润率低的单环节业务的企业，必须向高利润环节渗透，或者进入非旅游的高利润业务。这是企业经营的基本法则。
中青旅向房地产、IT行业进军，港中旅向钢铁、贸易领域渗透的根本原因就是因为行业利润低。
(四)溢出效应明显
虽然旅游业本身的利润薄，但是，旅游的溢出效应明显。所谓的溢出效应是指事物一个方面的发展带动了该事物其它方面
的发展。拿上海迪士尼为例。上海迪士尼是全球第6个、中国第2个迪士尼乐园，随着近期上海迪士尼项目正式获批，一个建设周期可能超过十年的巨无霸将横空出世。一份来自政府部门的研究报告显示，以每年3000万游客数量计算，迪士尼全年的门票销售近60亿元。按照以往的迪士尼产业链效应，1元钱的门票将拉动8元钱的消费，也就是说，仅仅计算吃、住、行、游、购、娱等最基本的游客消费，迪士尼每年带来的服务业产值将达到4 80亿元。由此，上海旅游、酒店、餐饮、观光、交通等产业将直接受益。
在中国也有像迪士尼一样的主题公园，虽然在娱乐方面没有像迪士尼那样做到极致，但在盈利模式上，中国企业显然更具商业智慧，更有中国特色，代表企业就是华侨城和宋城。
二、我国旅游企业的盈利模式
在不赚钱的行业中，做一个赚钱的企业，是需要智慧的。
近年来，商业模式满天飞，美国著名投资商罗伯森说，商业模式就是一块钱在你的公司里转了一圈，最后变成了一块一，这增加的部分就是商业模式所带来的增值部分。笔者更愿意将这种模式称之为“盈利模式”，说白了，商业模式就是一个企业赚钱的方式，内核就是“盈利模式”。
当然，提到商业模式，人们更多地是强调创新，但笔者所说的“盈利模式”更强调盈利模式的成功性。走过来的成功路，即使不是创新，也具有总结价值，也值得世人喝彩。
我国旅游企业的盈利模式不尽相同，但不乏成功者，可谓“殊途同归”。这不由得使我们得出这样的结论：靠山吃山，靠水吃水;没山没水，靠模式也能有自己的一片天地。
(一)“靠天吃饭”型
石林、黄山这些资源是独一无二、得天独厚的，拥有这样资源的企业，日子当然很好过。以黄山旅游(上市公司)为例，过去几年的收入中，景点收入一直占60%左右的份额，而且景点门票以及配套的索道的毛利率最高。
当然，旅游景区并不限于自然风光，还包括名胜古迹、活动遗址、主题公园等其他类型。
不是所有的景区都能“靠天吃饭”的，自然风光和名胜古迹这两类景区还可以，但是，活动遗址和主题公园就没有这么轻松了，因为是人工建造的产物，吸引力主要体现在活动期间或者初建阶段，随着活动的结束或时间的推移，关注度会逐渐下降，需要企业不断创新以提高热度。
“靠天吃饭”是可遇不可求的事情，这类的新企业已经不多见了，因为全国待开发的优质旅游资源已经所剩无几。
(二)“遍地开花”型
所谓“遍地开花”就是旅游产业链的各环节均力争做到最好，处处放光彩。这听起来似乎很难，但是，首旅集团走的就是这种模式，而且目前的效果还不错。
首旅集团成立于1998年，目前，已经发展成为全国第一家省级国有独资综合型旅游企业，在国家统计局发布的《2007年
中国大企业集团》名录中，排名第188位，位居全国旅游服务企业的前列，拥有总资产285.5亿，实现营业收入222亿元，利润总额12.57亿元。
首旅集团不仅拥有六大环节的业务，而且每个业务都有很好的品牌和宏大的发展目标。
2008年，首旅集团制定了第三个五年发展规划。经济发展目标是：经过五年的发展，资产总额将达到500亿元，营业收入达到400亿元，利润总额实现35亿-40亿元，净资产收益率达到9%-11%。到2017年，在2013年的基础上，力争实现资产规模、营业收入、利润总额再翻一番的发展目标。首旅集团要通过战略重组和内部整合迅速实现规模化和专业化，将来要形成一个板块一个上市公司，相互渗透、互相支撑的互动格局。
首旅集团之所以能够“遍地开花”，是因为有雄厚的资金实力、有力的政府支持以及地处首都的区位优势，这种模式很难复制和模仿。
(三)“模式创新”型
旅游业传统的中介机构是旅行社。旅行社之所以能生存是因为信息不对称，它能够为游客提供目的地信息，机票、酒店预订服务等等，但是，随着当今世界的资讯越来越发达，游客可以从各种渠道获得大量的信息，传统的中介服务方式越来越被边缘化，异军突起的是网络中介机构，如旅游网站、旅游服务公司等，携程网是其中的佼佼者，为商界、学界所广泛关注。
从1999年携程旅行网开通，到2003年纳斯达克上市，到2007年单月机票销售突破100万张，十年时间，携程网创造了一个互联网的商业神话。当然，这主要得益于市场规模，每年全国机票市场规模达上千亿，加上酒店市场，总共2000亿。做到10%的份额就有200亿，按平均7%的佣金(酒店佣金比较高至少在10%以上，机票在3%-7%之间)算也有14亿。这种规模养活一个上市公司肯定没问题。
其实，携程的商业模式很简单，它一方面发展庞大的会员卡用户“圈地”，另一方面借助这个庞大的用户群向酒店、航空公司等获取更低的折扣，赚取佣金，反过来又用低折扣吸引更多的用户群，形成一个良性循环。据携程2007年报披露，每个订单客人只要入住一晚，携程就会平均收取佣金66元。更有知情人士透露，携程收取经济型酒店的佣金比例为20%~25%。这意味着，一间200元/天的客房，携程每晚就可提取50元的佣金。
携程网的利润来源主要是四块：
1、酒店预订代理费：基本上是从目的地酒店的盈利折扣返还中获取的;
2、机票预订代理费：从顾客的订票费中获取的，等于顾客订票费与航空公司出票价格的差价;
3、自助游中的酒店、机票预订代理费以及保险代理费：收入途径也是采用盈利折扣返还和差价两种方式;
4、在线广告。
作为中国第一批在线旅游提供商，靠着这种简单的模式，携程迅速成为行业老大，据易观国际对2008年中国网络旅游市场的调研报告显示，携程的市场占有率高达57%，稳居绝对优势地位。
近年来，携程模式受到了很多挑战，在酒店的盈利折扣中用户完全可以和酒店通过携程网取得联系后双方再直接交易。航空公司也在开通自己的网上订票业务，避免损失中介所分得的那一部分利润。基于这些原因，携程网开始利用它所掌握的旅游资源提供更多具备更高附加值的服务，比如它的自助度假业务就将机票和酒店业务整合在一起获得了更高的利润。从它的发展方向来看，互联网对它而言只是一个信息和资金的流通平台，更多的利润还是来自于线下。
(四)“醉翁之意不在酒”型
华侨城和宋城之所以通过“旅游+地产”的模式赚得盆满钵满，就是利用了旅游业的溢出效应，将房地产的利润装入自己的
口袋，从而走出了一条成功的发展之路。通俗一点，做主题公园可以不赚钱，只要能够带来人流和升值效果就行(事实上，中国7 0%的主题公园都不赚钱)，公司意在房地产。
1、华侨城
华侨城旅游业务的发展始于主题公园的建设，至今，华侨城已经拥有全国规模最大、运营最成功的主题公园，包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷等，并以此形成了一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。1999年以来，华侨城先后被评为全国文明风景旅游区、首批国家5A级旅游景区。截止2008年底，华侨城所属旅游景区累计接待游客已达1.32亿人次，成为中国旅游业第一品牌。
华侨城的盈利模式在业界被称之为“旅游+地产”模式，即公司首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。
在经典模式拓展空间日益狭窄的情况下，华侨城也开始在模式细节上进行创新，其核心就是在不依靠主题公园的前提下，通过营造环境、综合开发等手段，提升地段价值。新旅游地产的三种模式将在华侨城今后的扩张中发挥重要的作用，为华侨城带来新的资源。
2、宋城
无独有偶，宋城集团走的也是“旅游+地产”的模式。
宋城集团是中国最大的民营旅游投资集团，旅游休闲业是宋城集团的主业。目前，宋城集团构建了浙江旅游休闲业的主流产品“山、海、湖、城”和“西湖观光，宋城怀古，休博园杭州乐园度假游”的杭州主流旅游线路。
休闲房产开发是宋城集团重要的一翼。多年来宋城集团运用自身优势形成了一揽子解决城市休闲旅游和文化娱乐配套功能开发的全新模式，特别是2006杭州世界休闲博览会的主会场休博园，融合了目前世界先进的大型商务休憩社区(RBD)的开发设计理念，全力打造一个集“休闲王国、游乐世界、购物天堂、创意天地、会展中心、人居乐园”为一体的杭州首个RBD休闲商务中心，这六大板块各具特色，各板块相互补充，日益完善，业态日趋成熟。
(五)“辅业反哺主业”型
如前文所述，旅行社业务的利润非常薄，所以，老牌的旅行社企业，要想生存下去，必须向高利润业务渗透。
1、中青旅
中青旅最初的业务是旅行社，但是，后来实行多元化战略，业务涵盖旅行社(入境游、国内游、出境游)、会展服务、乌镇旅游、酒店、科技业务、福利彩票销售、房地产销售、物业出租等八个领域。
公司对所从事的业务定位为：旅行社是主业;乌镇旅游和中青旅山水酒店为旅游战略投资业务;电脑福利彩票业务和高科技代理业务、房地产销售业务及中青旅大厦的出租业务为公司的策略性投资业务。
2008年，作为主业的旅行社业务(下图中的旅游服务业)占中青旅主营业务收入比重57%，而其利润贡献仅为2%;而作为策略性投资业务的房地产则贡献利润的37%，作为战略投资业务的景区贡献利润的26%，形成了“辅业反哺主业”的情形。
2、港中旅
港中旅与中青旅的发展历程颇为相似，也是以旅行社起家后发展多元化业务的企业。从1928年开始的近80年的岁月中，港中旅由初创时的一间业务单一的小型旅行社发展成为目前国资委直管的53家特大型骨干企业之一，形成了以旅游、实业投资(钢铁)、房地产开发、物流贸易为核心业务的多元化发展的知名综合性企业集团。
旗下的“唐山国丰钢铁公司”是中国最大的热轧带钢生产商，并为华北地区最大的钢材制造商之一;
早期即已涉足房地产开发项目，并在上海、深圳等地享有盛名，深圳开发的“港中旅国际公馆”被建设部评为AAA项目;
物流及贸易是港中旅集团的传统项目，作为香港与内地之间铁路运输的主要代理商，港中旅集团建立了香港、内地及世界各
地海、陆、空货运服务网络，并在历年来的行业评比中，均名列前茅;
控股的陕西渭河发电厂是西北地区最大的热电厂。
港中旅的实业投资(钢铁)、房地产开发、物流贸易是其利润的重要来源。
小结：
通过上述的分析，我们可以看出，盈利模式并不复杂，也不会成为难以企及的商业秘密，但是，盈利模式能否被模仿，在于是否具备关键成功要素：
先动优势：率先尝试新模式，往往能够占据优势资源并形成品牌积累，后进入者很难跟进
进入壁垒：具有资金或技术壁垒，被模仿的可能性大大降低要素多样化：模式的支撑要素是多样化的，缺一不可。
房地产与旅游业的盈利模式探讨-----------------------作者：
-----------------------日期：
房地产与旅游业的盈利模式 一、旅游城市经营与旅游房地产开发 二、旅游小镇——近期旅游房地产的主流方向 三、商业休闲步行街区开发 四、水休闲旅游房地产开发 五、山野旅游房地产的开发 六、田园旅游房地产的开发 旅游城市经营与旅游房地产开发 政府使用多种手段进行旅游城市经营，这是旅游目的地运营的一种重要手段，其市场运作的关键，是旅游房地产开发。其中，特色商业休闲街区等旅游商业房地产的开发，具有凝聚人气和提升地价的带动作用；而旅游度假房地产的开发，可以有效地推动旅游目的地品牌营销。 一、城市经营及其手段 城市经营，就是地方政府以城市土地为基础，采取直接或间接手段，改变城市投资环境和生活条件，吸引社会资金投资开发城市。 我国地方政府的城市经营模式，主要的推动手段大体上分为4方面：
1、财政手段运用 财政来源于税费收入、政府借贷、上级专项资金和一般转移支付。改革开放以来，地方政府运用财政资金开展经济建设的条件发生了变化，拥有了多种促进经济的财政手段：一是减免税费，包括后来的财政补偿(贴)；二是直接投资——形成投资环境与条件；三是资金扶持——给予一定的无偿或有偿支持；四是剥离消化负债与人员——为企业减负。 一般的财政手段，表现为地方政府制定的招商引资优惠政策上。 2、公共工程建设 公共工程是对区域整体发展有益，而又无法实现直接盈利的建设项目。公共工程对于区域经济中的收益个体，完全是不平衡的，这就为一部分企业创造了巨大的商机。 道路建设是最大的公共工程投资项目。特别是非收费性的城市公路，对于土地价值的提升，具备了特别重要的作用。城市公共配套设施包括供水、供气、供热、排污、医院、学校、商业等，是社区发展的核心要素。政府在城市扩展中的规划及配套工程的建设速度，直接影响房地产商的投资收益率及回收时间。 3、土地运营 土地一级市场利润丰厚，公共工程带动效应显著，形成了良性滚动结构，增长空间大。因此，新区开发、旧城改造等都形成了巨大的商业机会。 4、国有资产运营 国有存量资产是政府可以运营的一重要的牌。随着国退民进战略的实施，国资退出竞争性领域，为政府运营经济提供了政策空间。
旅游地产借景开发的五种模式 旅游地产已成为资本市场的宠儿，过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象，而房地产泡沫也已开始波及旅游地产，旅游地产在国内还未成型即已出现误区。 总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为，目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏，因为对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 笔者在研究中归纳出旅游地产借（造）景开发的以下五种模式： 一、自然资源型借景开发 自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源，一般而言，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心位置较远，基础设施也不完善。为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值，开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入，而在景观打造上的投入却并不高。此外，自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时更要限制过度开发，以保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。 滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目，目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。 滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，目前在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。 内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。
旅游景区的七种商业模式 1、门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观资源费用。这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于资源的品位。这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。当然，如何抓住卖点进行营销也很重要。张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。 2、旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，完全依赖门票经济难以获得可持续发展。比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。 3、产业联动商业模式这种模式就是以旅游平台，利用旅游这个平台资源开发相关的产业，从而获得比较多的收益。比较典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。 4、旅游地产商业模式 这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。 5、旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。 6、产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发一定程度后，通过引进战略投资者获得收益进行推出。这种模式在广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100多万元，如果运作得当，那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。 7、混合商业模式混合商业模式适合一些非常大型的景区，从前期的资金募集到退出采用多种运作模式，就是前6种商业模式的综合运用。 景区如何寻找商业模式 1、精细分析资源商业模式不能凭空而造，需要精细分析资源。资源包括景区的资源和投资商自身的资源。一般说来，如果资源本身品味很高，简单建设可以吸引客人，这样的资源比较适合采用的门票经济的模式。而资源一般，但距离都市较近，适合开发度假地产和酒店。如果投资商在资本市场上有人脉，适合包装上市。如果投资商的思维适合打游击，一开始可采用建设、经营和退出的模式，先投资再退出。 2、精确把握市场需求旅游项目往往具有羊群效应，一个新的旅游项目的推出，如果能适应某个消费群，往往会形成一个热点。所以精确把握客源市场的消费需求，将消费需求与
“农业+文化+旅游+康养+地产”跨界融合，2018资本乐投新模式！ 现今随着旅游和地产两大行业的不断发展，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向，结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显，也是未来多产业融合发展的大趋势。 休闲农业地产是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。 休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下几种： 农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借
旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。 农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与 精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。 古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保 留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。 景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，另一种是与景区融合进行地产开发的项目。 随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文
景区门票价格上涨的市场现象揭示了我国很多旅游景区以门票收益为主的盈利模式。在新的旅游市场环境下，旅游景区如何优化选择盈利模式以获得最大化、可持续的盈利能力? 一、旅游市场需求的变化 随着我国经济持续快速增长、人民生活水平大幅提高、多元化休假制度日渐成熟以及旅游者消费观念的不断提升，我国旅游市场正经历着结构性升级的过程：传统的观光旅游逐渐丧失其市场垄断地位，代表现代旅游新价值取向的休闲度假旅游成为长假旅游市场新的热点。旅游市场需求也发生了诸多变化，给我国旅游景区发展带来了机遇和挑战。 1、旅游消费群体变化 (1)大众化，旅游已经被一般工薪阶层所接受而成为一种大众化消费形式；(2)家庭化，旅游者追求家庭式的温馨氛围，以家庭为单位的散客出游已经成为我国旅游市场特征之一；(3)中档化，当前我国的经济水平决定了国内旅游市场仍然是中等消费水平的旅游者占主流，而高端消费市场仍然只占小部分。在这种情况下，旅游景区一味地拉高门票价格，导致旅游者的总成本支出增加，从而必然会抑制部分中低层次消费水平的市场需求. 2、旅游消费功能变化 旅游者在休闲旅游过程中追求的是一种综合性价值诉求，即获得开阔视野、增长知识、恢复身心、自我发展等多种体验。休闲旅游者综合性价值诉求的特点就决定了景区旅游产品的功能
也应具备休闲娱乐、身心健康以及自我发展等多种功能。(1)精神需求。旅游者已经不满是于单一的、模式化的景点以及活动项目，希望景区创造一种“情景舞台”，满足其轻松、浪漫、惬意、新奇等独特性、个性化的高层次精神需求。(2)知识需求。旅游者更加注重在旅游过程中促进个人知识、能方的发展与完善。(3)参与需求。“景观观赏型——表演欣赏型——项目参与型”代表了景区旅游项目的发展趋势。旅游者希望在亲身参与旅游景区活动项目的过程中，可以开展更广泛的交际活动以及锻炼自身各方面的能力。 3、旅游消费结构变化 休闲度假旅游市场与观光旅游市场的消费结构完全不同。观光型旅游者的消费结构是花在景区门票、住宿、餐饮、交通费用等基本旅游消费支出占总支出的绝大部分，而在娱乐、购物等非基本旅游消费支出所占比重较小。因为基本旅游消费具有弹性小的特征，即这部分消费支出是刚性的，维持在一个稳定的范围内，不会有较大波动；非基本旅游消费则具有很大的弹性，旅游者在这部分的消费支出则有很大的变动幅度。观光型旅游市场的“高基本旅游消费、低非基本旅游消费”的消费结构导致了游客停留时间短，旅游消费支出潜力小，最终会影响旅游景区综合经济效益的深层次挖掘。 休闲旅游者综合性价值诉求的特点就决定其消费结构的变化：注重旅游购物、娱乐休闲等非基本旅游消费产品的质量，愿
旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
旅游景区的七种商业模 式 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
旅游景区的七种商业模式 1、门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观资源费用。这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于资源的品位。这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。当然，如何抓住卖点进行营销也很重要。张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。 2、旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，完全依赖门票经济难以获得可持续发展。比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。 3、产业联动商业模式这种模式就是以旅游平台，利用旅游这个平台资源开发相关的产业，从而获得比较多的收益。比较典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。 4、旅游地产商业模式 这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。 5、旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。 6、产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发一定程度后，通过引进战略投资者获得收益进行推出。这种模式在广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100多万元，如果运作得当，那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。 7、混合商业模式混合商业模式适合一些非常大型的景区，从前期的资金募集到退出采用多种运作模式，就是前6种商业模式的综合运用。 景区如何寻找商业模式 1、精细分析资源商业模式不能凭空而造，需要精细分析资源。资源包括景区的资源和投资商自身的资源。一般说来，如果资源本身品味很高，简单建设可以吸引客人，这样的资源比较适合采用的门票经济的模式。而资源一般，但距离都市较近，适合开发度假地产和酒店。如果投资商在资本市场上有人脉，适合包装上市。如果投资商的思维适合打游击，一开始可采用建设、经营和退出的模式，先投资再退出。 2、精确把握市场需求旅游项目往往具有羊群效应，一个新的旅游项目的推出，如果能适应某个消费群，往往会形成一个热点。所以精确把握客源市场的消费需求，将消费需求与资源进行紧密结合，从而找到合理的商业模式。比如如果一个善于资本运作的投资公司就需要寻找相对比较成熟的景区，找到景
某某旅游商业房地产项目的商业模式 一、XX项目商业模式的特点 本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示： 此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。 通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境； 所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力； 所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力； 所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。 整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下： 增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：
天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X 街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游＋综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。 与周边的景区互动明确而有效： 此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩XX景区的游客而言，X街历史保护区及水景等可视为旅游活动的一部分，成为旅游功能的延伸；而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能，观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行，游客可以以此为据点，停驻几日游玩周边景点；对在XX山度假的游客而言，此项目区提供了内容丰富、便利的功能服务，可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿，事实上XX山及周边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的住宿。通过此模式的设计，项目区与周边景区形成了共赢的关系。 土地房产增值效应明显有序： 此模式通过旅游环境整体打造积聚人气，选用商业房产的业态将人气转化为消费，运用投资概念降低开发风险和营造人气，使得该项目地块的土地和房产能在较短的时间内升值，或者说在项目还未运营前即开始增值。但如果不是此模式而是采
商业计划书是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标，根据一定的格式和内容要求而一个向受众全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。下面是关于旅游的商业计划书，请参考！ 旅游商业计划书一、项目策划起源 之所以能策划这种新型旅游住宿项目的连锁经营模式，是策划人自己根据过去经营酒店、宾馆、茶楼、天龙王朝的经验和各种类型宾馆的住宿体验，以及对整个行业的调查，分析住宿行业核心元素，发现了一个没有人触及的住宿市场的蓝海，从而开创了一片新的市场，避免了现在这个行业的红海竞争。在创业项目中如果是蓝海项目，成功可能性会非常大。是否是蓝海要对照几个关键词。一是全新的市场空间和全新的商机;二是创造新的市场需求，无人竞争。符合这两条就可以称之为蓝海。没有全新的市场空间和全新的商机，没有创造新的市场需求，仍然是现有市场的竞争，就没有自己的蓝海，失败可能性就很大。但反过来你找到了符合这两个特征的市场创新，你事实上就开辟了自己的蓝海。可以保证的是×××旅业连锁项目符合这几个特性，因而在大家非常熟悉的传统住宿市场中找到了自己的蓝海。我认为在每一个行业都有这样的蓝海，即新的市场。很多项目的成功是从失败的经验教训中来。对该项目影响最大的是项目策划人创办并失败的的天龙王朝大酒店。天龙王朝在北京可以成功吗?在成都?在上海?在广州呢?成功的关键不是地方，也许有时候市场决定了企业的价值和收入。但是更重要的你的商业模式不是弥补市场的空白，不是在细分市场中找到自己的位置，而是独创的，发掘出没有的市场空间，甚至是创造新的市场空间。天龙王朝的意义在于，在于他把一个想像的东西完整的实现了，因而提供了服务行业所有可以去总结去提炼的东西，什么样服务是顾客真正需要的!什么样的产品是能产生最大的利益!什么样的管理是最简化!什么样的装修是最节省的!什么样的环境是顾客需要的!什么样的营销是有效的!服务行业成功的本质是什么!为什么市场调查是企业成功的关键?如此种种，如果你没有去做过，你不会知道，天龙王朝因而带有太多的悲剧的色彩，由于没有做完整科学详细的市场调研匆忙上
盛方咨询：旅游地产的成功商业业态类型 商业地产是供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。在这个区域内，房地产形式多样，包括购物中心、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店、娱乐类商业地产（如电影院）等，其最主要的业态类型包括购物中心、购物步行街和城市历史文化街区。 （一）购物中心 购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，属于一种复合型商业业态，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。 在城市中心和边缘都有可能形成大型的购物中心，在城市中通常能够形成人流量聚集的场所，从而带动周边区域的游客服务、汽车服务、交通物流、辅助商贸的发展。 社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。 市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. （二）购物步行街
携程旅行网的盈利模式分析盈利模式类型分析:携程旅行网属于分类信息模式, 信息内容是旅游信息。携程旅行网的基本信息: 携程旅行网创立于1999年,总部设在中国上海。携程旅行网向超过五千余万注册会员提供包括酒店预订、机票预订、度假预订、商旅管理、高铁代购以及旅游资讯在内的全方位旅行服务。产品及服务:旅游度假产品、酒店预订服务、高铁代购服务。发展历程:1999年—— 到2005年,由一个刚刚建立的网站发展成为一个拥有1000万多会员的一个大型网站。携程旅行网于2003年12月在美国纳斯达克成功上市。2011年携程是第一个在重庆成立分公司的著名在线旅游企业。携程旅行网已经成为中国领先的在线旅行服务公司, 被誉为互联网和传统旅游无缝结合的典范。 携程旅行网的业务结构: 携程网作为旅游电子商务的中介网站,主要连接上旅游企业(目的地酒店、航空票务代理商、合作旅行社和网民市场,以商旅客户为主,同时也将观光和度假游客列为其中要的目标客户。以提供酒店和机票预订业务为主,同时还将酒店与机票预订整合成自助游和商务游产品。对于商旅客户,携程还提供差旅费用等管理咨询等相应服务。在与其他旅行社合作的情况下,携程也推出了一些组团线路。在这当中客户通过携程旅行网订购酒店、出外旅行,既方便由省时间,还可以省钱。而供应商通过携程旅行网,可以获得巨大的客户来源。这样两者都有利可图,而携程旅行网就在这当中获取额外的收入。 商业盈利模式 携程旅行网是通过网上交易,作为中间商,获取中间的利润的方式来赚钱的。 携程旅行网像新浪、搜狐等网络用户整合了传统媒体新闻产品与资源,通过中间市场把供应商和消费者连接起来。作为一个独立的资源整合体,携程一只手掌控着全国近数十万会员客户,另一只手,则与全国数千家酒店、所有的航空公司紧密相连。而许多企业通过携程网这个信息平台,建立了旅游需求方和酒店、旅行社和航空铁路等
旅游开发项目盈利模式分析 论文摘要：本文从旅游开发项目的经济产出物经历或者体验;（EXPERRIENCE.）出发，分析了旅游开发项目的盈利机会和方式以及由此混合而成的盈利模式，认为旅游开发项目的盈利方式具有其他实业投资所不具备的特点，即：一，旅游开发资本的投入会在旅游开发项目所在地发生经济溢 出效益，二盈利的达成需要利益相关者的高参与性的合作，尤其是在旅游开发项目想要获取旅游投资溢出经济效益的 时候，这种合作一方面保证了旅游开发项目的交付物（产出及质量）与规划一致，其次还保证了盈利方式的稳定，使项目中的利益相关者谋取旅游投资的溢出经济效益成为可能。因此在旅游开发项目评估（可行性研究）过程中对项目的盈利模式进行分析十分必要，具体的分析方法是：用博弈论中的博弈均衡理论来分析旅游开发项目中的利益相关者在项 目盈利模式中的博弈均衡状态，达到或者接近那纳什均衡的盈利模式将有助于旅游开发项目盈利模式地稳定以及保证 项目建成后的可持续发展。一．相关概念和项目盈利问题界定旅游开发项目（包括建成项目）的盈利模式因为旅游业的特殊性而不同于一般实业投资项目的盈利模式，特别是在环境以及旅游项目所在地地方经济可持续发展的双重压 力下，对旅游开发项目的盈利模式进行评价将是项目评估和
可行性研究工作必须涉及的领域，因为这些压力的到来在通常情况下同市场因素一样影响着项目的盈利能力。在开始 讨论前我们将根据对下列概念的界定来展开：1. 旅游产品：旅游产品的实质就是一种经历（体验）EXPERRIENCE,即旅游者对旅游资源以及相关有助于丰富 其体验的服务在特定时间和空间条件的下互动结果正是旅 游产品，对旅游者的服务本身就是旅游经历（体验）的一个重要组成部分，而服务人员以及相关设施，以及服务人员，服务环境，氛围对服务品质具备巨大的影响力。2. 旅游开发：旅游开发在本文中特指对特定时间空间内的旅游资源投入资本以使旅游者（潜在旅游者）获得一种完整，全面经历的投资行为3. 旅游开发项目：在本文中特指对旅游景点，景区乃至小型旅游目的地的开发项目，意在通过开发整合原有旅游资源，提供旅游产品――经历（体验）而获得收益的实业投资项目。4. 旅游景点（景区）定义：一个指定的，长久性的，由专人（机构）管理的为出游者提供享受，消遣，娱乐，受教育机会的地方。（MIDDLETON.1988）5. 盈利模式：涉及旅游开发项目投资/收益商业模式 的所有经济关系和利益相关者的运行机制的综合，是各种盈利方式的有机结合构成的一个获取收益和利益分配的商业 架构。在投资项目的评估（可行性分析）过程中，除了要 对市场前景进行分析之外，对项目的盈利能力分析，国民经
引言：新《旅游法》10月1日起正式实施，新旅游法中说的‘不得指定购物场所’，通过低价组团、购物返点的传统盈利模式将面临着冲击，旅行社行业正面临着一次洗牌，传统旅行社盈利模式正发生转变。 旅行社盈利模式研究 粗略算了旅行社新马游的成本账，机票船票：每人约1800元/往返；住宿：平均500元/晚，两人一间，4晚平均1000元/人；用餐：平均40元/餐， 8餐，共320元；签证：250元/人；汽车油费、过路费：200元/人/5天；领队机票、签证平摊费用：100元/人；领队导游司机工作服务费：300元/人；合计3970元。与旅行社收取的费用基本持平，那么旅行社它自身是怎么盈利的呢？ 美国著名投资商罗伯森曾经说过：商业模式就是一块钱在你的公司里转了一圈，最后变成了一块一，这增加的部分就是商业模式所带来的增值部分。这其实也是旅行社惯用、管用的盈利模式，旅行社可以说是在不赚钱的行业中，做一个赚钱的企业。 目前旅行社的盈利模式主要包括四种： 第一种：业务营利。这就是我们一般看到的旅行社主要业务，有组团和接团两种业务，因此旅行社也分成组团社和地接社。组团社一般是以成本价组团，然后到旅游目的地转卖给地接社，地接社则交纳人头费买团，买团后的地接社为了要盈利，将会不惜代价地让游客购物、改变景点路线、自费加点获取返点利润，当然这种模式将逐渐减少。 由于旅行社开设门槛低，市场竞争激烈，各旅行社纷纷以成本价或低于成本价来吸引游客，主要依靠购物和自费景点返点弥补亏损部分和获利，如这次的新马游费用其实就是一个以成本价吸引游客的例子，而正是依靠购物和自费景点返点获利，因此，一般旅游路线都有多个购物点，比如泰国有珠宝、蛇药、燕窝、皮革等，新马有珠宝、土产、巧克力、锡器等，并且规定购物点必须停留一定的时间才能离开，在这次新马游中，购物点停留的时间基本都超过40分钟，而且
引言：新《旅游法》 10月 1 日起正式实施，新旅游法中说的‘不得指定购 物场所'，通过低价组团、购物返点的传统盈利模式将面临着冲击，旅行社行业 正面临着一次洗牌，传统旅行社盈利模式正发生转变。 旅行社盈利模式研究 粗略算了旅行社新马游的成本账，机票船票：每人约 1800 元/ 往返；住宿： 平均 500 元/ 晚，两人一间， 4 晚平均 1000元/人；用餐：平均 40元/ 餐， 8 餐， 共 320 元；签证： 250 元/人；汽车油费、过路费： 200 元/ 人/5 天；领队机票、 签证平摊费用： 100元/人；领队导游司机工作服务费： 300 元/人；合计 3970 与旅行社收取的费用基本持平，那么旅行社它自身是怎么盈利的呢？ 美国著名投资商罗伯森曾经说过： 商业模式就是一块钱在你的公司里转了一 最后变成了一块一， 这增加的部分就是商业模式所带来的增值部分。 这其实 也是旅行社惯用、 管用的盈利模式， 旅行社可以说是在不赚钱的行业中， 做一个 赚钱的企业。 目前旅行社的盈利模式主要包括四种： 第一种：业务营利。 这就是我们一般看到的旅行社主要业务， 有组团和接团 两种 业务， 因此旅行社也分成组团社和地接社。 组团社一般是以成本价组团， 然 后到旅游目的地转卖给地接社， 地接社则交纳人头费买团， 买团后的地接社为了 要盈利，将会不惜代价地让游客购物、改变景点路线、自费加点获取返点利润， 当然这种模式将逐渐减少。 由于旅行社开设门槛低， 市场竞争激烈， 各旅行社纷纷以成本价或低于成本 价来 吸引游客， 主要依靠购物和自费景点返点弥补亏损部分和获利， 如这次的新 马游费用其实就是一个以成本价吸引游客的例子， 而正是依靠购物和自费景点返 点获利，因此，一般旅游路线都有多个购物点，比如泰国有珠宝、蛇药、燕窝、 皮革等，新马有珠宝、土产、巧克力、锡器等，并且规定购物点必须停留一定的 时间才能离开，在这次新马游中，购物点停留的时间基本都超过 40 分钟，而且 购物点空间狭小、出口隐蔽，正是因为这样，大有强迫性购物的倾向，因此偶尔 会出现“香港导游与内地游客斗殴事件”的类似事件。值得一提的是，个别有智 慧的旅行社在组团的时候对游客说购物点比其它旅行社的要少， 看上去数量是少 了，但实际上是这些购物点给旅行社的返点更高而已， 如珠宝玉器类， 这可以说 是一举两得， 即让游客觉得购物点减少了， 同时也保证了返点利润。 而作为消费 者，千万不能因为旅行社提供的购物点少或者价格低就以为很划算， 在酒店、 住 宿、景点、用餐、交通、导游服务等都一模一样的时候，更应该关注自费景点和 购物点的数量和变更。 元。 圈，
近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新型地产应运而生，目前新兴地产包括：旅游地产、养老地产、特色小镇、田园综合体，还有长租公寓。今天我们一起聊聊旅游地产。 什么时候是旅游地产？ 旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。 房企为何布局旅游地产 “增收不增利”倒逼房企谋变 房价高涨，土地市场面粉贵过面包，加上各种税收，2016年房企增收不增利，日子过得并不好。中国指数研究院数据显示，2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。 具体来看，以万科为例，2016年万科净利润率为8.7%，而在2015年该项指标为9.27%，2014年更是在10%以上。在行业内以高净利润率著称的中海，2016年净利润的增幅只有6.9%，相比往年可谓增速骤降。 在已公布业绩的88家A股上市房企中，70家房企实现净利润增长，18家出现亏损。万科、保利地产、首开股份、信达地产、北京城建等大多出现了增收不增利的现象。阳光城、新城控股、华夏幸福本期负债增长率较高，分别达到了79.88%、60.95%、48.17%，资产负债率均徘徊在85%。 旅游地产前景可期 中国旅游地产在经历了2007-2012年的井喷发展、2013-2015年的转型回落，到2016年再次风起云涌，中国的旅游地产业度过了全民参与式的非理性繁荣，也步出了大众唱衰的阴霾，开始踏上模式清晰、百花齐放的健康发展之路。 截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。
旅游地产商业计划书 篇一：旅游地产商业计划书 旅游地产项目商业计划书 201X年 前言 中商咨询编制的商业计划书可作为项目运作主体的沟通工具，会着力体现企业（项目）的核心价值与竞争优势，有效吸引风险投资者及商业伙伴，促成项目融资。同时，中商咨询编制的商业计划书内容涉及企业（项目）运营的方方面面，能为企业（项目）实施提供建议参考。 中商产业研究院每年完成项目数量达数百个，在养老产业、商业地产、产业地产、产业园区、互联网、电子商务、民营银行、民营医院、农业、养殖业、生态旅游、酒店、机械电子等行业积累了丰富的项目案例，可对同行业项目提供具有参考性、建设性意见，帮助客户对项目进行梳理和判断。 【出版日期】 201X年
【交付方式】 Email电子版/特快专递【价格】订制 旅游地产项目商业计划书 第一部分摘要 一、项目背景 二、项目简介 三、项目竞争优势 四、融资与财务说明 第二部分旅游地产行业与市场分析一、市场环境分析
（一）政策环境分析（二）经济环境分析 二、旅游地产行业市场分析 三、旅游地产市场预测分析 四、市场分析小结 第三部分公司介绍 一、公司基本情况 二、公司业务介绍 三、组织架构 四、主要管理团队
第四部分平台服务内容 一、平台定位 二、平台核心价值三、平台设计思路四、平台功能介绍第五部分商业模式 一、商业模式 二、盈利模式 第六部分营销规划 一、营销战略 二、营销措施 第七部分项目发展规划
一、发展战略 二、阶段发展规划 三、实现经营目标采取的具体策略第八部分融资说明 一、资金需求 二、资金使用规划及进度 三、资金筹集方式 四、投资者权利 五、投资退出方式 六、项目估值
旅游商业模式设计技术 一、3L坐标分析法 民间投资商，已经成为旅游产业发展的主力军。这些旅游投资人，对于如何锁定风景及土地资源、如何确定项目的主题与市场定位、如何建设出具有吸引力的产品、如何实施有效的营销，最为重要的是如何获取盈利，都在反复思考，并感到不易把握。 投资商最关心的，就是如何获取利润。 旅游产业的综合行太强，投入大而获利周期长，因此盈利方式很难用简单的算数进行计算。对盈利方式中的盈利时序、盈利大小、盈利结构没有搞明白时，投资的决心是很难下定的。如果此时投资进入运作，往往会形成“摸着石头过河”的局面，走一步看一步。结果一般都是：效率低下，大走弯路。 旅游开发所涉的层面很多，开发运作环节复杂，交叉联动行业多。明晰的商业模式可以让投资者透过错综复杂的表象，看清具体项目的关键问题所在，项目的风险和利润所在，在具体的运作中能够从容以对。 因此，借助专业机构的经验与技术，进行旅游项目开发的商业模式设计，是投资商借脑中最重要的一个环节。 旅游商业模式设计――全面综合的研究旅游项目开发，系统解决锁定资源、定位主题与市场、设计并成型产品、制定营销战略，清晰建构盈利模式。设计合理的商业模式需要实用有效的技术工具，通过该工具可以将投资过程中可能涉及到的各个层面和问题加以考虑，找出最适合项目的解决方案。
我们为此长期研究旅游产业经济及具体投资项目，并逐步建立了一套旅游投资商业模式专用分析工具――3L坐标分析法（或三链坐标分析法）。 通过持续的具体项目实践和理论研究，我们发现，由三个角度出发的链条（旅游业价值链、旅游开发运作链、旅游产业联动链）构成的坐标系（如下图所示）。在旅游产业中所有可能的商业模式，都能在该坐标系中找到位置；而任何旅游产业的项目，都可以运用3L坐标进行分析，从而发现盈利点、盈利结构，并由此形成商业模式的构架；对于旅游企业或正在经营中的旅游景区，运用3L坐标进行分析，可以对企业或景区进行诊断，发现其原有商业模式的缺陷，找到新的盈利增长点，寻找出可持续扩展的盈利新模式。１、3L坐标 产业价值链勾勒出产业各环节中价值分布状况。 投资和整合是应该放在拿原始资源，还是在销售渠道，客户环节中哪部分客户的价值大，是观光游客还是度假游客；哪种产品的价值含量高； 旅游开发运作链为投资者预演了整个开发运作过程中必须面对的环节，不同项目的条件和环境会每个环节会有不同的模式。 其中资源评价的评判方法、游憩模式设计的要点、有哪些盈利点、哪些部分利润高，如何投资，可用的融资途径有哪些，如何营销，怎样管理。 产业联动链综合了与旅游各要素相关连的产业，为投资者提供可能的综合交叉开发模式。
旅游投资的商业模式研究 ——3L坐标分析法旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 旅游运营网https://www.doczj.com/doc/3516741562.html,旅游景观设计网https://www.doczj.com/doc/3516741562.html, 创意建筑设计网https://www.doczj.com/doc/3516741562.html,旅游投融资网https://www.doczj.com/doc/3516741562.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 https://www.doczj.com/doc/3516741562.html, 旅游投资的商业模式研究 ——3L 坐标分析法 北京绿维创景规划设计院 一、3L 坐标分析法 民间投资商，已经成为旅游产业发展的主力军。这些旅游投资人，对于如何锁定风景及土地资源、如何确定项目的主题与市场定位、如何建设出具有吸引力的产品、如何实施有效的营销，最为重要的是如何获取盈利，都在反复思考，并感到不易把握。 投资商最关心的，就是如何获取利润。 旅游产业的综合行太强，投入大而获利周期长，因此盈利方式很难用简单的算数进行计算。对盈利方式中的盈利时序、盈利大小、盈利结构没有搞明白时，投资的决心是很难下定的。如果此时投资进入运作，往往会形成“摸着石头过河”的局面，走一步看一步。结果一般都是：效率低下，大走弯路。 旅游开发所涉的层面很多，开发运作环节复杂，交叉联动行业多。明晰的商业模式可以让投资者透过错综复杂的表象，看清具体项目的关键问题所在，项目的风险和利润所在，在具体的运作中能够从容以对。 因此，借助专业机构的经验与技术，进行旅游项目开发的商业模式设计，是投资商借脑中最重要的一个环节。
陕西康泰国际旅行社有限公司 免费旅游商业模式设计 近年来,免费商业模式伴随着网络经济的兴起,发展成为独树一帜的“免费经济”,引起国内外理论界广泛关注。免费商业模式深刻影响着企业在战略思想、管理理念、商业模式和组织结构等领域的变革,对现代企业而言,它既是一种机遇,更是一种挑战。 国务院《关于加快旅游产业决定》出台后，对旅游产业作了全新的定位，提出了要把旅游产业培养成国民经济战略型支柱产业，同时提出要把旅游业作为让人民群众更加满意的现代服务业。旅游业成为各级政府发展当地经济的重要抓手。但旅游又受消费者经济支付能力的制约，如果旅行社推出免费旅游产品，将极大地推动旅游产业的大发展。康泰国际旅行社正是在这种情况下，推出免费旅游产品。 一、免费旅游的概念 免费旅游就是游客不用掏钱，但需要缴纳一定数量的保证金或提供信用资产，旅行社在一定期限内经营客户信用资产或保证金，产生资金增值，旅行社用增值部分支付游客旅游费用，游客保证金如数退还的商业模式。特点： 1、游客不用本金，保证金本金全部退还；信用卡刷卡数全部由旅行社支付。 2、保证金需在旅行社保管一定期限。 3、解决因资金不足而还想旅游的游客的旅游需求。
二、旅游产品种类 （一）国内旅游产品 国内旅游保证金3--5万，根据不同目的地确定。 （二）国际旅游产品及保证金数额 1、东南亚线路 A-1 泰国曼谷芭提雅六日担保金额：3万 A-2 泰新马十日担保金额：5万 A-3 日本全景六日担保金额：7万 A-4 韩国首尔/济州五日担保金额：3万A-5 韩国首尔、济州双飞日担保金额：4万 A-6 韩国全景首尔、济州、釜山七日担保金额：5万B：海岛线路 B-1 普吉岛六日担保金额：6万 B-2 巴厘岛六日担保金额：6万 B-3 越南岘港五日担保金额：6万 B-4 塞班岛六日担保金额：8万 B-5 帕劳五日担保金额：11万 B-6 斐济八日担保金额：13万 B-7 马尔代夫六日担保金额：16万 C：港澳线路 C-1 港澳双飞六日担保金额：3万