高纲1036
江苏省高等教育自学考试大纲
28898
房地产开发与经营
南京工业大学编
二、课程内容与考核目标
第一章绪论
（一）课程内容
本章介绍了房地产开发和经营的含义、基本程序和基本环节。
（二）学习要求
通过本章的学习，要求掌握房地产开发程序，房地产经营的三个基本环节以及每个环节所包含的经营内容。房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。
2、掌握：房地产经营的基本环节。
3、重点掌握：房地产开发的基本程序。
第二章房地产开发与经营基本理论
（一）课程内容
本章介绍了房地产开发与经营中的生产策略、价格策略等策略，讨论了房地产开发与经营决策的类型以及根据各种决策类型在进行正式决策时应该遵循的决策准则。同时也介绍了房地产开发与经营决策的一般程序。
（二）学习要求
通过本章的学习，要求掌握房地产开发与经营的理念、策略，熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策依据。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：房地产开发与经营理念。
2、掌握：房地产开发与经营策略。
3、熟练掌握：房地产开发与经营决策依据及其决策准则。
第三章房地产企业
（一）课程内容
本章在提出房地产企业概念的基础上，分析了房地产企业的性质及其在国民经济中的重要作用，重点介绍了房地产企业的分类、设立以及我国当前房地产企业发展的现状；然后以房地产企业组织为中心，在提出房地产企业人员构成和房地产企业组织概念的基础上，重点介绍了房地产企业组织设计需要注意的问题以及常用的几种组织结构形式；最后从企业管理职能角度，提出了我国房地产企业经营的目标体系和经营决策的影响因素，重点介绍了房地产企业长期经营计划和短期经营计划基本内容以及计划执行步骤和计划调整方法。
（二）学习要求
通过本章的学习，要求了解房地产企业的分类、设立以及我国当前房地产企业发展的现状，理解房地产企业组织设计需要注意的问题以及常用的几种组织结构形式，掌握房地产企业长期经营计划和短期经营计划基本内容以及计划执行步骤和计划调整方法。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：房地产企业及其组织、目标、决策及计划的有关概念和内容。
2、掌握：房地产企业的分类方法、组织设计的一般原则。
3、熟练掌握：房地产企业几种组织形式的应用范围、计划编制及计划调整方法。
第四章房地产开发与经营环境分析
（一）课程内容
本章介绍了房地产开发经营环境的宏观、中观、微观三个层次，在对房地产开发经营环境分析中应遵循的四个基本原则，环境分析的三种分析方法和房地产开发经营决策的机会选择、风险分析。
（二）学习要求
通过本章的学习，要求了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点，掌握环境分析的方法、风险分析的内容、决策机会的选择等内容。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：房地产开发与经营环境分析的含义及特点。
2、掌握：房地产开发与经营风险分析的内容、运用适当的方法对一定的房地产项目进行环境分析。
3、熟练掌握：房地产开发与经营环境分析的内容，房地产开发与经营机会选择的内容，并会结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择。
第五章监理规划与监理实施细则
（一）课程内容
本章介绍了土地使用权获取的三种方式、土地征用的基本程序、土地征用的安置补偿、房屋拆迁的基本程序以及房屋拆迁的安置补偿等内容，同时介绍了房地产开发企业竞标团队构成、工作内容及地价测算的方法。
（二）学习要求
通过本章的学习，要求掌握土地使用权的获取、开发用地的征地拆迁和企业参与土地使用权竞标的相关内容。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：土地使用权出让、转让和划拨，以及土地征用和房屋拆迁的有关概念。
2、掌握：土地使用权出让、转让和划拨的含义及方式，这三种方式的基本程序。
3、熟练掌握：土地使用权包含的内容、土地征用的安置补偿、房屋拆迁的安置补偿及地价测算方法等有关内容。
第六章房地产开发项目可行性研究
（一）课程内容
本章介绍了房地产市场调研的内容、类型、步骤、方法和程序以及可行性研究报告的组成内容。
（二）学习要求
了解房地产开发项目可行性研究的涵义与作用，了解房地产开发项目可行性研究报告的基本构成，熟悉房地产市场调查与预测，掌握房地产开发项目投资与收入估算，掌握房地产开发项目的财务评价。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：可行性研究的含义。
2、掌握：房地产开发项目可行性研究的内容、房地产市场调研的内容及方法。
3、熟练掌握：财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制，房地产项目不确定性分析。
第七章房地产开发项目的准备
（一）课程内容
本章介绍了房地产开发项目的资金筹措、规划设计方案评价、项目报建管理以及房地产开发项目招投标等有关房地产开发项目准备的问题。
（二）学习要求
了解房地产资金筹集的涵义与渠道，熟悉房地产开发资金筹集规划，掌握房地产开发资金筹集方式；了解房地产开发与城市规划的关系，掌握房地产开发项目规划设计方案的评价；了解招标投标的概念与方式。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用，房地产项目招标投标的概念及方式。
2、掌握：房地产开发项目资金的构成、特点、目的和筹资原则；房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价指标体系。
3、熟练掌握：房地产开发项目规划设计方案的常用评价方法；房地产开发项目报建的流程以及报建送审应提交的资料；招标投标中申请招标的条件、招标文件的内容及招投标的程序等。
第八章房地产开发项目实施
（一）课程内容
本章从开发商在建设阶段的三大目标（投资、质量、工期）出发，详细介绍了建设阶段开发商所面临的安全健康环境管理、投资管理、进度管理、质量管理、合同管理、信息管理以及作为项目的总负责人的组织与协调任务。
（二）学习要求
熟悉开发项目的计划，会编制开发项目进度计划；了解不同阶段的投资计划，掌握投资管理的方法；掌握设置质量控制点对开发项目做质量跟踪；了解开发项目的安全质量环境管理；了解合同管理的一般知识，熟悉合同策划和合同分析的内容；熟悉工程索赔的知识，掌握工程索赔处理和反索赔的一般要求；熟悉项目验收的流程，了解竣工备案的要求。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：房地产开发项目实施阶段开发企业的主要管理任务。
2、掌握：房地产开发项目索赔管理的有关知识，运用合同管理的有关知识对房地产开发项目进行合同分解、签订合同、跟踪合同。
3、熟练掌握：房地产开发项目实施进度、投资、进度管理的主要内容，房地产开发项目验收的有关知识。
第九章房地产营销管理
（一）课程内容
本章在对房地产销售进行定义的基础上，辨析了销售与交换、推销之间的区别，并指出了房地产销售在企业整个营销工作中的地位。
（二）学习要求
通过本章的学习，要求了解房地产销售及其管理，掌握房地产价格的制定和销售渠道的管理，掌握房地产项目营销策划的技巧。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：房地产销售的含义、性质和特征。
2、掌握：房地产销售管理的内容和程序；房地产销售渠道的内涵、结果和功能；房地产促销的含义、作用、影响因素和方法。
3、熟练掌握：房地产价格的构成、影响因素，在具体定价目标下选用适当的定价方法和策略。
第十章房地产开发与经营项目后评价
（一）课程内容
本章阐述了购买后行为评价的含义与内容，并提出了房地产开发商相应的对策。。
（二）学习要求
通过本章的学习，要求掌握项目后评价的作用和方法，项目的综合效益评价指标和方法以及房地产购买后的行为评价。
（三）考核知识点和考核要求
1、领会：房地产开发与经营项目后评价的概念及作用。
2、掌握：房地产开发与经营项目后评价的方法。
3、熟练掌握：房地产购后行为评价的概念、作用及内容，运用指标体系设置的原则、方法及内容建立房地产开发与经营项目后评价模型，对项目进行综合效益评价。
三、有关说明和实施要求
（一）关于“课程内容与考核目标”中有关提法的说明
在大纲的考核要求中，提出了“领会”、“掌握”、“熟练掌握”等三个能力层次的要求，它们的含义是：
1、领会：要求应考者能够记忆规定的有关知识点的主要内容，并能够领会和理解规定的有关知识点的内涵与外延，熟悉其内容要点和它们之间的区别与联系，并能根据考核的不同要求，作出正确的解释、说明和阐述。
2、掌握：要求应考者掌握有关的知识点，正确理解和记忆相关内容的原理、方法步骤等。
3、重点掌握：要求应考者必须掌握的课程中的核心内容和重要知识点。
（二）自学教材
本课程使用教材为：《房地产开发与经营》，谭术魁主编，复旦大学出版社，2008年版。
（三）自学方法的指导
本课程作为一门专业课程，综合性强、内容多、难度大，应考者在自学过程中应该注意以下几点：
1、学习前，应仔细阅读课程大纲的第一部分，了解课程的性质、地位和任务，熟悉课程的基本要求以及本课程与有关课程的联系，使以后的学习紧紧围绕课程的基本要求。
2、在阅读某一章教材内容前，应先认真阅读大纲中该章的考核知识点、自学要求和考核要求，注意对各知识点的能力层次要求，以便在阅读教材时做到心中有数。
3、阅读教材时，应根据大纲要求，要逐段细读，逐句推敲，集中精力，吃透每个知识点。对基本概念必须深刻理解，基本原理必须牢固掌握，在阅读中遇到个别细节问题不清楚，在不影响继续学习的前提下，可暂时搁置。
4、可以在教材之外，就相关内容购买一些习题集，当学完相关内容后，进行一定的习题训练，这一过程可有效帮助自学者理解、消化和巩固所学的知识，增加分析问题、解决问题的能力。
（四）对社会助学的要求
1、应熟知考试大纲对课程所提出的总的要求和各章的知识点。
2、应掌握各知识点要求达到的层次，并深刻理解各知识点的考核要求。
3、对应考者进行辅导时，应以指定的教材为基础，以考试大纲为依据，不要随意增删内容，以免与考试大纲脱节。
4、辅导时应对应考者进行学习方法的指导，提倡应考者“认真阅读教材，刻苦钻研教材，主动提出问题，依靠自己学懂”的学习方法。
5、辅导时要注意基础、突出重点，要帮助应考者对课程内容建立一个整体的概念，对应考者提出的问题，应以启发引导为主。
6、注意对应考者能力的培养，特别是自学能力的培养，要引导应考者逐步学会独立学习，在自学过程中善于提出问题、分析问题、作出判断和解决问题。
7、要使应考者了解试题难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中都存在着不同难度的试题。
（五）关于命题和考试的若干规定
1、本大纲各章所提到的考核要求中，各条细目都是考试的内容，试题覆盖到章，适当突出重点章节，加大重点内容的覆盖密度。
2、试卷对不同能力层次要求的试题所占的比例大致是：“领会”20%，“掌握”40%，“熟练
掌握”为40%。
3、试题难易程度要合理，可分为四档：易、较易、较难、难，这四档在各份试卷中所占的比例约为2：3：3：2。
4、本课程考试试卷可能采用的题型有：单项选择题、判断改错题、填空题、简答题、及案例题（包括计算题）等类型（见附录题型示例）。
5、考试方式为闭卷笔试，考试时间为150分钟。评分采用百分制，60分为及格。
附录题型举例
一、单项选择题
如：1、下列关于房地产特性的描述中，属于房地产经济特性的是（）。
A、不可移动性
B、数量有限性
C、保值增值性
D、寿命长久性
二、判断改错题
如：1、开发商在办理《建设工程规划许可证》之前须取得《建筑工程施工许可证》。（）
三、名词解释
如：房地产开发项目报建
四、简答题
如：简述房地产开发与房地产经营的关系。
五、分析计算题
（略）
第一章经营与房地产经营
1，房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。
2，研究目的：
a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。
b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。
c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业管理效率和管理水平。
d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。3,研究内容
一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。
二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。
三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。
四是关于房地产营销理论与方法的研究。
五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。
4.经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。
5.财务职能的核心是资金的运用和管理。
6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。
7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。
8思想：
一、面向市场的经营思想
二、竞争致胜的经营思想
三、注重信息的经营思想
四、致力人才开发的经营思想
五、注重计划管理的经营思想
六、以经营效益为核心的经营思想
9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。
10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝
11.按目标功能分类：
1.市场性目标
2.发展性目标
3.生产性目标
4.服务性目标
5.成本性目标
6.财务性目标
7.效率性目标
8.效益性目标
12.按目标层次分类：
1.战略决策层目标
2.中间部门职能层目标
3.车间班组执行层目标
13.按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。
14.经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。
15.经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。
16.经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。
17.企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针
18.房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。
20.房地产开发与房地产经营的关系：
1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。
2.房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。
3.房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约
束。
21.房地产经营特点:1.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购买房屋。2.房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是分离的。4.一般商品的交换对象范围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。7.由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。8.由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。
22.经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。
23.房地产经营的环境因素：1.政治环境2.社会环境3.经济环境4.法律环境5.自然环境
24.经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济损失的变化。
25.经营风险的特点：1.客观性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.
26.房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。
27.房地产经营风险来源：1.国家风险2.市场风险3.企业风险
房地产经营项目的风险分析方法主要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。
第二章房地产经营的基本运用
28.房地产经营可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。
29.房地产经营的基本运作，包括城市土地开发、城市房产开发，房地产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托，以及房产的修缮与管理经营等。
城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。
新区开发包括土地征用和城市基础设施建设。
30.城市建设用地，无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进行：
1.申请选址。
2.制订方案。
3.申请批准。
4.发布用地通告。
5.签订补偿、安置合同。
6.发证。
31.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。
32.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。
33.主要交易方式：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。
34.房地产的其他交易方式：房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。｛21｝
35.物业管理可分为住宅区管理、公寓管理、写字楼宇管理及商业物业管理类型。
《1》住宅区管理原则：1.服务第一、方便群众的原则。2.统一经营、综合管理的原则。3.企业化管理、独立核算的原则。4.专业管理与群众管理相结合的原则。5.产权与经营权分离的原则。《2》住宅区管理模式：1.开发公司管理型。2.“三结合”管理型。3.街道办事处管理型。4.物业
管理型。
36.房地产开发经营运作是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件与外部条件环境，把握房地产市场的发展趋势，进行策划、决策的事总过程。
37.城市土地开发经营运作是指地产商或地产综合开发企业发土地开发为经营目标，依据城市建设总体规划要求和对地产市场发展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始，经项目立项。征地拆迁，到对土地进行加工平整和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。
《1》土地使用权的出让：1.取得城市土地使用权的法律依据。2.城市土地的有偿使用制度。3.城市土地出让的有限期使用制度。4.土地所有权与使用权的两权分离。｛25｝
《2》城市土地使用权出让的国家垄断制度：1.城市土地出让的国家垄断经营制度。2.城市土地使用权出让的批准权限。
《3》土地使用权出让的主要方式：1.协议出让方式。2.招标出让。3.公开拍卖。｛27｝
《4》土地使用权的转让：1.土地使用权转让与出让的区别。｛28｝2.土地使用权转让的条件：a.
只有国家出让的土地使用权才能转让。b.只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让。C.土地使用权转让应当签订合同。D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。3.
土地使用权转让的原则：a.”认地不认人”的原则。B.房地产不可分的原则。 C.房地产效益不可损的原则。4.土地使用权转让的年限｛29｝
38.城市房地产开发经营，是指房地产展商对城市房屋及各类建筑物、构造物的兴趣与经营。
（一）工程项目组织
1.招标类型：a.工程总承包招标 b.建设项目阶段招标 c.专项招标
2.招标方式：a.公开招标 b.邀请招标 c.协议招标
3.招标程序：a.选择招标方式 b.编制招标文件夹c.编制标底 d.招标资格审查 e.组织现场
勘察 f.报送标书 g.开标、评标和决标 h. 签订承包合同
（二）工程项目管理
39. 工程项目管理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合管理。
开发公司对工程项目组织管理的主要职能有三个方面：
一是、项目地盘管理。二是、工程质量监督。三是、工程验收与交用。
40.房地产交易经营运作：是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产、地产作为商品进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。
房屋销售的方式：1.房地产销售委托。2.现货买卖与期货交易。
房屋买卖程序：1.确认资格。2.签订房屋买卖合同。3.付款成交。4.房地产过户。
房屋租赁与房屋买卖的区别：1.房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。2.房屋买卖是一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易，分期实现价值。3.房屋买卖是一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。4.由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点.第一、房屋出租，发生了使用权对房屋所有人处分权的制度。第二、由于房屋出租，也产生了所有权对使用权的某种制约。
（二）租赁双方的权利与义务
1.》房屋出租方的权利：1.有按期收取资金的权利。
2.有监督承租方爱护使用房屋的权利。
3.有依法收回出租房屋的权利。
4.因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止
租赁合同，对用户按有关规定另行安置。
2.》房屋出租方的义务｛35｝
3.》房屋承租方的权利｛35｝
4.》房屋承租方的义务｛35｝
房屋租赁程序：1.租赁双方平等协商。互利互惠、议定租金。2.签订房屋租赁合同，明确双方权利
与义务。3.将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续。4.交接房屋。
41.其他房地产经营形式的运作：
（一）房地产抵押
1.抵押权的设定｛37｝
2.房地产抵押贷款合同｛38｝
3.抵押登记｛38｝
4.抵押房产的占有、收管。｛38｝
5.抵押房地产的处分｛38｝
（二）房屋互换
1.房屋产权互换，是指房屋产权人之间，为了生活或经营的需要，相互交换房屋的所有权。房屋互换程序：1.》换房申请。2》换房证明。3.》互换房的价格评估。4.》签订换房协议。5.》房地产过户。
2.房屋使用权的互换。
3.换房范围。
第三章房地产经营企业
42.地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动组织。
43.房地产企业的类型：
（一）按所有权性质划分：1.全民所有制企业。2.集体所有制企业。3.私营企业。4.中外合营企业。
5.外商独资企业。
(二) 经营内容和经营方式划分：1.房地产开发企业。2.房地产中介服务企业。3.物业管理企业。（三）按经营性质划分：1.房地产专营企业。2.房地产兼营企业。3.房地产项目企业。
44.房地产企业的设立、变更和终止的条件及程序；
45.设立房地产企业，应当具有的条件：
1.有自己的名称和组织机构。
2.有固定的经营场所。
3.有必要的财产和经费。
4.有足够的专业技术人员。
5.法律、行政法规规定的其他条件。
46.企业法人办理开业登记，应当提交下列文件和证件：
1.组织负责人签署的登记申请书。
2.组织章程。
3.资金信用证明、验资证明或者资金担保。
4.企业主要负责人的身份证明。
5.住所和经营场所使用证明。
6.其他有关文件、证明。
47.有限责任公司的设立条件：
1.股东符合法定人数。
2.股东出资达到法定资本最低限额。
3.股东共同制定公司章程。
4.有公司名称，建立符合有限责任要求的组织机构。
5.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
48.有限责任公司的设立程序：
1.发起人符合法定人数。
2.发起人认缴和社会公开募集的股本达到资本最低限额。
3.股份发行、筹办事项符合法律规定。
4.发起人制订公司章程，并经创立大会通过。
5.有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。
6.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。｛44｝
企业的变更、终止。｛44｝
49.房地产开发企业资质等级标准分五个等级。｛详见45｝
申请资质等级的证明文件：1.企业资质等级申报表。2.企业资信证明。3.企业法人代表和经济、技术、财务负责人的职称证明。4.企业统计年报资料，5.其他有关文件、证明。
50.组织是由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。
51.组织是指围绕着企业各级目标和总目标的实现，建立管理机构系统，以明确目标、指定职位、规定职责、选择人员、授与权力、明确关系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同时使全体人员能协调地进行工作，以长期高效的组织行为保证既定目标的实现。
52.组织的重要作用表现：1.它不仅是管理职能的重要职能，而且是企业进行生产经营活动的基础条件。2.它不仅能够保证管理活动的顺利进行，而且能够协调人与人，人与事之间的关系，不断地推进生产经营活动高效地进行。3.它不仅是实现当前目标的重要手段，而且是先进管理费用思想、方法、手段具体发挥作用不断提高企业管理水平的体现。4.它不仅能够反映当前社会化大生产和生产力发展水平的要求和生产关系的要求，而且能够适应环境变化、发展的需要以反映其新的要求。53.建立健全企业组织的原则：1.效率原则。2.分工协作，以工作为中心的原则。3.管理幅度、分层管理的原则。4.统一指挥、命令一致的原则。5.权责对等、才职相称的原则。6.协调原则。7.弹性原则。
54.企业组织的基本形式：
1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。
直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。
矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾。
55.房地产企业组织机构的设置
（一）各主要行政领导人员的职责｛55｝
1.经理、2副经理、3总工程师、4总经济师、5总会计师、6科长
（二）各主要职能部门的职责｛56｝
1.经营部。
2.开发部。
3.计划部。
4.工程技术部。
5.财务部。
房地产企业的管理制度：1.开发经营管理制度。2.工程技术管理制度。3.经济核算管理制度。4行政人员管理制度。5.物业管理制度。6.思想政治工作管理制度。
第四章房地产市场与房地产经营预测
第一节房地产市场
1.市场涵义：
（1）市场是商品聚集和交换的场所（2）市场是商品交换关系的总和（3）市场是现实潜在的购买力和欲望购买
2.市场三要素
：商品要素。购买力要素。愿意买卖商品的当事人。{课本60页}
3.市场的功能：
（1）市场是连接身产和消费的纽带。（2）市场把单个企业的经济活动聚为一个有机的整体（3）市场是实现再生产的基础。{P60}
市场经营观念。{60}现代市场经营观念有4点：（1）顾客向导（2）不断创新（3）扬长避短（4）整体营销
4.房地产市场的含义：
（1)狭义：是指房地产商品交易的场所
(2)广义：其一，是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和。其二，是指房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。
5.房地产市场的特征：
（1）标的物流通转移的固着性（2）房地产市场与土地市场的统一性（3）市场供给缺乏弹性（4）市场供给的地区性（5）市场机制调节的不彻底性（6）市场功能的不彻底性（7）地产市场垄断性。
6.培育和发展房地产市场的重要意义：
（1）有利于加速经济体制的深化改革（2）有利于其他各类市场的发展（3）有利于促进土地资源优化配置（4）有利于促进城市建设投入产出良性循环（5）有利于促进对外开放的进一步扩大。{63} 7.房地产市场类型：
（1）按商品用途：分为生产资料市场和消费市场（2）按市场的发育完善程度：初级中级高级市场我国处于初级（3）按经营对象：土地市场和房产市场（4）按市场活动范围：地方国内国际（5）按交易内容：土地使用市场房屋商品市场房地产金融市场房地产劳务市场技术市场信息市场（6）按市场层次：一级二级三级。
8.房地产的三级市场架构：
一级市场特点（1）建立在城市土地国有制的基础上，坚持城市土地国有制，交易地址是土地使用权（2）土地的受让方允许为多种性质，多种成份法人（3）明确规定各类用地的使用年限（4）国家直接调控垄断经营权（5）批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格，租赁费用一次性收取（6）主要形式：协议出让招标出让拍卖出让。二级市场特点：（1）流通由经营向使用消费平行转移（2）涉及较多的经济法律关系三级市场的特点：是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场。土地使用者，房屋所有人，将所取得的一定年限的土地使用权，房屋所有权或房屋所占有的土地使用权一并在市场上转让，出租，抵押，买卖，赠与，继承，交换。属于调剂余缺，从新配置的市场。三级市场只要作用体现在：第一，调节住宅余缺满足居民的居住需要。第二，改变房地产用途完善土地利；用结构。第三，满足企业和居民的特殊需要。
9.房地产的要素市场：
地产市场房产市场房地产资金市场房地产劳务市场信息市{65}房地产的运行机制市场机制主要内容：1价格机制2供求机制3竞争机制 4税收机制5信贷利率机制{66} 市场机制的优势弱点在{67} “计划机制”的含义优缺点在{67} “法律机制”的含义优缺点在{67下}
10.
房地产市场的宏观调控 1.决策控制系统：（1）土地供应计划（2）城市规划指导（3）环境保护 2.市场调节系统：(1)控制地价(2)调节税收(3)租金的控制(4)信贷规模及利率 3.信息反馈系统4.监督系统{69}
第二节房地产市场调查
11.概念：是指运用科学的方法，有目的，有计划，系统地收集房地产市场营销状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状态及动态影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其发展未来，制定正确的决策提供可靠的依据。
（1）市场调查的基础是收集资料（2）市场调查的内涵是广义的（3）市场调查的方向必须是科学的。（70页）
12.市场调查的作用：
（1）市场调查有助于企业确定正确的方向（2）有助于企业适时进行产品的更新换代（3）有助于企业制定科学的销售和生产计划（4）有助于企业实施正确的价格策略（5）有助于企业改善经营管理，提高经济效益（6）对政府而言有助于制定正确的宏观经济政策
13.原则：
实事求是原则 2 有的放矢原则 3 虚心求知原则 4 系统性原则 5效益性原则
14.房地产市场调查的类型：1
.探索性调查 2 描述性调查 3 因果性调查 {71}
15.内容：
1：不可控因素的调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）消费者状况调查（4）市场结构不可控因素调查（a竞争对手调查b 同行业竞争产品调查 2 可控因素调查（1）产品调查（2）价格调查（3）销售渠道调查（4）促销调查
16.程序：
论采取哪一种形式，调查哪一方面内容，都是一次有组织有计划的行动，都应该经过一定的程序和步铸，才能达到预期的目标，程序大体上有（调查准备正式调查结果分析撰写调查报告）4个阶段。
1.调查阶段：（1）确定调查目标（2）初步情况分析
（3）制定调查计划（4）非正式调查
2.正式调查阶段（1）确定市场资料来源（2）确定收集资料方法
（3）调查表及问卷设计（4）抽样设计（5）现场实地调查
3.结果分析阶段 :（1）资料编辑整理（汇总初审筛选统计（2）调查资料的综合分析（定量
分析发定性分析法 {74页}
4.编写调查报告。{75}
17.调查方法和技术：
调查方法：1.询问调查法（a访谈调查b电话调查c邮函调查d留置问卷调查。2. 观察调查法 3实验调查法
调查技术：{76-77}
第三节房地产经营预测概述
18. 概念：是直借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势作出的预计，测算和判断。是否准确取决于两个方面：其一，房地产活动的进程，趋向和可能的显露程度，或被偶然因素干扰的程度；其二，人们对房地产经营活动的内在联系和发展变化规律的认识和掌握的能力。
19.经营预测的作用：
1 是房地产企业经营决策的依据
2 有助于制定正确的经营决策略
3 有助于提高及企业的竞争能力
4 可以减少经营的盲目性和风险性
20.经营预测的内容：
1国名经济发展的趋势预测 2产业政策所带来的影响预测 3市场需求预测 4技术发展预测 5销售前景预测 6产品生命周期预测 7供给能力预测 8市场价格走向预测 9市场竞争情况预测21.步骤：1确立预测目标2拟定预测工作计划3收集与整理资料4选择预测法5预测分析6预测结果评价7编写预测报告
第四节房地产经营预测方法
22.直观预测四法：调查预测法个人判断法专家会议法德尔菲法
23.调查预测：1调查方式（a全面调查b重点调查c典型调查d抽样调查
24.调查程序需预测程序（a明确调查目的b确定方式对象c拟定调查提纲d确定调查时间地点期限
e编制计划和预算f进行调查整理分析资料g进行预测分析h编写预测报告。
25.个人判断法：根据判断者的经验，能力进行逻辑推理和判断分析的方法。
26.专家会议法：{83页}
27.德尔菲法三大特点：匿名性反馈性统计性
28.时间序列预测法： 1平均数预测法（a算数平均数预测法b加权平均预测法{85} 2 移动平均预测法（a一次b二次c三次平均法{87} 3指数平滑预测法（a一次b二次c三次指数平
滑法{90页}
29.回归预测法：步骤：因素分析数据收集相关检验模型建立模型平价预测分析
一元线性回归预测 {94—102}
第五章房地产经营决策
第一节房地产经营决策概述
1.经营决策的含义：是指在房地产经营活动中，经营者依据对经营容体的规律性及各种主观条件的认识，借助于一定的手段和方法，对房地产经营目标及行动方案进行优化设计，选择并付诸实施的行为过程。
2.经营决策的构成要素：
1决策主体2决策目标3决策变量4环境条件
5决策成果6对决策变量的平价选择
3.经营决策的基本属性：
1主体性2客观性3目的性4实践性5预见性6选择性
4.经营决策的内容：
1经营战略决策2经营目标与计划决策3项目决策4投资决策
5金融决策6财务决策7产品的生产与开发决策8价格决策
9市场营销决策10经营组织与人事决策11工程指挥决策12物业管理决策
5.作用：1.经营决策的质量关系到企业的生死存亡，兴衰成败 2.决策是经营管理的核心。（首先其次最后{106}。
6.类型：1。战略决策与战术决策 2.程序化决策与非程序化决策 3.数量与非数量性决策 4.确确定型决策不确定型决策风险型决策。{107—108}
7.特征与原则：
现代决策特征主要表现在（1——12）{108页}
8.基本原则：
1 唯物辩证原则2信息可靠3以预测为基础4系统性
5优化6可行性7反馈性8时效性原则
9.决策者的素质：1政治素质2智能素质3心理素质4身体素质{110页}
决策者提高素养：1努力掌握专业知识和善于总结决策经验2熟悉全局形势3学习科学决策知识4提高创造性思维能力 5.不断完善心理素质
第二节房地产经营决策体制与决策程序
10.房地产经营决策体制：
1决策系统2信息系统（收集加工传递
3咨询系统（智囊系统4执行系统5监督系统
程序：1发现问题2确定目标（a针对性 b系统性 c具体性 d可能性3拟定方案（a完整性 b 详实性 c相斥性4分析评估（a限制因素分析 b潜在问题分析c综合评估 5方案优选（abcd{114页}6方案实施7反馈调整
第三节房地产经营决策方法
概念：是指为了实现一定的经营决策目的而进行决策活动的途径和手段
定量决策与定性决策方法：{115—16} 确定型决策方法：1线性规划法{116页} 2 效益费用法{117页} 风险型决策方法：最大概率法{118} 期望值法{119}步骤：（1）收集与经营决策有关的数据资料（2）找出可能出现的自然状态（3）列出可行的行动方案（4）确定各种状态的概率（5）计算每个行动方案在不同状态下的损益值（6）列出决策表（7）计算出各个行动方案的损益期望值（8）选择期望值最大或者最小的方案为最优方案
决策树：1决策点（方框 2状态点（圆圈 3结果点（三角 4分枝（横线 {120}
不去定型决策方法：1乐观准则2悲观准则3等可能准则4 后悔准则
第四节多目标决策
概念：那些需要同时考虑多项目标的决策问题多目标决策问题：1特点：目标之间不可公度性
2权衡效用与偏好 3最优解，非劣解和满意解（1）商定一种原则与方法（2）分析者只提供非
劣解有决策者选择满意解（3）决策者参与分析过程，交换意见，逐步改善非裂解，直至找到满意
解（4）多目标决策过程
多决策五个阶段：1初始阶段2问题形成阶段3系统和模式化阶段4分析评估阶段 5决策阶段 {125页}
加权平均法：1关于分数评定 {126页} 2关于权重关系的确定{127页}
层次分析法：1层次结构模型（a总体目标层b准则层c指标层d方案层 2判断矩阵 3判断矩阵
的解（a最小误差平方和法 b方根法 c和积法 4一致性检验 5 组合权重系数{128—140页}
第六章房地产经营计划
计划是指对工作或行为的事先安排，是人们基于对现实的认识和对未来的估计，对今后某一定时期
应达到的目标，以及实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资源等所作的安排。
计划管理是指通过计划的编制、执行与控制来实现控制企业全部生产经营活动的周期性综合管理工作。
计划管理的基本步骤；1.环境分析。2.目标的确定。3.方案研究。4.措施与程序的制定。5.进度安
排。6.平衡与调整。7.控制与协调。8.总结与分析。
经营计划是指以企业的经营活动为对象的计划安排，又称为生产经营计划。
基本任务，1.制订目标。2.资源配置。3.协调生产经营。4.提高管理效率。5.提高经济效益。
房地产开发经营计划指标；
《一》房地产开发数量指标是反映企业开发能力现状及其发展状态的指标。
1.土地开发面积及其增长率=（本期土地计划开发面积-上期土地计划开发面积）/上期土
地实际开发面积*100％
2.房屋交付使用率=计划交付使用房屋建筑面积/当期计划竣工房屋建筑面积*100％
3.房屋开发竣工率=计划竣工房屋建筑面积/当期计划开发房屋建筑面积*100％
《二》房地产开发收入指标是反映房地产开发企业经营收入的主要指标有收入总额及收入增长率。
收入增长率=（本期计划收入总额-实际上期收入总额）/上期实际收入总额*100％《三》房地产开发质量指标
1.工程质量合格率=质量合格的开发工程数量/竣工验收的开发工程数量*100％
2.保修期内优良服务率=即时修理次数/报修次数*100％
《四》房地产开发成本指标
1.开发成本降低额=预算成本额-计划成本额
2.开发成本降低率=计划成本降低额/预算开发成本额*100％
《五》房地产开发资金占用指标反映房地产开发资金占用情况的指标
1.流动资金周转率（周转次数）=房地产计划销售收入/定额流动资金计划平均占用额
2.流动资金占用率=定额流动资金计划平均占用额/房地产开发产品计划销售额
3.自有资金增长率=自有资金计划增长额/上期自资金实际总额*100％
《六》房地产开发利润指标是综合反映房地产开发经济效益的利润指标。
1.利润总额增长率=（本期计划利润总额-上期实际利润总额）/上期实际利润总额*100％
2.房产销售利润率=商品房计划销售利润/商品房计划销售收入*100％
3.资金利润率=本期计划利润总额/本期定额流动资金计划平均占用额*100％
4.成本利润率=本期计划利润总额/开发计划成本总额*100％
《七》房地产开发劳动效率指标
1.人均开发土地面积=计划开发土地面积/企业在职职工平均数
2.人均开发房屋面积=计划开发房屋面积/企业在职职工平均数
3.人均产值=计划经营总收入/企业在职职工平均数
4.人均利税额=本期计划实现利税额/企业在职职工平均数
《八》房地产开发社会效益指标
综合开发率=综合开发房屋计划竣工面积/总的房屋计划竣工面积*100％
房地产租赁与销售经营计划指标，
《一》房产经营流转总额指标
房产流转是指房屋作为商品从生产领域进入流通领域的过程。
出售房屋是通过一次交换而实现价值转换的。
其平衡公式为：
期初商品房+本期计划购入房=本期计划销出房+期末商品房
《二》房产租赁与销售收入指标
1.描述房产租金收入的主要指标
（1）租金收缴率=计划租金额/应收租金额*100％
（2）租金收入增长率=计划租金收入增长额/上期租金收入*100％
（3）旧欠租金收缴率=计划收回拖欠租金总额/欠租总额*100％
（4）欠租发生率=欠租户数/应收租金户数*100％
2.描述房产销售收入的主要指标
（1）销售收入增长率=（本期商品房计划出售额-上期商品房实际销售额）/上期商品房实际销售额*100％
（2）销售收入利润率=商品房销售计划利润/商品房计划销售收入*100％
《三》经营房产状态指标
1.房屋出租率=计划出租房屋面积/经租房屋面积*100％
2.房屋空置率=未出租房屋面积/经租房屋面积*100％
房屋空置率=1-房屋出租率
3.房屋完好率=基本完好与完好房屋面积/企业经租房产总面积*100％
《四》房产租赁与销售流通费用指标
1.出租房屋流通费用率=出租房屋计划流通费用额/房屋租赁计划收入总额*100％
2.出售房屋流通费用率=出售房屋计划流通费用额/房屋计划出售总额*100％
《五》房产租赁与销售成本指标
1.经租成本节约额=预算租金成本-房产计划租赁成本
2.经租成本降低率=经租成本节约额/预算租金成本*100%
3.出售成本降低额=出售房产预算成本-出售房产计划成本
4.出售成本降低率=出售房产经营成本降低额/出售房产预算成本*100%
《六》房产租赁与销售资金占用指标
1.流动资金周转率=计划房屋销售收入/定额流动资金平均占用额*100%
定额流动资金平均占用额=错误！未找到引用源。（期初定额流动资金占用额+期末定额流
动资金占用额）
2.流动资金占用率=定额流动资金计划平均占用额/房屋销售计划收入*100%
3.自有资金增长率=自有资金计划增长额/上期自有资金总额*100%
自有资金增长额=本期自有资金计划总额-上期自有资金总额
《七》房产租赁与销售利润指标
1.利润总额增长率=（本期计划利润额-上期利润额）/上期利润总额*100%
2.经租利润率=出租房屋计划利润额/租金收入总额*100%
出售利润率=出售房屋计划利润额/出售房屋总收入*100%
3.资金利润率
经租资金利润率=房屋出租计划利润总额/房屋出租定额流动资金平均占用额*100%
销售资金利润率=房屋出售计划利润总额/房屋出售定额流动资金平均占用额*100% 《八》房产租赁与销售劳动效率指标
1.人均房产管辖面积=计划经租房产建筑面积/企业平均职工人数
2.人均销售收入=房屋计划销售收入/企业平均职工人数
3.人均利税额=计划利税总额/企业平均职工人数
经营计划编制应遵循的基本原则：
1.调查研究，尊重客观规律的原则。
2.以经济效益为中心的原则。
3.综合平衡的原则。
4.动态平衡的应变原则
长期经营计划的内容：包括企业发展、经济效益、市场开拓和职工福利。｛155｝
长期经营计划的编制程序，
1.环境预测与现状分析。
2.目标及经营方针的提出。
3.战略措施的提出。
4.审议修订。
长期经营计划的编制方法：滚动式计划｛156｝
年度经营计划的内容：1.主要技术经济指标计划。2.房地产开发经营计划。3.费用计划、成本计划和投资计划。4.资金计划。5.销售计划、租赁计划和收入计划。6.营业外收支计划及副营业务收支计划。7.大修理计划。8.质量计划。9.财务计划。
年度经营计划的编制程序；1.确定年度经营目标。2.确定新开发项目的发展计划。3.编制年度开发经营进度计划。4.年度开发经营进度计划的综合平衡｛159｝.5.编制其他年度计划。6.制订落实经营计划的方案及措施。7.计划的审核与评价｛159｝。
项目经营计划是指针对具体的开发经营对象编制的经营计划。
项目经营计划按建设程序划分为项目前期工作计划和项目总开发经营计划。｛160｝
经营计划的步骤：1.项目经营环境及条件的调查与研究。2.制订项目进度计划的初步安排。3.项目进度计划的综合平衡与调整。4.编制项目经营计划表。5.编制项目开发经营的其他计划。6.编制项目经济效益计划。7.经营措施及方案的提出。
项目经营计划的编制方法：横道图、网络图。
计划的实施最基本的要求：1.要全面完成经营计划规定的各种技术经济指标。2.要保证均衡地执行计划。
计划控制的任务：1.发现问题、揭示矛盾。2.采取措施，纠正偏差，解决问题。
计划控制的步骤；1.测定计划执行结果。2.比较执行结果与相应计划标准。3.研究问题的存在。4.制订并执行纠正措施。5.检查措施执行效果。
房地产经营计划分析方法：连环代替法、盈亏分析法、利润分析法。｛168--180｝
第七章房地产经营企业财务管理
财务管理：是指企事业单位有关财务的管理或经营事务，以及现金的出纳，保管，计管等事务
会计：是指价值核算，属经济核算的组成部分，是以货币为主要计量单位对企业的资金与资金运用过程进行连续，系统，全面地记录和核算的工作。
财务和会计的
区别：1.工作作职能不同；2.工作内容不同；3.管理重点不同；4.工作方法不同。
联系：1.具有共同的工作对象；2.具有共同的目的和任务；3.具有密切的业务联系。
财务管理的职能具体表现在：1.参与决策，规划未来，确定财务目标；2.资金筹措，安排和使用；
3.考核资金利用效果；
4.监督企业经济活动。
房地产经营企业财务管理的原则：1.遵守国家财经制度，遵法守纪的原则；2.坚持经济核算，以经济效益为中心的原则；3.精打细算，厉行节约的原则；4.计算管理的原则。
房地产经营企业财务管理
内容：1.编制年度财务计划和年度财务决算；2.固定资产管理；3.流动资金管理；4.成本管理；5.售价和租金管理；6.收益管理；7.专项基金管理。
方法：1.建立健全企业内部管理制度，完善财务管理体制；2.编制财务计算，推行计划管理；3.清产核资，摸清家底；4.财务指标的分解和归口分级管理；5.日常财务管理；6.建立财务检查制度；
7.平衡财务收支；8.财务分析。
房地产资金分类
1）按资金来源 1.国家资金 2.企业资金 3.个人和单位投入资金 4.借人资金 5.外资
2）按用途 1.生产性资金 2.经营性资金
3）按周转形态 1.固定资金 2.流动资金
房地产资金运动过程 1.土地开发经营 2.房产开发经营 3.房产租赁经营
流动资金管理的基本要求：1.保证经济活动的需要；2.减少资金占用，提高资金利用效果
流动资金分析主要任务检查资金计划的执行情况,考核流动资金利用效果。
主要内容流动资金结构分析，流动资金增长速度分析及流动资金利用效果分析
主要方法比较分析法与差额分析法
流动资金占用情况分析：是从流动资金结构，流动资金增减速度等方面，对流动资金占用的合理性做出评价的分析
1）流动资金结构分析：是指通过计算分析各资金项目在流动资金总额中所占的比重，查明企业流动资金组成是否合理，从而促使企业更合理地安排流动资金，保证企业生产经营活动顺利进行 2）流动资金增减速度分析
流动资金利用效果分析
1）流动资金周转速度分析：
流动资金周转率（次数）=流动资金周转额／流动资金平均余额
流动资金周转天数=计算期天数／资金周转率（次数）
=流动资金平均余额×计算期天数／流动资金周转额
2）流动资金占用水平分析：
百元房地产经营收入占用的流动资金=（流动资金平均占用额／房地产经营收入）×100
3）流动资金利润率分析：
流动资金利润率=利润总额／定额流动资金平均占用额×100%
流动资金安全性分析
1)企业可动用资金保证程度分析η1=定额流动来源／定额流动资金占用×100%
2)临时借款利用程度分析η2=临时借款实际数／临时借款计划数×100%
3)企业偿还能力分析η3=流动资产／流动负债
4)企业支付能力分析
负债率分析
负债率是反映公司负债状况的指标，他通常用来考察公司偿还长期债务的能力。
1）长期债务与股东权益之比η5=长期债务总额／股东权益总额×100%
2）负债总额与公司资产总额之比η6=负债总额／资产总额×100%
3）收益与固定支出比率η7=（税前收益—还贷款）／利息费用
资金筹措是指资金的筹集与安排。
资金来源分为自有资金与借贷资金俩大类。其主要来源
1,自有物业收入 2.银行借贷 3,抵押贷款 4,发行债券 5,发行股票
筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用
1,借款利息 2,股息 3,公司自有资金的存款利息
筹资成本率=筹资成本额／筹资总额×100%
抵押贷款
原则 1,公司的债务与其自有资本必须保持适当平衡关系 2,尽可能均匀安排债务偿还期 3,妥善安排，有效利用 4,统筹兼备，全面考虑 5,妥善制订还贷计划
融资：即资金融通，资金筹措方案的制订与评价是融资决策的主要内容
融资杠杆是指贷款额对项目经营投资收益率的影响，也就是使用贷款或不是有贷款在投资收益率上的差异。
R=F／P R—收益率 F—税前收益 P—投资总额
Re=F／D Re—公司自有资金投资收益率 D—公司自有资金投资额
融资经济效益是指一定时间内，所筹措的资金给筹资者带来的经济上的效益。是融通资金所创造的价值扣除融资本溪及其他成本后所得的纯收益，即融资的正杠杆效应。
1）规模效益分析法
预期融资利润率=预期税后利润率／融资额×100%
筹资成本率=筹资成本额／融资额×100%
2）成本效益分析法成本效益指数=净现金收益额／净现金负债额
净现金收益额=预期收入增加额—筹资成本增加额
3）返本分析法
成本是指企业在一定时期内生产一定品种，一定数量的产品所支出的用货币表现的生产消耗的总和，定义为产品生产与流通过程中劳动和物化劳动的货币表现。
成本的作用表现在
1,成本是补偿生产消耗的尺度 2,成本是反映和控制各种劳动耗费的工具 3,成本是制定商品价格的重要依据 4,成本是企业经营决策的重要信息
按成本的构成分为 1,理论成本 2,实际成本
按计入成本的方法分类 1,基本成本 2,间接成本
按成本与产量的关系分类 1,固定成本 2,变动成本
按成本发生的权责分类 1,可控成本 2,不可控成本
其他1,按发生环节班组成本，车间成本，企业成本等
2,按发生时期历史成本，计划成本，企业成本等
3,按企业实际需要 1,质量成本 2,决策成本 3,边际成本 4,机会成本 5,沉落成本 6后续成本
房地产开发成本构成
1,土地开发成本构成
1,土地出让金 2,土地征用及拆迁安置费 3,七通一平费 4,管理费 5,利息
2,房地产综合开发成本构成
1,土地开发费 2,公共服务及生活设施配套费 3,小区内外的市政工程建设费 4,建筑及安装工程费（1,人工 2,材料 3,机械使用 4,施工管理 5,设备购置及安装费）5,勘察设计费 6,各种税收费 7,
利息 8,经营管理费
房地产租赁与销售成本构成
1,城市土地经营成本 2,房屋销售经营成本构成 3,房屋租赁经营成本构成（房屋价值补偿费，维修费，管理费，税金，土地使用税，保险费，利息，广告费）
成本管理是企业为降低经营成本，提高经济效益，增强竞争能力而进行的各项管理的总称
成本预测是发生在经济活动进行之前和经济活动进行过程中，对即将形成的成本进行的估测分为1,先期成本预测 2,其中成本预测
成本控制是指在经营成本形成过程中，对成本计划执行情况的检测，对成本差异情况情况进行的分析以及纠正措施的制订与实施
步骤 1,确定目标成本 2,负债单位的划分 3,实施过程控制
利润是企业经营收入扣除税金后的余额
房地产利润的构成：是房地产经营纯收入扣除应缴税费后的余额。
房地产销售利润估算：1,收入估算2,成本估算 3,税费估算 4,利润估算
第八章房地产经营企业人力资源管理
人力资源管理的任务：1.合理安排。有效利用人力资源。2.科学管理，充分调动人的积极性。3.加强培训，积极开发人力资源。
人力资源管理的内容：1.招聘和录用。2.调配和使用。3.人事考核。4.晋升与奖惩。5.教育和培训。房地产经营企业职工队伍的构成：1.管理人员。2.工程技术人员。3.业务人员。4.工人。5.其他工作人员。
人员录用的原则：1.人员录用计划与企业经营发展计划相适应。2.人员录用计划必须建立在科学在定量分析的基础上。
招聘方法：一般实行公开招聘、全面考核、择优录取、规定试用期、签订全同正式录用的基本程序。职务分析又称岗位分析，是指通过对职务的观察与研究，确定关于企业各级职务的性质、管辖范围、工作目的的分析研究，是为适应录用分配、工资、晋升、教育培训等需要而进行和工作。
职务分析的基本内容有两个：1. 该职务包括工作的性质、范围、，内容、程序、任务、要求、责任、地点、环境。劳动强度等。2.担任该项职务的人所需要的资质条件。
职务分析的基本程序：看、问、记、研。｛228｝
职务分析的原则：1.实事求是，科学分析的原则。2.由面到点、由低到高，逐渐深化的原则。3.与组织研究相结合的原则。
职务分析的基本方法：1.该职务的具体工作内容是什么？2.如何进行这些工作？3.这什么要这样做？4.作业过程的难点所在。
职务评价是测定各评估企业内岗位职务间相对价值、确定能级水平的一项工作。
职务评价方法：1.排列法。2.分等法。3.因素比较法。4.评分法。
功能测定中对职能人员或职能部门素质进行的综合测定。
功能测定分功能设置和能级判定步进行。
作为职能人员个人的功能项目有：1.品质功能。2.智力功能。3.技能功能。
作为职能部门的群体功能项目有：1.领导功能。2.群众状态。3.组织状态。
能级判定常见有分数定级法和偏差定级法。
人事安排，应该处理好的的关系：
关于量才作用的关系。2.关于人才互补的关系。3.关于人际关系。4.关于能力与素质的关系。
第八章房地产企业人力资源管理
企业员工的考核与培训
人事考核制度：“考核制度”是指就人事考核的母的，内容，方法，程序和组织机制作的系统规定，
第一讲： 项目的定义：某一主体（个人或组织)为了完成特定的目标，在一定的资源约束下，有组织地开展由一系列基本活动构成的非重复性的有独特成果的活动。 项目的特征：总体性，一次性，物别性，组织的开放性和临时性。 项目质量：质量是反映实体（产出物和工作过程）满足用户明确的或隐含的需要的能力特性总和。主要为功能的实现程度和寿命长度。 项目成本：项目所消耗的资源的货币体现。 项目时间（周期）：项目从开始到结束所经历的时间段。这个时间段也被定义为项目的生命周期，它分为项目启动、计划、实施和收尾四个阶段。 P= f (C,T,S) Performance: 绩效，所完成工作的质量。 Cost: 成本，项目工作的成本，与项目使用的人力资源和自然资源直接相关。 Time: 时间，项目必须满足的进度要求。 Scope:范围，要执行的任务的幅度。 时间、成本和质量是一个项目的3个主要变量，三者是相互制约的。如果其中一个或两个变量发生变化，那么其他的变量也会随之变化。 项目资源需求度：项目在各个阶段对各种资源的需求程度。 项目风险度：项目的成功概率和不确定程度。 项目干系人影响力：项目干系人对项目目标、质量、进度等的影响程度；项目资源需求随着项目周期阶段的推进呈现低－高－低的状态；项目面临风险程度随时间推移下降；项目干系人影响力随时间沿着项目阶段下降。 第二讲： 项目管理的概念：项目管理是通过运用知识、技能、工具和技术等资源，以满足项目干系人对项目的需求和期望为目的，对项目活动所开展的各项管理职能活动的总称。 项目管理的特征：（1）普遍性（2）创新性（3）独特性（4）复杂性（5）目的性 项目生命周期：项目从开始到结束可以划分为若干阶段，这些不同的阶段先后衔接起来便构成了项目的生命周期。 项目生命周期一般划分为四个阶段：1、启动阶段（或定义阶段）2、规划阶段（或计划阶段）3、实施阶段（或执行阶段）4、收尾阶段（或交付阶段）
生产运作管理试题库 一、判断题 1.流程式生产有较多标准化产品。（√） 2.加工装配式生产是离散型生产。（√） 3.备货型生产的产品个性化程度高。（×） 4.订货型生产的生产效率较低。（√） 5.订货型生产可能消除成品库存。（√） 6.订货型生产宜采用高效专用设备。（×） 7.在备货订货分离点的上游是订货型生产。（×） 8.在备货订货分离点的下游是订货型生产。（√） 9.单件小批生产的效率较低。（√） 10.基于时间竞争策略的焦点在缩短对顾客需求的响应时间上。（√） 11.单件生产不像连续生产那样要求多技能工人。（×） 12.重复性生产一般是按订单生产。（×） 13.按产品专业化原则布置，适于大量大批生产类型（√） 14.政府部门是按产品专业化原则布置的。（×） 15.成组生产单元既有产品专业化的优点，又有工艺专业化的长处。（√） 16.建立成组生产单元的前提是，将零件按照加工属性的相似性构成零件族。（√） 17.汽车生产流水线是按工艺布置的例子。（×） 18.按工艺（过程）布置的生产系统具有柔性。（√） 19.按产品布置的生产系统具有高可靠性。（×） 20.节拍是指零件从开始加工到完成加工所经历的时间。（×） 21.产品出产计划是生产大纲的关键输入。（×） 22.企业进行库存分析的基本目的之一是明确何时需要订货。（√） 23.维持库存费高的库存系统趋向于低库存水平和频繁补充订货。（√） 24.根据消耗速度的不同，固定间隔期库存系统的每期订货量不同。（√） 25.对于价格折扣模型，按最低价求得的经济订货批量如果可行，则一定是最佳订货批量（相应的总费用最低）。（√） 26.库存控制的目标只是要降低维持库存费。（×） 27.库存物资的ABC分类法是按照物品的单价高低进行的。（×） 28.按照ABC分类法，得出的A类物资总是占少数。（√） 29.平均库存量和每年订货次数成反比。（√） 30.EOQ模型就是要使订货费用最省。（×） 31.提高库存系统的服务水平就降低了缺货风险。（√） 32.MRP也可以用于多品种小批量生产环境。（√） 33.MRP处理的是相关需求。（√） 34.产品出产计划是通过分解生产大纲得出的。（√） 35.MRPⅡ与MRP是完全不相关的系统。（×） 36.MRP系统注重批量订单而JIT注重单件生产，因此MRP与JIT无法兼容。（×） 37.MRP的三项主要输入是产品出产计划、库存状态文件和物料清单文件。（√） 38.产品出产计划说明哪些零件何时出产多少。（×） 39. 看板分为传送看板和生产看板，生产看板用于指挥零部件在前后两道相邻工序之间的移动。（×）
第1 章： 一、饭店：指能接待旅居宾客及其他宾客，并为他们的旅行和社会需求提供住宿、饮食、购物、娱乐及其他服务的综合性、服务性企业 二、饭店产品：指饭店在经营过程中为宾客在饭店期间提供的使用价值的总和 三、我国饭店管理的七种形式：p20 1业主自主管理：任命本系统人员。或招聘、调进外系统的饭店管理专业人才担任高层管理人员 2委托管理：业主委托饭店集团或饭店管理公司管理饭店 3参与管理：参与管理是自行管理和委托管理的结合 4咨询管理：资讯管理是自行管理的一种发展 5租赁管理：饭店业主以合同的形式吧饭店租赁给管理公司或个人经营管理，从而取得租金收入额一种管理形式 6特许经营权管理：是用名牌饭店集团的品牌及他们的管理模式。 7托管：以托管的形式把饭店委托给另一家有能力的饭店来管理。 第二章： 1、创造顾客：通过饭店的经营，把消费人群中的一部分变为本饭店的消费者 2、顾客满意：指顾客对饭店产品的期望值得到了物有所值或得到了物超所值 3、主题饭店：指在市场定位的前提下，以自身特有的产品特色和文化特色来体现饭店经营的主要内容，从而使饭店产品带有明显的市场特征和品牌联想。P28 （客源有主题、产品有主题、风格有主题、服务有主题、品牌有主题） 4、绿色饭店：指饭店在规划、建设和经营过程中，以节约资源、保护环境、安全健康为理念，一科学的设计和有效的管理、技术措施为手段，一资源效率最大化、环境影响最小化为目标，为消费者提供安全、健康服务的饭店 5、怎样理解饭店国际化p29 饭店经营理念国际化 国际化的经营模式 国际化的商业规则 6、饭店智能化系统p33 综合布线系统 计算机网络系统 卫星及有线电视系统 背景音乐系统 安全防范系统 楼宇自控系统 语音通信系统 一卡通系统 公共显示系统 能源计量系统 VOD 系统（视频点播） 多功能会议系统 饭店管理系统 客房智能化控制系统 无线点菜系统RFID 系统（射频识别系统）
运营管理部工作梳理 1 战略管理 1.1 事业部发展规划 1.2 新项目规划 1.2.1 新项目立项 1.3 对标学习 2 计划运营管理 2.1 计划 2.1.1 文商事业部年度目标责任书：年度经营计划、年度预算 2.1.2 单位/部门年度目标责任书 2.1.3 文商事业部月度经营计划 2.1.4 单位/部门月度绩效考核计划 2.1.5 月度/季度应收计划（财务出具月度、季度应收计划表） 2.2 运营 2.2.1文商事业部月度经营分析报告 2.2.2 单位/部门月度绩效考核打分排名、月度分解指标完成情况通 报 2.2.3月度/季度应收预警 2.2.4 欠收账款统计、分析、预警 2.2.5 周经营数据跟踪统计 2.2.6 单位/部门运营基础数据统计 3 运营会议管理 3.1 控股会议 3.1.1 控股集团中高层年度、半年度、月度经营分析会（汇报PPT）3.1.2 控股集团运营条线月度经营分析会（汇报PPT）
3.2 文商事业部会议 3.2.1 定期会议:周例会、月度经营分析会、总经理办公会、半年度/年度经营分析会 3.2.2 不定期会议：战略会、新项目立项会、专题会、头脑风暴会 3.3 会议组织及实施 3.3.1 会议通知（会议议题、时间、地点、参会人员、会议流程、汇报资料、注意事项） 3.3.2 会议事项落实（图文简报、会议纪要/记录、重点工作统计表/督办表） 4 招标采购管理 4.1 招采计划编制 4.1.1 年度招采计划 4.1.2 季度招采计划 4.1.3 月度招采计划 4.2 招采信息发布 4.3 招采分类 4.4 招采实施、监督（月度/季度自查） 4.5 供应商库建立、维护 5 管理/服务品质 5.1 管理标准化体系建设（含制度、标准、流程等内部管理文件） 5.2 问题沟通机制 5.3 问题解决机制 5.3.1 疑难复杂问题 5.3.2 日常普通问题 5.4 问题自查 6 管理授权（含OA流程）
项目管理P3 项目---是以满足客户需要为目的，复杂的、非常规的、一次性的工作，并受时间、预算、资源和绩效要求的限制。 项目管理演化的三阶段模型P11~12 1、非正式的使用 2、正式应用 3、项目驱动组织 项目的基本特征P19~21 1、明确的目标。 2、独特的性质。 3、资源成本的约束性。 4、项目实施的一次性。 5、项目的不确定性。 6、特定的委托人。 7、结果的不可逆转性。 项目管理---是指项目管理者按照客观规律的要求，在有限的资源条件下，运用系统工程的观点、理论和方法，对项目涉及的全部工作进行管理。P26 项目管理的任务P27~28 1、项目组织 2、进度控制 3、费用控制 4、质量控制 5、合同管理 项目管理的基本原则P28~29 1、科学化、民主化原则 2、系统性原则 3、资金的时间价值原则 4、责任、利益、风险对称的原则。 项目周期---是指任何一个项目按照自身运动的客观规律，从项目设想立项，直到竣工投产，收回投资达到预期目标的过程。这一过程中的每一阶段都会引发下一阶段，最后一个阶段又引起新项目的设想，并进而选定新的项目。这样，一个项目的完结过程，往往又是另一个新项目的过程开始。我们把项目按过程每循环一次的现象，称为投资项目生命周期。P33 项目孵化的方法P36~39 1、项目混合法 2、比较分析法 3、集体创造法 —头脑风暴
—多学科法 —集体问卷法 —逆向头脑风暴法 4、创新法 —信息整合术 —辐集式创新 —发散式创新 —逆向式创新 项目范围---是指为了满足客户的要求，成功达到项目的目标，项目所规定要做的所有工作，也称工作范围。P49 项目范围管理---是一种管理功能，是对项目应该包括什么和补应该包括什么进行定义和控制。它能够确保所做的工作既充分且必要，同时这些工作又可以实现项目的目标。P50 项目财务评价的程序包括P84 1、估算、分析项目的财务数据。 2、编织和分析财务报表。 3、计算财务评价指标。 4、进行不确定性分析。 5、提出财务评价结论。 影响项目施工进度的因素P124~125 1、相关单位进度的影响。 2、设计变更因素的影响。 3、材料物资供应进度的影响。 4、不利的作业条件 5、资金原因 6、技术原因 7、作业组织不当 8、不可预见事件的发生 成本控制包括P141 1、监督成本的执行情况以及实际成本对计划的偏离。 2、确保所有合理的变更都包括在基准成本中。 3、同事要避免错误、不合理或未经许可的变更年包括在基准成本中。 4、将批准的变更通知有相关投资人。 全面质量管理---是指在全社会的推动下，企业的所有组织、所有部门和全体人员以产品质量为核心，把专业技术、管理技术和数理统计结合起来，建立一套科学、严格、搞笑的质量保证体系，控制生产权过程中影响质量的因素，以优质的工作、最经济的办法，提供满足用户需要的产品（服务）的全部活动。P148 项目质量管理的三个过程P149
生产运作管理试题A卷 一名词解释（15分） 1．订单赢得要素 2．服务性运营 3．学习效应 4．批量 5．工作设计 二判断题（20分） 1 准时生产方式是适应多品种，小批量生产方式，提高产品质量的一种生产模式。 2 JIT 生产方式的基本思想为“旨在需要的时候，按需要的量，生产所需的产品。“ 3 实施JIT生产的具体方法有，适时适量生产，弹性作业人数，生产同步化。 4 在适时适量生产中，强调生产的同步化，生产的均衡化，以及缩短作业更换时间。 5 看板分为传送看板和生产看板。生产看板用于指挥零件在前后两道相邻工序之间的移动。 6 传送看板用于指挥工作地的生产，它规定了所生产的零件及其数量。 7 看板管理的作用分为运送工作指令和防止过量生产两种作用。 8 在精益生产中，与大量生产相比，新产品开发周期可减至1/3。 9 精益生产的基本原理是彻底消除浪费，和协同工作。 10 精益生产的主要内容包括，产品开发过程管理，生产与库存管理，零 部件供应管理，营销管理和质量管理5种。 11 精益生产在产品研究和开发上，以主查负责制为主，以串行工程和团 队工作为研究开发队伍的主要组织形式。 12 精益生产方式最大的特点之一便是其生产方式与库存管理模式采用大 量生产方式。 13 精益生产在营销管理上提倡主动销售。 14 精益生产的人力资源管理强调实行工作的终身雇用制和待遇的“月功序 列制”。 15 CIMS 的功能由经营管理分系统，工程设计制动化系统，质量保证分 系统和制造自动化分系统组成。 16 可以把制造性生产按企业生产组织的特点，分为备货型
生产和订货型生产。 17 并行工程的本质之一是强调产品设计的可制造性，可装 配性和可检测性。 18产品的生命周期大致分为，导入期，成长期，成熟期和衰退期。 19生产运作的对象是生产运作系统。 20总顾客价值包括产品价值，人员价值，形象价值三种。 三填空题（30分） 1 CIMS 有两个基本观点，一是在（）方面，一个制造企业的全部生产和经营活动，从市场预测、产品设计,经营管理到（）是一个整体，要全面考虑。二是在( )方面，整个生产过程实质上是一个（）、传送和处理决策的过程。 2 CIMS 集成的内涵，它包括五个方面：系统运行环境的集成、（）、应用功能的集成、（）、人和组织的集成。 3 大批量定制生产是指既具有（）下的高效率，低成本，又能像（）那样满足( )顾客需求的一种全新型生产模式。 4 实施大批量定制生产的基本对策，1）重朔经营理念，2) 建立企业内各部门以及企业间的合作机制， 3) ( ) ， 4) ( ) ，5) 建立良好的员工队伍. 5 敏捷制造的目的可概括为, 将( )生产技术, 以及有( )的劳动力与能够促进企业内部和企业之间合作的灵活管理集成在一起,通过所建立的共同( ),对迅速改变的市场需求和市场实际做出快速反应. 6 敏捷制造系统实际上包括三个要素, 生产技术, 管理技术和( ) 四简答题（30） 1什么是运营系统？它应具备哪些基本功能？ 2什么是生产率？它对提高企业竞争力有何意义？ 3敏捷制造的基本特征,以及其三要素是那些。 4什么是运营能力？决定运营能力的要素主要有哪些？ 5 并行工程的本质内容体现在哪些方面？ 五计算题（15分） 已知m=4, n=4 ,t1=8min,t2=4min,t3=6min, t4=10min, 求该批零件在顺序移动方式，平行移动方式和平性顺序移动方式下的工艺周
第一章 1、在酒店的服务管理中经常提到的“100-1=0”和“100-1<0”就是现代酒店什么性质概念的一种反映。（综合性服务） 2、现代酒店的商业性概念使酒店的经营管理具有风险性。 3、公共场所的概念反映了酒店是一个生活、文化科技交流、社交活动的中心，是一个除了“衣冠不整者不准入内”以外任何人都可以进去的公共区域。 4、现代化酒店应具备什么条件： （1）是一座现代化的，设备完善的高级建筑物 （2）除提供舒适的住宿条件外，还必须有各式餐厅，提供高级餐饮 （3）具有完善的娱乐设施、健身设施和其他服务设施 （4）在住宿、餐饮、娱乐等方面具有多样化、高水准的服务。 5、酒店的地位和作用 （1）酒店是旅游业的重要支柱之一 （2）酒店是国家外汇收入的重要来源之一 （3）酒店是一个综合性的服务行业，它的发展势必促进社会上其他行业的发展 （4）酒店为社会创造直接或间接的就业机会 （5）酒店是文化交流、科学技术交流、社交活动的中心 6、商业酒店以接待哪类客人为主？暂住客人 7、豪华酒店一般是指几星级及以上的酒店？四星及以上 8、我国经济型酒店一般能够满足消费者的基本的住宿要求，房间数量一般在多少之间？120-150 9、酒店式公寓与公寓式酒店的区别有哪些？
（1）两类物业性质不同，前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售，由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”； （2）公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能有机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理，由于其产权属于机构或公司，因此公寓式酒店不能将客房分割出售给个人。 10、我国星级酒店的管理有哪些方式？ 答：（1）降级；（2）升级；（3）酒店申诉；（4）费用规定 11、酒店的传统功能有哪些？ 答：住宿功能、饮食功能、集会功能 12、酒店的现代功能有哪些？ 答：文化娱乐功能、商业服务功能、购物服务功能、交通服务功能 13、现代酒店的管理有什么特点？ 答：整体性；层次性；系统性；涉外性；多样性 14、现代酒店管理的内容有哪些？ 答：（1）现代酒店系统管理；（2）现代酒店资源管理；（3）现代酒店服务质量管理；（4）现代酒店业务管理；（5）现代酒店安全管理 15、酒店集团的优势主要表现在哪些方面？ 答：酒店集团的优势主要表现在以下方面 （1）经营管理 酒店集团有较成功的管理系统。它为所属酒店制定统一的经营管理方法和程序，为酒店的硬件设施和服务规定严格的标准，为服务和管理订立统一的操作规程。 酒店集团为所属集团生产和技术的专业化、部门化提供条件。酒店集团定期派遣管理人员到所属酒店去检查，确保所属酒店达到各项经营标准，对检查过程中发现酒店经营商的问题、不合格服务提出建议并进行合法指导。 酒店集团为所属酒店进行员工培训。
一、运营管理概论 柔性：指快速低成本的从提供一种产品（服务）转换为提供另一种产品（服务） 运营管理：它是指将生产要素投入转换为有形产品和无形服务的产出，通过创造效用而增加附加价值的过程。 运营管理的模式的更新： 1、泰勒时代：进行动作分析 2、福特时代：整体协调 3、准时生产制时代：柔性 4、21世纪的敏捷生产：快速反应 企业的三个主要职能：营销、财务、生产（运营） 二、生产过程与类型 （一）生产过程中所处的内部和外部影响 外部环境：竞争对手、供应商、经销商、客户、劳动力市场、宏观环境 内部环境：质量、人力资源、设备设施、库存采购、计划 （二）从流程视度量运营管理（三项基本指标） 1、流程中的单位数量（队伍中的顾客数量）越少越好 2、流程时间（一个流程单位通过全部流程所需要的时间）越短越好 3、流程单位时间产出或生产率越多越好 流程描述：P25 （三）利特尔法则 平均库存=平均单位时间产出*平均流程时间 系统内的平均顾客数=平均到达率*平均逗留时间 生产过程的组织： （四）生产过先进性与合理性的主要标志（5个） 1、连续性 2、平行性 3、比例性（生产能力的配置与产品制造的要求成比例） 4、节奏性 5、适应性（柔性） （五）两种专业化的组织方式 1、工艺专业化（集中了相同类型的设备和相同工种的工人，对不同种类的工件进行相同工艺方式的加工）例：厨房、综合医院 工人技术水平高、受市场影响小、柔性大 2、对象专业化（集中为了加工一种产品所拥有全套设备和所有相关工人） 例：专科医院 连续性强、生产周期短、库存少 生产类型： （一）按行业分类：制造业运营管理按产品的通用性分类 ETO按订单设计飞机、桥梁 订货型生产 MTO订货生产（周期长、稳定性和重复性差，市场需求大前景难预测）（拉动式） ATO按订单装配 备货型生产MTS （需求量大且稳定） （推动式）
一、单项选择题 1. 项目生命周期四个阶段中，第二阶段结束于（签订合同） 2．固定价格合同对于客户和承约商来说，风险分别是（低高） 3．进度偏差SV<0 （为负值）时，表示（表示进度延误） 4．右图是一个单代号图，表示（活动A结束10天以后，活动 B 才能开始） FS+10 5．准备需求建议书的目的是从（ A B 客户）的角度全面、详细地阐述为了满足识别需求所要做的工作。 6.在任何情况下工程项目的建设周期都是有限的，这是工程项目的一次性）特征。 7.工程项目管理难度最大的阶段是工程项目的（.实施阶段）。 8.工程项目总控的核心是（合同控制）。 9.协商解决施工所需的水、电等必备条件是业主在（项目实施阶段的主要任务。 10.某大厦建成后存在严重质量问题，不得不爆破拆除，这说明工程项目具有（.不可逆转性）的特征。 11.同一条工程项目信息，不同的人有不同的理解，这属于沟通中的（认知障碍）。 12.恰当的项目范围（定义）是成功实施工程项目的关键。 13.不属于工程项目范围确认依据的是项目的（施工成本管理手册）。 14.工程项目管理组织一般分为四个层次，按从上到下顺序第三个层次是（执行层）。 15.根据项目专业特点，将项目直接安排到公司某一部门内进行，这属于（职能式）组织形式。 16.对于周期长的项目，人力资源管理工作必须增加（团队发展与调整）内容。 17.选择余地大，但成本高的项目团队人员获取方法是（公开招聘。 18.工程招标人与中标人签署合同时，中标人需要提交（履约担保）。 19.招标人与中标人订立合同的时间是自中标通知书发出后（30）日内。 20.货物招标文件中的商务文件包括（合同条件 )。 21.工程施工合同中的竣工验收条款一般不包括（验收的费用）。 22.承包人不能按期开工，应予不迟于约定开工日期前（7）天以书面形式向工程师提出延期开工申请。 23.控制合同风险的途径不包括（推行工程保险制度）。 24.某工程双代号网络计划如下图所示，其中关键线路有（4）条。 25.在工程项目进度管理中，工作定义的基本依据是（工作分解结构）。 26、假设某项活动 A 的最早完成时间是2005-4-1，其意义是（活动 A 必须在2005-4-1 之前完成 D ．活动 A 不可能在 2005-4-1 之前完成） 27、某估算者是一个比较保守的人，他估算 A 任务需要 5 天。根据此人的估算风格，你认为应将其估算的 工期修改为（．4 天） 28、以下各种项目组织类型中，哪一种最容易发生冲突（矩阵型组织） 29、项目启动的一个明确标志是（任命项目经理） 30、一项目 BCWS= ￥ 220， ACWP= ￥ 250， BCWP= ￥ 200，计算 CV 是 (—￥50） 31、反映项目经理和费用控制、进度控制、质量控制合同管理、信息管理和组织与协调等主管工作部门 或主管人员之间的组织关系的是( 项目组织结构图)。 32．建设工程项目管理规划属于 ( 业主) 方的项目管理的范畴。 33．工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目的设计、采购、施工、试运行服务等工作，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责的模式是、 EPC 总承包)。 34．项目目标动态控制的第三步是(如有必要，目标调整) 。 35．建设工程项目总承包的基本出发点是(实现建设生产过程的组织集成化)。 36建设工程项目决策阶段的主要任务是( 定义开发或建设的任务和意义)。
重心法求工厂 1、某企业决定在武汉设立一生产基地，数据如下表。利用重心法确定该基地的最佳位置。假设运输量与运输成本存在线性关系（无保险费）。 工 厂 坐 标 年需求量/件 D1 （2，2） 800 D2 （3，5） 900 D3 （5，4） 200 D4 (8，5) 100 解：X=(800*2+900*3+200*5+100*8)/(800+900+200+100)=3.05 Y=(800*2+900*5+200*4+100*5)/(800+900+200+100)=3.7. 所以最佳位置为（3.05，3.7）。 1. 某跨国连锁超市企业在上海市有3家超市，坐标分别为（37，61）、（12，49）、（29， 20）。现在该企业打算在上海建立分部，管理上海市的业务。假设3家超市的销售额是相同的。(6.3.24) （1） 用重心法决定上海分部的最佳位置。 解：因为3家超市的销售额相同，可以将他们的销售额假设为1. 上海分部的最佳位置，也就是3家超市的重心坐标，可以这样计算： x=(37+12+29)/3=27 y=(61+49+20)/3=43.3 （2） 如果该企业计划在上海建立第四家超市，其坐标为（16，18），那么如果计划通过， 上海分部的最佳位置应该作何改变？ 解：增加一家超市后，重心坐标将变为： x=(37+12+29+16)/4=24.3 y=(61+49+20+18)/.4=37 成本结构 1、某商店销售服装，每月平均销售400件，单价180元/件，每次订购费用100元，单件年库存保管费用是单价的20%，为了减少订货次数，现在每次订货量是800件。试分析：（1）该服装现在的年库存总成本是多少？(15000元)（2）经济订货批量（EOQ ）是多少？(163件) （1）总成本=（800/2）*180*20%+（400*12/800）*100=15000元 （2）EOQ = H DS 2=800/)12*400(100 *12*400*2=163件 （3）EOQ 总成本=（163/2）*180*20%+（400*12/163）*100=5879元 （4）年节约额=15000-5879=9121元 节约幅度=（9124/15000）*100%=60.81% 2、某食品厂每年需要采购3000吨面粉用于生产，每次采购订货手续费为300元，每吨产品的年库存成本为20元，请计算该食品厂采购面粉的经济订货批量EOQ 。（300吨） EOQ= H DS 2=20 300 *3000*2=300吨 3、某服装店年销售服装2000件，每次订购费用约250元，单件年库存保管费用为4元，目前每次订货量为400件，试计算该服装店的年库存总成本。（2050元) 总成本=Q/2(H)+D/Q*S=(400/2)*4+(2000/400)*250=2050元
第一章： 一、饭店：指能接待旅居宾客及其他宾客，并为他们的旅行和社会需求提供住宿、饮食、购物、娱乐及其他服务的综合性、服务性企业 二、饭店产品：指饭店在经营过程中为宾客在饭店期间提供的使用价值的总和 三、我国饭店管理的七种形式：p20 1业主自主管理：任命本系统人员。或招聘、调进外系统的饭店管理专业人才担任高层管理人员 2委托管理：业主委托饭店集团或饭店管理公司管理饭店 3参与管理：参与管理是自行管理和委托管理的结合 4咨询管理：资讯管理是自行管理的一种发展 5租赁管理：饭店业主以合同的形式吧饭店租赁给管理公司或个人经营管理，从而取得租金收入额一种管理形式 6特许经营权管理：是用名牌饭店集团的品牌及他们的管理模式。 7托管：以托管的形式把饭店委托给另一家有能力的饭店来管理。 第二章： 一、创造顾客：通过饭店的经营，把消费人群中的一部分变为本饭店的消费者 二、顾客满意：指顾客对饭店产品的期望值得到了物有所值或得到了物超所值 三、主题饭店：指在市场定位的前提下，以自身特有的产品特色和文化特色来体现饭店经营的主要内容，从而使饭店产品带有明显的市场特征和品牌联想。P28 （客源有主题、产品有主题、风格有主题、服务有主题、品牌有主题） 四、绿色饭店：指饭店在规划、建设和经营过程中，以节约资源、保护环境、安全健康为理念，一科学的设计和有效的管理、技术措施为手段，一资源效率最大化、环境影响最小化为目标，为消费者提供安全、健康服务的饭店 五、怎样理解饭店国际化p29 饭店经营理念国际化 国际化的经营模式 国际化的商业规则 六、饭店智能化系统p33 综合布线系统 计算机网络系统 卫星及有线电视系统 背景音乐系统 安全防范系统 楼宇自控系统 语音通信系统 一卡通系统 公共显示系统 能源计量系统 VOD系统（视频点播） 多功能会议系统 饭店管理系统 客房智能化控制系统 无线点菜系统RFID系统（射频识别系统）
运营管理复习 .生产、生产运作系统、生产运作管理，对现代生产的概念应建立的观念 答：（）生产—是一切社会组织将它的输入转化为输出的过程 （）生产运作系统—由人和机器构成的、能将一定输入转化为特定输出的有机整体 （）生产运作管理—对生产运作系统的设计、运行与维护过程的管理 （）对生产概念应建立的观念：系统观、集成观、信息观、服务观 .企业竞争力和运作竞争力的来源，企业战略与运作战略的区别与联系 答：来源：企业的竞争力主要来自于四个方面：时间、成本、质量、服务 企业的运作竞争力支持企业综合竞争力。运作竞争力来源于四个方面：时间、质量、成本、柔性 区别：企业战略就是一个企业在一个较长的时间内，为实现其总目标所确定的一个总纲（或者说总计划）。这个总纲包括一个企业的发展方向、行动方针，以及资源配置的方针和方案。 运作战略是在企业经营战略的总体框架下，决定如何通过运作活动来达到企业总体经营目 标。运作战略是企业经营战略的一个职能战略，是企业经营战略在生产系统中的分解。 联系：企业的整体经营目标通常是由企业经营战略所决定的。在企业整体经营目标之下， 企业的不同职能部门分别建立自己的职能部门战略和自己力图达到的目标。因此包括生产运作战略在内的各个职能级战略的制定，都受企业整体目标的制约和影响。 .流程式生产（连续性生产）、加工装配式生产（离散性生产）、订货型生产、备货型生产、 纯劳务生产与一般劳务生产、制造性生产与服务性生产运作的区别 答：制造业与服务业 连续性生产:指物料均匀、连续地按一定工艺顺序运动，在运动中不断改变形态和性能， 最后形成产品的生产（流程式生产） 离散性生产:指物料离散地按一定工艺顺序运动，在运动中不断改变形态和性能，最后 形成产品的生产（加工装配式生产） 备货型生产:指在没有接到用户订单时，按已有的标准产品或产品系列进行的生产() 订货型生产:指按用户订单进行的生产(——，) 纯劳务生产:不提供任何有形产品，如咨询、法庭辩护、指导和讲课 一般劳务生产:提供有形产品，如批发、零售、邮政、运输、图书馆书刊借阅 制造业与服务业的运作区别: （）服务运作与顾客的接触程度要高于制造业 （）服务运作的投入比制造运作的投入有更大的不确定性，即生产能力有更大的弹性 （）由于需求的强度与工作要求的多变性，使服务业的生产率相对难以测量 （）服务业对质量要求更高，同时质量控制的难度也大 （）服务不能用库存来调节 .产品生命周期、产品战略的三维结构及一般模式、产品开发的驱动模式 答：产品生命周期：、引入期：() 对产品进行创新设计，确定最有竞争力的型号； () 消除设计中的缺陷；() 缩短生产周期；() 完善性能。、成长期：() 产品工艺改进； () 降低成本；() 产品结构标准化与合理化；() 稳定质量。、成熟期：() 产品系列化与标准化；() 提高工艺稳定性；() 创新服务与质量创新；() 产品局部改革。、衰退期：()很少进行产品细分；() 精简产品系列；() 决定淘汰旧产品。 产品战略的三维结构及一般模式：
项目管理期末复习 ▲第一章：项目管理概述 项目概述p2 ★项目概念 美国项目管理学会（PMI）的定义：项目是为提供某项独特的产品、服务或成果而做出的一次性努力。 美国著名的项目管理专家James Lewis 博士认为：项目是指一种一次性的复合任务，具有明确的开始时间、明确的结束时间、明确的规模与预算，通常还有一个临时性的项目组织。 美国宾夕法尼亚州立大学的杰克·吉多（Jack Gido）教授认为：项目就是以一套独特而相互联系的任务为前提，有效地利用资源，为实现一个特定的目标所做的努力。 ★综合来看：项目是特殊的将被完成的有限任务，它是一个组织为实现既定的目标，在一定的时间、人员和其他资源的约束条件下，所开展的满足一系列特定目标、有一定独特性的一次性活动。 ★项目的特征：临时性、唯一性、一次性、多目标性、整体性、冲突性。P4 ★项目与作业的比较：
项目管理充满了不确定因素，跨越了部门的界限并且有格的时间界限要求；项目管理充满了不确定因素，跨越了部门的界限并且有格的时间界限要求。 ▲第二章：项目管理环境 项目利益相关者p35 项目经理 1.管理人员要确定有效且高效利用人力和非人力资源的法和手段以完成预定的目标。
2.项目经理的独特之处在于，他管理临时性、非重复的活动，常常独立于规组织而行事。 项目利益相关者又称项目干系人 1.是指积极参与项目，或其利益因项目实施或完成而受到积极或消极影响的个人或组织，他们还会对项目的目标和结果施加影响。 2.利益相关者可以是积极的参与者、被动的观望者，也可以是激烈的反对者。他们对项目都具有不同程度的权利和影响，对于项目的成败影响颇大。 ★项目利益相关者的围 项目发起人、项目经理、客户、项目团队、承包商 ★项目利益相关者管理 1.识别所有项目利益相关者 2.确定主要项目利益相关者的需求和期望 3.同主要项目利益相关者沟通 4.管理主要项目利益相关者的影响 ★项目利益相关者的责任 项目发起人、项目客户、项目经理、项目团队、项目相关职能部门负责人 以责任矩阵明确利益相关者的责任
饭店管理知识点总结
第一章： 一、饭店：指能接待旅居宾客及其他宾客，并为他们的旅行和社会需求提供住宿、饮食、购物、娱乐及其他服务的综合性、服务性企业 二、饭店产品：指饭店在经营过程中为宾客在饭店期间提供的使用价值的总和 三、我国饭店管理的七种形式：p20 1业主自主管理：任命本系统人员。或招聘、调进外系统的饭店管理专业人才担任高层管理人员 2委托管理：业主委托饭店集团或饭店管理公司管理饭店 3参与管理：参与管理是自行管理和委托管理的结合 4咨询管理：资讯管理是自行管理的一种发展 5租赁管理：饭店业主以合同的形式吧饭店租赁给管理公司或个人经营管理，从而取得租金收入额一种管理形式 6特许经营权管理：是用名牌饭店集团的品牌及他们的管理模式。 7托管：以托管的形式把饭店委托给另一家有能力的饭店来管理。 第二章： 一、创造顾客：通过饭店的经营，把消费人群中的一部分变为本饭店的消费者 二、顾客满意：指顾客对饭店产品的期望值得到了物有所值或得到了物超所值 三、主题饭店：指在市场定位的前提下，以自身特有的产品特色和文化特色来体现饭店经营的主要内容，从而使饭店产品带有明显的市场特征和品牌联想。P28 （客源有主题、产品有主题、风格有主题、服务有主题、品牌有主题）
四、绿色饭店：指饭店在规划、建设和经营过程中，以节约资源、保护环境、安全健康为理念，一科学的设计和有效的管理、技术措施为手段，一资源效率最大化、环境影响最小化为目标，为消费者提供安全、健康服务的饭店 五、怎样理解饭店国际化p29 饭店经营理念国际化 国际化的经营模式 国际化的商业规则 六、饭店智能化系统p33 综合布线系统 计算机网络系统 卫星及有线电视系统 背景音乐系统 安全防范系统 楼宇自控系统 语音通信系统 一卡通系统 公共显示系统 能源计量系统 VOD系统（视频点播） 多功能会议系统 饭店管理系统 客房智能化控制系统
项目管理的题目很多书上都找不到，这份资料是我自己通过笔记，网上搜来的，只能做为参考。名词解释：（10个选5个5*5=25） 项目管理:为实现项目的既定目标所开展的项目计划，组织，领导，协调和控制等管理活动。 项目目标：满足或超越项目干系人对项目的需求和期望。 项目计划：对项目进行周密的安排。（时序的安排，资源的安排） 项目范围：把项目的产出物进一步分解为更小和更便于管理的许多组织部分（即项目可交付物），最终定义和界定项目产出物范围的项目管理活动。 项目跟踪：项目跟踪主要针对计划，是为了了解项目的实际进展情况而采取的活动。 项目控制：是指在项目按事先制定的计划朝着最终目标挺进的过程中，由于前期工作的不确定性和实施过程中多种因素的干扰，项目的实施进展必然会偏离预期轨道。为此，项目管理者根据项目跟踪提供的信息，对比原计划（或既定目标），找出偏差，分析成因，研究纠偏对策，实施纠偏措施的全过程。 风险估计：包括项目风险的定性度量和定量度量。项目风险的定量度量等于各种项目风险发生的可能性与项目风险的损失额或收益额的乘积。招投标：一种因买方的要约邀请（招标）而引发卖方的要约（投标书），然后经过招标人对投标者的择优选定最终做出承诺（授标）形成协议或合同关系的一种平等经济体之间的交易活动。 标底：甲方期望的价格。 标的:招标方和投标方所买卖的商品或劳务 项目的附加式终止：项目做完之后，自动成为该公司的一个部门。 简答题：（10个选5个5*10=50） 项目管理有哪些特点？ 项目管理的普遍性 项目管理的目的性 项目管理的独特性 项目管理的集成性 项目管理的创新性 项目矩阵式组织的优缺点？ 很明显，矩阵式项目组织结构具备了职能式组织结构和部分项目式组织结构的优点： (1)团队的工作目标与任务比较明确，有专人负责项目的工作。
山西专升本酒店管理概论知识点总结 第十章酒店企业文化 1.企业文化：是指企业管理中长期形成的全体员工共同的价值观念、理想信念，道德规范和行为准则的总称 2.企业文化的三个层次： 表层结构：物质（肉眼能看见的） 中层结构：制度 深层结构：精神（三观） 3.酒店企业文化的功能（论述）： ①教育功能 ②凝聚功能（增强凝聚力） ③导向功能（让酒店员工有共同的目标） ④调试功能（从生活到工作，培养员工的适应能力） ⑤辐射功能（好的企业文化被其他酒店传播、被学习） ⑥自我完善功能（推动酒店从一个高度到另一个高度） 4.企业文化的特点: ①精神性和观念性 ②独特性和持久性 ③群体性和动态性 ④人文性和时代性 5.企业文化的内容： ①价值观念和经营哲学
②企业精神和企业目标 ③企业形象和企业道德 ④企业制度和企业环境 6.酒店公共关系：是一门比较成熟的行业公关，他是一个酒店为了在公众中树立良好的形象，通过传播活动进行的一项持久不断的努力 7.公关的类型: ①宣传性公关（新闻发布会、广告、宣传册、记者会） ②交际性公关（鸡尾酒会、冷餐会） ③服务性公关（免费品尝） ④公益性公关（赞助活动、公益事业） ⑤征询性公关 8.公关的策略： ①维系型公关（主要适用于新建、新开业的酒店） ②防御型公关（适用于酒店正常经营时期） ③矫正型公关（适用于企业受损、公关严重失衡时） ④进攻型公关（适用于外部） 9.CIS的构成要素： ①理念识别系统（MIS） ②行为识别系统（BIS） ③视觉识别系统（VIS） 10.C IS的设计原则：
①战略性和系统化相结合 ②民族化和个性化相结合 ③创新性和统一性相结合 ④可操作性和可传播性 11.酒店信息系统管理： ①职能业务管理系统 ②客账收入管理系统 ③客人服务管理系统 ④内部经营控制系统 ⑤市场营销分析系统 ⑥酒店计算机信息系统的管理 12.酒店电子商务系统的优势： ①沟通优势 ②创新优势 ③服务优势 ④竞争优势 13.我国酒店电子商务的发展策略： ①政府主管部门担当起组织者的责任 ②酒店行业协会担负起推进者的义务 ③酒店企业充分发挥出主导者的作用 ④网络公司提供系统运作的技术支持 ⑤网络银行提供网上结算的精神保障
运营管理 一、判断20 二、选择20 三、简答20 四、计算2*10 1.生产能力 2.指派问题 五、绘图题20 箭形网络题以及关键路线计算 第一章导论 1.什么是运营活动 把资源要素(投入)变换为有形产品和无形服务(产出)的过程。 2.什么是运营管理 指合理组织系统投入要素，以高效创造出系统产出（包括有形产品和无形服务）的所有管理活动的总称。 Δ运营管理的主要任务： （1）全面完成生产计划所规定的任务QCD（最主要的任务） QCD管理：质量管理、成本管理、进度管理 （2）不断提高生产运作系统的效能和效率 （3）不断提高运营系统的柔性提高产品生产的应变能力。 3.运营管理的实质 运营管理的实质是在转换过程中发生价值增值。 4.运营管理研究内容 ●运营系统的设计 ●运营系统的运行 ●运营系统的维护 ●运营系统的评价与改进 第二节运营管理在企业管理中的地位 一、相对地位 运营管理、财务管理和市场营销，被誉为现代企业经营的三大基石。 通常，一个组织的成功不仅依赖某个职能发挥得如何，而且还依赖这些职能相互的协调程度。 二、实际作用 第三节运营管理的发展历程 二、概念辨析 ●生产管理（Production Management) ：是指制造业生产领域的管理。 ●生产与运营管理（Production and Operations Management）：是指将生产管理的概
念及方法应用在服务业及其他行业。 运营管理（Operations Management）：是对生产与运作系统的设计、运行、维护、评价和改进过程的管理，包括对运营活动进行计划、组织和控制。其核心是实现价值增值。 第四节现代运营管理的特征 一、生产经营一体化 二、多种产品生产，快速响应与灵活应变 三、信息化技术和现代管理技术在运营管理中综合应用 四、生产管理模式更新 三、运营管理的理论渊源 《生态学》5-3-45 概念工具代表人物 科学管理时间研究、工作研究泰勒 一、生产率的改进 Δ生产率——是衡量经济、行业、企业及流程绩效的一个基本尺度，指创造的产出值（服务和产品）与所使用的投入资源价值（工资、设备成本等）的比值。即：生产率=产出/投入Δ劳动生产率——每人每小时的产出指标 Δ机器生产率——每台每小时的产出指标 Δ多因素生产率——使用多种资源的产出指标，无单位 二、全球化竞争 三、快速的技术变革 四、道德规范、员工多样化及环境问题 第二章企业运营战略 第一节运营战略概述 二、运营战略的含义 1.什么是战略 运营战略描述的是企业怎样为其股东创造并保持价值，要求企业的运营系统与运营战略相匹配，涉及对运营管理过程和运营生产管理的基本问题所做出的根本性谋划。
工程项目管理期末复习资料 一、名词解释3′×5 1．施工组织设计 施工组织就是针对工程施工的复杂性，对工程建设进行统筹安排与系统管理，对施工项目中的所有的施工活动进行组织、计划，以寻求最合理的组织与方法。 2．公开招标和邀请招标 1）公开招标。公开招标也称“无限竞争招标”，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 2）邀请招标。邀请招标也称“有限竞争性招标”，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 3.流水步距与流水节拍 1）、在组织流水施工时，相邻施工过程（逻辑关系上前后相连）两专业工作队在保证施工顺序、满足连续施工、最大限度搭接和保证工程质量要求的条件下，相继投入施工的最小时间间隔，称为流水步距，用符号Ki,i+1表示。 2）、流水节拍是指每个专业工作队在各个施工段上完成相应的施工任务所需要的工作延续时间，或某一施工过程在一个施工段中进行施工作业的持续时间，通常以符号ti表示 4.总时差和自由时差 1）总时差是指项目所允许的最大机动余地，在总时差范围内的推迟不影响总工期。 2）自由时差是指这个活动不影响其他活动的最大机动余地，则必须按该活动与其他活动的搭接关系来确定自由时差。 5.工程项目策划 工程项目策划指的是通过调查研究和收集资料,在充分占有信息的基础上,针对工程目的决策和实施,或实施和决策中的某个问题,进行组织,管理,经济和技术等方面的可行性科学分析和论证,目的在于保证工程项目完成后获得满意可靠的经济效益,社会效益和环境效益提供科学依据.。 二、选择题2′×5 1.以下（）不属于项目的特证。P3 B．具有特定的制约条件 2.邀请招标是招标人邀请特定的法人或其他组织参加投标，邀请对象一般不少于（）个。 A.3 3.以下（）不属于投标决策的内容 B．如何建立投标组织 4.施工段数m与施工过程数n满足以下（）关系能保证个专业队能连续施工。 A．m ≥n 5.在组织异节奏流水施工中，当紧前流水节拍ti 大于紧后流水节拍t i+1时流水步距kij+1应在以下（）确定，才能保证两工序在最后一个施工段上保持最大限度的搭接及紧后工序的连续施工。 C kij+1=m·ti—（m—1）·ti+1 6.某工程有三个施工过程，流水节拍分别为t1=2d，t2=6d，t3=4d现组织等步距异节奏流水，施工段应取（） C 6 7.某工程相邻两个施工过程A和B在各施工段流水节拍分别为A（3,2,2,4）和B（1,3,5,3）则按照最大差法计算出A和B之间的最大流水步距为（） A3d