2010/
1
北京市商品住宅市场价格收入比研究
彭鸿斌
任
宏
摘要：房价收入比是衡量居民对房价购买承受力的指
标，本文在构建商品住宅市场价格收入比模型的基础上，试图确定北京市房价收入比的合理区间，并进而对北京市商品住宅价格水平进行评估。本文认为北京市商品住宅市场的房价收入比已经超出合理区间，房价收入比已超过大部分人的承受限度。当前北京房地产市场购房需求是由少数高收入阶层和大量投机群体所支撑的，商品住宅市场存在较为严重的价格泡沫。
关键词：北京市商品住宅；房价收入比；价格泡沫中图分类号：F293.3文献标识码：A
文章编号：1001－490X （2010）1－024－03
作
者：彭鸿斌，重庆大学建设管理与房地产学院博士生；任宏，重庆大学建设管理与房地产学院教授，博士生导师；重庆，
400030从1998年至2003年，北京市商品住宅市场上一手房价格保持平稳的态势，均价在4500元上下做小幅波动。但是从2004年开始，北京房价开始飚升，五年内均价从2004年的5053元升至2008年的12584元/平方米，价格上涨之快令人
咋舌。与房价高速上涨不相称的是，
居民收入增长缓慢。在目前北京房价高位运行的情况下，商品住宅市场能否可持续发展，是一个值得开发商和政府决策者考虑的课题。房价水
平是否可长期维持，
可以用房价收入比来进行衡量。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量居民对房价购买承受力的指标之一。确定房价收入比的合理区间，有利于房地产市场的健康发展。
一影响房价收入比的主要因素
从构成房价收入比的主要因素看，制约住房支付能力的
因素主要有住宅价格、
家庭收入、融资方式、储蓄状况、住房消费倾向等。
（一）住宅价格。住宅价格指新建商品房及二手房等的市场加权平均价格。根据我国实际情况，住宅价格为房屋单位价格和住宅单位面积的乘积。可以看出在收入及住宅单位面
积恒定的情况下，
住房价格与支付能力成反比，单位价格越高，支付能力越弱，反之越强。同样，在收入及房屋单位价格不变的情况下，住房价格与支付能力也成反比，住宅单位面积越大，支付能力越弱，反之越强。低价位住房比例越高，居民平均购房能力越强。反映在房价收入比数值上，即住宅价格和房价收入比正相关（见表1）。
（二）家庭可支配收入。家庭可支配收入决定中长期住房
消费的基本情况，在可支配收入增长的预期下，家庭在住房上
的消费会明显增强，其中若干时间所积累形成的家庭积蓄，决定家庭支付首期付款能力。支付的首付款比例越高，可承受
力越强。在我国长期形成的低消费高储蓄的消费习惯下，居民家庭的金融资产确实对家庭的住房购买力产生了积极的作
用。
（三）融资方式。融资方式包括可获得抵押贷款类型、贷款价值比、
还款期限、贷款利率、首付款比例以及还款方式等。通常条件下我国居民选择等额还款方法最多。贷款方式对支付能力的影响表现在：家庭对采用公积金贷款的支付力比商
业贷款支付力强；首付款比例低、
偿还期限长则居民支付能力强；利率提高则支付能力下降、利率下调支付能力增强。根据
我国现行公积金贷款利率和商业银行贷款利率，
采用公积金贷款的支付力比采用商业银行贷款的支付力提高30%左右。
（四）住房消费比例。住房消费比例是指住房消费占收入的比例，
美国住宅与城市发展部（HUD ）规定用最多占家庭收入30%的金额作为应该支付的住房消费比例的标准。通常情况下，参照我国银监会对住房还贷比例上限为月收入50%要求，可以得出我国对住房消费比例的控制为50%以下。相比之下，我国住房信贷政策较西方国家更为宽松。
（五）其他影响因素。家庭人口特征、婚姻状况和家庭构成等因素会影响家庭的收入和消费，进而也影响家庭的住房
支付能力。根据调查，
我国中青年家庭的支付能力强于老年家庭，目前情况是35－45岁年龄段的家庭支付能力最强。其
原因是中青年家庭大多受过高等教育，人力资本含金量高；中国长期以来形成的传统使长辈的代际收益转移，这也扩大了青年家庭的住房购买力。
二房价收入比模型的建立
住宅价格、家庭收入、融资方式、储蓄状况、住房消费倾向等，
这些影响房价收入比的因素，从长期看是处在不断变化之中的，因而居民的住房支付能力也是动态变化的。从现行房地产交易的基本状况来看，多数家庭单位在完成首期支付后，
仍然需要依靠金融机构的贷款，所以住房消费不仅要考虑现实支付能力，也要考虑未来的偿付能力。贷款利率和偿还年限作为资金使用的成本，
也对居民购房能力产生重要影响。以居民家庭单位的抵押贷款的可提供性（mort-gage affordability ）和抵押贷款的可获得性（mortgage availabili-ty ）为出发点，按最常用的抵押贷款等额还款的方式来建立模型，推算居民住房价格的可承受能力。在等额分期付款的条
件下，
家庭单位所面对的房价与可支付购买力有如下关系：
P?S=z?P?S+k?A?［
（1+i）n－1
i（1+i）n
］（1）
上式中，z为住房首付款比例，P为住房单位面积售价，S
为套建筑面积，k为家庭可接受的还款比例，A为家庭年可支
配收入额，
（1+i）n－1
i（1+i）n
即为等额分期付款现值因子。
整理（l）式得
P?S
A
=
k
（1－z）
［
（1+i）n－1
i（1+i）n
］（2）
（2）式即为微观层面上，家庭单位在等额还款条件下可以
接受的房价收入比模型。从全社会的角度出发，由于新建住
宅和存量二手住宅共同组成住房市场，房价应以进入市场的
新旧住宅加权平均价的方式得出，因此（2）式的宏观表达式
为：
P－?S
i
A
i
=
k
（1－z）
［
（1+i）n－1
i（1+i）n
］（3）
（3）式即为统计意义的全社会不同家庭单位在等额还款
条件下可以接受的房价收入比。S
i
为可交易住房不同面积，
A
i
为不同收入阶层家庭年户均可支配收入。
从该模型可以得出以下两种现实意义：微观层面上，对家
庭单位而言，决定住房购买能力即房价收入比的大小不仅仅
与房屋建筑面积（S）、单位售价（P）和家庭年可支配收入（A）
有关，而且与长期储蓄所形成的支付首付款比例能力（z）有
关，同时与家庭单位对消费房贷负债比率（k）和实际贷款利率
水平（i）有关，它们构成对住房有效需求的硬约束条件。宏观
层面上，由社会各收入阶层所构成的不同房价收入比，可供政
府相关决策管理部门对地区房价高低做出判断，应以各收入
阶层中家庭可承受能力为基本出发点，房价如超出目标家庭
可支付能力的上限，则需要对住房相关政策加以调整，以适应
目标收入阶层的住房购买需要。
三北京市房价收入比分析
（一）房价收入比区间数值的确定
根据银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管
理指引》中规定：借款人每月供房款（房屋贷款与物业费用之
和）不得超过其月收入的50%。按照黑马·恩德先生所确定
的最低月还款额占月收入的15%为下限，最大贷款比例为房
屋总值的80%的约束条件，以商业贷款利率6.84%，最长贷款
年限30年计算房价收入比的允许限值，可得到居民可承受的
具有实际购买力的房价收入比合理区间：
0.15
0.8
?
（1+i）n－1
i（1+i）n
≤
P－?S
i
A
i
≤
0.5
0.8
?
（1+i）n－1
i（1+i）n
（4）
代入相应参数得：2.4≤
P－?S
i
A
i
≤7.9
由于上述计算结果采用中央银行和银监会向全国统一公
布的住房贷款利率和还款比例并由商业银行执行，因此求得
的房价收入比区间是有全国适用范围的，［2.4，7.9］即为现阶
段下我国房价收入比的合理区间。在此区间内，家庭对住房
价格是有有效需求支持的。
本模型未考虑收入（含修正后增加的灰色收入）增长所造
成对房价收入比的影响，因为按照现行住房贷款政策，对居民
收入的高估会增加银行贷款管理的风险，从而带来更大的不
确定性，所以在现实操作中是不可行的。在现实中，我国商业
银行对大多数居民住房融资方法采用的是更为稳健的等额还
款法。但考虑到部分家庭单位优惠贷款（住房公积金贷款）及
其利率的可获得性，这时数据区间上限为10.1。
（二）北京市商品住宅房价收入比分析
通过对房价收入比区间的分析研究，结合我国具体的住
房信贷金融政策及国民基本住房消费习惯，可对北京房价收
入比区间进行进一步分析。
根据房价收入比指标的界定，城镇居民住房的价格应该
是上市一手房和二手房的平均价格，将二手房的价格和一手
房的价格结合起来考虑，2008年北京市全部住宅的房价为
12584元/平方米；北京市人均住房建筑面积2008年达到28.
74平米；人均可支配收入达到24725.0元。根据这些数据计
算出，2008年北京市房价收入比为14.6。按照世界银行的标
准，发达国家的房价收入比一般在1.8－5.5倍之间，发展中
国家合理的房价收入比应该在3－6倍之间。可以看出，2008
年北京市房价收入比已远远超过国际水平。
表1北京市整体房价收入比的纵向比较
平均房价
（元/平方米）
人均建筑面积
（平方米）
人均可支配收入
（元/年）
房价收入比
2001428323.411577.88.7
2002419726.412463.98.9
2003427324.813882.67.6
2004505325.1215637.88.1
2005627432.8617653.011.7
2006879233.5419978.014.8
20071042631.6521989.015.0
20081258428.7424725.014.6
资料来源：1.根据2008年卷《中国统计年鉴》整理。2.北京市
国土资源和房屋管理局市场一处数据。3.建设部2001－2008年
《城镇房屋概况统计公报》.
从表1可以看出，只有2003年房价收入比处于合理区间
范围内，其他年份的房价收入比都在合理区间之外；2001年、
2002年、2004年偏离合理区间上限的幅度不大，但是从2005
年起，房价收入比急遽上升，短短三年内，房价收入比几乎翻
了一番，在2007年高达15.0。
表22008年不同收入层次居民房价收入比
平均房价?人均建筑面积人均可支配收入（元）房价收入比
最高收入户36166456532.5 6.4
较高收入户36166443656.18.3
高收入户36166436132.910.0
中等收入户36166427896.512.9
较低收入户36166420345.817.8
低收入户36166414384.025.1
最低收入户36166410435.634.7
资料来源：1.根据2008年卷《中国统计年鉴》整理。2.北京市
国土资源和房屋管理局市场一处数据。3.建设部2001－2008年
《城镇房屋概况统计公报》
如表2所示，对于2008年北京市所有上市住宅的平均价格（12584元/平方米）来讲，仅有最高收入户能勉力承受，其他
收入户的房价收入比都超出了合理区间2.4－7.9的范围，
最高竟达到34.7。可以看出，北京市不同收入阶层的居民对房价的承受能力都很有限，房价收入比已超过大部分人的承受限度。
从对北京市2001－2008年城镇居民房价收入比的分析可以看出，2008年北京市房价收入比为14.6，说明北京市城镇
居民已部分丧失了购买住房的能力，
仅有最高收入阶层的房价收入比在合理范围2.4－7.9内，其余类型家庭房价收入比
均已超出合理范围。这说明，
当前北京房地产市场购房需求是由少数高收入阶层和大量投机群体所支撑的，商品住宅市场存在较为严重的价格泡沫。
四
北京商品住宅市场宏观调控政策建议
（一）改善房地产税制结构，增加房地产持有环节的税负，开征物业税。目前北京房地产转让环节的税负偏高，而房地产持有环节的税负却偏低，其后果是不仅抑制了房地产的流动和正常的市场交易，而且鼓励了土地投机的行为，使地价非
正常上涨。持有环节征税是平抑房价、
控制房地产泡沫的一项有力手段，
因此，要改善税制结构，增加持有环节税负，开征物业税。一方面，物业税的开征可以减少开发商的成本。据专家测算，物业税的开征可以减少房地产开发成本10%至20%，使商品房价格存在下降空间。另一方面，物业税可以起到抑制投机的作用。房地产市场价格是由供求关系决定的，当前北京房地产过热是供给和需求两方面共同作用的结果，供给方面主要是供给的相对不足；需求方面主要是受投机性需求的影响。征收物业税，提高了房地产的持有成本，可以打击囤积行为，从而抑制投机性需求。
（二）实行适度从紧的房地产金融政策。国内外实践表明，
房地产在宽松的金融政策支持下过度膨胀，价格飞涨，滋生了房地产泡沫。目前房地产已成为北京支柱产业，房地产泡沫的滋生和破灭不仅阻滞乃至破坏房地产市场健康发展，而且将极大影响北京经济社会稳定发展。当前执行适度从紧的房地产金融政策很有必要。在加大金融政策的收缩力度时
要注意分投机性需求和非投机性需求，
打击投机的同时，大力帮助低收入者解决住房问题，鼓励和支持自住性需求，控制和规范投资性需求，遏制投机性购房需求。坚持北京市政府提
出的“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则。韩国在平抑房价、打击投机的同时，对无房户和低
收入者实施优惠购房措施：对无房户购买住房，
银行的贷款利率由正常的5.2%下调到4.5%；对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%；而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一是将利率调到5.2%以上，二是降低贷款占房价的比例。韩国的做法值得我们借鉴。
（三）合理引导房地产市场各主体的预期。要使市场主体形成合理的预期，首先政府的态度要明确。政府的态度对房地产市场供需双方的预期有重要影响。政府的态度不明朗，市场主体对政府政策目标判断失误，会影响其对房地产市场、房地产价格发展趋势的判断；政府态度明确，有利于市场主体
形成合理预期。其次，
政府政策要保持一定的连续性。政策的稳定和连续性是房地产市场稳定的基础，
如果政策有大的变动，房地产供给、需求、价格也会有大幅度的波动。政府政策不连贯，市场主体对政府推出房地产宏观调控的决心和政策的执行力度存在怀疑，在预期政府没有决心抑制房价过度
增长的情况下，
市场主体的行为将延迟或抵消政府宏观调控政策的效果。最后，完善政府信息发布制度。完善房地产市
场信息系统，
分区域、分价格段、分时间段收集和发布商品住宅价格信息，进一步提高市场的透明度，尽快建立具有前瞻性的房地产预警体系，正确引导新闻媒体的舆论导向。通过定期和不定期的信息发布，引导开发商理性开发，购房者理性消费，
逐步使市场主体关于房价的心理预期恢复正常。参考文献：
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房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇
第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园
房地产市场调研工作流程 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：1、分析楼盘的地理位置 宏观方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。 微观方面讲，就是项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼
盘的大部分价值。 2、分析产品 这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。 分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。 3、剖析价格组合 即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。4、了解广告策略 广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
北京市房地产开发企业市场结构研究 曹敏政1 （1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。 关键词：房地产开发企业市场结构集中度 Research of Beijing Real Estate Development Enterprise Market Structure CAO Min-zheng1 (1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871, China) Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration 第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@https://www.doczj.com/doc/2f5428965.html,
中国历年城乡居民家庭人均收入和消费支出统计 （1978-2012 2012年，中国城镇居民人均总收入26959元。其中： 城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名义增长 12.5%，经营净收入增15.3%，财产性收入增长8.9%，转移性收入增长11.6%。全年城镇居民人均可支配收入中位数21986元，同比名义增长15.0%。 按城镇居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入10354元，中等偏下收入组人均可支配收入16761元，中等收入组人均可支配收入22419元，中等偏上收入组人均可支配收入29814元，高收入组人均可支配收入51456元。 2012年，农村居民人均纯收入7917元，比上年名义增长13.5%；扣除价格因素实际增长10.7%，比上年回落0.7个百分点。 其中，工资性收入比上年名义增长16.3%，家庭经营纯收入增长9.7%，财产性收入增长9.0%，转移性收入增长21.9%。农村居民人均纯收入中位数7019元，名义增长13.3%。 按农村居民五等份收入分组，低收入组人均纯收入2316元，
中等偏下收入组人均纯收入4807元，中等收入组人均纯收 入7041元，中等偏上收入组人均纯收入10142元，高收入组人均纯收入19009元。 全年农民工总量26261万人，比上年增加983万人，增长3.9%。 其中本地农民工9925万人，增长5.4%；外出农民工16336万人，增长3.0%。 年末外出农民工人均月收入水平2290元，比上年增长11.8%。 中国历年城乡居民家庭人均收入和消费支出统计 （1978-2011）年份 城镇居民可支配收入 城镇居民家庭 农民纯收入 农村居民家庭
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
房价收入比研究论文 摘要：根据房价收入比的相关概念和公式，对合肥市近几年的房价收入比进行了实证研究，得出合肥的房价收入比处于全国平均水平，房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大。同时通过对不同收入阶层以及不同住宅类型的房价收入比构成分析，得出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。 关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房 一、房价收入比的概念和公式 （一）房价收入比的概念 房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。 1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。 2.按照上市住房的新旧程度划分。目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。 3.按照房屋的类型划分。现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住
房地产市场研究工作模 块 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
房地产市场研究工作模块 【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】 1．目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2．调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。 3．主要内容： 3-1．宏观经济运行状况 1）、数据 指标数量与上年同比增长 全省项目所在地全省项目所在地 A.国内生产总值 其中：第一产业 第二产业 第三产业 房地产 B.固定资产投资 其中：房地产开发 C.社会消费品零售总额 D.商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 2）、分析 3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。 B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。 C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。 D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。 3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状 1）、数据 项目上半年与去年同期相比备注 签定土地出让合同 其中商品房用地 房地产开发总额 其中商品房建设 其中住宅投资占比重 商品房施工面积 其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例 商品房竣工面积 其中住宅竣工面积 销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入
住宅 空置面积 其中住宅 办公楼 商业楼 二手楼买卖 2）、分析 3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异 板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围 划分依据：建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导 商品住宅平均价格多层 小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)
（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)
1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)
北京市城市商业地产发展现状 一、商业地产发展态势良好 目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。 具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。 沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。 二、各个商圈商业物业供应充足 从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之
首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。 CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。 亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。 朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。 北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。 当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。 为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
北京市房地产市场调研报告 篇1 报告要点： 宏观经济：上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。 政策走向：国土资源部下发土地利用总体规划调整方案，大幅缩减京津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少48.5%，此举或意味着国家对特大城市供地政策思路转变。 土地市场：6月份，全市成交土地28.34万平方米，环比上涨37.10%;上半年累计成交土地100.76万平方米，相比去年同期下降54.8%。 住宅市场：新建商品住宅成交面积环比上涨0.2%，同比下降24.1%，成交均价36751元/平方米，环比上涨5.2%;存量住宅成交面积环比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均价42511元/平方米，环比上涨0.8%。 新建商业办公市场：6月份，新建商业办公市场成交均表现为“量增价减”：新建商业用房成交面积环比上涨211.8%,成交均价为28636元/平方米，环比下降23.6%;新建办公楼成交面积环比上涨285.4%,成交均价27280元/平方米，环比下降7.7%。 一、宏观经济与政策 1、上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。 根据国家统计局信息,上半年国内生产总值340637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。其中，一季度、二季度较去年同期增速持平，均同比增长6.7%，二季度国内生产总值环比增长1.8%。分产业看，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%;第二产业增加值134250亿元，增长6.1%;第三产业增加值184290亿元，增长7.5%;上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。 根据北京市统计局信息，上半年全市实现地区生产总值11413.8亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比1季度回落0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值51.2亿元，同比下降11.1%，降幅比1季度扩大4.8个百分点;第二产业增加值 2021.5亿元，增长3.2%,增速提高1个百分点;第三产业增加值9352.1亿元，增长7.6%,增速回落0.6个百分点。上半年，北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.2%。 2、上半年，北京市社会固定资产投资同比增长6.2%，其中，房地产开发投资1670.6亿元，同比下降7.6%。
基于全国城镇居民平均每人全年家庭收入来源的统计分析 摘要本文采用2012年中国省会城市和城镇居民家庭收入来源的统计数据，首先运用各收入来源对家庭可支配收入进行回归分析，然后运用逐步回归法分析工资性收入、经营净收入、财产性收入和转移性收入对可支配收入的显著性关系；然后利用聚类分析对各城市进行分类；最后利用因子分析对各地区进行因子分析，通过计算综合得分，获得各地区综合排名，关键词可支配收入；聚类分析；回归分析；因子分析。 1、研究背景及目的 改革开放以来，我国的国民经济增长迅速，居民的收入水平也大幅提高，但居民收入分配差距也在不断扩大。虽然随着世界范围的经济危机的衰亡，但是经济危机的影响依然存在，各行业各业都在面临了巨大的压力下缓解了过来，从而也深深地影响了我国城镇居民的收入来源。 随着社会的进步和经济的快速发展，我国居民的收入方式已经变得丰富起来，包括工资性收入、经营净收入、财产性收入及转移性收入等多种收入方式，因此，分析我国居民的收入来源变得犹为重要。 本研究目的如下：通过对我国各省城镇居民收入来源的分析，一方面了解我国各省的主要经济结构，另一方面确定各省的收入形式，为国家制定政策提供依据。 2、研究方法 为了研究我国各省城镇居民的收入来源的构成，我们采用了工资性收入、经营净收入、财产性收入、转移性收入、总收入和可支配收入等六大指标。 本研究采用的数据是《分地区城镇居民平均每人全年家庭收入来源》，数据摘自《中国统计年鉴2013》11-14。 本数据分析主要采用的研究方法有聚类分析，回归分析和因子分析。 基恩思路是：首先利用饼图和条形图得出全国的平均收入构成分布比例及各省的品均可支配收入情况；然后运用聚类分析对各省的收入构成情况进行分类；然后运用回归分析研究各收入来源对可支配收入的显著性；最后运用因子分析对各个城市提取公因子，根据提取出的公因子对各个城市进行排名。 3、实证分析 由于从国家统计局网站下载的数据为EXCEL格式，可以将数据导入成SPSS数据，共设置了6个变量，分别是“可支配收入”、“总收入”、“工资性收入”、“财产性收入”、“转移性收入”。样本是中国2012年分地区城镇居民平均每人全年家庭收入来源的统计数据。见附表 3.1简单的统计图形 图1可以看出在所有的的收入来源中，工资性收入占主导地位，转移性收入次之，说明我国家庭的收入来源主要靠就业工资，但是国家的补贴仍然处于重要地位，说明我国居民仍有部分处于失业、待就业状态，国家的扶持让他们能继续维持生计。图2是我国城镇家庭平均可支配收入的比较，通过图形我们可以看出在各个城市的对比中上海处于领先地位，说明上海地区在我国处于比较重要的地位，经济比较发达，人民生活水平比较高。
市房地产未来需求趋势 分析 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】
北京市房地产未来需求趋势分析 刘可云 CBD区域的商务服务设施需求将不断增大，主要集中于高档写字楼、商住、酒店式公寓和外销公寓 一、北京市目前所处的发展阶段与房地产需求 认识经济发展阶段，是确定未来的经济发展目标和发展重点，选择经济发展道路的基础和出发点。在一定发展阶段内，工业化过程就是经济发展过程，我们可以用工业化程度来描述、分析和判断经济发展所处的阶段。 关于工业化程度和阶段划分，不同学者和部门观点各异。综合各种观点，判断一个区域处于何种工业化阶段，主要从人均国民生产总值、产业结构、贸易结构、城市化水平等方面来考察，其中人均国民生产总值和产业结构中制造业占国民生产总值的份额如下。 根据国家计委的研究成果，按人均GDP的水平划分，工业化大体经历“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。各阶段的人均GDP为：起步阶段300美元左右，起飞阶段300～1500美元，加速阶段1500～10000美元，成熟阶段10000美元以上。 2001年北京市人均GDP为25300元，折合3060美元。按上述标准，北京市目前处于工业化加速阶段。由于起步、起飞、加速和成熟四个阶段基本上与工业化初期、中期、后期和后工业化相对应，因此，目前北京市呈现工业化后期的特征。 2.基本结构指标 在以人均GDP的水平考察工业化阶段的同时，还需要分析一些重要的经济变量，即判定工业化发展阶段的基本结构指标、农业劳动力占全社会劳动力的份额、制造业占GDP的比重、机械和运输设备制造业占工业增加值的比重以及贸易结构以及城市化水平等，以便更为准确地判断工业化的发展水平。 1999年，北京市农业劳动力占全社会劳动力的比重为11％；工业增加值占GDP的比重为％；机械和运输设备制造业占工业增加值的比重为15％；重工业品（主要是机电产品）占出口产品总额的比重为34％；城镇人口占总 人口的比重为68％。 综合考虑，可以得出结论，目前北京市的经济发展阶段基本上处于工业化中期向后期迈进的水平。这里需要阐明的一个问题是，北京市作为发展中国家的一个区域，目前的工业化具有多层次、多元化的特征，初期、中期和后期的不同特征并存，而以中期和后期的特征较为明显。 北京市经济发展的工业化后期特征主要表现在高新技术产业已具有一定规模，而且增长速度强劲。北京市的未来发展“龙头”是中关村科技园区，其已成为全国乃至于世界知名的“技
世界各国房价收入比大参考：美国计算面积不 同于中国 关于房价涨跌以及是否存在泡沫的争论一直吵得不可开交，争论双方各有各的理由。其实更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房，房价与收入是否成正比。现在比较国外城市的房价和收入，可以看到国内房价现在的水平。 南韩：公务员15年买一套房 南韩首都汉城的房价和地价在世界上名列前茅。在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。而一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间（相当于人民币100万元至165万元）。一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。南韩政府规定，一户只能拥有一处住宅，以有效避免房价因人为炒作造成的虚高。 美国：面积计算不同于中国
在美国，绝大部分居民的住宅是2—3层的楼房，附带车库，甚至游泳池，小区有高尔夫场地也不稀奇，相当于中国的高级别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫以上房型占90％以上，而且都是装修房。此外，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。 美国数据都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。在美国，住宅往往单独成幢，没有公用面积的干扰，而且住宅内有些区域也不算入建筑面积，比如一般走廊、地下室、小阁楼、院子，都不在销售总价之内。 东京：房价虽高，装修豪华 现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平方米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平方米左右，折合人民币225万，按建筑面积算，每平方米2.25万人民币。不过，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准。浴缸带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房带全自动洗碗机和烘干机，加15万日元可配一台大冰箱。 瑞士：售货员6年能买百平米 瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500—7000瑞士法郎，也就是合1.5万—4万元人民币/平方米。郊区为1500—3000瑞士法郎，合9000—1.8万元人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为15万—20万瑞士法郎，约合90万—120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元，也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3—6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人大多没有买房的压力，因此租房者居多。 英国：普通住宅房价不贵 英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300—600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑。按照人民币计算，英国一般地区普通住宅售价约合3000—4000元/平方米；伦敦地区约合5000—1万元/平方米。
房地产市场研究工作模块 1。目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】?? 2. 调查方式：搜集基础数据,在此基础上进行分析。 场整体状况。? 3。主要内容： 3—1。宏观经济运行状况 1）、数据?指标数量与上年同比增长 全省项目所在地全省项目所在地? A.国内生产总值?其中：第一产业 第二产业?第三产业 房地产 B.固定资产投资?其中：房地产开发 Ｃ。社会消费品零售总额 D。商品零售价格指数?居民消费价格指数 2）、分析 商品住宅价格指数? 3－２．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规?Ａ。项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等. Ｂ．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。? C。政府关于商品住宅在金融、市政规划等 3．项目所方面的政策和法规.? D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。? — 3 在地房地产市场总体供求现状 １）、数据 项目上半年与去年同期相比备注 签定土地出让合同 其中商品房用地?房地产开发总额?其中商品房建设?其中住宅投资占比重 商品房施工面积?其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例?商品房竣工面积 其中住宅竣工面积?销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入 住宅?空置面积?其中住宅?办公楼?商业楼 3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异 2)、分析? 二手楼买卖? 板块差异板块1：区板块二：区板块三: 区板块四: 区?地理范围 划分依据：建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导?商品住宅平均价格多层?小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3—５。项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势 区域０1年平均价格00年平均价格9９年平均价格?多层高层多层高层多层高层 ?全市?项目所在板块
房地产市场研究部工作 引言 随着房地产市场由卖方市场转入到买方市场的微利时代,产品同质化程度提高，消费者购买和消费意识发生提升和转变,导致市场竞争行为加剧，因此房地产企业越来越重视对市场的分析和监控。营销方式也相应的由传统的产品导向型转变为市场导向型，甚至企业的经营方式和运作模式也都以市场为基准。市场是企业生存的环境,因此企业只有了解市场、适应市场、把握市场才能平稳、快速的发展。 研究部将大连房地产市场作为研究工作的重点，对其经济状况、政策法规、房地产市场发展程度、市政交通及未来城市战略规划等方面进行系统的分析和研究。同时研究部针对房地产产品的类别对微观市场进行系统、及时的监测：在住宅市场方面，对其户型、价格、客户群、销售率等重要指标按月度做出详细监测，对不同区域的住宅市场按季度监测，由此研究部可以全面及时的掌握住宅市场的变化情况;在写字楼方面,针对写字楼市场的客观情况，按区域、档次、规模等专业指标进行合理划分,定期对其租价变化、空置率、入住企业变动、推出时间以及潜在供应市场进行专业监测。 研究部除了立足于大连房地产市场,同时对全国房地产发展程度较高的其他城市(北京、上海、深圳、沈阳）的市场信息进行掌握和监控，在尊重本土文化的基础上，融入先进房地产理念,对房地产市场建立科学全面的监测系统。 研究部将坚持专业化的发展路线,坚持以科学、严谨的态度,吸收和学习市场调研的专业知识并创造性的运用,不断为我司提供房地产市场信息服务。 一、研究部的职能 研究部是公司的信息中心，主要针对与地产市场密切相关的宏观经济、政策、经济发展战略规划进行时效性搜集分析。主要从事地产市场趋势研究、政策效应分析及其预