罗湖区2006年推盘回顾及2007年推盘预测
一、2006年罗湖区推盘回顾
1、2006年罗湖区新推楼盘简况
2006年罗湖区在售的住宅工程共有12个，总建筑面积接近70万平方M，除东方尊峪为大盘外，其他工程都是中小工程。2006年罗湖仍然是小户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中小户型的投资前景较好，因此这些中小户型工程的销售情况良好，如红桂皇冠，开盘约3个月就售完，另外，也有很多非酒店式公寓的物业纷纷“半路出家”，改装成酒店式公寓出售，如虹楼、银汉大厦、将于2007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业信心较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。
东方尊峪
发展商：富春东方地产
工程位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧
工程简况：占地面积11万平方M，建筑面积33万平方M，容积率2.12，绿化率67.5％，商业面积4000平方M，总共1610套，停车位1772个。
产品类型：2房89平方M，3房123-158平方M，4房171-179平方M，5房178平方M，小复式128平方M，大复式242-271平方M。
工程进度：两栋刚出地面，其他的在做外装修
均价：13000元/平方M
物业经管费：3.5元/平方M/月
开盘日期：2006-11-19
其他说明：已有1158套拿到预售证，11月19日开盘约消化掉4成。
鸿景翠峰
发展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发有限公司
工程位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧
工程简况：占地面积3万平方M，计容积率建筑面积7.2万平方M，容积率2.4，绿化率36％，商业面积2400平方M，总共447套，停车位402个。由6栋9层、6栋小高层及高层组成。
产品简介：7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超舒适空间设计；户型有128-221平方M的3房、4房，少量80平方M的2房。
工程进度：拆外墙
均价：13000元/平方M
物业经管费：3.2元/平方M/月
开盘日期：2006-5-28
天越翔园
发展商：深圳市天越物业发展有限公司
工程位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处
工程简况：占地面积4365平方M，总建筑面积30449.22平方M，住宅建筑面积17439.14平方M，商业建筑面积5680.36平方M，地下2层，地上20层，总368套，120个车位。
产品简介：以1房（45平方M）、2房（58-67平方M）为主，少量单身公寓（32平方M）。
价格：起价7680元/平方M，均价8000元/平方M
物业经管费：2.8元/平方M/月
开盘日期：2006-9-14
阳光绿地家园
发展商：深圳市阳基房地产开发有限公司
工程位置：翠竹公园东大门
工程简况：占地面积6908.95平方M，建筑面积44378平方M，共816户，312个停车位。产品简介：单房29平M、一房40平M左右、二房50～60平M、三房80～130平M
价格：11000元/平方M
物业经管费：3.2元/平方M/月
开盘日期：2006-7-6
好运来大厦
发展商：深圳市科力船舶燃料供应有限公司
工程位置：文锦渡海关大楼东侧
工程简况：占地面积1203.6平方M，建筑面积8584.43，共17层，1-3层为商业，4-17为办公或公寓。产品简介：27-71平方M单间，可办公可居住
预计均价：11000元/平方M
开盘日期：2006-11-25
鸿翔花园2期水晶堡
发展商：深圳市鸿翔实业有限公司
工程位置：红岭中路与松园路交会处，松园北街西侧
工程简况：总建筑面积约2万平方M
主力户型：一房
开盘时间：2006-5
价格：12000元/平方M
红桂皇冠
发展商：深联实业（深圳）有限公司
工程位置：宝安南路与红桂路交汇处
工程简况：占地面积2229平方M，建筑面积19947.68平方M，共474套。
产品简介：单房约26—37㎡，一房一厅35－45㎡，二房一厅37－52㎡，送全屋精装修。均价：11000元/平方M
物业经管费：2.2元/平方M/月
开盘日期：2006-9-10
虹楼
发展商：深圳市富信康实业有限公司
工程位置：东门北路10号(翠园中学旁)
工程简况：占地面积1752.28平方M，建筑面积12455.1平方M，共180套产品简介：酒店公寓，单身公寓34-58平方M，1房1厅52-88平方M。
价格：8600元/平方M
开盘日期：2006-4-8
其他说明：可给业主每年6.5％的固定收益，每年18天的免费入住权。
都心名苑
发展商：惠州市振业投资有限公司深圳分公司
工程位置：翠园街与中兴路交界东南
工程简况：占地面积2021.47平方M，建筑面积15000平方M。
产品简介：1房35-40平方M，2房63-67平方M
价格：9500元/平方M
物业经管费：3.2元/平方M/月
开盘日期：2006-2-19
其他说明：此盘已经入伙
风格名苑
发展商：深圳市新港鸿房地产开发有限公司
工程位置：红桂路与宝安南路交汇处
工程简况：占地面积5715.9平方M，建筑面积53422.1平方M。
产品类型：单身公寓28-31平方M，1房41-51平方M，2房64平方M。均价：9800元/平方M
物业经管费：3.60元/平方M/月
开盘日期：2006-1-8
其他说明：已经售完
蓝馨苑
发展商：深圳市蓝基实业有限公司
工程位置：罗湖区木头龙
工程简况：占地面积1719 平方M, 总建筑面积约8600平方M 产品类型：单身公寓29平方M，1房44平方M，63-71平方M 均价：8500元/平方M
开盘日期：2006-1-1
其他说明：已经售完
丰湖花园2期
发展商：深圳市农产品股份有限公司
工程位置：布心路与布吉路交界西北
工程简况：总占地面积14192.4平方M，总建筑面积79963平方M，共729户。
产品类型：1房40-46平方M，2房63-68平方M，3房81-114平方M
均价：6500元/平方M
开盘日期：2006-3-11
其他说明：已经售完
2、2006年罗湖区的批准预售情况
罗湖2006年1-11月份罗湖批准预售的住宅工程共9个，住宅的批售面积为393868平方M，不到2005年全年（831308.86平方M）的一半，套数为4920套，户均面积的为80平方M，推盘均价为10727元/平方M。
工程名称位置住宅推售面积
（m2）
套数
（套）
均价
（元/ m2）
开盘时间销售率
风格名苑宝安路与红桂路交
界东北
31050.07 684 9800 2006-1-8 100％
丰湖花园2期布心路与布吉路交
界西北
30695.96 514 6500 2006-3-11 100％
都心名苑翠园街与中兴路交
界东南
11986.77 266 9500 2006-2-19 100％
鸿景翠峰罗沙路北侧69081.02 447 13000 2006-5-27 60％阳光绿地家园爱国路水库新村44341.94 815 11000 2006-7-6 80％
红桂皇冠宝安路与红桂路交
界西南
16803.07 467 11000 2006-9-10 100％
天越翔园国威路与聚宝路交
汇处
17385.83 360 8000 2006-9-16 95％
东方尊峪莲塘罗沙路164854.21 1158 13000 2006-11-19 40％
好运来大厦文锦渡海关大楼东
侧
7668.87 209 11000 2006-11-25 --
3、2006年罗湖区的实际销售情况
根据国土局统计数据，2006年1-10月份罗湖区的销售面积为471209平方M，销售套数为6820平方M，户均面积为69平方M，成交均价为9927元/平方M。其中144平方M以下户型的销售面积为332829平方M，占总销售面积的71％，成交均价为8975元/平方M，144平方M以上户型的销售面积为138380平方M，占总销售面积的29％，成交均价为12217元/平方M。
从批准预售和实际销售的情况来看，罗湖2006年住宅市场呈供不应求局面，批准预售面积小于实际销售面积，住宅空置率呈下降态势；产品方面，2006年推售的楼盘除鸿景翠峰和东方尊峪外，其他的都是小户型工程，投资型产品较多；价格方面，莲塘片区的山景物业一支独秀，梧桐山脚下的鸿景翠峰和东方尊峪均价最高，为13000元/平方M，其次是阳光绿地家园、红桂皇冠、好运来大厦投资型小户型，均价为11000元/平方M，其他的或者由于地段不佳或者由于产品定位不高等原因，均价都在10000元/平方M以下。
二、2007年罗湖区推盘预测
1、2007年预计仅7工程入市
2007年罗湖区预计只有7个工程入市，分别为：春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓、百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处工程，总建筑面积50多万平方M，供应量进一步萎缩。其中，上半年入市的有春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓，以投资型公寓为主；下半年入市的有百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处工程，以居家型物业为主。另外，7个工程的总建筑面积能达到50多万平方M，主要是百仕达5期的贡献，百仕达5期的建筑面积22万多平方M，约占罗湖2007年推盘工程总建筑面积的一半，将是2007年罗湖区住宅市场的最大亮点，也是特区内少有的大盘。
2、2007年上半年罗湖区住宅市场面临青黄不接的局面
新盘方面，根据实际调研，如果工程进展顺利的话，2007年上半年罗湖区能够推出市场的住宅工程仅3个，分别是春风家园、快捷假日公寓和中航凯特公寓，总建筑面积为46516平方M，其中有两个为公寓类物业，居家型物业只有春风家园，另外，中航凯特公寓为旧楼改造工程。
春风家园
发展商：深圳市特发联成地产发展有限公司
工程位置：春风路与新安路交会处、文锦中学公交车
站附近
工程简况：11664.64平方M，共20层
工程进度：约13层
预计面市时间：2007年中
快捷假日公寓
发展商：深圳市天勤房地产开发有限公司
工程位置：宝安南路与红桂路交汇处东南角
工程简况：建筑面积16639.77平方M，共21层
工程进度：约16层
预计面市时间：2007年
中航凯特公寓
发展商：深圳中航地产公司
工程位置：罗湖区宝安南路与红桂路交汇处
工程简况：占地面积2101.9平方M，建筑面积18212.1平方M，
产品简介：深圳中航地产公司
价格：未定
开盘日期：2007-5
尾盘方面，2006年开盘的楼盘都基本消化完毕，其中2006年上半年开盘的楼盘如风格名苑、都心名苑、丰湖大厦等已经售完，下半年开盘的红桂皇冠也已经售完，天越翔园已消化掉95％，阳光绿地家园的销售率约为80％，鸿景翠峰的剩余相对多些，销售率约为60％，只有2006年11-12月份开盘的东方尊峪、好运来大厦、湖馨苑等有少量会放到明年消化，另外也有少量酒店公寓式物业，如虹楼、银汉大厦等，其中只有东方尊峪的体量较大，该盘还有两栋未取得预售证，这两栋估计要在明年下半年才能面市，好运来大厦和湖馨苑的量都很小，而且好运来大厦还不是纯正的住宅物业，是办公、公寓两用物业。
3、主角将在2007年下半年出场
罗湖区2007年住宅市场的主角都在下半年入市，百仕达花园5期、合正锦湖苑、罗福花园都将在下半年推出市场。其中百仕达花园5期将挑起2007年罗湖住宅市场的大梁，届时百仕达花园总开发面积将达到100万平方M，成为罗湖最具规模的居住小区，合正锦湖苑则有相当成熟的配套，罗福花园拥有梧桐山稀缺的原生态自然美景，可谓各有各的看家本领。
百仕达花园5期
发展商：百仕达地产有限公司
工程位置：东乐路与太宁路交汇处
工程简况：占地面积40786平方M，建筑面积226231平方M，共34层。
工程进度：目前正在打地基
预计面市时间：2007年年底
合正锦湖苑
发展商：深圳市合正锦湖苑投资有限公司
工程位置：文锦北路洪湖一街东
工程简况：占地面积9795平方M，建筑面积123174.5平方M，地下2层，地上34层工程进度：部分地面3层，部分打地基
预计面市时间：2007年年底
罗福花园
发展商：深圳市优胜美房地产开发有限公司
工程位置：梧桐山隧道旁
工程简况：占地面积17809m2，总建筑面积70490m2，计容积率面积42740m2，住宅面积40840m2，商业面积1500m2，文化活动面积200m2，社区经管面积100m2，居委会面积100m2，不计容积率面积27750m2，地下室面积26000m2，架空层面积1750m2，容积率2.4，绿化率42%，车位480个。
工程进度：平整地面
预计面市时间：2007年底
太白路和翠竹路交汇处工程
发展商：不祥
工程位置：太白路和翠竹路交汇处工程简况：不祥
工程进度：挖地基
预计面市时间：2007年底
4、梧桐山三虎PK，精彩纷呈
2006年莲塘的梧桐山脚下，鸿景翠峰和东方尊峪两虎相争，两盘的产品比较相似，都是以120平方M 以上的大户型为主，少量80-90平方M的2房；两盘的体量比较悬殊，东方尊峪的建筑面积33万平方M，总共1610套，鸿景翠峰计容积率建筑面积7.2万平方M，总共447套；价格方面，两盘的均价都为13000元/平方M，综合其他因素来看，东方尊峪的价格较鸿景翠峰稍微保守点，原因有二，一是东方尊峪的体量较大，必须考虑销售的压力和现金流问题；二是东方尊峪是在新政后开盘，必须考虑政策所带来的影响。目前东方尊峪的销售率在40％左右，鸿景翠峰的销售率在60％左右，因此两盘还会力搏，所谓一山不容二虎，而且明年还将有一虎加入——罗福花园，三虎相争，梧桐山将会热闹非凡，精彩纷呈，究竟鹿死谁手？明年见分晓。
5、2007年写字楼看鼎丰大厦，期待京基大厦
位于宝安南路和嘉宾路交汇处的鼎丰大厦已经封顶，该盘共29层，其中5-16层为写字楼物业，写字楼的建筑面积为18976平方M，鼎丰大厦将成为2007年罗湖写字楼市场的一大亮点。不过真正值得期待的是京基大厦，该工程为旧城改造工程，耗资36亿打造深圳第一高楼——京基大厦，预计2010年完成，京基大厦将增加蔡屋围金融中心地位的砝码。
鼎丰大厦
发展商：深圳市豫盛实业发展有限公司
工程位置：嘉宾路与宝安南路交汇处
工程简况：用地面积5529.1平方M，总建筑面积62449平方M，其中地下13794平方M，地上48655平方M，共29层，1-4层为商业裙楼，建造面积为8271平方M，主要用于商店餐饮、健身房等；5-16层为办公楼层，建筑面积为18976平方M；17-29层为宾馆客房，建筑面积为21408平方M；屋顶设游泳池，建筑高度99M。
工程进度：已封顶
预计面市时间：2007年
京基金融中心
发展商：京基地产
工程位置：蔡屋围金融中心区
工程简况：工程为旧城改造工程，改造占地约4.7万平方M，拆除旧房面积约15万平方M，规划总建筑面积为38万平方M，其中商业面积6.5万平方M，办公及商务公寓20.5万平方M，住宅及住宅配套设施11万平方M，总层数为88层，建成后将成深圳第一高楼。
工程进度：拆迁中
预计面市时间：2008年
售楼处策划方案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
售楼处策划方案 选址 在项目销售时的地块条件下，人流相对是少的，滨河大道的阻隔、会展中心的在建，噪音与地面形态的不理想，加上项目的人气主要来自两个购物公园、中海华庭方向，因此建议售楼处设在项目东北角，此时我们和城建两个项目正在如火如荼的紧张有序的施工，泰华购物公园基本建成，正在销售，中海华庭的示范作用。 室外装修建议 室外装修与布置主要是为了展示CBD 的氛围，只需按照原商业裙楼的外装修考虑即可。在此基础上视效果注意灯光的把握。 室内装修及其布置、策划 本项目售楼处为消费者认知的一个重要地点，建议与目前市场上普通的售楼处区别开来，提前展示一种生活氛围给消费者，彰显国际气息，渲染WTO 的加入，CBD 将来的夜景，大量采用国外建筑元素，整体风格塑造成一个酒吧。 等候：电梯前室部分应较为宽敞、有气势，正对墙面，突出展示性。 接待：避免客户一进门受到数双眼睛的直视，建议入口侧面设置小型迎宾 台，一到两名销售人员，其他销售人员等候在独立办公室形式的间隔内。 售楼处 总建筑面积约600 平方米
展示：入户门建议用自动门，项目模型等直对售楼处入口，加强空中悬挂，利用原结构柱设置展板，并布置以部分国外、北京CBD图片和着名建筑设计图纸（可以是效果图、手稿、剖面等），相对随意和简洁，突出质感。 洽谈：洽谈以酒吧中洽谈，播放轻音乐，由专人送上免费可乐或矿泉水，另有酒水单、曲目单在一侧放置，但不由人推荐，客人有权增加消费，设置大屏幕背投影电视和部分以支架式放置在各个座椅边的小电视，可放映本项目的3D动画，其余时间放映轻音乐或国际性知名影片。 展板设计建议 本项目建议展板以围绕结构柱形式设置，建议不单独设置内容过细的展板，以较多的具像画面和较大的简洁词语直接点出未来的配套和小区的买点。以悬挂、地面、柱面等设置各种形式的挂旗、条幅、导示、展板，在此展板的功能已经模糊化，其严格意义上已不称为展板，而是一些视觉因素，建议以镜框内附写生、照片、喷绘、水彩形式设置，作为一种艺术欣赏而不是楼盘推销，以形成一种对客户的立体感觉传染，协助形成购买冲动。
售楼处设计要求 售楼处作为顾客与楼盘对话的第一道关口，它的形象设计，环境布局直接影响着顾客的情绪。 好的楼盘会说话，好的售楼处同样也会招引顾客，售楼处作为最容易激发顾客购买欲望的地方，他将统领整个楼盘，缩微着整个楼盘。 一、售楼处概念设计引导： 在大规模商品房建设、销售的今日中国，一种特殊时期、特定要求的建筑物。其功能已经超出了原有纯销售概念，更是所售商品房的品质缩影。成为一个展示物业品质，体现企业精神的窗口，通过售楼处向市场展示自我，吸引市场关注，从而建立起物业的良好品牌形象。但是售楼处又往往是一个临时建筑，随着销售工作的结束，人去楼空，被拆处或改做他用。售楼处的规模和风格，决定了客户对产品的第一印象，而且它往往还起到引导的作用，所以外立面的设计除考虑与产品本身相一致外，另一方面须考虑它的广告作用。 条件许可，还应考虑样板房、停车场、绿化等配置。就其内部而言，一般的售楼处与销售动线相配合由四个区域组成：模型区、洽谈区、控台区以及建材展示、交通动线及环境示意图等，另外还有辅助功能区；如设有样板房则还增加了样板展示区。模型区的功能：一般通过小区总体模型来展示小区的总体规划，形象地说明小区的总体风格、小区景观、规划栋数等小区技术经济指标，以及小区所在地区的交通等大环境。 另外根据需要亦可用单体模型来表达单体的立面风格、色彩等；或利用剖面模型来展示房型内部格局等。在模型区还适当地布置一些灯箱和看板，作为其辅助。为使销售人员能随时掌控现场的销售动态，洽谈区和控台区一般是在同一区域内（可以通过台阶的方式将控台区适当抬高易于销售控制，并在心理上给客户造成紧迫感）。样板展示区：对于现房就是实品房，而对于期房通常在售楼处内选择主力房型，作为样板展示。 二、售楼处规划设计的原则： 从4个方面把握设计整体风格---醒目、时尚、优雅、尊贵； 1.醒目：售楼处作为楼盘的名片，首要的是吸引眼球，从街头脱颖而出，具
1)售楼处中的暗语 第一种是正常核对房源，正常介绍 第二种是有房源装作快没有 第三种是明明卖了再问一遍，或是明明有但不想卖 在一些规模大点儿的售楼处，尤其是热销中的楼盘，一些销售部门通常采用一种“喊控”的方式，就是置业顾问介绍房子时要核实房源的，通常通过“喊控”的方式向大台的经理喊出，声音要足够大。如果有房源可以正常介绍，如果没有房源，也可以起到烘托销售现场气氛的作用，给到访客户造成一种紧张和紧迫感。 其实这些“喊控”的喊话中，通常分几种： 第一种是正常核实房源，正常介绍。 第二种是有房源但装作快没有。 第三种是明明卖了再问一遍，或是明明有不想卖 以上类型可以这么喊： 1.请问*栋*单元*楼*号，可不可以介绍? (正常核对房源。有正常介绍;没有，告知没有房源了。) 2.请问*栋*单元*楼*号，还有没有? (这房子通常是事实上有，但经理说已经被“小定”了，要是客户想买，“大定”的话可以定。) 3.请问*栋*单元*楼*号，卖了没有? (经理回答肯定是卖了，事实上可能该房已经卖了，也可能没卖但销售人员不想推销这套。)
这些暗语大致就这几类，大同小异。有的销售现场的暗语可能更简洁。 向经理请示房源，经理配合回答的就是第一个字。 1.**楼还有没有?(经理回答是“有”。) 2.**楼卖了没有?(经理回答是“卖了”。) 当然我说的只是销售中采用技巧的一种现象，不是所有销售现场都会这样。大家更不要讳疾忌医、草木皆兵，不要一直怀疑销售人员的每句话，而事实上这种技巧只是起到在犹豫不决时起下决定的作用，是不存在欺骗的。 销售的本身是建立在平等自愿，也只有这个房子适合你了，你才会决定。当然了解这些技巧了，假如遇到这种情况，也好有个了解。 2)售楼员们的说辞 在售楼处客户的问题通常是可以总结归纳的，即使不能全面但也能总结出客户大多会提出哪些问题，而销售人员会对这些问题进行总结，形成一套最佳说辞以应对客户的问题。 一些大的售楼处所运作的销售程序都是经过系统的培训，从产品详情到销售动作、销售策略都有一套自己的体系。 这里说说售楼员们的说辞。 当你踏进售楼处时，可能就进入了他们既定的一些程序中。在看似寻常的谈话中，其实也在进行售楼员的一些套路。见面时的“沟通”、“探底”，要进行良好的沟通，重要的是在沟通中争取一个准确的“探底”，了解客户经济状况、需求面积、购房喜好、工作类型、性格特
进场前准备方案 售楼处职能： 售楼处时楼盘与客户沟通的第一道关口，其包装设计，应充分释放“抓眼球”效应，以富有视觉冲击力的外观吸引买家到来。 售楼处时最容易激发客户购买欲望的地方，统领整个楼盘，好的售楼处会说话，其人性化的包装，合理的布局，丰富的客户体验，能够增加客户滞留时间，达到“最优激发度”提高成交率。 售楼处的装修风格和布局，直接体现项目档次和品位，影响客户对开发商实力的判断，好的售楼处能创造巨大的附加值。 售楼处功能分析： 核心功能：接待、展示、洽谈、签约 辅助功能：办公、财务、卫生间 提升功能：放映、休闲、储物间（略） 售楼处门头 售楼处正面是一个项目的门面，必须醒目、大气。建议在现有的基础上增加艺术性浮雕小品。（进门处两则）。 以售楼处整体门面为宽度，两侧增加3~4组彩旗（地下预留钢管）。及拱形门和红地毯。
门前临街道路加设“红底白字”导示牌且字体具有反光或发光作用，指引清晰别具一格，给人耳目一新的感觉， 设置挡车路障标准，防止无端减少进出销售处通道。方便客户通行。 迎宾接待
售楼处接待台功能是将客户指引至销售区域。 在接待迎宾区域可以人性化的设置刷鞋机、雨架，放置晴雨伞等。 接待前台台面摆放花色鲜艳的盆花。 沙盘区 位于售楼处销售区域中心位置，与区域模型展示区和洽谈区等紧密结合。 区域模型放置楼梯间下方；其摆放方向上北下南与实际方向一致，方便销售人员讲解和顾客理解。 沙盘设灯光控制系统；底座与销售处整体风格一致。 沙盘上方设置2~4组射灯独立开关，增加沙盘区域光感，达到吸引客户的效果。 沙盘设置不要过高，方便销售人员在沙盘区与洽谈区随时为客户讲解 柱面，面宽有限加之有线条和颜色装饰，不适宜增加其它装饰分散客户注意。 洽谈区： 由于销售处空间有限，不能做到洽谈区完全隔离，但也应尽量给客户以轻松、私密的空间感觉、营造一种相对自然、温馨的交流氛围。 洽谈区四墙面，挂放户型模型，上方加设小瓦数射灯，充分利用空间给客户以立体视觉冲击，达到吸引注意的效果。 其它销售处多设置休闲区和儿童娱乐区，意味着客户会待长一点时间，对项目增加一份好感，维持销售处人气，销售人员多一份机会。我们销售处地方小就要增加洽谈区的功能，洽谈桌下方摆放糖果、烟缸、儿童简易玩具（必要时可以送给小孩） 增设音乐播放器，人少的时候放轻音乐、慢音乐。人多的时候放激情音乐、
部署人性化的功能分区，推行有效的包装，才能把房地销售做得有声有色。 售楼处功能区包括接待区、洽谈、模型展示区、音像区（兼做休息区）等。销售现场布置及气氛的运用技巧是否得法，对销售有很大帮助。 （1）洽谈桌椅尽量用圆桌和矮桌 最好运用圆桌，使客主无大小尊卑之别；运用矮桌，可减底客户的抗拒性，不要使客户的座位面向大门，否则易使客户分心。（2）、柜台桌椅不要离门口太近 柜台桌椅不要太接近门口。将建筑物的模型圈拢在入口处附近，使客户商品有明确的印象，同时也给人有缓和的余地，减少对立的感觉。 （3）、接待中心大小适度 接待中心太大会使人有空旷感或太小会有过分拥挤的印象，所以面积和布置必须针对客户的多少和消费者阶层来决定(4)、样板房大小视销售对象而定 设置样板房的目的，是要是客户对该建筑物的形式、隔间、布置有个明确的印象、以利于推销。因此，样板房面积的大小也很和接待中心一样，须视销售对象而定。以套房来说，样板房以35平米到50平米为宜；住家则以90到150平米比较恰当，但必须视地段做弹性调整。 （5）、模型便于携带到展会上用
3、售楼处设计向销售的自然过渡 售楼处的未来设计手法，开发商已逐步以“促销”为主想“发布信息”为主过渡。 （1）、演示系统方便快捷 房地产项目操作不完全是现房交楼是售卖，即使是在现房交楼时售卖，也会有一些工程未必全面交付。而现场时消费者对自己商品验视的地点，让消费者首肯的现场时促销的关键。树立信心最好的解决方法就是“眼见为实”人性化包装，就是开发一个小的区域，通过局部的演示让焦点充分地接触和感觉。这个演示有几个必须的前提：一是安全；二是舒适；三是开心；最后掏钱！ 售楼处的置业顾问往往最辛苦，发资料、回答问题、手机名片、记录客户地址电话、再加上推销楼盘，售楼部的过道上都会站满工作人员，这样造成了很多的资源浪费，于是，一些开发商把资料一摆了事。 正是基于这种弊病，有些项目的售楼处引入了房产演示系统。关于项目的所有情况，客户只需要去电子屏上用手触摸，便可尽知。 如果客户触摸的次数多了，销售小姐便会上来送一份小礼物，开始楼盘的推销。这种演示系统外加楼书，效果就好多了。（2）售楼处与展销会人性化配合 在目前市场环境下，试图通过展销掀起销售热潮，是不太现实的。通过展销优惠，只是吸引那些因为价格因素未下决心的买
售楼处功能分区 售楼部功能分区售楼部的设计，也是一个小型建筑体的综合设计，它的规模 不大，但承载着楼盘形象、客户体验、销售完成等功能，因此是个外在炫目，内 在功能高度集中的场所，一般在进行售楼部设计时，都会涵括以下功能区，设计 师要对其进行合理组合，协调比例，并安排好相关动线，考虑到在聚集较多人群 的情状下，如何设定好出入、参观、购销的节奏和顺序。一、售楼处选址原则: a) 昭示性好; b) 可达性好; c) 与外界有适当的缓冲空间; d) 有停车空间; e) 外立面具有较强观赏性或可改造性; f) 临近施工现场便于设计看楼路线; g) 内部空间具有较高塑造性; h) 内部空间开敞，便于卖场动线布局; 二、售楼处功能分布(一)售楼部外部景观功能区 1、景观绿化区 a) 必要的景观，将引导客户以轻松的心态进入售楼部。 b) 景观布局与道路走向相结合，对于外部要有一定的视觉牵 引作用，同时景观布局不能影响外部的视线， (从外部要看到售楼处入口及销售大厅) 。 2、停车区域 a) 售楼部停靠的车辆总要是客户的来车、接客看楼大巴、看楼电瓶车。 b) 各种交通工具的行动路线最好能区别设定。如果条件许可，分设不同的停车场，售楼部门前应预留更多的空间给景观与门面。停车场位置不应影响售楼部由内向外的观赏视线。 c) 人行与车行路线应分开，尽量保证出入动线 的通畅。 d) 人流到达动线要畅通无阻外，还应考虑人行回到停车场路线也要便利快捷。 e) 项目地块周边，应沿路布置相应的引导旗、户外广告看板等宣传道具。f) 预留停车场指示标识的位置。 3、精神堡垒 a) 售楼部门前除布置景观之外， 如能有代表项目形象的艺术装置、标识物则更为理想。 b) 项目的形象展示从进 入主前往地块的主交通入口，或者看到建筑物(或围板)就已经开始。 (二)售楼部内部 1、接待区 a) 接待区是项目形象展示的重要组成部分，它包括接待台、接待背景墙与家具灯具道具等。接待台与背景墙应庄重大气，代表项目的气质与风
售楼部功能分区 售楼部的设计，也是一个小型建筑体的综合设计，它的规模不大，但承载着楼盘形象、客户体验、销售完成等功能，因此是个外在炫目，内在功能高度集中的场所，一般在进行售楼部设计时，都会涵括以下功能区，设计师要对其进行合理组合，协调比例，并安排好相关动线，考虑到在聚集较多人群的情状下，如何设定好出入、参观、购销的节奏和顺序。 一、售楼处选址原则： a)昭示性好； b)可达性好； c)与外界有适当的缓冲空间； d)有停车空间； e)外立面具有较强观赏性或可改造性； f)临近施工现场便于设计看楼路线； g)内部空间具有较高塑造性； h)内部空间开敞，便于卖场动线布局； 二、售楼处功能分布 （一）售楼部外部景观功能区 1、景观绿化区 a)必要的景观，将引导客户以轻松的心态进入售楼部。 b)景观布局与道路走向相结合，对于外部要有一定的视觉牵引作用，同时景观布局不 能影响外部的视线，（从外部要看到售楼处入口及销售大厅）。 2、停车区域 a)售楼部停靠的车辆总要是客户的来车、接客看楼大巴、看楼电瓶车。 b)各种交通工具的行动路线最好能区别设定。如果条件许可，分设不同的停车场，售 楼部门前应预留更多的空间给景观与门面。停车场位置不应影响售楼部由内向外的观赏视线。 c)人行与车行路线应分开，尽量保证出入动线的通畅。 d)人流到达动线要畅通无阻外，还应考虑人行回到停车场路线也要便利快捷。 e)项目地块周边，应沿路布置相应的引导旗、户外广告看板等宣传道具。 f)预留停车场指示标识的位置。 3、精神堡垒 a)售楼部门前除布置景观之外，如能有代表项目形象的艺术装置、标识物则更为理想。 b)项目的形象展示从进入主前往地块的主交通入口，或者看到建筑物（或围板）就已 经开始。 （二）售楼部内部 1、接待区 a)接待区是项目形象展示的重要组成部分，它包括接待台、接待背景墙与家具灯具道 具等。接待台与背景墙应庄重大气，代表项目的气质与风范。接待台不宜过高，体现亲和力，便于使用，包括接待人员接待、登记、派发楼盘资料等。 b)功能作用：可作为总台形式，以本盘的大幅形象展板为背景。放置楼盘的相关宣传 资料，配置两至三台电话，有固定的电话接听人员，售楼处门口再安排两位迎宾。接待中心大小适度接待中心太大会使人有空旷感或太小会有过分拥挤的印象，所以面积和布置必须针对客户的多少和消费者阶层来决定。 c)主要配置：推广名与Logo背景板一块、4~6米长接待台一张、5~10张椅子、5~10
“骏景豪庭”项目推盘方案 一、主力推盘方案 销售思路 以成功的销售成绩为目标 实现项目价值最大化 销售手段以规范、强效为原则 科学系统的做出销售计划，并严格将其实施 随时监控、检查销售计划的执行情况，并依据实际情况及时调整 计划 住宅销售目标： 目标均价： 9080元/㎡ 销售期限：12个月 完成销售95% 计划实现住宅销售面积：88999.18㎡ 计划实现住宅销售总额：808112554元 在确保本项目销售成功的同时又做到市场反应热烈，销售场面的 火爆性，销售计划如下表：
销售周期销售均价销售率推出产 品组合
计划销售进度： 2015年1月份销售完成推盘总量的约25％； 2015年5月份销售完成推盘总量的约50％； 2015年11月份销售完成推盘总量的约80％； 2015年12月份销售完成推盘总量的约90％； 2016年2月前清盘。 二、推盘步骤： “骏景豪庭”项目的推盘方案，在考虑了产品的自身条件后，就销售价格、销售时机、销售量、工程进度、产品均好性五个方面的情况制定，根据营销思路分为七个阶段： 第一期：10月10日推出项目住宅总量的10％，计8899.9㎡。第二期：3月10日推出项目住宅总量的18％，计16020㎡。第三期：4月16日推出项目住宅总量的20％，计17800㎡。预计5月31日前销售完成三期推盘总量的50%，达42719.9㎡， 剩余约46279.2㎡。 第四期： 6月１5日推出项目住宅总量的10％，计8899.9㎡。
第五期：7月15日至10月30日推出项目住宅总量的30％，计 26699.7㎡。 预计11月30日前销售完二期推盘总量的
售楼部岗位职责说明 直接上级部门：副总 平行部门：公司各部门或各分公司 部门人员设置：售楼部经理，策划主管，销售主管，售后主管，策划助理，置业顾问。 部门概论：售楼部是对公司开发的楼盘进行策划销售的部门。 部门职责： 1、协助公司制定发展战略、规划开发项目及产品的市场定位，提供适应当前市场需求的规划设计、户型方案等市场信息；项目交付使用时协助物业管理公司做好房屋的验收、交接及与客户的关系协调等工作。 2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案。 3、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，整合各媒体、广告公司等广告资源，做到有的放矢，以合理的投入获得较好的宣传效果，大力促进公司和项目的形象及实效宣传。 4、深入了解项目的经营特色和经营情况，参与项目设计方案的评审，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施 5 、在委托策划代理公司前，负责项目的前期宣传和推广。 6、编报广告预算，代表公司与媒体洽谈、签署广告发布合同，代理广告的年度投放，并进行广告效果分析。 7、主动、积极配合公司选定的策划代理公司，提出策划方案、广告稿改进意见，对策划代理公司提出评价意见。 8、负责项目宣传资料（包括楼书、光盘、海报等)的委托设计 9、提出售楼处、样板间设计方案，参与竣工验收。 10、挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。 11、协助财务部收取客户需缴交的各项费用。 12、提出或代表客户提出设计变更申请，参与重大设计变更的评审，参与设计改进分析，提出改进方案。 13、配合委托项目的销售，监督销售代理公司的工作。 14、做好销售过程中的客户服务工作，及时反馈楼盘质量信息。
项目推盘策略方案 “A+A "项目推盘方案 -、主力推盘方案 销售思路 以成功的销售成绩为目标 实现项目价值最大化 销售手段以规范、强效为原则 科学系统的做岀销售计划，并严格将其实施 随时监控、检查销售计划的执行情况，并依据实际情 况及时调整计划
销售目标: 目标均价：3000元∕rf 销售期限：7个月 计划实现销售面积：总量58177. 7 rf 计划本次推盘量为后期余房，约7126 rf任务目标: 85% 计划奋斗目标：95%以上 在确保一期销售成功的同时做到市场反应热烈，销售 场面火爆，做到开发商满意。销售计划如下表： 销售周期销售均价销售 率推出产品组合 第一期(2004- Q、2930 兀 / 9 ^p-F 40% B+C 第二期(2004- 3000 元 In / 9 85% B+C+A
第三期(2005- 3050 元 03) / 计划销售进度： 2005年1月份销售完成推盘总量的85 %； 2005年2月份销售完成推盘总量的95 %； 2005年3月前清盘。 二、推盘步骤： “A+A”项目的推盘方案，在考虑了产品的自身条件 后，就销售价格、销售时机、销售量、工程进度、产品均好性五个方面的情况制定，根据营销思路分为七个阶段： 第一期：7月10日推岀项目住宅总量的23%,计
13217 m20 第二期：8月1日推出项目住宅总量的18%,计9367 m o 第三期：9月5日推出项目住宅总量的15%,计 8415. 38 m o 预计9月31日前销售完成三期推盘总量的85% ,达 26349 Il1,剩余约2900 m o 第四期：10月1日推岀项目住宅总量的19%,计 Π200 m o 10月23日根据实际情况加推总量的3%,计2036 m o 第五期：∏月6日推岀项目住宅总量的12%,计7126 m o 预计11月30日前销售完二期推盘总量的95%,达
骏景豪庭”项目推盘方案 一、主力推盘方案 销售思路 以成功的销售成绩为目标 实现项目价值最大化 销售手段以规范、强效为原则 科学系统的做出销售计划，并严格将其实施 随时监控、检查销售计划的执行情况，并依据实际情况及时调整 计划 住宅销售目标： 目标均价：9080元/ 销售期限：12 个月 完成销售95% 计划实现住宅销售面积：88999.18m 计划实现住宅销售总额：808112554元 在确保本项目销售成功的同时又做到市场反应热烈，销售场面的 火爆性，销售计划如下表：
销售周期销售均价销售率推出产品组合 计划销售进度： 2015年1 月份销售完成推盘总量的约25％； 2015年5 月份销售完成推盘总量的约50％； 2015年11 月份销售完成推盘总量的约80％； 2015年12 月份销售完成推盘总量的约90％； 2016年2 月前清盘。 二、推盘步骤： 骏景豪庭”项目的推盘方案，在考虑了产品的自身条件后， 销售价格、销售时机、销售量、工程进度、产品均好性五个方面 的情况制定，根据营销思路分为七个阶段： 第一期：10月10日推出项目住宅总量的10％，计8899.9 m^o 第二期：3月10日推出项目住宅总量的18％，计16020 m o 第三 期： 4月16日推出项目住宅总量的20％，计17800mo 预计5 月31日前销售完成三期推盘总量的50%，达42719.9 m ， 第四期： 剩余约46279.2mo 6月1 5日推出项目住宅总量的10％，计8899.9 m o
第五期：7月15日至10月30日推出项目住宅总量的30％，计 26699.7^2。 预计11月30日前销售完二期推盘总量的95%,达71199.9^, 余17799.9 讥 经过前五期的销售，往后的销售工作开始进入清盘阶段，除了要完成余下的项目住宅5％任务量外还要对前五期所剩余的面积进 行彻底销售。 第六期：12月5日推出销售剩余总量的5％（含清盘量），达 44499.9^0 预计2 月28 日前销售完项目住宅部分。 三、销售控制 采取销售面积销控，销售楼层销控，户型去化速度销控等因素进行项目销售的均衡性。 特别销控： 推盘过程中，在项目当中有选择性的权衡产品的用途、朝向、景 观、户型等因素并结合各期的推盘量而推出部份不同楼层的房号，以适应及了解市场的需求，并为下一步的推盘计划做好铺垫。 四、每次开盘的销售方式（依据市场情况适时调整方案） 详见销售方式 五、开盘促销折扣的制定 在本次提交的价格表当中,” 骏景豪庭”的台面价格是在价格 表的基础上浮，以供开盘促销折扣的制定。 骏景豪庭”价格执行规定为：
楼盘售楼中心服务 方案
项目名称售楼中心 服 务 方 案
目录 一物业概况 (3) 二委托管理内容 (3) 三委托管理服务目标 (4) 四管理服务质量目标 (4) 五服务标准及实施措施 (5)
六管理中须明确和解决的问题 (8) 七附件 (10) 岗位职责 附件1:物业经理岗位职责 附件2:物业助理岗位职责 附件3:工程维修工岗位职责 附件4:安管主管岗位职责 附件5:安管员岗位职责 附件6:迎宾岗位职责 岗位操作规程 附件7:工程维修程序 附件8:电话接听工作规程 附件9:饮品服务工作规程 附件10:客户投诉处理规程 附件11:迎宾操作规程 附件12:保洁工作规程 （一）办公室保洁工作规程 （二）售楼大厅保洁工作规程
（三）洗手间保洁工作规程 （四）外围保洁工作规程 培训安排 附件13:岗前培训计划 附件14:常规培训计划 ”项目名称”售楼中心服务方案 一、物业概况 ”项目名称”售楼中心以下简称售楼中心,位于**市###号,面积约****平方米,包括: 个销售大厅、个办公室、个卫生间等。有一定面积的绿地及停车区域,有相应的配套设施设备。 各功能区的面积如下: 售楼大厅面积为###平方米 售楼中心办公室间、更衣室间、财务室间、客户服务中心间总共间面积共为平方米 外围区域(道路、临马路的围墙及广告、临时停车场)面积为平方米 二、委托管理内容
根据售楼中心的特点,提供客户服务、物业咨询,以及全方位的日常保洁、绿化养护、设备设施维护保养、24小时安全管理等物业服务: 物业常规服务 1、公共环境(包括门前三包区域、停车区域等)的清洁卫生,垃 圾的收集、清运。 2、车辆停放秩序管理。 3、售楼中心消防维护。 4、售楼中心室内外照明、空调及服务设施的维修保养。 5、物业咨询服务以及和准业主签订<业主临时公约>。 6、配合并协助当地公安机关进行社会治安监控和巡视保安工 作。 7、保洁绿化公司日常工作巡查监督。 售楼中心服务 8、拉门服务。 9、饮品服务。 10、针线服务。 11、打伞护行。 12、参观工地提供雨鞋和安全帽。 13、售楼中心插花、植物租摆养护服务。 14、售楼中心布草洗涤服务。
商业楼盘售楼处室外景观设计研究 摘要：售楼处是现代楼盘销售的“代言人”，他的存在与房地产行业的发展是密不可分的。从早期的单一销售功能的临时空间，到后来逐渐融入住宅区，形成展示交易与会所、商业功能之间的相互渗透而形成的一个持续运营的特殊空间。通过对商业楼盘售楼处室外景观设计的原则及特点进行了阐述，为售楼处室外景观设计提供参考与借鉴。 由于售楼处功能的特殊性，它的外部景观设计也是和一般的公园、市政不同，他更多的是一种展示型、商业性，是为售楼处服务的，是为了购房者这一个特殊的消费者群体服务的。因此，做好售楼处景观设计，是展现楼盘的设计理念，争取客户在第一时间交易的重要手段。 一、售楼处景观设计原则 （一）展示性 售楼处的景观是展示整个楼盘景观的重要场所，因此，售楼处景观要尽可能的让车来车往的人们知道。因此设计上可以从两方面下手：第一，景观具有吸引力。无论项目大小，都将定位整个场地中景观最为引人注目的地方之一，希望每个客户都能看到，都可以参与进去，去感受它的吸引力，它的魅力。设计中应充分发挥创造性和想象力，例如可以利用新奇的景观小品来吸引人们的眼球。第二，景观具有多样性。
景观采用丰富的、多样化的手法。例如利用景墙来分隔空间、利用叠水来丰富视觉、利用植物的乔、灌、草来搭配丰富层次，激发消费者的好奇心，触发消费者的消费欲望。 （二）体验性 售楼处的景观都是以售楼处的建筑实体为界面，并与建筑本身有着密切的联系。而景观所创造的是一种积极的、主动的人为环境，其设计需要具有体验性。设计可以从以下两方面下手：第一，景观具有参与性。景观设计要创造机会使人们能够进行其他的各种活动。景观设计需有相应的设施，使得人和环境之间有反映、有互动。第二，景观需要人性化。售楼处的景观需要结合消费者的需求，多多增添户外休闲空间。此外，设计还要考虑到各种人群的需求，例如儿童的安置区域、老人的休息区域等等。 （三）可持续性 当前，售楼处由临时建筑实现二次的功能转换，多数都会和周围的商业相结合，演变成小区会所、商业建筑等等，而之前的景观角色也跟着二次转变。所以，在售楼处景观设计中要考虑到景观的可持续性，以解决以后景观角色的演变的问题。所谓坚持可持续性原则就是要坚持理性的设计，景观设计不宜为了吸引眼球而过于夸张。设计师不仅仅是为了愉悦民众，更是肩负着一种社会责任。 二、售楼处景观设计特点
项目推盘策略方案 “A+A”项目推盘方案 一、主力推盘方案 销售思路 以成功的销售成绩为目标 实现项目价值最大化 销售手段以规范、强效为原则 科学系统的做出销售计划，并严格将其实施 随时监控、检查销售计划的执行情况，并依据实际情 况及时调整计划 销售目标： 目标均价： 3000元/㎡ 销售期限：7个月 计划实现销售面积：总量58177.7㎡ 计划本次推盘量为后期余房，约7126㎡任务目标：85% 计划奋斗目标：95%以上 在确保一期销售成功的同时做到市场反应热烈，销售场面火爆，做到开发商满意。销售计划如下表：
销售周期销售均价销售率推出产 品组合 第一期（2004-9）2930元/㎡40%B+C 第二期(2004-11)3000元/㎡85%B+C+A 第三期(2005-03)3050元/㎡95%C+A 计划销售进度： 2005年1月份销售完成推盘总量的85％； 2005年2月份销售完成推盘总量的95％； 2005年3月前清盘。 二、推盘步骤： “A+A”项目的推盘方案，在考虑了产品的自身条件后，就销售价格、销售时机、销售量、工程进度、产品均好性五个方面的情况制定，根据营销思路分为七 个阶段： 第一期：7月10日推出项目住宅总量的23％，计13217 ㎡。 第二期：8月1日推出项目住宅总量的18％，计9367 ㎡。
第三期：9月5日推出项目住宅总量的15％，计 8415.38㎡。 预计9月31日前销售完成三期推盘总量的85%，达 26349㎡，剩余约2900㎡。 第四期： 10月１日推出项目住宅总量的19％，计 11200㎡。 10月23日根据实际情况加推总量的3％，计2036㎡。第五期：11月６日推出项目住宅总量的12％，计7126 ㎡。 预计11月30日前销售完二期推盘总量的95％，达 19345㎡，余1017㎡。 经过前五期的销售，往后的销售工作开始进入清盘阶段，除了要完成余下的项目住宅15％任务量外还要对前五期所剩余的面积预计12652㎡进行彻底销售。 第六期： 12月5日推出销售剩余总量的8.7％（含清 盘量），达5060㎡。 2005年１月1日推出剩余总量的8.7％（含清盘量）， 达5060㎡。 2005年２月５日推出剩余总量的4.3％（含清盘量），
房地产项目运营计划 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
公司年度经营计划（样本） XX公司 20 年月日
目录 一、项目概况.................................................. 二、项目经营计划.............................................. 1、项目开竣工、开售、交楼时间计划.......................... 2、销售指标................................................ 3、经营利润及报表体现...................................... 三、项目开发总体计划 (7) 1、项目开发计划............................................ 2、完成项目开发计划的难点及应对措施........................ 四、项目设计计划.............................................. 1、设计计划................................................ 2、设计跟踪服务............................................ 3、设计费支付计划.......................................... 五、工程计划.................................................. 1、工期计划................................................
售楼处楼盘销售工作计划怎么写 一、市场方面： 1、市场动向：信息搜集不够，对其他楼盘信息掌握不够全面，影响与客户的沟通。 2、客户开发：一直以来置业顾问发单子，没能针对性，不能扩大宣传面，基本吴堡大街上的人都认识几个发单子的置业顾问了，发了单子也无人问津; 3、客户维护：由于置业顾问欠缺销售技巧，与客户沟通说辞太单调，不能激发客户购买欲; 二、管理方面： 1、来客来电登记不够明确，多数自到客户都不能留下联系方式以至于流失客户; 2、平时只注重了专业知识的培训，忽略的实战技巧，以至于置业顾问在销售时不能随机应变、自圆其说，不能达到专业化给予客户所需; 3、对于休假、请假的管理松散，使得员工心态散漫，不能全身心的投入工作中; 三、销售回款方面 本月回款懈怠， 置业顾问催收付款方式有问题，客户不予配合，总以和开发商说好了为借口拒绝交款;七月份的工作重点：
针对六月份出现的问题，我们七月份的工作重点有 一、市场方面： 1、做好市场调研，分析周边各楼盘的优劣势，做详细对比表，做到知己知彼，百战不殆; 2、有针对性的进行宣传，固定时间让置业顾问出去发单子; 二、销售方面： 1、改变销售策略，运用假销控进行后期销售; 2、调整说辞，让置业顾问统一口径，先说服自己再说服客户，在谈客户时不要因为说辞使客户产生误解和不信任; 3、对于老客户和潜在客户，要经常保持联系，争取带来新客户;并能从与老客户练习过程中获得更多客户信息和市场行业信息; 4、做好售楼部日志记录工作; 三、人员方面 1、置业顾问要加强学习，提高自己的专业知识水平，并端正自己的管理与被管理意识; 2、改变每天早会方式，置业顾问每早汇报昨天的成绩和今天的工作计划，让每个人的生活工作都有计划有规矩，汇报完后要无条件按计划执行， 3、要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，除专业知识外更要注重销售技巧的培训与锻炼，把专业知识与销售技巧相结合。 4、不定期抽查专业知识，90分过关，不过关者罚款十元充为售
地产项目5大推盘策略 2014-06-13地产策划 房地产推盘策略所考虑的就是如何有计划地将产品推向市场。它所拷问营销人员的就是：选择怎样的时机入市，分几期推出，推售频率如何，每期推出哪些产品？而其所要达成的目的就是：让企业求得生存，并实现利润最大化。 那么，左右我们制定推盘策略的因素有哪些？总体而言，项目推盘需考虑的因素主要包括对回款速度及销售周期的要求、市场竞争环境考虑、产品自身的优劣势及差异性对比、各类风险的评估、其他相关因素的考虑。 一、确定项目入市最佳时机 一些优秀的房地产开发企业，将“项目入市时机”作为项目开发进度决策的“指南针”，在项目开发前就早已定下项目入市时机。这样的以“市场为导向”的项目开发进度设计，其最大优点就是将“项目的开发进度”与“推售时机”紧密联系在一起。总的而言，要从以下4方面考虑项目入市最佳时机。
1.目标客户购房习惯 楼市的淡季、旺季之分。一般来说，春节期间至清明是楼市的淡季，到五、六月份迎来了成交旺季，然后经过七月的调整期后，又迎来了下半年的销售旺季。在北方，由于冬天受雨雪天气的影响，对楼盘的销售也会造成一定的影响。当然，这些只能作为参考，对于一个楼盘来说，没有绝对的淡季，也没有绝对的旺季，需要结合众多影响因素具体问题具体分析。 客户的生活习惯新春佳节走亲访友或全家团聚，如清明期间，按照中国传统习俗许多市民会去扫墓，而且某些买家会觉得清明期间购买不太吉利，所以通常清明期间成为购房的淡季。 2.楼盘竞争情况 在楼盘竞争激烈、区域楼盘供应量大的时候入市，无疑会增加项目的销售难度。在这个时候，就需要分析各个竞争楼盘的供应、销售速度、消化量分析，准确预测到竞争市场的供需特征，找出本项目在竞争中的最佳入市时机。 3.项目利好、利空因素 如何充分发挥利好因素借势入市，如何避开不利因素对项目的影响，这些方面都是影响项目入市时机的重要考虑因素。 4.项目筹备进度 在以上市场因素的基础上，再结合分析项目规划设计、工程施工及销售筹备等方面所需要的时间，综合考虑确定项目的最佳入市时机。 二、回款及销售周期考虑 在制定推盘策略时，首先要考虑企业对于资金的回款要求，对于现金流的需求程度，在满足需求的同时，尽量使得利润值最大化。 1.推盘策略：连续高频率快速推盘，快速回款，回避风险 案例分析1——远洋沁山水 时代背景：楼市告急，成交量腰斩，企业面对巨大回款压力 策略解析： 5个月内分三期开盘，共推售14栋楼，推售面积达23万平米，实现销售额29个亿开盘均价：首次开盘均价11000元/平米，低于周边近2000元/平米，至第三期推盘时均价仅上涨至13500元/平米 2.推盘策略：高频率快速推盘放弃利润最大化，得到生存机会 案例解析2——绿地新里
售楼处楼盘销售工作计划怎么写 导语】工作计划是提高工作效率的一个前提。我们企业的计划有年度计划、季度计划、月计划、周计划这些计划明确了我们这个月要完成什么任务，这个季度要完成什么任务，以及当年要完成的任务。同样我们的工作也有这样的计划，我们要明确这个月要完成什么任务，然后把任务进一步细化成周、日，就是这周要完成哪些事情，今天要完成什么事情，明天要完成什么事情。这篇关于《售楼处楼盘销售工作计划怎么写》的文章，是为大家整理的，希望对大家有所帮助！ 【篇一】 一、市场方面： 1、市场动向：信息搜集不够，对其他楼盘信息掌握不够全面，影响与客户的沟通。 2、客户开发：一直以来置业顾问发单子，没能针对性，不能扩大宣传面，基本吴堡大街上的人都认识几个发单子的置业顾问了，发了单子也无人问津; 3、客户维护：由于置业顾问欠缺销售技巧，与客户沟通说辞太单调，不能激发客户购买欲; 二、管理方面：
1、来客来电登记不够明确，多数自到客户都不能留下联系方式以至于流失客户; 2、平时只注重了专业知识的培训，忽略的实战技巧，以至于置业顾问在销售时不能随机应变、自圆其说，不能达到专业化给予客户所需; 3、对于休假、请假的管理松散，使得员工心态散漫，不能全身心的投入工作中; 三、销售回款方面 本月回款懈怠， 置业顾问催收付款方式有问题，客户不予配合，总以和开发商说好了为借口拒绝交款;七月份的工作重 点： 针对六月份出现的问题，我们七月份的工作重点有 一、市场方面： 1、做好市场调研，分析周边各楼盘的优劣势，做详细对比表，做到知己知彼，百战不殆; 2、有针对性的进行宣传，固定时间让置业顾问出去发单子; 二、销售方面： 1、改变销售策略，运用假销控进行后期销售;
项目推盘策略方案 “A+A ”项目推盘方案 一、主力推盘方案 销售思路 以成功的销售成绩为目标 实现项目价值最大化 销售手段以规范、强效为原则 科学系统的做出销售计划，并严格将其实施随时监控、检查销售计划的执行情况，并依据实际情 况及时调整计划
销售目标： 目标均价：3000元/rf 销售期限：7 个月 计划实现销售面积：总量58177.7 rf 计划本次推盘量为后期余房，约7126 rf任务目标: 85% 计划奋斗目标：95%以上 在确保一期销售成功的同时做到市场反应热烈，销售场面火爆，做到开发商满意。销售计划如下表： 销售周期销售均价销售率推出产品组合 第一期（ 2004-9 ）2930 元 / 9 rf 40% B+C 第二期 (2004- 11) 3000 元 / 9 rf 85% B+C+A 第三期 (2005- 03) 3050 元 /
9 95% C+A rf 计划销售进度： 2005 年1 月份销售完成推盘总量的85 ％； 2005 年2 月份销售完成推盘总量的95 ％； 2005 年3 月前清盘。 二、推盘步骤： “A+A”项目的推盘方案，在考虑了产品的自身条件 后，就销售价格、销售时机、销售量、工程进度、产品均好性五个方面的情况制定，根据营销思路分为七个阶段： 第一期：7 月10 日推出项目住宅总量的23％，计 13217 m2 o 第二期：8 月1 日推出项目住宅总量的18％，计9367 m2。
第三期：9 月5 日推出项目住宅总量的15％，计 8415.38 m。 预计9 月31 日前销售完成三期推盘总量的85% ，达 26349 m,剩余约2900 m。 第四期：10月1日推出项目住宅总量的19%，计 11200 m。 10 月23 日根据实际情况加推总量的3%，计2036 m。 第五期：11月6日推出项目住宅总量的12%，计7126 m。 预计11 月30 日前销售完二期推盘总量的95%，达 19345 m，余1017 m。 经过前五期的销售，往后的销售工作开始进入清盘阶段，除了要完成余下的项目住宅15％任务量外还要对
本报记者黄英杰破旧售楼处一样卖房子？在记者的采访中，有售楼经理不以为然地认为，什么样的售楼处都一样卖房子。他的理由是，人们买房更看重楼盘的品质、价格或者说性价比，似乎与售楼处无关。 这话乍听起来似乎有道理。但更多的售楼经理对此提出反对意见：售楼处代表着企业文化、楼盘形象，如果开发商的售楼处都不能设计好，他的楼盘似乎也不会有什么品位；如果一个高档楼盘，其售楼处不能提供舒心的服务，你还能指望小区物业的服务也能令人满意吗。 金色莱茵(论坛新闻视频)的一位副总告诉记者，售楼处是项目形象的一个重要展示场所，也是一个重要的、独特广告载体。因此做好工地周边和接待中心的包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。销售现场是销售活动的中心，未来的产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到销售现场的重要：人性化的现场设计包装影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。 以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。 俗话说：卖什么、吆喝什么。时下，我们的楼市采取的是预销售制，购房者在购房时看不到真正的项目实体。也就是说，售楼处是开发商形象和品牌实力的展示场所。在看不到现房实楼以前，消费者把售楼处作为检验项目工程质量、物业管理水平、开发商实力的一个重要场所。因此，人们很难相信，一个开发商不重视售楼处，却会非常重视其楼盘品质。 记者在采访中发现，哈尔滨市多数售楼处都能精心设计，为购房者提供舒服的购房、洽谈环境，也有部分开发商仅仅提供民房、板房，或者仅仅是墙上挂着效果图。这类开发商留给人的印象是，他们追求利润的程度将超过追求楼盘品质的程度。售楼处提供多少有效信息？宏业地产副总经理霍凯斌认为，售楼处与楼盘档次、所在区域有关，衡量售楼处现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短。越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。 那么，一般购房者到售楼处能从中看出什么门道呢？华远开发的售楼经理刘淑芹告诉记者，无论到哪个楼盘看房，先要大概判断一下楼盘所在位置的社区成熟度和居民的生活水平，想象一下你将来的所处环境、周围是什么样的邻居。这些情报是你判断楼盘价格的最基本要素之一。 到了售楼处，很多人又是在毫无思考的情况下被热情地迎了进去，开始听取楼盘讲解，这又是一大忌。这等同于你把买房的主动权拱手让给了对方，你所认识到的楼盘可能与实际会有误差。那么，要认识这个楼盘首先要认识一下这个楼盘是什么人开发的，因为，不同类型的人所建造的楼盘是不一样的。从售楼处内的许多信息，购房者往往可以得出开发商属于细腻型、粗糙型、华贵型、廉价型等等，基本可判断出楼盘的大致品位和档次。 开发商既然要特意建造或装修一个售楼处，设计售楼书和沙盘，本身就是希望售楼处这个建筑物向顾客传达某种信息，这种信息当然是要传达给这一楼盘的基本客户群。最终目的当然是希望通过展现楼盘魅力，提高销售业绩。你在获得这个信息的时候，不仅思考这个楼盘是否适合自己，同时也要判断容积率、绿化率、得房率等等，甚至通过与售楼员的交谈获得销售进度的信息等。 现在一些开发商将建材、门窗等都搬到了售楼处内，如大都会、南极国际(论坛新闻)等售楼处，人们除了可感觉一下售楼大厅内的气氛，还可看看里边的设施设备，对楼盘会有更多的兴趣与问题。当然，在看沙盘时，购房者也需注意以下几点，如沙盘中步行街街道是否加大，楼间距是否增宽等，这是购房者在购房时很容易忽视的环节。 众诚置业总经理周旭则一语道破天机：多去、多看、多问、多想、多比较，你才能从售楼处得到更多真实有效的信息。售楼处为何越来越多元化？从单一的沙盘到茶艺、咖啡厅、多媒体厅，售楼处的功能越来越多元化。哈尔滨市一些开发商认为，这是大势所趋。越是大盘、高档盘，就越会出现这种情况。 为什么售楼处的功能会越来越多元化？周旭认为，除了展示企业实力、文化、品牌之外。怎样体现以人为本、以客为尊这就是企业的软实力。因此，很多服务周到的售楼处都能提供咖啡、水等，购房者品茶、品文化、品楼盘档次的同时，也给售楼员赢得了更多的时间介绍楼盘。