项目推盘策略方案
“A+A "项目推盘方案
-、主力推盘方案
销售思路
以成功的销售成绩为目标
实现项目价值最大化
销售手段以规范、强效为原则
科学系统的做岀销售计划，并严格将其实施
随时监控、检查销售计划的执行情况，并依据实际情
况及时调整计划
销售目标:
目标均价：3000元∕rf
销售期限：7个月
计划实现销售面积：总量58177. 7 rf
计划本次推盘量为后期余房，约7126 rf任务目标:
85%
计划奋斗目标：95%以上
在确保一期销售成功的同时做到市场反应热烈，销售
场面火爆，做到开发商满意。销售计划如下表：
销售周期销售均价销售
率推出产品组合
第一期(2004-
Q、2930 兀 /
9
^p-F 40% B+C
第二期(2004- 3000 元
In /
9 85% B+C+A
第三期(2005- 3050 元
03) /
计划销售进度：
2005年1月份销售完成推盘总量的85 %；
2005年2月份销售完成推盘总量的95 %；
2005年3月前清盘。
二、推盘步骤：
“A+A”项目的推盘方案，在考虑了产品的自身条件
后，就销售价格、销售时机、销售量、工程进度、产品均好性五个方面的情况制定，根据营销思路分为七个阶段：
第一期：7月10日推岀项目住宅总量的23%,计
13217 m20
第二期：8月1日推出项目住宅总量的18%,计9367
m o
第三期：9月5日推出项目住宅总量的15%,计
8415. 38 m o
预计9月31日前销售完成三期推盘总量的85% ,达
26349 Il1,剩余约2900 m o
第四期：10月1日推岀项目住宅总量的19%,计
Π200 m o
10月23日根据实际情况加推总量的3%,计2036
m o
第五期：∏月6日推岀项目住宅总量的12%,计7126
m o
预计11月30日前销售完二期推盘总量的95%,达
19345 m,余1017 m o
经过前五期的销售，往后的销售工作开始进入清盘阶段，除了要完成余下的项目住宅15%任务量外还要对
前五期所剩余的面积预计12652就进行彻底销售。
第六期：12月5日推出销售剩余总量的8.7% （含清盘量），达
5060 rn20
2005年1月1日推出剩余总量的8. 7% （含清盘量）,
达5060 m2 O
2005年2月5日推出剩余总量的4. 3% （含清盘量），
达2530 m o
预计3月3 1日前销售完项目推盘总量的95 %,达
58269 m
三、销售控制
以纵向切割方式推岀为主要手段：
第一至三期：B座、C座组合推出
第四、五期：A座、B座、C座组合推岀
第六期：A座、B座、C座最后清盘
特别销控：
一期的推盘过程中，在E座和C座当中有选择性的权
衡产品的用途、朝向、景观、户型等因素并结合各期的推盘量而推出部份不同楼层的房号，以适应及了解市场的需求，并为下一步的推盘计划做好铺垫。
一至三期推盘的户型及面积
本项目一至三期从B座和C座中选择推出共461套房
号，总面积为29088 rn20
1）、前三期B座合计推出165套房，占推盘总量的
27.9%.其中：第一期推岀66套房，分别为：5、8、
9、10、14、15层全层推岀
推盘面积为6511.74貳，预计销售面积：5534 m2
台面均价2901元∕m,预计销售实现均价2726元/m
第二期推出40套房，分别为：
11、12、13层1-7号房，共计18套；
20、21层全推出，共计22套。
推盘面积为3870. 47 m,预计销售面积：3290 m
台面均价3107. 01元/m,预计销售实现均价2951元
/m
第三期推岀59套房,分别为：11、12、13层8-12
号房,共计15套；
22-25层全推出，共计44套。
推盘面积为5897. 14 m,预计销售面积：5012. 56 m
台面均价3219元/貳，预计销售实现均价3058元/ m2
2）、前三期C座合计推岀296套房，占推盘总量的
25. 30%
其中：第一期推出134套房，分别为：8、9、层1-11号户型，共计20套房；5、10、11、13、19、20层全层推岀，共计114套房。
推盘面积为6705 m,预计销售面积：5699 m
台面均价3063元/m,预计销售实现均价2879元/m
第二期推岀113套房，分别为：8、9层12-21号房，
共计18套；14、15、16、17、18全层推出，共计
95套。
推盘面积为5496. 96 m,预计销售面积：4671. 6元/
台面均价3209. 92元∕tf ,预计销售实现均价3049. 43
元/ tf
第三期推岀49套房，房号分别为：7、12、23层全
推出，共计49套。
推盘面积为2518. 24 tf,预计销售面积：2140 tf
台面均价3024. 18元∕tf ,预计销售实现均价2872. 80
元∕tf
上述面积的测算以房产局测绘为准。二、三期的推盘房号及推盘面积时视一期推盘情况制定。
四、开盘的销售方式
㈠、抽签购房形式: 这种方式能在开盘当日聚
集大量潜在客户到销售现场
参与抽签认购活动，利于声势的制造，使开盘旺场而
且潜在客户比较容易被热烈的现场氛围所感染，从而
能使开发商尽快达成销售的目的，并为以后的销售阶段打下一定的基
础。
但结合到实际情况来看，本项目要以这种抽签形式来
进行认购还存在一些需要解决的问题。
1）抽签活动本身的目的就是要聚集大量的人气来烘托现场的气氛，因此开盘前的客户积累量必须要足够多，这将直接影响到开盘当天的效果。
2）对场地会要求比较大，而目前” A+A”销售现场周
边的场地面积不是很宽裕。
3）聚集了人气必定会加大现场管理的难度。近来南宁市的几个采用
抽签认购活动开盘的房地产项目的现场都或多或少的出现了一定程度
的混乱，为此需要相当数量的现场工作管理人员，并且
要严格明确各人的职
责，才能最大限度的减少不必要的情况发生
4）该开盘购房的形式需要在正式开盘前一周内进行购房客户的内部认购活动，内部认购时将收取客户200元诚意金，客户将通过内部认购缴纳诚意金的方式获得开盘参加抽签排号购房的资格。
（二）预约排号流程
1、开盘前5天，通知意向客户到现场交约200元房
号诚意金；
2、交纳诚意金的同时，填写预约排号卡及收据；
1）为每一份排号卡编号，根据客户计划预订的房号，作预约排号登
记；
2）开盘当天客户必须凭排号卡参与当天抽号；3）开盘当天，客户只须出示排号卡及号卡上的身份证
和本人身份证，选号后即可更名为当事购房者；
3、开盘当天进行房号抽号活动；
1）客户持排号卡参与；
2）客户需将卡自行投入抽奖箱；
3）抽奖箱由专人守护，在众客户面前公开进行编号卡投放;
※抽号箱要求透明材料制作。
4、抽号及预约订房流程；
D公开投放编号卡，要求上午9： 30分前；
2）所有到场意向客户将编号卡完全投放入箱，并封箱,
（此时间为暂定可调整）；
3）本次放房200套，预计发放排号卡500张;
4）由专门工作人员公开对编号卡进行抽取；
5）每次抽取20名排号卡客户，所抽到的卡号客户持排号卡，排队、每次入场5名，由专人引导到售楼部挑房号专区，选房号；
6）所有被选取房号在销售部内销控；
7）当客户选定房号后中，由其置业顾问陪同到签约专
区签订房号认购书；
8）上批客户选完房号后，下一批选号客户方可进入选
号区；
9）全过程均要有保安维持现场秩序；
5、由于会岀现意向房号提前被选走的情况，所以要求
在作置业计划引导客户选房时，置业顾问需为意向客
户做三套以上的置业计划，作为备选房号形式，鼓励
客户多房号参与活动。
五、开盘促销折扣的制定在本次提交的价格表当中，” A+A ”的台面价格是在A价格表的基础上浮6 %,以供开盘促销折扣的制定。
“A+A ”价格执行规定为：
1、开盘当天购房一次性付款给予0. 96 X 0. 98折优惠；
银行按揭付款给予0. 97 X 0. 98折优惠；
2、开盘促销期间购房一次性付款给予0. 97X 0. 98折优惠；
银行按揭付款给予0. 98X 0. 98折优惠；
3、今后促销活动期间购房一次性付款给予
0. 97X 0. 98折优惠；银行按揭付款给予0. 98X 0. 98
折优惠;
4、正常销售时购房一次性付款给予0. 97折优惠；银
行按揭付款给予0. 98折优惠；
六、开盘当天销售预测
根据目前的客户情况预计：
1）、开盘当天成交套数：其中B座33套；C座67
套。占开盘当天一期推盘量的50%
2）开盘当天成交面积：其中B座3255 m2； C座3353
貳。占开盘当天一期推盘量的50 %
3）开盘当天成交均价：其中B座2726元/m ；C座
2879 元/ In o
七、开盘后销售推广计划
“ A+A ” “金色风暴”之系列活动计划
由于前期客户累积时段较短，销售队伍进场较晚，要
实现均价较高，使开盘后销售压力大，后期需完成的销售目标量大。在时间段短，销售任务重的情况下，
我司针对后期推盘做出以每月一个主题活动作为销售
引导的系列活动计划，以促进销售。
系列之一：7月25日种金活动（种金得金）作为开盘后的第一个回馈客户的活动，以现金形式激励客户，即投资优势房产“种下丰收的种子”，同时又获得现时的“金”喜，以“种瓜得瓜，种豆得豆”的典故，引导和促动客户“种金得金” o喻示项目的丰厚回报和坐享其成。
本次推盘量为总量的23%,约为13090就
1、制做8格可摇动面板，正面为“铲子+树”的种树图案，背面随机
贴上礼包面额（4800元1个、3800元2个、2800元2个、
1800元2个、800元1个）2、认购户每
四位为一组，选择正面图案（8种颜色），选中即翻开背面获取面值的礼包优惠现金派发。3、每组完毕后出示背面以示公证。
场内自助饮料、糕点；场外歌舞及促销活动
促销房型一一B 座：D?A?E01?06?08?12?07
C 座：C1?B1
B 座：16—22 层
C 座：15—18 层
优惠方式一一按揭：99 X 98 一次性：97 X 98
系列之二：8月8日抢金行动（该出手时就出手）充分调动活动售楼部现场的人气，增加购买欲望，促使未下定客户的即刻下定的决
心，同时让已下定客户的活动情况引发现场购房气氛，制造“此时不出手，
就会后悔不及”,发动客户“该出手时就出手
本次推盘量为总量的12%,约为7272就
1、老客户带新客户同时到场
2、新客户享受1 %再优惠、老客户现场“轮盘+博彩”
3、奖品设空调、冰箱等6个品种家电或家私
促销房型B座：D?A?CA座
优惠方式一一按揭：99 X 98 一次性：98 X 98
带客户优惠：老客户返现金，新客户
降一个点
系列之五：10月3日提速银行（让你乐翻天）
以五行为头，为客户赚钱计划设置“预备金”，
以” A+A ”为赚钱原点，将投资项目房产，升格在项
目里开设自已的“提款机”,而” A+A”就是客户自
家的“赚钱银行”
本次推盘量为总量的22%,约为11200就
1、制作大型泡沫骰子一个（Γ6 ）
2、每20名客户参加活动，分别选择Γ6 （即中国银
行、工商银行、农业银行、交通银行、建设银
行、” A+A ”提速银行），并站在各自区域
3、选定区域后，摇出骰子，中奖进入下一轮，依次类
推，直到最后
4、每一轮均对胜者现场派发500元/人利是（提速银
行利息）
5、每一组重复玩三次，然后进入下一组