比较十大物流园区分析一．成都国际铁路港
二．北京空港物流园区
三．上海洋山港
四．天津港物流园区
众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。物流园区作为联系产业链上下游的纽带，是各项物流活动开展的重要载体。通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化，在促进区域经济发展，提升物流服务水平，提高土地集约化使用、减轻道路、环境和能源的压力、加强物流市场管理、增加就业机会等方面发挥着重要作用。
我国现代意义上的物流园区最早于 1998 年出现在深圳。进入21世纪以来，得到快速发展。2009年，国务院颁布《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8 号），把“物流园区
工程”列为 9 项重点工程之一。2011年，《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发[2011]38 号）提出，要“科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。”目前，国家发展和改革委员会正在组织制定《全国物流园区发展规划》。在各级政府支持和企业积极参与下，我国物流园区在提高物流组织化水平和集约化程度，转变物流企业运营方式，促进经济结构调整和发展方式转变等方面，正在发挥越来越重要的作用。
开发物流园区它的功能定位
高和运营成本的降低，也减少对企业成本的压力，从而促进了区域经济的发展，提高了区域经济的竞争力。
（五）实现多种运输方式的有效衔接和多式联运。
通常，物流园区的建设依托城市交通枢纽或港口，可以实现公路、铁路、港口等不同交通方式的有效衔接，从而实现多种运输形式的联运。同时，不同物流节点的运输形式不同，通过物流园区进行联合运输和有效衔接，可以将以往散杂、分散形式的货物纳入联合运输
的模式。
（六）提升物流服务水平。
物流园区的空间集聚和功能集聚效益，缩短了物流服务时间，提高了物流服务速度，减少了搬运、装卸、储存等运作环节，提高了准时服务水平，减少了货物损毁，降低了物流费用，极大地提升了物流服务水平，有利于实现规模化、综合化和现代化的物流服务
（七）业务功能和配套服务
物流园区的规划开发模式
物流园区属于投资大、回收期长且涉及多个部门的公益性项目，因而，从国内外物流园区的建设运营经验来看，大多都有政府参与。由于各国国情不同，各国政府在物流园区规划和建设中的作用、地位和角色也不尽相同，各国物流园区的建设模式也存在很大区别。考虑到中国的经济发展特点和对发展物流的需求，物流园区的开发方式主要划分为如下三种形式。
（一）政府规划，工业地产商主导模式
政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区布局合理。能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区，如依靠空港、海港的物流园区。
（二）政府规划，企业主导模式
中国部分物流园区投资规模
在我国综合交通运输体系发展中，物流园区逐渐成为多种交通运输方式的重要衔接点，是实现“最后一公里”的重要载体，是保障城市正常运行的重要支撑。物流园区作为物流大系统的重要节点，其服务城市运行、服务消费、服务产业发展的功能将会不断增强。
在我国城市化建设中，节约能源，保护环境，减少废气污染，解决城市交通拥堵、缓解城市道路交通压力，实现经济和社会可持续协调发展，已成为一个永恒而又紧迫的话题。同时，土地资源稀缺带来的限制以及经济发达地区土地升值预期，促使城市内物
流园区的系统布局呈现新的趋势。在经济发达区域，部分物流园区以企业总部集聚为特点，而将仓储、货场等设施实行低成本、郊区分散化布局，通过联动运行实现土地资源的最大价值利用和物流设施的功能发挥。
（二）产业转移和升级改变物流运行格局，专业化服务成为发展方向
在现代经济中，物流作为现代服务业已成为经济增长的主要动力和现代化的重要标志。一个地区现代物流服务业的发展在一定程度上决定着其经济发展的速度和质量，影响其未
域竞
综合成本更低、配送效率更高，更加贴近客户需求，已成为现代物流发展的方向。专业化物流的发展会推动物流园区向专业化领域渗透。可以预见，物流园区专业化发展将会成为趋势，特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求，得到快速发展。
（三）发展国际物流，“无水港”项目建设成为热点
“无水港”，是在内陆经济中心城市设立的对外开放的国际商港，是沿海港口在内陆经
济中心城市的虚拟港口和现代物流的操作平台，为内陆地区经济发展提供方便快捷的国际港口服务的“桥头堡”。
“无水港”常常集成口岸、物流、增值服务等功能。货物在“无水港”内“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等一切通关手续，相当于把海港搬到了内陆。然后通过海铁联运的方式将货物运送到沿海港口，集装箱就可以直接装船出海。将港口功能引入内陆城市，有助于实现陆地国际物流与海洋国际物流“无缝连接”，密切内陆地区产业与世界各国产业之间的链接，使内陆市场与国际市场一体化发展。“无水港”的发展在全球范
染
后于产
（二）部分园区建设与区域经济发展不匹配，同质化现象较严重
调查发现，部分园区建设缺乏科学规划、仓促上马，与区域经济发展缺乏有效衔接。主要表现在三个方面：一是与区域经济发展规划衔接不够，对实际物流需求了解不清楚，导致园区发展定位不明确，占地面积偏大，盈利模式不清晰；二是与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现；三是与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹协调，导致物流资源闲置、利用不平衡，运输和配送
车辆流量、流向不平衡等现象。这些现象的存在，严重影响了物流园区的生存和发展。
特别是部分中小城市物流园区数量过多，规划建设面积与区域经济发展要求脱节，在一定程度上存在盲目建设、缺乏全局性统筹考虑的问题。例如，一些交通位置不属于节点城市，其 GDP 总量、人口数量两个关键经济要素均处于全国中下游水平的城市，其市区物流园区总量或规划用地接近甚至超过国家级节点城市的平均数。也有的地方出现了圈占土地、等待升值、改变用途的倾向。
政
部门缺乏协调。例如，由于政府相关职能部门以及条块体制之间缺乏协调，隶属于铁路系统的一家物流企业在土地利用、产权办理等问题上受到行政区域制约，影响了园区的建设进程。其次，有关政策规定与园区发展不相适应。例如，深水港、外高桥、浦东空港物流园区作为建设上海国际金融、贸易、航运中心的重要功能载体，发展过程中受到现有的一些政策、监管模式和管理制度的制约。如启运港退税政策需要兄弟省市海关支持，国际中转集拼业务需要打通国际转口、国内专管和本地货物集拼的监管流程，保税与非保税货物一体化运作需要创新保税物流管理制度，区港一体化需要打通港区和园区快捷物流通
道，为新型国际贸易服务的物流功能需要外汇管理政策支持等。其次，迅速发展的内陆“无水港”建设项目通过海铁联运可节省大量物流时间和运输成本，但涉及海关检查、检疫等部门审批手续，目前还缺乏相应的配套政策。第三，部分政策在实施过程中不统一、落实不到位。调查发现，部分促进现代物流业发展政策不能真正落实。如，某园区在地方政府支持下投入运营，当地政府曾承诺相关税收返还政策，但由于财政困难从未兑现。
结论
以市场为导向的物流园区规划 物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体，提供综合物流及其他配套服务的场所，物流园区集约了多种物流设施，是物流线路的交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为工业企业的发展留有余地。可见，物流园区是、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心环节与战略节点。 从国际经济发展格局及中国经济发展情况来看，有几个不可逆转的趋势：国际制造业加速向中国转移；中国经济的外贸依存度越来越高；物流外包将逐步成为趋势。这将推动中国物流园区的发展，并加速融入全球供应链与价值链当中，成为全球化、一体化、高效率的物流产业集中地，发挥物流增值的作用，物流园区的战略地位将更加彰显。国外特别是德国与日本的物流园区开发经验表明，物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用。
今后较长一段时间，中国物流园区开发都将是中国经济建设的一大热点。但既然是热点，由于利益的驱动，就会产生诸多非理性的行为。而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发，降低投资风险至关重要。以市场为导向的物流园区规划，是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路的保证。 一、需求分析 物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析。最重要的是对物流需求方的调研，主要涉及的方面有：对该项目物流配套和相关政策的要求、对服务围及水平的需求、对成本费用的接受水平、对附加服务的需求、需求方的货物流向／处理量／出入口量／涉及金额、需求方的合作意向等。通过上述调研，在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、统计学预测方法、比较分析等方法，进行研究分析。定性方面主要是分析目标客户在哪里、客户的需求有哪些、市场空缺有多大、本项目的资源及能力情况等。定量方面主要是分析
目录 第一部分、寿光概述 第二部分、市场环境分析 1）我国商业地产项目宏观环境分析 2）山东省大型市场商业地产项目现状分析 3）绿色食品、绿色农资产业现状及相关市场情况分析 第三部分、项目概况与分析 1）区位优势 2）项目自身软件优势 3）项目经营优势 4）项目劣势分析 5）项目机会点分析 第四部分、项目定位 1）项目功能定位 2）项目形象定位 3）项目价格定位 4）销售手段定位 第五部分、销售执行计划 1）销售阶段 2）业务策略 3）企化策略 第六部分、开发投资回报与创造社会效益分析
第一部分、寿光概述 寿光市地处山东半岛中北部，渤海莱州湾南畔，距青岛、济南各150公里，海岸线长56公里，总面积2180平方公里，人口108万。寿光历史文化悠久，汉字鼻祖仓颉在这里创造了象形文字，世界上第一部农学巨着《齐民要术》的作者贾思勰就诞生于此。改革开放以来，寿光这片古老而年轻的土地发生了翻天覆地的变化。2004年，全市完成国内生产总值193亿元；财政总收入亿元，地方财政收入亿元，农民人均纯收入5016元，寿光已连续7次跻身“中国农村综合实力百强县（市）”行列，目前列第53位，农业增加值列全国第19位，全国县域经济基本竞争力百强第38位。 寿光是胡锦涛总书记保持共产党员先进性教育活动联系点。2005年4月总书记百忙之中亲临寿光视察，并发表了重要讲话，对寿光提出了“四点殷切希望”。 物产资源丰富 寿光美丽富饶，南部沃野平畴，水源丰沛，是粮食、蔬菜、果品生产基地；北部卤水储量丰富，宜盐面积260万公亩，是全国三大重点盐业产区之一和重要的盐化工基地；西北部石油和天然气储量丰富；沿海滩涂达15万亩，主要经济鱼类20余种。 交通方便快捷 济青高速公路横贯东西，青羊铁路纵贯南北，潍高、羊临等省道、国道纵横交错。北部二类开放口岸羊口港可直通周边国家和地区。距离济南、青岛国际机场各150公里，距潍坊机场50公里。 农业水平较高 寿光是冬暖式蔬菜大棚的发祥地、着名的“中国蔬菜之乡”，农业产业化、标准化、国际化走在了全国前列。寿光蔬菜批发市场是全国的蔬菜集散中心、价格形成中心和信息交流中心。 依托蔬菜品牌优势，由农业部、科技部、商务部、国家旅游局等国家十一部委和山东省人民政府联合主办的“中国（寿光）国际蔬菜科技博览会”已连续成功举办了六届，有来自世界70多个国家和地区的来宾参观了博览会，参会人数超过了319万人，扩大了寿光的对外交流与合作。 工业实力雄厚 寿光初步形成了造纸包装、海洋化工、机械制造、纺织服装、蔬菜加工、新型建材六大支柱产业，培育起了晨鸣纸业、巨能电力、联盟化工、墨龙机械、鲁丽板材、富康
物流园区综合管理系统 需求分析 [键入公司名称] 2016-10-25
目录 1. 引言 (2) 2. 介绍 (2) 2.1. 总体功能架构图 (3) 2.2. 总体功能概述 (3) 3. 物流园区业务管理系统 (4) 3.1. 招租管理 (5) 3.1.1. 项目管理 (5) 3.1.2. 项目分配 (6) 3.1.3. 我的项目 (7) 3.2. 园区资源 (8) 3.2.1. 设备 (8) 3.2.2. 仓储 (8) 3.2.3. 门面 (9) 3.3. 合同管理 (9) 3.3.1. 合同登记 (10) 3.3.2. 合同维护 (10) 3.3.3. 合同续租提醒 (11) 3.3.4. 合同续租 (11) 3.3.5. 合同终止 (12) 3.4. 账务管理 (12) 3.4.1. 实收账款登记 (12) 3.4.2. 临时费用到账登记 (13) 3.4.3. 到账信息管理 (13) 3.4.4. 保证金管理 (13) 3.4.5. 欠费提醒 (14) 3.5. 客户服务管理 (14) 3.5.1. 客户管理 (14) 3.5.2. 客户分配 (14) 3.5.3. 我的客户 (15) 3.6. 物流园区运营数据统计 (15) 3.6.1. 财务报告 (15) 3.6.2. 招租报告 (16) 3.6.3. 企业服务报告 (16) 3.6.4. 仓储资源报告 (17)
1.引言 物流园区综合管理系统为物流云6大模块中的一个模块，设计为SaaS架构，部署在物流云。 物流园区综合管理系统的建设重点为基于云上部署的管理与服务系统，依托于动态基础架构的随需应变的优势，为物流园区用户提供丰富的应用运行支持，提供平台能力的运营管理能力，用户可以通过各自角色的物流云门户，实现自助服务。 2.介绍 物流园区综合管理系统分物流园区后台管理系统和物流园区业务管理系统两大部分，其中物流园区后台管理系统由运营公司使用、物流园区业务管理系统由省内的物流园区使用。
报告编号：1505AAA
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称： 报告编号：1505AAA ←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥7380 元可开具增值税专用发票 咨询电话： Email： 网上阅读： 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济发展起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大优惠以支持产业园区的建设。 未来产业园的发展必然从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育。同时，现代产业的发展也决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。 2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告是对产业园区行业进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告如实地反映了产业园区行业客观情况，一切叙述、说明、推断、引用恰如其分，文字、用词表达准确，概念表述科学化。 2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告揭示了产业园区市场潜在需求与机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
(此文档为word格式，可任意修改编辑！） 2016年4月
一、前言 继2013年《全国物流园区发展规划》出台之后，2014年《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》将物流园区工程列为12项重点工程之一，明确提出开展国家级示范物流园区创建工程。为了解我国物流园区发展状况，配合示范园区创建工程，中国物流与采购联合会物流园区专委会自2013年起已连续两年开展了优秀物流园区评价工作，受到业界广泛关注。 2015年5月，国家发展和改革委、国土资源部、住房和城乡建设部联合印发了《关于开展物流园区示范工作的通知》，委托中国物流与采购联合会具体组织评选示范物流园区工作。为使业界了解我国物流园区运行的基本情况，为政府制定园区发展政策提供决策参考，为园区运营单位与入驻企业提供行业坐标，为示范物流园区评选工作提供技术数据参照，中物联物流园区专委会专家委员会在连续两年按照优秀物流园区评价的基础上，结合第四次全国物流园区调查，先期从参评上千家报送的基础资料园区中甄选出100家园区问卷进行统计分析，形成本报告。 其中，本报告按照2011年6月13日国家统计局发布的东西中部和东北地区划分方法，将我国的经济区域划分为四大地区，即东部地区（北京、天津、河北、山东、上海、江苏、浙江、福
建、广东和海南），中部地区（山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南），西部地区（内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆），东北地区（辽宁、吉林和黑龙江）。本次统计分析工作，在定性与定量分析的基础上，广泛听取专家意见，坚持了以下原则：①高标准、严要求，严把统计分析质量关。②要求各个园区填报数据必须真实、可信、完整。③在统计过程中采用科学有效的方法和策略，力求客观公正。 本次统计分析由中物联物流园区专委会组织，借助北京交通大学交通运输学院的力量，经过策划研讨，指标体系优化与设计，问卷设计发放与回收，数据整理、统计与校核，电话回访与网络调查，综合比选与分析六个阶段。统计调查对象遴选范围为全国各地物流园区（基地、中心、公路港、物流港、无水港、物流聚集区），要求园区运营满1年且具有法人资格，占地面积01平方公里（150亩）及以上，拥有多家入驻企业。从基础设施、服务能力、运营效率及社会贡献四个方面进行详细分析，最终形成了本报告。 二、我国物流园区发展现状 （一）我国物流园区基础设施状况分析
物流园区需求分析(Demand Analysis of Logistics 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。 （1）中国各地兴起物流园区热 物流园区需求分析
物流行业的兴起，中国物流有了快速发展,与之相应的物流园区发展也很快,各地兴建物流园区的热潮已成为近两年中国经济现象中的“绚丽”风景。2005年低，据不完全统计,中国正在建设和正在规划的物流园区多达几百家;中国有十几个省已出台了省内的物流规划,各地方物流规划也纷纷出台,物流经济俨然已成为各地经济发展的支柱,而物流园区也似乎成为各地发展物流经济的引擎。深圳已规划出六大物流园区；上海计划建设三大物流园区；天津推出物流五大形象工程；广州计划构筑三大国际性枢纽物流园区；北京百亿打造物流港,建设五大物流园区；江苏省仅省政府规划的物流园区就多达14家……物流经济掀起了物流园区建设的热潮,各地物流园区建设规划屡见不鲜。 一时间；似乎又看到了前几年的工业园区建设热、开发区热。而过去开发的这些园区到今天真正发挥其预期功能的又有几家?今天,物流园区热是否会重蹈覆辙呢?物流园区应该是何物?中国需要多少物流园区?需要怎样的物流园区……这些问题都值得每个人深思熟虑。 （2）已建物流园区空置率居高不下 据中国仓储协会2004年对物流园区的调查报告显示,当时中国物流园区的空置率高达60%,已建园区无人入驻的现象非常普遍。据调查研究,从1999年开始,一些地区开始建立物流园区,2003年中国物流园区规划建设达到了高潮,而同时物流园区盲目建设的危害也开始显现,由于大多数物流园区盲目建设,定位不清,功能单一,一大批物流园区将会陆续死去,估计至2006年已建或规划建设中2/3的物流园区将会胎死腹中或被淘汰。 中国物流园区空置率居高不下的主要原因——缺乏有效的需求分析 物流园区需求分析 在中国,虽然物流概念已引入多年,但由于经济基础和各种基础设施总体上的薄弱,物流经济并不成熟。而一些地方政府往往过分热情,把物流园区项目作为政府的形象工程或政绩工程
我国物流园区盈利模式现状分析及存在的问题： 如何吸引企业进驻： 物流园区的成败关键就在于能否吸引大量企业进驻，因此如何吸引企业入园是第一步、也是最关键的一步。鉴于中国众多物流园区失败的案例，在园区的建设过程中必须要加大对房屋的质量和设备的投入，保证我们的设备能满足绝大部分入园企业的需求。 在物流园区的起步期，首先与已有的、大规模的、在业界有一定声望的大物流公司合作，签定一个3-5年的承包运输协议，以一定的优惠招它们的子公司入园（例如房屋、设备的租金折扣，GPS、GIS等技术设施的免费提供）；再利用这些公司的声望以及政府的支持，以一定的优惠（各种租金的折扣以及税收优惠）招揽厂商入园，当然为了留住这些入园企业，在不能提供全方位物流服务的情况下，我们尽自己的能力满足企业需求，并为其提供先进的设备。彼此建立稳定关系。 在物流园区的 起步期概述：起步期的主要目的在于让园区可以占稳脚跟，在实现稳步收益的基础上谋求发展。起步期的物流园区首先必须要以其独特的方式吸引入园企业，荐于众多物流园区失败的案例，在建设初期的物流园区虽不能为其提供全方位的物流服务，但起码要保证入园的企业享有的物流设备完善。与此同时，我们还必须着眼于高昂的物流成本，从起步期开始利用现有方法将成本降到最低。 起步期具体盈利模式： 发展目标：初具一定规模，与多家物流公司、大家电供应商、销售商建立稳定合作关系，有稳定经济来源。 利润增长点：成本控制 发展基础业务：仓储、出租（仓库、设备、房屋）【做图】 具体实施过程： 1、吸引企业（主要包括大家电供应商、大家电销售商以及物流公司）进驻： 物流园区的成败关键就在于能否吸引大量企业进驻，因此如何吸引企业入园是第一步、也是最关键的一步。鉴于中国众多物流园区失败的案例，在园区的建设过程中必须要加大对房屋的质量和设备的投入，保证我们的设备能满足绝大部分入园企业的需求。 在物流园区的起步期，首先与已有的、大规模的、在业界有一定声望的大物流公司合作，签定一个3-5年的承包运输协议，以一定的优惠招它们的子公司入园（例如房屋、设备的租金折扣，GPS、GIS等技术设施的免费提供）；再利用这些公司的声望以及政府的支持，以一定的优惠（各种租金的折扣以及税收优惠）招揽厂商入园，当然为了留住这些入园企业，在不能提供全方位物流服务的情况下，我们尽自己的能力满足企业需求，并为其提供先进的设备。彼此建立稳定关系。 2、筛选入园企业 在上文的运营模式中，已详尽讲述如何筛选入园企业了，即要具备基本资质条件、
物流园区企业化运营管理模式分析 摘要：为了真正达到物流园区开发建设的预期目标，避免出现建起后无人进驻、有场无市的现象而造成资源浪费，就必须优化物流园区的运营管理模式来吸引广大的物流企业或企业物流入驻园区。本文从企业化运营管理的角度对物流园区的运营管理提出了一个全新的模式，从而为物流园区创造了一个极具吸引力的投资和运营环境。 关键词：物流园区企业化运营管理模式分析 物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、德国等发达国家已得到快速发展。我国从20世纪90年代起兴起了物流园区建设热潮，随着传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。因而，探讨物流园区有效的运营管理模式，具有很强的现实意义。 物流园区运营管理的基本模式 （一）行政化运营管理模式 行政化运营管理模式是指物流园区的运营管理由政府设立的专门的公益组织来进行，这个专门的公益组织是由政府派驻的专员组成，包括地产、税务、商检、行政等各方面人员。这种模式适用于完全由政府投资建设物流园区的情况。前几年比较盛行的经济开发区大部分就是采用这种行政化运营管理模式，经济开发区管委会属于政府机构，管委会主要负责人都是政府任命。但是行政化运营管理由于过多行政参与而缺乏灵活性，无法充分调动市场。 （二）政企联合运营管理模式 政企联合运营管理模式适用于由政府和企业共同投资建设物流园区的情况，可以有政府和企业按照投资比例成立一个股份制公司来共同负责园区建成后的运营管理。主体企业引导模式就可采用这种运营管理模式，充分发挥政府宏观调控作用的前提下，又不失企业自主经营的灵活性。 （三）企业化运营管理模式 在工业地产商完成物流园区的土地购买、基础设施及配套设施建设之后，如何招商引资，如何为入驻企业提供完善的服务就是当务之急了。企业化的运营管理模式是一种非常有效的工具。即由专门的物流园区运营管理公司来负责园区建成后的招商引资、物业管理、信息服务等。这就要求这样的公司在技术和理念上都是现代领先水平。企业化运营管理模式的经营理念就是：以市场为导向，以客户需求为中心，提供灵活多样、低成本的综合物流服务。所以企业化运营管理模式将是实现物流园区高效运作的最佳选择。本文就对这种模式进行更具
孙成昌 长春市物流园区发展对策研究 [摘要]当前物流业飞速发展，物流园区是物流发展到一定阶段的必然产物。各地己经掀起一股规划建设物流园区的热潮。长春市物流界也在积极规划建设物流园区，但是长春的物流园区规划还远没有达到一个真正物流园区的标准。目前，物流园区仍是长春物流业发展中的一大薄弱环节，适用于长春的物流园区规划理论的研究还很不成熟，物流园区规模优化以及物流园区与交通布局匹配的问题研究较少。从而导致出现了盲目建设物流园区，建成后又大量空置的现象。本文首先介绍了物流园区的概述及产生的背景依据，然后是长春物流园区的现状、发展中出现的问题及对策，从而为探讨长春物流园区的规划建设，发展现状及物流园区存在的主要问题分析奠定理论和实践基础，在此基础上提出了完善长春物流园区的相关建议。 [关键词] 物流园区资源整合SAAS模式
┊ ┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊ Research on Development of Changchun Logistics Park [Abstract]At present, the logistics industry develops rapidly. Logistics park is a certain stage of logistics development. Local governments also actively construct logistics parks. However, logistics park construction in Changchun can’t meet standard. At present, logistics park is still disadvantage in development of the logistics industry in Changchun. The theory applied in Changchun’s logistics park planning is still immature. In Changchun, it is blind to construct logistics park, there are a lot of problems at the same time. This paper first introduced logistic park's definition and the background, then illustrated Changchun logistics park's present situation, and pointed the problems in development, it proposed countermeasures so as to lay the foundation in exploring Changchun logistics park's construction planning, development situation and main problems of logistics park in the theoretical and practical basis. And based on this, the paper put forward suggestions of Changchun logistics park. [Keywords] Logistics Park; Integration of Resources ;SAAS Model
航空物流园区运营模式分析 从全球来看，机场当局通常采用专营权、BOT（修建-营运-移交）、出租以及自营四种模式，对包括机场物流园区在内的机场物流业务进行运营和管理，即：一般来说，只有机场采用自营业务模式时才定义为经营者。而当机场采用BOT、专营和租赁模式时，都只视为管理者。与国内大部分园区由机场直接管理不同，国外大部分机场以管理者而非经营者的角色参与物流园区经营。 其中，以新加坡樟宜国际机场和日本成田国际机场为代表的专营权模式；以香港国际机场为代表的BOT模式，是空港物流园区的主要运营模式。 一、专营权模式 1.特点 （1）机场管理当局对专营商提供的服务类型作出限制性或引导性规定； （2）专营商只能提供机场规定的服务，并且接受机场的监管。 这种业务模型被世界各大机场广泛采用，也是最主要的一种管理模式。 2.优点 专营权模式可以有效利用各专营商的能力和专业技术，特别是在一些核心业务上的专业能力，如货站业务的营运者需要具备强大的专
业技术支持和多年积累而来的行业经验。利用专营权能很好地将营运风险和责任转移给专营商。但这种模式下，机场大多需要对物流设施进行前期投入。因此某些机场为了减少前期资本投入，将专营权进行调整，如让专营商投资兴建物流设施等。 3.案例 新加坡樟宜机场和日本成田机场是这种模式的标杆。于1981年投入使用的新加坡樟宜机场，占地1300万平方米，货物吞吐量在亚洲仅居香港国际机场和日本成田机场之后。樟宜机场拥有3条跑道，10个货运停机位，8座货站，新加坡机场物流园区（ALPS）在上世纪末即投入使用。对于物流园区的管理，机场当局运用专营权对除仓储外的其它所有航空货运业务活动进行管理。机场的8座货站、2座速递货运中心由两家地面代理机构：新加坡机场货运服务处（SATS）和樟宜国际机场服务处（CIAS）投资兴建并营运，机场负责提供土地。SATS和CIAS在营运期间需付给机场专营权费。 原木物流园区是日本最著名的四个物流园区之一。通过原木物流园区的整合，每天进出成田机场的车辆从原来的4000辆下降到300辆。原木物流园区提供和机场类似的监管仓库和物流设施，设有地区海关，并提供监管运输。货主和承运人可以自由选择在原木或成田机场通关。日本成田机场管理局事实上拥有园区内部的主要物流设施（如货站、货物大楼和仓库等），拥有专营权的日航、国际航空物流货站公司(IACT)负责向航空公司提供服务。作为回报，日航和IACT 每年必须向机场当局缴纳专营费。这一费用和其他设施出租的费用占
物流园区规划技术路线 物流园区规划技术路线是在规划总体模型的基础上，对规划过程各阶段工作的细化、具体化。以下按规划总体模型分五个阶段对规划的技术路线作出说明： 规划筹备阶段 物流园区是一个非常复杂的系统，系统规划工作先要进行充分的筹备工作。筹备工作的重要性主要体现在：首先，充分的筹备工作是物流园区规划取得成功的前提；其次，筹备工作有助于明确问题，增强工作针对性，提高工作效率。物流园区规划筹备工作主要包括以下几个方面： 首先，确定规划目标。确定规划目标是准备工作的开始阶段。规划目标的确定按图1所示过程进行。 第二，设立组织机构。物流园区规划组织机构是指为做好规划工作而设立的领导和工作机构。 流园区规划组织机构如图2所示。人员构成与任务一般包括：领导小组、顾问组、总体组、办公室、模型计算组和子系统人员组织。 第三，人员培训。物流园区规划中人员培训的任务有以下几点：学习系统思想和有关经济理论，明确系统方法与传统规划的联系与区别，实现观念更新，开拓思路；用系统工程方法进行物流园区规划的工作阶段和主要步骤、技术路线与主要技术方法的学习；组织落实与任务落实。 系统诊断与分析阶段 一个物流园区是否能够成功运营，关键是要靠市场来检验，即是否有旺盛的物流需求带动周边企业进驻，从而拉动相关产业、实现区域经济的发展。所以，本阶段的核心任务是进行市场研究、摸清物流园区的客户需求。 第一，影响物流园区需求的因素。物流园区需求分析是园区规模等重要决策的一个基本依据，有效的需求分析将有利于合理规划、有效引导投资、避免重复建设、减少浪费，所以说物流园区需求分析是决定园区未来发展走向与运营成败的首要因素。 物流园区需求是指规划研究范围（区域）内全部物流需求中适合在本物流园区完成有关物流业务活动的那部分需求。物流园区需求受到多方面的因素影响。影响物流园区需求的因素主要有：区域社会经济产业发展状况、区域贸易及消费特征、政策法规条件以及物流系统基础设施条件。 在确定物流园区的需求规模时，应考虑诸如运输量、仓储量、配送量、流通加工量等当地各种物流需求量数据并进行系统分析。主要有以下四个方面现实和潜在的物流需求量：工业企业在供销环节对物流服务的需求量，连锁商业企业对配送服务的需求量，一般消费者的物流服务需求量，区域间货物中转运输的需求量。 第二，物流园区需求分析步骤。具体分析步骤如下： 物流园区服务类型分析。确定物流中心是综合型还是专业型。 宏观因素分析。分析整个地区的社会经济水平和结构，特别是相关产业在整个社会经济中的地位、作用、发展趋势以及其他相关情况需要详细调查与分析。 微观因素分析。分析相关产业的企业发展情况，包括历年产销量的统计调查数据、产业发展目标等。 建立产品物流需求量预测分析模型，预测未来的物流需求量。常用的分析方法包括时间序列法、弹性系数法、增长系数法、专家调查法等。 综合市场调研、专家访谈以及定量分析结果，综合考虑物流园区需求影响因素，给出最终物流园区需求的分析结果。
全国物流园区运营分析报告（2015）
格，占地面积0.1平方公里（150亩）及以上，拥有多家入驻企业。从基础设施、服务能力、运营效率及社会贡献四个方面进行详细分析，最终形成了本报告。 二、我国物流园区发展现状 （一）我国物流园区基础设施状况分析 一一为了能够对我国物流园区基础设施发展状况进行分析，本报告从投资规模、占地规模以及交通便利性三个方面进行分析。 一一1.投资规模 一一投资规模是指一定时期内有关单位在物流园区规划建设中，投入的以货币形态表现出的总量，分规划投资和实际投资。 一一（1）规划投资规模情况 一一物流园区平均规划投资额为20.1亿元。其中，投资1亿~10亿元的物流园区占51%；10亿~30亿元的物流园区占27%。如图1所示。 图1物流园区规划投资规模分布 （2）实际投资额完成情况 一一调查结果显示，我国物流园区平均实际投资额为10.9亿元，规划投资额完成率在71%～
100%占园区总数的40%。实际投资超出规划投资的物流园区占园区总数的10%。经分析，规划投资额完成率超过100%的园区规模普遍偏小，平均规划投资额为6亿元，而平均实际投资额为8亿元。与此相反，规划投资额超过70亿元的大型物流园区，平均实际投资额为48亿元，完成率为49%，总体尚未完成规划投资目标。上述情况表明，我国物流园区投资规划的科学性、合理性有待进一步提高，如图2所示。 图2物流园区实际投资占规划投资额的比率分布情况（3）分区域物流园区实际投资情况 一一据调查，我国东部地区物流园区平均实际投资额在全国最高，为14亿元；其次为东北地区13亿元；物流园区投资规模最小的为西部地区，平均实际投资额仅为6亿元。具体情况如图3所示。
物流园区运作模式分析 物流园区的建设与运营是一个巨大的系统工程。它涉及到规划、交通、土地、商业、外贸、工商、物价、税务等部门，同时，它又是投资庞大的工程，包括征地、拆迁、市政基础设施配套等，所需资金十分巨大，而且投资回收期相对比较长，单靠政府投资是难以解决的。因此，在确定物流园区的地理位置、功能定位及内部布局等之后，还应对其运作方式进行总体的规划。综合对国外物流园区建设与运营进行比较分析，结合符合我国现阶段实际情况的运营管理模式进行园区赢利模式的分析。 一、国外物流园区运作模式分析（一）、国外政府建设物流园区的措施 各国政府为了推进物流园区的发展，都从本国的实际情况出发，制定了相应的政策。下面以最具代表性的日本物流团地和德国货运中心来说明。 1、日本的物流团地日本的物流团地建设是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引社会化的物流企业在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。 总的来说，日本物流团地建设与运作采取的主要措施有 : 一是政府牵头确定市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流团地。二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足政府可提供长期低息贷款。三是政府对已确定的物流团地积极加快交通基础设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流团地的地价和房产升值，使投资者得到回报。四是商业银行出资参与物流团地和基地的建设，成为物流团地的出资方和股东。五是政府出资设立物流公司，出资兴建物流团地，待运营正常后再卖给私
目录 摘要 第1章绪论 第2章物流园区的概述 2.1 物流园区的概念和特点......................................... 2.2 物流园区的功能和作用......................................... 2.2.1 物流园区的功能.......................................... 2.2.2 物流园区的作用.......................................... 2.3 物流园区的分类............................................... 2.3.1 按照地域范围分类........................................ 2.3.2 按照投资主体分类...................... 错误！未定义书签。 2.3.3 按照物流功能分类........................................ 第3章物流园区的选址规划 3.1 物流园区选址的原则........................................... 3.2 物流园区选址的影响因素....................................... 3.3 选址要求..................................................... 第4章物流园区选址分析 4.1 物流园区选址现状............................................. 4.2 物流园区选址建议............................................. 结论 致谢 参考文献
万昌国际物流园区物流需求研究 最近几年，我国物流业发展比较迅速，各个地区以及有关政府部门对物流园区的规划和建设愈加重视，相关专业的专家、学者和从事物流工作的人员也开始对其进行研究。但从研究成果来看，大部分都是在研究园区规划和实体建设，像选址及方法、园区的建设面积大小等，但是对物流园区建成后该如何提高物流园区的信息资源利用率，如何通过对信息资源管理实现业务增值等方面的研究还是相对较少。 标签：信息资源管理；信息增值服务；万昌国际物流园 一、研究背景 现在物流园区开展有了的新的形势及要求。各种产业交融的加深。物流园区开始向货物源地地或者是客户源地汇聚，商流带物流，物流引加工。用需求推进，产业撑持展开物流。两网协同的逐渐深化。信息平台型公司与一般物流园区合作，信息网和交通网对接。流园区所有者通过交手于专业的管理团队托管，管理经营与所有权分离。物流管理公司技术比较专业。物流种类细分，货运由单一长短途向海港、空港、陆港等细分；互联网智慧型物流园、快递物流园、冷链物流园等比较专业的园区大量出现。通过实际调查，有些物流园区和铁路专线合作，有些园区靠近港口，现在的园区综合性强了。我国提出的“一带一路”战略深入推进，多条国际化货物运输通道开始建设。信息时代下互联共享成为热点。物流园区通过兼并、重组、结盟等形式，达到资源优化配置与协同共享。物流园区开始大力招揽知名品牌入驻。与此同时，一些物流园区没有确切的需求分析和具有指导意义的比较科学合理的功能定位，物流园区容易陷于“无物可流”的境地。物流市场竞争激烈，物流园区可能会一步分化。 二、万昌国际物流园区概况及物流需求分析 （一）园区概述。 山西省大同市“十二五”规划重点项目就包括万昌国际物流园，它带动大同城市转型，它的规划和设计是由专门的学院专业的物流人才提供的，它是由大同本土的企业灵宇牵头集体投资建成的5A级的综合性的物流园区。总建筑面积50万平方米。它是大同市综合性物流园区的形象代表。总投资10.5亿元人民币。 园区具有你想到的想不到的与物流相关的各种服务功能，园区采用现在国际上的较新理念进行管理，有集群节约性、科学性和共赢性等特点。在资源整合和产业升级下，园区竞争力得到了挺大的提升，通过市场开拓，来满足客户的现有需求，激发客户的深层需求，为客户提供良好的服务。达到多赢。园区现在全国物流业内具有一定的地位。
物流园区规划中物流需求的预测方法 一、引言 物流园区作为物流基础设施网络中的节点设施之一，其规划和建设既是物流本身发展的需要，也是城市发展对物流提出的必然要求。物流园区能有效整合物流资源，带动城市经济发展，成为商品周转、集散、配送和信息处理的中心，同时也可以促进多式联运的发展。 物流园区规划是物流基础设施网络规划中的一个重要方面，它的规划和建设逐渐成为我国现代物流快速发展的必然要求，在物流园区规划中必须解决物流园区的规模、数量、功能以及布局等关键问题；而这几个关键问题的解决都是建立在对物流需求分析的基础之上的。很多专家和学者从理论和实践的角度对物流需求的分析和预测进行了研究，但目前还没有形成一套行之有效的物流需求预测方法来指导物流园区规划的实践。 为了解决上述问题，本文从物流需求的特性入手，利用物流与经济发展的关系，采用BP神经网络研究物流园区规划中的物流需求预测问题，从而为合理确定物流园区的规模、数量和布局奠定基础，避免出现有场无市、资源浪费等现象。 二、物流园区的概念 在世界物流业的发展过程中，德国、日本等不少国家出现了物流园区这一概念，但叫法不一，或称物流园区，或称物流团地，或称物流中心。我国物流标准化技术委员会、物流信息管理标准化技术委员会和中国物流与采购联合会等单位在GB/T18354-2006《物流术语》的基础上，对物流园区的概念进行了界定。物流园区（Logistics Park）是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。可以从以下三个方面理解物流园区的内涵[1]： （1）从性质上看：一方面物流园区是构成物流基础设施的重要组成部分，是一种社会公共基础设施；另一方面物流园区是地域的空间布局与综合服务功能融合在一起的物流节点或物流平台。 （2）从市场定位上看：一方面物流园区是物流企业与相关企业如运输、仓储企业和中介服务机构的积聚区；另一方面物流园区是有效整合物流资源、实施物流现代化作业、建立一体化运输体系、实现设施共享与高度信息化的物流市场载体。 （3）从服务定向上看：一方面物流园区服务于国内物流，按产品分包括工业物流、流通业物流、农产品物流；按地域分包括城市物流，区域物流；按功能分包括专业服务物流与综合服务物流等。另一方面物流园区服务于国际物流，主要是为进出口贸易服务。 三、物流需求概念及预测分析 （一）已有的物流需求的概念分析 关于物流需求的定义，专家和学者们从现代物流学、经济学等角度对其进行了阐述。如北京交通大学赵启兰、陈娅娜(2005)[2]从物流需求主体和物流各作业环节的二维分析体系角度把物流需求界定为：一定时期内社会经济活动对生产、流通、消费领域的原材料、成品和半成品、商品以及废旧物品、废旧材料等的配置作用而产生的对物品在空间、时间、作业量和费用方面的要求，涉及运输、库存、包装、装卸搬运、流通加工以及与之相关的信息需求等物流活动的诸方面。国务院发展研究中心魏际刚（2006）[3]从经济学的角度界定物流需求为：组织或者个人提出的对物流产品、服务或信息流动有支付能力的需要。其他学者也进行了类似的研究[4][5]。上述观点从微观的角度对物流需求进行了界定，但是据此预测宏观的物流需求尚存在一定的困难。原因在于：
口加1<| 笫 ■:二里 物流园区需求分析(Dema nd An alysis of Logistics 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流 功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业 服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。 物流园区需求分析-中国物流园区现状 （1）中国各地兴起物流园区热 物流园区需求分析 物流行业的兴起，中国物流有了快速发展，与之相应的物流园区发展也很快，各地兴建物流园区的热潮已成为近两年中国经济现象中的“绚丽”风景。2005年低，据不完全统计，中国正 在建设和正在规划的物流园区多达几百家；中国有十几个省已出台了省内的物流规划，各地 方物流规划也纷纷出台，物流经济俨然已成为各地经济发展的支柱，而物流园区也似乎成为 各地发展物流经济的引擎。深圳已规划出六大物流园区；上海计划建设三大物流园区；天津推出物流五大形象工程；广州计划构筑三大国际性枢纽物流园区；北京百亿打造物流港,建 设五大物流园区；江苏省仅省政府规划的物流园区就多达14家……物流经济掀起了物流园
区建设的热潮，各地物流园区建设规划屡见不鲜。
一时间；似乎又看到了前几年的工业园区建设热、开发区热。而过去开发的这些园区到今天 真正发挥其预期功能的又有几家？今天，物流园区热是否会重蹈覆辙呢？物流园区应该是何物？中国需要多少物流园区？需要怎样的物流园区……这些问题都值得每个人深思熟虑。 (2 )已建物流园区空置率居高不下 据中国仓储协会2004年对物流园区的调查报告显示，当时中国物流园区的空置率高达60%, 已建园区无人入驻的现象非常普遍。据调查研究，从1999年开始，一些地区开始建立物流园 区，2003年中国物流园区规划建设达到了高潮，而同时物流园区盲目建设的危害也开始显现 由于大多数物流园区盲目建设，定位不清，功能单一，一大批物流园区将会陆续死去，估计至 物流园区需求分析居高原因 2006年已建或规划建设中2/3的物流园区将会胎死腹中或被淘汰。 中国物流园区空置率居高不下的主要原因——缺乏有效的需求分析 在中国，虽然物流概念已引入多年，但由于经济基础和各种基础设施总体上的薄弱，物流经济并不成熟。而一些地方政府往往过分热情，把物流园区项目作为政府的形象工程或政绩工程 来抓，在规划和投资建设物流园区项目时，根本未进行有效的需求分析，而是简单地为物流而 物流，盲目圈地投资，表现为以下几方面的误区： (1)规模上，盲目"求多、求大”。 在中国外的其他国家，一个经济发达的区域也至多建几家物流园区，而在中国的某些城市动 不动就是几家，甚至十几家物流园区。而且中国各地的物流园区热还出现了一种盲目攀比的现象，各省或地区都似乎要从物流园区的数量和投资规模上压倒对手。2005年低中国已经在 建和筹建的物流园区数百家，在这些园区里，投资较大的如北京物流港，投资总额将超过110 亿元人民币；武汉的“万商云集”商贸园，投资总额也达100亿元左右。在这些物流园区中，占地动辄数千亩，如北京物流港占地7000余亩；多则数万亩，如天津空港物流加工区占地630 00亩。由于这些物流园区的建设本身脱离有效的需求分析，因而往往出现“僧多粥少”一一 物流园区供给远远超过市场对物流园区的需求，过多的物流园区追逐少量的物流企业的现象 从而物流园区高空置率的现象也就在所难免了。