高挡精装修房机电系统深化设计要点
南通四建集团有限公司李斯君
新房装修对于普通住户来说是件很烦恼的事情，购房者乐于接受精装修房；销售精装修房具有较大的利润空间，房地产商也热衷于开发精装修房。因此精装修房销售已经成为一种趋势。
在施工图设计阶段，设计院一般按照毛坯房设计；装修设计往往侧重于造型美观，对安装规范的重视程度不够，对吊顶内空间能否能否满足安装要求考虑不足，给施工造成了许多不便。设计院图与装修图都是施工依据，但拿了哪份图纸都无法施工。
建设单位往往要求施工单位根据设计院图纸、装修图进行深化设计，以解决两种图纸之间的矛盾，并解决安装空间冲突等问题，为施工人员提供一份可用于实际操作的设计文件。本文结合某高挡精装修住宅机电系统综合深化设计的案例，对设计要点作专门阐述。
1. 某典型高档精装修住宅楼概况：
本住宅是位于南京某滨江新城的高级住宅楼，地上52层，每层有8 个套型。公共部分及户内均为精装修一步到位，家具、电气全部配套齐全。户主只要带着食物、换洗衣服及卧具进驻，就可以解决一切生活问题。
给排水系统：配燃气热水炉，为盥洗、洗衣机、拖布池等日常用水点提供冷热水。水管由冷水、热水、热水回水三管同行，采用紫铜管焊接。卫生间配按摩浴缸，墙面配电视。排水系统采用离心铸造球墨铸铁管，不锈钢卡箍连接。
通风空调系统：以空气源热泵机组为冷热源，安装户型中央空调系统。空调水管道为2 管制同程式，均安装在吊顶内。风口均为侧送风、顶回风。凝结水就近排入水管井内的凝结水竖管。卫生间均安装吊顶式排风机，经安装在吊顶的DN150PVC 排风管排出室外，出外墙接不锈钢防雨风口。
强电系统：垂直干线为母线，经过母线插接箱分配到层箱，再分配到住户配电箱。住户箱24~32Unit。照明：根据吊顶造型安装各式筒灯，T4/T5灯管、装
饰灯带。动力：为电视、音响、电脑、风机盘管；室外热泵机组、洗衣机及卫生
间排风、厨房电器设备提供动力
消防系统：公共区域有自动喷水灭火系统，消火栓、声光报警、火灾显示等设备。住户内安装火灾自动报警系统探测器，紧急按钮。
2、深化设计前的准备工作及总体步骤
因综合机电深化设计的成果是对施工指导性最强的设计文件，必须切合实际。在设计前必须做好充分准备。具体工作：
1、建筑设计图纸、装饰设计图纸的电子文档。
2、开发商制订的“楼书” （售楼时就所售房屋功能所做的详细描述和承诺）
3、充分收集各种设备的样本，了解其外形尺寸。
4、需要配置高性能的电脑。
5、设计交底：所有管道、设备的尺寸均需按照1:1 的比例绘制，模拟实际安装情况。
深化设计的步骤：
1、水、电、暖通分专业独立根据装饰图深化设计。
2、水、电、暖通深化图叠加，解决各专业管道、设备的冲突。
3、在深化设计初步完成后，每个套型的房间做一个样板间，进行总体验证。
4、深化设计定稿后送业主审核并经原设计单位审核批准，可直接作为竣工图。
3. 公共区域吊顶机电综合设计要点：
公共走道内的喷淋给水干管一般不宜在走道内居中排布，否则容易与吊顶居中安装的筒灯座冲突，导致灯具无法安装。原设计居中的应该移位。
喷淋头一般距离过道尽端墙面的距离应在1.8 米以内，也不宜过小，否则应直接采用墙面安装的侧喷头；遇高低顶时，高处安装的喷淋头距离二次吊顶的水平距离应大于0.6 米；同一区域内，喷淋头间距应在2.4~3.6 米之间。
火灾报警烟探测器一般安装在吊顶的最高面，一只探测器保护面积约60 平方米，距离灯具中心不小于0.35米。正对风口的，距离空调送风口1.5 米；偏离正对位置安装的，可以缩小距离至不小于0.5 米。
筒灯面板的直径一般8~10CM ;吸顶扬声器直径20CM，注意设备中心距安排时，留足吊顶的连接板宽度，避免吊顶开孔时因距离过小折断吊顶面板。
一般情况下，灯具是日常频繁使用的设备，必须安装在走道中心线上。容易取得好的装饰效果。
走道到内设备的排布顺序：
1、先排灯具。灯在过道两侧面的门口附近时，应调整到正对门的中心位置。主灯应安
排在吊顶造型的中心位置或对称排列。
2、再排喷淋头，并对照规范要求调整，保证喷淋头与灯具距离大于30厘米。
3、其他设备：喇叭、火灾探测器距离灯具、喷淋头20~30厘米安装。
4、应协调各施工单位，对各种机电头统一排列，达到横成排、竖成列。如各自为
政，最终的观感令人难以接受。
5、走道内管道的布置：上层桥架、中层风管、下层水管。无吊顶区域喷淋头应为上喷，喷头安装在靠近顶板的位置。有吊顶区域应为下喷头，风管宽度大于1200mm时，风管下部必须增加下喷头。
4?户内吊顶综合机电设计要点：
1、风机盘管的安装高度应尽量紧贴楼板，避免设备挤压空调水、排风管道的安装空间。安装方法见下图。
凤机盘管
减慮赧—
2、空调水管道安装的标高必须留足保温空间，不能贴龙骨走，下面有灯具的，空调水管道应避开灯具位置，避免筒灯的尾部无法安装。
3、风机盘管的型号均要求为加长滴水盘型，安装管道元件时，可使得过滤器、阀门处在滴水盘的上方，避免漏水带来的不良后果。
4、卧室内风机盘管可以不装回风箱，其安装宽度（送风管+风机本体+后侧空调水管道空间）不应小于900伽。可以利用吊顶密闭空间作为大回风箱，在风机盘管接回风
箱的位置附近安装回风口，回风口与风机盘管可以偏离300mm以内，以便照顾衣柜空间，避免相互冲突，同时又方便拆卸风机盘管的电机进行维修。客厅、餐厅内有大块低吊顶的，应该安装回风箱，总安装宽度（送风管+风
机本体+后侧回风箱及空调水管道空间）不应小于1050伽。
5、利用回风口作检修口时，为保证回风口拆卸便利，吊顶下部的无阻碍高
度不应小于500伽（如：衣柜的设计高度最高时，仍应距离吊顶500伽）。
6、注意对吊顶高度，宽度提出要求，保证风机盘管安装的可能性，如吊顶不能满足安装要求时，必须修改。一般要求吊顶到楼板的尽安装高度不小于900 mm。
7、吊顶必须保持连续性，孤立吊顶空间应有一侧便于空调水管接入、凝结水排出。否则必须增加过渡吊顶，将该孤立吊顶空间与其他适宜的吊顶空间连接。
8、注意一、二次吊顶的高度差，留给安装送风口的尺寸至少20CM，—、二次吊顶之间的连接板，高度应不小于25~30厘米。
9、特别注意：预埋的风机盘管电源接线盒子，绝对不能留在风机盘管安装位置的正上方。因为住宅层高有限，风机盘管都是吸顶安装，如接线盒子在正上方，在风机盘管吊装后接线调试及今后的维修都十分困难。
10、给排水管道不宜在衣柜等家具上方的吊顶内穿越。
5. 厨房、卫生间、设备阳台深化设计要点
1、浴缸冷热水龙头与排水口一般应配置在同侧，浴缸靠枕在对应的另一侧。智能马桶电源插座及马桶给水角阀均布置在左侧。
2、电源插座设计为安装高度距离地面300伽并处在水龙头下方的，必须移走
3、卫生间等电位端子箱不应该安装在淋浴房内，可以安装在台盆下方、马桶旁边，但不能被台盆、柱盆的柱子盖住，妨碍开启检修。
4、卫生间吊顶的高度，应满足卫生间内存水弯安装必须的高度，如安装空间过于拥挤，可将S 型存水弯改成P 型存水弯。
5、在有吊顶的卫生间内，引入卫生间的给水管道的排气阀不应安装在管道井内，应移出安装在吊顶内，在吊顶上另设开检修口。
6、污水地漏在有存水弯的排水管道系统中可以不加水封；有水封的地漏，设计说明中
应规定地漏面板与存水槽的配合间隙，不能太小，否则垃圾积聚后堵塞排水不畅。
4、设备阳台上的空调补水管接口，不必安排在热泵机组附近的低位，否则会因人员通行极易被踩坏，应在高位开口接入。
5、设备阳台上如设计有热水炉、洗衣机电源插座，应安排在避免雨水打到的柱子或墙上，应加防溅盖。
6、如有热水炉排烟管与排风管道并行引向室外的，排烟管应安排在排风管的上方。
6、电气专业深化设计要点
1、一般情况下，装修设计可能会增加大量装饰灯具，但不会增加大功率设备，总体上增加的功率十分有限。因此精装修房的电气深化设计可以局限于户内部分。住户配电箱向干线方向延伸的部分可以不予考虑。即使住户的实际设计功率有所增加，也应在原设计冗余范围内。
2、建筑电气设计图中，插座的数量一般比装修图要求的数量少很多，在配电设计时，一般需要根据装饰要求的拟用电气设备的功率重新分配回路。大功率的设备如：电冰箱、分体空调机、热泵机组必要时应分配单独的回路。
3、卧室、客厅增加的插座，拟采用的设备一般不可能同时处于在用状态，可按照一个回路带5 只插座的原则调整。如原有回路中增加少量小功率的设备，电线规格不需要加粗。目前一般采用2.5mm2 铜芯线，能够满足使用要求。
4、成排布置的开关、插座面板安装后，可以相互紧靠不留间隙，如留间隙，间隙应保持一致。紧靠门边、窗边的面板，与门窗边的距离应为15~20 厘米。应了解装饰后门套、窗套内口的实际宽度，在预埋时相应缩小盒子与墙体门洞、窗洞口的距离。
5、一般建筑电气设计时，房间的主灯放在房间的中心位置。装饰设计时，房间一般都有二次吊顶，主灯应调整到一次吊顶的中心位置，美观大方。如能在预埋
时了解装饰吊顶的布置，预埋直接将盒子布置在装饰吊顶的中心，一步到位，通过深化设计节省大量人工和材料消耗。见下图：
6应了解精装修后墙体饰面是涂料、墙纸、木板墙裙还是木饰面。了解完成面
与粉刷层的距离，决定预埋盒口突出墙面的距离，避免二次调整。
7、厨房应安装可燃气体探测器。
8、在电气深化设计说明中应载明：在不同层次，电管的位置、走向应一致，并
采用可追溯的措施，使得电管的走向在混凝土浇筑拆模后能够明确显示。（如: 在模板上涂油漆，拆模后油漆留在混凝土结构的表面）。否则装饰打吊筋的胀锚孔时，会将大量的电管打穿，因无法穿线而报废。即使勉强能够穿线，也会把电线皮刮破，留下后患。
万科集团住宅结构设计控制要点 （一）住宅结构设计控制要点 原则：经济、合理、安全、优化 一.选用的标准图集及技术措施： 为统一出图的质量，建议采用以下标准图集、技术措施： 《混凝士结构施工图平面整体表示方法制图规则与构造详图（现浇混凝士框架、剪力墙、框架-剪力墙、框支剪力墙结构）》 二.设计单位注意事项： 1.从方案到施工图设计，设计单位需向甲方提供各专业至少3次以上过程文件（以图形、表格或文字方式），时间为方案确定、初步设计提交正式文件前、施工图设计提交正式文件前，结构专业提供的内容包括： 1）分析与设计参数定义； 2）设计荷载取值； 3）结构计算的总体控制要求； 4)基础选型（内附基础埋深的相对标高和对应的绝对标高以及室外地坪的原貌、标高和设计绝对标高）； 5)地下室及上部结构的结构布置方案（包括各层竖向、水平构件的定位、截面尺寸和主要连接节点构造大样、阁楼及坡屋面结构布置方案）； 6)地下室底板和顶板的结构找坡（排水）方案（要求地下室各部位地坪特殊标高处注明结构标高与建筑标高的关系）、后浇带（包括底板、顶板和外墙、楼盖等部位）布置方案、地下室层高、各设备用房（如发电机房、高低压配电房等）的层高和净高要求、上部结构层高要求等结构技术过程文件，供甲方掌握和确认。
以在结构安全的基础上合理、经济和优化设计，取得良好的技术经济指标。 2.项目组各结构设计人员应始终保持技术措施、设计概念的一致性：在结构布置、构件选型、材料选用以及构造做法等结构技术措施上应协调一致，避免差异，否则必然造成施工成本及设计工程量增加。 3.设计单位需及时协助政府有关职能部门完成本工程的设计审查。施工图审查合格后需向甲方提供各专业施工图最终版电子文件一份，并协助施工单位完成本工程的竣工图设计。 4.地质勘察成果涉及的技术指标如钻孔深度、抗浮水位（标高）、场地地震动参数、安全性评价等内容及要求需经设计单位确认或补充。 5.施工图设计前，设计单位需书面提供楼面活载取值供甲方确认。 三.基础设计 1.根据结构状况（结构类型、柱网、荷载、有无地下室）、地质条件（地层分布、岩土物理力学指标、地下水、地震情况）、施工条件（场地周围环境、地方污染限制、当地施工机械、施工技术条件）三个方面从技术上初步确定二个比较适合的方案： 1）基础形式的选择次序：扩展地基→高强预应力管桩基础→人工挖孔灌注桩基础→钻（冲）孔灌注桩基础→筏板基础； 2）常用桩基础选型原则：高强砼预应力管桩→人工挖孔（混凝土护壁）→钻（冲）孔（泥浆护壁，水下灌砼）； 3）高强砼预应力管桩施工选择次序：锤击→静压； 4）对高层建筑≥18层，预应力管桩优先选用大直径Φ500、Φ600。 2.设计时应对初定的二个基础方案进行经济比较，包括桩、承台、工期和施工现场的影响。对预应力管桩基础，应增加比较大直径与次直径情况下的桩与承台造价。 3.选择一个技术可靠、经济性好、工期合理的方案呈报批准后，进行基础施工图设计。
我所理解的房地产结构设计管理 最近在整理手头项目管理资料时，眼前不禁回想起这些年这些项目从方案落地、土方开挖到基础和主体施工，从结构封顶、竣工验收到最终交付的种种情景。这其中曾经填过不少的“坑”，也踩过不少“雷”，但不管如何，当夜幕降临，看着这些小区家家户户亮起温馨的灯光时，这时才感觉到其实钢筋混凝土也是有温度的，而在这些小区的建设过程中，无论工程师们付出了多少辛酸在这一刻也是值得的！结构设计管理岗源于房地产设计管理的精细化及对项目工程的整 体把控的要求。有些公司是没有这个岗位的，或者只是区域公司的层面设此岗位，而有的公司甚至把这块职能交给设计院代管或者项目施工管理协调，我觉得这里面会存在一些问题。 既然房地产公司设置了结构管理这个职位，我们就有必要认真思考其存在的价值和公司期望这个岗位带来的效益。一栋楼，一个地下室，在满足安全和功能使用的基本前提下，保持其经济性，控制合理的结构成本是这个岗位的常规要求，按照此要求，公司会具体量化到结构指标如含钢量、混凝土含量、图纸变更率等等去进行考核，但我觉得结构管理的价值或者对自己所处此岗位的要求并不能仅仅局限在这个范围，尤其是在房地产市场环境竞争越来越激烈，客户对产品
的要求越来越高的市场环境下。我认为，从房地产开发的角度，结构设计管理的视角不仅仅要突破本专业，还应该自我创新，具体体现在以下几点： 一、从回归客户体验的角度重新思考设计从回归客户体验的角度重新思考意味着，需要重新思考结构体系，比如创新户型，是否为了省一点点钢筋造成在业主的客厅或者卧室边突出一根柱子、一根梁或者是混凝土反坎；如何配合装修的“百变户型”设计出相应合理的结构布置；地下车库能不能更加的人性化，有些局部区域里，开车或者倒车不会出现较密的梁和柱子；为了小区的景观更加丰富和互动性更强，前期考虑合理的荷载和结构方案等等。 另一方面从产品设计的角度，所谓结构设计回归客户体验意指，在合理的成本控制框架内，空间上，给室内装修留有极致的尺寸；立面上，实现建筑原有的设计风格；景观上，协助打造人与自然、人与人之间的互动和谐的场景等等。二、更加注重场地分析和方案分析 之所以提出这一点思考，是因为这两年经历的项目不管从本身的设计还是从周边的场地情况表现出越来越复杂的趋势，而且对设计管理的要求也越来越高。比如，场地周边市政管线密布、强发育熔岩地质、周边水库侵入地块、原始地形竖向标高差异性大、老建筑的拆迁及原有基础的制约等等无不影响着项目的前期方案、后期施工甚至是项目全过程的开发
11-景观设计管控要点 一、基本要求 1. 设计院应严格按照限额设计的指标要求，必须清晰单方成本控制指标所采用的计算方式，并确定合理的硬景面积比例。公司专业负责人与合约部充分沟通，做到发招标图纸前的初步核算成本可控。 2. 景观总体布局满足规划、绿化、消防部门各项指标(率、集中绿化率、停车位数量与位置、消防通道要求、消防登高面要求、一级道路宽度等)，景观最终总图应有建筑设计院项目负责人会签。 二、场地设计 1. 现场实测标高要与方案设计高差合图。 2. 景观地形垂直落差大于700，应考虑安全防护措施。 3. 室外临空处高差大于等于0.7m 时应设置防护栏杆，栏杆高度从可踏面起算不应小于1.05m。 4. 基础构造设计考虑消防车道，消防登高面，不同承载到要求。 5. 建筑单体散水、勒脚部位的景观堆坡（或覆土）高度严禁超过室内±0.000标高线。 6. 地下室采光井、风井、排烟井景观处理后的采光和通风面积符合规范要求。 7. 室外场地排水坡度控制在小于3%大于1%。避免场地积水。 8. 景观工程绿化堆坡与铺装之间应设置有组织排水系统。 9. 有屋顶美化的区域需要考虑排水方式。 10. 垃圾收集点和垃圾房等部位应设置有污水排放系统。 三、硬景设计 1. 铺装与绿化的比例，尽可能满足规划设计要求，普通住宅项目景观硬景（包括水体）的面积不得超过景观总面积的30%。 2. 设计材料封样符合成本需求。 3. 不同材料衔接应表明具体工程做法。 4. 小区大门、门卫、围墙（包括底层花园分隔墙）如由景观设计，大门、门卫、围墙的位置变化修改平面图应由建筑设计院项目负责人会签。同时应充分考虑上述构筑物与建筑立面的协调性，并核查满足使用功能的机电容量是否已预留。 5. 建筑各主入口重点处理考虑铺装、材料变化。 6. 公共活动集中区域的地面铺装材料必须考虑到防滑设计。 7. 小区内应考虑设置供不同年龄层活动的功能性场地，如带游戏设施的儿童活动场地，供年轻人使用的篮球场或网球场。 8. 硬质铺装中应设置足够的雨水收水口，防止暴雨积雨。 9. 硬景材料规格必须符合模数和对缝要求，重点区域需要事先排版设计，现场制作小样进行推敲。 10. 注意铺装与建筑立面交接处及局部半室内空间的处理。 11. 禁止玻璃幕墙与地面收口节点直接覆土，要求有硬质及排水节点设计。 12. 围墙、挡土墙、下沉式花园墙体等有压顶石的部分应设置滴水线（槽），防止雨水流挂现象发生。 13. 泳池、水景（系）内马赛克等饰面材料铺贴应采用专用粘结剂，基层防水应
精品 中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1月 1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部或 区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ） 和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积 M =M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 H PB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 H RB400；也可以全部采 用 H RB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢剪 力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基础、 筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地下 室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
浅析多层住宅结构设计要点 摘要：随着民建建筑的多样化，在结构设计中会遇到的各种难题，我们要在遵循各种规范的情况下要灵活的解决一些结构方案上的难点。本文探讨了浅析多层住宅结构设计要点。 关键词：民建；多层建筑；结构设计；户内组合 abstract: with the diversity of the building with, in the structural design of the problems will meet, we will follow in various standards to solve some flexible structure scheme difficulties. this paper discusses the multilayer residence structure design key points of the authors. keywords: with; multistory buildings; structure design; indoor combination 中图分类号： tu318文献标识码：a文章编号： 一、多层住宅单元组合 1.1 单元设计的组合层次 单元设计的组合层次一般有三类：即“单元—幢”、“套型—单元—幢”。“基本间—套型—单元—幢”。“单元—幢”的组合层次简单明了，但可能作出的组合体类型受单元尺寸制约，组合变化的灵活性不如其他两种。“套型一单元—幢”的组合方法是以套型为最小组合单位。同一个套型可以在不同的组合单元中重复出现，因而设计几种套型就可能作出多种组合单元。由于这些单元都是在统
第一章总则 第一条为了适应承德建龙机构调整后新建、扩建项目管理的需要，与公司集中一贯的管理模式，在新建、扩建项目建设中有效控制工程建设及质量的实施，强化设计管理中最大限度地发挥投资效益，结合公司的发展及实际制定本要点。 第二条凡属承德建龙的新建、扩建，均应按照此要点进行设计管理。 第三条设计管理处是代表公司对新建、扩建等阶段实施设计管理的职能部门。 第二章项目立项 第四条凡需公司批准立项的建设项目，必须先由项目单位论证项目的投资可行性，编写项目建议书、填报项目立项申请表（立项申请表详见附件五）。 第五条项目建议书的内容：（项目建议书模板参考《建龙钢铁有限公司工程项目建议书》） 1、项目概况 2、项目的提出：分（1）、项目提出的必要性（2）、项目建议书内容 和编制依据（3）、项目建设的意义和有利条件 3、市场需求分析（分析报告） 4、技术经济指标 5、建设条件 6、建设方案 7、项目经济评价 8、工程建设进度 第六条设计管理处收到项目单位编写的项目建议书和填报的项目立项申请表后，组织相关的专业技术人员进行考察与评估，评估通过后，
报请公司领导审批后报控股公司批准立项。 第三章设计任务书 第七条立项被批准后，应根据项目建议书对设计任务书所填报的内容、技术条件等进行审核。审核中若发现存在内容填报有误、技术条件不成熟、设计参数、投资有误等问题应将设计任务书退回项目单位重新办理。审核合格后报公司领导批准（设计任务书详见附件六）。 第八条凡经公司领导批准的设计任务书不得随意更改，若需对原设计任务书内容进行改动时，必须重新填报并办理立项审批手续。 第四章设计委托 第九条设计任务书是设计管理处委托设计的依据。设计委托合同是设计管理处对设计单位管理的依据。 第十条设计管理处在委托设计前应审查设计单位的资质。 第十一条设计单位的确定采用招（议）标形式。设计管理处应按设计任务书的内容和要求，向三家（含三家）以上的设计单位发出招标书。在收到设计单位投标书后，由设计管理处组织有关单位进行评定，并将综合评定意见上报公司。待公司批准后再与设计单位签订设计委托合同。 第十二条对于设计难度大或时间要求紧，以及其它特殊原因，不宜采用设计招标的建设工程项目，在报请公司领导批准后，可直接与选定的设计单位进行议标并签订设计合同。 第十三条设计管理处负责设计合同的全面履行。对其费用支付，设计管理处根据合同有关条款对设计单位的付款申请书进行审查，确定付款金额后，填资金计划单提交财务处，进入公司的资金平衡。付款时必须要求设计单位提交正式发票（同时携带同等数额的收据、法人授权委托、及身份证复印件）作为付款凭证，否则不予付款。 第十四条财务处以设计管理处提交的付款计划和合同作为付款依
木结构房屋结构设计的要求与方法 摘要：木结构房屋作为我国城镇建设的重要内容，对人们生活质量的提升起到 积极作用。该结构体系可以有效改善房屋抗震效果，提升房屋环保效益，是房屋 可持续发展建设的核心。文章从我国城镇建设中的常规木结构房屋出发，对木结 构房屋的特点、优势、问题等进行全面分析，并在该基础上深入挖掘了我国城镇 建设中木结构房屋结构的设计要求、设计方法等内容，对其设计体系进行了完善。关键词：城镇建设；木结构房屋；结构设计；房屋框架；民用建筑 木结构房屋作为我国城镇建设的重要内容，对人们生活质量的提升具有非常积极的意义。该结构体系可以有效改善房屋抗震效果，提升房屋环保效益，是房屋可持续发展建设的核心。但由于技术水平的限制，我国城镇建设中的木结构房屋结构应用范围较小，其整体建设并不 完善。如何改善木结构房屋结构设计现状，提升其设计规范性及科学性已经成为人们关注的 焦点。 1城镇建设中的木结构房屋结构概述 木结构房屋结构是一种新型城镇建设房屋结构，主要以木结构材料为主，通过该材料实 现房屋框架的建设，具有非常高的环保价值。该结构主要应用于三层或三层以下民用建筑中，抗震及抗风效果非常显著。从结构体系来看，我国城镇建设中的木结构房屋结构主要可以分 为普通木结构、轻型木结构和胶合木结构三类。普通木结构房屋结构主要将原木作为建筑核心，通过原木构建房屋结构体系，例如梁柱式结构。这种木结构房屋结构只需要进行简单人 工加工即可，材料处理及施工操作较为简单，施工周期较短，在传统城镇建设中应用较为广泛。但随着房屋结构发展的不断深入，普通木结构房屋结构承载效果欠佳、截面比较大等问 题逐渐暴露出来，已经无法满足现代化城镇建设需求。轻型木结构房屋结构主要是通过轻型 木结构体系构建的房屋结构核心，该结构常以一定的木构件为主体，将木构件进行适当搭配 形成房屋结构框架，实现房屋承载。这种框架体系承载效果非常好，框架结构具有非常高的 灵活性及安全性，在现代城镇建设中应用效果非常显著。轻型木结构房屋结构主要包括连续 框架式结构和平台式框架结构两种，具体状况见图1。 轻型木结构房屋结构体系对木结构要求较高，需要在设计中把握好木结构的连续性及合 理性，否则非常容易出现结构问题，使房屋安全性受到影响。而胶合木结构体系主要以胶合 木及胶合板作为主要木结构体系，通过该材料构建胶合结构，形成对应尺寸、结构的木结构 房屋框架。胶合木结构在构建的过程需要对材料进行全面加工，将材料剪裁、涂胶、层叠、 加压等，操作较为复杂，施工周期较长，在当前城镇建设中木结构房屋结构中主要为辅助材料，并非结构主体材料。 2木结构房屋结构设计要求及方法 木结构房屋已经成为现代化城镇建设的趋势，该房屋结构部具有非常好的生态环保效果，经济效益较高，耐久性较好，对我国房屋建筑发展具有至关重要的作用。本次研究过程中笔 者主要对城镇建设中的轻型木结构房屋设计内容进行分析，从设计要求及设计方法两方面对 轻型木结构房屋设计进行深入挖掘。 2.1木结构房屋结构设计要求 轻型木结构房屋设计的过程中要把握好房屋建筑环境，要依照城镇建设内容形成对应结 构体系，依照城镇建设需求构建对应指标，从而提升木结构房屋结构的系统性、规范性和科 学性，其具体设计要求包括： 2.1.1木结构房屋结构高度不得高于三层：我国 城镇建设中的木结构房屋结构发展非常迅速，尤其是近年来，技术体系已经得到了非常 好的完善。但在上述发展过程中，其整体技术水平与欧美国家相比仍有一定差距，房屋建筑 高度只能够达到三层左右。一旦超过上述高度，木结构房屋安全性将无法保障，这对城镇建 设发展具有一定的限制。 2.1.2木结构房屋结构要与环境相协调：木结构
90（一）住宅结构设计控制要点 原则：经济、合理、安全、优化 一.选用的标准图集及技术措施： 为统一出图的质量，建议采用以下标准图集、技术措施： 1.《混凝士结构施工图平面整体表示方法制图规则与构造详图（现浇混凝士框架、剪力墙、框架-剪力墙、框支 剪力墙结构）》03G101-1。 2.《2003全国民用建筑工程设计技术措施-结构》。 3.《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》。 二.设计单位注意事项： 1.从方案到施工图设计，设计单位需向甲方提供各专业至少3次以上过程文件（以图形、表格或文字方式），时间为方案确定、初步设计提交正式文件前、施工图设计提交正式文件前，结构专业提供的内容包括：1）分析与设计参数定义； 2）设计荷载取值； 3）结构计算的总体控制要求； 4)基础选型（内附基础埋深的相对标高和对应的绝对标高以及室外地坪的原貌、标高和设计绝对标高）； 5)地下室及上部结构的结构布置方案（包括各层竖向、水平构件的定位、截面尺寸和主要连接节点构造大样、阁楼及坡屋面结构布置方案）； 6)地下室底板和顶板的结构找坡（排水）方案（要求地下室各部位地坪特殊标高处注明结构标高与建筑标高的 关系）、后浇带（包括底板、顶板和外墙、楼盖等部位）布置方案、地下室层高、各设备用房（如发电机房、高低压配电房等）的层高和净高要求、上部结构层高要求等结构技术过程文件，供甲方掌握和确认。 以在结构安全的基础上合理、经济和优化设计，取得良好的技术经济指标。 2.项目组各结构设计人员应始终保持技术措施、设计概念的一致性：在结构布置、构件选型、材料选用以及构造 做法等结构技术措施上应协调一致，避免差异，否则必然造成施工成本及设计工程量增加。 3.设计单位需及时协助政府有关职能部门完成本工程的设计审查。施工图审查合格后需向甲方提供各专业施工图 最终版电子文件一份，并协助施工单位完成本工程的竣工图设计。 4.地质勘察成果涉及的技术指标如钻孔深度、抗浮水位（标高）、场地地震动参数、安全性评价等内容及要求需 经设计单位确认或补充。 5.施工图设计前，设计单位需书面提供楼面活载取值供甲方确认。 三.基础设计 1.根据结构状况（结构类型、柱网、荷载、有无地下室）、地质条件（地层分布、岩土物理力学指标、地下水、 地震情况）、施工条件（场地周围环境、地方污染限制、当地施工机械、施工技术条件）三个方面从技术上初步确定二个比较适合的方案： 1）基础形式的选择次序：扩展地基→高强预应力管桩基础→人工挖孔灌注桩基础→钻（冲）孔灌注桩基础→筏板基础； 2）常用桩基础选型原则：高强砼预应力管桩→人工挖孔（混凝土护壁）→钻（冲）孔（泥浆护壁，水下灌砼）； 3）高强砼预应力管桩施工选择次序：锤击→静压； 4）对高层建筑≥18层，预应力管桩优先选用大直径Φ500、Φ600。 2.设计时应对初定的二个基础方案进行经济比较，包括桩、承台、工期和施工现场的影响。对预应力管桩基础， 应增加比较大直径与次直径情况下的桩与承台造价。 3.选择一个技术可靠、经济性好、工期合理的方案呈报批准后，进行基础施工图设计。 4.对场地复杂或大面积楼盘的基础设计，应根据岩土分布，在满足沉降等设计要求的情况下，分块（分栋）采取 适用的基础形式、桩径，以节约造价及满足工期要求。 5.采用桩基础时，单桩竖向承载力特征值及R a的计算应符合下列规定： 1)竖向荷载效应标准组合： 在轴心竖向力Q k作用下：Q k≤R a，在偏心竖向力Q ikmax作用下，尚应满足Q ikmax≤1.2R a； 2)竖向荷载与风荷载效应标准组合： 在轴向竖向力Q k作用下Q k≤1.2R a,在偏心竖向力Q ikmax作用下，尚应满足Q ikmax≤1.3R a； 3)竖向荷载与地震作用效应标准组合： 在轴心竖向力Q k作用下Q k≤1.25R a,在偏心竖向力Q ikmax作用下，尚应满足Q ikmax≤1.5R a； 设计时应按满足第1）条要求后，进行第2）、3）条验算，同时除按地基岩土条件确定单桩竖向承载力特征值R a外，桩身尚应满足截面承载力设计值的要求。 6.对高强砼预应力管桩： 1 2）对非抗拔桩，可利用桩的纵向钢筋或另加插筋锚入承台，两者无特殊情况不应同时采用； 3）对管桩承台，底筋50%上弯即可； 4）采用高强混凝土预应力管桩（PHC，桩身混凝土强度等级C80）基础时，如无特殊要求，应采用A型管桩；5）设计中应明确管桩节间的焊接（满焊）要求（尤其对抗拔桩，否则按最后一节管桩计算抗拔力），并注明壁厚、桩尖构造等； 6）桩顶与承台的连接须区分抗拔与非抗拔的要求； 7）根据广东省《建筑地基基础设计规范》DBJ 15－31－2003第10.3.3条规定，桩顶嵌入设有混凝土垫层的承台的长度为50mm即可； 8）对预应力管桩基础，要求提供静压和锤击两种工艺标准； 9）对先开挖后打桩的施工顺序，若施工中桩顶标高低于设计标高时要求提供桩顶接驳大样； 10）对采用管桩基础的地下室，其外墙中的单层柱子以单柱单桩为宜，同时可在外墙的拐角处视墙体跨度大小情况布置一管桩； 7.灌注桩的配筋率为0.2～0.65%。地质条件差，桩径小取大值，地质条件好，桩径大取小值。 8. 基础（地下室）的埋深设计： 1）根据广东省《建筑地基基础设计规范》DBJ15-31-2003第 6.1条以及国标《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002第5.1.2、5.1.3条规定，在满足地基稳定和变形要求的前提下，基础宜浅埋。对桩基础，其埋置深度取建筑物高度的1/20。此外还应比较场地地貌的原始标高与设计标高的关系，以确定填土或挖土两者对基础埋深不同的处理要求； 2）由于塔楼基础（承台）与底板结合，设置在同一标高平面，有更好的基础整体性，受力传递明确，同时避免出现延性差的小剪跨比剪力墙（柱），亦简化施工工序有利于保证施工质量，故高层结构在有地下室的塔楼基础（承台）与底板应取同一标高（无地下室部分按第1）条设计； 9.电梯井剪力墙基础与地下室底板不能一次浇筑时应处理好施工缝问题：电梯底坑井壁与电梯基础不能同时浇筑 时建议于基础以上300mm处增设止水钢板（厚度3mm，宽300mm）。 注：电梯底坑井壁与基础不允许以“采取扩宽至基础边的做法”来达至一次浇筑。 10.对‘T’形或‘I’形墙柱截面，有条件的尽量设置三角形、矩形或菱形基础以增强基础的纠偏能力，避免设 置‘T’形或‘I’形基础。 11.对桩基承台，除单桩、双桩、两柱（或多柱）联合承台、电梯承台以及体积超过15m3的桩基承台需要设置面 层构造钢筋外，其余承台一律不需设置。当基础面与地下室底板面标高一致时，底板面的贯通筋应视为基础面层的附加构造筋。 六.结构选型 1.本工程为32F或33F高层住宅，建议采用剪力墙（局部短肢剪力墙，但其面积<50%，抗倾覆弯矩<40%）结构，电梯井应根据计算需要设置剪力墙； 2.地下室顶板：本工程地下室层高为 3.2米，需要采用预应力平板结构形式，该层梁板选用C35混凝土。七．塔楼平面布置原则
第4章设计管理____________________________________________________________ 2 4．1 设计管理制度设计_____________________________________________________ 2 4．1．1 工程设计管理制度________________________________________________ 2 4．1．2 设计图纸自审制度________________________________________________ 7 4．2 设计管理操作工具_____________________________________________________ 8 4．2．1 工程项目设计任务单______________________________________________ 8 4．2．2 设计任务修改审批表______________________________________________ 8 4．2．3 设计投标企业审查表______________________________________________ 8 4．2．4 设计跟踪检查记录单______________________________________________ 9 4．2．5 设计输出文件审查表_____________________________________________ 10 4．3 设计管理工作流程____________________________________________________ 11 4．3．1 图纸设计管理工作流程___________________________________________ 11 4．3．2 设计变更管理工作流程___________________________________________ 12 4．4 设计管理方案设计____________________________________________________ 13 4．4．1 工程设计合同书编制方案_________________________________________ 13 4．4．2 工程设计任务书编制方案_________________________________________ 17
***房地产集团有限公司企业标准住宅机电系统设计管控要点 2012-07-24发布2012-08-01实施
***房地产集团有限公司发布- 2 -
GTS 72001—2012 前言 随着***集团住宅品质的不断提升，精装修住宅项目越来越多，住宅机电系统的复杂程度也越来越高，因而导致住宅机电设备各专业之间、安装与土建及精装修专业之间的协调问题日益突出。 为了提炼住宅机电系统的设计思想和理念，总结集团在住宅机电设计和设备配置方面的经验和教训，特编制本设计管控要点，旨在从设计源头优化住宅设备配置，提高机电设计品质，不仅为机电设计人员提供参考和借鉴，亦可作为项目公司工程管理人员的工作指引。 本标准为首次发布，自年月日起实施，实施时间为年，下次修订时间为年月日。 本标准由***集团总工程师办公室归口管理，负责标准解释和修订工作。
目录 1 范围................................................................ - 3 - 2 职责................................................................ - 3 - 2.1集团公司总工程师办公室职责 (3) 2.2项目公司工程管理部职责 (3) 3 图纸完整性要求..................................................... - 3 - 4 暖通空调........................................................... - 4 - 4.1空调系统 (4) 4.2新风系统 (6) 4.3低温热水地板辐射采暖系统 (6) 5 给排水系统......................................................... - 7 - 5.1给水泵及水泵房 (7) 5.2净水系统 (8) 5.3太阳能热水系统 (11) 5.4燃气热水炉热水系统 (9) 5.5变功率（自限式）热水电伴热保温 (10) 5.6潜水泵 (12) 5.7污水提升器 (13) 5.8游泳池循环水系统 (13) 6 电气系统.......................................................... - 14 - 6.1供配系统.. (14) 6.2低压配电系统 (16) 6.3住宅户内供配电 (17) 7 电梯系统........................................................... - 18 - - 2 -
目录 三结构 (2) (一)总则 (2) (二)地上主体部分 (2)
三结构 (一) 总则 1. 结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照最经济的原 则进行全面控制。 2. 结构设计应执行国家规范、地方规范，规范中强制性条文（包括“应”执行的条文） 应严格执行,规范中建议性条文（如“宜”“可”执行的条文）可实际情况执行,地基基础规范中当国家规范与地方规范不一致时按地方规范执行。 3. 本设计要求及标准均采用建筑标高系统；本篇中 H均指建筑标高。 (二) 地上主体部分 1剪力墙、柱布置 1.1剪力墙、柱尽量扁平，不突出砖墙面。应注意墙厚对卫生间和厨房的建筑使用功能 的影响。 1.2剪力墙、柱收截面, 外围墙柱原则上收室内边。 1.3剪力墙、柱布置时，不影响建筑门窗的设置，如靠近窗洞口，且距离门窗侧不大于 100mm时，剪力墙、柱端延至开窗侧端。 1.4客厅、餐厅、主卧、次卧窗跺≤400mm（从室内墙边算起），同时满足计算要求，建 筑有特别要求的除外。 2梁布置 2.1大堂顶部完整空间内不宜露梁，以保持顶部空间完整。 2.2电梯厅内原则上不得露梁。 2.3户内梁布置时，梁不应穿越客餐一体厅，客厅、餐厅、房，以保证各功能空间完整及 美观。独立客厅与独立餐厅间的梁，应优先采用暗梁，设明梁时，梁高不得超过400mm。 梁不宜穿越厨、厕、阳台，如有穿越的梁,高不得超过450mm。 梁不宜穿越门洞正上方。 2.4户内梁不露出梁角线的优先顺序：客厅—餐厅－主卧室—次卧室—内走道—其它空间。 2.5.1卫生间不做沉箱时，结构降板80mm(结构板面标高为H-h-0.08m，H为客厅建筑完成面标高，h为客厅装修层厚度)，周边次梁梁高按最经济原则控制。
设计阶段结构工程优化模式 第一部分，结构设计交底 1、总则 （1）结构设计按最新版国家及地方相关设计规范、规程、标准及规定进行。 （2）对于规范中的强制性条文，必须严格执行，不得有任何违反。 （3）设计应兼顾质量与成本，在保证结构安全的前提下力求节约。 （4）结构主要受力构件砼强度等级不低于C25。 （5）梁纵向钢筋按新型HRB400Mpa（III）级钢设计。基础受力筋、墙柱纵向钢筋采用II级钢筋。楼板采用I、II级钢筋。地下室大跨度板钢筋根据情况也可选择III级钢。但当构件配筋由裂缝和挠度等正常使用极限状态控制时，特别是地下有防水需要时，应优先采用II级钢。 （6）钢筋直径≥10时，避免使用I级钢。 （7）预埋件应表达在图中，避免事后打凿砼。 （8）较大的（需加强配筋）预留孔洞、预埋套管应出定位图。 （9）平面图绘制比例取1：100。 （10）图纸绘制应采用国家标准平法图集。 2、技术要求 （1）结构体系 ◆多层住宅采用异形柱＋短肢剪力墙结构体系；小高层住宅采用剪力墙＋短肢剪力墙结构体系，电梯间采用剪力墙筒体。 ◆结构计算宏观指标如轴压比、周期、位移、剪重比等等应控制在合适的水平，既符合规范的要求，同时也不要有太大的富余。 （2）基础 ◆基础形式应根据地质条件及上部结构采用天然基础或高强预应力管桩，避免采用人工挖孔桩或墩。地基承载力≥140kpa时采用天然基础形式，否则采用预应力管桩。 ◆对全部或部分置于粘土层的天然基础应进行沉降验算。 ◆对于天然基础，如果基岩埋深变化剧烈，在沉降值允许的前提下，可考虑将同一单元
的基础置于不同持力层。 ◆为保证施工质量，在不导致成本增加的前提下，可以将独立基础形式由锥体式改为阶梯式。 ◆当独立基础顶面距首层梁面≤2.8m时，基础不设地梁。 ◆同一单元可采用不同桩径，桩径D=300、400、500，尽可能一柱一桩，尽可能用大直径少数量的桩替代小直径多数量的桩。 ◆预应力管桩承载力取值应恰当。 ◆承台构造筋采用Φ12@150；单桩承台高度取800。 ◆悬挑地梁应按悬挑梁配筋。 ◆应处理好天然基础与管桩基础衔接处。 （3）地下室及挡土墙 ◆地下室不设缝。设计上应采取相应措施，防止裂缝的产生。 ◆在建筑范围内的地下挡土墙均与主体结构连成一体，避免采用重力式挡土墙。 ◆有防水需要的地下挡土墙均做砼墙。 ◆地下室应进行抗裂验算。 ◆混凝土防水等级采用S6。 （4）墙柱 ◆墙柱混凝土强度等级以C30、C25为主。 ◆墙柱应尽可能做成200厚，埋于填充墙中。 ◆客厅、主要房间不露墙柱，相邻房间无法避免的，应露在次要房间。 ◆阳光室角柱做成L形。 ◆墙柱轴压比尽可能与规范接近，避免因墙肢过长而造成浪费。 ◆墙柱构造筋取Φ12，个别薄弱墙柱可取Φ14，但此类墙柱数量应加以控制。 ◆墙柱主筋由计算确定，钢筋直径大致在Φ14～Φ18之间。 ◆门垛竖向筋采用Φ10。 ◆墙体拉结筋间距取600。 ◆填充墙构造柱的具体平面位置（可与建筑相商）标注于建筑图上。 ◆一些尺寸较小的填充墙垛应做成砼构造柱，二次浇筑。 ◆墙柱平面图中应标注沉降观测点。
房地产开发公司应如何进行组织结构设计(doc 6页)
房地产开发企业应如何进行组织结构设计 随着房地产市场竞争的加剧，房地产企业的经营环境变得越来越复杂，经营环境变化越来越快。“唯一的不变就是变化”成为当今社会最大的现实。房地产企业要想在激烈的市场竞争中处于不败之地企业就要根据环境的变化不断调整经营策略，调整组织结构，调整资源配置。同时企业内部为了提高运作效率和经济效益也要不断的进行自我调整，以最佳的状态参与竞争。在众多的调整中组织结构调整牵扯到企业内部运行机制，责权利、运作流程等一系列变化，调整过程非常复杂，稍有不慎就会起到反向作用，所以组织结构调整往往是困扰企业管理者最大问题之一。 一般而言，企业主要依照其所从事的经营活动过程的区别来确定其组织结构。房地产企业的组织结构的具体形式，是用来区分企业内部不同经营活动，通常是按照其所履行的职能进行组合。 房地产企业组织结构的基本形式可分为：传统的组织形式和现代的组织形式。传统的企业组织形式包括：直线制、直线职能制、职能制、直线参谋制、委员会等；现代的企业组织形式有：矩阵制、事业部制、模拟分权制、混合制等。下面介绍几种有代表性的组织形式。 1、直线制 这种组织形式是最简单的组织形式，在组织结构系统中，其权力系统自上而下或负责系统自下而上按垂直系统呈直线排列。一些小型房地产企业采用这种组织结构。 直线制的特点是只有垂直的指挥系统，不存在管理职能分工。虽然也设职能部门和少数职能专业人员，但是，他们一般直接受一个上级的指挥，按其指令开展工作。
直线制优点有：组织结构简单明了；职责分明，每个职位只完成自己的工作并直接对一个上级负责；同层级管理人员易于调用；能充分发挥主管人员的主动性；能按主管人员的意愿迅速采取随机应变的措施等。 直线制缺点有：组织结构呆板，缺乏一定的弹性；不利于专业分工，容易形成专制；缺乏横向联系，协作精神较差；要求主管人员各方面能力要强，主要工作集中于一身，需要事事躬亲，工作过度紧张、繁忙等。 2、职能制 职能制是为了适应专业管理的需要由企业的负责人设立若干专业职能机构和人员，各职能部门在其职能范围内直接指挥下级单位。 职能制具有以下优点：（1）能充分发挥专业化的作用，减少人员和设备的重复配置，每人专司一职，能专心一致，精益求精；（2）从事实际工作的人能得到多方面的督导和帮助等。 职能制的缺点有：（1）组织中常常会因为追求职能目标达不到全局的最佳利益；（2）令出多门，使下级有时在命令不一致时无所适从；（3）权责不清，造成功过难定，赏罚不公；（4）同层专业管理难以协调，管理人员多，管理费用高等。 3、事业部制 房地产企业中常见的另一种组织结构就是事业部制组织。事业部制组织设计中，每个单位或事业部一般都是相对独立的，由事业部经理对全面工作及业绩负责，同时拥有充分的经营决策的权利。实际上，这是一种集团公司性质的组织结构形式。一般由集团总部对各事业部提供支援服务，其中通常包括有财务和法律方面的服务。另外，总部也进行诸如监督、协调和控制各事业部的活动。因此，在企业经营的一定的范围内，各事业部是相对独立的。只要在总部设定的总体指导方针下，事业部经理可以按照他们适合本事业部的方式从事各种经营管理活动。在这种事业部制组织形式下，事业部经理对一种产品或服务负完
住宅设计规范 总则 为保障城镇居民的基本住房条件和功能质量，提高城镇住宅设计水平，使住宅设计满足安全、卫生、适用、经济等性能要求，制定本规范。 本规范适用于全国城镇新建、改建和扩建住宅的建筑设计。 住宅设计必须执行国家有关方针、政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源资源等有关规定。 住宅设计除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 术语 住宅 residential building 供家庭居住使用的建筑。 套型 dwelling unit 由居住空间和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。 居住空间 habitable space 卧室、起居室(厅)的统称。 卧室 bed room 供居住者睡眠、休息的空间。 起居室(厅) living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 2. 厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间。 卫生间 bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 使用面积 usable area 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造的面积。 层高 storey height 上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的空间。 供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 住宅套内使用的水平通道。 建筑室内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 凸出建筑外墙面的窗户。 套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。 按楼板、地板结构分层的楼层数。 住宅底层、入口层和最高住户入口层之间的楼层。
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表