龙湖地产中英文企业介绍 2017年版 龙湖地产1993年创建于重庆，发展于全国，是一家专注产品和服务品质的专业地产公司，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。 2009年，龙湖地产有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市。截至目前，集团拥有雇员17,000余人，业务遍布中国长三角、西部、环渤海、华南和华中30个城市，累计已开发项目超过160个，已开发面积6636万平方米，待开发土地储备约4147万平方米，2016年销售额突破881亿元人民币，经营规模和综合实力居中国房地产行业前列。 秉承“善待你一生”的经营理念，龙湖以优质的产品和服务赢得了股东、客户、合作伙伴、业内同行的尊重和赞誉，集团先后获得“中国房地产开发企业综合实力十强”，于2012、2013年入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”。2015年获同等规模民营房地产企业最佳信用评级，2016年成为国内外全投资级民营房企。 自1997年开发首个住宅项目重庆龙湖花园南苑以来，龙湖逐渐形成了高周转、复合性地产开发能力，累计已销售别墅、洋房、高层、公寓、写字楼、商铺等各业态产品超20万套，发展出了“香醍”、“原著”、“滟澜”等经典产品品牌。龙湖本着“品质第一、管理精细”的理念，致力于打造客户心中的好产品，在国内外屡获业界殊荣：先后有5个项目荣获中国房地产综合开发行业最高奖项“广厦奖”，10个项目荣获中国土木工程最高奖项“詹天佑奖”；顶级别墅颐和原著项目荣获全美住宅建筑商协会（NAHB）“最佳国际建筑设计奖”，春森彼岸项目荣获美国建筑师学会（AIA）“优秀城市设计大奖”。 作为中国最早的购物中心开发商之一，龙湖从事商业地产运营已超过16年，先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三个业态品牌。目前集团已开业商场达21个，开业建筑面积约194万平方米，建立合作的商户品牌超过3,700家，开业商场年客流量达2.4亿人次。龙湖将地产开发“精细化”的基因移植于商业运营，致力于打造家和办公室外的好去处。龙湖首个商业项目北城天街购物中心被公认为“重庆八大新地标”之一，龙湖商业团队也屡次荣获“中国购物中心产业推动奖”等荣誉。龙湖未来将稳步增持商业，并计划用5-10年的时间，使商业成为集团新的业务增长极。 成立于1997年的龙湖物业拥有物业管理企业国家一级资质，并通过香港品质保障局ISO9001认证，业务涉及社区管理、公用设施养护、家政服务、绿化石材养护、房地产经纪等领域。2016年，龙湖物业营业收入约14.5亿元，目前管理位于26个城市的174个物业项目，服务面积达4066万平方米。龙湖物业秉承“满意+惊喜”的服务理念，致力于打造客户心中的好帮手，业主满意度连续八年保持在90%以上，3次取得中国质量协会“全国住宅用户满意度指数测评”评分第一，并被国务院发展研究中心等机构评定为“中国优秀物业服务企业服务质量十强”、“中国物业行业十大品牌”。 龙湖密切关注城市发展进程中人们关于居住空间、工作场景的需求变化，围绕住宅、商业、物业服务三大主业，积极探索产品和服务的创新迭代，推出联合办公业务-一展空间和长租公寓业务-冠寓。冠寓以“我家我自在”为品牌理念，20-35岁的年轻人为主力目标客群，涵盖“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线，作为龙湖战略性业务，将聚焦北京、上海、广州、杭州、厦门、深圳、重庆、成都等12个一线及领先二线城市，力争在三年内迅速形成规模优势。一展空间定位为“商业综合体中的联合办公”，通过聚合租户需求及资源，一体化集成办公、零售、餐饮、娱乐、休闲、体验、展示、社交和综合服务功能，让创业企业在这里实现“Easy work, easy life”的办公升级体验。 龙湖不仅向客户提供优质的产品和服务，还坚持以优秀企业公民角色自觉承担社会责任，长期致力于住房保障、扶贫救灾、生态环保、公民教育、就业促进、和谐社区等公益事业。作为房地产行业一份子，龙湖积极参与保障性住房建设，目前已累计建成各类保障房约15,000套，建筑面积约150万平方米。此外，集团已形成“龙湖年货”等特色公益品牌，每年持续开展扶贫济困活动。龙湖通过与政府合作、提供职业培训以及商业基金，迄今已累计帮助3万余人解决了就业问题，龙湖物业培训学校免费向社会输送了超过7,000名专业技能人才。截至目前，龙湖慈善公益事业投入已累计超过3亿元人民币。 在“追求卓越”、“人文精神”、“研究精神”、“信任/共赢”、“企业家精神”这五项核心价值观的支撑下，龙湖形成了“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，并建立起具有行业标杆地位、全面职业经理人化的现代企业管理制度。配合公司的快速成长，龙湖通过提供完善的个人发展计划、具有竞争力的薪酬激励和企业文化吸引来自各行业的优秀人才，充实管理团队，目前已形成“仕官生”、“绽放”、“点将”、“商业CS”等多层次人才招聘和发展体系，为行业培养了大批具有企业家精神的职业经理人。
“十五”发展计划 十五”
（2001 年——2005 年）
（讨论稿）
上海农口房地产（集团）有限公司
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目
录
第一章
急剧变化中的房地产业与产业环境
一、广阔的房地产发展空间 二、加入 WTO 对我国房地产业的影响 三、零售时代：房地产行业的变化 第二章 第三章 上海的发展与房地产业的前景 有利条件和面临的挑战
一、有利条件 二、面临的挑战 第四章 总体战略
一、指导思想 二、战略定位 三、功能定位 1、投资决策功能 2、营销策划功能 3、土地资源开发功能 4、资金运作功能 5、研究发展功能 6、人力资源开发功能 7、技术质量保证功能
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第五章 发展目标 一、战略目标 二、主要经济指标 三、主要经济指标的构成 四、产业支持 第六章 落实举措
一、体制改革 二、机制改革 三、实施品牌战略 四、大力开发人力资源 五、强化投资管理 六、建设企业文化 七、加强党建工作 第七章 结束语
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第一章 急剧变化中的房地产业与产业环境
一、广阔的房地产发展空间
我国房地产业发展前景广阔，住宅的消费潜力尤其巨大，未来的住房需求 主要来自以下方面：一是居民消费结构的升级换代。改革开放以来，我国经济高 速发展，为居民消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实基础。目前，我国 城镇居民消费基本完成了从贫困型向温饱型的转变，正向小康型消费进发。根据 发达国家的经验，居民在满足吃、穿、用需求之后，对住与行的需求就会明显上 升，这些对住宅需求将产生决定性的影响。二是政府的房地产业政策支持。三是 城市化水平的稳步提高，形成对房地产的巨大需求。 在发达国家和地区的经济起飞中， 房地产业都曾成为国民经济的支柱产业。 目前，我国人均 GDP 正处于 600—2500 美元区间，从世界上人均 GDP 的发展水平 与重点产业选择的关系来看，我国当前正处于发展房地产业的较好时机。
二、 加入 WTO 对我国房地产业的影响
中国加入 WTO 对房地产业的影响，积极因素大于消极因素，机遇大于挑战。 主要体现为：1、房地产需求量将有较大增加，需求档次提高。2、商品房供应量 和质量相应上升，市场更趋活跃。3、房价在入世后短期内趋降，但从长期看， 如果考虑到需求增长的拉动因素和土地供给短缺所带来的地价上涨， 房价又有可 能止跌而微幅上扬。4、竞争加剧。国外知名的大型房地产开发集团将会大量涌 入中国房地产市场，对国内房产开发企业形成冲击。 总的来看，入世后房地产市场短期内不会有太大影响，长期看也是利大于 弊，但对房地产业结构以及相关行业的具体影响程度则大为不同（具体影响见表 1）。我们只要抓住机遇，发挥优势，化解劣势，主动迎接挑战，一定会迎来新 的大发展。
三、零售时代：房地产行业的变化
1、消费主体的变化。房地产消费主体由个人取代集团，个人消费对物业的 要求更高、更全面、更理性。
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龙湖地产公司拿地标准工作流程[115050] 龙湖地产公司拿地标准工作流程 主要流程：发展部目标地块信息分析---提供总经理核准（通过）---组建临时前期工作小组---分析、研讨、测算---形成报告报总经理审批---向投委会汇报 前期主要工作及参与人员： 1、地块的信息收集、初步调研； 工作内容： 1)信息收集：取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标； 2)初步调研：地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手； 3)完成发展部地块调研表； 参与人：发展部项目责任人、发展部投资分析专员、发展部经理 时间要求：3个工作日。 2、区域公司总经理审批； 内容要求： 1)向地区公司总经理汇报目标地块情况； 2)总经理对发展部地块调研表进行审批； 3)如果审批通过则纳入前期工作小组研讨范围； 参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、地区公司总经理； 时间要求：2个工作日。 3、目标地块分析研讨； 内容要求： 1)对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析，并分析地块与周边道路、规划的关系，根据地块规划指标，确定地块适合的产品形态及可能的产品组合； 2)根据市场现状及竞争情况，明确项目的目标客户，确定项目的市场定位，提出市场能够接受的产品形态； 3)确定项目预案设计的思路，提出项目独特的营销亮点； 参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理； 时间要求：5-10个工作日。 4、项目预案实施； 内容要求： 1)项目规划预案：根据项目预案设计的思路，提供两种以上的产品组合预案，包括总平面图、鸟瞰图、分区及道路布置考虑、经济指标； 参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理； 时间要求：10个工作日。 2)市场调查分析：区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等； 参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、研发部设计总监、营销部经理、营销市调组； 时间要求：15个工作日。
龙湖与万科战略及执行力研究 一. 当前大环境和小环境概述 1.当前我国房地产市场： 二. 标杆企业选取标准 1. 战略发展规划 2. 资本配置策略 3. 人才配置与激励 三. 标杆企业名单 1. 全国范围：万科 2. 本土企业：龙湖 四. 标杆企业发展阶段及战略控制分析 1. 发展阶段分析： 1）万科发展四阶段：
2）龙湖发展四阶段： 2. 标杆企业利润保护手段：战略控制指数注：★——强☆——较强或正构建中
五杆标企业核心竞争力 1.共性： 1) 人才管理体系完善：让人才有发展空间，留得住人才，吸引人才 2) 政策研究 3) 项目管理经验与权责体系融合 4) 资本配置手段 5) 学习能力与团队建设 6) 利用地标，大幅度提升品牌，确立全局或局部商誉 2.个性： A.万科： 1) 国外工业发达国家对比研究 2) 可持续可实践的战略研究 3) 专一于住宅产业价值链定位，并与多家战略伙伴协作 4) 对企业文化、价值观的秉持 B.龙湖： 1) 标杆分析与流程研究能力强 2) 住宅与商业地产协同发展，擅长构建局部地标项目 3) 战略发展目标清晰，较稳，强的进取心 六. 标杆企业过去及未来主要成长点 1.万科发展四阶段： 2.龙湖发展四阶段
七. 杆标企业的两大核心平台（资金及人才） 1.资金平台 1）万科： 资金结算? 1996年，万科公司资金结算中心成立，资金结算中心的成立对于万科公司整合资源、监管资金运作、加强资金筹集能力、提高管理效益起着重要促进作用。 融资能力? 万科公司的融资能力相当出色，公司和国内银行之间有良好的关系，并拥有多种融资渠道，包括资本市场融资、信托、境外银行借款、境外资本合作、境外房地产基金等；完成了由项目到公司，由短线到长线的的融资策略转变，有力支撑了万科战略目标实现的资金要求（到2014年，万科的销售额将由2004年90多亿增长到1000亿）。 2006年7月8日，万科发布公告称，万科与RZP合资成立“万科星地产投资公司”，注册资本1亿美兀，万科与RZP各占50%的股份。 万科与RZP合作打破了以往境外房地产基金与国内房地产企业就具体项目进行股权合作的模式，一改以往单个项目的短线套利模式，转而向长期公司制合作模式转变。此举标志着海外地产基金对国内房地产市场长期看好，并进入实质性的投资阶段。 RZP与万科的合作历史回顾：2004年11月，万科集团子公司成都万科房地产有限公司与RZP 签订协议，将其持有的成都万科置业95%股权中的40%转让给RZP，以共同开发成都“万科新城”项目。万科连续发行两期可转债以及信托融资，并与RZP, HI等海外房地产基金合作。 资产负债率控制
关于龙湖地产仕官生招聘 ●招聘职能方向 营销、工程、造价、研发设计、人力资源 ●应聘方式 A 参加现场招聘会 学校填表—申请表筛选—初试—复试—终面—签订就业协议 B 网上申请 网上填表—申请表汇总－申请表筛选—初试—复试—终面—签订就业协议对于龙湖前去召开宣讲会的学校，推荐采用A类应聘方式，不要进行网上填表。
● ?? ?? ?? ?? ?? ??? ●参与龙湖招聘的一些注意事项 诚实，而且要对自己真实。 认真、按要求填写《应聘申请表》，申请表是我们面试和整个招聘程序的基础。它还会成为被录用员工的员工档案的一部分。《应聘申请表》可以是手写，也可以是电脑打印，两者同等对待。 面试中请多用实际发生过的例子来回答问题，讲述要具体。 参与行为风格测试时（即笔试，在复试时进行），要自然真实。行为风格测试是我们整个招聘程序中辅助的一环。不同性格，不同行为风格的人都可以成功。但切忌把自己扮演成另外一个人。龙湖的初试一般由1－2个面试官进行，复试一般由2－4个面试官进行。还有一轮终面，一般由集团CEO （首席执行官）及CHO（首席人力资源官）共同进行。 递交应聘申请表时请不要附上个人自制的简历。初试时也不需要带自制简历，我们会根据《应聘申请表》进行面试；复试时请带上一份自制简历资料。终面时不需要再带，我们会保留复试时递交的资料。另外，相关资料递交后概不退还。 营销方向仕官生的面试中可能采用一些与其它职能不同的方式（如情境模拟等）。 初试时间一般为15－30分钟，复试一般在30－60分钟之内，终面一般为10－20分钟。面试时间长短本身并不代表是否会通过。 龙湖的面试官一般会身着正装，但对应聘的学生没有这方面的期待，衣着只要整洁即可，不一定西装革履。 龙湖不喜欢也不会接受“霸王面”。我们会谨慎地按照我们的标准来选择，但也接受可能漏掉一些适合龙湖的人的可能性（他们可以在未来的某个适合时机再加入龙湖）。 希望应聘者在复试之前能对龙湖做一些相对认真的了解。在初试之前只要了解本手册即可。 在面试过程中遇到难以一下子回答的问题可以略作思考。 在面试将近结束时，根据面试的时间及进展，你会有问1至2个问题的机会。 职能方向简介：（注：二级标题） 我们鼓励应聘者根据自己的专业背景、个人特质、个人兴趣申请适合的第一职能。职能方向并不是一成 不变的，尤其是对于刚刚毕业，还处在职业探索期的学生来说。根据员工的特点、绩效水平、潜力，公 司与员工会不断回顾其职业发展方向并做出适时的调整。 营销职能：申请这个职能的人员需要具备较强的销售潜力、团队管理潜力、策划推广潜力。营销职能对 应聘者没有专业基础要求。发展为胜任的项目营销经理是对营销职能仕官生的基本要求，不排除小部分 人在策划推广、市场调研、媒体关系、公司品牌等方面向专业方向发展。营销职能的仕官生将在全集团 范围内进行任用、发展，需要有很高的地域灵活性。没有跨地域的经验是发展不出来有全国竞争力的营 销管理人才的。在入职的前5－6年内没有充分地域灵活性的人员，我们不鼓励你申请营销职能。因为这 样既不符合龙湖对人才的需要，也不符合这个职能的职业发展规律。充分的地域灵活性标准是在前5－6 年内可以在全国范围内的2－3个城市工作。 除了地域灵活性外，激情、活力对于能否在这个职能获得成功非常关键。龙湖的营销人员的工作强度是 很大的，应聘营销职能的人员要做好思想准备。 录用为营销职能的仕官生一般要在置业顾问的岗位工作6个月到1年时间，在这个岗位上深刻了解客户、 市场、竞争、行业特征以及营销这个职能。龙湖非常注重培养仕官生扎实的基层工作经验。没有坚实的基 层一线经验，在未来是根本做不了管理的。但仕官生绝对不是为了置业顾问这个岗位而招聘的，我们另外 有专门的置业顾问岗位招聘（既面对有经验的人也面对应届毕业生，以本科生为主）。在1到2年时间内，我们希望你发展为项目销售主管，用3－4年左右的时间发展为胜任的项目营销经理（管理十几亿销售额 的项目）。之后，在5－6年的时候你将可能发展为管理多项目的营销总监，或小地区公司的营销总监，或 到其它职能如投资发展或运营或集团总部等轮岗，或成为管理一个项目从头至尾的项目总监。
关于龙湖地产的营销环境分析 一、龙湖地产概况 龙湖地产于1993年6月成立于重庆，龙湖集团包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工12012余名。龙湖凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截至2013年底，累计已开发项目超过100个,在建筑面积超过2000万平方米，待开发土地储备约3949余万平方米。 龙湖地产有限公司(香港联交所股份代码：960)，创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工12012多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年在香港联交所主板挂牌上市。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。 龙湖每进入一个新的城市，就始终坚定地秉承共赢为目标的战略原则：区域与客群共赢、龙湖与市场共赢。龙湖在谋求共赢的思维方式下，决定了其在产品、服务未成型之初，就势必去不断研究市场谋求多方共赢的最佳维度。所有的服务项目、服务流程及其相关制度都应围绕为顾客谋利益，在购买成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、长期利益上作认真研究，充分考量。龙湖与客户共同分享价值，在承诺、结果和质量方面值得信赖，不追求暴利以及涸泽而渔。 为了让业主入住时即可享受成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年等待，龙湖采用了全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。龙湖此举，无疑是用其专业能力和有价的物质成本，换取客户无价的时间享受。龙湖不仅提供高品质的建筑产品和美丽的园林，更提供被爱、被关怀、被善待的生活。 二、环境状况分析
六、房地产业务发展战略目标及措施 （一）房地产行业分析 1、土地政策分析 从总体上说，我国的土地资源有限，人均耕地面积0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。所 以国家对土地规划、使用都有较多的法律、法规。对 经营性用地，国家规定必须招标、拍卖或者挂牌方式 出让。国家土地政策的变化对房地产开发商的影响主 要体现在以下一些方面： 土地获取的难度增加。由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来房地产公司获取大面积优质土 地的难度将增加； （1）促使开发商增加核心能力。土地出让方式的 转变将促使一些房地产公司从资源优势型企 业向能力优势型企业转变，能力优势的形成 与市场化进程速度相关； （2）土地价格上升。土地价格比协议转让价格总 体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总 体价格水平将高于现在水平，这对房地产公
司未来的利润产生较大的影响； （3）行业竞争激化。房地产开发行业竞争趋向激 化，实力决定开发机会，资本运作、技术创 新、专业人才、投资策划等方面都对房地产 公司提出了更高的要求。 2、房地产行业的特点及竞争态势 据近几年对房地产销售收入的统计分析和预测，房地产的市场销量将呈现继续增长的势头： 表十四：中国房地产市场销售收入预测表 单位：亿元 房地产行业是平均利润率较高的行业，达17.2%，但利润率的波动较大，表明行业的经营风险较大。 在房地产的投资方面，商品住宅投资占有较大的比重，将近70%。 房地产行业受国家经济的影响较大，它国民经济的波动具有很强的相似性。 从行业的生命周期来看，我国房地产业正处于成长期。
房地产行业成功的关键因素如下： （1）整合才能发展。向集约化大型企业发展—房地产开发企业应当通过实施资产重组、内外兼并，在短时期内快速组建成庞大的企业集团，形成开发优势；规模化产品开发趋势---考虑到开发建设房地产利润已接近社会平均值，只有开发规模化产品，薄利多销，才符合开发企业的根本利益； （2）打造企业的核心竞争力。核心竞争力概括为六个要素： ?土地资源； ?市场把握； ?产品设计； ?营销管理； ?品质控制； ?资本规模。 （3）创新。定制个性化的产品---对功能性和文化性的把握和创新；管理体系创新---第一步达到科学管理，与市场经济接轨；第二步实施知识管理，与知识经济衔接；战略联盟---“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳； 3 / 16
地产企业战略规划
地产公司企业战略规划 １、可选的ＳＴ战略方案（Ｐ）表 威胁优势 S1、持有较多现金； S2、09年工厂化生产开始产生效果,； S3、品牌优势； S4、管理技术成熟； S5、企业竞争力强，市场占有份额大 T1、早年拍有较多高价地，这些项目可能没有收益； T2、受整体形势影响，产品销售率较低，可能影响其经营现金流； T3、率先降价清理库存的行动将导致毛利率降低； T4、生产成本的增加以及部分地区房地产销售高峰的回落 P1、及时把握市场机遇，对投资方向作出适时调整（T1、T4-S1） P2、加大宣传力度，提高产品服务质量，吸引更多潜在消费群体（T2、T4-S1、S3） P3、扩大营销规模，加强企业内部管理提高市场占有率（T3-S2、S4、S5） ２、万科公司战略定位 （一）战略定位 根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。我们认为万科集团所采取的战略定位为： 依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。
（二）战略重点 根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”（三）战略建议 随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。 第二节万科公司发展目标 １、短期内整体发展目标 提高销售利润率５％； 市场占有率从2.34%提升到8%； 加强存货及应收账款的周转率，在现有水平之上提高一倍。 ２、万科公司的市场竞争战略 2008年万科的市场占有率从2.07%提高到2.34%，一直处于增加状态。但目前来讲，占有率还很低。美国前5大开发商，整体占有率是18%，日本是20%。平均下来每个开发商至少是4%。中国和日本比较像，人口多，比较密集。万科作为国内市场占有率最高的公司，也只有2.34%。王石表示，万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%，初步
龙湖年度经营计划 篇一：龙湖和万科的计划运营比较a 1、计划运营体系需要激励、权责、流程等体系的支撑，否则即使有计划，有跟踪计划的人 还是执行不了。 2、项目成功的标尺（龙湖） 第一层面：项目成功 项目销售净利润率＞20%财务视角（收益类指标）项目内部收益率iRR ＞69%财务视角（投资效率指标）一次性交房成功率＞98%运营视角（质量指标）项目一级计划达成率＞80%运营视角（进度指标）第二层面：项目管理成功 形成Pmo制度下高标准的项目运作模版（包括但不限于，项目启动会综合模 版、别墅项目建造标准模版、样板区建设计划管理模版、报批报建流程模版） 学习视角（知识管理） 锻炼出能打硬仗的项目团队：项目建设过程中，向公司其他项目团队输送人 才不少于5人学习视角（人才培养） 第三层面：公司成功
奠定在地区内地产界的口碑及领先地位：项目品牌知名度进入前5；单项目 年度销售额进入前5.客户视角（项目品牌，客户满意度） 项目评价指标：财务视角、运营视角、客户视角、学习视角 3、龙湖项目启动会成果（拿地后20个工作日）： a、项目定位报告---营销 B、售楼处、样板房选址、定位及开放计划（选址、景观概念、交通组织流线、周边环 境处理、方案、费用测算）---营销 c、成本敏感分析、价值分配、目标成本预设报告---成本 d、项目一二级计划---项目负责人E、投资分析模型---投资分析专员F、方案设计任务书---设计G、景观方案设计任务书---设计 H、精装房定位、限价、建设实施方案---设计、造价及工程 我司对售楼处、样板房选址、交通组织流线、周边环境处理重视度不够，建议以后加强这方面的重视度。对龙湖启动会的8项成果，除投资分析模型外，我司均可以借鉴，作为我司项目经营责任书这一关键节点的输出成果。 龙湖等公司的关键性成果我司可以借鉴，建议我司关键性输入成果侧重于定位方案之类。 4、项目经营目标责任书 附表1：项目经营定位（万科）附表2：项目经营决策（万科） 附表3：项目经营目标责任书（标杆企业）
龙湖地产公司拿地动工工作流程[115051] 龙湖地产公司“拿地动工”工作流程 一、定义： 1、定义： “拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》； “动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。 二、流程： 1、拿地前准备： 集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。开始准备项目启动。 2、市场调研及项目产品市场定位上会： 营销中心首先对此项目的： 1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；） 2）市场价格及特征进行分析 3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。 集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见； 3、规划意见书办理： 1）办理建设项目地点征求函： （本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等） 2）到规划部门办理规划意见书 （包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。 4、用地方面： 可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。 5、项目立项： 立项批文办理需要以下材料： 1）项目立项申请报告； 2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面： （1）项目必要性和可行性分析； （2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案； （3）项目的社会、经济及环境效益分析； （4）投资估算及资金来源分析； （5）项目建设的工期安排； （6）项目建设的保障条件； 3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。 时间：15工作日 6、规划方案设计及报审： 1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计 2）前期部门负责进行总体规划方案报审： （其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）
龙湖、金科、华宇楼盘英文名详解龙湖香樟林――Fragrant Garden Villa 蓝湖郡――Blue Lake Country 枫香庭――Waft Yard 紫都城――Fairy Castle 翠微清波――Charming Port 晶蓝半岛――King Land 好望山――Hill of Good Hope 水晶郦城――Crystal Town 观山水――River View 北城天街――Paradise Walk 金科廊桥水岸――Upper Vision 天湖美镇――Lake Paradise 东方王榭――Eastern Palace 云湖天都――A Lake of Music 华宇西城丽景――West Beautiful Scenery 北国风光――Northland Landscape 2008公寓――2008 Mansion 林泉雅舍――Enjoy Mountain Life in City 金沙港湾――Construction of City Emblem 秋水长天――Water of the Autumn 北城中央――North City of Central 1、龙湖香樟林别墅 Fragrant Garden Villa 龙湖地产第一个别墅项目，开盘时间2001年10月。 Fragrant Garden Villa，略偏女性化。直译过来的意思是“芬芳的，花园，别墅”，取芳香园林中的别墅之意。这个项目上市时间较早，属重庆早期顶尖级别墅。英文案名虽然没有直接译出“香樟、樟树”，但fragrant garden已能表示出“空气清新芬芳的林园”之意。在意境上已经达到效果。蓝湖郡 Blue Lake County 蓝湖郡是龙湖在重庆的第二个别墅项目。总占地1600亩,是重庆目前规模最大的纯别墅社区。 Blue Lake Country，偏中性化，直译过来是“蓝色、湖、社区”。Blue Lake两个字已足以简洁表达出这个楼盘的意境，刻意在后面加上Country 显得生硬，但龙湖提到该项目时，总会强调“蓝湖郡大社区”概念，“社区”二字在为其周边楼盘价值提升起到了推动作用。这可能在一定程度上影响着Country这个词的取舍。北城天街――Paradise Walk 北城天街是龙湖第一个商业项目。（西城天街LOGO、英文名与北城天街相同） Paradise Walk――中性，直译过来是“天堂，步行”北城天街是重庆本地企业商业开发的成功典范，就名称上它走出了重庆众多开发商取名“××新天地”的模仿风，有了自己的风格――天街。北城天街成功后，龙湖在各个地方的商业都冠以××天街名称。“Paradise Walk”在重庆人眼中是个很有意境的名字，无法单从技术的角度来分析它，无数人认为这是一个相当好的英文名字。 枫香庭――Waft Yard 2002年开发，龙湖地产第一个走出九龙湖地块的项目。高层住宅。 Waft Yard，
大型房地产企业发展战略规划 发展战略规划是当前大型企业的重要研究课题之一，有规划才有发展、要发展就要有规 划是成功企业家的共识。对于资金密集型的房地产企业，发展规划更有战略意义。 房地产业发展、企业成长与产业政策 我国房地产业经过十多年的发展，已成国家经济支柱产业，但与西方发达国家相比，房地产业在我国仍属朝阳产业。尽管在发展中出现一些不良现象，产业始终朝着健康方向发展。 随着城市化进程的加快住宅需求旺盛，个人购房已成为居民生活重要消费内容；房地产产品 在创新、同化、个性差异中发展成熟，企业在竞争中成长。 产业相关政策也日趋完善。首先是土地政策，2002 年国家国土资源部第11 号令颁布招标拍卖出让国有土地使用权的规定》，其中第四条规定：“商业、旅游、娱乐和商务住宅 等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让” 。标志着土地资源全面市场化。 其次是金融政策，房地产业的发展离不开金融政策的支持，如按揭年限、成数的不断放宽、 利率的下调，都直接刺激了个人购房。但也带来了一些负面影响，如市场放量过快过大、泡 沫经济出现，金融风险增加等。近期央行出台的121号文件，就是针对房地产市场存在的问 题进行的“金融政策干预” 。其它市场法规的完善实质是要求市场透明化，更多地维护消费 者的权益。“阳光作业” 、“对等买卖”是房地产消费者普遍的呼声。 在土地、金融、市场法规的共同作用下，房地产行业发展走上市场化、规范化、科学化 的道路，房地产企业也历经了资源整合、市场优胜劣汰。一部分房地产企业成长起来，如深 圳万科、中海、金地、华侨城，广州的合生创展、奥园，上海陆家嘴、世茂股份、大连万达 等。一部分企业倒下去，尤其国有房地产企业。可以预见，未来每个城市可能只剩下十家八 家有规模、有实力的房地产企业在竞争中生存，这种竞争就是企业实力拼比，是品牌、资金、 人才的拼比。万科依靠模式化的拓展成为全国性品牌；中海外则携香港多年的开发经验， 建筑业为基础、以过程精品为理念，一举成就著名品牌。华侨城通过“旅游+地产”的模式 为国人所认识。而依靠廉价的土地曾风光一时的传统国有房地产企业，逐渐在竞争激励的房 地产市场日渐失去市场。从深圳房地产企业年度综合排名20 强中国有背景企业比例由1999 年占75％变成2003 年的50％的现象可见一斑。是市场赋予企业发展空间，市场化运作是企 业发展的必然。 二、大型房地产企业发展规划 在目前的经济、行业、政策、市场环境下，大型房地产企业如何借鉴一些成功企业发展 的经验和教训进行企业发展规划，走出适合自己的发展模式呢？我个人观点以下：
龙湖地产面试题目汇总
龙湖地产面试题目汇总 1.具体讲一个你认为很有成就感的事情。 2.有没有组织过什么团队活动，介绍一下。 3.有没有碰到过什么绕不过去的困难，是什么。 4.在组织活动的时候有没有遇到过什么困难，怎么处理的。 5.人际关系中最难协调的一次是什么，怎么办的。 6.最后问我，你报名考公务员了吧. 7.很多人在选择岗位时，常常说到的一个词是“平台”。龙湖一直致力于提供怎样的平台？ 8.龙湖在招聘人才特别是置业顾问上，似乎喜欢“一张白纸”型的人，为什么？
9.从龙湖对置业顾问的要求即可看出，龙湖对员工的素质要求很高。但对于一些能力稍强的人而言，怎么甘心到龙湖从普通员工做起？龙湖能给她们带来什么? 10.外界评价认为，龙湖的管理人员多数是从基层做起，龙湖是否只相信自己栽培起来的人，对引进“空降兵”怎么看？ 11.业内有一种观点，认为龙湖的压力非常大，加班是家常便饭，这样的压力是不是普通人能够承受的？ 12.有人说“薪酬即沟通”。龙湖的薪酬在同行业中处于什么水平，有哪些激励机制？ 13.在外界看来，龙湖一直非常低调和冷静，甚至认为龙湖需要的是‘有执行力’的人，而不是有个性和激情的人，对此评价如何看待？ 14.在很多民营企业里，大家最担心的是“家长制”“一言堂”和一些纠缠不清的裙带关系，龙湖
作为一个民营企业，怎样处理这些问题？ 15.房地产界人才流动频繁，许多在龙湖工作过的人，出去后都是独挡一面的业界精英。龙湖怎样看待她们的选择？ 16.很多新人特别是对这个行业不熟悉的人可 能不敢到龙湖工作，担心无法经受考验和挑战，龙湖在上下级沟通上如何做的？ 17．你大学最成功最有成就感的事情，例子。 18.你与人相处最大的一次争执，如何解决，例子。 19.你将学到的东西运用起来的例子。 20.你好读书求甚解的例子。 21.你最近读过的人文类的书，它给你什么。 22.你对龙湖有多少了解
龙湖地产公司拿地标准工作流程 龙湖地产公司拿地标准工作流程提要：1、地块的信息收集、初步调研；工作内容：1)信息收集：取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标 龙湖地产公司拿地标准工作流程 主要流程：发展部目标地块信息分析---提供总经理核准（通过）---组建临时前期工作小组---分析、研讨、测算---形成报告报总经理审批---向投委会汇报 前期主要工作及参与人员： 1、地块的信息收集、初步调研； 工作内容： 1)信息收集：取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标； 2)初步调研：地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手； 3)完成发展部地块调研表； 参与人：发展部项目责任人、发展部投资分析专员、发展部经理 时间要求：3个工作日。 2、区域公司总经理审批； 内容要求： 1)向地区公司总经理汇报目标地块情况； 2)总经理对发展部地块调研表进行审批； 3)如果审批通过则纳入前期工作小组研讨范围； 参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、地区公司总经理； 时间要求：2个工作日。 3、目标地块分析研讨； 内容要求： 1)对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析，并分析地块与周边道路、规划的关系，根据地块规划指标，确定地块适合的产品形态及可能的产品组合； 2)根据市场现状及竞争情况，明确项目的目标客户，确定项目的市场定位，提出市场能够接受的产品形态； 3)确定项目预案设计的思路，提出项目独特的营销亮点； 参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理； 时间要求：5-10个工作日。 4、项目预案实施； 内容要求： 1)项目规划预案：根据项目预案设计的思路，提供两种以上的产品组合预案，包括总平面图、鸟瞰图、分区及道路布置考虑、经济指标； 参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理； 时间要求：10个工作日。 2)市场调查分析：区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等； 参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、研发部设计总监、营销部经理、
1.具体讲一个你认为很有成就感的事情。 2.有没有组织过什么团队活动，介绍一下。 3.有没有碰到过什么绕不过去的困难，是什么。 4.在组织活动的时候有没有遇到过什么困难，怎么处理的。 5.人际关系中最难协调的一次是什么，怎么办的。 6.最后问我，你报名考公务员了吧. 7.很多人在选择岗位时，常常说到的一个词是“平台”。龙湖一直致力于提供怎样的平台？ 8.龙湖在招聘人才尤其是置业顾问上，似乎喜欢“一张白纸”型的人，为什么？ 9.从龙湖对置业顾问的要求即可看出，龙湖对员工的素质要求很高。但对于一些能力稍强的人而言，怎么甘心到龙湖从普通员工做起？龙湖能给他们带来什么? 10.外界评价认为，龙湖的管理人员多数是从基层做起，龙湖是否只相信自己栽培起来的人，对引进“空降兵”怎么看？ 11.业内有一种观点，认为龙湖的压力非常大，加班是家常便饭，这样的压力是不是普通人可以承受的？ 12.有人说“薪酬即沟通”。龙湖的薪酬在同行业中处于什么水平，有哪些激励机制？ 13.在外界看来，龙湖一直非常低调和冷静，甚至认为龙湖需要的是‘有执行力’的人，而不是有个性和激情的人，对此评价如何看待？ 14.在很多民营企业里，大家最担心的是“家长制”“一言堂”和一些纠缠不清的裙带关系，龙湖作为一个民营企业，怎样处理这些问题？ 15.房地产界人才流动频繁，许多在龙湖工作过的人，出去后都是独挡一面的业界精英。龙湖怎样看待他们的选择？ 16.很多新人尤其是对这个行业不熟悉的人可能不敢到龙湖工作，担心无法经受考验和挑战，龙湖在上下级沟通上如何做的？ 17．你大学最成功最有成就感的事情，例子。 18.你与人相处最大的一次争执，如何解决，例子。 19.你将学到的东西运用起来的例子。 20.你好读书求甚解的例子。 21.你最近读过的人文类的书，它给你什么。 22.你对龙湖有多少了解 23、你认为你在创业团队中，你做了那些贡献？ 24、你在这过程中有没遇到什么困难？ 25、工作中是否有遇到什么困难？ 26、职业发展目标是什么? 27.自我介绍，刚准备好，正好试试。 28.为什么选择房地产作为发展方向？ 29.对房地产有什么了解？ 30.你为什么去银行实习，用自己所学的知识解决了什么问题？ 31.举一个团队协作的例子 32.你是一个理性的人还是感性的人 33.工作地点希望选择北京，天津，重庆，还是成都？ 34.为什么选择投资发展 35.你觉得房地产行业用什么方法能有效的投资
龙湖商业地产发展战略:「天街」抢入商业 “天街”系列，是龙湖旗下最主要的商业地产产品线。虽然此前在重庆、成都等地已有项目开业，但位于北京东部的“长楹天街”才将是真正意义上具有全国影响力的旗舰项目。 该项目位于北京市朝阳区常营板块，占地17.6公顷，总规划建筑面积46.3万平方米，龙湖地产于2010年2月以45.4亿元竞得该地块。 “这是一个百亿级的项目。”龙湖地产策划总监罗丹告诉记者，项目整体涵盖住宅、公寓、写字楼和商业等多种业态，其中商业部分为“长楹天街”，约27万平方米；主体商业全部为自持，除了写字楼作为回建项目需要返还给政府之外，仅对后街公寓底商部分进行散售。而且，散售的公寓底商也将由龙湖进行统一的商业运营。目前，项目的招商工作已展开。 “住宅和商业的相互支撑与促进，销售回笼资金是很重要的一部分。同时，集团还有其他的融资渠道予以支持。”针对商业运营所需的资金量，罗丹如是说。 今年3月份，长楹天街项目住宅部分首次开盘，凭借“全家庭型生活体”的创新定位，当月认购金额超过3.5亿元，是惟一列入北京销售排行榜前十的140平方米以上非别墅类项目。罗丹透露，接下来将开出部分公寓。 龙湖方面预计，到2013年底，长楹天街项目住宅入住，商业开业。龙湖则希望在培育运营2～3年后，能够开始盈利。 为了保证商业运营的成功，龙湖也将住宅领域所擅长的产品设计研发和物业服务移植到了商业项目中。“除了5万平方米的园林景观之外，还针对北京特殊的气候条件，特别引入了‘不打伞的商业设计’观念，通过风雨廊、天光长廊等建筑设计，既能有效利用商业空间，又可以规避北京漫长寒季的影响。此外，龙湖还为年轻家庭特别设计了软性的服务设施，比如儿童的看管服务，可供租用的童车、儿童卫生间等。”罗丹说，仅仅为这个商业运营，龙湖就配备了500人规模的龙湖物业服务团队。 产品线的扩张与融合 长楹天街的推出，对龙湖而言，意味着“天街”系列产品开始走出西南，面向全国扩张。这也是龙湖地产产品线的又一次延伸。 “在地产企业中，龙湖的产品线可以说是最丰富的。”罗丹介绍，住宅地产从公寓、洋房到别墅，龙湖均有多条产品线；商业地产方面也有“天街”、“星悦荟”、“MOCO家居馆”三个系列，“天街”是大型的超区域或区域购物中心，“星悦荟”是社区型时尚生活中心，MOCO为高端精品家居生活馆。