目录
第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2
第二章规划建设工程类 (3)
第一节规划建设项目得主要内容概
述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、
、、、、4
第二节规划报建工作程序及流程 (6)
第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55
第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59
第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60
第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95
第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98
第一章开发中心职能概述
一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划
局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、
环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。
二、根据主要涉及得政府部门划分,开发中心开发报建体系划分为三大类:
(一)规划建设工程类:
主要负责房地产开发项目各项建设工程得报建验收工作,规划报建主要包括:建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划得批复、办理综合管线规划与单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。
规划报建阶段完成后,办理建设工程施工手续,主要包括:申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全得监督手续,最后申领《建筑工程施工许可证》,完成建设工程得施工手续。同时办理商品房预售等手续
建设工程竣工后,要进行各项验收手续,包括规划验收,取得《建设工程规划验收合格证》,办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收,收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房得确权。
(二)用地类:
主要负责办理房地产开发项目用地手续得办理,包括建设用地得预审、报批手续,建设用地得拆迁补偿、有偿使用等手续,取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。
(三)配套类:
主要负责办理房地产开发项目配套设施得报批工作,包括施工现场通水、通电、通路得报批,各期工程管线施工得报批与验收,小区命名与通邮得申报,公建配套用房得移交等。
第二章规划建设类
规划、建设概况流程图:
第一节规划建设项目得主要内容概述
一、第一主要工作阶段:办理《商住小区总平面规划设计方案》(以下简称总规)及《商住小区修建性详细规划设计方案》(以下简称详规)
建设单位领取到规划部门核发得《建设用地规划许可证》后,分别向国土部门审领《建设用地通知书》,向规划部门申请设计要点,向市建委审领本年度预备立项批文,在取得上述批文后向市城市规划局申报《商住小区总平面规划设计方案》
在取得总规批复后,建设单位对小区得总体规划图进行深化设计(包括小区得住宅总体规划、管线布置、道路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明),向规划部门申报详规。
建设用地大于2万平方米得需向规划部门申办《商住小区综合管线规划》,为下一步小区申报水电手续作为文件依据。
二、第二主要工作阶段:办理《送审建筑设计方案得复函》(以下简称单体)
建设单位领取到详规及附图后,建设单位向相关单位及部门办理或审领单体方案,四至图、有效用地批文、《建设用地规划许可证》及附图后向规划部门申报单体
三、第三主要工作阶段:办理《建设工程规划许可证》(以下简称规划证)
建设单位领取到单体后,办取消防、人防、环保、卫生得专业意见,并完成建设项目施工放线、完成《扩大初步设计批复》、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套费缴交后向规划部门申领规划证。
四、第四主要工作阶段:办理《建设工程施工许可证》(以下简称施工证)
建设单位领取到规划部门核发得《建设用地规划许可证》后,向市建委分别办理设计邀请招标核准、设计邀请招标中标通知书、设计合同备案、施工图审查及批准书等手续,并在取得规划证后,向市建委分别办理劳保金缴交证明、质量安全检查登记、正式立项文件、施工、监理邀请招标中标通知书、淤泥渣土排放证手续,在取得上述工作后向市建委申领施工证。
五、第五主要工作阶段:办理《商品房预售许可证》(以下简称预售证)
在建设项目取得施工证及工程进度将达到楼层总高度三分之二得前四十天向国土房管部门申办商品房面积预测,并在工程进度达到楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领预售证。
六、第六主要工作阶段:办理《建设工程规划验收合格证》(以下简称合格证)
建设项目全面竣工(含外墙装修),建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设完毕,相关临建得围墙及其它构筑物全部拆除后,向市规划部门首先申办规划验线,并取得验线册方可申办合格证。
七、第七主要工作阶段:办理建设工程竣工验收备案表(以下简称竣工备案)
建设项目完成规划、消防、环保、人防验收工作并取得《建设工程竣工验收档案认可书》(建委办理)后,向建设部门申办竣工备案表。
第二节规划报建工作程序及流程
一、负责办理公司开发资质年审工作;
(一)办理验资报告事宜:
1、准备公司资质证书、营业执照复印件(加盖公司公章)与财务部门出具得年度财务资产负债表;
2、确定建委承认得具有资质得会计师事务所;
3、与会计师事务所签定业务约定书;
4、提供给会计师事务所第(1)项资料后三个工作日内交纳验资费用后取得验资报告;
(二)准备资料:验资报告、所有项目手册、所有地块得《建设用地规划许可证》、所有地块得《建设用地批准书》或《建设用地通知书》或《国有土地使用权证》、资质证书、营业执照、资质年审申请表、统计证、年度所取得得《建设工程规划验收合格证》;
(三)填写资质年审申请表:按照建委开发处得要求准备本公司具有职称或执业资格得在职人员得证书原件及复印件;
(四)每年五月二十日前将上述资料报送市建委开发处,
(五)建委开发处经办人审案出具基本意见
(六)建委开发处组织集体会审出具审核意见
(七)主管处长批复
(八)建委主管主任批准
(九)取回年审结果;
附:办理资质年审流程图:
二、负责办理新增项目得项目手册;
(一)拍卖所得得新增项目:
1、拍卖交易后,取得拍卖确认书及地块得相关用地资料,如:《用地规划许可证》、《建设用地批准书》等;
2、在市建委开发处领取新得空白得项目手册(一式三份);
3、依据新增项目得规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况;
4、准备资料:单位申请公函、新增项目且未过期得《建设用地规划许可证》、营业执照、资质证书;
5、将上述资料报入市建委对外办公中心;
6、由对外办公中心转到市建委开发处;
7、建委开发处经办人审案并出具初步审核结果
8、经办科长批准
9、处长批准完毕
10、建委主管主任批准
11、取得新增项目得《项目手册》办理完毕;
(二)挂牌交易取得得新增项目:
1、在土地交易所挂牌完毕后,取得新增项目得用地资料,如《用地规划许可证》、《建设用地批准书》等;
2、在规划局及国土局办理用地资料及规划批复等更名手续;
3、在市建委开发处领取新得空白得项目手册(一式三份);
4、依据新增项目得规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况;
5、准备资料:单位申请公函、新增项目且未过期得《建设用地规划许可证》、营业执照、资质证书;
6、将上述资料报入市建委对外办公中心;
7、由对外办公中心转到市建委开发处;
8、建委开发处经办人审案并出具初步审核结果
9、经办科长批准
10、处长批准完毕
11、建委主管主任批准
12、取得新增项目得《项目手册》办理完毕;
(
(二)准备资料:待年审得项目手册;
(三)年审资料准备完毕并报送项目所在区建设局;
(四)根据区建设局得安排,陪同经办人员查瞧现场;、
(五)十二月份办理完毕年审手续;
四、负责办理项目预备立项手续;
(一)办事程序:
1、报送前三个工作日内协调财务部取得本月份得公司资金证明;
2、根据年度开发计划填写预备立项表;
3、准备资料:资金证明、项目手册、《建设用地规划许可证》;
(二)每年元月份,负责办理我司所属地块项目预备立项资料报送市建委并对外办公中心;
(三)建委开发处经办人审案并出具初步审核结果
(四)经办科长批准
(五)处长批准完毕
(六)建委主管主任批准
(七)在市建委开发处批复完毕;
(八)在市建委对外办公中心取得批复后,将预备立项申请表报送市计委城市发展处;
(九)市计委城市发展处批复完毕;
五、负责办理《建设用地规划许可证》;
(一)拍卖地块
1、取得《拍卖确认书》、《土地出让合同》
2、准备《建设用地规划许可证》附图1/2000地形图套图四套
3、将申请《建设用地规划许可证》资料报入市规划局
4、规划局用地处经办人审案出具基本意见
5、规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复
6、规划局主管领导批准
7、办理完毕《建设用地规划许可证》;
8、所需资料:立案申请表、申请函、《建设用地规划许可证》附图(一式四份)、《拍卖确认
书》、《土地出让合同》
(二)挂牌转让地块
1、取得《土地出让合同》
2、准备《建设用地规划许可证》附图1/2000地形图套图四套
3、将申请《建设用地规划许可证》资料报入市规划局
4、规划局用地处经办人审案出具基本意见
5、规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复
6、规划局主管领导批准
7、办理完毕《建设用地规划许可证》;
8、所需资料:立案申请表、申请函、《建设用地规划许可证》附图(一式四份)、《土地出让
合同》
附件:流程图
过期)
1、将办理建设用地设计条件资料报入市规划局综合处
2、规划局综合处转规划局用地处
3、规划局用地处经办人审案出具基本意见
4、规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复
6、办理完毕建设用地设计条件;
7、所需资料:立案申请表、申请函、原《建设用地规划许可证》及红线图(复印件)、已经取得得国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》
(二)办理申请调整设计条件
1、将办理建设用地设计条件资料报入市规划局综合处
2、规划局综合处转规划局用地处
3、规划局用地处经办人审案出具基本意见
4、规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复
5、规划局主管领导批准
6、取得调整得设计条件
7、所需资料:立案申请表、申请函、原《建设用地规划许可证》及红线图(复印件)、原《建设用地规划许可证》及红线图、原设计条件、我局历次批复得有关用地得批准文件、我局批复得历次有关规划得批文及附图、已经取得得国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》、属调整公建配套得需提交主管部门意见
附件:流程图
(一)周一至周四上午将资料报入市规划局综合处;
(二)由综合处转入用地处;
(三)规划局用地处经办人审案出具基本意见
(四)规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复
(六)办理完毕;
(七)所需资料:单位申请函、申请表、原《建设用地规划许可证》及附图、由于企业自身得更名、撤消、兼并、拍卖等不涉及改变用地性质改名得须提交有关主管部门得批复或其她有效证明文件、我局历次批复得有关用地得批准文件、我局批复得历次有关规划得批文及附图、已经取得得国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》。
附件:流程图
;
(二)报送之前征求经办人、主管科长意见;
(三)准备资料:(1)立案申请表;(2)《建设用地规划许可证》及附图;(3)规划设计条件(含历
次调整规划设计条件)得批准文件;(4)规划设计条件或原规划批复文件中要求取得得专业管理部门得意见;(5)绘制在1:500广州平面坐标与高程系统得现状地形图上得总平面图(一式两份);(6)总平面图方案图(一式两份);(7)规划说明书(一式一份);(8)电子磁盘报批文件;(9)规划设计条件中要求提交得规划模型或效果图;
(四)在每周一至周四得上午将上述资料报入市规划局综合处;
(五)由综合处转入设计处
(六)规划局设计处经办人审案出具基本意见
(七)规划局设计处会审得出会审意见并经处长批复
(八)规划局主管领导批准
(九)取得《商住小区总平面规划设计方案》
附件:流程图
十、负责办理《商住小区修建性详细规划设计方案》批复得事宜;
(一)办事程序:
1、报送前半个月总工室将详规方案图纸出图完毕,开发部负责提供地形图两套及电子文
件;
2、在每周一至周四得上午将上述资料报入市规划局综合处;
3、由综合处转入设计处
4、规划局设计处经办人审案出具基本意见
5、规划局设计处会审得出会审意见并经处长批复
6、规划局主管领导批准
7、取得《商住小区修建性详细规划设计方案》
(二)所需资料:(1)立案申请表;(2)《建设用地规划许可证》及附图;(3)规划设计条件
(含历次调整规划设计条件)得批准文件;(4)规划设计条件或原规划批复文件中要求取得得专业管理部门得意见;(5)绘制在1:500广州平面坐标与高程系统得现状地形图上得总平面图(一式两份);(6)总平面图方案图(一式两份);(7)规划说明书(一式一份);(8)电子磁盘报批文件;(9)规划设计条件中要求提交得规划模型或效果图;
附件:流程图
;
(一)办事程序:
1、取得修建性详规后半个月内总工室将管线详规方案图纸出图及电子文件完毕,开发部负
责提供地形图两套;
2、在每周一至周四得上午将资料报入市规划局综合处;
3、由综合处转至市规划局市政处;
4、规划局市政处经办人审案出具基本意见
5、规划局市政处会审得出会审意见并经处长批复
6、规划局主管领导批准
7、取得《商住小区综合管线详细规划》
(二)所需资料:1立案申请表;2申请函3规划说明书;4规划设计资质文件(图纸上盖资质章
可认为已提交);5绘制在1:500-1:2000管线综合规划图(一式三份),包括工程管线综合规划图、电力电信工程规划图、给水燃气工程规划图、雨水污水工程规划图;6绘有规划道路得1/500-1/2000广州平面坐标与高程系统得现况地形图;7电子磁盘报批文件; 十二、人防设计得报建
(一)人防总规报建
1、介入条件:取得修建性详规批复后,开始办理人防总规报建手续,取得总工室小区人防总体规划设计图。
2、准备资料:申请函、《建设项目情况登记表》、《建设用地规划许可证》及附图、修建性详规批复及附图、设计单位资质证书(复印件)、计委立项投资批文、人防总规设计图。
3、工作程序:
(1)报入市人防办小区人防总规方案。
(2)取得市人防办工程科经办人方案批复。
(3)取得市人防办工程科科长方案批复。
(4)取得市人防办主任方案批复。
(5)取得小区人防总体规划设计批复。
(二)人防单体报建
1、介入条件:取得人防总规批复后,与建筑单体(含地下室)方案报建同步。取得总工室单体方案报建图(平立剖)一份,先申报单体方案;总工室依据批复《方案》,完善设计提供人防工程施工图(建筑、结构、风水电)二套,连同规划部门得单体方案批复,再申报单体人防工程审查意见。
▲申报单体方案
1、准备资料:
申请函、《建设项目情况登记表》、《建设用地规划许可证》及附图、修建性详规批复及附图、计委立项投资批文、单体方案设计图(平立剖及总平面图)一份、人防总规批复。
2、工作程序:
(1)报入市人防办人防单体方案设计图审查。
(2)取得市人防办工程建设处经办人方案批复。
(3)取得市人防办工程建设处处长方案批复。
(4)取得市人防办主任方案批复。
(5)取得人防单体设计方案批复。
▲申报单体人防工程施工图审查(25个工作日):
1、准备资料:申请函、《人防工程施工图审查申请表》、《建设用地规划许可证》及附图、修
建性详规批复及附图、计委立项投资批文、人防单体设计方案与规划部门得单体方案批复、人防工程施工图(建筑、结构、风水电)二套。
2、工作程序:
(1)取得研发中心提供得施工图二套。
(2)报入市人防办人防工程施工图审查。 (3)取得市人防办工程建设处经办人审查意见。 (4)取得市人防办工程建设处处长审批意见。 (5)取得市人防办主任审批意见。
(6)预决算部在人防办批复后、出案前需签订《人防门购销及安装合同》。 (7)凭合同原件与复印件取得单体《人防工程施工图审查意见书》。 (8)取得人防单体设计方案批复。 3、报建流程:
（一）
小区项目定址报批
1、介入条件:
2、准备资料:)、《环保建设项目申建报告表》、申请函。
3、工作程序:
(1)(2)(3)跟进环保设计拟定小区环评报告书拟定初稿。
(4)取得总平面规划批复完成小区《环境影响评价报告书》编制工作。
(5)协助环保设计单位在申请报告、表格、报告书及图纸上加盖我司公章并报市环保局建管处进行小区项目定址审查。
(6)约请市环保局建管处人员勘察小区现场,并取得建管处经办人项目定址审查意见。 (7)取得建管处处长项目定址审批意见。 (8)取得市环保局领导项目定址审批意见。 (9)打印项目定址审批意见并办理出文手续出案。 4、报建流程:
定点阶段:通过编报《环境影响报告》,取得建设项目得可行性审批意见。
(二)
1、介入条件:取得研发中心单体方案报建图,
2、准备资料:计方案(、申请函。
3、工作程序:
(1)协助环保设计单位在申请报告、表格、报告表及图纸上加盖我司公章。 (2)备齐资料并报入市环保局环保报建资料。 (3)约请市环保局建管处人员勘察现场。 (4)取得建管处经办人环保报建审查意见。 (5)取得建管处处长环保报建审批意见。 (6)取得市环保局领导环保报建审批意见。
(7)。 4、报建流程:
(一)主要地段内; (二)1、 准备资料: （1） （2） )或设计要点、规划设计
条件(（3） 《建设用地规划许可证》及附图复印件两份;
（4） 《建设用地通知书》(包括附图)或《国有土地出让合同》(包括附图)复印件两份; （5） 当年计委投资计划批文复印件两份;
（6）建筑设计方案图纸一式三份(须盖建设单位、设计单位、报建特许人、注册建筑师得章);
（7）绘制在1:200或1:500城市统一坐标地形图上得总平面图一式三份;
2、在每周一或周四得上午将资料报入区规划局收案窗口;
3、由收案窗口转至区规划局建管科;
4、区规划局建管科经办人审案出具基本意见
5、规划局市政处会审得出会审意见并经科长批复
6、区规划局主管领导批准
7、取得单体方案
(三)报送市规划局得案件
1、准备资料:
A、立案申请表;
B、已取得得规划设计条件与修建性详细规划批准文件;
C、建筑设计方案(一式二份);
D、绘制在1/500-1/2000广州平面坐标与高程系统得现况地形图上得总平面图(一式二份);
E、设计单位得建筑设计资质许可文件(图纸盖资质章可视为提供)或单项建筑设计资质许可文件;
F、电子磁盘报批文件;
G、根据已批准得修建性详细规划直接申请建筑设计方案审查得,应提交《建设用地规划许可证》及附图文件(复印件);
2、在每周一或周四得上午将资料报入市规划局综合处窗口;
3、在一个工作日内由收案窗口转至市规划局建管处;
4、规划局市政处经办人审案出具基本意见
5、规划局市政处会审得出会审意见并经处长批复
6、规划局主管领导批准
7、取得《商住小区综合管线详细规划》
附件:流程图
1、介入条件:取得开发中心有关部单体方案批复及附图或修建性详规批复及附图(跨越单体报建得),取得总工室单体施工报建图(平、立、剖)。
2、准备资料:申请报告、《建筑消防设计防火审核申报表》(见附表三)、《建设用地规划许可证》及附图、单体方案批复及附图或修建性详规及附图、施工报建图。
3、工作程序:
(1)备齐资料并报入市公安消防局。
(2)约请市公安消防局防火处建审科人员勘察现场。
(3)协调防火处建审科经办人对施工图纸进行初审。
(4)总工室对图纸进行必要得修改与深化。
(5)取得新得施工报建图并换出旧图。
(6)取得经办人消防设计审查意见。
(7)取得建审科科长消防设计审批意见。
(8)取得防火处处长消防设计审批意见。
(9)防火处秘书科打印审查意见并办理出文手续,取得消防设计审查意见。
4、报建流程:
▲卫生学审查得报建:
1、介入条件:取得开发中心有关部单体方案批复及附图或修建性详规批复(跨越单体报建得),取得总工室单体施工报建图(平、立、剖)。
2、准备资料:申请报告、《卫生学审查申请表》(见附表四)、《建设用地规划许可证》及附图、单体方案批复及附图或修建性详规批复及附图、施工报建图。
3、工作程序:
(1)报入市疾病预防控制中心单体卫生学设计审查。
(2)约请市疾病预防控制中心工程监测科人员勘察现场。
(3)取得工程监测科经办人卫生学设计审查意见。
(4)取得工程监测科科长卫生学设计审批意见。
(5)取得市疾控中心主任卫生学设计审批意见。
(6)市疾控中心办公室秘书打印审查意见并办理出文手续,取得卫生学审查意见。
十七、负责办理扩大初步设计批复得事宜;
(一)单体方案批复后,准备完毕扩初资料;
(二)协调开发中心取得消防、交通、卫生防疫、环保等专业意见;
(三)将扩初资料报入市建委对外办公中心;
(四)资料报入后转到市建委技术处;
(五)市建委技术处经办人初审完毕;
(六)市科技委确定召开扩初会时间;
(七)扩初会后取得科技委得批复意见;
(八)取得市建委扩初批复;
(九)所需资料:(1)《建筑工程初步设计审查申请表》;(2)初步设计送审报告;(3)项目立项批
文与固定资产投资计划;(4)《建设用地规划许可证》及附图;规划局核发得设计要点;(5)市国土局得《建设用地批准书》复印件;(6)规划部门关于报审方案得历次批复及审定方
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好
市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理 第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；市发展和改革委员会、市防震减灾局
收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料， 否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年，应向国土局申请办理土地 使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自 行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期延期。 三、方案图审查
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者：
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房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说 明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预 测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
深圳市某房地产报建业务流程开发部2009-7-22 编制：
一、前期业务 （1）规划选址 （2）固定资产投资前期计划 （3）环保审批 （4）用地预审 （5）建设用地方案图 （6）取得土地使用权 （7）签订土地合同 （8）界桩放电报告 （9）支付地价款，付清地价款证明 （10）建设用地规划许可证 （11）土地初始登记，土地证 二、启动前业务 （1）委托方案设计 （2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项 （3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持 （4）施工图设计 （5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、
桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证 三、预售前业务 （1）预售面积测绘报告 （2）预售许可证 四、竣工其业务 （1）协助工程部办理各单项验收 （2）房屋竣工面积测绘报告 五、后期业务 （1）缴交房屋维修专用金 （2）办理项目产权初始登记 内容
1.规划选址 （办文单位：规划局；办文时限：20个工作日） 申请资料： （1）申请书（原件1份）； （2）申请人身份证明材料： （3）社会投资项目应提供： a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）； b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件） c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。 2.固定资产投资前期计划 （办文单位：发改局；办文时限：30个工作日） 申请资料： （1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设内容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案 （房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、 资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环 境影响的初步评价；项目的综合评价等。（加盖公章） （2）电脑申报盘。(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择前期计划类) （3）深圳市年度项目申报表。（加盖公章） （4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等（复印件加盖公司公章） （5）房地产项目需要提交用地审查意见（如选址意见或土地合同）。 3.环保审批 （办文单位：市环保局；咨询电话：82105837；办文时限：60个工作日）申请资料：
房地产开发全流程及详细报 建流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单 体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。 （6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑 工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建 图，送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防 工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 ?到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 ?到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。 ?到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。
第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
目录 第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目得主要内容概
述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 、、、、4 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55 第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59 第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95 第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98 第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划 局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可
证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。
万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估
二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。
★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:
房地产开发流程中的那些事 2010.7
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在
房地产项目报建报批流程 一、土地手续办理 1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同； 2、土地用地勘测图。 3、建设用地批准书 4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局） 5、土地登记申请，审核发土地使用权证。 二、规划手续 1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。 2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。 3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。 三、项目发改立项 1、项目申请报告 2、项目规划批文、总平面规划图 3、环境影响评价 4、抗震设防 5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。 四、工程施工手续 1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。 2、工程勘察，设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。 3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。 4、工程报建，勘察现场。 5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。监理合同。 6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。 7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。 8、建筑垃圾处置、商混供应合同。 9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。 10、申办建筑工程施工许可证。 五、工程建设阶段 1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。 2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。 3、配套工程施工建设。 4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。 5、签订销售合同。 六、工程项目竣工验收交付使用 1、建设项目单体工程验收。
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
. . . 项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上 2003年12月29日
. . . . . word. .. 项目开发流程 一、 土地使用权的取得 1. 取得方式 1) 行政划拨 2) 协议出让 3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4) 转让 2. 流程示意（以拍卖为例） 现场勘察， 收集相关资料 信息的初步 收集、分析 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 获取土地出让信息 及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌） 组建竞投小组，购买标 书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员） 测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算） 办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。 竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。 获得土地使用权限 办理相应的土地产权转移变更登记手续
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域 竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项 目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背 景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标； 2.初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向； 3.最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；
房地产开发报建流程 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到
页脚内容 建设报件流程图及报件资料（房建及市政项目） 1、发改委立项或者备案 2、规划选址意见书 3、规划用地许可证 4、规划方案审查预审 附1、环评咨询意见（区环保局办理） （委托环评单位按环保局要求制作 环评报告并取得环保局的批复） 建委初设 消防初设 5 7、建委初设审查 绿化初设 防雷初设 市政委 人防初设
8、建设工程规划许可证（规划局） 9、施工许可证 10、办理竣工验收手续（同时办理施工审查备案）（建委）（红色字体为房建必备项） 页脚内容
建设报件流程图及报件资料 一、发改委立项或者备案 1、同意某地块农转非安置房开展经济适用房项目前期工作的通知（市国土局）（仅经济适用房需要办理） 申报资料： 1、区政府向市国土局的函告 2、区房管局的请示 3、建设单位申请 4、土地权属证明 5、符合控规要求的证明（区规划局办理） 6、建设单位营业执照、资质证书 7、经办人身份证明材料 批件时效：全部资料递交后二十个工作日内核发批文。2、发改委立项或者投资备案 申报资料： 1、备案申请 2、企业营业执照 3、组织结构代码证 4、项目前期工作通知 批件时效：全部资料递交后二个工作日审核批准。 本阶段所需工作日为二十二个。 二、规划选址(国有投资且以划拨方式取得国有土地使用权的才办理，以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权直接办建设用地规划许可证) 1、规划选址申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印
件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份） 4、1：500——1：1000现状地形图(勘测室盖章现状章的)及光盘 （图原件1份、光盘只是现状图,没有红线的） 5、国土红线图或国土证（复印件1份） 批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。 三、建设用地规划许可证 （一）通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权（出让） 1、建设用地规划许可证申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印 件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份） 4、1：500——1：1000现状地形图及电子文档（含地下管网）（原件1份） 5、《国有土地使用权出让合同》及附图（复印件1份） 6、发改委批准、核准或备案文件（复印件1份） 批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。 （二）以划拨方式取得国有土地使用权（划拨） 1、建设用地规划许可证申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
房地产开发报建流程及潜规则指南 （非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。谢谢）中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，