通过近期对营销工作的梳理，形成以下待完善的营销计划思路，感受及待完善的地方如下：
1：对项目周边区域（地理、周边配套项目等）仅停留在浅显认知，后续需实地摸排了解。
2：对周边房产项目沟通互动不够，对市场、价格的变化不能及时掌控，后续要建立周边销售圈子，顺畅沟通。
3：“激励政策”或提成方案原则上青岛差不多，有的折扣让利等权限政策个别在公司层面，下一步了解区域内项目“游戏规则”
4：与该区域二手房公司如21世纪、科威的业内人士尚未建立顺畅联系，需尽快互动以拓宽思路。
5：整体区域内人脉圈的建立与互动亟需加强与巩固。
营销计划思路（待完善）
大篇幅的宏观市场分析、客户群分析不在此体现，以下旨在对项目概况及推广渠道具体的信息描述。
1：区域城市规划
项目所在地是青岛蓝色硅谷中心区。此区是青岛市委、市政府着眼未来发展，突出发挥青岛在山东半岛蓝色经济区战略核心作用而设立的新区，对于推动山东半岛蓝色经济区建设意义重大。核心区位于崂山北麓，黄海之滨，鳌山湾畔，自然环境较好。蓝色硅谷核心区交通便利，靠近青岛流亭国际机场，邻近青威高速和青龙高速。硅谷区将要打造十余个海洋科研中心，在R1轻轨摩天三五站将建造摩天三五MALL，吃喝玩乐购一体并有酒店、写字楼等设施，并有配套的大学、中学及幼儿园等。此外，区内将建青岛海洋科学与技术国家实验室、国家深海基地、国家海洋设备质量监督检验中心、国家海洋局第一海洋研究所蓝色硅谷研究院、国土资源部青岛海洋地质研究所、中船重工七二五所青岛海洋装备研究院等，其中“蛟龙号”潜水器停靠在深海基地。蓝色硅谷区建成后将是周围的新兴经济中心。
2：地理位置：项目紧靠鹤山东路、滨海大道及规划路。项目西侧的轻轨R1线（即地铁11号线）将于2017年建成通车（项目紧邻规划中的大任河站及摩天三五站），全程仅需40分钟。临近青龙高速和青威高速，距离流亭国际机场15公里左右，距离青岛港40公里左右。形成了较为便利的交通网络。
3：周边市政配套设施调查
A：教育配套—一体化优质教育
幼儿园：山大附属幼儿园
小学：山大附属小学、青岛嘉峪关小学分校（将落户温泉镇）
中学：山大附属中学、青岛十九中
大学：山东大学青岛校区、哈工大、四川大学、天津大学
山东大学附属小学及幼儿园项目项目选址东至莱青东路，西至莱青路，北至山大北路，计划总投资1.55亿元，总用地面积约50026平方米，总建筑面积约4.18万平方米。附属小学办学规模为36班，附属幼儿园办学规模为15班，项目计划于2016年9月竣工验收。山东大学附属小学及幼儿园由青岛蓝色硅谷核心区投资建设、山东大学运行管理。
山东大学附属中学项目，计划总投资约5亿元，总用地面积约为100000平方米（约160亩），总建筑面积约7.7万平方米，办学规模为初中部36班，高中部48班，项目计划2017年8月竣工验收。
其中，山东大学青岛校区及青岛十九中都于今年9月正式招生办学。青岛十九中首次对即墨应届毕业生进行招生活动。------
山东大学青岛校区规划用地3000亩，一期工程今年启用之后，可满足10000名学生和2000名教职工学习、生活和教学科研的需求，除了6个学院从济南整体搬迁至青岛外，青岛校区还将新建海洋学院、财富管理学院和德国学院三个学
院。另外还会有包括国家糖工程技术研究中心、环境研究院、蓝色经济区发展研究院等8个科研机构，整建制迁到青岛。
还将建设中央美术学院青岛大学生艺术创业园，创业园定位为中央美院大学生创业基地、中央美院山东考点、中央美院艺术创作基地、中央美院艺术交流中心、国际版画研究中心五大功能。
哈工大青岛科技园主要建设国家重点实验室、国家工程技术研究中心、哈工大青岛科技园国际展示中心（中俄工科大学联盟ASRTU）、国际会议中心、中俄（青岛）科技产业园、哈工大工业技术研究院、阿斯图联合研究生院、国际化国家大学科技园、高校联盟科技区、产业孵化基地、科技创新平台。
四川大学在蓝谷建养老院项目，将在四川大学青岛研究院设立四川大学国家技术转移中心，以养老院为主，海洋制药、海工装备为辅，从长远发展来看，未来四川大学还将设立功臣硕士班、研究生院等。
华中师范大学将再次建设华中师范大学青岛附属学校，旨在打造高质量、高水平教育学校。
还将与吉林大学共建海洋学院、同济大学青岛研究院、天津大学青岛海洋工程研究院等。
B、商业配套—坐拥高尚生活基地
毗邻摩天三五MALL，摩天三五MALL拟招商内容包括百货、超市、专业店、品牌店、健身中心、餐饮、电影院线、电玩、KTV、经济型商务酒店等同时青岛丽达购物中心也将落户于此，紧邻山大，主要领域以商业零售、物流配送、餐饮、娱乐等。
紧靠港中旅（青岛）海泉湾度假区，内有国内唯一海洋溴盐温泉，天创大剧院以及国内首家度假区奥特莱斯购物街。
C、医疗配套—拥抱舒适怡然的健康人生
在蓝谷区域将周边建设山东省立医院青岛分院，作为青岛北部首家三级甲等医院，将于2017年正式投入使用。建成后，将成为满足周边地区居民的基本医疗服务和高端医疗服务需求。
蓝色硅谷签约项目中，还将建造美中有爱（青岛）癌症治疗中心，为核心区人才提供癌症检测服务的同时辐射服务于北方地区
4：产品定位：
A、本项目优势
B、区域发展前景诱人
C、核心地段价值凸显
5：定价原则（参考）
项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。
所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略
这种低开高走的方式好处在于：
1、使已购买客户信心保障；
2、对观望的客户有一定的促进作用；
3、很好地引入投资者；
4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。
5.2定价建议
房地产价格是由地价、工程造价、各种税费、银行利息和销售费用等因素构成。基本成本价加上开发商的利润构成基本价。一般市场定价原则须从三个价值取向来考虑：
1、市场价值取向：需考虑同片区、同等物业等因素，采用比较的手段来确定。
2、成本价值取向：项目整体成本加利润。
3、消费者心理价值取向：该片区的物业在消费者心理的“功能价格比”。
5.3价格调整方案
5.3.1价格定位
1、权重因素
对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。2、选择项目（周围项目比较)
6：推广主策略
高姿态、高品位的社会公关活动
引起公众注意的新闻事件营销
准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动
现场展现将来的期望值，给客户以购买信心
公共关系策略与广告宣传推广并举
主定位：将产品的投资优势通过广告逐步展现，让投资者坚定信心
6.1.1平面广告形式
1、报纸广告：新闻性强、时效性明显；
2、杂志广告：目标客户针对性强、对项目形象品质树立能较好体现；
3、直投广告：地域客户针对性强，时效性明显；
4、户外广告牌（指路牌）：对项目形象品质树立能较好体现，指路牌功能性明显。
6.1.2多维广告形式
1、电视广告：眼见为实说服力强，费用高频率低；
2、广播广告：目标客户针对性强（交通台）、全天套播形式收听频率高强化记忆；
3、展览展示：客户群集中针对性强，对项目形象品质树立能较好体现，促销效果好。
6.2媒体组合建议
6.2.1媒体投放目标
1、广告诉求：扩大认知度，加快销售进度；
2、主投目标：以报纸杂志平面媒体为主、广播广告、户外广告牌为辅；
3、广告策略：结合软性文章的作用，寻找新闻点供媒体炒作，起到造势效果,提高知名度。
6.2.2媒体投放原则
1、最优化的投入与产出，以一个有效的推广形式将信息送达最大量的目标受众群；
2、以主流媒体为主其它媒体为辅，按销售进度分阶段进行相应媒体选择和投放力度。
6.3与周围项目强强联手
由于项目的特殊性，项目的营销中心将设在港中旅公馆销售中心，沙盘共建。
与周边楼盘共同推销（本项目与其他项目存在差异性），为项目增加卖点，实现品牌化营销，达到一种共赢的状态。
6.4二手房产扩大影响力
利用即墨影响力较大的二手房产销售店（21世纪不动产、科威国际不动产、玛雅房屋以及当地自营房地产品牌），扩大影响力，营造“抢手”的氛围。
6.5普通门店
在闹市区开展门店，大力宣传，定期组织有意愿者过来看房。
6.6 与超市、酒店相结合
在超市、酒店等人群流动性大的地方设展台销售。经调查，华玺酒店的商务中心展销中心价格在8500/月左右，酒店大厅内价格为5000/月左右。即墨大润发超市价格在1200/天左右。相比较而言，超市的人流量更大一些，对项目营销更有利。
6.7 营销活动策略
周围的竞争个案对我们的冲击较大，有相当一部分竞争楼盘的产品比较成熟，目标购房群体又很相近；在这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装策略，对产品进行整合，做到拉升整体售价。
以下为可参考项：
6.7.1活动设想
1．如何冲出重围，一枝独秀
星海湾庄园周围楼盘竞争残酷，同样地段（有的竞争双方仅一路之隔），同样档次（其规模与内部配置相近），同样规划（环境规划无突出差别），同样价格（价格不能形成极具优势的差异）。如何在众多竞争对手中脱颖而出，成为发展商和广告公司共同的课题。其解决方式有二：一在物业本身创造与众不同的特点，可与竞争对手明显区别；二在外包装上为物业塑造鲜明的形象，以增强记忆度，与竞争对手相区别。
2．活动宣传效果更佳
综合目前房产类信息亦大幅增长。各广告公司也是竭尽全力将房地产类广告制作得美伦美奂，但因信息过多，受众的注意力分散，硬性广告的效果往往不如一些可使受众直接参与的活动效果更好，因为活动会使人们更为自然和主动的接受信息。
3．确定令人关注的活动主题
举办活动不难，各开发商和销售公司也在积极开展这方面的工作。但问题是如何确立活动主题，使得这个活动能达到自我宣传而受人关注，自我炒作而不惹反感的目的。这里，关键在于活动主题应该是人们关注的热点话题，而这个热点话题又能与物业自然结合为一体，使人们在不自觉中接受产品信息。
4．更高一筹的活动主题
比较而言，主要是物业与热点的巧妙而紧密的结合，同时实施不露痕迹的炒作，并且可通过炒作将发展商的社会责任感、新知本家的文化意识、对打造精品物业的使命感等宣传重点自然而然地传播给受众。
另外，活动自始至终有目的地围绕着物业自身进行，决不游离于产品之外浪费精力。
6.7.2活动预期达到的效果
通过活动最终的结果，使潜在消费者认识到开发商在物业本身倾注了巨大精力、物力与财力，从而加强对星海湾庄园自身高品质的信心与认同，以达到促进销售的目的。
7.1 总体预算（定价后）
7.2项目规模及开发进度
项目建筑面积29880平方米。
7.3销售策略
根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP 安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。
1．原则
准现房销售原则。面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉的时代早已过去了，众多入住纠纷，致使客户对期房越来越没有信心。因而为了增加客户对项目的信心，同时也为了缩短销售期，降低销售费用，我们要遵循准现房销售原则。
服务营销原则。概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。
2．推出时机
市场入住纠纷越演越烈，越来越多的客户对期房产生反感，根据准现房销售原则，我们认为开盘时间应在项目具备一定的工程形象进度。
3．推出方式
为取得预期的目标，我们要严格进行销售控制。在项目推出时，首先推出一部分进行销售。其目的一是进行市场试探，以便及时调整销售策略；二是便于控制项目整体均价。
4．销售步骤安排
A、内部认购期：
目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。
市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发展商一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，往往在各销售前准备工作未完全完成前便开始内部认购。且有愈拉愈长之势。通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。而本案存在其特殊性，拖延时间就等于金钱的浪费，所以销售时机不容错过，内部认购期时间会较短，但有利有弊，利处是不会因为战线拉得过长，而损失一部分意向客户，弊处是个别客户的伧促下定，会导致后期的退房。
B、开盘期
目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。
市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，利用当月一
次房展会亮相，现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、杂志应多方位出击。
C、强销期
目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。
市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。
D、持续期
目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交
市场情形：此时，开发商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。
E、收盘期：
目的：完善后期服务结束销售
市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。
房地产营销思路及其战略房地产交易是重要的商业活动之一。开发商在土地上投入巨资兴建房地产产品，再将这一产品出售于消费者，这一系列过程属于市场营销范畴。 早期的房地产市场，开发商很少，兴建的房地产产品也很少，而市场需求又很大，其结果当然是供不应求。这时，开发商仅需通过简单的信息沟通便可轻易售出，谈不上市场营销问题。后来，随着开发商的不断加入，房地产业开始起飞，数量逐渐增加，质量不断提高，房地产市场逐渐由卖方市场转向买方市场，房地产营销成了备受重视的学问，房地产开发者与销售者的专业化分工成为必然趋势。特别是80年代中期以来，我房地产市场需求急剧扩大，房地产业也随之迅速发展壮大。时至今日，房地产业市场竞争已日趋激烈，一些有远见的房地产开发商及其经营决策者已开始认识到运用市场营销方法来销售自己物业的重要性。 在这种情况下，广东省协联房地产营销交易服务中心应运而生了。协联中心依靠广东营销学会房地产营销专业委员会200多位房地产专家教授作为强大后盾，从事房地产市场的调查、分析、营销计划及其可行性研究，帮助企业进行营销策划、资产评估、法律咨询、信息中介、代理销售、引进外资，为企业开拓国内外市场提供全方位的综合性服务。 协联中心的服务包括：从房地产前期开发即介入策划，进行全面的市场可行性研究，然后针对价格定位，销售渠道和宣传策划等问题为开发商制订详尽的营销策划报告，最后才把经过精心包装的项目或产品推向市场。对于滞销楼盘，协联中心将组织高层次的房地产研究专家及有成功经验的房地产企业家进行深入的调查研究，找出滞销的原因，提出解决问题的办法。在楼
盘条件相当的情况下，我们将正确引导投资者或消费者“对号入座”，让他 们在滞销楼盘中也能找到闪光点和合适点，从而接受这些楼盘。 要使房地产业步出低谷，走出困境，有待于国民经济的腾飞，有待于合理化规范化开发房地产市场。在当前的形势下，就必须遵循房地产业开展的自然规律，这些规律的关键之处实际上只有八个字，这八个字便是：定位准确、产销对路。 了解投资者或消费者的需求，并运用合适的产品、定价、促销和服务等方法来满足他们的需求，这是现代市场营销观念的核心。开发商应本着顾客需要的宗旨去开发经营房地产，这样才有可能吸引合作者，才有可能赢利。目前，不少企业以赢利为第一目标，盲目大量开发消费者并不需要的房地产项目，结果因位置不妥、价格过高或设计欠佳而难以售出，凭空遭受损失。实际上，一个市场营销者才是一个最好的利润挖掘者和创造者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉营利机会。这样做的结果可想而知，由于是有目的地、有针对性地开发房地产，自然不存在市场问题，也就自然不存在资金被“套住”的问题了。有了流动资金，就可开发新的、更有利润的 项目，企业也就必然会得到更大的发展。 广东省是我国房地产业发展较快的地区，在许多方面走在全国前列。然而，大量统计资料表明，各种楼盘总体上还处于阶段性供求失衡状态，具体表现在市场的有效需求不足，仍大有潜力可挖。摆在我们面前的课题便是怎样去打开房地产市场的大门，去激活潜在需求。而增加有效需求，通过正确的市场营销策略，可变无效供给或低效供给为有效供给。 房地产“低迷”状况对整个房地产业来说都是一个“炼狱”过程。它必
锦江半岛2013年度营销计划 13年房地产市场估析： 房地产行业背景 宏观调控下的房市： 自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。 行业苦行下的楼市： 仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。 需求分析: 行业上升期。地产行业还是稳步看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金10年后将来会迎来10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的选择模式。 为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案；（悲观部分，另做阐述） 第一部分：销售部署 一、 2012年度存量解读
依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在2012年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房住宅情况 公寓楼住宅剩余 207套合计面积：29700.58㎡左右 均价：8折7500元左右共计：2.22亿左右 均价：8.5折7900左右共计：2.35亿左右 均价7.5折7000左右共计：2亿左右(以此为推广价格） 二、2013年度目标解读 2013年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要提倡7.5折的价格支撑来完成） 1、前提：2013年度市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2013年度广告推广销量占40%，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的30%，在上门客户占30%。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2013年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2013年度的营销任务做如下大致安排：按完成可销售住宅总量的125-140平方占有总量70%作为销售最底值控制，即住宅145套，在145套的基础上完成70%共计100套总销售金额1亿（非回款量），争取在此基础上突破，顶层跃层34套除外，不在我销售方案以。
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
**************项目 8月份营销工作思路 谨呈：*******************公司 1. 回款目标 8月份的收款目标2400万。 2. 本月工作重点 老客户维系为主，新客户积累为辅。 3. 开发进度预期 8月20日，规划公示完毕； 8月30日，现场销售中心投入使用； 9月上旬，景观概念设计完成。 4. 现状分析 4.1 客户信心不足： 项目推广不足，市场没有项目的声音； 项目的前期工作相对销售工作滞后，现场迟迟没有形象的推进； 客户没有明确的约束，保证资金安全； 4.2 客户量不足： 项目宣传推广渠道受限，不能进行有效的项目推广，带来新客户上门； 没有明确的老带新政策，不能有效地鼓励老带新； 4.3 销售支持不足： 销售道具制作不充分； 项目信息——规划、产品、前期报批等更新不及时、不对称； 销售现场（临时接待中心）档次与项目形象不匹配；
4.4 预售风险巨大： 目前的优惠返利幅度过大，将直接推高项目市场均价300-400元/平方米； 客户投机性较大，部分客户购卡目的为炒房； 已成交客户对项目价格预期较低，最终购买诚意度低，销售风险大； 4.5 客户成交率仍有提高空间： 客户梳理工作还需要进一步严格要求； 销售代表把握客户的能力还需要进一步提高； 5. 整体工作策略 坚持两条腿走路，坚持整体营销策略的指导，保证项目系统性成功，同时解决销售现场和销售团队的实际困难，给销售回款足够支持； 8月份工作思路： 提高宣传力度，提升项目形象，传达项目价值，维护客户信心； 通过客户活动，传递项目价值，维护客户关系，增强客户忠诚度； 加强客户梳理工作，提高销售人员把握客户能力，提高客户成交率； 通过销售团队对于项目核心卖点的传递，逐步提高客户预期； 销售工具的充分准备，工程信息及时释放，给到销售足够支持。 6. 8月活动主题 6.1 天山海世界清凉之夏暨天山·新公爵优质服务体验会： 通过天山内部资源充分展现天山企业实力，同时与项目的买点——优质服务相联系，使客户在清凉消夏的同时，体验到 项目未来可以提供的优质物业服务及以此获得的尊贵感受；
房地产项目月度营销方案(DOC)
月度营销执行方案 <2011.07> 随着5月份某·某项目项目以“特价房”为促销手段及“最低建面单价”为主要推广诉求的营销策略实施，在客户观望情绪浓厚的市场大背景下为本项目打开了一定销售局面，产生了较好的效果。为保持项目的顺利去化，我项目组以增加有效的客户来访量，提高项目成交率，全力完成项目销售任务为目的，提出本案2011年7月营销策略及执行方案。 一、推广背景 (一)市场背景 竞争项目近期销售动态
小结：
从以上主要竞争楼盘来看，推广的诉求点均为价格，或是建面低起价，或是低总价，抑或是巨幅优惠。 同时，从各项目的签约情况来看，较五月份均有大幅度的下滑。个别项目甚至0签约。 从附近的新开盘项目比如万科锦程来看， 6.11推出19号楼高层部分140套,户型面积 57-80㎡,折后价11400元/㎡，开盘当天销售34套。此外市面上较多项目现阶段均已快速出货为主，开盘销售率大多数在40%以内。 市场进一步恶化。 (二)项目近期成交情况（略） 注：数据源自某某项目销售周报 小结： 成交数据显示，自项目5月底那周发布即将涨价的消息，对销售具有较大的刺激，当周成交30余套。 此后项目推广上连续两周以“限量特价房每日
三套建面6000起”出街，在市场上客户的接受度大幅度降低，每周成交仅10余套。 从6.13日开始，启动“2号楼三房尾盘清货一口价82折”的推广信息，给了市场一定的新鲜感，但是成交结果未有明显改善。 (三)目前所面临的困难 1、随着“特价房”促销政策持续的使用以及市面上众多广告的特价侵袭，真假难辨，客户对本项目“特价”的关注度逐步走低；而且持续近两个月的特价信息，进一步减弱了该推广的边际效应。 2、本项目前半月“特价房”在宣传上缺乏口号性主题（例如中海9折团购的噱头）的现象依然存在，给人造成“假特价”的印象，影响促销政策效果； 3、项目的销售逐步走低，贷款越来越难。 4、项目的推广渠道单一，客户面难以打开。 二、推货策略 (一)货量盘点 1、剩余货量（略）
锦江半岛营销筹划 房地产市场估析： 房地产行业背景 宏观调控下房市： 自密集宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体“助力”下，大环境市场在成交量然后慢慢萎缩，房价优惠幅度加强活动开始屡屡出当前媒体广告中，所有拟定、隐性刚需消费人群被全面海量信息包围，二线、三线都市房地产市场楼盘浮现大幅度价格战。 行业苦行下楼市： 仍存有购买能力和刚需客群也在开发商降价和力度加强促销下，从一开始“持币观望，还没究竟”理念，慢慢理性接受这个市场。从理论上最坏时机正在过去，此后将会维持在一种微利、甚至在成本之间波动态势。稳健刚需客户群也在开发商以价格、品质、配套、服务理念下市场信心慢慢恢复了。在这几年整个市场震荡和盘整慢慢结束，整个市场格局也会得到很大变化，整个市场格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑品牌公司和知名公司慢慢会占领这个市场份额。个人预计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。 需求分析: 行业上升期。地产行业还是稳步看好，重要取决于市场资金充裕限度。重要政府政策以及银行宽松货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金后将来会迎来白银，但是随着市场发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户选取模式。 为此，咱们对将来市场环境进行乐观与悲观预测，并拟定预案；（悲观某些，另做阐述）
第一某些：销售布置 一、存量解读 依照公司销售规定，结合当前经济环境与楼市近况，锦江半岛在重要面临残酷市场环境与项目操作模式错误两个重大问题，同步加上前期项目众多问题，销售任务完毕将变得更加困难。 当前剩余商品房住宅状况 公寓楼住宅剩余 207套共计面积：29700.58㎡左右 均价：8折7500元左右共计：2.22亿左右 均价：8.5折7900左右共计：2.35亿左右 均价7.5折7000左右共计：2亿左右(以此为推广价格） 二、目的解读 要完毕销售任务指标必要具备2个条件：（如下意见需要倡导7.5折价格支撑来完毕） 1、前提：市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到但愿与信心销售将有望突破。 2、考虑到当前市场前提未能具备状况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在广告推广销量占40%，在运用当前既有社会资源圈层营销和分销来达到销售，非常乐观预计，如能完毕总体量30%，在上门客户占30%。 结合当前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大限度上取决于大经济环境发展形势,根据原先对市场判断，对营销任务做如下大体安排： 按完毕可销售住宅总量125-140平方占有总量70%作为销售最底值控制，即住宅145套，在145套基本上完毕70%共计100套总销售金额1亿（非回款量），争取在此基本上突破，顶层跃层34套除外，不在我销售方案以内。
通过近期对营销工作的梳理，形成以下待完善的营销计划思路，感受及待完善的地方如下： 1：对项目周边区域（地理、周边配套项目等）仅停留在浅显认知，后续需实地摸排了解。 2：对周边房产项目沟通互动不够，对市场、价格的变化不能及时掌控，后续要建立周边销售圈子，顺畅沟通。 3：“激励政策”或提成方案原则上青岛差不多，有的折扣让利等权限政策个别在公司层面，下一步了解区域内项目“游戏规则” 4：与该区域二手房公司如21世纪、科威的业内人士尚未建立顺畅联系，需尽快互动以拓宽思路。 5：整体区域内人脉圈的建立与互动亟需加强与巩固。
营销计划思路（待完善） 大篇幅的宏观市场分析、客户群分析不在此体现，以下旨在对项目概况及推广渠道具体的信息描述。 1：区域城市规划 项目所在地是青岛蓝色硅谷中心区。此区是青岛市委、市政府着眼未来发展，突出发挥青岛在山东半岛蓝色经济区战略核心作用而设立的新区，对于推动山东半岛蓝色经济区建设意义重大。核心区位于崂山北麓，黄海之滨，鳌山湾畔，自然环境较好。蓝色硅谷核心区交通便利，靠近青岛流亭国际机场，邻近青威高速和青龙高速。硅谷区将要打造十余个海洋科研中心，在R1轻轨摩天三五站将建造摩天三五MALL，吃喝玩乐购一体并有酒店、写字楼等设施，并有配套的大学、中学及幼儿园等。此外，区内将建青岛海洋科学与技术国家实验室、国家深海基地、国家海洋设备质量监督检验中心、国家海洋局第一海洋研究所蓝色硅谷研究院、国土资源部青岛海洋地质研究所、中船重工七二五所青岛海洋装备研究院等，其中“蛟龙号”潜水器停靠在深海基地。蓝色硅谷区建成后将是周围的新兴经济中心。 2：地理位置：项目紧靠鹤山东路、滨海大道及规划路。项目西侧的轻轨R1线（即地铁11号线）将于2017年建成通车（项目紧邻规划中的大任河站及摩天三五站），全程仅需40分钟。临近青龙高速和青威高速，距离流亭国际机场15公里左右，距离青岛港40公里左右。形成了较为便利的交通网络。 3：周边市政配套设施调查 A：教育配套—一体化优质教育 幼儿园：山大附属幼儿园 小学：山大附属小学、青岛嘉峪关小学分校（将落户温泉镇） 中学：山大附属中学、青岛十九中 大学：山东大学青岛校区、哈工大、四川大学、天津大学 山东大学附属小学及幼儿园项目项目选址东至莱青东路，西至莱青路，北至山大北路，计划总投资1.55亿元，总用地面积约50026平方米，总建筑面积约4.18万平方米。附属小学办学规模为36班，附属幼儿园办学规模为15班，项目计划于2016年9月竣工验收。山东大学附属小学及幼儿园由青岛蓝色硅谷核心区投资建设、山东大学运行管理。 山东大学附属中学项目，计划总投资约5亿元，总用地面积约为100000平方米（约160亩），总建筑面积约7.7万平方米，办学规模为初中部36班，高中部48班，项目计划2017年8月竣工验收。 其中，山东大学青岛校区及青岛十九中都于今年9月正式招生办学。青岛十九中首次对即墨应届毕业生进行招生活动。------ 山东大学青岛校区规划用地3000亩，一期工程今年启用之后，可满足10000名学生和2000名教职工学习、生活和教学科研的需求，除了6个学院从济南整体搬迁至青岛外，青岛校区还将新建海洋学院、财富管理学院和德国学院三个学
无锡太湖金色水岸营销方案 一、市场环境分析 1、市场基本面 无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们可以从2002年的相关数据中看得很清楚： 项目房地产开发投资住宅商品房施工面积住宅商品房竣工面积住宅商品房销售面积住宅商品房销售金额空置住宅面积数值77.01亿 657.71万M2 254.06万M2 219.24万M2 45.35亿元 39.16万M2比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% -42.3%另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”的影响，但拍卖会依然呈现异常火爆的场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市的发展潜力。 2、无锡别墅市场 与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静。目前市场上在推别墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划
性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。 3、市场状况对企划的影响 整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后，给本案的企划提供了很好的契机，可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准，建立一个制高点，形成良好的市场反应，有力地促进销售。 二、产品分析 （一）基本情况 1．对外交通 本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况，使行车时间缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。 2．自然环境 本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为著名的灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。
2017年度营销计划 第一部分：销售部署 一、2016年度存量解读 依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，项目在2016年度主要面临残酷的当地市场环境与宣传工作不到位的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房住宅情况 住宅剩余128套合计面积：约11840㎡左右 均价：4400元左右共计：5210万左右 二、2017年度目标解读 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2017年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2017年度的营销任务做如下大致安排： 按完成可销售住宅总量的72.95-97平方占有总量65%作为销售最底值控制，即住宅128套，在128套的基础上完成65%共计83套总销售金额3378万元（非回款量），争取在此基础上突破。
各计划销售任务分解安排：
年12月 第二部分：营销阶段划分及推广费用分配1、2016年销售工作数据及客户分析： 月来访记录
12 月 1600 合计27 8 78 6 注：团队来访按1组计算 来访量分析 总来访量278组，总成交6组，总成交率2.2%。 （以上数据统计时间截止到2016年12月23日） 根据2016年来访以及成交数据分析所得成交率2.2%来计算，2017年所需完成任务83套，来访量需达到约4000组。 根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下： 营销阶段时间段 销售 比例 营销费用 分配比例 费用 金额 （万
各阶段工作事项 第一阶段：延续、蓄势期 实施时间：2017年1月-2017年3月 因为公司策略整改，该阶段销售工作以培训为主，消化原有宣传物料为辅。 在产品上销售上，除了继续消化原有的客户以外，对后续到访客户进行排号活动，为后期销售打下基础。
一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！ 2)项目竞争态势分析 3)营销推广策略 4)项目销售策略 5)营销费用使用计划表 【微观】 二、项目销售策略 1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等 2.入市时机分析 3.销售策略 项目的销售思路 销售价格策略 项目价格影响因素 项目面积区间分布 项目户型分布 项目价格区间分布 推盘策略（工程进度） 4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论 3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况 4)信息：
项目分期计划表(可配图进行分期示意) 推盘分期推盘时间范围产品配比（物业类型及户型）价格测算面积测算 一期 二期 三期 项目整体推盘表 销售节点时间范围推盘范围产品配比面积测算 形象巩固期 内部认购期 2次开盘强销期 商业开盘期 持续销售期 三、项目推广策略 1.项目推广思路 1.1.项目的形象定位 1)2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦--2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！ 2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。 对于“不对外”的理解： 奢侈品的“开放式阻碍营销” ——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同 低端：摆架子——预约制 中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝” 1.2.项目的推广主题
滨河国际2010年年度营销推广方案 第一部分：市场分析 第二部分：项目现状分析 第三部分：项目2010年推广思路策略 第四部分：项目2010年营销推广计划 第五部分：项目2010年媒体策略及计划
滨河国际营销部 2010-1 第一部分：市场分析 一、2009年房地产市场分析 ●2009年房地产急剧升温 2009年，房地产市场在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，出现投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金充裕的市场表现。尤其是进入09年下半年，“地王”频出，房地产销售一度出现“井喷”式行情。 ●2009年底“新政”对房地产市场的影响 临近09年底，政府连续出台多个新政策，并提出“遏制”房价，打击投机行为的政府基调。但此轮调整动作有限，在确保国家经济发展向上的大前提下，政府对房地产市场的调整更加谨慎。从目前来看，“新政”对房地产市场未造成较大影响。 ●2009年房产业总结 2009年的房产发展可概括为以下几点： √受政策影响较明显，政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷”; √地王凶猛，房价疯狂，比房价更疯狂的是地价； √房价疯狂，2009年房价一路“疯”涨，尤其是一、二线城市； √二手房井喷，由于受营业税征收政策调整的影响，二手房销售火爆； √年底新政，“遏制“当头，给2010年房地产市场定下基调。 二、2009年临沂房地产市场分析
临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的2009年，通过2008年底出台的25条房地产调控政策等一系列措施，临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。 保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元，开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡，廉租住房10.3万㎡，发放廉租住房补贴累计达2187户，解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市，受市场影响也是巨大，09年整个房地产虽然没有过大的涨幅，但销售情况较08年形式喜人，就整个临沂房地产市场的存量来看，虽然09年市场一路走好，但是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多，就算是需求增长，但是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。 第二部分：项目现状分析 一、销售现状分析 2009年，滨河国际项目在各方的协作努力之下，项目共完成销售物业数量189套（高层住宅157套、别墅32套），完成销售面积27799.26㎡，完成销售金额1.19755亿元。 自2009年3月进入本项目工作，我司针对项目特点及市场情况，运用卓有成效的营销手段，有效扭转了项目一度滞销的局面，实现了项目知名度的提升及项目较快销售。 二、项目现状分析 ●工程现状分析 A地块一期房源全部为现房，产品形态为小高层、高层、和叠加别墅，二期预计于2010年4、5月份动工，产品形态为独栋别墅、多层花园洋房、高层。 ●2010年可售房源分析 A地块一期可售房源： 在售剩余房源:别墅57套，高层45套（面积区间为122至220平米）； 预推房源：8、9#楼（高层）140套（拆分后将达到200余套）； 二期房源：独栋别墅、多层花园洋房、高层（暂未统计）。 ●项目营销推广现状分析 回顾整个09年的营销推广工作，由于整个市场和项目自身的原因，一直以促销为主要推广形式，营销推广运用了户外、报纸、DM直投、短信等媒介，结合活动的方式进行，在临沂
目录 一、地产项目整体营销方案.................................. 错误!未定义书签。 二、项目销售策略.......................................... 错误!未定义书签。 1. 项目销售总体目标.................................. 错误!未定义书签。 2. 入市时机分析...................................... 错误!未定义书签。 3. 销售策略.......................................... 错误!未定义书签。 4. 案场管理和服务.................................... 错误!未定义书签。 三、项目推广策略.......................................... 错误!未定义书签。 1. 项目推广思路...................................... 错误!未定义书签。 2. 项目卖点整合...................................... 错误!未定义书签。 3. 项目整合推广策略.................................. 错误!未定义书签。 4. 推广阶段划分及各阶段策略.......................... 错误!未定义书签。 四、营销费用使用计划表.................................... 错误!未定义书签。 五、市场研究.............................................. 错误!未定义书签。 1. 房地产宏观市场分析................................ 错误!未定义书签。 2. 区域市场分析...................................... 错误!未定义书签。 六、项目分析.............................................. 错误!未定义书签。 1. 项目概况.......................................... 错误!未定义书签。 2. 项目价值提炼...................................... 错误!未定义书签。 3. 产品价值分析...................................... 错误!未定义书签。 4. 项目资源、配套价值分析及利用...................... 错误!未定义书签。 七、目标客户分析.......................................... 错误!未定义书签。 1. 城市及区域市场客户分布及需求...................... 错误!未定义书签。 2. 目标客户分布及范围................................ 错误!未定义书签。 3. 目标客户特征分析.................................. 错误!未定义书签。 八、项目竞争态势分析...................................... 错误!未定义书签。 1. 分析结论要求：.................................... 错误!未定义书签。 2. 输入条件：........................................ 错误!未定义书签。 3. 备注：............................................ 错误!未定义书签。附件：项目营销费用预算表...................................... 错误!未定义书签。
联盟新城项目营销策划方案
——品牌篇——
一、品牌策略思路（新增部分） 1.开创【联盟新城】的开发、经营、营销模式，打造全 国第一连锁品牌 2.利用【中城联盟】的实力和12家发展商的品牌资源 以及其他方面的资源，带动项目品牌 3.将河南建业的品牌推到新的高度 二、发展商品牌推广和资源整合战略 1、战略理念 【河南建业】与【中城联盟】双品牌并举战略。 以建业品牌为基础，打造【中城联盟】这个中国地产旗舰的品牌，利用品牌提高项目的附加值。 1.推广和资源整合措施（进行了一些结构的调整） 1）战略一：打造全国第一连锁品牌——【中城联盟】首个旗 舰项目 策略一：围绕【联盟】进行【六大联盟】的包装推广 核心思想 利用【联盟新城】的品牌和资源，围绕【联盟】而整合资源，将项目品牌提高至全国、国际的高度。
【六大联盟】的模式既能为本项目所用，同时也为【联盟新城】以后的连锁项目创建品牌和模式。 通过【六大联盟】的包装，对【中城联盟】首个连锁旗舰项目进行高调宣传。 ?联盟一：全国最高档的会所联盟——【U－TOWN CLUB】 聚合省内、国内乃至国际最高档的贵族会所而成，为业主提供上流社会的交往空间，彰显业主的尊贵身份。 操作： 重点与河南省内的高档会所和俱乐部（如高尔夫球会、国际连锁美容院、连锁健身俱乐部等各种高档俱乐部）联系，使其成为【U－TOWN CLUB】的成员。【河南建业】和【中城联盟】能为这些高档会所提供大量的高端客户群，而这些高档会所能为【河南建业】和【中城联盟】提供高尚的娱乐场所，形成“泛配套”，提升物业的附加值，扩大企业品牌的影响力。 ?联盟二：全国最优秀的教育联盟——【国际联盟教育 基地】
房地产年终营销执行细案 一、市场背景与目的 年末将至，“返乡潮”登陆，新春黄金销售期即将来临，通过项目成交统计分析，逾半成交客户是来自乡镇购房。针对年末和春节重要营销节点，加大行销拓客力度为本方案的首要目的，制定优惠措施，配合推广、活动及现场氛围包装，吸引更多有效返乡客和潜在客户来访并成交。 二、返乡置业客群共性 居住需求：置业注重投资价值和居住价值并重，看重生活环境与生活品质； 精神需求：‘养老‘情感推动返乡置业，追求落叶归根的恋家情节，传统伦理促使他们返乡购房； 户型需求：呈现两极分化倾向，投资客户、年轻客群选择购买小户型居多，中年人群选择大户型居多。 三、外围城区、乡镇行销拓客手段 (具体拓客计划见附件) （1）主要竞品拦截：各竞品售房部门口、工地大门、停车场及周边公交站台、十字楼口等，向过路客户派发项目单页，适当透露项目对比信息，截留竞品客户； （2）乡镇赶集拓客：车站、乡镇入口、人流集中区等覆盖返乡客户的交通要道终端、派发DM单，收集电话； （3）加大老带新力度，活动期间内，成功购房并按时签约的新客户享9.9优惠、老客户获小户型800元/套（熙城中心），大户型2000元/套成交现金奖励； (4) 商圈覆盖：市区、乡镇、主要县城与人流量商业街、购物中心、大型超市、十字路口、广场等人流密集处派发DM单； 四、推广策略 1、推广主题：
113-135㎡学区阔景准现房、实得3399元/㎡起 35-38全能冠军投资品零月供总价15万起轻松购百万回乡置业基金年终大放送 实得单价4200元/㎡起 2、媒体投放思路 线上集中式投放，针对外地务工人员返乡集散地点火车站、汽车站等区域，进行集中推广，力争在返乡人员进入家乡第一时间内，将项目信息传递至客户。 ①客车座套：主要乡镇车内座套广告； 推广时间：2017年1月9日—2017年2月28日 数量：20辆 推广原因：返乡潮来临，抓住返乡，去往各乡镇班车内座套画面 推广内容： 年度钜惠全民抢购 “新春置业7重大礼全城发放” ②视频：视频30秒； 文字内容： A、“品质大盘”百万回乡置业基金大放送，7重豪礼钜惠全城！113-135㎡阔景高层学区准现房、 35-38全能冠军投资品0月供，新春专享价 15万起轻松购！询3635555 B、【年终大钜惠】“品质大盘”百万回乡置业基金大放送，7重豪礼等你来！113-135㎡阔景高层、新春专享价 15万起轻松购；询3635555 ③DM单：通过线下行销城区、乡镇、区县派发DM单：（市区及乡镇竞品拦截， 各大商圈、广场、学校、行政办公区、火车站、汽车站、写字楼等派单）
13年房地产市场估析： 房地产行业背景 宏观调控下的房市： 自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。 行业苦行下的楼市： 仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。 需求分析: 行业上升期。地产行业还是稳步看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金10年后将来会迎来白银10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的选择模式。 为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案；（悲观部分，另做阐述） 第一部分：销售部署 一、 2012年度存量解读 依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在2012年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房住宅情况
房地产项目营销方 案
鼎元弘毅运城分公司 营销中心营销方案 营销中心 2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面: 第三部分解决问题具体实施方案 方案1:项目清盘方案 方案2:新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、”幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在”业务系统专题研讨会”上提出的运城项目快速清盘要求,全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下,结合公司的会议精神,充分发挥公司群力群策的工作思路,以开发新市场,培训新人,挖掘优秀业务员为工作重心,以稳扎稳打,整合团队,全民动员为年度销售工作思路,在国家房地产政策调控严峻的形势下,迎难而上,背水一战,紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 业务部销售目标为3.5亿元,计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见< 各市场销售任务制定计划表> 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司经过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段,诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员,使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况,营销中心及时调整思路,召集部门高层管理人员找思路,想办法,定策略。决定在稳定营销人员思想,激励业务人员斗志的基础上,采取”不同项目制定不同奖励政策”的策略,达到留人员,清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现,即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路;住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居,采取转换为内部集资购房＋低价包销策略;滞销类项目:风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源,风情酒店底铺、休闲公寓底铺,采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见<第三部分方案1项目清盘方案>。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商当前是影响商铺销售的最大障碍,具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目依然没有起色的现象,导致购买商铺的客户怨声道气,给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前,使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议,尽量把临街门面先租出去,给公司整体项目商业运营带来起色,给客户带来前景和信心,给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后,房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作,但随着