市场月度简报
杭州纵视市场部
2012年12月5日
目录
第一篇宏观市场篇
一、政策关注
二、市政动态
第二篇市场研究篇
一、土地市场
二、商品住宅市场
三、新盘关注
第三篇营销观察篇
一、媒体监测
二、营销活动
第四篇个案分析篇
第一篇宏观市场篇
一、政策关注
继十月济南、武汉、深圳等地对当地公积金贷款购房政策进行调整后，本月镇江市公积金新政开始实行。根据调整后的政策，镇江市居民购买首套住房时，在不突破最高限额的前提下，公积金贷款额度可根据首付后剩余房款的金额确定；而对于新就业人员，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷。可以看出，各地方政府通过调整公积金政策，加大对首套房、新就业人员刚性需求的扶持力度，保障楼市刚需。
截至目前，中央政府对房地产市场调控的判断为：已取得一定成效，但不可放松。下一阶段调控的主要目标一是“防止房价反弹与巩固前期调控成果”，二是“稳增长与稳定市场预期”。中央经济工作会议将于12月中旬召开，在当前“稳增长”的政策取向下，预计“调结构”将成为此次会议的重点，积极的财政政策和稳健的货币政策有望延续。在此背景下，相信房地产调控将遵循“有保有压，保大于压”的思想，以巩固成果为主，近期不会出台新的政策。
1、月度政策调控动态
镇江公积金新政
从11月1日开始，镇江将执行调整后的公积金政策，该新政支持首套房贷款，对中低收入家庭购买普通自住房首贷公积金贷款的，不再考虑月缴存额的限制。在不突破贷款额度上限以及抵押物充足的前提下，90平方米以下房源首付20%，其余80%可以申请公积金贷款；90~144平方米的，首付30%，其余70%可以申请公积金贷款。夫妻双方最多可贷50万元，夫妻一人最多可贷30万元。
此外，为了进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度，新就业人员购买自住住房办
理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷，以有效提高新就业人员的住房消费能力。
四部委联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》
主要内容：1）土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。2）土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理。土地储备融资的规模，应由同级财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构根据年度土地储备计划联合核定。3）土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。
上海：不配建保障房不予办理土地出让手续
11月10日，“中国上海”门户网站发布了《市政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等关于本市保障性住房配建实施意见的通知》，明确要求郊区有条件的区域，应进一步提高建设项目的配建比例。配建的保障性住房应无偿移交政府用于住房保障，并在建设用地使用权出让条件中予以明确。根据《通知》要求，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房。
住建部部长：房地产市场调控政策还没想放松
对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。判断楼市的动向，不能只考虑一个因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。
杭州首套房贷利率维持9折至基准区间
目前，中行、交行、浦发等银行对首套房贷仍然执行基准利率打9折的优惠，邮储银行打9.5折。招行和光大银行早在上个月，对首套房贷就已经恢复到基准利率。
总体而言，目前各家银行都会针对不同的客户执行差异化房贷利率，即使是同一家银行的不同支行，也有不同利率政策。就同一家支行而言，多家银行有“协商购买理财产品”约定，买与不买房贷利率相差5%-10%。
财政部：扩大房产税试点改革方向已锁定
财政部财政科学研究所所长贾康19日表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。这意味着，决策层对房地税正逐渐达成一致。
财政部部长谢旭人21日发表署名文章，指出形成有利于结构优化、社会公平的税收制度，强调认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。
谢旭人谈房产税改革
11月20日，财政部部长谢旭人在《经济日报》上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。至此，房产税扩大试点不再停留在专家学者的呼吁，正式成为官方表态。
上海认定5万套住房需缴房产税
11月23日，上海市税务局公布，截至11月底，上海市共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中去年认定2万余套，今年约3万套。在完成认定的住房中，应税住房比例约占20%，其中80%以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。
2、市政动态
11月中旬通惠路改造“手术”进入第二步
经过7个多月的施工，通惠路一期改造路段（文化路—南环路）已进入收尾阶段。作为今年通惠路改造工程的另一重要组成部分，通惠路改造进入第二阶段。
建设四路东伸二期工程开工
建设四路东伸二期，工程名称为：萧山03省道东复线新街至瓜沥连接线。工程起点位于新街镇03省道东复线北伸与建设四路东伸一期交叉处，向东经过坎山镇、瓜沥镇，下穿杭金衢高速公路，上跨三益线、北塘河、方千娄湾，与坎红线、青六线平交，终点位于党山镇规划中的头蓬路。途经4个镇，主线长14.46公里，在K6＋490处坎山镇境内设一条长为0.682公里的商贸路支线，路线全长15.142公里。工程设计标准为一级公路，兼顾城市道路功能。路宽42米，双向六车道。设计时速80公里。总投资19.73亿元。工程开工仪式在2012年10月31日举行。
浙大医学院附属妇产科医院将迁至钱江世纪城
浙江大学医学院附属妇产科医院迁建项目位于钱江世纪城U-2地块（毗邻机场路和市心北路交界处），用地约107亩，将按照“大专科、小综合”思路新建医院，建设内容包括门诊综合楼、住院部大楼、配套用房等，建设标准为三级甲等医院。项目力争于2013年底开工建设，于2016年交付使用。
杭州地铁一号线正式开通试运营
地铁一号线开通试运营仪式于24日上午9：30在杭州武林广场举行，当天下午2：30地铁一号线正式对外售票。运营初期，全天开行100列次，运能28.7万人次，首班车为6：30，末班车20：30，主、支线交路行车间隔均为9.5分钟。从萧山湘湖站坐到下沙文泽路站，约需要69分钟，萧山市民前往杭州主城区、滨江、临平、下沙等地多了一条舒适、便捷、快速的客流通道。
第二篇市场研究篇
一、土地市场
从目前土地市场情况来看，重头戏都被安排到了年底。从今年10月住宅用地现身，5宗地块吸金8.3亿元，11月份3宗地块卖地7.6亿元，12月份7宗商业、10宗住宅地块计划推出，萧山的推地潮在今年年底达到了高峰。
1、11月萧山土地出让回顾
2、12月萧山土地预出让情况
截至目前，今年萧山成功出让的住宅用地仅3宗，除了12号新街镇地块外，还有2宗分别位于靖江街道和北干街道，面积都不到50亩。根据资料显示，12月份出让面积最大的1宗地块位于义蓬街道蜜蜂村，面积90227平方米，折合约135亩，可建面积约18万方。义蓬街道去年成功出让的2宗商业地块分别为义蓬购物中心和英冠天地。
另外，12月21日，开发区市北西部区块的2宗住宅地块也将挂牌出让，面积分别为
68亩和77亩。截至目前，开发区今年已成功出让3宗商业用地。区块内随着霞飞郡、博
奥城、晴庐等楼盘开发建设，该板块将受到更多的关注。
二、商品住宅市场
1、2010年-2012年11月份萧山区商品房供需及成交情况
（数据来源：萧山透明售房网）供应方面:本月共有8个楼盘领出预售证，新增的商品房供应量达到了今年下半年以来
的新高，为23.04万方，环比上涨了32.88%；其中新增住宅供应量约为10.62万方，环比
下降18.62%。商品房供求比从上月的1：0.6到本月1：0.4，市场供大于求态势明显。
成交方面：11月萧山区商品房共成交约9.41万方，环比10月下降了13.11%；虽然
供应井喷，数量仅次于今年5月，但成交量依旧与前几月相当，没有明显的上涨；自9月
以来，供需差距拉大导致商品房库存量节节攀升，11月底再创历史新高。
2、2010年-2012年11月份萧山区商品房成交套数及均价走势
（数据来源：萧山透明售房网）
（数据来源：萧山透明售房网）11月萧山区商品房共成交966套，同比去年11月上涨约3.5倍，环比10月下降7%，
其中住宅成交为734套，商业成交232套。上图所示，本月商品房成交量列五年同月第一。
11月萧山商品房成交均价为13135元/㎡，较10月上涨0.54%；城区均价在17400
元/㎡左右，虽然供应量大增，库存压力激增，但目前商品房价格基本稳定，无太大变化。
萧山区可售房源（住宅类）情况
（数据来源：萧山透明售房网数据截至:2012年12月3日）截止到11月30日晚，萧山区商品房可售房源为13806套，比上月31日增加246套。住宅类可售房源为10269套，较月初增加了768套。临近年底，开发商集中推盘，直接导致库存量的快速增长，本月刷新的库存历史新高，也表明节前楼市竞争压力也将进一步显现。
2、2012年1-11月份萧山区住宅成交面积构成
（数据来源：萧山透明售房网）11月成交的966套房源，其中90方以下户型623套，占比53.8%，90-140方户型240套，占比29.7%，140方以下户型占当月总成交量的85.96%，数据说明，在萧山楼市中，刚需仍然是占据今年市场的主导地位。
3、11月成交排名情况
（数据来源：萧山透明售房网数据截至2012年10月31日）本月成交前五中，仅四季华庭一个城区楼盘，而义蓬购物中心和英冠天地这两个商业项目依旧热销。四季华庭11月初加推房源，由于价格的上涨，销量受一定影响，但还是稳坐11月的成交榜首；义蓬购物中心即商铺之后推出了酒店式公寓产品，由于前期商铺的火爆热销，公寓类产品也颇受投资客们亲睐；位于义桥的奇景家苑，本月首次开盘，8000的均价较周边楼盘来说更具吸引力。
三、12月份开盘预告
楼盘名称区域预计开盘时间房源户型面积（㎡）预计开盘均价（元/㎡）
尚美名府老城区12月1、2# 150-180 未定江南丽锦世纪城12月待定110-127 未定霞飞郡开发区12月24# 197 未定
南城嘉园所前12月4# 138-168
折扣6980起预计均价9500
南和城南部卧城12月8日1# 118、153、162 未定
锦绣学府党湾12月下旬待定住宅80、128
商铺60--150
未定
义蓬购物中心义蓬12月1日30套酒店
式公寓
酒店式公寓均价6000
12月，萧山区预计将有7个楼盘推出新房源，其中尚美名府、江南丽锦、南和城均为首次开盘。12月将开楼盘的房源基本以中、大户型为主，主要针对本地改善型客户群体。
第三篇营销观察篇
一、媒体监测
1、报广统计
11月份，萧山共有29个楼盘刊登广告，基本以萧山日报为主，其中府尚别墅、金地天逸、霞飞郡有在晚报、杭报、时报上刊登。本月因萧山房交会的举办，各大在售及未售项目均有刊登报广，在售楼盘多以销售信息为主，开盘预告信息居多；一些未售楼盘则以形象、区位等价值描述为主。投放版面也多以整版硬广为主。
2、2012年11月报广汇总一览表：
二、营销活动
1）湖滨花园3期景观样板区盛大开放暨私家花园尊尚酒会
11月11日，湖滨花园在其私家花园中举办了名为“云端的花园时光——湖滨花园3期景观样板区盛大开放暨私家花园尊尚酒会”。人像素描、花艺DIY、电子网球、现场画画……一系列丰富的活动让现场的业主玩的是不亦乐乎。除此之外，湖滨花园还为到场的业主准备了精彩的表演节目和丰厚的奖品。
2）府尚别墅古董耳饰show
11月10日-12日，府尚别墅“耳畔的私语”古董耳饰展在府尚9号别墅私属艺术馆顺利举办。
3）乐活景海湾周末嘉年华—景海湾初冬暖心活动
11月25日，一场名为“乐活景海湾，周末嘉年华”的主题派对在项目现场隆重举行。受邀客户及慕名而来的朋友们在景海湾参加了充满野趣的钓鱼活动，玩了当下流行的投篮机，女士们更享受专业美甲师的美甲服务，而由大厨新鲜烤制的美味则为大家提供了味蕾上的特殊享受。
4）2012“诚盛美郡杯”家有大厨厨艺达人赛
由萧山日报社、萧山餐饮协会、杭州诚盛房地产开发有限公司联合主办的2012“诚盛美郡杯”家有大厨厨艺达人赛于11月16日正式启动。
凡是报名参加比赛的家庭，都将有大礼包赠送，并将有机会赢取万元大奖、电动自行车等丰厚礼品。另外，在活动现场，城市电视还推出了免费拍摄以“幸福的一家”为主题的全
家福活动，为你和你的家人记录宝贵的回忆。
4）金地天逸推出“以旧换新”、“城市精英梦想计划”
金地天逸项目11月份推出“好房换购”计划：凡是金地天逸意向客户，如果有二手房置换需求，都可与开发商签订协议，由开发商无偿帮助客户卖掉手中的二手房。本月下旬，继“好房换购”置业计划之后，再推“城市精英梦想计划”。
第四篇个案分析篇
?本月热点楼盘：四季华庭
1、四季华庭
本月动态：
11月4日，四季华庭推出10号楼共120套房源，户型面积为88-138㎡，折后起价11970元/㎡，整体均价在17000元/㎡左右。
此次开盘依旧延续前一次开盘的优惠力度：一次性付款9折，商业贷款95折，公积金/组合贷款每平米优惠100元。截至开盘当天中午，30套A户型去化16套，总价200万以上去化16套，整体销售42套，整体去化率近4成。据售楼处消息，截止当天下午5点，去化6成左右。
销售情况：
截至12月4日，据透明售房网显示数据统计，10#楼共计成交65套；135-138方的东边套成交15套，85-89方的中间及西边套成交50套；总体去化率在54%，89方西边套销售情况最好，目前仅剩底部与顶部的几套。