住宅区物业管理服务费用预算表
一、综合管理费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、
测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容：
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作；
（5）建立规章制度与服务标准；
（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；
（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。
管理服务标准：
（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；
（2）每年一次；
（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行；
（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；
（6）内容合法，手续完备；
（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；
（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；
（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。
收费标准：0.089元/月/平米
测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼
文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898
元。
备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元
2.装修管理服务费
服务内容
（1）维护公共安全和公众利益；
（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
（3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案；
（4）每日巡查装修施工情况；
（5）对装修中的违规行为及时劝阻。
服务标准
）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；1（．
（2）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；
（3）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；
（4）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（5）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。
收费标准：0.029元/月/平米
测算依据：管理员2名2500元/月计，工资为5000元，福利700元，月总费用
5700元
二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、
测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、人员管理费
收费标准：0.031元/月/平米
测算依据：以维修技师1名2500元/月，维修管理员2名1500元/月计，月工
资费用为5500元，福利费770元，月总费用6270元。
2、供配电系统维护费
服务内容包括：
（1）保持配电房清洁卫生；
（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、
导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；
（3)委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；
（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；
（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；
（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。
服务标准包括：
（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；（2）每日检查一次；
（3）每年测试、试验1次；
（4）每年进行2次；
（5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；
（6）每年检测1次；
（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；
（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；
（9）每月检测1次；
（10）每日填写运行记录并归档备查。
收费标准：0.138元/月/平米
测算依据：供电系统年检费15000元，维保费18000元，每年总费用33000元。．
备注：专指小区内专用供配设备
3、道路系统维护费
服务内容
（1）车行道路路况检查与维护；
（2）道板路面与人行通道检查与维护；
（3）交通标志的检查与维护。
服务标准
（1）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；
（2）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；
（3）交通标志与交通设施齐全、完好。
收费标准：0.063元/月/平米
测算依据：道路系统每年维护费15000元。包括损坏面积不超过1平方的材料费
4、给水系统维护费
服务内容
（1）检查与维护水池(箱)及部件；
（2）饮用水水质检验；
（3）水泵维护与检查；
（4）给水管网维护。
服务标准
（1）每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀
和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；
（2）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；
（3）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；
（4）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。
收费标准：0.188元/月/平米
测算依据：每年水箱清洗、检测费15000元，水管防冻、油漆费30000元，每年总费用45000元。
备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。
5、排水系统维护费
服务内容
（1）雨水管网检查与维护；
（2）污水管网检查与维护。
服务标准
个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换6）楼顶每1（．
；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；
（2）每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。
收费标准：0.167元/月/平米
测算依据：每年排水系统维护费40000元。
6、监控系统维护费
服务内容
对监控系统定期进行检查与维护。
服务标准
每月一次，保持系统状态良好，工作正常。
收费标准：0.005元/月/平米
测算依据：每年监控系统维护费13000元。
7、消防系统维护费
服务内容
（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；
（2）检测消防管网水压；
（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；
（4）消防监控室保持清洁；
（5）填写巡查工作记录，建档备查。
服务标准
（1）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；
（2）每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；
（3）每年演习1次；
（4）每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；
（5）每日填写工作记录。
收费标准：0.007元/月/平米
测算依据：每年消防系统维护费16000元。
备注：不包括材料费
8、照明系统维护费
服务内容
（1）路灯检查与维护；
（2）楼道灯检查与维护。
服务标准
（1）路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；
（2）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。
收费标准：0.007元/月/平米
测算依据：每年路灯检查和维护费6000元，路灯镇流器损坏100只50元/只计
5000元，路灯损坏250只15元/只计3750元，路灯控制装置损坏100只25元
/只计2500元，合计总费用17250元。
备注：包括灯泡损坏更新
9、避雷接地系统维护费
服务内容
房屋避雷接地系统检查维护。
服务标准．
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。收费标准：0.002元/月/平米
测算依据：每年避雷系统维护费5000元。
备注：不包括材料费
10、油漆粉饰服务费
服务内容
（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；
（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；
（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。
服务标准
（1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；
（2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；
（3）每年作局部清洗、粉饰一次。
收费标准：0.008元/月/平米
测算依据：每年油漆粉饰费20000元。
备注：阳台油漆粉饰服务费由受益人承担
11、建筑小品养护服务费
服务内容
假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。
服务标准
每日保洁1次，每周检查一次。
收费标准：0.003元/月/平米
测算依据：每年建筑小品养护服务费6000元。
三、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化
用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测
算依据、（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、乔灌木养护费
服务内容
树木、绿篱的修剪和病虫害防治。
服务标准
（1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；
（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点3M以上；
（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。
收费标准：0.016元/月/平米
测算依据：以绿化工人3名800元/月，月福利336元，每年农药、石灰费用6
000元计，每月总费用3236元。
2、暖季型草坪养护费
服务内容
负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。
服务标准．
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。
收费标准：0.006元/月/平米
测算依据：以绿化工人1名800元/月，月福利112元，每年农药、化肥、药械
费用等3000元计，每月总费用1162元。
3、冷季型草坪养护费
服务内容
负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。
服务标准
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。
收费标准：0.015元/月/平米
测算依据：以绿化工人1名800元/月，月福利112元，每年农药、化肥、药械
费用等24000元计，每月总费用2912元。
4、花坛养护费
服务内容
花坛的养护服务。
服务标准
在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在20％以下；每年花坛更换种植草花至少4次。
收费标准：0.005元/月/平米
测算依据：以绿化工人0.5名400元/月，月福利56元，每年绿化费用6000
元
计，总费用每月956元。
5、水面养护服务费
服务内容
全面负责水面、喷水池的养护服务。
服务标准
每日打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每个月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
收费标准：0.037元/月/平米
测算依据：以绿化工人4名800元/月计，月福利448元，水面生态处理物资费
每年45000总费用每月7398元。
6、绿化用水
收费标准：0.003元/月/平米
测算依据：绿化用水以每月500元计。
四、环境卫生服务费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月?平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
人员管理费、1．
收费标准：0.013元/月/平米
测算依据：以清洁主管1名2200元/月计，月福利308元，月总费用2508。
2、垃圾清运费
服务内容
负责把垃圾运至垃圾中转站。
服务标准
日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。
收费标准：0.061元/月/平米
测算依据：以每月60车每车170元计，每月垃圾清运费用10200元，每年垃圾
筒、垃圾袋费24000元，合计每月总费用12200元。
3、公共部位清洁费
服务内容
负责小区道路、庭院、停车场（位）、绿化带、楼道、电梯厅、电梯、文化宣
传设施等环境卫生清洁、清扫。
服务标准（小高层和高层按省服务规范各分项最高级标准实施，多层按五级标准提供服务）
每日清扫道路(走廊、架空层)1次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次；
楼道玻璃每月清洁1次；每两月清洁路灯1次；绿化带每日清扫1次绿化带；每日清扫1次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。
收费标准：0.127元/月/平米
测算依据：以清洁工人26名800元/月，月福利2912元，每年清洁易耗品等2
0000元计，每月总费用25378元。
4、公共设施清洁费
服务标准
公共设施每周清扫(擦洗)一次。
收费标准：0.011元/月/平米
测算依据：以清洁工人2名800元/月，月福利224元，每年清洁易耗品4800元计，每月总费用2224元。
5、袋装垃圾收集费
服务内容
负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。
服务标准
每日上门收集生活垃圾2次。
收费标准：0.031元/月/平米
测算依据：以清洁工人6名800元/月，月福利672元，每年清洁易耗品9600元计，每月总费用6272元。
备注：物业公司不提供住户垃圾袋
6、卫生消杀费
服务内容
针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；
服务标准
次。1个月进行2次；灭鼠，每1夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀．
收费标准：0.006元/月/平米
测算依据：以清洁工人0.5名400元/月，月福利56元，每年药水（品）、机械费用等9600元计，每月总费用1256元。
五、物业管理区域内公共秩序维护服务费
（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、电池等)，
（保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、人员管理费
收费标准：0.062元/月/平米
测算依据：以安护领班9名1200元/月计,月工资10800元，月福利1512元，月总费用12312元。
2、出入口值班费
服务内容
安全护卫人员主出入口24小时值班、副出入口16小时值班。
服务标准
制订值班制度；主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝
访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，当日移交相关部门处理。
收费标准：0.154元/月/平米
测算依据：以安保人员27名1000元/月计，月工资27000元，月福利3780元。月总费用30780元。
3、出入口车辆管理费
服务内容
对主出入口的车辆进行登记、管理。
服务标准
安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。
收费标准：0.017元/月/平米
测算依据：以安保人员3名1000元/月计，月工资3000元，月福利420元，月
总费用3420元。
4、小区巡视费
服务内容
安全护卫人员在小区范围内24小时巡视。
服务标准
（1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于16次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员3人分3组共9人；
（2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。
平米/月/元0.154收费标准：
测算依据：以安保人员27名1000元/月计，月工资27000元，月福利3780元，月总费用30780元。
5、小区监控费
服务内容
安全护卫人员24小时对监控设备进行监控。
服务标准
24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。
收费标准：0.034元/月/平米
测算依据：以安保人员6名1000元/月计，月工资6000元，月福利840元月，
总费用6840元。
6、停车场管理费
服务内容
安全护卫人员24小时对室内停车场监控。
服务标准
对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。
收费标准：0.205元/月/平米
测算依据：以安保人员36名1000元/月计，每月工资36000元，月福利5040元，月总费用41040元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。备注：车辆的保管责任由停车协议另行约定。
7、消防管理与应急事务处理费
服务内容
专职消防与应急事务处理护卫人员24小时值班；
服务标准
专职消防护卫队每天区内巡视检查维护消防设备保障区内消防秩序；
应急事务处理小组每月组织应急训练；
按规定程序处理区内突发事务；
收费标准：0.11元/月/平米
测算依据:以护卫人员17名,1100元/人/月计,月工资18700元,月福利2618元,月
总费用21318元。
六、公共设施设备、部位及场地水电费
收费项目：公共设施设备、部位及场地水电费
收费标准：0.024元/月/平米，每月4800元
七、办公费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）]
1、办公用品费用0.024/月/平米/每月4800元
2、交通费0.008/月/平米/每月1600元
3、宣传广告费0.006/月/平米/每月1200元
4、公共交际费0.005/月/平米/每月1000元
5、节假日美化费
服务内容
在小区主要场所摆放盆花。．
服务标准
国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。
收费标准：0.004元/月/平米
测算依据：每月800元
6、社区活动费
服务内容
定期组织社区联谊活动。
服务标准
每年组织1-2次由小区居民参与的健身、联谊活动。
收费标准：0.006元/月/平米
测算依据：每月1200元
7、培训费
服务内容
员工岗位培训与业务培训。
服务标准
制订年度员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。
收费标准：0.01元/月/平米
测算依据：每月2000元
8、通讯费
服务内容
24小时接收住户信息。
服务标准
设立24小时服务电话受理住户来电；设立接待服务中心接待来访、受理业务、提供多种特约服务项目，对委托服务电话回访、上门回访并有详细记录。
收费标准：0.038元/月/平米
测算依据：服务接待人员6名，900元/人，计月工资5400元，月福利756元，通讯费1500元/月，月总费用7656元。
备注：不含福利费。
9、业主委员会经费按0.001元/月/平米计不足部门从经营费中提取。
10、杂项支出费
收费标准：0.008元/月/平米
测算依据：每月1500元
八、公共设施保险费
[收费项目、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、财产保险
收费标准：0.04元/月/平米
测算依据：以每个住宅小区公共资产为800万元计，按普通家庭财产保险的费率为1‰，每年保费为8000元。
备注：对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。
公共责任险（亦称第三者险）、2．
收费标准：0.03元/月/平米
测算依据：园区某住宅小区的公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3‰。
备注：此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为
依据，再视社区的大小及类型制定保费。
九、物业管理单位固定资产折旧费
收费项目：物业管理单位固定资产折旧费
内容：配备必要的办公设备，提高服务效率；
收费标准：建立台帐，按规定计提折旧。按实结算
十、法定税费
项目：1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等10—12%支出总额
2、佣金企业应得合理利润8—10%支出总额
3、税金营业税、城建税、地方教育附加 5.55%管理费用、佣金总额
综合上述费用总计为 2.00元/月/平米。
注：1、本预算中各分项费用与对应的标准参照苏州市物业服务费用定额指导标准制定。
2、本预算中具体保洁服务标准按省标中最高级服务标准提供。
3、本预算中不含电梯运行电费与二次供水压泵运行费用。
4、本预算不含甲方的供热水设备维护运行费用。
5、本预算中管理人员、服务接待人员的福利按月工资14%提取。
住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
附表1： 工资估算（￥元）
附表2： 行政办公费估算（￥元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月
家属区物业管理方案 一、物业管理目标 保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。 二、物业管理内容 1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。 2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。 3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。 4、车辆进出和停泊管理。 5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。 三、管理标准及要求 1、环境卫生管理 清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。 监管部门：总务科 标准与要求： ①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元） ②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收
集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。 2、绿化及积雪清扫管理 绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。 标准与要求： ①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。（不按要求补种草木，一次扣罚1000元） ④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元） ④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。（如不及时清运，一次扣罚1000元。） 3、治安管理 治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。 监管部门：保卫科 标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息
物业管理收支预算及说明 费用测算说明 –本预算表根据国家及当地市物业管理有关法律法规进行编制； –本预算表根据开发商提供的相关文字数据进行编制； –本预算表根据开发商的要求、物业地理位置、总体功能定位、同类相似物业水平及当地市现有物价水平进行编制； –本预算表根据项目采用当地市物业管理五级三类服务标准编制； –本预算表中涉及的税率是根据国家税率％计算； –公共服务费定价参照周边同类相似物业收费水平； 公共物业服务收支 单位：万元项目内容说明每月金额全年金额占支出比例 一.物业管理公共服务费 (一)员工工资总额% 1.员工薪金以员工65人计% 2.社保福利按35％的比例缴交% 3.补助餐费300元/月% 4.交通费每月100元/人0. 65% 5.通讯费每月100元/人% 6.住宿费每月300元/人% 6.国假日加班费11天国定假日% (二)公用设备设施维修及保养% 1.供电、照明系统养护如公共部位灯泡、电 器开关更换等 % 2.弱电系统门禁、道闸、监控、 周界、巡更、对讲等 % 3.消防系统报警主机、灭火器充 装等 % 4.给排水系统水泵、电器维修% 5.道路系统路面修补等% 6.公共设施维护含楼内公共区域粉刷% 7.景观配套养护水景清洗% 8.外墙清洗一年一次% 9.避雷系统测试、维护%
项目内容说明每月金额全年金额占支出比例10.其他支出工具及杂项支出% 12.电梯专业维保（含年检）电梯设备日常检测、 维护 % (三)清洁卫生费用% 1.清洁用具尘推、刮玻璃器、扫 帚、拖把等 % 2.清洁易耗品大小垃圾袋% 3.清洁药水清洁剂、全能水等% 4.卫生消杀费至少每月一次% 5.其他耗材光亮剂、地蜡、不锈 钢油 % (四)绿化管理费% 1.绿化费按元/M2 ·月计% (五)秩序维护费% 1.治安费手套、雨衣、雨鞋等% 2.器材费对讲机等设备零修% (六)办公费% 1.办公费办公日常消耗品% 2.通讯费电话费及网络费% 3.水电费物业管理用房水电费% 4.员工培训费每月每人50元计% 5.业务招待费% (七)物业管理公共区域责任险% 1.保险费投保金额500万元%% (八)其它支出% 1.不可预见费% 2.节日美化费国庆春节等节日装饰% 3.节日布置及活 动 业主联谊活动% (九)法定税费% 1.营业税金按管理费收入%%物业管理公共服务费用总计% 二、管理费收入 管理费收入总计 管理费收支盈亏
备注：
1．物业管理费用预算产生过程为： 5月份物业管理招标小组与参与投标的三家物业管理公司分别谈判，初步确定经费预算为3162285.21元，参与谈判的小组成员为：红岩、史啸军、房自正； 9月6日—9月24日，所物业经费审计小组综合物业项目部前期财务发生支出等因素，对物业经费预算进行审计，审计小组成员包括：乔均录、雪贞、郭友庄、史啸军、振忠； 9月25日，所物业经费审计小组在审计的基础上，约见红岩所长助理和综合处房自正副处长，就一些问题进行沟通； 9月29日，审计小组成员、红岩所长助理、综合处房自正副处长、郭顺宗主管与物业管理部朱建华总经理、史丽莹总经理助理、素荣会计，用时10小时，从人员设定、人员工资、单项经费、工程支出等方面，对物业管理经费预算进行重新审定，初步确定物业管理经费预算为3265855.89元； 10月6日，所务会听取了审计小组的工作汇报，同意本预算，并要求加强经费审计和物业管理质量的监督。 2．物业管理项目部总人员设置为103.5人（含临时性工作人员16人，具体人员设置见附表四），人均2213580.00/103.5=21387.25元/年，其中含按照规定应计提的福利费和三险一金（占工资总额的55%），故人均工资为21387.25/155%=13798.22元/年（含制装费） 1149.85元/月（含制装费） 3．因一些费用尚不能确定，故本预算为初步预算，研究所在核拨物业管理费时，暂不采用包干制，所有关部门将加强经费审核，以确保研究所的利益。
附表一：办公费用明细 附表二：清洁卫生费用明细
附表三： 附表四：人员设定情况汇总表
住宅区物业管理服务费用预算表 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼 文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898 元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2.装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
[项目LOGO] 【项目名称】 物业服务及收费定价方案 [填写公司全称] 编制 年月日
一、项目物业综合服务内容及标准（业态/根据服务等级填写） 1、（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）常规性服务： 园区共用部位的维护和管理； 园区共用设施设备及其运行的维护和管理； 园区公共环境的清洁、保洁及各周期专项清洁计划的实施；园区公共区域24小时公共秩序的维护； 车辆停放管理； 楼宇装饰装修管理； 物业专项维修资金的使用计划拟定、意见收集及申请代办；物业各类客户资料、运行档案、基础数据的管理； 社区文化活动的定期策划、组织； （10）园区公共绿化区域的日常养护、修剪、除草、施肥、消杀等。 2、“金钥匙管家”增值服务（已包含在物业管理费之内的配套服务）：（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） （14） （15） （16） 以上别墅/高层/商业常规服务及常规增值服务共计****项。
3、“金钥匙管家”尊尚（有偿）服务（需另外收取服务费用，含包月及临时委托）： （1） （2） （3） （4） （1）） （1） （2） （3） (9) （10 ） （11 ） （12 ）
二、项目物业综合服务标准(根据国标和当地标准填写) 1、物业共用部位的维修、养护和管理 （1）物业共用部位的维修及时率达到95％以上；（2） 物业共用部位的养护及管理的到位率达到100％。 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 （1）物业共用设施设备日常运行监测到位率达到100％； （2）物业共用设施设备的维修及时率达到95％以上；（3） 物业共用设施设备养护和管理的到位率达到100％。 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通（1）公共区域的清洁卫生按政府环卫验收标准执行，公共区域垃圾可见率控制在2％以下； （2）园区各类垃圾按每日三次的标准安排回收，并达到日产日清的标准； （3）各类公共管网每季度安排清疏一次，确保管网通畅。 4、公共绿化的养护和管理 （1）公共绿化养护和管理由专业队伍按市政绿化管护验收标准执行； （2）公共绿化的养护保有率控制在90％以上，苗木更新率控制在10％以下（不包含时花部分）。 5、车辆停放管理 （1）确保车辆停放秩序良好，无乱停乱放情况出现； （2）不间断检查车辆停放情况，确保车辆停放安全。 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 （1）严格执行人员、车辆及物品进出管理制度，人员车辆凭IC卡进出，物品凭放行管制审批凭条进出； （2）每季度安排各类安管设施、设备检测，确保各类设施、设备正常运行； （3）定期组织安全宣传教育专题活动。 7、装饰装修管理服务 （1）严格执行政府及项目就装修管理所制定的各类监管制度； （2）及时纠正各类不符合物业安全使用规定的违章作业； （3）为各物业装修工程提供指导意见。
物业管理服务费用预算方案)1 物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表 （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；
（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。备2. 装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
物业费收缴计划2018年物业费收缴计划
贵州千成物业服务有限公司 2018年物业费收缴计划 针对2018年上半年的收费情况，2018年下半年的收费工作面临更大的困难。针对此状况，2018年的收费工作将贯穿全年，而且收费有重有次，通过各项细微的服务，定期召开商贸城文化，规范的管理和有效的宣传转变业主的交费意识。 计划分解如下： 物管费收取率作为唯一考核标准，客服主管未完成收费指标的按未完成任务数的1%从当月工资中扣除，客服专员按未完成指标的0.5%从当月工资扣除，问题商家除外。
对于收费工作主要需要以下支撑： 宣传。重点为《铜仁市物业管理条例》《铜仁市建筑工程管理条例》《五方国际商贸城物业管理协议》及各类案例，同时对法律诉讼进行全面宣传。主要渠道是宣传栏、重点投递及口头宣传。 收费小组。收费小组主要由物业经理、主管、其他管理人员及各班组班组长及其骨干员工，平时收费小组主要由物业收费员、保洁与安全员构成，有效跟踪业主，催促业主交费。重点时期，突击重点客户。 通过商有群向业主宣传，鼓励交费 从业主中选择既支持物业工作又在业主群中有较高影响力的业主带头交费 法律保障和支撑，主要以文件为主，尽量不通过诉讼解决问题 建立良好的客户关系。以经理牵头，全面提高服务品质，提供亲情式温馨服务，注重与客户接触的深度，感化重点客户。 请社区介入，协调邻里间问题。 8、对于物业费的清欠，采取跟踪到底-通知交费-上门收取-电话催缴-沟通记录-回复业主签字确认。主抓2018年新欠费业主，
其次逐步解决遗留问题。对于商贸城屋面漏水，腰线渗水尽力能处理的及时处理。 2018年的目标：为让商户与物业达成共识，而来积极维护，积极参与商贸城建设而共同努力。形成好的氛围，共同完善商贸城，美化商贸城。真的物业与商家为一家。为物业品牌再创新高。
物业费催费方案 一、目的 规范小区物业费催缴工作，实行责任到人，确保物业费正常收取。 二、职责 1、项目经理/客服主管负责监督员工的服务行为； 2、全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 三、催费工作流程 1、首先发放缴费通知予各单元门禁处（告知业主在年前交费有内衣礼品赠送）； 2、楼管根据对自负责区域进行首次电话催缴（一周内完成）； 3、首次电话催缴结束后，进行情况分类：（一天内完成）； 4、前台用短信群发进行催缴，并制作《物业费催费记录表》； 5、对业主实际情况进行分类，根据欠费类别，针对性采取二次电话/上门催缴措施（每天进行）； A、近期交纳类：业主明确具体交费日期 B、暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机、无信号等） C、无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 D、异地出差/居住类：长期在异地出差，短时间内无法回来 E、特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费 7、根据分类采取措施 A、近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒； B、暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类； C、无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采取上门催缴方式； D、异地居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用； E、特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴措施； 8、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》，及时纠正楼管在催缴期间的不足之处；
9、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会议，贯彻执行“催缴工作奖罚制度” 五、催费流程具体操作说明 1、电话、短信联系业主确定交费时间； 2、在缴费的约定时间内未来交费的业主，客服部对其进行数量统计及情况分类，并编制《物业费催缴记录表》；《物业费催缴记录表》须明确以下内容：房号、业主姓名、联系电话、欠费金额； 3、客服主管根据欠费数量及欠费催缴疑难程度，平均分配给楼管、前台、秩序、工程，明确每位员工的催缴工作量； 4、催缴前，必须将分配到各自负责的《物业费催缴记录表》进行全面了解，核查其欠费户是否存有历史遗留问题。注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使楼管能及时应对，促进催缴工作有效，因此，楼管必须在催缴前先了解其是否存在历史遗留问题。 5、催缴前，必须查询费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在自己的《物业费催缴记录表》上作记号，表示已缴纳，防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感； 6、催缴中楼管进行首次电话催缴时应以提醒为主。规范用语：您好！我是橄榄城物业的楼管XXX，您是X栋X单元X的业主吗您2015年的物业费需要缴纳，在年前缴纳的，我们会有礼品赠送。您具体能在几月几日到管理处来楼管及时将通话情况详细记录在《物业费催缴记录表》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人； 7、楼管必须一周内完成第一次电话催缴工作后，将《物业费催缴记录表》按要求进行分类如下： （1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期 （2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机） （3）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 （4）异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来 （5）特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费
住宅小区物业管理费标准测算案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
工资估算（￥元）
行政办公费估算（￥元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。
物业管理服务费用预算 方案 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表? （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费? [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理； （8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次；
（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释； （4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：元/月/平米? 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。
盐城市区前期物业公共服务费调价方案 为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护物业服务管理各方合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《关于贯彻实施新〈江苏省物业服务收费管理办法〉的通知》等文件精神，经调研论证，结合成本监审、市场现实、周边标准等实际情况，现对市区前期物业公共服务费提出如下调价方案： 一、基本情况近年来，市区物业服务收费的投诉举报不断，严重影响社会和谐和民生幸福。房管部门在招投标过程中确认的物业服务费标准和物价部门在备案中确认的标准存在“两张皮”现象。省里的文件规定电梯、二次供水、公共照明等能耗费用属于代收代缴费用，必须单独立账、按实分摊、及时公示。但开发建设单位或物业服务企业在房管部门组织的招投标过程中，已将能耗费用和公共服务费用捆在一起，并以合同形式明确。物价部门进行备案时就遇到很大麻烦和尴尬，不得不被动地、人为地将招投标合同中打包的收费标准进行拆分。这种情况，无论是在政策解释答复还是在价格督查工作中，都遇到极大的困难。特别是在处理投诉举报时，很难让各方都理解、都满意。 在调研中发现，价格部门在要求物业服务企业进行收费公示时，物业企业几乎一致认为盐城市区的公共物业服务收费标准压得过低，跟不上物价、劳动力成本等涨幅，不够实际支出，企业只得用能耗分摊部分多出来的费用抵充公共物业服务费的不足，所以无法按实分摊能耗费用。省里规定的“能耗费用按实分摊、如实公示”政策根本无法落地，成了价格部门物业服务收费监管工作中最棘手的难题。
二、定价依据 1 .《江苏省物业管理条例》 第四十九条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决 实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。 2?《江苏省物业服务收费管理办法》 第五条第二款：省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。 第七条：价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业收费管理制度 收银员守则： 为明确物业公司收银员工作职责，特制订本守则： 一、管理处收银员为创鸿集团财务部派出人员，必须严格遵守财经纪律和财务收支审批制度，执行政府相关部门及集团公司核定的各项收费标准。 二、按时向业主（住户）收取管理费、停车费和水电费等，及时将现金全额缴入银行，不得截留或挪用，同时将收费情况记录在帐册中。 三、资金、帐册、发票、收据、车辆停放卡、装修出入证，收费记录等资料必须妥善保管，防止遗失或被盗。 四、严禁向外人透露涉及公司商业机密的公文、报表、财务帐目、数据等。 五、严格执行只收款不付款的制度，付款统一由集团公司出纳员办理，私自付款，公司不予进帐。 六、督促保安员及时上缴临时停车费，收取临时停车费时，应按规定开具由物业公司提供的收据。 收银员操作规程： 为规范收银员行为，特制订本操作规程： 一、物业管理费的收取： 1、物业管理费须在每月8日前收清，对未按时缴交物业管理费的业主应发出催收单，并限期缴交。 2、收银员在办理收取物业管理费时首先应核对该户物业管理费应缴金额所属月份，然后开具公司的收款收据给缴款人，收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务）。 3、收款后须及时、认真、细致记入《管理费收缴情况登记表》。 4、新增或减少的住户物业管理费在《管理费收缴情况登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映。月终报物业公司会计。 二、停车费的收取： 1、固定停车费的收取： ①收款员在办理收取固定停车费时首先应核对该车辆应缴金额是多少？所属月份。然后开具公司的收款收据向缴款人收取固定停车费。收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务）。 ②收款后须及时、认真、细致记入《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》。 ③新增固定车辆停放须填写《新办固定停车凭条》，报停的须填写《车辆停止存放凭条》，在《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映，月终报物业公司会计。 ④缴交一年固定停车费的，可优惠免收一个月月租。 2、临时停车费的收取： 收款员在核对下班保安员呈送的《临时停车费交收情况表》的基础上，须开具公司收款收据，向缴款人收取临时停车费，收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务），《临时停车费交收情况表》留物业管理处保存。 三、水、电费的收取： 1、在核对抄表员呈送的逐户水、电表行码的基础上，须每月8日前收清水、电费。对未按时缴交水、电费的应发出催收单，并限期缴交。
收取物业费方案 一、成立收费小组 组长赵燕,副组长白二宇、副组长马鸿波、副组长林浩,副组长王志鸿,组员王凯、姜伟、关镇国、祖成龙、林胜光 人员分配:(白二宇、关镇国)(王凯、祖成龙)(姜伟、林胜光) 其余人员全力配合 二、收费区间 见附页 三、4月15日至4月30日到期收缴总户数共94户,财务收费时间周一至周上午8:30点到下午5:00点 四、收取费用计划 1、从三月份开始物业工作人员对已入住业主进行集中走访问候、有无问题需要帮忙解决。 2、再以物业得名义在公告栏向全体业主发布致业主得“温馨提示”,客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。 3、同时,服务中心展开多种手段与多样形式得宣传活动,主题围绕“物业管理服务得涵义与内容”以及“缴纳管理费就是业主应尽得义务”等内容进行。 2、1“温馨提示”预定缴纳时间截止后5日内,在小区公告栏以公告方式鸣谢,对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费就是业主应尽得义务,不交管理费就是侵犯其她业主得合法权益得行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理
费,此阶段约为7－10天。 4、催交 督促期结束后,开始实施连续催交行动。选择统一行动时间,以每三天或每四天发一款得频率,事先设计好几款管理费催交通知书分次送达未交管理费得业主。为强化效果、增加压力,管理费催交通知书得颜色应由浅变深,口吻、内容也应逐步趋于强硬。自通知送达后期开始,要求业主签收。 5、限期缴纳 催款通知书全部发出,业主逾期仍然未交管理费,则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”,对未交管理费业主进行谴责并公布名单,限期缴纳,逾期不交将采取必要得措施。为进一步督促,将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时,加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等得宣传。 6、针对没再本小区住得业主得收缴方案 1、由物业工作人员电话提醒业主缴费,并定期对业主发送EMS催缴通知。 2、业主不方便来物业缴费得,由工作人员告知业主物业公司名头账户进行汇款,经确认后给业主开出机打发票,业主有时间随时可以来取 3、针对不方便来物业得业主,而且业主又不信任网上汇款得业主将由公司机动小组携带业主家机打发票去业主现住址收取。 7、物业管理就是一个系统工作,催交管理费也不就是孤立得。进行上述工作得同时,物业应同时与地产召开各种形式得座谈会、通报各
住宅区物业管理服务费用预算表 （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准http://www.wyfwgw.co m/laws/1457.html，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度和服务标准； （6）和业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）使用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉和服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2. 装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人； （3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案； （4）每日巡查装修施工情况； （5）对装修中的违规行为及时劝阻。 服务标准 （1）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理； （2）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；
物业管理项目的管理方案、预算方案、管理目标的制订 物业公司年度预算方案 大厦正常年度管理预算草案 年月日——年月日 1.0收入 1.1管理费收入-11,761,137 1.2空置费收入2,520,244 1.3其他收入516,600 小计14,797,980 2.0支出 2.1人员开支 2.1.1员工薪金2,468,600 2.1.2员工福利843,440 2.1.3饭补费用176,800 2.1.4加班费49,372 员工成本合计3,538,212 2.2维修及保养 2.2.1电气系统及设备112,000 2.2.2弱电系统及设备215,000 2.2.3楼宇工程130,000 2.2.4空调系统及设备210,000 2.2.5消防系统及设备45,000 2.2.6给排水系统及设备55,000 2.2.7电梯/扶梯150,000 2.2.8工具及仪表补充10,000
2.2.9政府部门检测费79,000 小计1,006,000 2.3能源费用 2.3.1电费3,865,732 2.3.2采暖费0 2.3.3水费及排污费201,113 2.3.4燃气费2,302,344 2.3.5燃油费0 小计6,369,189 2.4保安费用54,000 2.5清洁及灭虫510,761 2.6管理费用 2.6.1 保险支出180,000 2.6.2 节日装饰及园艺200,000 2.6.3 核数及法律费用40,000 2.6.4 管理费收入应交税金813,889 小计1,233,889 2.7行政办公费 2.7.1办公费180,000 2.7.2制服及洗涤161,320 2.7.3折旧费60,000 2.7.4不可预见费100,000 小计501,320 3.0管理人酬金 A.国贸物业480,000 B.xx物业480,000 小计960,000 支出总计14,173,371 盈/亏624,609 说明： 1.本预算公共照明电费不含商场营业区域之营业照明。
安居房物业管理项目开办费用预算表 本预算是为进驻大观园项目而做，所有的费用期限均为前3个月。一次性的固定购置除外。 总开办费用为435411.70元。 前3个月人员工资（含31.5﹪的福利保险） 196413.2元物品购置（1次性） 70650.50元 前3个月材料消耗 12809.50元 办公费 22313.50元 通讯费 4170.00元 固定资产折旧（1年） 9310.00元 服装费 49180.00元 管理用水用电费用 15000.00元 专项费用 16520.00元 前期人员招聘、培训费用 15033.00元 前期入住手册资料印制 24012.00元 预算分解表 1、人员工资： 主任1400元/月*（1+31.5﹪）*3月*1人5523元 事务助理1200元/月*（1+31.5﹪）*3月*1人4734元 财务：1000元/月*（1+31.5﹪）*3月*1人3945元
客服中心：管理员3人 900元/月*（1+31.5﹪）*3月*3人10651.5元 安保队：队长1人事务助理兼、组长3人、队员45人 750元/月*（1+31.5﹪）*3月*3人8876.25元 650元/月*（1+31.5﹪）*3月*45人115391.25元 工程维修班：班长1人、维修员2人 1000元/月*（1+31.5﹪）*3月*1人3945元 850元/月*1人*（1+31.5﹪）*3月*2 人6706.5元 环保部:主管1人（管理员兼）、保洁员8人、绿化员3人 463.6元/月*（1+31.5﹪）*3月*8人14631.2元 560元/月*（1+31.5﹪）*3月*3人6627.6元 加班费：每年有10天带薪假期，工资3倍，则加班费为（平均值）每人的1个月工资额。1季度则是1/4。经计算为15381.9元总额为196413.2元 2、物品购置： 办公用品共22050元 办公桌椅 15套 250元*15 文件柜 15组 150元*15组保险柜 3个 600元*3个电脑 2台 4000元*2台打印传真一体机 1台 2500元*1台电话机 10台 20元*10台空调 1台 1500元饮水机 1台 100元*1台对讲机 1台 750元*1台换衣柜 1个 600元*1个 桌椅（沙发） 1套 600元 保安用品共14779.50元 对讲机 7台 750元*7台电筒（充电式） 7台 150元*7台 雨具 7 件 50元*7件警用胶棒 10根 250元*6支
【xxxx】 物业管理预算方案
[xxxx]物业管理收支预算方案 一、前言 为贯彻我司一贯秉承的物业管理风格和水准，向业主/物业使用人提供安全、清洁、温馨、周到、规范、注重细节的、高品质的服务和管理，在尽量节约开支的前提下，提出如下预测方案。 二、基本概况： 总建筑面积：192527.64㎡。 总用地面积：35408.00； 住宅区149548.66㎡，共1273户； 商业区3713.23㎡； 道路及其他用地面积：9136.37㎡； 建筑占地面积：10337.79㎡； 绿化率45%，为15933.84㎡； 建筑密度：29.20%； 独立车位1306个。 三、机构设置 小区管理处设置工作人员 40人，人员结构图如下： 该大厦物业服务工作人员各种岗位最低设置为：
1、项目经理1人，负责全面工作； 2、行政财务部5人： 经理助理1人，同时兼任办公室客服主管； 3、秩序维护部19人 主管1人，负责秩序维护服务部的全面工作； 领班3人（不脱产）主要从事巡逻员的工作，负责秩序维护服务部内勤、协助主管对整个部门进行管理检查等，是不脱产的管理岗位； 安防、消防监控中心值班员3人； 两个人行出入口各两人、汽车出入口各一人、车库两人 巡逻员3人、换休3人。 4、客户服务部4人： 主管1人 客户管理员兼报修中心接待员2人； 收银员兼报修中心接待员1人，文件收发、档案管理、公司内部局域网的一般管理和维护工作； 5、工程维修部8人： 主管兼工程师1人，负责工程维修部的全面工作； 领班1人（不脱产），负责设施设备和日常维修保养，并负责对运转和维修工的考核、业务指导及培训； 内勤1人，兼小区的所有档案管理员，同时兼任物业管理处库房管理员； 运转值班和维修各工种工人5人。 6、保洁绿化部26人： 主管1人，负责保洁、绿化全面工作； 领班1人（不脱产的），负责保洁、绿化工的指导和考核工作，计划拟订、班前班后讲评等； 小区内部保洁工13人； 小区四周环境游动保洁工4人； 轮休3人、停车库1人、绿化工3人。
物业服务公司 经营管理创收计划 众所周知,物业管理企业就是一种微利型企业,其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几,当物业公司收取物业管理费较为困难时,立刻面临运转也就十分困难,因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以,我们不能限于收取有限的物业费中,而应该广开思路,适应市场的需要,由管理物业到经营物业兼容并行,大力发展物业的综合经营,实现企业的盈利,走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平,为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。 一、结合现状目前物业管理存在的多种问题 X物业就是否能带动X市场经济？就是否能在X项目中取到助推作用？就是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业就是否能在低物管费(X物业管理支出成本与收取比)、低收入(物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低)的情况下实现创收,为入驻商家提供更加周到,更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等事情中。 这样的结果会影响X物业的持续发展,直接后果就会致使市场不景气,商家入驻率低,市场将在长期的作用力下逐步衰退,而X物业便会致使人员素质低下,业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费,甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。 所以X物业的管理工作,不仅仅就是通过卫生、安保与维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标,这仅就是管理的一部分内容,或者说就是一小部分工
作,更大的目标就是要给X项目一个市场定位,使它成为产生经济价值的一种存在,开拓物业综合服务管理的经济链。 二、X物业的收支分析 物业企业的收入来源,大致归纳就包含四个方面的收入: 一就是公共性服务费用的收入,就就是通常所说的物业管理费; 二就是公众代办性服务费的收入; 三就是特约服务费的收入; 四就是物业企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入,就是物业企业经过多年的实际操作经验与市场调查、研究、分析的。可以瞧出,第一种物业管理费在X项目为扩大招商,促进市场可持续发展的情况下,在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费,就目前的市场环境来瞧,水、电及其她代办项目都就是控制在国家能源相关部门,物业管理企业得不到任何的手续费,只能就是物业管理企业免费为住户与业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的就是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的,如果忽视或者没有能力作到,则企业就根本没有发展的前途与空间。 三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度 如何从管理物业到经营物业,如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其她经营,而相应降低物业服务的质量,也不能死死瞧守物业项目,只顾日常作业,不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此,正确的做法我们觉得就是在一方面不断提高物业管理服务水平,不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。