广州高档住宅和公寓之会所及商业配套功能 调研报告 N&D联合工作组? 2002-1-13
目录 第一部分调研结论 (3) 一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用 (3) 二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用 (4) 三、社区服务及配套设施的发展趋势 (4) 四、公寓的租赁现状及前景 (5) 第二部分商业配套建议方案 (6) 一、会所 (6) 二、住宅商业配套设施 (7) 第三部分项目概述 (8) 一、调查对象 (8) 二、调查方式和时间 (8) 三、调查内容 (8) 第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析 (9) 一、高档住宅 (9) 1、天誉花园 (9) 2、帝景苑 (11)
3、星汇园 (13) 4、碧海湾 (14) 5、中海锦苑 (16) 6、丽景湾 (17) 二、高档公寓 (18) 1、中信广场公寓 (18) 2、新大厦国际公寓 (19) 3、远洋明珠 (21) 4、金亚花园 (23) 5、祈福华厦 (24) 第一部分调研结论 根据本次调查的结果，从配套与住宅产品的结合程度与房地产发展的状况对调研样本楼盘配套的特点从以下方面进行归纳： 一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用。 二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用。 三、社区服务及配套设施的发展趋势。 四、公寓的租赁现状及前景。 一、会所功能及服务特色对楼盘定位和销售的作用 本此所调查的9个楼盘的会所，呈现以下特点：
?会所面积呈两个层次，豪华会所面积近万平方米，普通会所面积 在2000～5000㎡之间。 ?会所建筑风格以欧美建筑风格为主，但风格特点不明显，差异性 较小。 ?会所多设置在楼层内，不单独设置，会所的功能较普通，不具备 明显的主题特色，仅是生活配套的一个补充，满足休闲生活的基本要求。 ?会所的服务功能不够齐全，服务意识不够，且有些会所收费对业 主较高，没能体现业主至上的精神。 ?会所的经营方式分对内、对外经营，如中海锦苑采用会员制，出 租方式经营，对内经营收费普遍较高，不利于吸引客户消费。 ?会所服务内容多以运动、休闲、饮食、娱乐为主，缺少针对楼盘 定位的独特点的服务项目，对楼盘的客户群的特殊需求满足不够，不具备个性化。 ?会所的个性化不足对楼盘定位构不成有力支撑，因而在销售中的 促进作用大大减少。 本次调查的楼盘多以有出租市场前景的公寓住宅为对象，会所所 针对的客户群层次差别大，有个性，因而会所功能的设置、建筑风格、经营方式在吸引投资及租赁人士的兴趣上起到很大的作用。 会所的档次与服务内容代表业主生活的品味和品质，如果与目标
高档会所功能 高档住宅小区要根据自己的产品定位和会所建成后委托经营管理的公司共同确定:常规的一些设施：游泳馆、健身房、台球室、乒乓球室、休闲吧、棋牌室 具有文化品位定位的可以增添：图书馆、茶馆 具有田园气息定位的可以增添：小型室外活动场、网球场、篮球场 另还可以增加一些服务型项目：SPA、美发室、小型超市 餐饮娱乐型： 日餐厅、中餐厅、宴会厅、咖啡厅、酒吧 KTV娱乐室、棋牌室、阅览室、美容、桑拿中心、儿童室外游乐场、儿童娱乐室、商务中心 运动型： 游泳池、攀岩、篮球馆、网球中心、羽毛球场、动感健身中心、美式桌球、壁球室、SPA理疗天地。 其他： 电影沙龙、花店、阅览室、烟具饰品店 个人收集的一点住宅会所发展和建议 1、住宅发展和会所的出现 随着中国住宅产业的发展，住宅消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求住宅质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者买的不仅是住房，更是服务和管理。于是，社区的建设中心也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化社区转型。社区会所最早出现在香港，也是舶来的洋品。1995年，深圳首次将社区会所作为售楼卖点，随后被临近的深圳、广州引入内地。如今，“会所”这个名称及其概念不再陌生，它已然成为现代生活的风向标，而已经成为开发商销售楼盘招揽顾客的亮点卖点，同时也成为购房者评判一个住宅小区是否够档次的重要标志之一。我国大城市中，大约已有60%左右的住宅小区都建有会所。 2、上海住宅会所的发展和弊端 上海的小区会所最早见于一些别墅、高档公寓中，之后在中、低档楼盘和普通住宅中层层推广开来。然而这些社区会所最大的功能竟是摆设，不免让人叹之可惜。会所，作为沪上房产销售经营中开发商的一个举足轻重的诱人筹码，以它的规模、功能和豪华程度成为考量楼盘档次的硬指标，为购房者所看重。随着楼盘建设档次不断提高，一时间，无论大楼盘小社区，会所配置建设如雨后春笋般大面积普及，档
豪宅营销的独特标签--以国内三大顶级豪宅为例 作者：陈利文 2007-10-30 11:57:27 什么叫豪宅？历来有不同的标准和说法。深圳世联给豪宅的定义是“相对高度集中的占有城市资源的住宅产品”，并且同时发布了关于豪宅的系列指数，后来成为业内公认的关于豪宅的标准。世联的豪宅指数见下图： 关于地段指数，世联提出的豪宅在便利指数或者环境指数中至少要有一项达到愉悦指标[1]，豪宅在地段上一般具有区位的不可替代性、环境的历史性、人文价值的不可再生性等鲜明特征。比如北京的豪宅项目“裘马都”位于中央涉外区的门户――三元桥东，紧邻北京四大使馆区、CBD商圈、燕莎商圈、丽都商圈以及顺景高尔夫公园、太阳宫公园、国际展览中心等等，上海的“汤臣一品”项目位于上海的核心、黄浦江畔，博览外滩百年万国建筑，紧邻陆家嘴 CBD 世界级摩天大厦。这些地段都是具有区位的不可替代性、环境的历史性和人文价值的不可再生性等特征。 光有地段还不够，豪宅对产品指数也有相应要求。在项目的建筑指数中，容积率等硬指数的高低并不是决定项目能否成为豪宅的绝对指标；单元空间面积、房均面积等奢侈指数由于更恰当的体现了户型单位的资源占有状况，因而成了鉴别豪宅的最佳指标。在深圳的一线豪宅，房均面积都达到了40－60平米。同期在同区域推出的豪宅比普通住宅的房均面积大50％左右。在户型尺度上，豪宅的客厅开间一般在4.5米以上，层高在3.1米以上。这些都是关于建筑方面的奢侈指标。 豪宅在地段和硬件上具有突出的价值，当然也能支持较高的价格，所以往往价格也是判断豪宅的重要标准。中国真正意义的豪宅价格与普通家庭的年收入的比值在60倍以上，一套豪宅的售价约是普通住宅的6－10倍。 从广义营销的两大系统：产品和狭义营销（包括定位、推广、展示、价格、销售五大环节）都具有鲜明的标签特征。下面我们就将一一分述这些特征。 豪宅符号 在产品方面，豪宅非常强调符号标志。豪宅符号属于形式主义的表现，其展示价值大于使用价值，是豪宅溢价的支撑点之一。目前，在市场上的豪宅产品，常见的符号主要有以下几种： 一、主入口景观轴/仪式感、私家路 深圳“香蜜湖1号”项目在入口处打造了一条“私家林荫大道”（见下图），衬托出小区的幽隐高贵，不显张扬，仪式感很强。深圳的别墅项目“云深处”在推广时则干脆炒作其全国第一的私家路，私家路是全国第一，那住宅的档次可想而知了。
中国高端住宅得十大标准 星河湾副总裁梁上燕 高端住宅就是业内对于豪宅得一种谦虚说法，而豪宅之所以能在第一时间夺人眼球，其关键就就是一个“豪”字，无论就是价格得“豪气”,还就是住宅得“豪华”。 在中国,高端住宅很多,每一个给人得感觉都不同，汤臣一品得气质、星河湾得奢华.但就是，她们却拥有许多同样得东西，不仅就是价格,还有更重要得、以判定其为高端住宅得标准.业内知名豪宅星河湾地产得副总裁、品牌代言人梁上燕女士就曾为中国得高端住宅界定了１0个标准。 1、“舍得"精神为最高规则 有舍有得，不舍不得，大舍大得.高端住宅通常不吝啬时间，成本与心思，这些项目往往在前期即充分做好市场调研，建造过程中更就是精心打磨产品、力求塑造令同行、专家、业主认可满意得好房子.
比如在星河湾，价钱就是同类好几倍得澳洲淡水砂岩，却因追求完美被弃用一半;而有得开发商,也可以因为不符合设计美观，将四根总造价达12０万元得巨型罗马陶立柱毫不吝惜得全部敲成碎片. 2 、极致完美得细节坚持 高端住宅坚持“细节成就品质”,深入每个细节雕琢产品。其中,交楼标准实行最为严格得把关:一就是设计,设计一定要人性化,要考虑使用得舒适；二就是材料，材料一定要好，才能保证品质;三就是工艺,要保证高度精准得工程质量。 3 、奢侈独享得私家园林 高端住宅偏重景观观赏性，而景观参与性则被放到了次要得位置.模拟自然生态环境进行大环境改造,还原自然面貌，强调社区意象。有得开发商可以要求只要在地球同一个纬度发现最好得园林,都要移植到项目里；有得开发商可以斥资数亿元只为打造完美得园林景观；
更有甚者不惜耗费上亿从世界各地引进各种珍惜树种花卉,并斥资千万精心雕琢园林小品。 4、无可比拟得内装标准 高端住宅通过大尺度户型彰显尊贵奢华感，并且打造全成品装修,偏重天、地、墙得铺装与饰面，强调观感与尺度，注重材质得应用，对工艺要求精益求精。通过精湛工艺,使得各种名贵材质与顶级配置绽放最大光芒,给予业主最多得身份体现。 5、国际顶级得社区配套
高档会所功能
高档会所功能 高档住宅小区要根据自己的产品定位和会所建成后委托经营管理的公司共同确定:常规的一些设施：游泳馆、健身房、台球室、乒乓球室、休闲吧、棋牌室 具有文化品位定位的可以增添：图书馆、茶馆 具有田园气息定位的可以增添：小型室外活动场、网球场、篮球场 另还可以增加一些服务型项目：SPA、美发室、小型超市 餐饮娱乐型： 日餐厅、中餐厅、宴会厅、咖啡厅、酒吧 KTV娱乐室、棋牌室、阅览室、美容、桑拿中心、儿童室外游乐场、儿童娱乐室、商务中心 运动型： 游泳池、攀岩、篮球馆、网球中心、羽毛球场、动感健身中心、美式桌球、壁球室、SPA理疗天地。 其他： 电影沙龙、花店、阅览室、烟具饰品店 个人收集的一点住宅会所发展和建议 1、住宅发展和会所的出现 随着中国住宅产业的发展，住宅消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求住宅质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者买的不仅是住房，更是服务和管理。于是，社区的建设中心也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化社区转型。社区会所最早出现在香港，也是舶来的洋品。1995年，深圳首次将社区会所作为售楼卖点，随后被临近的深圳、广州引入内地。如今，“会所”这个名称及其概念不再陌生，它已然成为现代生活的风向标，而已经成为开发商销售楼盘招揽顾客的
亮点卖点，同时也成为购房者评判一个住宅小区是否够档次的重要标志之一。我国大城市中，大约已有60%左右的住宅小区都建有会所。 2、上海住宅会所的发展和弊端 上海的小区会所最早见于一些别墅、高档公寓中，之后在中、低档楼盘和普通住宅中层层推广开来。然而这些社区会所最大的功能竟是摆设，不免让人叹之可惜。会所，作为沪上房产销售经营中开发商的一个举足轻重的诱人筹码，以它的规模、功能和豪华程度成为考量楼盘档次的硬指标，为购房者所看重。随着楼盘建设档次不断提高，一时间，无论大楼盘小社区，会所配置建设如雨后春笋般大面积普及，档次越来越高，规模越来越大，然而，随之而来的管理现状及经营效益却不容乐观。·其一：定位不准，一味求大求全 由于上海许多房地产开发商过于模仿香港和西方某些项目的会所形式，使小区会所在规划设计时没有根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做。配套设施追求大而全，虽漂亮而又气派，但使用率低，造价却较高。运行成本高，负担重。没有针对会所而对周边环境和消费者实际需求作前期调查研究。会所的这种定位失准是导致会所普遍亏损的直接原因。 ·其二：功能配置近乎雷同，功能单一 据有关数据显示，居民对社区功能的需求依次为：阅览室、健身房、咖啡馆、美容院、网球场、棋牌室、中西餐厅、视听室、桌球室、迷你高尔夫球场、壁球室。其中体育健身类占多数。于是大多的会所也就都用作健身使用，而且是在有限的面积内设置了各种运动项目。社区会所的设施在规模和投资上有限，很多方面不能和那些对外的独立专业性的会所相比，造成顾客分流。 ·其三：不重经营、缺乏专业性 目前，住宅会所多转交给物业公司管理经营。物业公司往往是对小区物业进行管理，而对小区会所，缺乏相应的专业经营能力。社区会所本就是个新名词，专业管理人员更是少之又少。而管理欠佳，专业人员匮乏进一步造成对设施维护带来困难，使设施长期缺乏正常、良好的保养，加速了设施的磨损和消耗。 3、住宅会所经营模式比较 ·封闭式会所
城市规划专业课题研究(doc 7页)
一、课题的来源、目的、意义（包括应用前景）、国内外现状及水平 课题来源：生产实践 课题目的：1、通过小区规划设计让自己对小区具体实施由浅显到深入的过程。 2、正确的运用小区周边环境对小区做好整体协调。 3、充分的将“休闲”“环境”“空间”理念融入到小区规划当中。 研究意义：居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的 公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为 居民提供居住、休憩和日常生活服务的社区。它包括居住区、 居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等，它不仅是传统 意义上的相对独立的生活居住地段，同时还是一个社会学意义 上的社区，它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德 准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣的内容。 居住区规划从社会发展的角度看来其目标是期望形 成一个良好的社区，是构建一种广义交流层次上的 良好的人际关系，从物质形态构筑而言可以说是提 供一些场所。从居住区在中国发展的历程来看，随 着城市经济、社会的发展和居民生活水平的提高， 已建居住区已不适应现代人的居住要求，居住区规 划设计需要考虑更多的问题。 国内外现状及水平：近年来，随着我国居民生活水平的明显提高和对改善 居住环境的迫切需求，全国各地相应建成了一批具有当地特 色、环境良好、功能完备、经济适用的居住小区，在很大程度 上改善了人们的生活、居住环境，推动了城市现代化建设的进 程，但与此同时，也暴露出我们在小区规划设计方面容易忽视 的一些问题，例如社区功能不完善、居住组团布局不合理、服 务性设施缺乏、居住环境安全差、小区模式千篇一律，缺乏特 色等等。而国际上居住小区的设计也趋向智能化，绿色环保， 这也是我国当今研究的话题。
文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 不止是营销道具 ——全国城市小区会所研究 本专题以上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、沈阳、成都、重庆和武汉，这十个中国房地产发展较为成熟的城市为研究范围，选取其中100个配有小区会所并具代表性的住宅小区项目为研究对象。将城市区域划分为城市市中心区域、城市次中心区域、城市近郊区域和城市远郊区域，小区会所分类依据主要取决于该项目在城市中的所处区位。 一、小区会所的现状 1、会所的四大类别 （1）城市会所 城市会所地处城市市中心、城市次中心区域。 （2）城郊会所 城郊会所地处城市近郊区域。
文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 （3）郊区会所 郊区会所地处城市远郊区域。 （4）高档会所 近年来，不断有高端物业小区重金规划打造小区配套会所，这些会所无论在建筑设计本身、还是会所内部使用功能、亦或是其运营管理上，都体现出了高端物业配套应具备的素质。由于高端物业的小区会所具有一定的特殊性，因此将此部分会所从以区位为会所分类依据的逻辑中独立出来，定义为高尚会所。
文档从互联网中收集，已重新修正排版，word 格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 所属物业属性 高端物业，多为高档公寓或纯别墅社区 会所客户属性 会所所属小区业主、社会精英阶层，其中外国人多；客户强调生活品味，追求低调、高雅、高品质，多社交活动，喜欢出入高级娱乐场所及会所，喜欢各类投资 会所核心价值 建筑空间奢华，功能多样化，有一定的商务功能，具有高消费项目 代表项目 上海九间堂（十乐会所）、上海万科兰乔圣菲（兰会所）、上海佘山高尔夫别墅 2、会所基本分布情况 根据对不同会所类别的定义，我们对100个数据样本进行了分类。其中高尚会所25个，城市会所26个，城郊会所31个，郊区会所18个。 数据来源：100个样本数据 在研究中我们发现，会所的定位一般与其所在小区产品形式相关。 高尚会所——由于其定位高端，服务少数人群，故其所在社区的产品形式多以别墅（指纯别墅小区）见长，比例高达56.0%。 城市会所——主要集中在城市市中心、次中心的公寓类项目中，在本次抽样的100个样本数据中并未 四类会所比例分布情况 郊区会所18% 城郊会所31% 高尚会所 25% 城市会所26%
顶级豪宅的概念与分类（别墅与公寓都可能成为顶级豪宅） 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。 住宅从大的类型来分，有独立住宅（即通常所说的别墅类住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅（别墅豪宅）及集合型豪宅（公寓豪宅）。 中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。 别墅不等于豪宅（别墅产品分化） 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为single family house，在英国称为detached house。这样的house是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。 别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa 有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（semi-detached house）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了独立别墅（detached house）和双拼别墅（semi-detachedhouse），其它产品可以称作townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度比较高的非独立住宅。 国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4~0.5之间，这已经是接近townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积