三、物业管理招标与投标的一般程序
招标与投标是按法律规定程序进行的一种经济活动。其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起一些纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下：
1.准备阶段
(1)选择招标方式。是公开招标还是邀标。
(2)成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由委托方(房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。
(3)确定招标项目、招标指导思想及原则。
(4)向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，报送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。
2.招标阶段
(1)编写招标书。招标书的主要内容有：
①拟招标的物业基本情况。包括占地面积，建筑面积，房屋类型与数量，公用设施，场地情况等。
②物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。
③对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)、物业管理服务收费及维修基金标准，以及其他需要说明的问题。
④物业管理考核标准与奖惩措施。
⑤投标开标时间。
此外，对投标申请书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，以便投标单位编制标书。
(2)投标单位资质审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。
(3)招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询，在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位的招标机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安
排在现场；或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。
(4)投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)。
3.开标阶段
(1)按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。
(2)由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。
(3)公证员宣读公证书，确认预选中标单位。
4.中标和订立合同
确定中标单位后，应书面通知中标者，再由中标单位与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的物业管理。
四、物业管理招标的组织机构
根据招标投标国际惯例，任何一项招标都要有一个专门的招标机构，
并由该机构全权负责整个招标活动。物业管理招标也不例外。通常招标机构的主要职责是：编制招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织与中标者签订合同。
招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。根据我国《招标投标法》第二章第十二条的规定，“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。对于自行设立招标机构的，通常是在招标人所在单位下属设立一个招标委员会或招标工作组，全权负责招标事宜。这种招标机构一般随招标项目的产生而产生，也随招标活动的结束而解散，因而属于非常设性机构。而对于后者，即招标代理机构，是依法设立，从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，属常设性的经营实体。以下就上述两种成立物业管理招标机构的途径分别予以详述。
1.自行设立招标机构
根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和小业主自行招标。
(1)开发商自行招标
开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。具体做法是：开发商董事会挑选代表组成招标委员会，这些代表通常包括分管项目工程建设部门的董事、相关职能部门的代表以及小业主的代表等。招标委员会是招标工作的最高权力机构，下设秘书处和专业技术部。其中专业技术部的职能是聘请有关专家和本单位的技术人员参与招标文件的编制工作，并组织评标委员会或小组进行标书的评审工作，最后向招标委员会提交评价报告和中标推荐人名单(仅供参考)。招标委员会可以采纳专业技术部所提供的方案，也可完全拒绝而自行作出裁标决定。招标委员会在裁标时通常采用投票的方式决定，一般三分之二的票权赞成即可授标，并由招标委员会派代表与中标人签订合同。
非常设性招标委员会的特点之一便是其开放式的组织机构，即招标委员会的主要工作人员都非正式编制，而大多数是通过向外聘请或通过内部调用，具有很强的灵活性和流动性。通常物业管理招标委员会向外聘请的专家主要有工程技术、房地产、市场营销、法律以及财务等方面的专门人员。开发商自行招标的机构设置如下图所示。
(2)小业主自行招标
所谓小业主是指相对于大业主(即开发商)而言的住户及租户。由于通常情况下小业主数量都很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表小业主组织招标。
业主委员会是由业主(代表)大会选举产生的，代表全体业主行使权力的常设机构，是物业实行自治管理的充分体现。业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士担任。
业主委员会行使以下职权：
①召集和主持业主(代表)大会，向业主(代表)大会报告工作。
②采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对辖区内物业进行管理并与其签订委托管理合同，解聘不称职的物业管理公司。
③审议物业管理公司制订的对本辖区内物业的年度管理计划，以及财务预决算和执行情况。
④审议、决定物业维修基金和公用设施专用基金的使用。
⑤审议、决定物业管理服务费用的标准和使用。
⑥对物业辖区内公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主利益有关的事宜作出决议。
从以上可以看出，业主委员会的职权之一便是有权代表全体业主通过公开招标方式聘请物业管理公司。与开发商自行招标的做法一样，业主委员会也是通过其下设的一个招标委员会或招标工作组来全权负责招标工作事宜，其招标委员会的具体组织结构与开发商董事会下属的招标机构设置大致相同。
2.委托招标代理机构招标
招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织。与非常设性招标机构最大的区别在于，招标代理机构是依照《公司法》设立，并完全按照《公司法》规定进行运营的经营性法人组织。正如我国《招标投标法》所规定的，招标代理机构应当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金。因此，招标代理机构的组织机构与其他经营性法人组织无异。例如招标代理机构同样要求所有权与经营权相分离，通常采用经理制，设总经理、副总经理；经理层下设市场部、技术部、财务部、行政管理部等常见的职能部门，分设部门经理等，如下图所示。
招标代理机构与其他非常设招标机构的区别之一便是招标代理机构中的技术部门其主要工作人员都采用合同制定编，而不是像非常设的招标机构那样采用临时外聘制度。招标代理机构与编制招标文件和评标所需的各种技术、经济专家建立长期的合同关系，从而形成专业能力强大
的专家库。专家库的规模和质量往往成为评定招标代理机构等级的重要依据。
然而，需要指出的是，尽管招标代理机构全权代理委托人的招标工作，但是招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构。招标代理机构在评标后，向委托招标人提交评标报告和中标候选人名单，由招标人(开发商董事会或业主委员会)自行进行最终裁标，招标代理机构无权强制要求委托招标人接受中标推荐。完成代理招标工作后，招标代理机构向委托招标人收取一定的服务费或佣金。
五、物业管理投标的组织机构
要了解物业管理投标的组织机构就要先了解物业管理企业的组织机构。物业管理企业一般采用经理负责制，经理对整个企业负责，在经理层以下通常设有办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部，各部门再根据企业所管理的物业分设各小区或大厦管理处(如下图所示)。
基于物业管理投标过程中，大量的信息需要在短时间内进行快速的交流和积聚，因此物业管理项目投标工作，通常由投标的物业管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。在物业管理企业中，与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部门，其具体
职能分别如下：
(1)开发部：开发部是在经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。无疑，开发部是物业管理投标工作的核心。
(2)财务部：财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费工作。该部门的主管一般都为总会计师，具有资深的项目财务评价能力。
(3)工程部：工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修和保养，以及负责工程技术方面的咨询和研究工作。
在物业管理投标过程中，开发部始终担任着主要角色。首先，开发部根据本公司的市场定位，选择与之相称的物业管理招标项目，进行投标。其次，由于编写投标书过程中最重要的两个难点是管理方案的设计和标价的计算，因此，在这些关键环节上，开发部通常都会在专门部门的专家协助下进行。在管理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技术上的可行性；而在标价的计算方面，开发部也会征求财务部总会计师关于设计方案在财务上的可行性的意见。通常在投标书完成时，应得到总会计师和总工程师的签字认可。最后，开发部完成投标书后，
经过总经理签字授权，即可代表物业管理企业向招标单位进行投标。
大型物业管理企业的开发部一般都实行项目经理负责制，以项目小组为单位，分管具体项目的投标工作，以及中标后的合同签订工作；中小型的物业管理企业则大多由经理亲自对各项目的投标工作负责。
六、物业管理招标的内容
物业管理的具体内容十分繁琐，因此，物业管理招标通常都采用“一揽子”方式，也就是将所有与某物业有关的管理项目“捆绑”起来，形成“项目包”，再将其作为标的进行招标。另外，从纵向来看，由于物业管理具有超前介入的特点，物业管理的内容应包括从开发设计期间到物业竣工验收前的管理顾问服务以至到用户入住后的管理运作服务。一般来说，几乎所有的物业管理内容都可以进行招标，但并非所有的物业管理内容都适合招标。这是因为，“一揽子”的物业管理招标方式，使得“项目包”中的内容均可以一定的标准进行统一衡量，形成一个总标价，以便于招标人进行评价。而有些物业管理内容，既不能以价格将其统一，又难以用打分法评价其得分高低。对于这些服务内容，一般就不被纳入招标的内容。这些物业管理内容主要是一些衍生的优化性服务，如小区内的精神文明建设、办公楼的市场形象塑造等，由于这些内容所花费的工作量以及所产生的效果均难以计量，通常不列入物业管理招标的内容。
简单地说，物业管理招标的内容主要包括两部分，即前期顾问服务和实质管理服务。根据物业性质的不同，这两部分的内容也不同，具体可分为非经营性物业管理招标内容和经营性物业管理招标内容。
(一)非经营性物业管理招标的内容
非经营性物业是指住宅小区等主要以居住为目的的物业。非经营性物业管理的目标在于为居民创造一个安全、舒适、优美的居住环境，因此，非经营性物业管理招标的目的在于以经济合理的价格为住户提供良好的居住环境。
非经营性物业管理招标的内容如前所述分为前期顾问服务和实质管理服务两个部分，各部分的具体服务内容如下：
1.前期顾问服务内容
(1)开发设计建设期间提供的管理顾问服务
由于物业具有不可移动性，一旦建成则很难改变，因此物业的开发设计和施工是至关重要的。如果在开发设计阶段没有考虑到以后物业管理的问题，那么日后这些疏忽往往会成为物业管理的难题。如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等，给日后物业管理带来很大的烦恼。因此，在开发设计建设阶段引入物业管理企业的管理
顾问服务是十分必要的。具体的服务内容有：
①对投标物业的设计图提供专业意见。
②对投标物业的设施配备及建筑材料选用提供专业意见。
③对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。
④提出本投标物业的特别管理建议。
(2)物业竣工验收前的管理顾问服务
①制订员工培训计划。对于不同类型的
物业小区，物业管理员工如果要做到服务细心、熟练、周到，必须要经过物业管理企业的专门培训。
②列出财务预算方案。编列财务预算方案的目的在于体现保本微利、量入为出的物业管理原则，另外也为物业管理所需的第一笔启动资金的筹集提供依据。
(3)住户入住及装修期间的管理顾问服务
①住户入住办理移交手续的管理服务。
②住户装修工程及材料运送的管理服务。
③迁入与安全管理服务。
前期顾问服务主要是应开发商的要求为其提供的，所需费用也通常向开发商而非小业主收取。
2.实质管理服务内容
住户入住后的实质管理服务是直接与住户日常生活密切相关的，具体内容包括：
(1)物业管理的人力安排。即根据物业管理的工作量安排物业管理人员，以达到既经济、又高效地进行物业管理工作。
(2)保安服务。
(3)清洁服务。
(4)房屋及设施的维修保养服务。
(5)财务管理服务。
(6)绿化园艺管理服务。
(7)其他管理服务。如车辆管理及上门特约服务等。
由于实质管理服务与小业主的利益关系最密切，其物业管理费也主要向小业主收取，因此这部分服务内容招标时，应选择服务周到、服务质量高且价格合理的物业管理企业。
(二)经营性物业管理招标的内容
经营性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房、货仓等。
经营性物业最重要的特点就是具有商业特性，即开发商的目的在于从经营性物业所获得的利润最大化。因此经营性物业物业管理的一个主要目标便是利润目标，即物业管理企业通过有效的经营管理服务，充分合理、最大限度地发挥物业功能，提高物业出租率、出售率及营业收入，促使物业保值增值，提高租金收入，从而满足委托方的盈利目标要求。
经营性物业的这一特性使物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成为一种创造性的附加劳动。因为在经营性物业出租后，由于物业管理的追加，而使物业的使用期限和使用功能大大提高，也会招引更多的租户和顾客，从而提高物业的营业收入，创造更多的价值。这时，物
业管理就成为了凝结在物业价值中的物化劳动，是一种可资本化的劳动，能够创造新的价值。
经营性物业管理招标的内容同样分为前期顾问服务和实质管理服务。经营性物业管理的前期顾问服务内容与之前介绍的非经营性物业管理的前期顾问服务大致相同。不过，物业管理企业在经营性物业竣工验收前新增的一项重要服务内容便是代开发商制订物业的租金方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高该物业出租率，增加租金收入。这正是经营性物业商业性的体现。而在实质管理服务中，经营性和非经营性物业管理的内容也大致相同，如同样有保安、清洁、绿化和房屋设备维护等基本项目。但有所不同的是，经营性物业管理的服务是一种创造性的附加劳动，其管理目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此经营性物业管理企业除了要经常对物业进行高标准的维护之外，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进。另外，经营性物业的实质管理服务还应增加租赁管理服务的内容等。
综上所述，无论是非经营性物业，还是经营性物业，其招标的内容都主要为前期顾问服务和实质管理服务。由于这两种服务的性质不同，因此在招标中的规定也不同。前期顾问服务方案的好坏对整个物业的价值至关重要，而顾问服务的工作量又难以进行定编计算，因此在评标时，
应该主要侧重于对顾问服务方案的评价。与之相对的实质管理服务，由于服务内容已逐渐标准化，易于定编计算工作量，因此在评标时对于这部分的内容，应将报价作为主要考虑因素。
上海市物业管理招投标管理办法 第一章总则 第一条【目的和依据】 为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条【适用范围】 建设单位、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，使用本办法。 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第三条【主管部门分工】 上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)对本市物业管理招投标活动实施监督管理，并建立本市统一的物业管理招投标信息管理系统（以下简称招投标平台),为选聘物业服务企业提供指导和服务。 区县房屋行政管理部门（以下简称区县房管局）负责所辖行政区域内以下物业管理招投标活动的监督管理职责： （一）建设单位选聘物业服务企业的招标备案； （二）业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的招标备案； （三）确定开标场地，安排开标、评标时间； （四）物业管理项目的中标备案； （五）批准建设单位协议选聘物业服务企业； 第二章一般规定 第四条【公开招标规定】 除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。 第五条【协议选聘情形】 符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目； （二）投标人少于3个的住宅物业管理项目； （三）业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者采用协议方式选聘物业服务企业的； （四）非住宅建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的。 第六条【建设单位变更物业服务企业的规定】 前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。 （一）物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的； （二）物业服务企业提出解除合同； （三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同。 第七条【业主大会公开招标选聘物业服务企业的规范】 业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容： （一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；
第六章物业管理招投标
第六章物业管理招标投标 本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写 第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标， 前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。 此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义： 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解： （1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。 （2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。 （3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质
成都市物业管理招标文件（示范文本） 第一部分投标邀请 按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 一、招标项目的简要说明 本项目位于成都市区（市）县路号附号，四至范围：东至，西至，南至，北至（或见附图）。 本项目规划设计的物业类型为：。 本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。 本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米）。 本项目共计建筑物幢（其中住宅幢套，非住宅平方米）；建筑结构为。 本项目的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%。
本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。 二、项目开工和竣工交付使用时间 本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。 三、物业管理用房的配置情况 1、物业管理企业办公等用房： 建筑面积为平方米； 坐落位置：。 2、业主委员会活动用房： 建筑面积为平方米； 坐落位置：。 四、房屋专项维修资金建立情况 开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。 五、招标书的发售 投标单位应于年月日时分前至成都市区（市）县路号附号 室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费
住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务 本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管
道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。 2.代办收订报刊杂志、特快专递等服务。 3.代订牛奶。 4.义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。 特约服务 自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围，服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修月末结算或即时支付。特约服务时，维修人员必须佩带服务处工作牌，服务结束后，请用户在维修单上签署意见并签名。
住宅小区物业管理的特点和难点 住宅小区物业管理的特点和难点 摘要 住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、 穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前 我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化 行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨 使其 成为了与我国经济协调发展 与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业 它以经营为手段 以为业主提供优质服务为宗旨 以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的 成为我国城市管理的重要组成部 分 也有其自身的特点。但是 作为新生事物的物业管理行业 在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力 管理中许多不尽人意的现象也会随处可见 暴露 出了一系列的问题和矛盾 如房屋及附属设备、设施的维修养护 物业管理区 域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务 还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉 以及房屋的使用及出租的管理等。为此 物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出 就必须率先解放思想 转变观念 用科学、 系统的管理理念创造企业个性品牌 创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度 这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。 一、住宅小区的特点 1.居住功能单一 相对封闭独立。 2.住宅小区居住的人多 人口结构复杂 形成相对独立的社区文化。
物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广
到全国的物业管理领域。 1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。 物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理
×××小区物业管理方案 一、投标函 第二章：×××小区物业概况； 第三章：×××小区物业管理服务方案 第一节：小区环境管理 第二节：小区卫生绿化管理 第三节：小区的安全保卫管理 第四节：设施的维修管理 第五节：小区的文化建设 第六节：其他物业服务项目 第四章：×××小区管理组织结构图 第五章：人员配备； 第五章：金费收支预算； 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。
2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。
第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
XX招标项目 （招标编号：XX） 投标文件 XX物业管理有限公司二〇〇八年十一月十一日
目录 第一部分商务文件 (3) 一、投标报价 (4) 1.投标报价总表 (4) 1.1报价明细表 (5) 1.2报价明细表 (6) 二、投标函 (7) 三、法定代表人证明书和法定代表人授权书 (8) 3.1法定代表人证明书 (8) 3.2法定代表人授权书 (9) 四、资格证明文件 (10)
4.1《法人营业执照》和《税务登记证》, 《物业管理资格证书》及相关资质证书原件复印件 (10) 4.2投标人简介 (10) 4.2.1投标人简介、规模、设施、现状 (10) 4.2.2投标人组织机构、管理模式、管理制度 (11) 4.2.3投标人人力资源 (12) 4.3投标人近年物业管理业绩 (13) 4.4投标人财务简况表 (14) 4.5投标人声明 (15) 4.6投标人目前涉及的诉讼案件或仲裁 (16) 五、商务响应 (17) 5.1合同响应 (17) 第二部分技术文件 (18) 六.技术响应 (19) 6.1用户需求书响应表 (19) 6.2技术响应表 (20) 6.3投标人拟为本物业管理项目配置人力资源概况 (21) 6.4物业管理方案 (22) 6.4.1服务方案概述 (22) 6.4.2服务计划 (22)
6.4.3保洁服务 (23) 6.4.3.1合理的分工和保洁工作程序： (23) 6.4.3.2全面的保洁员培训 (24) 6.4.3.3完善的质量控制体系 (24) 6.4.3.4专业的保洁用工具、清洁剂、设备设施 (24) 6.4.3.5公共区域保洁服务工作目标 (26) 6.4.4安管服务 (26) 6.4.4.1人员配置 (26) 6.4.4.2安管服务主要设备工具 (26) 6.4.4.3工作程序 (27) 6.4.5项目管理 (27) 6.4.6质量保障 (28) 6.4.7公司管理制度 (28) 6.4.7.1岗位职责 (28) 6.4.8员工培训与发展 (31) 6.4.8.1员工技能培训 (31) 6.4.8.2员工激励大会 (31) 6.4.8.3员工特别行动系列计划 (32) 6.4.8.4主管发展 (32)
住宅小区物业管理制度 第一章总则 第一条为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。 具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。 第三条本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。 本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。 本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。 本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。 第四条本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。 第五条本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。
公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。 第二章业主委员会 第六条住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。 一个住宅小区成立一个业主委员会。 第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。 业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。 业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。 业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。 业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。 第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管 部门登记： (一)业主委员会登记申请书； (二)业主委员会委员名单； (三)业主委员会章程。 第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：
1.1取得物业管理项目的途径 一、不同历史时期的房屋管理 （一）计划经济下的房屋管理 传统的房屋管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房屋进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。 （二）市场经济下的房屋管理 物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，采用科学管理的手段进行社会化管理提供有偿服务，其管理机构是物业管理公司。 二、市场经济下物业管理项目的取得 物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的行业。物业管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。 （一）谁开发、谁管理 10多年前，在房地产市场刚刚启动时，物业管理概念未被广大业主所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理，政府制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的小区（大厦）都是由开发商属下的物业管理公司负责管理的。 （二）招投标 随着人们对物业管理的认识提高和行业的发展壮大，以及法律法规的健全与完善，物业管理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的管理公司，凭借素质良好的人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖，为开发商承担了物业经营的最后一个环节--管理服务工作，从而实现了物业所有权与管理权的分离，也使物业管理的招投标成为可能并进而成为必须。 物业管理招投标彻底变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管
前言 首先，十分荣幸能与参宏基钻石城小区项目的物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合宏基钻石城小区的现状，对宏基钻石城小区的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为宏基钻石城小区的业主创造一个和谐而优美的居住及购物环境，提供宏基钻石城小区的物业价值，并使宏基钻石城住宅小区成为市一个知名的综合物业管理品牌。 本投标书是根据贵方提供的“物业管理服务招标文件”要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投司法书。我方一旦中标，投司法书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。 再次感谢贵方给予我们这次合作的机会。
授权委托书 致： 兹委托（居民身分证编号：）为 我单位授权代表人，就宏基钻石城住宅小区（签署谈判文件、进行谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务，其签名真迹如本授权委托书签名所示。 授权委托单位： （盖章） 法定代表人：（签名） 授权代表人：（签名）
技术文件
公司简介 我公司成立于2005年3月，注册资本为50万元，是具有独立法人资格的有限责任公司，公司办公地点位于长葛市。公司实行独立核算、自负盈亏的企业管理机制，是社会化、专业化、综合性较强的物业管理公司。公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等相关产业于一体的物业管理企业。 公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安部、保洁部等部门。 公司成立以来，我们肩负着社会的重托、业主的迫切希望，带着这种执著和信念走向这个行业。公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万人口碑创品牌”的公司理念。通过建立严格的规章制度，强化管理，不断提高服务质量，以增强企业内部凝聚力和市场竞争力，使公司成为有相当实力，积极开拓发展的专业物业管理公司。2005年以来,先后接管5个小区，赢得了一直好评。我们会再接再厉，精心打造特色物业管理品牌 对本项目物业管理的整体设想及策划
怡军苑物业管理常用表格 目录 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本
目录 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本 56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本 70．灭火器配置统计表范本 71．消防巡查异常情况记录表范本 72．消防隐患整改月度汇总表范本 73．楼层电房设备检查表范本
物业管理招投标精编 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广到全国的物业管理领域。
1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。 物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理行业持续、健康发展的速度。
附件 物业服务招标文件（示范文本） 第一部分投标邀请 按照国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等法规、政策的规定，现决定对（建筑区划名称）的物业服务进行（公开/邀请）招标。兹请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 一、招标建筑区划的简要说明 本建筑区划位于成都市区(市)县街道办事处（镇、乡、工矿区、开发区）街（路、巷）号附号，四至范围：东至，西至，南至，北至（或见附图）。 本建筑区划规划设计的物业类型为：。其中，建筑区划内非住宅物业
建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，该建筑区划类型以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，该建筑区划类型以所占比例最大的物业类型计。 本建筑区划总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。 本建筑区划总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，商务写字楼建筑面积平方米，其他用房建筑面积平方米）。 本建筑区划共计建筑物幢（其中住宅幢套，非住宅平方米）；建筑结构有等结构。 本建筑区划的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%，绿地率为%。
本建筑区划规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。 二、建筑区划开工和竣工交付使用时间 本建筑区划于年月开工建设，共分期开发建设。首期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设建筑区划计划于年月全部建成竣工并交付使用。 三、物业服务用房的配置情况 （一）物业服务企业或者其他管理人用房： 建筑面积为平方米； 坐落位置：。 （二）业主委员会议事活动用房： 建筑面积为平方米； 坐落位置：。 四、房屋竣工交付使用后已建立的情况 五、项目总平面图及主要设施设备配置
住宅小区物业管理服务二级标准 内容标准 （一）综合服务 1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。 2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。 3、设有服务中心，业主咨询、投诉在12 小时内予以答复处理。业主急修2小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修纪录，并有回访制度，满意率达80%以上。 4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。 5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。 6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达85%以上，及时改进薄弱环节。 7、物业管理企业持有有效证照，人员配置合理，有管理人员、 水、电、绿化等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。
8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务主动，热情。 9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。 10、承接项目时验收手续齐全。 11、每季度至少1 次在服务中心公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况，每半年至少1 次在服务中心公布涉及住户共同设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。 12、按有关规定或合同约定使用住房专项维修资金。（二）房屋管理及维修养护 1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。 2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。 3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招 牌、广告牌、霓虹灯按规定设置 4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的
东郡华府前期物业管理招标公告 一、招标人 、招标人名称：扬州东瑞置业有限公司 、招标人地址：仪征市真州东路号 、联系人：任晶晶 、联系电话： 二、招标代理人 、招标代理人名称：扬州市万康地产咨询服务有限公司 、招标代理人地址：扬州市文汇西路号华远国际大厦- 、联系人：赵蒙 、联系电话： 三、招标物业基本情况 、物业名称：东郡华府 、物业地址：新农街南侧、梅家沟东侧、仪扬河北侧。 、规划总用地面积：㎡ 、物业总建筑面积：.㎡ 、物业类型及分类面积：住宅 （）项目总用地面积㎡，总建筑面积.㎡，计容总建筑面积为.㎡，其中住宅建筑面积.㎡，其中多层住宅.㎡（住宅面积.㎡、阁楼层面积.㎡），跃层住宅.㎡，联排住宅.㎡，商业及配套设施.㎡，其中商业.㎡，门卫房㎡，养老中心.㎡，警卫室.㎡，监控室.㎡，消防控制室.㎡；未计容建筑面积.㎡，容积率.，绿地率%，建筑密度%。 、物业管理区域四至： 北至新农街，西至梅家沟，南至仪扬河。
、项目预计交付进度：项目预计于年月整体交付使用。 四、前期物业服务合同期限 本合同自合同签订之日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。 五、招投标活动时间安排 、发布招标公告 （）发布时间：年月日～年月日(不低于天) （）发布网站：“扬州住房保障和房产管理局”、“扬州物业网”、“仪征市人民政府网”、“仪征市房地产信息网” 、接受投标报名 （）投标报名时间：年月日时分～年月日时分止。 （）投标报名材料递交地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科及招标代理人地址。（报名材料当天内同时递交） （）仪征市房管局地址：仪征市真州镇国庆路号，咨询电话- 、实施资格预审 （）资格预审时间：年月日时分～时分止。 （）资格预审地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科。 、发放资格预审合格通知书及招标文件 （）发放时间：年月日时分～年月日时分止（天之内）。 （）发放地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科。 、组织项目现场踏勘答疑 （）现场踏勘：投标人可自行前往项目现场 （）答疑时间：年月日时分。 （）答疑地点：扬州市华远国际大厦- 、投标文件递交和开标
物业管理公司 标书 项目名称：XXXXXXXX 年月日 一、投标 二、投标 三、授权 四、投标 五、报价 六、优惠 一、承建 二、承建 三、工程 四、工程 五、产品和安装质量执行的国家标准…………… 六、服务回访与保修政策…………………………… 七、驻工地代表及主要负责人简介……………… 八、部分优良工程及在建工程情况……………… 第三部分：施工组织设计……………………………… 一、工程概况…………………………………………
二、施工方案概述…………………………………… 三、编制施工进度和劳力计划…………………… 四、保证工程工期的具体措施…………………… 五、施工程序与质量控制要点…………………… 六、保证工程质量的具体措施………………… 七、安 八、附 一、资质 二、企业 三、证书 ： 各位领 首先，深感荣幸并 我公司环境进行了项条款，同时做出了符合该工程工期、质量等各方面的施工安排，组织技术熟练、质量过硬、善打硬仗的施工队伍负责该工程的施工。 如蒙信任，由我公司中标承担该工程的施工，我们兑现标书中的所有承诺，为贵单位做出我们应有的贡献。 投标单位：
法定代表人： 单位地址： 邮政编码： 联系电话： 传真： 单位（盖章）：负责人（盖章）： 三、授权书 本授权书宣告：在下面签章的法人代表同志代表本公司任命
在下面签字的同志为我公司的名义合法代理人，就工程以我公司的名义签署投标书，进行投标、谈判、签署合同和处理与此有关的一切务。 授权人： 被授权人： 投标单位： 1、我 2护用户的切 3及消费群体么配置的五 贵方。 ，所发生的抢消化。 3、保修服务方面： （1）承诺型材保用30年、辅材保用10年。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用。 （2）建立用户档案，定期回访服务。 （3）公司设立800质量监督服务电话，平日随叫随到、及时维修。将保修终
住宅小区物业管理服务内容和范围 住宅小区物业管理服务内容和范围提要：本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养 源自于建筑资料 住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务
本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。
物业管理公司 投 标 书2050年5月20日
参与项目招标活动致函书 火星家园物业部： 根据贵方的保安服务项目招标投标邀请，我公司高度重视，经理办公会研究认为，参与此次竟标，是提升我公司保安形象，树立我公司保安品牌的很好机会，因此决定积极参加此次投标活动，并按要求提交下述文件： 1.我公司委托代理人授权书； 2.我公司营业执照、税务登记、机构代码证书复印件； 3.企业资质等级复印件 4.公司简介； 5.物业部保安服务方案； 6.物业部处置突发公共事件预案； 7.保安服务费组成结构明细； 8.保安队长简历; 9.保安队伍编配方案； 10.保安服务合同样本； 据此函，我方宣布同意以下事项： 1.我方将按招标文件的规定履行合同的责任和义务。 2.我方已详细审查全部投标文件，我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。 3.我方同意提供招标方要求的，与其投标有关的工作方案和
预案。 4.我方承诺： （1）投标中标后以我方投标呈报保安服务质量和保安服务费价格作为最终服务标准和服务定价； （2）派遣的保安队伍系我公司直属保安队，绝不使用其他挂靠企业组织的队伍； （3）我方与招标人及招标活动行为人无任何影响公正的关联； （4）我方愿意承担《投标书》中约定的各项责任和义务。 （5）提供保安服务后，保安人员除正常休假外，保证不缺人缺岗，出现保安人员流失现象，我公司在1—3日内给予补充。 （6）与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址：传真： 电话：电子函件： 投标人代表签字： 投标单位名称：
物业部保安服务工作方案 为做好物业部的安全保卫工作，维护物业部辖区内良好的治安秩序。公司根据国家有关法律法规和《保安服务操作规程与质量控制》，结合物业部实际情况和各岗位勤务职责，制定安全服务工作方案如下： 一、指导思想 认真贯彻执行国家法律法规和有关保安行业的方针政策，认真贯彻《保安服务操作规程与质量控制》，认真遵守天津市保安系统“六条禁令”和物业部的各项规章制度，认真抓好保安队伍教育管理，不断完善各项安全保卫措施，确保以一流的工作业绩、一流的服务质量、一流的作风纪律，出色完成物业部安全保卫任务。 二、目标任务 (一)保安人员不发生违法违纪问题； (二)物业部不发生治安刑事案件和治安灾害事故； (三)服务质量达到《保安服务操作规程与质量控制（标准）》。 三、组织领导 我公司成立物业部安全保卫领导小组，我公司主管领导亲自负责，项目部经理为组长，物业部保安队长为副组长。物业部保安班长为主要成员，全力以赴确保物业部良好的治安秩序和客户