第3章某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析
3.1案例
广州广地花园事件撩开房地产业假按揭黑幕
http：／／www．rednet．corn．cn 2004-2-22 13：42：57红网
资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限公司可以说是国内房地产业“用一个支点撬起整个地球”的典型。它成立于1997年，注册资本为500万元，董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占55'k和45％的股份。其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘”，占地30万平方米，规划居住人口2万人。
在运营之初，广地公司受益于1998年华南快速干线通车，在广州市民番禺置业潮流中，广地公司一期房价坐地升值，从开盘的每平方米1600多元涨到了3000多元。1 999年，通过一家会计师事务所的评估，“广地”的注册资金扩到5000万元人民币。然而即使在这一时期，“广地”‘仍存在资金不足的状况。“广地”一名不愿透露姓名的高层人士说，广地公司做假按揭最早就是从1998年开始的。“广地”在资金上的短缺和当时有关政策变动有关，但最主要的原因在于“广地”在“空手套得白狼”后的失控。“广地”的一名财务人员透露：“广地”的财会制度一直不健全，简直可以用没有财会制度来形容。1998年至2003年8月问，其中一位高层人士在从广地公司以“借条”形式借走的钱至少达到1500万元。至于以各种名义用于“公关”的经费，高达1000多万元。“他们打麻将挥金如土”，一位员工告诉记者，广地公司有的高层人员用从公司借得的钱，买高级轿车、珠宝项
链，一掷万金。2001年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地公司的资金遽然吃紧。为了不使资金链断裂，杨勋崇等动用了一切可以动用的力量，加紧进行虚假按揭和重复抵押。
广地公司的许多员工都曾经接到收集身份证的“任务”。有时，杨会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。吃饱喝足玩完后，杨就会提出要求，借身份证一用。周这些借来的身份证，广地公司得以在多家银行办理购楼按揭。
与此同时，杨勋崇等人还大玩“分身术”，荆用同一个人的身份证到几家银行办理按揭。广地公司将这些抵押房二次出售，造成了大量的双重抵押。据透露，从1998年5月到2001年11月，为解决严重的资金短缺，杨勋崇等人大搞所谓的“内按”，利用员工、亲戚、朋友的身份证，到5家银行办理假按揭，共发生抵押450宗(已经解押1 0宗)，从中骗贷近2．7 6亿元。广地公司几乎所有的员工都曾参与了假按揭。监管方一路绿灯“广地”积重难返按照有关规定，进行房产按揭必须有地方国土房管局出具的证明，再到银行办理手续。然而据了解，广地公司的房产抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。
这一过程中，难道没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采访中了解到，番禺国土房管部门曾对同一套房子出具了两次不同的住房抵押证明，惟一的区别是前一次购房合同中标的门牌号是F-302A，而后一次标的是F-3021。对此，番禺国土资源和房屋管理局局长罗满南说，他们的工作存在着两个漏洞：一是办公现代化的工作没做好。
2000年以前，很多工作是手工登记，凭记忆办事容易出问题。2 000年后，虽然实现了办公现代化，但电脑程序比较简单，不能很好识别。另外，罗满南说，他们也确实存在着责任心不强、把关不严的问题。如果在工作中发现房号近似的，应该去现场核实一下，但很多工作人员没有做到。至于番禺国土房管局是否存在内部工作人员收受贿赂、与开发商勾结的行为，罗满南说他不能肯定。同样负有监管责任的番禺地方银行，对“广地”的问题保持了沉默。
工行番禺支行在广地事件中被骗贷超过1亿元，损失最为严重。它的上级行——工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说，他们在2001年7月就发现了“广地”的问题，并及时向省分行和番禺工行作了通报。他说，番禺工行的问题主要是急于发展业务，手续审查不严，在广地办理的众多假按揭中，应该有很多蛛丝马迹可以被发现，但没有引起重视。具体的经办人员也没有按照操作规程办事，有的按揭申请材料不齐，照样可以通过，由此加大了金融风险。至于为何出现大量的重复抵押，肖舟说，银行方面信赖的是国土房管局出具的抵押登记证明，只要国土房管局说房产存在，没有被抵押过，银行就以此为依据办理按揭。面对银行的压力，杨勋崇只能以广地花园的新楼盘作抵押，通过售楼来解押。
但此时的广地公司已是强弩之末，销售情况连走下坡，公司运作资金严重不足，致使公司部分员工连续9个月没领到工资。2003年，“广地”的形势继续吃紧。一些银行向法院提出资产保全的申请。据悉，番禺建行等银行在200 3年8月就委托番禺华隆公司接手“广地”的
物业管理和售楼业务，将部分收入抵偿贷款。在“杨勋崇出走”事件发生的数月前，还有拍卖行受银行委托，．要对广地花园的物业进行拍卖。，11月30日，广地事件出现戏剧性一幕。被传“出逃”的杨勋崇突然现身广州召开记者招待会，宣称自己是前往柬埔寨融资，而非潜逃。但此时广地事件已经暴露在众目睽睽之下，楼盘售价大跌。假按揭潜规则．危及金融稳定“广地”假按揭在广东房地产市场确实不是孤立现象。去年以来，广州新理想华庭、丽景台等相继因资金链断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻。而此前，广州和润花园、深圳香珠花园骗贷在珠三角乃至全国都造成恶劣的影响。
工行广东省分行营业部副总经理肖舟说，就全国而言，开发商办假按揭缓解资金压力属于流行手段，如果不加强监管，未来几年将出现虚假按揭的高峰。广地事件只是房地产市场假按揭的冰山一角。“还有大量的(假按揭楼盘)没有暴露出来。”广东省房地产业协会副会长蔡穗声对记者说。在广地事件中，同一套房子被重复抵押的次数最多时达到四五次。在香珠花园事件中，检察机关指控香珠花园将247套房产及商铺重复出售、抵押，共骗取2．29亿余元人民币和5 30万港币。对于银行而言，房地产信贷规模大，回报高，一直是各银行竞相争夺的一块“肥肉”，在放贷管理方面就相对较为宽松；男一方面，房地产按揭周期长，少则七八年，多则二三十年，有问题不容易暴露，也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为。
有关部门在抽查建行广东省广州地区-8家支行的楼宇按揭贷款时，就发现有1 0亿元是虚假按揭。现在中国银行业的房产按揭余额已经
超过1万亿元，只要出现1％的虚假按揭，银行的坏账将增加1 00亿元。专家认为，虚假按揭事实上已经成为影响金融稳定的一大隐患。央行Ⅸ2003年第二季度中国货币政策执行报告》称：目前，我国房地产市场6 o％以上的资金来源于信贷资金。房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达 1 7．8％。上海申银万国证券研究所的研究人员高新宇认为，
目前银行的收入主要集中在存贷款的息差上，贷款对金融的稳定作用举足轻重。房地产业自有资金少、贷款风险大，房地产信贷占银行贷款的大头，这种结构本身就产生了金融方面的不确定性。如果银行监管不能及时跟上，一旦房地产业资金链出现大规模断裂，银行将因几乎得不到多少抵押资产而损失惨重。据悉，番禺国土房管部门正式通知“广地”业主，撤消已经查清的广地“内按”。这意味着“广地”业主的权利已经开始得到有关部门的保护。但银行将如何处置那些被撤消的假按揭、消化由此形成的坏账呢?有关方面称，要做进一步的研究。
3.2案例中出现的风险
3.2.1风险1
假按揭风险
一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不畅、回款乏力，形成建设资金缺1：3时，往往利用假按揭方式骗套银行资金。他们利用其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、建材供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人按揭贷款，或“一女
多重复销售骗取银行贷款。实际上这种行为本身就是一种欺诈行为，也是严格意义上的开发商信用风险，其发生的程度非常普遍，花样繁多，加之审核判定又有一定难度，往往令银行防不胜防，因而风险较大。
假按揭有以下特征：
(一)假按揭的购房人通常都是开发商单位的职工及关联人员，在假按揭中，房地产开发商往往既充当卖方，又充当买方。具体做法一般是以给公司职工提供优惠住房为名，让本单位职工及关联人员冒充客户，与开发商签订虚假购房合同，并对名义买房人的资料进行精心包装，蒙蔽银行工作人员，从而骗取银行屋抵押贷款。
(二)假按揭的首付款不是由购房者本人支付。商业银行规定，个人办理住房按揭贷款必须要交20％以上的首付款，不得办理“零首付”按揭贷款。住房按揭贷款的首期付款，应该由购房者本人支付，并交存开发商在银行的预售房款专用帐户内，由银行出具收款证明作为办理住房按揭贷款的首付款凭据。但凡被认定是假按揭的，通过对首付款资金来源的审查，要么酋期款由开发商支付，资金是从开发商帐户上划转的，要么首期款根本未付，而开发商向银行出具的购房人已付首期款的收据证明纯粹是虚假的，形成事实上的“零首付”，(三)假按揭的本息由房地产开发商偿还，个人住房按揭贷款还本付息方法有利随本清(一年以内含一年)和分期还款(一年以上)两种方式，分期还款又分为等额还款法和递减还款法。无论采用哪一种还本付息方法，从还款资金来源看，如果个人贷款购房的话，无疑按期还
款本息的应该是购房人，而假按揭贷款在款项还清之前，都是开发商按期从自己的帐户上直接划转偿还贷款本息。显然，开发商才是真正的买主。
(四)假按揭贷款普遍存在重复抵押登记的现象。由于开发商与购房者之间的买卖行为是虚假的，购房者并未真正购房，所以就谈不上办理房屋产权证书，更谈不上按转押。待房屋有了真正的买主，发生真实买卖行为后，并非一次性付清购房款，购房人可能会办理按揭贷款。这种情况房产鉴证登记部门理应在购房人第二次办理鉴证登记能够发现。但现实中，一些房产管理部门往往存在工作不负责任，只要交费便给予鉴证，这也是造成同一套房子重复办理按揭的一个重
要原因。因此，“假按”普遍存在重复抵押登记或开发商又办证售与第二人的现象。
(五)为了多套贷款，开发商往往将房屋价格提高进行按揭，目前我国对房产评估机构缺乏有效的监管，相关的法律法规还不完善，评估机构为多收评估费，常将抵押物过高估价。而条件不具备的地方根本没有评估这一环节，房价的高低完全掌握在开发商手中。几乎在所有的虚假按揭中，办理按揭楼盘的价格都高于当时的市场价格，因为这样有利于房地产开发商从银行套取更多的现金。
3.2.2风险2
银行经营管理风险
各家商业银行为了抢占屋抵押贷款的市场份额，纷纷推出各种
服务，并在“简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度，增加了
业务量，扩大了住房贷款消费群，但是，在办理贷款的过程中，或多或少的还存在以下问题：
一、贷前调查不严格，受理屋抵押贷款时对开发商的资信评估不充分。房地产开发商为了自身利益，仓促建设项目，“五证”不全，给银行造成潜在风险，个别开发商经济实力不强，负债较多，有可能形成半拉子工程、烂尾工程，签订《商品房合作协议》的目的是套取银行贷款，其提供的担保可信度更值得怀疑，有的房地产开发商领导班子素质差，管理能力、社会信誉低。贷款前期，银行往往深入调查不够，对以上问题有所忽视，为贷款留下隐患。
二、个人资信评估制度尚未建立，还款能力难以衡量。在涉及个人还款能力评估时，虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收入证明，但其真实性、有效性及还款意愿的好坏，只能主观、被动地去评定，缺乏统一的标准格式和制约措施，过分依赖第二还款来源(抵押物)，忽视了第一还款来源(合法收入)。
三、银行内控制度不完善，贷款管理力度不够。一是由于屋抵押贷款业务属于新业务，规章制度尚不健全，相应的配套管理措施跟不上，一些银行缺乏对操作环节的重视，在人配置上不合理。二是业务管理处于交叉兼职状态，造成从业人员不齐，素质不高，预测、评估、应变、控制信贷资金运用中的不因素的能力差，造成在贷款管理上，跟踪调查房地产开发商、个济发展趋势和监控力度不够，贷前、贷中和贷后管理相对脱节、滞后
三是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在，有些经办行信贷人员对
于期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收，这就向借款人出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号，不利于贷款的按期回收。外，缺乏先进的管理系统也是贷后管理薄弱的_r个重要原因。
四、法律意识不强。近年来，银行法律意识有所改善，但在日常操作过程中大多注重大事项的规范，未能深层次地探讨、研究细节问题，尤其是个人房贷款，由于时间长、金额小，往往被忽视。
五、道德风险。有的信贷员缺乏职业道德，利用审批权限，和开发商勾结串通从中捞取好处，共同骗取银行信贷资金，造成银行风险。
3.3针对以上案例作出风险控制的对策和建议
3.3.1提高贷款审查力度和管理水平
从贷前调查、贷时审查、贷后管理三方面着手、完善屋抵押贷款管理体系。首先，加强贷前调查，把好屋抵押贷款发放关。作为控制贷款风险的第一道重要关口，应对借款人身份、还款能力、购买房产的真实性等情况进行认真的调查，核实贷款的真实性与还款的可能性，有效降低借款的道德风险。
同时，还应重点调查客户还款来源是否稳定、长期，对客户的道德品质、家庭情况、健康状况、社会信用等情况做到心中有数。在发放贷款时，应坚持集体审批和审贷分离原则集中集体智慧，切实加强风险防范。其次，贷时审查过程中要加强贷款抵押物价值评估管理，严格重要法律文书、合同的签订及填写，加强房地产项目的合法性、开发商的资信、合同有效性、借款人资料真实性、合法、合规性等审查；再次，在贷后检查工作中，建立健全贷后管理制度，采用专人监
管、责任到人的管理体系，加强对开发商售房款的监控，对屋抵押贷款的借款人定期回访及开发项目的进展情况跟踪了解。
另外要加强屋抵押贷款档案的管理。针对屋抵押贷款量大户多的特点，要对所用档案资料的完整情况进行彻底检查、清理，如发现资料缺失应尽快补齐，并按规定要求进行整理归档，确保屋抵押贷款档案资料的准确、完整。加强信贷人员的管理，建立有效的内部管理机制，调动信贷业务人员的积极性。一方面，要将有一定业务经验或经培训后具备一定业务水平的高素质人员，充实到个人信贷业务中，定期组织个人信贷从业人员进行信贷业务学习培训现较好的经济效益。
3.3.2通过保险降低风险
一、建立住房质量保证体系
住房质量虽然不属于住房抵押贷款的范畴，但它己经成为违约还款的一个重要因素，以及恶意欠款的借口。从发达国家的一个经验来看，政府机构作为质量保证体系的监督者荠不合适，美国在70年代后就没有出现过住房质量问题，但是政府从不介入住房质量，ISO质量认证机构只是民间组织。另外，开发商必须在保险公司投保住房质量，保险费高达房价的0．2％。今后的住房质量问题由保险公司负责。可见住房质量保证不仅需要法规的健全，而且需要走向市场化。我国虽然可以不完全照搬美国的模式，但是对于开发商竣工完毕，会有一个工程质量的全面审核，作为审核部门应该严格把关，按照工程质量给予级别评定。不按照规划条件设计的、工程质量不合格的坚决
不予发授竣工合格证书，将审验不合格且不采取补救措施的建筑商、开发商列入黑名单，不允许二次开发，对于购房人，用先期开发商交纳的保证金或者保险金作为赔偿。
二、引入保险和政府担保制度
目前，商业银行可以接受的有效担保有两种形式。一是来自保险公司的担保，二是政府担保机构的担保，这两种形式都可以有效的防范银行贷款的各类风险包括道德风险，其区别在于保险公司的担保属于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持，那么两种担保方式就可以在市场投放上有所侧重。
(一)保险公司担保
目前在我国商业银行运作中，仅要求客户投房屋财产险，而真正导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失，而是借款人由于种种原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险，将保证保险、抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内，那么商业银行的风险就可以控制在一个很小的范围之内。问题是：承保范围扩大费用肯定要增加。如果由借款人负担，无疑增加借款人的负担，不利于屋抵押贷款的推行，如果由银行负担，则压缩了利润的空间，打消了银行的积极性。唯一的解决途径是将该种保证保险贷款适用于高档商品房或别墅。首先，这部分购房人收入高，负担能力强，能够承受综合保险的费用，不会真正因为保险费用的提高而改变购买意愿。其次，可以作为政府变相微调房地产市场的投资和购买方向的手段和导向性政策，将市场的投资重点转移到经济适用房和中、低档住宅上来。(二)政府
担保的贷款模式对于高档房，政府可以引入保险公司的保险机制防范风险，而对于经济适用房和中低档住宅，政府可以对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。在许多发达国家，政府极少直接提供贷款资金，而是为住房抵押贷款提供风险担保。例如美国，联邦住宅管理局和退伍军人管理局作为行使担保职能的住房金融机构，为住房抵押贷款提供保险或担保。政府承担住房抵押贷款风险，就能增强城镇居民的信贷能力，作为政府和单位补贴职工住房的一种方式。在政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少的费用，即可办理住房贷款，同时用购买的房产作为反担保。一旦客户发生了违约行为，造成3个月以上的不还款行为，那么担保公司就会替客户还清所有的贷款本息，然后处置抵押物回收资金。现行的担保费用多是以贷款金额为依据，如果将费用收取的基点定为抵押率和市场认同率会相对合理。因为担保公司收取担保费用的依据应该是房产变现能力和难易程度。房产的抵押率低、市场认同率高，那么担保公司变现就相对容易，负担的风险就小，按照风险与收益对等的经济规律，就可以用降低担保费用，而不能仅凭贷款金额、一概而论的收费。
3.3.3银行对风险的控制
银行完善内部管理制度，打造服务品牌
银行加大监管力度、完善内部管理制度是现有市场条件下防范住房贷款风险最有效、最直接的方法，也是切实防范假个贷的重要途径。
一、建立严格的内部管理制度
(一)加强内部审查制度，控制抵押贷款的风险
商业银行在办理屋抵押贷款业务时，应该通过贷前调查、贷中审查、贷后检查三个环节来时时把握借款人、开发商和项目的情况。
1、对借款人的审查：通过贷前调查和贷中审查，掌握借款人的基本家庭情况。购房动机和资信状况，依据其还款能力决定贷款的成数、期限。对于风险较大的客户，可以签订按揭回购协议。建立借款人资信管理系统，时时监控借款人的还款情况，及时发现各种不利于银行风险防范的因素。
2、对开发商的审查：关注开发企业过去开发业绩和管理团队的组成分析，着手发展一些与银行有着良好合作关系、实力雄厚的开发企业，放弃不恪守信用、心存欺诈的客户。建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度。资金运用等重大的企业行为，为贷款继续发放提供依据。加强对借款人首付款的管理，对资金账户实行封闭管理，控制资金投向。
3、对项目进行审查：项目资料必须合法、有效、完备，同时还必须调查项目所在位置是否优越，设计是否合理，工程造价是否切合实际，是否有好的市场销售前景等等，要定期实地查看项目进展的情况，以免有不能按时完工的事件发生。
(二)建立内部严格的管理制度和考核机制
i、建立屋抵押贷款还款催收制度。对拖欠贷款本息的借款人，客户经理应及时向借款人电话告知，敦促其还款，对拖欠3期贷款本息的，客户经理应向借款人发催款通知书或上门催收，了解原因，对
拖欠6期贷款本息的借款人，应根据情况通过诉讼程序处置抵押物清收贷款。
2．建立屋抵押贷款信贷风险监测台帐。银行在贷后管理中，应该建立屋抵押贷款系统信贷机的各项查询功能，随时为客户经理提供个人还款纪录，没有使用屋抵押贷款系统的银行，应建立详细的信贷台帐，随时记录个人还款隋况。
3、实行贷款管理责任制。在选定按揭项目后，应落实专人对该项目实行专项管理，以防范欺诈行为可能给银行带来的风险。
4．建立合理的屋抵押贷款监管考核机制和科学的激励约束机制。应把屋抵押贷款的发放、回收纳入全行业务进行考核，建立健全激励约束机制。落实责任，严明奖惩，不能单纯考核贷款的发放和市场占比，要更加重视贷款质量和贷款的回收，形成人人有责任、自觉追收贷款的良好风气，激发员工催收不良贷款的积极性。
5、建立严格的档案管理和抵押物权证保管制度。信贷管理和档案管理应实行分开管理，对借款申请书、合同、贷转存凭证等档案资料要制定专人负责管理，房地产权属和抵押登记文件、抵押财产保险单、质押权力凭证等重要单证需入库保管，同时建立严格规范的交接、退还制度。
(三)加强培训力度，培养一支专业的房地产金融业务队伍商业银行应在开办屋抵押贷款时，强化培训力度，提高信贷人员业务素质，培养和选拔--j=tL素质高的屋抵押贷款业务客户经理。该客户经理应该了解本地区的房地产市场和房地产评估、了解开发流程、开发品
质和公司内部运作，熟悉银行信贷知识和法律常识，还需要有一定的公关能力和道德素质。除了培养个人素质，商业银行还应该着手培养金融业务人员的团队精神、参与意识、责任感、事业心和敬业精神，树立正确的信贷理念和信贷价值观，增强凝聚力和工作动力，培育一支专业化的金融队伍。
二、完善服务，打造品牌
(一)提供多层次、全方位、差别化的服务品种
首先，单一的借款品种己经无法满足不同市场、不同客户的需求，这要求银行根据新“客户群”要求，制定出多层次、差别化的金融体系；例如对于高收入阶层人士，除了提供屋抵押贷款服务外，还可以推荐电话银行、个人理财等附加服务，对于资信程度低的贷款人，可以适当降低按揭贷款比例等等。
其次，开办个人住房与其他消费韵组合贷款。借款人以所购住房做抵押，同时向银行申请购房贷款和其他消费组合贷款，如住房装修贷款、家电产品贷款、房车组和贷款等。
第三，将批发业务与零售业务相结合，消费信贷与开发信贷相结合，努力提供“一揽子”金融服务。住房建设与住房消费之间的有机联系，决定了屋抵押贷款与房地产开发贷款之间的循环效应。对于有发展潜力的优质客户，银行应给与企贷与个贷双重支持，以企贷促个贷，以个贷还企贷，在防范风险的前提下j进行打包营销，提供优质配套的金融服务，也有利于银行对企业的全面监管。
(二)服务效率提高，服务手段先进
目前，服务水平和服务效率己经成为商业银行竞争的主要手段。由于房地产属于资金急聚的行业，尤其在项目开始销售阶段，开发商需要按照工期兑付工程款、设各款、各种税费及其他款项，因此对于资金的回笼要求很高。充分利用高科技设施和互联网技术，尽快实现电于化操作轨道，提供现代。敏捷的屋抵押贷款服务。目前，我国商业银行现有的服务方式基本上是利用遍布各地的分支网络未进行的，随着计算机和通讯技术的飞速发展，金融服务己经进入到一个全新的领域，电话银行、网络银行，不但能大大提高服务的便利性，而且使服务成本大幅降低。
(三)积极创新，推出新产品
产品生命周期理论认为，任何产品都有一个引入、发展、成熟和衰退的过程。只有不断地开发新产品，产品才不会断档，企业才会持续发展。个人住房信贷的发展需要及时掌握市场热点，创新产品。
i、住房逆抵押贷款
美国近年来实行了一种新的房地产集资方式——住房逆抵押贷款。逆抵押贷款放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，．到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反，故被称为“逆抵押贷款”。
2、桥梁贷款
桥梁贷款是指银行在有关机构的协助下为顾客提供的房屋卖旧
买新贷款。在这一过程中，消费者需要银行提供部分垫款，如先买下一套住房，搬入后再出卖原有住房，还掉银行垫款，以后再按月偿还银行的消费信贷。通过桥梁贷款，可以协助客户购买新房或大房，进一步扩大有效需求。
3、多种还款方式
根据具体情况，为防范和化解因利率波动过大而引起的倾斜问题而设计出分级递增、递减的抵押贷款等金融工具。对于二三十岁的青年人，他们观念新，工资收入在未来有潜在增长的趋势，因而，递增还款方式较适合这一消费群体的需要。可设计还款额以第一年为基数，以后每年按一定数额或一定比例递增的办法。也可以设计气球式还款，即还款初期每月仅支付利息，后期还款额增加，最后一笔本金、利息偿清的方式。对中老年居民，可以其退体时间为界，分段设计还款额，退休前月还款额大些，退休后小些。根据有些单位有季节性收入分配的特点，可设计允许借款人在保证年还款额的前提下，采取每月不等额还款的办法等等。
4、循环住房贷款(REVOLVING MORTGAGE)：对那些偿还能力强、信誉高的购房户，不限其贷款额度，并允许其在己取得的借款外，按同一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延其还款期，对追加部分承担较高的利率和费用。
5、可转换的可调利率贷款：这种方式是指借贷双方预先约定一个时间段，在此期间允许借款人把贷款转化为固定利率贷款。由于银行提供给借款者一项选择权，故其贷款利率高于一般可调利率贷款的
利率水平，具体利率水平根据市场利率确定。若借款人对利率变化趋势预测准确的话，将减轻偿息负担，反之则银行将获得比一般可调利率贷款较多的利息回报，随机性很强，所以对借款人具有很强的吸引力。
(四)加强信贷宣传力度、营销品牌形象
品牌是商业银行塑造企业形象、推介金融产品的最有力手段，实施品牌营销战略是贷款创新发展的必经之由。实施品牌营销，应坚持回地制宣、形式多样。内容创新、效益突出的市场营销原则，制订消费信贷的品牌综合立体营销策略。一方面通过广播、电视、报纸等媒体进行广告营销，另一方面可以通过创新产品的退出、延伸服务内涵等开展特色营销。
(五)消费信贷的流程再造与优化
屋抵押贷款一个重要的特征是其专业面广、政策性强、流程多，最能适应客户的需要设计是“～门一步式”的～条龙服务，在同一城由统一的“按揭中心”集中办理。个人住房按揭中心，强化了市场营销、房地产评估、法律咨询、贷后管理专业人才的市场分工，实现屋抵押贷款的集中化、专业化、规范化。
三、有进有退，服务增值
客户营销方向转为良好开发业绩、实力雄厚的优质企业，贷款扶持的应该是收入稳定、信用良好、有较高素质的借款人，金融服务应处处体现有偿和增值。针对屋抵押贷款中的提前归还现象，商业银行应形成金融联盟，收取一定比率的费用，作为承受开发风险、违约责
任和利息损失的相应赔偿，逐步适应现代商业银行经营管理的要求。
总之，商业银行只有建立和完善内部管理制度、制定正确的营销策略，精心打造服务品牌，才有可能更好地防范风险、发展市场。
第4章综述
综上所述，屋抵押贷款的风险多种多样，风险源头也各不相同，加强对屋抵押贷款风险的防范与控制，引导个人住房金融市场正常发展、良性循环，应从两个方面入手：作为金融机构，应该制定长远发展规划，大力扶持有开发潜力。适销对路的房地产项巳严格项目审批，完善内部管理制度，加速金融创新，作为政府部门，在完善健全法律制度的同时，建立个人信用体系和社会保障体系，以抵押银行债券代替住房抵押贷款证券化，充分发挥政府宏观调控的职能，培育完善的市场体系。
屋抵押贷款的风险虽然遍及各个开发环节，但通过有效的风险
防范措施，还是可以做到防范和化解的。保证屋抵押贷款市场健康稳步发展，不仅可以提高银行的经营利润，促进房地产市场的繁荣与发展，更有利于有效促进人们的消费信贷需求，成为国民经济新一轮增长的内在动力。发展屋抵押贷款业务有着深远的意义。
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
土地抵押贷款风险防范 https://www.doczj.com/doc/2911864094.html, 土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。 土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。 目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。二是地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于 城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。三是规划变更风险。当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。四是开发风险。据调查，当前 开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待 房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。五是回收管理风险。一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。目前银行应对发放“纯土地”的抵押贷款要慎之又慎，其中除要严格审查借款人是否具有开发资质和能力等条件外，当前重点要把好“三关”。一是土地价值关。二是土地的地理位置关。三是时间关。银行还需加强“纯土地”抵押贷款管理。除要全面清理，通过多种手段，确保所抵押的土地在国家规定的期限内开发使用外，对超过规定开发时间的贷款，各基层行要采取措施加紧收回，避免因逾期使用开发而遭没收之尴尬。银行要加大力度做好土地抵押贷款的回收。要采取银行与银行之间合作，银行与企业之间的合作等多种手段，防止土地抵押贷款长期体外循环，做到担保抵押的土地一旦开发，就要立即从开发贷款或其开发收入中收回土地抵押贷款。 商业银行土地抵押贷款之风险防范 一、以土地抵押发放的房地产开发贷款 目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后，应控制住开发商的资金回笼，在销售达到一定比率（如30%）后应逐步收贷款，在销售过大半时（如70%）应收清贷款。在操控上，银行可在土地抵押后，先发放部分贷款，待开工逐步追加在建工程抵押，再陆续放款。这样一来，开发商每买一套房屋，都必须先取得银行同意，方可在房管部门备案销售，银行可完全控制住销售回笼，也避免了已开发土地难以变现的弊端。 二、划拨土地抵押应注意的问题 涉及划拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，
浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策 [摘要]本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。 [关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [1 个人住房抵押贷款概述 1.1 个人住房抵押贷款的含义 个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。 1.2 个人住房抵押贷款的分类 个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。 （1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。 （2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。 （3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。 （4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。 1.3 个人住房抵押贷款的作用 1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一 个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
贷款抵押风险的生成因素及其防范对策 【摘要】目前我国各类企业为了自身的发展都在向银行进行相应的贷款，贷款的总额不断上升。在企业贷款的总额中，中小型企业贷款比例逐渐增多，而银行为了防范相应的贷款风险普遍采用抵押担保等方式进行，但是抵押担保在某种情况下也会存在相应的风险。而这种风险迎合企业自身的特点不断的被放大。我国银行的贷款风险产生的原因有很多，单拿抵押风险来讲，就会出现担而不保或者是抵而不押的现象，这种现象出现的原因就在于对抵押担保的含义与操作以及对法律的清偿权利等方面的把握不济，出现了相应的漏洞。本文将对此问题进行相应的分析，分析风险的形成原因，并根据实际情况提出合理的解决方式。 【关键词】贷款抵押风险生成因素防范对策 现如今，我国企业已经在国民经济的发展中占有着非常重要的地位，这些企业为我国的经济发展、就业增长以及社会稳定地等方面贡献着自己的力量。但是由于企业自身以及国家体制等因素，使得银行对各企业在进行放贷的过程中，要面临着重大的市场风险、经济风险等，稍不注意就会引起银行的损失。因此银行为了避免贷款的风险，一定会让企业进行一定额度的抵押担保，但是即使是抵押担保也无法彻底
规避风险的产生。这就要求银行要全面的重视此项问题，也要重视企业内部特有的相关贷款风险等，积极的进行有效的防范与控制。 一、银行在抵押贷款时风险产生的原因 （一）银行业在经营管理上存在着理念定位不当的现象银行在经营管理中，内部的管理层往往都会存在着经营理念的偏差，就像完全相信抵押担保的经营理念一样，这种理念直接将抵押担保当成是贷款安全性的坚实保障，就好似一把“万能钥匙”，而这种理念就是一种相对偏差的理念。 在我国，国民经济运行的好坏将直接影响银行业务的发展情况，经济在运行时如果质量较高，则发生金融风险的几率就会相对较小，银行在收回本息的时候就会有着相应的保障。反之，则收益低且风险高。鉴于此，银行应当将经营的理念转嫁于借款人的本身，对借款人进行全方位的核实，尤其是对其在经营资金流通这一部分的核查，这也许是其归还本息的最主要来源。 （二）银行在操作的过程中有可能会产生相应的操作不规范 银行在为企业贷款时采用抵押担保的方式，本是想让资金的运作多一层保护而已。要想让这一层保护真正的具有相对安全性，就必须在抵押担保之前建立完备的法律体系，要在科学规范的基础上进行相应的操作。但是我国的贷款抵押
房产抵押的风险防范 导读：本文主要介绍房产抵押风险的类型，房产抵押风险的防范措施以及解除抵押的方法及法院对执行抵押房产的相关规定，详细内容请看本文具体介绍： 【知识要点】 房产抵押有哪些风险如何防范房产抵押贷款的风险房屋抵押如何解除? 法院执行抵押房产的规定 【正文内容】 房产抵押有哪些风险 房产抵押贷款可能存在的风险： (一)租赁权对抗的风险 1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。 3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。 (二)抵押登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。 >>>阅读全文 如何防范房产抵押贷款的风险 防范房产抵押贷款风险的措施： (一)进行抵押贷款前做好调查工作 银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。 1、对房产“先租后抵”请看的检查。 如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。
土地使用权抵押贷款风险及其防范 内容摘要：随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断上升，抵押贷款的金融风险日益凸显。本文从贷款抵押类型、抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物瑕疵等方面对土地使用权抵押贷款的风险进行了综合分析，并提出了防范风险的策略。 关键词：土地使用权抵押贷款抵押权抵押物瑕疵 由于土地资产的保值和易变现性，利用土地使用权抵押贷款已经成为我国金融机构广泛采用的一种物的担保方式，其比重呈上升趋势。据国土资源部地籍司统计，2005年土地抵押贷款总额为750.94亿元，2006年为1075.23亿元，2007年为1193.50亿元。但贷款余额等不良资产的比例呈上升的趋势，抵押贷款的潜在金融风险不断加大。到期未注销抵押贷款余额从2005年一季度的40.18亿元上升到2007年四季度的437.05亿元，上涨了10倍多（见图1）。 土地使用权抵押贷款的风险 （一）选择贷款抵押类型风险 普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。 单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《物权法》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影
响。 房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。 反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，费用高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。 （二）选择抵押期限的风险 《物权法》第202条规定，“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。依《民法通则》和《担保法》，抵押权的诉讼时效为两年。在抵押期限选择风险方面，主要有下列两种情况；一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的
汇率波动风险防范意识淡漠导致巨额损失 【概要】 我某外贸公司代理国内某客户从比利时进口设备一台，计价货币为比利时法郎。在合同执行过程中，对方提出延期交货，我方用户表示默认，未做书面合同修改文件。后因比利时法郎升值，我进出口公司不得不比订约时多支出了31万美元。 【案情】 1993年10月，我某进出口公司代理客户进口比利时纺织机械设备一台，合同约定：总价为99，248，比利时法郎；价格条件为FOB 安物卫普；支付方式为100%信用证；最迟装运期为1994年4月25日。 1994年元月，我方开出100%合同金额的不可撤销信用证，信用证有效期为1994年5月5日。（开证日汇率美元对比利时法郎为1：36）。 1994年3月初，卖方提出延期交货请求，我方用户口头同意卖方请求，延期31天交货。我进出口公司对此默认，但未作书面合同修改文件。 3月底，我进出口公司根据用户要求对信用证作了相应修改：最迟装运期改为5月26日，信用证有效期展至1994年6月21日。 时至4月下旬，比利时法郎汇率发生波动，4月25日为1：35（USD/BFR），随后一路上扬。 5月21日货物装运，5月26日卖方交单议付，同日汇率涨为1：32（USD/BFR）。在此期间，我进出口公司多次建议用户作套期保值，并与银行联系做好了相应准备。但用户却一直抱侥幸心理，期望比利时法郎能够下跌。故未接受进出口公司的建议。 卖方交单后，经我方审核无误，单证严格相符，无拒付理由，于是我进出口公司于6 月3日通知银行承付并告用户准备接货，用户却通知银行止付。因该笔货款是开证行贷款，开证时作为押金划入用户的外汇押金帐户。故我进出口公司承付不能兑现。 后议付行及卖方不断向我方催付。7月中旬，卖方派员与我方洽谈。经反复协商我方不得不同意承付了信用证金额，支出美金310余万元。同时我进出口公司根据合同向卖方提出延迟交货罚金要求BFRl，984，（按每7天罚金%合同额计），约合62，000. 00美元（汇率为1：32）。最终卖方仅同意提供价值3万美元的零配件作为补偿。此合同我方直接经济损失约31万美元，我银行及进出口公司的信誉也受到严重损害。 【分析】
案例：利用外汇交易规避汇率风险某进出口企业情况如下，该企业进口支付的货币主要有欧元和英镑，而该企业的外汇收入主要以美元为主，该企业在2004年1月签定了一批进口合同约合500万美元左右的非美元（欧元、英镑），那时欧元兑美元汇价在1.1美元，英镑兑美元也在1.5美元，该企业大约还有300万美元的外汇收入，这样该企业存在收入外汇的币种、金额与支付外汇的币种、金额不匹配，收付时间也不一致，而且这种不匹配的情况在可预见的未来一段时期内依然存在，主要是支付的外汇金额大于收入的外汇金额，收入的货币主要是美元，而支付的货币主要是欧元、英镑等非美元，表明公司有必要采取积极的保值避险措施，对未来可测算的外汇支付（特别是非美元货币的对外支付）锁定汇率风险。该企业可以采取以下几种方法： 1. 积极分析当前汇率的走势，如果认为汇率将向有利的方向变化时，可以不必采取任何保值措施，而获得超额的汇率风险收益。但此种方法必须依赖对汇率波动的准确预测，否则将给企业带来更大的风险。 2.在签定进出口合同时，事先确定货币汇率，以防范未来资金支付时汇率剥夺的风险。为更好地达到公司保值避险的目标，在签定非美元商务合同或开立非美元远期信用证时，将支付时的汇率提前确定，避免出现到实际支付时，由于市场的即期汇率大幅升值造成汇率风险损失的局面。
3.利用远期合同法，规避汇率风险 该方法，公司在叙做远期外汇买卖时交易当天并没有实际的资金交换，而是在预先确定的到期日才按照交易时已确定的远期汇率完成实际资金交割。买进远期的英镑和欧元，卖出美圆，在交割时，公司可以选择用已收入的美元支付，因为美圆收入小于欧元和英镑的支付，因此不足部分可用人民币即期购买美元完成远期外汇买卖项下的资金交割。另外，公司在进行远期外汇买卖交割美圆时，如果时间不匹配的话，需支付的美元也可考虑用美元的短期流动资金贷款解决，到期后用美元收入归还。与期权法相比，将放弃了汇率如果向有利方向发展所带来的汇率收益。 4.利用外汇期权合同法，规避汇率风险 期权的买方（公司）有权利在能够执行该期权的时间决定是否按期权的协议价和金额买入该货币、卖出美元。一旦期权买方决定执行,则期权的卖方（银行）有义务按协议价卖出该货币。但是公司买入期权后，虽然达到了既能规避汇率朝不利方向变动的风险，又能享有汇率向对公司有利的方向大幅变化时，公司可以选择不执行期权而在即期外汇市场用更好的汇率买入需对外支付的货币。为了享有期权的这种全面性好处，公司必须先行支付一笔期权费，如果期权费用小于汇率波动带来的风险收益，期权交易将优于远期交易。
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.doczj.com/doc/2911864094.html, 不动产抵押贷款的主要风险及原因 不动产抵押贷款的主要风险及原因 (一)借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。 《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有： 1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔
接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。 (二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。 附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。 (三)抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.doczj.com/doc/2911864094.html, 住房抵押贷款的风险和防范 贷款风险的种类 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.1 违约风险 违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。 1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。 1.3 经济周期风险 经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。 1.4 利率风险
房地产抵押贷款的法律风险与防范
房地产抵押贷款的法律风险与防范 所属分类：数据/知识/短文 -> 工程合同 资料来源：互联网编制日期：2011-12-12 点击:356 房地产抵押贷款的法律风险与防范 目前全国房地产市场处于“震荡”之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉和重视，有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失。 一、房地产开发抵押贷款的风险和防范 1、房地产开发应具备“四个证”，按照《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”按照《担保法》司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。 2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。”而《最高人民法院关于建设工程优先受偿权
案例一：工行案例：锁定出口收汇待核查帐户中外汇资金汇率风险 A企业是绍兴一家大型纺织品生产企业，产品要紧出口到阿联酋等中东国家，出口结算方式采纳美元前T/T50%+后T/T50%。自2008年7月14日起，企业出口收汇必须执行国家外汇治理局联合商务部和海关总署新公布的《出口收结汇联网核查方法》，出口收汇必须先划入待核查账户，只有通过海关数据的联网核查之后才能够办理结汇或划出资金的手续。由于A企业有大量的美元预收货款，收汇资金进入待核查账户与通过海关联网核查往往有近20天的间隔期，在人民币对美元汇率持续升值的大背景下，客户的正常美元收汇资金在这几天中承担了市场汇率升值的风险。为此，A企业专门是着急。08年8月初，工行对A企业进行了专门的走访，据了解，A企业在8月-9月期间累计有约150万美元的预收货款，在人民币汇率波动加剧的今天，如何规避这部分预收货款的汇率风险成为企业最大的需求。针对A企业的情况，工行重点推举了“汇即通”远期结汇产品。“汇即通”结汇业务是工行推出的针对客户待核查账户美元收汇资金的一款结汇产品。客户与工行签订“汇即通”远期结汇交易托付书，在交易托付书中约定交割金额、交割汇率及交易到期日，其中交割金额不得超过待核查账户的资金余额，交割汇率为客户签约时的市场即期结汇汇率，交易到期日为交易签约日确定的期限为1个月的标准起息日。客户在与工行签订“汇即通”远期结汇交易托付书之后，在交易到期日之前的任一工作日，假如客户待核查账户中的收汇资金通过海关数据的联网核查，客户即可按交易托付书约定的成交汇率与工行进行资金交割。通过沟通，2008年8月12日，
A企业与工行签定“汇即通”远期结汇交易业务协议书，协议约定总成交金额150万美元，交易方式为一个月内择期交易。2008年8月12日，A企业待核查账户收汇150万美元，当天的即期结汇价为6.8522。企业向工行提交“汇即通”远期结汇托付书，约定金额为150万美元，约定交割汇率为6.8522，约定到期日为9月12日。在9月12日之前A企业待核查账户资金通过海关数据联网核查，客户即可按6.8562的价格与工行进行资金交割。8月28日，A企业待核查账户资金通过海关数据联网核查，客户按6.8562的价格与工行进行资金交割。（8月28日的即期结汇价为6.8133）通过叙做“汇即通”远期结汇产品，B企业额外获得收益：150X（6.8562—6.8133）=6.435万元人民币。 7月14日，我国实施了出口收结汇联网核查制度，客户出口收汇资金必须先进入待核查账户并与海关联网核查，这过程往往需要几天的等待时刻，在人民币对美元汇率升值的大背景下，几天的等待时刻即意味着客户需承担几天因市场汇率波动的损失。“汇即通”远期结售汇产品要紧针对该情况，客户只要在工行办理“汇即通”产品就可享受在一个月内结汇均按收汇当天牌价结汇，完全摆脱了因几天等待而可能遭受汇率损失的困绕，产品较为切合市场需求。 问题一：案例中的A企业面临的要紧问题是什么？ 问题二：简要介绍工行的“汇即通”业务。 问题三：“汇即通”为何能够关心A企业规避预收账款的外汇风险（结合案例进行讲明）
房产抵押贷款诈骗案件及风险防范 一、简要案情 2008年5月6日,工商银行某支行信贷部到我局报案，称在2007年11月该行办理了一笔房产抵押贷款业务，贷款金额约20余万元，然而在放贷后，贷款人拒不还贷。经查，该套被银行抵押贷款的房产位于本市某某新村，总房价约30 余万元，李某于2004年经过房改获得该房产权，然而李某在未获得该套房屋产权前就将该套房屋使用权私下卖给了王某，经过市中级人民法院判决，王某享有该房终身使用权。李某明知其本人不拥有该房使用权，伙同林某凭房产证、土地证在房产部门办理了买卖手续，经过公证处公正用该套房产在银行办理了抵押手续，20余万元贷款放贷后，李某分得16万元，林某分得4万余元。现查明林某为单身，名下仅有被抵押这套房产，李某名下无财产，由于王某享有该房屋终身使用权，银行无法通过保全方式收回该处房产，为此银行到公安机关报案，李某、林某涉嫌贷款诈骗。 二、案件产生原因 1、银行对房贷风险认识不足，贷前考察形同虚设，经办人失查，审批人失核问题突出。多数银行只看到未来的利益，而忽视了对抵押物的审核，仅凭房屋产权证、土地证的真实性就随意放贷，忽视了房屋使用权的归属，没有进行实地考查，给不法分子有了可趁之机。 2、房产管理机制不健全。本案中李某在取得房屋产权前就已经将房屋使用权卖给了王某，通过法院判决王某已取得房屋终身使用权，而李某却在没有该房使用权的情况下在房产部门轻易取得了该房的产权证，房产管理部门审核不力，导致李某仅凭该房产权证自由买卖房屋。
3、对贷款诈骗的打击力度任然不够。由于银行内部考核机制的原因，一些信贷员明知所放贷款无法收回，但考虑到单位内部考核问题直接与其本人经济挂钩，不愿第一时间到相关部门报案，而是试图通过一些金融服务公司通过其它方法提前索回贷款，至使犯罪分子有较长的时间转移财产，挥霍赃款，该类诈骗犯罪活动呈上升趋势，给银行等部门造成了巨大的经济损失。 2010银行房贷利率一览表 工行商业贷款（纯商贷、组合贷） 农业银行住房抵押贷款流程 三、防范和打击对策 1、银行应把好审查关。从房贷客户申请贷款之时起就提前抓审核，把申请人的身份、房屋产权、使用权、负债情况及有无固定收入都彻底了解清楚，必须实地调查后才能得出结论，防止出现虚假的、失实的证明，真正做到零风险。 2、房产部门要把好监督关。房产部门无论在办理房改房还是商品房的时候，都应加大监督力度，对房屋属性的每个细节都要进行细致的调查，调查结论将被银行视为发放贷款的重要依据，一旦有涉嫌诈骗的线索应及时将信息反馈公安机关。 3、公安机关要加强对金融及房产部门的安全防范教育，加大对犯罪行为的打击力度。随着金融业务的不断拓宽，新的贷款种类和项目不断出现，可供犯罪分子作案的机会也逐渐增多。银行是一个利益与风险共存的部门，在业务和利益得到拓宽，增长的同时，切不可忽视安全防范。公安机关应对金融房产部门及时进行防骗教育，切实搞好安全预防。同时，公安机关要和金融、房产部门建立横向联合执法体系，银行及房产部门在办理业务中发现的犯罪线索及犯罪行为，要及
第3章某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析 3.1案例 广州广地花园事件撩开房地产业假按揭黑幕 http：／／www．rednet．corn．cn 2004-2-22 13：42：57红网 资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限公司可以说是国内房地产业“用一个支点撬起整个地球”的典型。它成立于1997年，注册资本为500万元，董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占55'k和45％的股份。其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘”，占地30万平方米，规划居住人口2万人。 在运营之初，广地公司受益于1998年华南快速干线通车，在广州市民番禺置业潮流中，广地公司一期房价坐地升值，从开盘的每平方米1600多元涨到了3000多元。1 999年，通过一家会计师事务所的评估，“广地”的注册资金扩到5000万元人民币。然而即使在这一时期，“广地”‘仍存在资金不足的状况。“广地”一名不愿透露姓名的高层人士说，广地公司做假按揭最早就是从1998年开始的。“广地”在资金上的短缺和当时有关政策变动有关，但最主要的原因在于“广地”在“空手套得白狼”后的失控。“广地”的一名财务人员透露：“广地”的财会制度一直不健全，简直可以用没有财会制度来形容。1998年至2003年8月问，其中一位高层人士在从广地公司以“借条”形式借走的钱至少达到1500万元。至于以各种名义用于“公关”的经费，高达1000多万元。“他们打麻将挥金如土”，一位员工告诉记者，广地公司有的高层人员用从公司借得的钱，买高级轿车、珠宝项
链，一掷万金。2001年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地公司的资金遽然吃紧。为了不使资金链断裂，杨勋崇等动用了一切可以动用的力量，加紧进行虚假按揭和重复抵押。 广地公司的许多员工都曾经接到收集身份证的“任务”。有时，杨会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。吃饱喝足玩完后，杨就会提出要求，借身份证一用。周这些借来的身份证，广地公司得以在多家银行办理购楼按揭。 与此同时，杨勋崇等人还大玩“分身术”，荆用同一个人的身份证到几家银行办理按揭。广地公司将这些抵押房二次出售，造成了大量的双重抵押。据透露，从1998年5月到2001年11月，为解决严重的资金短缺，杨勋崇等人大搞所谓的“内按”，利用员工、亲戚、朋友的身份证，到5家银行办理假按揭，共发生抵押450宗(已经解押1 0宗)，从中骗贷近2．7 6亿元。广地公司几乎所有的员工都曾参与了假按揭。监管方一路绿灯“广地”积重难返按照有关规定，进行房产按揭必须有地方国土房管局出具的证明，再到银行办理手续。然而据了解，广地公司的房产抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。 这一过程中，难道没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采访中了解到，番禺国土房管部门曾对同一套房子出具了两次不同的住房抵押证明，惟一的区别是前一次购房合同中标的门牌号是F-302A，而后一次标的是F-3021。对此，番禺国土资源和房屋管理局局长罗满南说，他们的工作存在着两个漏洞：一是办公现代化的工作没做好。
实验三：外汇风险防范 一、实验内容 分析以下案例，写出分析思路与结论。 案例1 （1）利用人民币远期结售汇业务规避汇率风险 某年9月20日，广东一企业出口一批货物，预计3个月后即12月20日，收入2 000万美元。若银行9月20日开报的3个月远期美元对人民币双边价为8．3649～8．4068，该企业同银行签订了人民币远期结售汇合同。试分析该企业避免外汇汇率风险的结果。而如果12月20日市场汇率变为8．2649～8．3068，若不做远期结售汇，该企业的损益情况又会是怎样？ （2）利用期权交易规避汇率风险 一美国制造商购买日本某企业商品，货款为24亿日元，双方约定3个月后以日元支付。如果签订进出口合同时的期权价格为200 000＄，协议价格为＄1=JP ￥240；同时，3个月的远期汇率为＄1=JP￥240。则该美国企业有两种选择：一是用外汇期权交易规避汇率风险；二是用远期外汇交易规避汇率风险。 假设3个月后市场汇率将出现下列三种情况，试分析该美国企业分别采用这两种交易方式在三种情况下的损益情况，并比较这两种交易方式的特点。 日元升值，3个月后现汇汇率为＄1=JP￥220； 日元稳定不变，3个月后现汇汇率仍为＄1=JP￥240； 日元贬值，3个月后现汇汇率为＄1=JP￥260。 案例2 2009年下半年，人民币升值的压力逐渐增大，不少企业已做了相应的准备。但即便如此，汇率依然成为出口企业为之困扰的难题之一。 最近，一服装公司的经理比较头痛：公司准备向美国出口一批服装。双方将在2010年1月1日签订合同，约定以美元支付总额为500万美元的货款，结算日期为2010年7月1日。目前，汇率为1美元兑人民币6.85元。 由于美元一直贬值，公司结汇后的人民币收入可能会明显减少，如何回避美元贬值所导致的外汇风险呢？如果选用避险工具后，美元却升值了，又如何处理呢？ 银行介绍，目前的汇率风险回避工具包括远期、掉期、期权、掉期期权以及它们的组合。具体的使用，要看企业使用外汇的实际状况。 结合该服装公司的情况，银行设计了二种方案。 1.用远期外汇交易锁定汇率，即在7月1日以实现约定的价格（1美元兑人民币6.80元）结汇。这样就回避了汇率变动可能带来的风险，到时候该企业可以用6.80的汇率换回3400万人民币。 2.企业买入一笔看跌美元期权。期权的标的是美元兑人民币，执行价为6.85，期限是6个月，名义本金为500万美元。按照目前报价，看跌期权的期权费是3
房产抵押贷款存在的14类风险 来源｜风控讲堂（一）租赁权对抗抵押权的风险 1、抵押物难以处置。 我国法律有“买卖不破租赁”的规定。 我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。但抵押与买卖有所不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的所有权人有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权。对此，最高法院专门作出了司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 如果抵押房产存在“先租赁后抵押”，借款人（第三人）即
使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，很难顺利处理抵押房地产。2、代位收取租金收入难以实现。 借款人（第三人）与银行签订借款合同、抵押合同前，如果与抵押房地产承租人签订时间较长的租赁合同，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人（第三人）以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于偿还贷款。代位收取租金的法律依据：《担保法》第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息。3、抵押物拍卖保留价不客观。 如果借款人不按期还贷，银行有权依法处置抵押房地产用来归还贷款本息。当银行拍卖抵押房地产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，由于借款人（第三人）与承租人签订的长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格且早在抵押贷款前已一次性收取，借款人（第三人）就以此为由达到了故意压低抵押房地产拍卖价格的目的。依据《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。如果抵押房产存在20年租赁合同并且于租赁合同签订之日将租金一次性付清的情况，就相当于出租人将抵押房产变相