宏观调控正让房地产行业陷入漫漫寒冬,但土地一级开发却没有感受到丝毫的寒意。“卖地“这个一本万利的买卖,正催生着A股中的土地一级开发商如雨后春笋般涌现。
“今年6月中旬,国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定,将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。”因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单,而地方政府大多依赖土地财政,这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择,而土地一级开发的进度也将得以加快。
越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”,拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势,进而轻松享受一二级市场的双重收益,更重要的是,在收入以及净利润的确认环节将拥有更大的“操作空间”。
金子一般的土地,吸引着上市公司们前赴后继地投身于土地一级开发当中。
2010年6月29日,一向低调潜行的香江控股(600162,股吧)发布公告称,公司近日与河北省廊坊市香河县制造业基地管委会、河北建设集团中诚土地整理开发公司签订合作协议书,将在廊坊市香河县进行2000亩的土地一级开发工作。
此时,国内房地产市场正陷入一片低迷,但土地一级开发却吸引了众多公司的目光。过去的一年时间里,中南建设(000961,股吧)、漳州发展(000753,股吧)、高金食品(002143,股吧)等众多上市公司先后
试水一级土地开发。值得注意的是,对于漳州发展和高金食品而言,土地一级开发仅仅是“副业”。
掘金土地一级开发的“黄金时期”正在悄然而至。
“今年6月中旬,国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定,将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。”国内一房企高管表示,因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单,而地方政府大多依赖土地财政,这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择,而土地一级开发的进度也将得以加快。
不过,作为在A股当中在土地一级开发走得最远的绵世股份(000609,股吧),正逐渐将土地一级开发的弊端——业绩的巨幅波动呈现在世人面前。在经历过2007年—2008年的净利润井喷后,绵世股份近年来业绩出现大幅下滑,其2009年净利润仅仅只有2007、2008两年盈利巅峰时期的十分之一。
政府保证收益底线
土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭,地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈利模式非常清晰,即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准,待土地通过招拍挂出让后,公司再按照与政府的分成比例,获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
公司与政府之间的收益分成比例,无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。
以中天城投(000540,股吧)（000540.SZ）为例,它拥有贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发的资质,贵阳市云岩区政府已与中天城投在开发合同中约定,增值部分收益按规定比例（目前为10%）上缴贵州省财政及扣除相应政府基金,剩余部分由云岩区政府与中天城投按照3:7的比例进行分配。而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权,高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发,这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。至于黑牡丹(600510,股吧)（600510.SH）,它在进军常州北部新城高铁片区土地一级开发的时候,与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有,其后的土地收益与当地政府按5∶5的比例分成。
“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关,一些拆迁难度比较大,或者是地理位臵相对较偏的地块,土地一级开发商的分成通常要高一些。”国内一房企高管表示。
令人羡慕的是,一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。
漳州发展无疑就是其中的一位幸运儿。2009年8月,它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权,漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给上市公司承诺:上市公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益,此外,该地块若挂牌出让,出让净收益的18%归上市公司所有。
稳赚不赔的还有云南城投(600239,股吧)。这家具有国资背景的云南当地上市公司拥有昆明环湖东路土地一级开发项目,云南城投与政府约定,出让土地的总价款在扣除全部土地一级开发总成本及相关税费后的纯收益中,有50%收益归云南城投所有。而如果云南城投按上述方式所提取的收益不足开发总成本的5%时,昆明市政府将补足差额。
营业收入的“提前确认”？
政府的保底收益正在为土地一级开发商的项目盈利锁上最牢固的保险,鲜为人知的是,政府的保底收益还在增厚一些上市公司当期的营业收入。
“秘密”就隐藏在云南城投那份100多页的2009年年度报告当中。
在云南城投营业收入一栏当中,土地一级开发贡献了1.6亿元的营业收入,该笔营业收入占到云南城投当期营业收入的7.65%,云南城投方面称,由于公司与昆明市政府有5%的最低收益保障,2009 年度,公司以昆明市土地矿产储备管理办公室回函确认的开发支出32亿元为基数,按5%确认了保底收益1.6亿元作为公司的主营业务收入。
本报记者注意到,国内众多土地一级开发商均将开发成本计入到存货当中,只有等到将来土地成功卖出后才能结算收入。从会计的收付实现制而言,云南城投在2009年的时候在土地一级开发当中投入
了高达32亿元的资金,虽然政府承诺了5%的保底收益,但它的产品——土地尚未面向市场拍卖,更重要的是,这笔1.6亿元的营业收入云
南城投并未收到,只是体现为对昆明市土地矿产储备办公室1.6亿元的应收账款,因此“提前”确认营业收入的会计处理的方式值得商榷。
“从会计政策、经济行为实质等方面来看,这笔1.6亿元营业收入的确认是合理的,不存在提前确认的问题。”负责审计云南城投2009年年报的魏姓会计师解释称,但他同时表示,这个问题相对复杂,不是一时半会能解释得清楚的。
国内一位房企高层指出,政府承诺5%的保底收益实际上仅仅具备一个象征意义,因为众所周知的是,土地一级开发的收益远远高于5%,当地政府机构在挂牌出让云南城投旗下土地时,土地出让底价低于政府承诺保底收益的情况“根本不可能发生”。在这种情况下,政府5%的保底收益承诺,唯一的益处是成为云南城投能当期确认一部分营业收入的“事实依据”,这样的话,云南城投就不必等到土地出让后方才确认营业收入。
事实上,在2009年能确认这笔高达1.6亿元的营业收入对云南城投至关重要。
上述1.6亿元的营业收入在扣除流转税和企业所得税后,为云南城投在2009年贡献了高达1.13亿元的净利润,而云南城投2009年的净利润仅为2.09亿元,若扣除该笔营业收入带来的1.13亿元净利润的话,云南城投2009年的净利润仅为9600余万元。
1．6亿元营业收入的确认带来的1.13亿元净利润将有助于云南城投顺利履行业绩承诺。云南城投的大股东——云南城市建设公司曾经承诺,若云南城投2007-2009年三年累计净利润低于2亿元,抑或2008-2010年三年累计净利润低于5亿元,大股东将用现金补足差额。
低成本的拿地优势
“土地一级开发商在拿自己开发土地的时候优势非常明显。”国内一房企高管说道。
在上述高管眼中,土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势,一是由于土地开发商相对于一个“准规划部门”,它在土地一级开发阶段已经和政府部门有过一些互动,因而对竞拍地块的价值和前景了然于心,二是在同等价位的情况下,由于拍卖价款当中的一
部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包,在这种情况下,土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。
A股市场当中,一些土地一级开发商已经显露出拿自家地块的迹象。
漳州发展2009年12月签订的《漳华路龙文段配套开发用地（A 地块）一级开发合作协议书》显示,待漳州发展进行一级开发的地块挂牌出让时,若漳州发展最终中标摘牌,公司投入的开发成本、每年12%的保底收益及应分得的土地出让收益在成交日转化为地价款,若
不是公司中标摘牌,漳州市龙文区政府会将漳州发展投入的土地开发成本、每年12%的保底收益以及应分得的土地出让收益支付给上市公司。
“公司参与合作的土地一级开发地块挂牌出让时,将根据经营计划及当地届时房地产市场具体情况确定是否参与竞拍。”漳州发展高层人士回应道。
新湖中宝(600208,股吧)（600208.SH）亦有意出手拿自家地块。2010年2月,新湖中宝与江苏启东市政府签订框架协议,新湖中宝拿到了当地一块地块的土地一级开发权,而该地块的第一批商住用地预计将在2011年6月前挂牌。新湖中宝承诺,在上述地块挂牌出让时,将积极参与该地块的竞拍。
“这些土地一级开发商在参与自家地块的竞拍时可以说是进退自如。”上述国内房企高管表示,如果土地一级开发商参与自家地块的竞拍,由于它拥有巨大的成本优势——所出的地价有一部分将以“增值收益”的形式回流到自家腰包,因而其他公司一般不会与之竞争。但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价,这个时候,当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍,因为“拍卖成交价已经非常高,仅是从土地一级开发的分成上面土地一级开发商便可获利不菲。”
会计上的利润调控
敏锐的财务人士会发现,如果土地一级开发商参与自家地块的竞拍,它的出价在某种程度上可以成为调节净利润的一个手段。
国内一位房企高管指出,若土地一级开发商出售的土地无人问津,这时候自家公司出手的话有一个明显的好处,那就是如果土地的公允价值为5亿元,本来面临无人购买不能结转成本确认收入的情况,但
如果上市公司自己以5亿元出手,这时就能确认收入了。
一种更极端的情况是,若土地一级开发商以15亿元的代价将它
拿下,即使有10亿元的溢价,这部分依然可以作为存货,待商品房开
发完成售出后才确认损益,而拿地时多付出的10亿元溢价在经过一
定比例的分成后可以进入土地一级开发商的当期营业收入当中。
“这里面有一个平衡点,在公司出价拿自家地块的时候,会去测算分成后土地一级开发的边际收益率与房地产开发土地增值级差税率
之间的那个最佳平衡点,如果拿地价格低意味着今后建房销售时要支付的土地增值税相应水涨船高,但拿地价格高的话,地价与成本之间
的增值部分中有一部分将根据分成比例被当地政府拿走。”国内一房企高层说道。
A股中的土地一级开发商是否会利用此手段调节净利润尚未可知,但眼见的事实是,在一些特定的时间点,上市公司有着增厚当期净利
润的冲动。
本报记者注意到,一些土地一级开发商有业绩承诺的行为,例如,云南城投的大股东——云南城市建设公司承诺,若云南城投
2007-2009年三年累计净利润低于2亿元抑或2008-2010年三年累计净利润低于5亿元,云南城市建设公司将以现金补足差额。而黑牡丹则出台了“2009年－2014年发展规划纲要”,力争上市公司在规划期间的平均年度净资产收益率不低于10％,资产收益率增幅应达到常州地区生产总值增幅的150％,即到规划末期（2014年）让黑牡丹的年度利润总额应达到15-20亿元。
除了业绩承诺直接跟净利润挂钩,A股土地一级开发商欲通过资本市场融资时,亦必须满足监管部门对盈利指标的要求。例如,公开增发的门槛之一就是最近三个会计年度连续盈利,而配股与发行可转换公司债的时候更是要求最近三个会计年度加权平均净资产收益率不低于6%。
土地一二级市场联动
土地一二级市场联动正刺激着A股中的土地一级开发商拿自家地块建房的冲动。
在国内一房企高管看来,如果仅仅是土地出让,土地一级开发商实际上只赚取了一次利润,但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话,无疑可以赚取第二次利润,以狭义的视角而讲,这就是所谓的土地一二级市场联动。
A股当中,单纯的土地一级开发商较少。如贵州本土最大的房企——中天城投（000540.SZ）本身就是做房地产开发起家,直到2009
年下半年收购华润贵阳开始正式进军土地一级开发,为日后完成了一二级联动打下了基石。而此前一直专注于土地一级开发的绵世股份则反其道而行之,由土地一级开发进军二级开发进军——今年4月,绵
世股份通过了股东大会决议,即在成交总额不超过上市公司净资产的75%的额度内,总经理有权组织相关部门参与国有土地使用权的公开
招拍挂竞标。
“像中天城投这样修建商品房多年的土地一级开发商,一般都会自己出手拿地建房。”国内一房地产公司董秘表示,与之相对应的是,一些土地一级开发商缺乏在修建商品房方面的经验,则需要与其他房开商成立合资公司弥补房开能力薄弱的“短板“。
在西南边陲的昆明市,云南城投自身建造商品房的能力相对薄弱,因而接连向国内房地产大佬抛出橄榄枝。2009年9月,云南城投决定与中海地产共同成立房地产开发有限公司,注册资本为1000万元,其中云南城投出资350万元,占注册资本的35%。2009年11月,云南城投宣布与万科(000002,股吧)A(000002.SZ)共同出资1000万元成立
房地产公司,而云南城投占据49%的股份。
市场对云南城投接连成立合资公司解读为,这正是云南城投在为拿地修建商品房做准备。而云南城投亦称“公司将坚持土地一二级开发联动战略”,即依托当前的环湖东路土地一级开发项目和昆明市城中村改造项目,获取土地和楼盘开发两个层面的收益最大化。
一些冀望通过重大资产重组向“土地一级开发商”华丽转身的公司亦注意到“土地一二级联动”的重要性。中汇医药(000809,股吧)
拟通过定向增发臵入从事土地一级开发和城市基础设施运营的铁岭
财京投资公司100%股权,虽然重大资产重组尚未完成,但铁岭财京投资公司已经表示,待时机成熟时联合其他知名开发商或独自运营进入土地二级开发行业,从单纯的土地一级开发逐步转入一二级联动开发,降低目前主要依靠土地一级开发业务为主的经营风险。
开发资金筹措困局
暂且不论土地一二级市场联动所需要的天量资金,仅仅在土地一级开发这个环节,土地一级开发商先期便需要投入少则数亿元多则数十亿元不等的资金。
这是一个典型的资金密集型行业。云南城投环湖东路进行土地一级开发及建设的总成本达到了32.35亿元,冠城大通(600067,股吧)（600067.SH）开发北京市朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目的总投资也高达15.34亿元。更为惊人的是,黑牡丹则预计北部新城高铁片区土地前期开发项目需要55亿元的投资额。
巨大的资金压力下,资本市场成为了A股土地一级开发商最为倚重的融资渠道,但形势却是异常严峻。
重庆辖区内一位上市公司副董事长抱怨道,现在监管部门对房地产实行“三不”政策,一是不接受材料的审报,二是接受了审报不过会,三是过会了不发批文。
这让一批冀望通过股市融资的土地一级开发商痛苦万分。
以中天城投为例,它拟募集16亿元资金的定向增发方案早在2009年6月便获得股东大会审议通过,而且二级市场上的价格一直较5.17元/股的增发价拥有高溢价,但由于没有拿到监管部门的批文,中天城投不得不在今年6月30日将定向增发的有效期延长一年。黑牡丹面临的情况更糟,受A股大幅下调影响,黑牡丹甚至出现了增发价与股价“倒挂”的情况。
在股市融资不畅的情况下,土地一级开发商不得不另觅他途。
今年4月份,云南城投抛出一个发行11亿元公司债的计划。此外,云南城投已向兴业银行(601166,股吧)昆明分行、中国银行(601988,股吧)云南省分行分别申请授信额度人民币 80 亿元、人民币 100 亿元。后来考虑到贷款规模限制及政策调整等因素,云南城投与中国银行云南省分行协商,拟委托中诚信托在上述180亿元授信额度范围内发行信托理财产品。
据悉,云南城投计划委托中诚信托通过发行理财产品的募集资金上限为40亿元,但由于7月初银监会全面叫停“银信合作”,这使得原本畅通的信托融资渠道亦横生变数。
出让土地缓解资金压力
资金筹措举步维艰的大环境下,“套现土地”隐然成了回收资金的一条捷径。
显而易见的是,土地挂牌出让能让土地一级开发商迅速回收开发成本,使其不至于陷入后续开发的资金断档的困境,但更重要的是,由于出让土地往往能为上市公司带来上亿元甚至更多的营业收入,这无疑会带动土地一级开发商的股价大幅上涨。
2009年10月28日,绵世股份公告称,成都市国土资源局拟在2009年11月19日以400万/亩的起价拍卖绵世股份旗下82亩土地,拍卖收入在扣除土地出让金、相关税费及建设开发成本等后,将由成都市征地事务中心、成都市成华区国土资源局与全资子公司成都天府新城房地产按2∶2∶6比例进行分配。本报记者注意到,上述公告甫一面世,绵世股份便牢牢封死涨停,而且在当年10月28日-11月18日,绵世股份的累计涨幅达到了惊人的38.26%。
不过,A股中像绵世股份一样已经顺利“卖地”的上市公司仅是少数。据不完全统计,由于A股中绝大多数上市公司介入土地一级开发年限较短,迄今仅有绵世股份、首创股份(600008,股吧)以及首开股份(600376,股吧)等介入土地一级项目较早的公司,才分别在成都、海南、北京有土地成功拍卖的情况。
但一些上市公司在年报当中已经“泄露“了将土地推向一级市场的玄机。
中天城投方面表示,将在2010年配合政府,积极推进渔安、安井片区控制性详细规划、修建性详细规划、土地招拍挂计划的编制工作,完成首次土地出让工作。而云南城投更是距离土地挂牌出让无限接近,
公司称,由于环湖东路项目的土地未能按计划在2009年实现招拍挂,公司在2010年将继续推进该项工作。
长城证券分析师在今年1月份的研报《土地行将拍卖,业绩爆发可期》中指出,云南城投土地出让已经是“箭在弦上”,原因有三,一是公司已经成功完成了3060亩的土地整理。二是公司与万科、中海、招商等地产公司的合资公司均已经成立,潜在客户已经落实,三是从
投资回收来看,公司土地一级开发已经投入30多亿元,急需回笼资金以投入新一轮土地整理。
业绩的周期波动性
尽管卖地的意愿强烈,但何时将土地推向市场的主动权并非在土地一级开发商手中。
国内土地一级开发的普遍模式是,土地一级开发商顺利将土地平整完毕后,是将土地交由当地国土资源部门挂牌出让,因此,土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的具体时间,只有当地国土资源部门把握卖地的准确时间点。
这从沪深两市首家纯正的土地一级开发商——绵世股份的卖地
节奏上便可见一斑。受2008年房地产行业调整及四川汶川地震的双重影响,绵世股份自从2008 年起下属土地一级开发项目不得不暂停
了地块上市的工作,直到2009 年下半年才陆续恢复,这直接造成了公司在2009年没有地块完成上市结算工作。
此时,土地一级开发存在的业绩不稳定的特点开始逐渐显现。
以绵世股份为例,2009 年绵世股份实现营业收入1,462.36 万元,较前年下降97.77%;实现归属于母公司所有者的净利润1,485.31 万元,同比下降89.29%。对于净利润的大幅下滑,绵世股份方面表示,由于业务过于集中于土地一级开发,再加上土地上市节奏和地价表现与房地产调控政策相关性大,土地结算程序复杂以及牵涉面广等因素的影响,使得公司业绩表现出明显的跳跃性和周期性。
“持续拿到土地一级开发项目的能力非常重要。”国内一位房企高层表示,只有持续去寻找新的土地一级开发项目,公司在土地一级
开发这一块的净利润才具备持久性。在同一区域内,那些拥有当地国资背景的公司具备相对优势,但如果跨区域发展,那些市场化运作能
力较强的公司则更具备扩张条件。
面对土地一级开发项目带来的业绩的波动,绵世股份开始做出一些优化业务结构的举措,即向现代城市服务业进军,2010年4月下旬,绵世股份与国际快餐品牌——“汉堡王”合作,拟接手汉堡王（北京）餐饮管理公司19%股权以及汉堡王食品（深圳）公司19%的股权。并且投资1900万美元在授权区域内推进“汉堡王”品牌餐饮事业。
出让土地的坏账风险
尽管土地一级开发存在业绩不稳定的特点,但在撰写土地一级开发商的评级报告时,超过九成的研究员都向投资者描述了上市公司“凭借土地一级开发,净利润会呈现几何倍数持续增长”的美好前景。
以中天城投手中的渔安、安井片区5600余亩土地一级开发项目而言,国信证券研究员就相当看好该项目的“钱景”,他们估算该项目的开发成本总计为22亿元,折合每亩39万元,预计每亩土地的出让价格在150万-300万元之间,因而得出了“该项目在2012年前将为公司带来33亿-68亿元的净利润”。
云南城投同样受到了研究员的热捧。它旗下的环湖东路土地一级开发项目则被视为上市公司“未来五到七年的主要利润来源”,长城证券甚至预测,2010-2012年云南城投的土地出让的收益预计连续三年递增,分别为14.18亿元、17.78亿元、22.05亿元,每股收益为2.24元、2.81元、3.48元。
一个重要环节可能被券商研究员们忽略,那就是土地能否顺利成交将是业绩能否体现的决定性因素,除此之外,即使是土地顺利拍走,土地一级开发商依然面临坏账的风险。
绵世股份2009年财报显示,它有一笔对成都市征地事务中心及
成华区国土局地价款高达4.2亿元的应收账款,针对该笔应收账款,
绵世股份按60%的比例计提了坏债准备,即坏债准备高达2.52亿元。
据悉,该笔坏债的产生在于绵世股份全资子公司天府新城投资有限公司2007 年9月拍卖成交的133 亩地块形成的应收地价款。而截至2009年末,成都市征地事务中心及成华区国土局未从土地购买方
取得上述款项,从而间接影响到绵世股份从土地拍卖中心及时收回地价款的时间。由于绵世股份预计该应收账款很可能在较长时间以后方能收回,因而在对应收账款进行减值测试后,按照60%的比例计提了坏债。
“这块土地是由迪康药业(600466,股吧)的大股东——四川蓝光实业集团竞得,当时这133亩土地的成交价为1270万元/亩。”绵世股份证券部人士如是表示,根据他个人掌握的情况,该笔地价款高达18亿多元,但四川蓝光实业集团仅支付了3亿多元,而目前四川蓝光实业集团正在与相关政府部门协商,争取在付款方面达成一致意见。
土地一级开发整理方案 一、开发的意义 为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置,盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力,实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。 二、开发具备的条件 １、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据＊＊市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求.主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后,改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 ３、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查,提出预审意见，通过后出具用地审查意见,**政府出具用地批复文件。 4、实施方案经政府有关部门审核通过。根据*＊市政府出具的用地批复文件，实施方案报＊*市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过,获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。
三、开发合作模式 本项目一级土地开发采取完全市场运作模式.新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性(或按地块)以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。 这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益.向我公司出让城市国有土地(简称毛地）或农村集体土地（简称生地),我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成,剩余土地转让款(利润分成)归政府所有。 四、开发内容 按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对城市国有土地（简称毛地)或农村集体土地（简称生地）进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平"、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整）的建设条件（简称熟地)。 五、开发投资费用构成 1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用.包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比 03 一级开发实务分析
3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件
（三）用地预审 （四）立项核准
需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地
土地项目一级开发实施方案 编制单位： 申报日期：
一、项目基本情况 1、项目状况 项目位于＿＿＿村，总用地面积为＿＿＿公顷，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。 2、项目规划 项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为＿＿＿＿平方米，其中建设用地面积为＿＿＿平方米，代征道路用地为＿＿＿平方米，代征绿化用地为＿＿＿平方米；规划总建筑面积为＿＿＿＿平方米，其中住宅为＿＿＿平方米，公共服务设施＿＿＿平方米，公共设施（商业金融）为＿＿＿平方米，配套中小学为＿＿＿平方米。 3、项目背景 为了推进城镇建设，市政府决定分期实施建设，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。规划范围面积为＿＿＿公顷。 4、项目自然特征 （1）地形地貌 项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。 （2）气候气象 本地区气候四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。 （3）河流水系 域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。 （4）地质 项目宗地已经聘请＿＿＿＿勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为一级，适合进行房地产开发建设。 5、项目区位特征 景观资源得天独厚，也具有较好的外部交通环境。 6、土地利用现状分析 （1）规划用地现状权属 项目用地范围面积约为＿＿＿公顷（合＿＿＿亩），全部为＿＿＿市＿＿＿镇＿＿村集体土地。 （2）现状地上物状况 项目总用地面积＿＿＿公顷，共涉及＿＿＿村居民约＿＿＿户，户口薄登记人口约＿＿＿人，经过现场查勘，平均每户宅基地面积约＿＿平方米，故宅基地总面积约＿＿＿平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。
土地一级开发的内容是什么 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 流程： （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开
发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
一级土地开发 相关资料 深圳市福田房地产 有限公司 2011—5—９
一、综述 二、土地一级开发定义 三、土地一级开发项目的流程 四、土地一级开发模式 五、核心观点
一、综述 根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左 右.??目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。 利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高
达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。 一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。 二、土地一级开发定义 土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准．在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
土地一级开发工作流程 一、土地一级开发概念： 是指对经批准区域围纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域围土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地
（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段
土地一级开发程序办理手续材料明细 一、办理项目规划条件(需 20个工作日 1、申请书 2、用地说明书 3、地形图 3份 4、平面设计图 1份 5、交评、环评审批意见 6、普测或钉柱成果报告书(电子版 7、地质灾害危险性认定书 8、一级开发批复 二、办理项目审核(需 45个工作日 1、项目申请报告 5份 2、一级开发批复 3、项目用地预审意见 4、征地补偿安置初步协议 5、法人资格证书 6、环评、交评审批意见 三、办理市政府征地批复(需 60个工作日 1、申请书
2、《规划意见书》及附图 3、钉柱测量成果报告书 4、一级开发项目立项核准文件 5、征地补偿安置协议书 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见 7、拟占用土地 1:1万土地利用现状图 8、补充耕地位置图 9、地质灾害危险性认定书 10、一书四方案原件 11、 (占地情况调查表 12、建设拟征(占地土地权属情况汇总表 13、是否占压矿床证明 14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件四、办理拆迁许可证(需 30个工作日 1、申请书 2、《规划意见书》 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见 4、一级开发项目立项核准文件 5、拆迁实施方案
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件 五、办理征地结案(需 20个工作日 1、办理国家建设用地征地结案申请表 2、国务院或北京市人民政府用地批准文件 (复印件 3、征地补偿安置协议书(复印件 4、国家建设征用土地结案证明(村委会、乡政府出具 5、国家建设征用土地结案表 6、征地补偿款交款凭证(复印件 六、办理建设用地批准书(需 20个工作日 1、用地单位申请 2、市政府征地批复或建设用地的批复(农转用批复复印件 3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、附图复印件 4、钉桩坐标成果通知单复印件 5、征地结案文件(包括:区县局出具的征地结案表或征地结案证明 6、工程进度计划 7、 1:2000地形图三份(标明用地位置 8、耕地占用税及税票 七、组织验收、评估土地成本(组织一级开发验收需 5个工作日,评估一级开发成本需根据实际情况确定
土地一级开发流程及相关手续 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程： 一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体。 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办
理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 （七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收：建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本。 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。 4、纳入市土地储备库 三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）
昆明市人民政府文件 昆政发…2010?74号 昆明市人民政府 关于印发昆明市土地一级开发 整理管理办法的通知 各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各投融资公司： 现将《昆明市土地一级开发整理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。 二○一○年八月三十日
昆明市土地一级开发整理管理办法 第一章总则 第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发…2010?13号）、《土地储备管理办法》（国土资发…2007?277 号），以及《昆明市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条凡在本市行政辖区范围内经市、县（市）区人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本办法。 第三条本办法所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划、土地利用年度计划、年度土
地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条根据市规划部门提供的城市建设项目和方案，经市政府审批确定的新增片区开发和城市更新改造项目，以及市委、市政府确定的重大建设项目，按照“成街坊、成组团、成片区”收储的原则，由市级土地储备机构会同发改、财政、规划、国土、住建、交通运输、审计、监察、林业、滇保、环保等相关部门和三个国家级开发（度假）区管委会、县（市）区政府研究提出土地一级开发整理项目，将土地一级开发整理项目列入土地储备计划，报经市储委会批准后，对土地一级开发整理项目统筹安排，实施计划管理。 第六条土地一级开发整理坚持政府主导、市场运作的原则。 市级土地储备机构可以委托市级国有投资公司、主城四区及呈贡县地方人民政府，以及经市政府批准、符合条件的其他单位进行土地一级开发整理的具体实施。 主城四区及呈贡县以外的9个县（市）区政府可以委托该县（市）区国有投资公司、市级国有投资公司，以及经该县（市）区政府批准、符合条件的其他单位进行土地一级开发整理的具体实施。 第三章土地一级开发整理项目的实施 第七条市储委会各成员单位按照各自工作职责分工做好相
土地一级开发流程 第一章土地一级开发流程 1、选地 由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。 2 、土地前期开发申请 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。 3 、土地开发项目预审 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 4 、土地开发实施方案预审 通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案,开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 5、土地开发方案修改 编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 6 、确定土地开发单位
土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发 管理委托协议。 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议7 、办理相关用 地手续 土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续,向市 发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施 单位依法办理相关手续,并获得市人民政府的批准。 8 、确定实施规划方案 开发单位委托编制可行性研究报告,规划方案,工程造价预算和具体设计实施方案等。 9、办理拆迁安置及市政基础建设
1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确
定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。
土地一级开发整理案 一、开发的意义 为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地, 充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。 二、开发具备的条件 1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设容、宗地详细规划案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 3、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年 度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步 审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。 4、实施案经政府有关部门审核通过。根据**市政府出具的用地批复文件，实施案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。 三、开发合作模式 本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开发的土地
一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。 这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让城市国有土地（简称毛地）或农村集体土地（简称生地），我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。 四、开发容按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对城市国有土地（简称毛地）或农村集体土地（简称生地）进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” （即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整）的建设条件（简称熟地）。 五、开发投资费用构成 1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用。包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。 2、地价款：参照**市基准地价标准 3、前期工程费：前期工程费包括项目前期的规划、设计、可行性研究等费用。 4、市政基础设施建设费：市政基础设施建设费包括场地平整、市政道路与桥梁建
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 1、土地生命周期； 2、土地开发的几个环节 ?城市进入性； ?区域开发商业模式设计。 ?定位与规划； ?区域运作策略与土地营销； ?区域增值。 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题； ?国家对土地开发的法律规定； ?地方政府对土地一级开发中的相关法律问题； ?相关规定带来的操作问题。 第二部分：一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 1、全程运营模式 ?模式解析； ?全程运营模式的要点； ?案例研究：亚龙湾一级开发浅析； 2、主导整合模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：清水湾一级开发浅析； 3、一级主导开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：泰达城一级开发浅析； 4、一二级联动开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：吉山产业园一级开发浅析； 5、公建代建开发模式：
?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：一级开发浅析； Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析： 1、成功案例标准； 2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 ?发展历程讲解 ?发展定位与规划调整； ?合作方式； ?排他性土地控制策略； ?土地获取方式； ?启动策略； ?城市设施建设与区域土地开发。 3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发； ?发展历程讲解； ?定位思考与功能确定； ?历史文化名城与区域开发的价值结合； ?一级开发中的政企合作； ?一、二级开发联动实现措施。 ?一级价值兑现实现流程。 4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发； ?发展历程讲解 ?开发企业介入机会与土地获取条件； ?定位与规划调整策略（及效果分析）； ?公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用； ?二级市场价值定义一级土地价值的开发策略； ?一级开发控制二级土地的措施； ?二级开发与公共设施开发的互动性分析。 ?政府对一级开发的支持。 第三部分：一级开发、一二级联动问题解析 Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题 1、土地流转方式。 ?土地性质、土地指标； ?土地流转进程安排； ?土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 ?合作投资方式； ?投资概算；
土地一级开发整理的简单流程 一．土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。 （二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核
土地一级开发的概念 ?什么是土地一级开发 ?土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 ?所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。 土地一级开发的发展过程 ?第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 ?第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 ?第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。 土地一级开发应遵循的准则 ?（一）城市详细规划先行原则 ?（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 ?（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前） 土地一级开发主要工作流程 ?一、计划编制阶段 ?二、前期策划阶段 ?三、征询意见和审批阶段 ?●市发改委立项核准批复 ?●市规委规划意见书 ?●区国土分局建设项目用地预审批复 ?●市政府批次建设用地批复 ?●市建委建设意见 ?●市交委交通评价意见 ?●市园林局古树处理意见 ?●市文物局文物保护意见 ?●市环保局环境评价意见 ?●市政专业部门市政接入意见 ?●危改项目：市区危改办对危改项目的批复意见 ?●市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件 ?●绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件 ?四、组织实施阶段 ?（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。 一级开发的特点 ?（一）地域广、规模大 ?（二）投资金额大 ?（三）涉及利益主体多 ?（四）需求稳定 ?（五）市政基础及配套设施建设种类齐全 ?（六）难点多（融资难、拆迁难）
制度汇编管理手册 编写说明 1、本汇编所包含的任何条文和条款，由公司人事行政部负责解释。 2、本制度汇编为公司试行稿，目前为公司最高行动准则，公司所属员工必须严格遵守执行。 3、本制度汇编在执行中，由于部门工作内容、职责的变化需要修订、增删汇编中相关条款的，须先通知人事行政部，由人事行政部报公司领导批准后统一进行修正。 4、本制度汇编作为内部文件其所有者为xxxxx土地一级开发公司，任何人不得以任何方式在公司以外的场合出示。 5、本制度中未尽事宜由人事行政部负责修订完善。 二〇一五年十一月XX日 目录 第一部分总述 第一章公司简介 xxx土地一级开发公司是经安宁市人民政府批准，由XX有限公司和xx投资有限公司共同出资成立的有限责任公司，属于国有控股的有限责任公司。公司注册资本5000万元人民币，其中安宁城市建设投资发展有限公司出资2550万元，xx鼎翔投资有限公司出资2450万元。公司主要负责土地一级开发整理、市政基础设施建设、公共配套服务设施建设、有效项目的政企合作二级开发、区域性政府授权的实施土地一级开发、全市性政府授权土地一级开发、政府性授权项目的组织实施、政府性授权项目的委托代建、政府性授权的项目开发、国家示范性项目的申报组织实施、政府性的股权投资等。 公司紧紧围绕省、市、区关于保护农田、建设山地城镇的发展战略，按照“成片
开发、基础先行、熟地供应、市场化运作、组团式建设、功能配套”的原则，形成以“政企合作”的模式大力挖掘山地开发建设潜力，规范土地收储和土地一级开发行为，强化土地开发整理工作，为项目的快速建设、城市的有序发展发挥重要作用。 第二章公司组织架构图 第三章公司人员机构设置 ?【董事会】为安鼎城投公司的最高权利机构，主要负责公司的经营决策、公司制度的审批以及高层管理人员的聘用等方面重大决策。 【投资战略决策委员会】按照公司发展需要设立的专门工作机构，主要负责对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并提出建议。 【绩效薪酬管理委员会】董事会下设的专门工作机构，主要负责制定公司董事、经理人员及员工的考核标准并进行考核;负责制定、审查公司董事、经理人员及员工的薪酬政策与方案，对公司负责。 ?公司部门设置：土地运营中心、工程管理中心、财务管理中心、综合管理中心土地运营中心下设：土地市场部、征地拆迁部、项目前期部 工程管理中心下设：工程技术部、工程管理部、成本控制部 财务管理中心下设：财务部、投融资部、审计部 综合管理中心下设：人力行政部、法律事务部