我国股票市场和房地产市场对货币流速的影响(一)
摘要:探讨股市和房市对货币流速的效应是对货币流速影响因素进行实证研究的一个方向。实证结果表明,我国股市、房市变量与狭义货币流速、广义货币流速均存在长期均衡关系,且与货币流速负相关,狭义货币流速主要受股市影响,广义货币流速主要受房市影响。股市和房市导致货币流速下降的原因,有助于解释我国的一些经济现象,同时也提醒我们应进一步规范股市和房市的发展,央行制定货币政策时应该考虑股市和房市对货币需求的影响,要采取预防性货币政策,保持经济与金融的稳健运行。
关键词:货币流速;股市;房市;效应一、引言货币流通速度是货币经济学的一个关键概念,是体现名义产出水平和货币数量之间关系的宏观变量。对货币流通速度把握不准,货币需要量就不能被准确预测,从而货币供给就不可能适量,货币形势及整个经济形势就有可能向社会不合意的方向转化。各国货币当局在货币政策的制定与实施上都十分慎重地考虑货币流通速度的变化及其影响因素。因此,对货币流通速度的影响因素进行实证研究是十分必要的。
探讨股票市场(以下简称“股市”)和房地产市场(以下简称“房市”)对货币流通速度的效应是对货币流通速度影响因素进行实证研究的一个方向。自改革开放以来,我国的货币流通速度基本呈现持续下降的态势。我国学者对货币流通速度下降的原因给予了众多解释。综观国内既有文献,专门研究股市和房市对货币流通速度影响的成果不多,股市对货币流速
的效应存在争议,未有对房市影响货币流通速度进行实证研究的,也未有将股市和房市结合起来研究其对货币流通速度影响的。因此,深入研究股市和房市对我国货币流通速度的影响具有理论意义和现实意义。
二、股市和房市对货币流通速度的影响:理论阐释按照托宾的观点货币资金、有价证券和房地产是居民持有的三种主要资产。1]居民在收益与风险之间选择货币和其他资产的最优组合从而确定最优的货币持有量。因此股市和房市的发展必然会对货币需求产生影响。根据M.Friedman(1988)2]的经典研究,我们认为股市和房市对货币流通速度的效应体现在以下四个方面:
一是股票(房地产)价格的上涨意味着居民名义财富的增加而财富的增加将增加对货币的需求,从而降低货币流通速度。股市、房市与货币需求的这种效应我们称之为财富效应。但是,如果财富的增加由收入增加相随或由收入的变化引起,则股票房地产价格的上涨对货币流通速度的效应不确定。
二是股票(房地产)价格的上涨反映了风险性资产的预期收益相对于安全资产而言有所上升。在居民风险偏好程度不变的前提下这种相对收益的变化将导致资产组合的风险程度上升从而导致居民通过增加其资产组合中相对安全的资产的比重来对冲风险的上升比如增加对短期债券和货币的持有从而引起货币需求的增加,从而降低货币流通速度。这种效应我们称之为资产组合效应。
三是股票(房地产)价格的上涨往往伴随着股票市场、房地产市场交易量
的增加,成交量越大,需要用来完成媒介作用的货币就越多。相应地对货币的需求就越大,而股票交易量和存量房地产交易量不计入国民收入账户(代理人和经纪人的佣金除外),因而货币流通速度下降。这种效应我们称之为交易效应。
四是股票(房地产)市场价格的上涨,交易量的扩张一般会使得股票(房地产)的吸引力增加,会使得人们调整自己的资产结构,多持有房地产,少持有货币。这在一定程度上对货币(比如广义货币中的储蓄存款)有一种替代作用,结果降低了货币需求,从而提高了货币流通速度。这种效应我们称之为替代效应。
股票(房地产)价格变动对货币流通速度的净影响由上述四方面的效应共同决定,在上述四种效应中,一般而言,财富效应、资产组合效应和交易效应降低货币流通速度,而替代效应则提高货币流通速度。
我国股票市场和房地产市场对货币流速的影响(一) 摘要:探讨股市和房市对货币流速的效应是对货币流速影响因素进行实证研究的一个方向。实证结果表明,我国股市、房市变量与狭义货币流速、广义货币流速均存在长期均衡关系,且与货币流速负相关,狭义货币流速主要受股市影响,广义货币流速主要受房市影响。股市和房市导致货币流速下降的原因,有助于解释我国的一些经济现象,同时也提醒我们应进一步规范股市和房市的发展,央行制定货币政策时应该考虑股市和房市对货币需求的影响,要采取预防性货币政策,保持经济与金融的稳健运行。 关键词:货币流速;股市;房市;效应一、引言货币流通速度是货币经济学的一个关键概念,是体现名义产出水平和货币数量之间关系的宏观变量。对货币流通速度把握不准,货币需要量就不能被准确预测,从而货币供给就不可能适量,货币形势及整个经济形势就有可能向社会不合意的方向转化。各国货币当局在货币政策的制定与实施上都十分慎重地考虑货币流通速度的变化及其影响因素。因此,对货币流通速度的影响因素进行实证研究是十分必要的。 探讨股票市场(以下简称“股市”)和房地产市场(以下简称“房市”)对货币流通速度的效应是对货币流通速度影响因素进行实证研究的一个方向。自改革开放以来,我国的货币流通速度基本呈现持续下降的态势。我国学者对货币流通速度下降的原因给予了众多解释。综观国内既有文献,专门研究股市和房市对货币流通速度影响的成果不多,股市对货币流速
的效应存在争议,未有对房市影响货币流通速度进行实证研究的,也未有将股市和房市结合起来研究其对货币流通速度影响的。因此,深入研究股市和房市对我国货币流通速度的影响具有理论意义和现实意义。 二、股市和房市对货币流通速度的影响:理论阐释按照托宾的观点货币资金、有价证券和房地产是居民持有的三种主要资产。1]居民在收益与风险之间选择货币和其他资产的最优组合从而确定最优的货币持有量。因此股市和房市的发展必然会对货币需求产生影响。根据M.Friedman(1988)2]的经典研究,我们认为股市和房市对货币流通速度的效应体现在以下四个方面: 一是股票(房地产)价格的上涨意味着居民名义财富的增加而财富的增加将增加对货币的需求,从而降低货币流通速度。股市、房市与货币需求的这种效应我们称之为财富效应。但是,如果财富的增加由收入增加相随或由收入的变化引起,则股票房地产价格的上涨对货币流通速度的效应不确定。 二是股票(房地产)价格的上涨反映了风险性资产的预期收益相对于安全资产而言有所上升。在居民风险偏好程度不变的前提下这种相对收益的变化将导致资产组合的风险程度上升从而导致居民通过增加其资产组合中相对安全的资产的比重来对冲风险的上升比如增加对短期债券和货币的持有从而引起货币需求的增加,从而降低货币流通速度。这种效应我们称之为资产组合效应。 三是股票(房地产)价格的上涨往往伴随着股票市场、房地产市场交易量
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。
浅谈对股票市场的看法 股票最早出现于资本主义国家，它是一种有价证券，是股份公司（包括有限公司和无限公司）在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。这种所有权为一种综合权利，如参加股东大会、投票表决、参与公司的重大决策。收取股息或分享红利等。可以公开上市，也可以不上市。同一类别的每一份股票所代表的公司所有权是相等的，即同权同股。股票一般可以通过买卖方式有偿转让，股东能通过股票转让收回其投资，但不能要求公司返还其出资。股东是公司的所有者，以其出资额为限对公司负有限责任，承担风险、分享收益。 目前我国股市主要存在以下问题: 一、企业。 1.股权集中，内部监管无力。目前上市公司中不论是国有企业还是民营企业，一股独大现象特别严重，而且目前国有股、法人股的不流通，使上市公司的民主决策管理形同虚设。大股东将上市公司当成其“提款机”，挪用上市公司资金、强令上市为其担保，严重干扰了上市公司的正常经营；作为内部的监管机构的监事会的虚设，使其的监管的目的不能实现，导致公司的违规违纪不能得到遏制。 2.独董虚设。独董介入上市公司的时间并不是很长，作为相应的法律法规的缺位，导致了独董的职责不明了，独董成了“花瓶”的代名词，更有因此与所在公司产生矛盾而闹上法庭。
二、投资主体。在目前法制条件下的中国股市具有相当的不确定性，投资者的投机性很强。在机构投资者与个体投资者的博奕中,个体投资者往往损失惨重。 三、中介机构。中国的中介服务机构发展时间虽然较短，但发展很快。在目前法制环境下，中介机构的独立性、公正性的较低，造成中介机构的公信力普遍低下。对于会计师事务所出具的虚假审计报告，处罚乏力。 四、监管机构。中国证券监管经历了一个从地方监管到中央监管，由分散监管到集中监管的过程。但是中国的证券监管机构独立性有待加强，从业人员的素质亟需提高。这不仅是外延的机构的扩张，对于上市的监管，应加强事前预防制度的完善，加强事后处罚力度，切实保护投资者的利益。证监管会作为一个中间机构，应以保护投资者、市场环境为已任。 五、发行交易行为 投机性较强，股票发行价过份的高，市盈率离谱。 六、价格操纵，坐庄现象严重 由于中国股市的投机性强，流通股的份额不多，一些大的机构通过操纵某一公司股票价格，谋取利益。扰乱了市场秩序，严重损害了中小投资者利益。而由于乏力的监管处罚机制，上市公司的母公司，关联公司炒作上市公司的股票价格以谋利的现象也不鲜见。 关于证券市场体系的问题： 美国股票市场具有多层次的市场格局，股票市场通过层次细分可最大
中国股票市场与房地产市场关系_中国房地产市场与 股票市场发展现状 中国股票市场与房地产市场关系_中国房地产市场与股票市场发展现状 自1998年中国房地产住房体制改革和2021年中国股权分置、全流通股改革顺利进行以来，我国股票市场和房地产市场的价格在这几年都发生了巨大变化，并且表现出一定的相关性，研究中国房地产和股票价格波动的相关性具有重要的现实意义。从微观角度而言，它既对投资者投资行为（如提供有效投资组合）有现实意义，也对宏观经济，尤其是金融风险的监测和规避也有重要意义。 一、中国股市与房地产市场负相关关系 根据中国统计年鉴统计数据和中国金融发展报告数据整理，自1995年以来，中国股市与房地产市场的发展均经历了四个阶段：第一阶段，1995-2021年上半年，房地产投资增速跌落而股市繁荣。全国房地产开发投资增速从1995年的75%跌落至1996年的2.13%，其后至2021年才又回到20%附近。而上证综合指数在1996年到2021年启动了从536点到2309.99的大牛市。 第二阶段，2001下半年至2021年上半年，房地产市场开始回升，股市步入萧条。房地产投资从2021年到2021年的年增长率分别为27.29%、22.81%、30.33%、29.59%和20.91%。与此同时，股市从2021年的2179点以后则开始了大熊市，一直跌至2021年6月的998点。 第三阶段，2021年下半年至2021年上半年，房地产市场和股市步入共同繁荣阶段。股票市场从2021年7月开始了一轮大牛市，在不到两年的时间里，从1000点左右迅速上涨到4000点以上，上涨幅度超过200%。而与此同时，房地产投资不仅没有回落，反而开始
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
我国股票市场发展现状分析及相关建议 经过近20 年的发展，我国股票市场已形成了与我国经济发展相适应的特色道路，规模不断扩大，上市公司数量不断增加，投资者积极性不断提高，制度性建设日趋完善。但股票市场在诸多方面的不完善性仍较为明显。2007 年股票市场看似迎来了发展契机，股权分置改革初具效力，但2008 年随后进入蛰伏期，股市发展陷入困境。 一、当前我国股票市场发展现状分析 （一）股市功能导向存在误差，股市和宏观经济之间缺乏联系 1 、投资能力较弱，存在投机行为过度现象 目前股票市场参与者在进行投资时，往往不会考虑长期价值投资，市场上短线投资行为较普遍，主要体现在股票换手率较高，与西方国家相比，2004 — 2007 年我国股票换手率普遍高出5 — 10 倍。投机行为盛行往往是股市出现动荡的直接原因之一，沪深股指从2003 年开始反复涨停，上证指数在2007 年创下了历史最高的6124.04 点，随即开始下行，一度跌至近期最低点1664.93 点。至2008 年12 月，上证指数较长时期在2000 点左右徘徊。股市参与者对股市的预期和上市公司是否盈利不存在直接关系，而是主要看参与者在消息市中的信息捕捉能力。 2 、融资者融资能力不强，融资手段不多 相比而言，国内股市融资能力普遍不强。据统计，仅2005 年我国69 家境外上市公司筹资额就达206.5 亿美元，为沪深两市2003 年、2004 年首发募资总额800 多亿元人民币的约2 倍。2007 年11 月以来，国内上市公司融资水平更是急剧下降。从2008 年新股发行情况来看，新股从价格到数量都没有达到预期筹资的目的，甚至从2008 年下半年起，新股发行变得较为困难。而且，我国上市公司融资手段不多，除了从银行贷款和直接获取发行资格而获得直接融资以外，没有更多其他的融资手段，这进一步加剧了融资能力的弱化。 3 、资源配置功能低效，股市和宏观经济缺乏必要的联系 由于股权结构形式单一并缺乏流动性、上市公司产业分布不尽合理等因素，导致股市资源配置功能低效。同时，二级市场交易量和规模起伏过大，突出表现在一些ST 股票虽然经营业绩不尽如人意，但市盈率却非常高，甚至达到60 — 100 倍。从发达国家经验来看，股市与宏观经济的发展存在正相关关系，但我国股市宏观经济晴雨表的功能却未能充分体现，
关于大学生对股票投资认识的调查报告 课程名称：教育心理学 专业：国际经济与贸易 学号姓名：12141213 唐君 12141223 朱欣 12141214 王雪琪 12141226 黄波 日期：2015/6/9
一、 导言 股票在当今人民生活中已不再是一个陌生的词汇了，随着中国经济的高速增长，老百姓手里的钞票也越攒越多，而银行利息率与市场投资汇报率的巨大差别也使一向传统保守的中国老百姓拿出自己的银行存款转而投向股市。而中国火焰高涨的牛市更是吸引了无数蠢蠢欲动的准股民们，炒股渐渐成为了人们茶余饭后的热门话题。而此时，一个特殊的群体也在向股市悄悄行进，并渐渐引起了社会各方面的高度关注，他们就是正在接受高等教育的在校大学生们。 我们知道在校大学生是一个正在接受专业教育，并将在未来扛起社会主义大旗的主要力量群体。他们中的很多人在学成毕业之后都能找到一份比较不错的工作，走向白领阶层，更有些人经过艰苦创业，最后拥有自己的一份事业。然而，蜗牛不要忘记，现在的他们仍属于“无产阶级”，他们中的大部分人都还依赖家里每个月给的生活费来度过，能有自己收入的人屈指可数，可为什么炒股在大学校园里仍然如此风行呢？ 我于2010年11月11日至2010年11月15在海南大学进行了一项关于在校大学生炒股情况的调查。调查的主要目的就是为了了解在校大学生炒股的现状，分析其特点，以便更进一步探究在校大学生炒股的动机，目的，以及高校应如何对待在校大学生炒股的这种行为。二、调查方法 1．调查对象和资料收集方法 此次调查是以海南大学的在校大学生作为主要对象，调查采用网上问卷问答的形式收集资料，问卷由40个问题构成，主要询问了被调查就读专业、对股票的了解程度和对炒股行为的看法。问卷上传到被调查者的QQ上，由被调查者在网上自由填写。参加此次调查的共有120人，实际有效人数为84人，其中经济与管理学院参加调查的人数占有效调查人数的86.39%。三、调查结果与分析 1．在校大学生炒股的现状 调查结果显示，接受调查的84人中，有26人正在炒股，占被调查总人数的30.11%，而曾经炒过股或有炒股意向的有35人，占被调查总人数的42%，另外，有28人表示没有炒股意向，占总人数的34.56%。这些数据表明炒股行为已经在大学院校里日渐风行起来了。为什么有那么多的在校大学生加入到炒股热潮当中 呢？他们炒股的资金又是从哪里来呢？通过下列几个统计图表或许我们能找到原因。 附表1：在校大学生了解股票的途径（单位：人）自学 9 课堂学习 7 同学影响 21 其它 54 合计 84 附表2：在校大学生炒股资金来源表（单位：人）家里给的 46 自己打工挣得 14 向银行借贷 8 其它 16 合计 84 由以上的调查统计结果我们可以大概了解到当前在校大学生炒股风行的原因主要是现行开放式的大学教育模式以及社会环境的影响。在校大学生通过课堂或者自学了解并掌握股票
股票市场与房地产市场相关性原因自20世纪90年代末期开始，房地产成为中国经济重要的支柱之一，而股票市场也被喻为经济的“晴雨表”。对于二者的关系，仁者见仁，智者见智。我国房地产市场和股票市场之间要么存在正相关关系，要么存在负相关关系，至于哪种关系更为显著，则由市场环境来决定。 一、从国际经验看房地产市场与股票市场相关性表现 （一）美国房地产市场与股票市场的历史表现 20世纪90年代中期，美国网络产业快速崛起，并推动网络股走红，资本开始争相抢购市场中为数不多的网络股，极大地哄抬了股价，股市泡沫也此产生。到2000年8月，标准普尔500指数登上了1518点的历史最高位。就在网络泡沫不断催生股市泡沫的这段时间，美国的房地产市场也在不断膨胀。美国10个大中城市标准普尔房价指数从1995年初的76.82持续稳步上升到2000年8月的110.07。股市上涨给美国民众带来了更多的财富，使他们拥有更多资金投入房地产市场，房地产市场与股票市场经历了一段共同繁荣期。 2001年，美国的网络泡沫破灭，股市日趋看淡。与之相反的是，美国的房地产业却进入了高速发展阶段。虽然经历了“9.11”事件，但房地产市场并未同股票市场一同消沉。标准普尔房价指数从2001年1月114.58点上升到2006年6月226.29点，上涨了近1倍。美国的这一轮房地产市场疯狂发展阶段，催生了大量的泡沫，到2007年，房价终于支持不住，开始走下坡路，并引发了波及全球的次贷危机。2007年3月13日，次贷危机首次波及股票市场，纽约股市遭遇“黑色星期二”。随后，次贷危机引发全球金融危机，美国股市步入下行通道。到2009年初，美国房地产市场与股票市场几乎同步达到低谷。此后，美国股市开始反弹，期间虽有波动，但仍处于上升通道，然而房地产市场始终一蹶不振，难有起色。 从历史数据来看，美国房地产市场与股票市场时而共荣共衰，时而一盛一衰，并没有保持一个持续、稳定的相互作用关系。 （二）日本房地产市场与股票市场的历史表现 自20世纪60年代起，日本经济开始持续高速增长，到80年代，日本己成为全球第二大经济体。日本的快速发展加之连年巨大的贸易顺差引起了以美国为首的西方国家的不满。1985年9月，美、日、英、法、德五国财长达成“广场协议”，在1985年下半年到1988年年初两年半的时间里，日元升值50%。 日元升值后日本出口导向型经济受到极大冲击，为缓解日元升值对经济增长的不利影响，防止经济下滑，1986年日本连续5次降息，央行贴现率由5%降至2.5%。但由于缺乏相关政策配合，扩张性货币政策创造的充沛流动性没能高效利用，投资回报率较低，企业盈利受到影响，国内投机热潮蜂拥流入房地产市场和股票市场。 受“永不贬值”的“土地神话”影响，以转卖为目的的土地交易量增加，日本地价开始疯狂飙升。自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户6大城市的土地价格每年以2位数上升，出现了几乎是垂直式的上涨，1990年高峰期的地价大约是1983年的3.8倍，东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平。
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】 D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房 地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得 价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】 B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】 B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】 C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经 营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】 C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的 时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】 D
（二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物 品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路 收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价
我国股票市场发展现状 姓名：王向红 班级：会计三班
学号：111102031332 2015-01-06 我国股票市场现状分析 摘要：任何国家的经济发展都离不开股票市场，所谓股票市场是宏观经济的 晴雨表，可见它对经济的重要性。中国股票市场是一潜力较大，发展前景非常广阔的市场，对于企业和投资者来说，对股市未来发展趋势 的判断，是其投融资成功与否的关键所在。我国股票市场成长之快和成绩之卓著是令人瞩目的。但是由于发展时间短, 制度不健全等原因, 存在着诸多问题。通过对我国股票市场的现状的分析, 总结了股票市场当前存在的问题, 探索了产生问题的原因, 并提出了解决问题的对策。 关键词：股票市场；现状分析;问题与发展趋势 一、引言我国股票市场现状分析 从1990 年上海交易所成立以来, 作为资本市场的核心,我国股票市场短短的几十年达到了许多国家几十年甚至上百年才实现的规模。中国股票市场经过二十多年的发展，在筹集企业发展所需资金、改善企业融资结构、优化社会资源配置、促进中国经济发展等方面起到了十分重要的作用。 （一）当前我国股票市场规模。截至2007 年12 月21 日, 沪、深两地上市已达1527家, 上市股票数量1613 只, 总股本达到16848. 86 亿元, 股票市价总值达到310448. 39 亿元.上海证券交易所上市的公司达到859 家, 来自全国31个省、市、自治区。其中, 44 家公司同时发行A、B 股; 19 家公司以A 股和H 股形式同时在上证所和香港联合交易所上市; 6 家公司以B 股和ADR 形式同时在上证所和纽约证券交易所上市; 1 家公司以B 股和GDR 的形式同时在上证所和伦敦证券交易所上市。深圳证券交易所865 只证券中包括A 股655 只, B 股55 只, 其余为基金、企业债券、可转换债券、国债、权证等 ( 二) 股权分置改革现状。我国上市公司股权分置改革目前已经顺利进入收尾阶段了, 这场史无前例的制度性变革用了一年多的时间, 取得了决定性胜利, 实现了中国股市从漫漫熊市向持续健康发展的历史性转折。自2006 年4 月29 日
中国证券市场现状与投资策略历经了十四年跨越式发展，我国证券市场取得了举世瞩目的成就，在国民经济发展中的地位日益突出，成为了社会主义市场经济体系的重要组成部分。实践证明，我国宏观经济的持续快速增长，为证券市场的发展创造了良好的条件；证券市场的建立和发展，反过来促进了投融资体制改革，推动了企业重组和产业结构调整，有力地支持了一批国家重点企业的发展和重点项目的建设，从而推动了国民经济持续快速发展。 由于起步晚的原因，虽然证券市场在规模上取得了长足发展，但是还存在着诸多问题，也就构成了当前我国证券市场的一般特点: 第一个特点就是市场结构不均衡。目前,我国发行上市的证券品种已涵盖了股票及其存托凭证、证券投资基金、债券、权证、资产支持证券等。资本市场为推进传统产业升级换代、促进生产力的迅速提高开辟了更为多样的直接融资渠道。首先是现在我国证券市场还是以股票为主，股票在市场中所占比重很大，而公司债融资上市的品种也是寥寥无几，不利于上市公司运用多种方式筹集资金。其次投资基金比重偏低，由于基金在证券市场起着一定的稳定器的作用，这就在一定程度上扩大了市场的波动。再次就是衍生产品种类少，这也是我国证券市场落后的一个重要表现，现在市场上衍生产品少，不利于分散投资风险，给不同风险偏好的投资者适合的投资品种。 第二个特点就是市场运作不规范。虽然发行制度由审批制过渡到核准制，但是并没有彻底解决发行环节的不规范的缺点。股票发行方式不合理。证券市场发展初期,股票发行采用定向募集的方式在企业内部发行。现在的新股发行方式仍旧不够合理，机构投资者由于有网下发行时候的机会，而坐收几乎无风险的新股收益，广大中小股民却鲜有机会中签买到新股。市场参与者的行为不够规范。 第三个特点就是机构投资者队伍偏小，在市场上所占比重不够大。从某种意义上说,一个国家证券市场的投资者结构反映了市场的成熟程度。我国证券市场发展初期,市场的投资主体是个人投资者。个人投资者的资金规模有限,通常买卖频率较高,追涨杀跌,在一定程度上加剧了证券市场的不稳定性。由此可见,大力培育机构投资者是维护我国证券市场健康发展的迫切需要。 第四个特点是监管手段的法制化程度不高。近年来,中国证监会积极推进证券市场的改革和规范化建设,进一步明确了监管部门的角色定位。更新监管理念和改进监管方式;加强了证券、期货的一线监管方式,充分发挥派出机构的作用;强化证券、期货业协会的自律机制,有力地促进了我国证券市场的规范发展。这些法律法规在一定程度上规范了市场行为以及监管部门的行为，但是远远不能称之为法制化的证券市场，我们还有很多的路要走。 根据中国证券市场的现状，我从持股周期长短来分析国内投资市场的投资思路，可以分成以下两种： 1、短线追高型。此类投资者基本不关心股票的基本面情况，完全根据个股短线走势来决定买入时机，他们每日跟踪涨幅榜前列的若干支股票，选择刚开始启动的个股作为投资对象，而后在涨势开始衰竭时迅速卖出，持股时间一般不超过一周。这种理念的逻辑基础是，大多数强势个股均有一个加速上升区，在此区间介入该股，可以在最短的时间内获得最大的投资收益。一般而言，中小散户比较倾向于接受短线快进快出的理念，而许多证券营业部收入的主要来源正是此类客户活跃的短线交易。在此种理念的指导下，短线交易的一种极端做法是，一旦
浅析房地产市场与金融市场（金融市场包括的内容十分的广泛，银行、保险、证券三个行业只是其中的一小部分，如果这样写的话，题目会很大，大而空，不好把握，）的关系 摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，占有的GDP比重大，（房地产业从拉动经济方面来看，房地产业的持续繁荣，可以带动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等60余个相关产业的发展。）产业链比较长涉及的产业多元化，所以房地产市场与其他市场的关系错综复杂。房地产开发投资和房地产消费市场主要资金来源是银行贷款，这使得房地产市场与金融市场紧密联系起来，而金融市场中的其他两个行业——保险行业与证券市场对房地产市场产生间接的影响，同时也受房地产市场波动的影响。 关键词：房地产市场；金融市场；影响关系； 一、房地产市场与银行体系的关系 我国房地产市场对银行体系依赖性较强，商业银行对房地产市场的信贷支持力度大，双方都在追求自身利益最大化的过程中形成一种均衡的状态，但是房地产市场的变动对于银行等中介机构来说的影响是滞后的。（下面的两段内容都是在阐述房地产商和银行互相利用，最终结成利益的共同体，所以最后一句话在这里是不恰当的） 房地产企业贷款占比（数据来源：中国国家统计局） （此图可以用来解释房地产贷款的比例是十分巨大的） 万达集团对我们来说并不陌生，万达广场成为现代都市的标志性建筑，万达商业地产的运作模式却是通过“绑架”银行来实现的。地产商最重要资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但是受政调控策的影响，房地产资金来源中的定金及预售的比例逐渐减少，房地产开发贷款占总的投资贷款的比例逐渐增加。截止2015年上半年末，万达地产资产总值约为5786亿元，其中4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元，万达地产负债总额4205亿元中流动负债高达2597亿元。由于贷款的金额巨大，所以说以王健林为代表的房地产商们绑架了银行等金融机构。 当然，银行把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费午餐。银行向各个行业提供贷款，但是对房地产行业的贷款力度在14%~20%，不仅是因为房地产需要的投资的资金体量大，银行分配的贷款业务完成快，只需一次贷款就能完成本季度甚至本年度的贷款任务量。更重要的是房地产行业的贷款的资金回收期短，利息高。以房屋住宅开发投资为例，房地产商在开发投资阶段进行抵押贷款，用于支付前期投资，后期房屋销售时商业银行会自动将销售房屋价款划为房地产商还款金额，房屋从开发投资到出售的周期比其他行业资金回收期短，银行贷款的回收期同样比较短。银行不仅赚取房地产商高额的利息，同时赚取消费者在购买房屋时按揭贷款的利息，可谓是一箭双雕。
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产 市场营销的影响 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 目录 一、摘要 二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策
5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。 关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略 一、目前房地产市场的概况分析