关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题
国务院《建设工程质量管理条例》对保修的规定为:
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限
1、基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；
5、其他项目的保修期限由建设单位和施工单位在合同中约定。
关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题
2010年5月4日，住房和城乡建设部颁布的《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）规定：建设单位要严格履行项目用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档案移交、工程质量保修等法定职责，依法承担住宅工程质量的全面管理责任。要保证合理的工期和造价，严格执行有关工程建设标准，确保住宅工程质量。施工单位要严格按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工，对住宅工程的施工质量依法承担责任。要对施工或者竣工验收中出现质量问题的住宅工程负责返修，对已竣工验收合格并交付使用的住宅工程要按规定承担保修责任。
一、施工单位应对建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题，向建设单位履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
建筑工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条以及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等；在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
鉴于上述规定，保修期指是建设工程承包单位对所承包工程承担保修责任的期限。该期限可由双方在合同中自行约定，但不应违背《建
设工程质量管理条例》对最短期限的强制性规定，未明确最短期限的项目可由双方自由约定。承发包合同完全可以约定长于上述最短期限的保修期限，建设单位可在综合考虑成本等允许的情况下与施工单位争取约定较长的保修期限。
二、缺陷责任期与保修期两个概念有一定区别，缺陷责任期本质是预留质保金的期限，承发包合同对此等约定应避免混淆
建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条、第五条规定：“本办法所称建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。”
因此，缺陷责任期的本质是扣留质保金的期限，具体期限由承发包双方约定，而保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限，质量缺陷责任期包含在质保期内，缺陷责任期与保修期的区别还是比较明显的。建设单位在承发包合同应避免只约定质保期未约定缺陷责任期的情形。
三、房地产开发企业对所售商品房向购房人承担质量保修责任的期限也不同于建设工程施工承包单位向房地产开发企业承担的工程保修期，后者的长短也受相关规定约束。
房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。
建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）第五条第三项、第六条规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述规定的期限。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
同时，建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任的期限从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的
最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
鉴于上述规定，应注意：1）商品住宅的保修期限不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；2）前述存续期少于《规定》确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限；3）非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
因此，施工承包方向开发商承诺的质保期与开发商向购房人承诺的质保期起算期限和长短的不同，一旦商品房未及时销售，则会发生施工承包方向开发商承担的保修期的存续期不足开发商应按《规定》向购房人承担的最低保修期。
上述规定虽具有一定强制性，但并非效力性规定，开发商可以和购房人在商品房买卖合同补充协议及住宅质量保证书明确约定“商品住宅的保修期限等于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”，按理分析，此等约定是合同双方自愿的意思表示，不应被认定无效，当然现实中也有一些法院判定此等约定无效的情形。但如此约定的风险也仅限于被判定无效，因此仍可以考虑安排上述约定，以尝试减轻建设单位的保修负担。
开发商可能会宣告清算，所以存在房地产开发商的存续期限短于开发商对商品房的保修期限的可能。因此，在其清算后，应由其股东承担对购房者的违约责任，股东仅在其清算所得范围内承担有限责任。
开发商能否通过约定将保修的责任转嫁给施工单位呢，笔者以为，从法理上讲，通过三方约定的方式可以转嫁，实践中可能也不好操作，施工单位和购房人未必同意。
购房者针对房屋质量问题向建设单位提起诉讼要求赔偿的，建设单位可以申请法院追加施工单位列为第三人，法院在查清事实的基础上，可以直接判决施工单位承担赔偿责任。如果构成质量侵权的话，笔者以为购房人可以直接起诉开发商和施工单位作为共同被告。正如《侵权责任法》第八十六条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”
四、建设单位未及时向施工单位发出保修通知，建设单位擅自自
行进行维修或者委托第三方维修后保修责任的认定
《房屋建筑工程质量保修办法》（中华人民共和国建设部令第80号）（下称《办法》）规定：
（1）房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修（《办法》第九条）（2）保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案（《办法》第十一条）。
（3）施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任（《办法》第十二条）。
建设单位要求施工单位支付保修期间的工程维修费用应当同时符合以下三个条件：一是合同约定的保修期内存在工程质量缺陷；二是质量缺陷的责任方为承包人；三是建设单位已向施工单位发出保修通知（笔者以为通知之时虽然过了质保期，但是质量瑕疵是在保修期限内出现质量缺陷的，施工单位仍应承担维保责任，如因迟延通知扩大的损失可以免责）。建设单位应当能证明以上事实，可现实中建设
单位的证据往往不能证明上述三个方面，事过境迁举证难度大，不够重视举证能力差。
根据《办法》第九条规定，建设单位的保修通知是施工单位履行保修义务的前提。建设单位一定要注意保存用于证明通知保修的事实的证据。应当有施工单位签收回单或者妥投的证据。如果建设单位证据亦不能证明向施工单位发送过保修通知，那么要求施工单位承担迟延履行保修责任的，存在一定困难。笔者以为，如果建设单位确实能够证明是施工单位应当承担的保修责任，即便未通知的情况自行实施了维修或者委托第三方进行了维修，法院从公平角度还是应当判决施工单位适当承担保修的费用的。
另外，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”值得注意的是，此规定并未排除施工单位的保修责任。
建筑工程质保期服务计划 为加强建设工程的保修工作，规范工程保修职责和程序，树立良好服务形象，更好地服务于用户，特制订本服务计划。 1. 保修范围 根据《工程质量保修书》及合同中保修条款规定的保修项目，在保修期限内出现的工程施工质量问题，由项目经理部负责组织保修。 2. 质量保修期 质量保修期从工程实际竣工之日算起。单项竣工验收的工程，按单项工程施工验收时间分别计算质量保修期。 2.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2.2 土建工程为2年； 2.3 电气管线、给排水管线安装工程为2年； 2.4 室外的上下水和道路等市政公用工程为2年； 2.5 合同中特别规定的具体保修时间。 3. 责任人及其职责 3.1 项目经理部设专岗负责组织保修工作。 3.2 项目经理部负责人或甲方项目经理，负责协调保修工作。 3.3保修岗负责报修信息登记工作，并与监理单位共同确定质量责任。
3.4保修岗负责报修处理工作，并将处理措施或维修验收结果登记台帐，建立保修信息档案制度。 4. 保修程序 保修期内工程保修按照如下程序进行： （1）发生质量问题或接使用单位保修信息后，一般保修问题，由保修岗通知责任单位保修； （2）发生较大质量问题或需界定质量责任的，由保修岗与监理单位、施工单位一起到现场确定质量责任，必要时项目部负责人或项目经理参加； （3）属于保修范围内的质量问题，由项目经理部负责向责任单位下达保修通知，并限期到场维修； （4）保修岗将处理结果通知报修方，保修完毕，和施工单位一同到现场验收； （5）保修岗记录处理过程和结果，建立保修台帐并存档。 5.保修时间及时限 （1）、对于抢修工程，接到报修通知后立即组织人员进行维修；（2）、对于零修工作，接到报修通知后应在2个工作日内完成维修；（3）、对于重大质量问题，接到报修通知后应在7个工作日内完成维修；
合同约定预留质保金的期限与法律规定的质量保修期限的界定 【问题提示】 1、如何理解建设工程质保期与质保金的法律概念。 2、质保期的起算日期如何确定 3、合同约定的预留质保金的期限和建设工程的质量保修期限有何区别。 【要点提示】 1、建设工程质保金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。质保金是工程款中的一部分，质保金的数额、期限由双方约定， 2、建设项目的质保期，自竣工验收合格之日起计算。 3、保修期，就是承包方保证修理的期间。质保期，就是承包方保证质量的期间。 【案情】 原告（反诉被告）某环境工程技术有限公司诉称：2005年12月20日原、被告双方签订《西安市临潼区污水处理厂项目项下成套设备的供货及其相关技术服务》合同书，约定由原告负责向被告承建的西安市临潼区污水处理厂提供设备供货。合同生效后，原告依合同交货总价值为973.066万元，由于被告未按约支付工程款，原告于2007年11月12日提起诉讼，经西安市中级人民法院、陕西省高级人民法院判决被告应依约支付原告工程款100.9782万元。2008年12月20日，原告向西安市临潼区人民法院提起诉讼，临潼区法院作出（2009）临民初字427号民事判决书：解除原、被告双方于2005年12月20日签订的《西安市临潼区污水处理厂项目项下成套设备的供货及相关技术服务》合同中的供货条款，判令被告支付原告工程款162.3768万元。现依据原、被告双方签订的合同及法院判决认定的事实，质保期限已满，被告应按合同约定一次性付清原告的质保金129.691万元。被告反诉该工程设备存在质量问题，但从被告反诉所述的事实和理由以及提交的证据材料均不能证明原告提供的工程设备存在质量问题。被告所述的通知及问题并未在西安市中院及陕西省高院生效判决中认定，且均发生在2007年12月19日之前，即该工程经三方验收并交付建设单位使用之前。双方在合同中也明确约定，若出现质量问题，被告应提交质量权威部门检测或者鉴定部门的鉴定报告来证明，且质保期限的起算日期也经生效判决确认。被告要求扣减质保金103.157万元根本无事实依据。从其所依据的证据来看，反诉请求不符合双方签订的合同约定，并未提交任何所谓修复或更换的记录单，产生的修复费用如何计算等问题也是不清的，更未得到原告的认可和确认。故对其反诉请求法院驳回。 被告(反诉原告)某设计研究院有限公司辩称：原告起诉要求被告支付建设工程合同质保金的请求，不符合双方合同书的约定及法律规定。合同约定质保金的支付以“全部设备安装完毕，单机调试和设备联动调试验收合格”为前提条
缺陷责任期和保修期服务方案及保证措施 招标文件及设计文件要求，本项目缺陷责任期为2年，保修期为5年。我公司在缺陷责任期及保修期间，将依照《建筑工程质量管理条例》及合同要求本着对业主负责的精神，制定严格的制度和措施，以优质的服务，维护业主的利益。 一、定期回访 在施工进行过程中及整个工程的缺陷责任期及保修期间，我们将组织回访小组跟踪服务，进行定期的、不定期的质量回访活动，广泛收集信息，促进质量改进和强化质量保证，以提供更高质量的工程。回访小组由项目经理、工程、技术等有关部门负责人组成。 施工期间及缺陷责任期保修期与顾客沟通及改进流程图 二、服务方案及保证措施 1、在工程交工后的十天内，我公司将组成保修小组，小组成员为工作认真、经验丰富、技术好、能力强的原项目经理部的项目经理、管理人员和作业人员组成
。为工程尽快地投入使用服务。严格遵守业主与我公司签定的合同，继续为业主提供维修服务。 2、根据《建筑工程质量管理条例》规定我公司向业主提交工程质量保修证书。保修证书的主要内容包括：工程简况及使用管理要求、保修范围和内容、保修时间、保修情况记录。此外，保修证书还附有保修单位的名称、详细地址、电话、联系接待部门和联系人，以便于工作联系。 3、建立工程保修管理制度，对保修人员起到严格的约束和管理作用，保障保修工作的正常开展。 4、我单位将配备施工专用车辆，用于经常性的检查工地、接送人员、购买材料等，确保工程维护的有效、及时。 5、配备足够的机械设备，如砂浆拌和机、空压机、压路机、自卸车等以满足各种养护所需的机械设备要求。 6、按部颁标准制作足够的施工标志牌公路养护专用的工作服装。在维护施工时，工作人员必须穿戴统一的工作服，并采取切实可行的安全防范措施。 7、一旦出现工程质量缺陷，我公司接到通知后，保修负责人立即前往现场检查，对出现的工程缺陷登记清楚，分析原因，及时向业主上报缺陷数量、缺陷范围、缺陷责任及原因并会同建设单位共同做出鉴定，提出修理方案，并尽快地组织人力物力进行修理。 8、若属非本公司责任造成的缺陷，本公司将及时上报业主，并按照业主批复的方案组织维修。 9、在发生问题的部位或工程修理完毕以后，要在保修证书的“保修记录”栏内做好记录，并经建设单位验收签认，以表示修理工作完结。 如有侵权请联系告知删除，感谢你们的配合！
XX基建股份有限公司 质保期满验收管理办法 一、总则： 为了完善质保期满后验收环节的相关手续，明确相关单位职责，提升我公司质保期管理水平，及时处理保修问题，维护我司声誉，特制订本管理办法。 二、组织架构及职责： 1、组织部门：房产子公司销售客服部 2、参加单位及部门： 基建公司：产品管理部 房产子公司：工程管理部、销售客服部； 物业公司:项目部、运维管理部； 施工单位：维保负责人。 3、部门职责： 房产子公司销售客服部：组织验收，并签署部门意见； 房产子公司工程管理部：参加验收，并签署部门意见； 物业公司项目部、运维管理部：参加验收，并签署物业公司意见； 施工单位维保负责人:参加验收，并签署部门意见; 基建公司产品管理部：参加验收，并签署部门意见。 三、工作流程： 1、房产子公司销售客服部在质保期满前60天，组织查验工作。
2、如无整改意见，则各单位在质保期满时，在《质保期满验收移交证明书》签属确认意见，验收表单见附件1。 3、如有整改意见，签署质保期满验收记录单（表单见附件2），并根据问题大小明确整改期限（整改期限一般应不超过30天）；如遇重大问题需施工单位出具书面整改方案，并经建设单位同意后方可实施，整改后完成后，有施工单位提出复验申请； 4、如质保期满维修整改工作仍未完成，则从施工单位申请的工程款中扣留部分尾款，待维修全部完成并验收合格后再行支付。（由参加验收的房产子公司销售客服部、工程管理部、预算控制部、嘉创物业公司、基建公司产品管理部、施工单位共同商议并确定暂扣留尾款数额），施工单位提供暂扣工程款同意承诺书后再支付此次款项。具体格式参考附件3。 5、房产子公司销售客服部需将《质保期满验收移交证明书》报产品管理部备案。 四、验收范围： 1、类别包括：总承包工程、景观绿化工程、电梯工程、夜景照明工程、智能化工程等合同内包含质保期的工程； 2、验收具体内容包括合同规定质保期范围内的所有内容。 五、维修责任： 1、如验收未通过，在再次验收通过前出现的质量问题，仍由原施工单位负责维修。 2、如果验收通过，在质保期满以后的维修工程由物业公司按照
工程保修管理办法 1.目的 提高客户报修处理的速度和质量，树立公司品牌形象。 2.适用范围 适用于公司各项目保修期内的工程维修；及保修期外投诉的处理。 3.原则 分清责任、及时处理、有据可查、不留后患。 4.职责： 4.1.总经理 4.1.1.审批维修费用、补偿金。 4.2.物业部 4.2.1.协调物业接待客户报修； 4.2.2.与业主协商，达成适当的维修协议或补偿协议； 4.2.3.协调施工单位以适当的方式进行保修或者补偿； 4.2.4.自行安排专业施工队伍维修； 4.2. 5.实时跟踪维修，保证维修的质量和进度； 4.2.6.负责保修金结算； 4.2.7.建立工程保修档案，每月形成保修统计报表。 4.3.财务部--法务 4.3.1.审核客户补偿协议、终结协议，提供法律意见； 4.3.2.协助物业部处理保修过程中的争议。
5.保修程序 5.1.物业管理处接到报修后，填写工程维修单交由现场工程师处理； 5.2.现场工程师进行现场勘查，初判为质量问题的通知保修单位； 5.3.采取电话、传真、特快专递方式通知保修单位，电话、传真通知到场后在书面通 知上签字，电话、传真通知后不到场的或到场拒绝维修的，物业部必须以特快专递方式发出通知，以特快专递方式通知的须注明通知内容，回执及时存档； 5.4.现场工程师根据现场勘查结果，与保修单位及业主一起协商制定维修方案； 5.5.如保修单位拒绝维修或支付补偿费用的，财务部—法务负责以适当的法律方式要 求保修单位承担责任，物业部负责找第三方维修或支付给业主维修补偿费用； 5.6.业主和保修单位已确定维修方案的，现场工程师组织保修单位严格按照维修方案 进行维修，物业部及时跟进，保证维修工程的质量和进度； 5.7.现场工程师组织业主及维修负责人对维修结果进行验收，并在工程维修单中记录 维修结果； 5.8.现场工程师将工程维修单移交给物业部存档； 5.9.委托第三方进行维修的，造价管理部核算费用，物业部负责按照付款流程进行审 批，并通知保修单位，此类款项从保修单位质量保修金中扣除； 5.10.业主拒绝维修或维修确实存在实际困难的，物业部负责按下述流程协商维修费 用补偿； 5.10.1.物业部协同造价人员与客户、保修单位进行接洽，确定赔偿方案（含赔偿 金额）； 5.10.2.赔偿方案确定后，业主、保修单位分别出具确认函； 5.10.3.物业部报送总经理审批赔偿方案； 5.10.4.赔偿方案批准后，物业部负责按照付款流程进行审批，此类款项从保修单 位质量保修金中扣除。
工程保修期的质量保证措施 1、售后服务及保障措施 A、售后服务承诺 1、预防为主，计划检修，应修必修，修必修好，一旦承诺，终身服务。 2、本公司负责供应安装的设备，提供两年的免费保修，并以优惠价格提供十年的有偿质保。 3、为客户提供电气设备维护保养、试验、检修以及业务咨询、技术支持、事故抢修等的配套务。 4、实行无节假日全天候值班制度，为签约客户提供24小时设备维护及事故抢修服务。 为了使系统的维护保养工作能有效地开展，并让用户满意，对系统的维护保养需确认主要的负责人制度。维护、保养制度要严格执行，如实做好维护记录并需要大队工作人员对维护记录进行签证；对以上要求不能履行的采取扣除质保金。 以三个月为一个保养周期，须对系统的电气设备给予清尘、清洁和检查。及时发现故障、隐患并及时处理解决，把故障清除在萌芽状态，避免扩大故障范围。保养周期内要对所有设备进行必要的保养；并做好保养、维护的记录。 B、保障工程售后服务的措施 1、按照公司制度的培训计划免费为业主培训合格的运行管理人员。 2、每月主动回访一次，检查设备运行状况和用户对设施的管理现状，主动提供技术咨询和再培训服务，并形成回访记录存档。 3、接到用户通知后在无任何特殊情况下2小时内赶至现场，连续解决问题，决不拖延。如不能在用户规定的合理期内解决问题，用户可扣除部分直至全部的质保金。 4、在重大活动期间，公司可根据业主要求，派技术服务人员至现场保驾护航。 5、公司设立专职售后服务技术人员为本项目提供售后服务，提供热线电话，做到专人负责，并要求填写售后服务记录存档，作为考察其业绩的凭证。 6、帮助用户建立完整的系统管理制度和设备检查制度。 7、公司设立本项目的售后服务档案，可随时查询本项目的设备安装、运行、维修等历史记录。 8、提供免费保修三年的售后服务。在设备保修期内，可为用户免费维修故障或更换部件（非人为损坏）。
关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题
国务院《建设工程质量管理条例》对保修的规定为: 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限 1、基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年； 5、其他项目的保修期限由建设单位和施工单位在合同中约定。 关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题 2010年5月4日，住房和城乡建设部颁布的《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）规定：建设单位要严格履行项目用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档案移交、工程质量保修等法定职责，依法承担住宅工程质量的全面管理责任。要保证合理的工期和造价，严格执行有关工程建设标准，确保住宅工程质量。施工单位要严格按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工，对住宅工程的施工质量依法承担责任。要对施工或者竣工验收中出现质量问题的住宅工程负责返修，对已竣工验收合格并交付使用的住宅工程要按规定承担保修责任。
一、施工单位应对建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题，向建设单位履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 建筑工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条以及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等；在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 鉴于上述规定，保修期指是建设工程承包单位对所承包工程承担保修责任的期限。该期限可由双方在合同中自行约定，但不应违背《建
公路工程保修期规定 对公路工程而言，质量保修期没有明确的法律规定，但在2003版《公路工程国内招标文件范本》中有相关的规定：第50.2注：工程保修期一般为5年，若路基工程（含隧道、桥涵）与路面工程分开招标，5年保修期从最后完工的工程项目开始计算。桥梁工程的保修期可适当延长。 二、缺陷责任期是从FIDIC合同体系中引进的，在缺陷责任期内施工单位承担的义务与质量保修期内义务相同——维修并承担维修费用。在2003版《公路工程国内招标文件范本》、2007版九部委《标准施工招标文件》、2009版《公路工程标准施工招标文件》及2012年九部委《标准设计施工总承包招标文件》中都有出现，但存在一些不同，导致实践中的分歧。 《建设工程质量保证金管理暂行办法》（2005年）第二条规定：缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。 对公路工程而言，缺陷责任期为2年。《公路工程竣(交)工验收办法》第十六条规定：公路工程进行竣工验收应具备以下条件： （一）通车试运营2年后； （二）交工验收提出的工程质量缺陷等遗留问题已处理完毕，并经项目法人验收合格； 三、缺陷责任期与质量保修期的区别----起算日期 质量保修期在《建设工程质量管理条例》（２０００年）第四十条规定：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 2007版九部委《标准施工招标文件》中缺陷责任期与质量保修期的起算日期相同—实际竣工日期。 17.4.2 约定的缺陷责任期满时，承包人向发包人申请到期应返还承包人剩余的质量保证金金额，发包人应当在核实后将剩余保证金返还承包人。 对公路工程而言，交工与竣工是两个步骤，缺陷责任期与质量保修期的起算日期存在一个从不同向统一的转变过程。 《公路工程竣(交)工验收办法》第十五条规定：交工验收提出的工程质量缺陷等遗留问题，由施工单位限期完成。 2003版《公路工程国内招标文件范本》中规定的是缺陷责任期在前，质量保修期在后： 48.1 交工证书签发并移交管养后，承包人即不再负责对本工程的照管和维护。本工程即进入缺陷责任期。 60. 4 在整个工程缺陷责任期满并发给缺陷责任终止证书后14天内，监理工程师签发保留金支付证书，将保留金退还给承包人。
缺陷责任期与质量保修期 一、质量保修期是施工单位承担保修责任的期限。 《建设工程质量管理条例》（２０００年）中规定： 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年； （三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 对公路工程而言，质量保修期没有明确的法律规定，但在2003版《公路工程国内招标文件范本》中有相关的规定：第50.2注：工程保修期一般为5年，若路基工程（含隧道、桥涵）与路面工程分开招标，5年保修期从最后完工的工程项目开始计算。桥梁工程的保修期可适当延长。 二、缺陷责任期是从FIDIC合同体系中引进的，在缺陷责任期内施工单位承担的义务与质量保修期内义务相同——维修并承担维修费用。在2003版《公路工程国内招标文件范本》、2007版九部委《标准施工招标文件》、2009版《公路工程标准施工招标文件》及2012年九
部委《标准设计施工总承包招标文件》中都有出现，但存在一些不同，导致实践中的分歧。 《建设工程质量保证金管理暂行办法》（2005年）第二条规定：缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。 对公路工程而言，缺陷责任期为2年。《公路工程竣(交)工验收办法》第十六条规定：公路工程进行竣工验收应具备以下条件：（一）通车试运营2年后； （二）交工验收提出的工程质量缺陷等遗留问题已处理完毕，并经项目法人验收合格； 三、缺陷责任期与质量保修期的区别----起算日期 质量保修期在《建设工程质量管理条例》（２０００年）第四十条规定：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 2007版九部委《标准施工招标文件》中缺陷责任期与质量保修期的起算日期相同—实际竣工日期 17.4.2 约定的缺陷责任期满时，承包人向发包人申请到期应返还承包人剩余的质量保证金金额，发包人应当在核实后将剩余保证金返还承包人。
江苏顺通建设集团有限公司 南通分公司 建设工程质保期内工程维修管理办法
2013年12月20日
建设工程质保期内工程维修管理办法 根据国家《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律法规，特制定质保期内工程维修管理办法。 一、房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内现出现的质量缺陷，予以修复。 二、质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，原项目部负责人应当履行保修义务；发生涉及结构安全的质量缺陷，由原设计单位提出保修方案，原项目部负责人实施保修。保修完后，由基建处负责组织验收。 三、质保期限 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年。 （三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期。 （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为２年。 （五）其他项目的保修期限依据学校与原项目部负责人的约定执
行。 （六）建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 四、发现保修期内的工程质量缺陷应当及时整改： 1、一般质量问题主要有，墙面粉刷、涂料、刷面板等的脱落；吊顶、墙面、伸缩缝、踢脚线等板块破损或缺少；门、窗变形、渗水，栏杆生锈、变形和破损等；安装灯具、控制器、管道破损、生锈及脱落等。3日内通知原项目部负责人维修。原项目部负责人应在10日内维修完毕。 2、屋面、墙面、楼层地面渗漏，要求原项目部负责人找出原因，提出维修方案，报基建处审查后落实。其中，墙面（含伸缩缝部位）、屋面的渗漏属于外界渗漏的，修补后要经雨水考验，确认不渗漏为止；属于管道破裂及其它安装方面的问题，必须先将安装方面的问题修好，再补好渗漏。 3、墙面、地面裂缝分为粉刷性裂缝和结构性裂缝两种。粉刷性裂缝一般缝宽在0.3mm以内。粉刷性裂缝按常规修补方法进行修补。修补完以后，基建处安排有关技术人员和用户共同验收，办理相关手续。结构性裂缝要组织设计、施工、监理等人员进行检查分析，判断其是否对结构和使用功能有影响。如确认影响结构和使用功能，按《房屋建筑工程质量保修办法》和《实施工程建设强制性标准监督规定》有关条款执行，由设计单位提出修补或加固方案，原项目部负责人负责修补或加固。
“质保、保修、包修”的区别 由于不少消费者对“保修”、“包修”的概念不熟悉，而厂家为了在竞争中更好地引起消费者的关注，不少厂家开始利用消费者的认知误区，打起“保修”跟“包修”的主意。但因为销售过程中所宣传的延长的“包修”或“保修”但是年限大多并没有写入保修卡，从而为消费者维权带来不小的麻烦。“包修”与“保修”虽然只是一字之差，企业和消费者却要为此承担截然不同的责任。 在品牌机的服务条款中，诸如“质保、保修、包修”的字样我们并不陌生，实际上，它们虽意义相近，但却有本质的区别。质保是指产品质量要合乎标准，要有保证。如通过ＩＳＯ质量体系认证或国家权威部门检验的产品就会“提供终身质保”。实际上，质保就是产品的品质保证，是任何产品都应具备的基本属性。而不能认为质保就是提供终身保修。 凡是通过正规渠道购买家电，产品说明书中都会有一张保修卡。细心的消费者会发现，同一张保修卡上会出现“包修期”和“保修期”两种不同的概念。 按照国家三包法的规定，“包修期”是指“三包商品”的三包有效期，一般为一年，在三包商品名单中的商品在一年三包有效期内，经营者为消费者维修商品质量问题，不得收取任何费用。而“保修期”是指非三包商品的“保修期”或者三包商品除去第一年以后的“保修期”。在这个期限内经营者为消费者维修商品质量问题，可以收取零件成本费，但不能收取维修费用。因此，“免费包修”才是实实在在对消费者的承诺。这不难看出“保修”不等于“包修”，保修是指提供售后维修服务保障，有免费和付费两种方式。人为损坏和不在厂商协定标准服务政策之内的，需要付费；（包括上门服务费和材料费）而在标准服务政策之内的，则免费。比如目前大部分厂商提出的“三年有限保修，一年免费上门”，其中一年内为全免费的包修，而第二年至第三年则为收费维修。 而包修则是指在包修期内，购买回的商品在维修时，可以不支付任何费用，厂商提供完全免费的维修行为，包修与包退、包换即是大家常说的“三包”。但一定要注意保修卡里的说明，这个也不是终身的。一般时7天包退、15天包换、一年包修、三年保修（主要部件三年包修，但目前品牌机厂商免费保修的部件仍局限于显像管、高压包、高频头、集成块（又的厂家还规定几条腿以上）、板卡、ＣＰＵ、内存、硬盘等主要部件）。故大多厂商都比较慎用“包修”字样。 目前消费者对“包修”和“保修”的认知存在严重误区，急需扭转。大部分消费者认为“包修”和“保修”是一致的，没有什么区别，还有一部分消费者认为“保修”是保证给修，而且期限长，要比“包修”好。这一误区，给了不少企业可乘之机———故意混淆“保修”与“包修”的概念，提升产品销量和知名度，却给消费者带来了不少麻烦。 有的生产厂家为推销产品在广告中承诺其产品“保修”十年，以吸引消费者，在此提醒消费者“保修”不等于“包修”，二者有明显的区别，消费者应区别对待。“保修”是经销商同消费
工程质量保修管理规定 1.工程质量保修范围和期限 1.1.双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过竣工验收合格，正式移交甲方（物业）之日起计算。 1.2.乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担工程施工合同约定的工程质量保修责任。 1.3.凡属于乙方原因造成的施工部位的质量问题，及由于乙方施工造成业主的相关损失，均属于乙方保修责任范围； 1.4.保修期限：按合同约定 2.质量保修责任 2.1. 保修期内，工程质量保修工作应遵循先处理问题后划分责任的原则。 2.2. 因乙方的施工质量或维修不及时导致业主退房、补偿、人身、财产损害等全部责任、费用及甲方的损失均由乙方承担。 2.3.赔偿责任： 乙方未按合同进行保修，或维修两次（含两次）以上仍然不能解决问题等原因，用户向甲方提出索赔，甲方与用户进行索赔谈判，谈判结果经甲方和用户签字后立即生效，甲方有义务知会乙方，乙方予以无条件承认；甲方有权要求乙方代为支付给用户，乙方不按要求支付的，甲方有权直接从乙方的工程保修款中扣除。 2.4.甲方对乙方开出关于工程维修质量问题等公函，如乙方采取回避、推诿、拒绝签收的行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的保修金中扣除。 2.5.在维修过程中，甲方将给予乙方必要的协调配合。 3.保修作业管理 3.1.维修人员安排及要求 3.1.1.乙方的现场所有维修人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维修事务，服从甲方维修主管部门各项管理制度和规定。 3.1.2. 乙方派出维修人员须具备熟练的专业技能，如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换。 3.1.3. 维修工程完工后，须将维修物品、工具、杂物等一并清理干净，不得遗留任何杂物，必须关好门窗、水、电开关等。
检验期≠保修期≠质保期 第一部分：检验期概述 检验期是指买方在接收货物时用于确定交付的货物（数量和质量）是否符合合同约定的时间段。实践中，检验期的长短与瑕疵的类型有关。在买卖合同中，一般将质量瑕疵分为外观瑕疵（也叫表面瑕疵）和隐蔽瑕疵。外观瑕疵的检验期较短，应当面检验或在约定的时间内检验，一般约定为二周、一个月或三个月，最长一般不超过六个月。隐蔽瑕疵一般是通过肉眼无法判断，而是要安装运行后才能发现的瑕疵，约定的时间较长，一般约定为六个月、一年、二年、三-五年等。但根据合同法一百五十八条的规定，在未约定质保期的，由法院根据发现的难易程度，双方的交易方式、交易习惯，买方所处环境、技能等因素确定合理期间的长短，不以两年为限。 检验期要解决的问题是，出卖人是否应向买受人承担违约责任。如果买受人在检验期内对标的物的数量和质量没有提出异议，则视为出卖人已经依合同约定的数量和质量向买受人交付了标的物，出卖人不需要向买受人承揽违约责任。 可见，检验期要解决的是合同履行过程中的质量问题，而不是合同履行完毕后的质量问题。至于质量检验合格的标的物在检验期满后的使用中出现的质量问题，与检验期没有关系，不是检验期要解决的问题，而是保修期要解决的问题。 第二部分：保修期概述 保修期是指厂商向消费者卖出商品时承诺的对该商品因质量问题而出现故障时提供免费维修及保养的时间段，即免费维修期限。《合同法》没有关于保修期的规定，但《建设工程质量管理条例》第40条规定了建设工程的最低保修期限，国家质检总局颁布的产品三包规定中也对部分产品的最低保修期做出了规定。保修期的起算时间在立法和实践中有着不同的规定和认识。在买卖合同中，有认为应从购买之日起算，也有认为应从出具发票之日起算，还有认为应从交付标的物之日起算在承揽合同中，保修期从交付工作成果时起算；在建设工程承揽合同中，保修期一般从竣工验收合格之日起算。但不管是哪一种起算时间，其实质都是以检验期届满时间作为保修期的起算时间，以实现检验期与保修期的无缝衔接。保修期的终止时间取决于合同约定，只是在法律规定了最低保修期时，约定的保修期不能短于法定的最低保修期。 保修期要解决的问题是，标的物在使用的过程中因质量出现问题而无法正常使用时，标的物的出卖人或承揽人在一定期间内负有维修以恢复标的物正常使用功能的义务，并承担维修过程中产生的全部或部分费用。也就是说，在保修期内，出卖人或承揽人的合同义务已经履行完毕，不存在没有依约履行的违约责任问题。只是在合同履行完毕后的一定期间内，出卖人或承揽人依然负有维修并承担费用的后合同义务。 可见，保修期的功能定位在于解决合同履行完毕后一定期限内出现的产品质量问题，与解决合同履行中质量问题的检验期发生阶段完全不同但首尾相接，以共同解决产品交易中可能产生的质量问题。 第三部分：质保期概述 质保期是指保证该商品使用者实现购买该商品目的和要求的合理预期，即质量保障的时间，也即合理使用寿命，关系到人身安全或重大公共安全的商品，该期限实行国家强制性规定，其他商品由企业或者行业自定。质保期一般自标明的生产日期或出厂日期开始起算，至标明的有效期或失效期届满终止。显然，质保期的起算时间与检验期和保修期的起算时间没有必然的联系，在产品刚生产出来尚未出售给购买者之前，质保期已经开始起算了。 （1）《产品质量法》第二十七条第二款“限期使用的产品，应当在显著位置清晰地标明生产日期和安全使用期或者失效日期”。
工程保修保证措施 工程交付后我公司与招标人签定工程保修合同，并建立工程保修业务档案，在保修期内由公司维修部负责，会同原项目经理部的相关人员对该工程进行保修。 1.保修承诺 针对本工程项目，我公司将按国家有关保修规定和合同中条款约定的项目以及竣工验收的范围保修。保修内容、保修期详见工程保修合同。 2.保修组织机构 我公司本着“用户至上、竭诚服务"的宗旨，公司设置专门维修部对已竣工的工程进行保修，维修部内设置部门经理、专业维修负责人，维修工人。公司工程技术部、物资采购部配合维修部的工作。公司维修部在工程交付使用后的保修期内，配合招标人做好各种保修工作，同时，将向招标人提供详尽的技术说明资料，帮助招标人更好地了解装修工程在使用过程中的注意事项。 3.维修部各类人员职责 3.1维修部经理 （1）负责公司年度竣工工程回访计划的编制； （2）负责公司交竣工工程回访保修工作的安排； （3）负责保修工作的组织和落实； （4）负责收集和整理招标人的反馈信息； （5）及时向水电负责人和土建维修负责人下达维修指令； （6）负责与物资采购部和工程技术部的沟通与联系； （7）负责会同原施工项目有关人员对竣工工程进行工程回访，并做好工程回访记录。 3.2土建维修负责人 （1）负责现场查看招标人报修的具体情况； （2）负责交竣工工程项目土建和装修保修工作的具体安排； （3）负责装饰保修材料采购计划的编制； （4）负责零星应急材料的采购；
（5）遇到土建和装修保修问题的疑难问题，会同工程技术部编制解决问题的维修施工方案； （6）负责土建装修保修施工质量的检查和验收； （7）负责《工程保修单》的填写，维修结束后，会同招标人对维修质量进行检查，并请招标人签认《工程保修单》。 3.3机电维修负责人 （1）负责现场查看招标人报修的具体情况； （2）负责交竣工工程项目水电保修工作的具体安排； （3）负责水电保修材料采购计划的编制； （4）负责零星应急材料的采购； （5）遇到水电保修问题的疑难问题，会同工程技术部编制解决问题的维修施工方案； （6）负责水电保修施工质量的检查和验收； （7）负责《工程保修单》的填写，维修结束后，会同招标人对维修质量进行检查，并请招标人签认《工程保修单》； 3.4维修工人 （1）严格按照操作规程和技术要求进行作业； （2）负责在修补和更换时对周围成品的保护； （3）负责维修后建筑垃圾的清理； （4）负责完成本工种的维修工作； （5）负责配合相临工种的维修工作； （6）维修操作时应尽量避免影响招标人的工作。 3.5公司工程技术部 （1）负责解决保修工作中遇到技术上的疑难杂症； （2）负责编制质量问题处理上的技术方案。 （3）公司物资采购部： （4）负责工程保修所需材料的采购和发放； （5）负责采购材料的验收和送料到维修现场；
建设工程质量保修期与缺陷责任期的区别 一、前言 在工程建设中经常会看到“质量保修期”与“缺陷责任期”的身影，虽然“质量保修期”与“缺陷责任期”的规定都是对工程日后使用过程的某个特定阶段里维修期限的限制，但是此两者却有着截然不同的本质区别。 二、基本概念 1、质量保修期 指建设工程自竣工验收合格之日起，在正常使用条件下的最低保修期限。 2、缺陷责任期 指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定而规定的维修期限。 三、两者的区别 1、起算点的差异 ①质量保修期 《建设工程质量管理条例》第四十条指出：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 ②缺陷责任期 《建设工程质量保证金管理暂行办法》第五条指出：缺陷责任期从工程通过竣(交)工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，缺陷责任期从实际通过竣(交)工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，在承包人提交竣(交)工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。
换言之，缺陷责任期未必从通过竣工验收之日起算，也有可能从承包人提交竣工报告90天后起算。 2、法定与约定的差异 ①质量保修期 《建设工程质量管理条例》属于行政法规，必须法定遵守最低期限。 ②缺陷责任期 《建设工程质量保证金管理暂行办法》不属于法律法规，期限经双方约定遵守。 3、是否竣工验收的差异 ①质量保修期 《建设工程质量管理条例》第四十条指出：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 换言之，建设工程竣工验收合格是质量保修期开始的先决条件，若建设工程未通过竣工验收，自然谈不上质量保修期。 ②缺陷责任期 《建设工程质量保证金管理暂行办法》第五条指出：缺陷责任期从工程通过竣(交)工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，缺陷责任期从实际通过竣(交)工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，在承包人提交竣(交)工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。 换言之，建设工程竣工验收不构成缺陷责任期开始的先决条件。 4、维修期限的差异
工程保修期、缺陷责任期及工程质量保修金 摘要：本文通过对《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程质量保证金管理暂行办法》、《房屋建筑工程质量保修书（示范文本）》以及《FIDIC土木工程施工合同条件》中工程质量保修期、缺陷责任期与工程质量保修金的比较分析，提出了工程保修期与缺陷责任期的期限尽可能统一，工程保修金的保留期直接规定，以便于合同管理。 1、引言 最近一段时间帮助房地产开发公司起草、管理工程施工合同，施工单位对工程保修金期限的争议引起我的注意，工程项目参与各方对工程保修期与缺陷责任期以及工程保修金的理解比较混乱。由于工程项目参与各方对法律法规的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建设的合同管理越来越重要，因此笔者针对工程保修期和缺陷责任期已经工程保修金提出一些看法和做法，供大家讨论。 2、工程保修期、缺陷责任期与工程保修金的概念 2、1工程保修期房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。工程质量缺陷，是指建设工程的质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。 工程保修期是工程项目承包商对其完成的存在质量缺陷的工程在一定的时间内进行保修的期限。 2、2缺陷责任期缺陷，现代汉语词典解释为欠缺或不够完备的地方。 责任期，现代汉语词典解释为没有做好分内应做的事因而应当承担的过失的时间。 工程质量缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。 缺陷责任期就是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限。 2.3工程质量保修金建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。 3、法律法规中工程保修期与缺陷责任期的比较 3、1中华人民共和国建筑法中的规定第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。 建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 第六十二条建筑工程实行质量保修制度。 建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。 建筑法是从法律的高度规定了哪些质量缺陷应该维修，规定甲乙双方应该签订工程质量保修书。并没有具体的、可操作的内容。 3、2建设工程质量管理条例中的规定第三十九条建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
关于建设工程质保期与质保金的规定 分类:合同管理 在建设工程的管理中， 建设工程质保期与质保金是两个不同的概念，前者是 对建设工程的最低保修期限， 由建设工程质量管理条例规定; 后者是是指发包人 与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留， 用以保证承包人 在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。 其中: 一、建设工程质保期。 国务院《建设工程质量管理条例》第 40 条 规定 : 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限: 1 、 基础设施工程、 房屋的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定 的该工程的合理使用年限; 2 、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为
5 年; 3 、供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期; 4 、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为 2 年; 5 、其他项目的保修期限由建设单位和施工单位在合同中约定。 建设项目 的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 二、建设工程质量保证金。 《建设工程质量保证金管理暂行办法》 第二条规定:本办法所称建设工程质量保证金(保修金) (以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保 证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。 缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件， 以及承包合同的 约定。 缺陷责任期一般为六个月、 十二个月或二十四个月，
具体可由发、 承包双方在合 同中约定。 第九条、 缺陷责任期内， 承包人认真履行合同约定的责任，到期后， 承包人向发 包人申请返还保证金。 第十条、发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于 14 日内会同承包人按照 合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当在核实后 14 日内将保证金返 还给承包人， 逾期支付的， 从逾期之日起， 按照同期银行贷款利率计付利息， 并 承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后 14 日内不予答复，经催 告后 14 日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。
第九篇：保修期、质量保证期和质量异议期 案例①： 假设我公司向甲公司购买一台设备，合同中约定保修期为1年，同时还约定了质量保证期2年。那么设备出现质量问题，到底是1年内免费维修还是2年呢？保修期是不是就是质量保证期呢？ 保修期和质量保证期关系 在实践中，保修期与质保期的关系最为密切，但却是两个完全不同的概念。首先，保修期是指出卖人在卖出产品时承诺的对该产品因质量问题而出现故障时提供免费维修及保养的时间段，即免费维修期限。它主要要解决的问题是对交付后、使用中出现的产品质量瑕疵在一定期间内应承担免费维修的义务和责任；而合同法上所说的质量保证期即俗称的质保期，实践中也称之为有效期、失效期或最长使用寿命。它是指保证该产品使用者实现购买该产品目的和要求的合理预期，即质量保障的时间，主要要解决的问题是对产品交付后、使用中造成的人身或产品以外的财产损失应承担的侵权责任。关系到人身安全或重大公共安全的产品，该期限实行国家强制性规定，其他产品由企业或者行业自定。就该案例来看，对于质量保证期长于保修期的，超过免费维修期且在质量保证期内时，出卖人仍应在产品出现质量问题时进行维修，只是不再绝对的免费，而是按照合同具体约定的内容来判断是否收费。若我公司与甲公司的合同约定终身免费维修，质量保证期仍为2年时，那么即使质量保证期过了，而保修期一直处于延续状态。因此，两者是属于不同的性质，不应当混同。 案例② 假设我公司与甲公司签署买卖合同，仍由我公司向其购买设备一台，但合同中并未明确约定设备检验日期。仅约定了质保期2年。那么，我公司在使用该设备1年后，发现货物存在质量问题，能否向甲公司提出质量异议？ 质量异议期 首先，明确质量异议期这个词的含义，它指的是关于提出质量异议的期限，即买受人对产品的质量问题必须在什么时间内提出异议才有效，一旦超过该时间段，虽未丧失提出异议的权利，但应承担败诉的后果。质量异议期通常依据相关的法律规定执行，除当事人双方有特别约定外。根据《中华人民共和国合同法》第158条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年