第一章房地产行业发展概况
一、房地产行业概况
（一）房地产行业的发展历史
纵观中国房地产业发展至1991年底大致经历了以下三个阶段：
第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕是旧中国房地产业的资本主义经营方式时期。西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界，大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张，殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地，另一方面在空地上用最快的速度建造新房，高价出租或出售并牟取暴利。与此同时，中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。到20世纪20年代初，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。至此，旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期。1937年七七事变后，国内外的资本家对房地产的投资骤减，旧中国房地产业的资本主义经营方式由此进入低潮阶段。1945年抗战胜利后，国统区的机构和企业纷纷复原，房地产业一度出现了繁荣局面。但不到一年，外国资本家眼看失去了以往为所欲为的特权，基本上都不再投资房地产业。于是，旧中国房地产业的资本主义经营方式走向了衰弱的时期。
第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。新中国成立后的格局是公有房产均由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。我国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造。其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造。国家按月付给房主一定的租金，把私人的房产经营纳入国家计划经济的轨道，改善了房屋租赁关系。后来，大量的私有房产通过公私合营定息赎买的办法变为公有房产，至此，标志中国房地产业作为一个独立行业已不复存在，从而实现了城市房地产公有制。
十一届三中全会前夕，中国房地产实行的是集中计划经济导致资金无法实行良性循环，房屋再生产步履维艰。
第三阶段：从十一届三中全会以后，中国房地产业开始恢复。由先前单一的国家预算投资转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过+3。后来，是从福利型住房
体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡。从此，在我国实施依商品经济原则出售或出租房屋，使得中国房地产业恢复了原来的面目，房地产重新形成一个独立的行业。
（二）房地产行业产品链
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，上游产业有建材业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等;下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业等。
（三）房地产行业发展历程及当前发展阶段
改革开放30多年，中国经济得到飞速的发展，作为支柱产业的中国房地产业，也走过了一段不平凡的路程，按照房地产市场发展状况，可以将中国房地产业发展大致分为以下6个时期：一是初步形成时期（1978-1991年）；二是房地产过热时期（1992-1993年）；三是市场调整时期（1994-1997年）；四是培育新的经济增长点时期（1998-2002年）；五是调控与反调控时期（2003-2007年）；六是房地产行业全面调整阶段（2008至今）。
（四）行业近年发展现状和趋势
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。
中国房地产业发展走向将影响整体国民经济的发展，在全球经济陷入困境之时，市场信心的提升，楼市消费的稳定，并不是短时间内就可改变的。现阶段主要问题集中在如何恢复市场信心，从政策的出发点来看，政策的出台并不是为了
刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。从政策对楼市的影响力度来看，目前的政策更多的是导向性的，表明原则性态度的，主要是因为房地产市场区域明显的差异化，决定了政策的出台必需结合当地实际情况，有针对性才能达到预期目标。
从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提
出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。
（五）房地产行业经营模式
第一步房地产开发公司的设立
第二步房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序：选定项目→签定合作意向书→初步确定开发方案→申报规划要点→申报、审批项目建议书→编制项目可行性研究报告→申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费:可行性研究费、建设工程规划许可证执照费
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
1.房地产开发项目的规划设计：申报选址定点→申报规划设计条件→委托作出规划设计方案→办理人防审核→办理消防审核→审定规划设计方案→住宅设
计方案的专家组审查→落实环保“三废”治理方案→委托环境影响评价并报批→建设工程勘察招、投标→委托地质勘探→委托初步设计→申报、审定初步设计
2.房地产开发项目的市政配套：征求主管部门审查意见→落实市政公用设施配套方案→报审市政配套方案→市政各管理部门提出市政配套意见→市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：工程勘察（测量）费、工程设计费、建设工程规划许可证执照费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费、古建园林工程设计费
第四步房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
1.国有土地使用权的出让：办理建设用地规划许可证→办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估价报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证→国有土地使用权出让金的返还
2.国有土地使用权的划拨：国有土地使用权划拨用地申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、报批→取得划拨用地批准
3.集体土地的征用：征用集体土地用地申请→到拟征地所在区（县）房地局立案→签订征地协议→签订补偿安置协议→确定劳动力安置方案→区（县）房地局审核各项协议→市政府下文征地→交纳菜田基金、耕地占用税等税费→办理批地文件、批地图→办理冻结户口→调查户口核实劳动力→办理农转工工作→办理农转居工作→办理超转人员安置工作→地上物作价补偿工作→征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：地价款（土地出让金）、资金占用费、滞纳金、土地使用费、外商投资企业土地使用费、防洪工程建设维护管理费、土地闲置费、土地权属调查、地籍测绘费、城镇土地使用税、地价评估费、出让土地预订金、征地管理费、土地补偿费、青苗及树木补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、新菜田开发建设基金、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序：委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→签订房屋拆迁责任书→办理拆迁公告与通知→办理
户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→
召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发放运作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费：房屋拆迁补偿费、搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费（周转费）、清理费、停产停业综合补助费对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费：一次性异地安置补助费、房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费
第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
1.房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序：房地产开发项目开工前准备工作→领取房地产开发项目手册→项目转入正式计划→交纳煤气（天然气）厂建设费→交纳自来水厂建设费→交纳污水处理厂建设费→交纳供热厂建设费
→交纳供电贴费及电源建设集资费→土地有偿出让项目办理“四源”接用手续→设计单位出报批图→出施工图→编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金→办理消防审核意见表→审批人防工程、办理人防许可证→核发建设工程规划许可证→领取开工审批表，办理开工登记
2.房地产开发项目的工程建设招投标：办理招标登记、招标申请→招标准备→招标通告→编制招标文件并核准→编制招标工程标底→标底送审合同预算审
查处确认→标底送市招标办核准，正式申请招标→投标单位资格审批→编制投标书并送达→召开招标会，勘察现场→召开开标会议，进行开标→评标、决标→发中标通知书→签订工程承包合同→工程承包合同的审查
3.房地产开发项目开工手续的办理：办理质量监督注册登记手续→建设工程监理→办理开工统计登记→交纳实心黏土砖限制使用费→办理开工前审计→交
纳投资方向调节税→领取固定资产投资许可证→报装施工用水、电、路→协调街道环卫部门→协调交通管理部门→交纳绿化建设费，签订绿化协议→领取建设工程开工证
4.房地产开发项目的工程施工：施工场地的“三通一平”→施工单位进场和施工暂设→工程的基础、结构施工与设备安装→施工过程中的工程质量监督
5.房地产开发项目的竣工验收：办理单项工程验收手续→办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》→商品住宅性能认定→竣工统计登记→
办理竣工房屋测绘→办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：三通一平费、自来水厂建设费、污水处理厂建设费、供热厂建设费、煤气厂建设费、地下水资源养蓄基金、地下热水资源费、市政、公用设施建设费（大市政费）、开发管理费、城建综合开发项目管理费、建筑行业管理费、绿化建设费、公园建设费、绿化补偿费、路灯维护费、环卫设施费、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、电源建设集资费（用电权费）、外部供电工程贴费（电贴费）、建安工程费、建设工程招投标管理费、合同预算审查工本费、质量管理监督费、竣工图费、建材发展补充基金、实心黏土砖限制使用费、工程监理费、工程标底编制管理费、机电设备委托招标服务费、超计划用水加价、夜间施工噪声扰民补偿费、占道费、固定资产投资方向调节税
第七步房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序
1.外销商品房的销售：办理《外销商品房预（销）售许可证》→选定中介代理机构和律师事务所→与购房者签订认购书→签订正式买卖契约→办理签约公证→办理外销商品房预售契约公证→办理外销商品房的预售登记→外销商品房转让登记→外销商品房抵押登记→楼宇交付入住手续→办理产权过户手续
2.内销商品房的销售：提交完成建设项目投资证明→签署预售内销商品房预售款监管协议→办理《内销商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇交付入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
3.房地产出租的综合管理:房屋出租权的确认→申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租协议→租赁当事人办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
4.房地产出租的专项（外地来京人员）管理：房屋出租权的确认→出租人办理房屋租赁许可证→出租人办理《房屋租赁安全合格证》→签订书面租赁协议→租赁双方办理租赁登记备案手续
5.房地产的抵押：抵押权的设定→签订抵押合同→办理房地产抵押登记→抵
押房地产的占管→抵押房地产的处分
房地产开发项目经营阶段的相关税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、房屋产权登记费、房屋所有权证工本费、房产共有权执照费、房屋他项权利执照费、房屋买卖登记费、房屋买卖手续费、房屋租赁审核备案手续费、向来京人员租赁房屋审核备案手续费、来京人员租赁私房合同登记备案手续费、房屋租赁登记费、房屋估价手续费、房屋公证估价手续费、房地产价格评估费、房地产中介服务费
第八步房地产开发项目的物业管理阶段
房地产开发项目物业管理阶段的法律程序：物业管理单位经营资质审批→签署物业管理委托合同→居住小区的物业接管综合验收→物业使用、管理、维修公约的核准→安排签订管理公约→制定、提供质量保证书和使用说明书→物业管理服务基本要求→物业管理委员会的设立
房地产开发项目物业管理阶段的相关税费：居住小区物业管理启动经费、共用部位共用设施设备维修基金、普通居住小区物业管理费、高档住宅物业管理费、经济适用住房小区物业管理费、供暖费
1.前期准备阶段：
土地获取后开始前期手续工作：获取土地证、用地规划证、工程规划证、施工许可证。大体过程是：设计院根据各项指标要求等设计规划方案—建筑方案—施工图纸（这里面牵扯到前期报建好多程序）。前期工作一直到获得施工许可证正常时间为10个月左右。有了施工许可证就可以进行下一步的工程施工工作了。
2.施工阶段：
该阶段主要是项目现场的工程施工，牵扯好多管理方面、好多部门（设计部、成本预算部、工程部、材料部、财务部、销售部等）。该阶段特点是根据设计图纸来形成具体的实体工程。要有好多外来单位参与工程的施工与管理。签订各种合同，组织施工。该阶段也是花钱的阶段。
工程达到一定条件（各个地区要求不同）可以办理预售许可证，房屋开始预售。（策划、宣传、推广，客户签订合同，收取资金等等）地产商对建材，五金
的购货渠道：一般工程开发商将工程发包给一个施工总包单位，施工合同中约定材料的采购。有些开发商材料采购施工单位采购，根据当初报价结算。也有开发商有专门的材料部，他们给出材料价格，根据该价格最终结算。还有开发商单独对钢筋、水泥、商砼等大项自己采购，其他的施工单位采购。还有外墙保温、门窗、单元门等一些分项工程，开发商也会单独分包出来。
二、房地产行业相关政策
围绕土地增值税的争议在未来可能不会存在了。在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。国家税务总局网站显示，财产行为税司具体负责与房地产有关的各个税种的征收管理工作。相关人士分析，取消土地增值税应该。是与物业税等房地产税制改革结合起来。土地增值税相对收入较少
中国开征土地增值税起于1993年颁布的《土地增值税暂行条例》。所谓土地增值税是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
契税是房地产交易环节最主要的税种。它是反映房屋交易情况的一个重要指标，约为房价的1.5%，购买第二套住房时的契税约为房价的3%。
契税只是增速有所下降，绝对值还是在增加的。因为契税收入相对滞后于房地产市场，因此国家税务总局对契税还是很乐观的，“房地产进入上行周期以后，收入在下半年会体现得更明显一些。”
新政策规定：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
另一边，中央相关部门正在酝酿制定全国性房地产市场“回稳”政策的说法甚嚣尘上。有报道称，中国房地产协会已经给国务院有关领导递交了一份房地产政策调整建议，主基调是改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。具体政策包括：允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求等。
三、房地产行业利润水平变化及其原因
（一）我国房地产行业的实际利润率水平
目前我国房地产行业的平均利润率，不是2005年国家统计局公布的7%，也不是某些房地产开发商一直声称的10%左右。财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50%，利润率最高的超过90%。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。
新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000—8000元/平方米，而实际售价涨至17000—18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。
（二）我国房地产行业的利润率与国内其它行业的对比
据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10%，集中于7%—8%这一区间。前新希望集团董事长刘永好曾经感慨：做一年房地产的收益超过做十年农产业的收益。还有企业家笑称，做房地产比贩毒还赚钱。
我国涉足房地产的企业家在各种财富排行榜中占据突出地位（名次靠前、比例大），从侧面说明了房地产行业利润率远远高出其它行业。从“胡润百富榜”来看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地产，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地产，占48%；进入2006年前10名的4位广东籍富豪，均以房地产为主营业务。从“福布斯2006中国富豪榜”来看，前10名中有3位专营房地产（其中有1位的公司总部所在地为上海/香港，即排名第二的世贸集团的许荣茂），有1位以房地产为首要业务，有1位以房地产为重要业务（不含公司总部在香港的荣智健家族，实际上中信泰富集团是从事多元化经营，不过兼营房地产的规模小），涉足房地产的富豪共占50%；前50名中有10位专营房地产，有4位以房地产为首要业务（其中有1位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥），有6位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占40%；前100名中有17位专营房地产，有12位以房地产为首要业务（其中有2位的公
司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥、百仕达控股的欧亚平），有14位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占43%。由此可见，如果将许荣茂视为内地富豪，那么内地房地产开发商在“福布斯2006中国富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分别为50%、38%、41%。
（三）中外房地产投资利润率的对比
将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出我国房地产行业利润率在全世界的地位。2005年德国房地产是美英等国资本关注的焦点之一。该年度外国资本对德国房地产的投资总额达到264亿美元，占德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。投资者包括一些国际知名的大公司，如纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团（买下了柏林市政府4%的住宅股票），英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司（兼并了德国最大的住宅房地产开发公司，包括其持有的14万个单位住宅）。欧美房地产投资者指出：如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资的话，投资者的预期回报率在7%以上。由此推算，2005年对纽约和伦敦、德国房地产投资的预期回报率，仅为同期中国房地产开发企业平均利润率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。
（四）引起房地产行业利润变化的原因
商品房销售价格对房地产行业的影响不是很大。据分析，有可能是有因为商品房销售价格与商品房销售额呈现出线性相关关系，而销售额对房地产行业销售利润的影响显著于销售价格，其能更全面的影响整个行业的利润，故保留销售额，剔除了销售价格。
商品房销售额对房地产行业销售利润的影响非常显著，可以说是直接反应了行业的销售利润。因为据经验所得，房地产行业的销售总额越高，即代表其所获得的利润越高。尤其是在如今市场经济体制下，物价指数不停上涨的经济大背景中，成本也在不停上升，作为追逐自身利益最大化的理性人，会不断追求总销售额的最大化从而保证最大化的利润。
房地产开发投资额可以从一定程度上反应房地产行业销售利润状况。已知从今年以来，全国房地产开发投资始终保持20％以上的增长速度，近3 个月的增幅达到30％以上，明显高于同期基本建设投资和更新改造投资的增长水平。
房地产开发已经成为固定资产投资中增长最快的部分，到今年9月末，房地产开发投资占固定资产投资的比重达到17.7％，仅次于基本建设投资所占的比重。房地产开发尤其是商品住宅建设已经成为拉动国民经济的一个新的增长点。结合，我们可以知道房地产开发投资额的持续增长是保持利润增长的必要条件，只有在保证源源不断提供投资额的前提下，才能获得理想中的高额利润。
城乡居民储蓄存款年底总额与房地产行业销售利润状况呈负相关。即储蓄存款年底余额越高，即是说明投入的消费额越低，故房地产行业的销售利润也越低。虽然近期央行五次调高利息，屡次加息的累积效应使得贷款购房者每月还款额逐步上升并会越来越明显，对于贷款买房的这部分需求有一定的抑制作用，但是仍然不能改变房地产行业的持续景气。房地产行业仍然会在未来一段时间内保持较高的收入和利润
四、影响房地产行业发展的因素
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。
(2)政策变化影响市场需求。房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，
房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
南宁市房地产业发展现状及前景分析 中文摘要 在近年来，南宁房地产业历经了较大的波动，市场供求状况在国家调控政策、市场销售价格波动、刚性需求有一定转移的情况下，出现了一些新的情况。本文研究结合客观数据，从政府、房地产企业、消费者的角度，探讨南宁房地产业的发展现状。重点分析南宁房地产业的市场供求状况，明确南宁房地产业发展中存在的一些突出问题。进而，理清在当前目标市场变动下，南宁房地产业的市场发展走向，提出政府调控、房地产市场供给等层面的建议，希望对南宁房地产市场的有序发展有一定帮助。 关键词：南宁市；房地产；调控；供给；需求
目录 1引言 (1) 2南宁房地产业发展现状 (1) 2.1南宁房地产市场投资情况 (1) 2.2南宁房地产市场销售情况 (3) 2.3南宁房地产业的配套环境 (3) 3南宁房地产市场发展存在的问题及分析 (4) 3.1市场交易量下降且空置率上升 (4) 3.2市场需求受到抑制 (4) 3.3市场调控与宏观环境 (5) 4推动南宁房地产业健康发展的建议 (6) 4.1细化南宁房地产目标市场，进而为房地产企业战略调整指明方向 (6) 4.2发挥正常调控功能，稳定市场发展 (9) 4.3借助住房贷款与公积金等刺激市场需求 (10) 结论 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
1引言 房地产业是我国重要的支柱产业，近年来南宁房地产市场波动较大，以前探讨的房地产过热，到现在已经逐步倾向于研究房地产市场的供求矛盾，以及如何调控房地产市场来更好地释放供给、满足需求，降低房地产市场的潜在风险，推动其价格稳定等。在南宁，城镇化带动了城市房地产市场发展，但是在国家东西部经济发展差异较大的背景下，一些年轻人更多地倾向于离开本地到发达地区发展甚至定居，这就使得南宁房地产市场的刚性需求被抑制。曾经一度南宁房地产市场价格也急速攀升，到目前其房地产市场单价仍然高于居民平均收入，这些都会影响房地产市场的实际交易量。加上政策影响，以及市场竞争等影响，南宁房地产业进入了发展方向并不明朗的格局，这就需要我们关注南宁房地产市场，分析其发展方向，探讨推动市场稳定和秩序发展的相关策略。 2南宁房地产业发展现状 2.1南宁房地产市场投资情况 根据南宁市统计局2014年统计年鉴，南宁市在1978-2014年的固定资产及房地产投资情况如下表所示： 注：数据来源于南宁市2014年统计年鉴 结合上表2-1可以看出，在1978-2009年，南宁市固定资产投资规模增长较快，固定
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。
上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。
上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投
1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述 数据来源：国家统计局 对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。 从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。
数据来源：国家统计局 从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。
青岛市商业地产供求状况及特点 （一）写字楼市场 1.整体供求状况 青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。但与此同时，市场的供应量也显著上升。 从2005年开始，办公物业面积持续快速增长，在建项目规模不断增大。09年青岛市新增写字楼供应量11658平方米，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方米，市场消化压力增加。2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方米，环比增长10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。据权威部门预测，青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方米和145,000平方米左右。 2.分布 目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。其中：香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方米，租售价格和出租率较高，平均出租率为85%以上。
山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。 崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。 其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区，商业氛围尚有待培养。 3.租金和空置率状况 2009年青岛市写字楼市场成交面积为315014平方米，其中，市内四区的成交面积为148604平方米。甲级写字楼平均售价达到19000元/平方米，但租金和空置率仍然较高。2009年四季度，甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方米每月，较上季度下跌了8.5%；而乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方米每月，相对三季度增长了2.7%，乙级写字楼空置率保持在20%左右。 2010年，受益于活跃的本地经济，青岛优质写字楼租赁市场吸纳能力增加，空置率小幅下降。据戴德梁行发布的一季度数据：青岛甲级写字楼市场共完成吸纳量15,769 平方米，整体空置率为26.1%，环比下降了 3.5 个百分点。但由于整体空置面积仍然较大，业主迫
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
白皮书《时空的革命》 共36页 第一部分：总述 1、封面：LOGO 书名 2、前言（1P）封二 空间的聚集，必然导致时间效率的提高。 ——史蒂芬·霍金 扉页 港鹏·成都银行中心(LOGO代)——CBD动力核心！ p2-5: 3、标题： CBD——时空由此改变（4P） 时空的结构影响着物体运动和力作用的方式。空间与时间互为影响,而时间就是事物发展变化本身。 ——《时间简史》 中央商务区,英文简称CBD（Central Business District），是指在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。 CBD，一改以街为市、自发形成的传统商务模式，以高度集中城市配套资源（商务、商业和住宅多以2：1：1的比例分布）、与世界同步脉动的经济节奏，从而改变并不断优化商务区内空间构成，时间效率与空间构成相互作用及整合，由此带来了一种全新的、高效运转的商务办公方式，这就是经济全球化时代的中“时空的革命”。 第二部分：立意与支持 p6: 标题：金融——CBD时代的原动力（1P） CBD，是任何一个具有浓重文化气息和商业传统的城市，在谋求国际化发展进程中，不可回避的重大选择和必由之路，而CBD的核心驱动力又来自金融，举凡世界知名CBD，无不是建立在金融业的极大聚合基础之上。通过对金融业如银行、证券、保险、基金、投资和管理机构的高度聚集和掌控，全面调集交通、讯息、商业、文化和咨询、服务等行业优势于一体，以强大的凝聚力和辐射力带动地区经济质的飞升，金融便以无可替代的地位成为CBD的核心，是取决CBD形成和发展的关键所在，纵观世界著名CBD，皆可充分应证此点。 p7 曼哈顿——世界经济中心（1P）
北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积3年数据分析报告2019版
序言 本报告剖析北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积重要指标即房地产开发企业商品房销售总面积，房地产开发企业住宅销售面积，房地产开发企业别墅、高档公寓销售面积，房地产开发企业办公楼销售面积，房地产开发企业商业营业用房销售面积等，把握北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积发展规律，前瞻未来发展态势。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积分析报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察，体现完整、真实的客观事实，为公众了解北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。
目录 第一节北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积现状 (1) 第二节北京市房地产开发企业商品房销售总面积指标分析 (3) 一、北京市房地产开发企业商品房销售总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业商品房销售总面积现状统计 (3) 三、北京市房地产开发企业商品房销售总面积占全国房地产开发企业商品房销售总面积比 重统计 (3) 四、北京市房地产开发企业商品房销售总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、北京市房地产开发企业商品房销售总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业商品房销售总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业商品房销售总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、北京市房地产开发企业商品房销售总面积同全国房地产开发企业商品房销售总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节北京市房地产开发企业住宅销售面积指标分析 (7) 一、北京市房地产开发企业住宅销售面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅销售面积现状统计分析 (7) 三、北京市房地产开发企业住宅销售面积占全国房地产开发企业住宅销售面积比重统计分 析 (7)
2006上半年南宁市房地产市场调研报告 房价的变动与都市经济进展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有专门大关系。自中国?东盟博览会永久落户南宁之后，中央扶持，“10＋1”、“9＋2”差不多和南宁紧密联系起来，南宁与周边省市和国家的经济往来也越来越频繁，与此同时地点政府加大建设力度，改善都市居住环境，都市的价值和阻碍力得到专门大的提高，从而带动了南宁房地产市场的蓬勃进展。
车库1189 2086.36 其它717 2816.94 （一）南宁市上半年批准预售情况 从2004年－2006年上半年各物业类型批准预售面积来看，2004年和2005年住宅批准预售面积分不为253.11万平方米、365.56万平方米，到了2006年住宅批准预售面积达到了252.44万平方米。2006年上半年住宅批准预售面积分不占了2004年和2005年住宅批准预售面积的99.74％、69.06％。从供应量能够看出，2006年上半年的住宅供应量是大量的增加。 南宁市商业用地供应量为41.45万㎡,青秀区仍占重数，中
国东盟博览会在南宁永久落户，会展中心落巢青秀区的凤岭，对其楼市具有极大的促进作用，加上凤岭的开发商开始注重商业配套建设，青秀区商业批准预售大量增加。上半年写字楼的批准预售面积要紧集中在青秀区、兴宁区以及江南区，共1.85万㎡。 分析显示，2006年上半年南宁市房地产整体市场呈现批准预售大于消化量的状况，但差距不大，差不多保持供给平衡，市场供应十分充裕。而从各行政区看，该情形的市场状况最突出的为青秀区，住宅批准预售面积为159.41万㎡，销售面积达10 9.56万㎡,剩余量为49.85万㎡。地价较为昂贵的兴宁区以及偏僻的新开发区——邕宁区也有小幅度的供大与求的状况，其住宅批准预售面积分不为22.12万㎡和17.43万㎡，销售面积分不为17.43万㎡和1.77万㎡。 江南区、西乡塘区、良庆区在扩区以后，房地产进展极其迅速，楼盘如落地开花一样座座而起，具市场反映上看，这三大片区进展潜力相当好。2006年上半年这三大片区分不批出住宅用
青岛市市内四区2005年房地产市场 交易情况分析 一、增量房地产市场情况 （一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。 （二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。
（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。
第一章房地产行业发展概况 一、房地产行业概况 （一）房地产行业的发展历史 纵观中国房地产业发展至1991年底大致经历了以下三个阶段： 第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕是旧中国房地产业的资本主义经营方式时期。西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界，大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张，殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地，另一方面在空地上用最快的速度建造新房，高价出租或出售并牟取暴利。与此同时，中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。到20世纪20年代初，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。至此，旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期。1937年七七事变后，国内外的资本家对房地产的投资骤减，旧中国房地产业的资本主义经营方式由此进入低潮阶段。1945年抗战胜利后，国统区的机构和企业纷纷复原，房地产业一度出现了繁荣局面。但不到一年，外国资本家眼看失去了以往为所欲为的特权，基本上都不再投资房地产业。于是，旧中国房地产业的资本主义经营方式走向了衰弱的时期。 第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。新中国成立后的格局是公有房产均由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。我国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造。其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造。国家按月付给房主一定的租金，把私人的房产经营纳入国家计划经济的轨道，改善了房屋租赁关系。后来，大量的私有房产通过公私合营定息赎买的办法变为公有房产，至此，标志中国房地产业作为一个独立行业已不复存在，从而实现了城市房地产公有制。 十一届三中全会前夕，中国房地产实行的是集中计划经济导致资金无法实行良性循环，房屋再生产步履维艰。 第三阶段：从十一届三中全会以后，中国房地产业开始恢复。由先前单一的国家预算投资转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过+3。后来，是从福利型住房
目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)
（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)
1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)
青岛市房地产市场分析月报 （2007-11） 11月国内重要房产类新闻 ●国土资源部拟定4条办法限制开发商囤地 一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。 二是控制单宗土地出让规模。强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。 三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。 四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关
企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。 ●国家发改委与商务部限制外资涉足房地产行业投资 经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。 今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
２０１８年广东产业地产白皮书
前言
目录 结语 17广东产业地产发展宏观环境分析4 物流地产市场观察JLL 观点产业园地产JLL 观点市场观察13 14 12 10 11 8
中国制造2025是中国版的“工业4.0”规划，要实现工业大国到工业强国的转变。 其中，作为实体产业承载与布局的产业地产，也将迎来春天：广东产业地产发展宏观环境分析 ? 楼市调控继续推进，广东省将严控商业地产项目审批，房地产企业开发商业地产项目更加谨慎，部分资本涌入产业地产； ? 规划和政策为广东产业地产发展提供良好支持。 广东省生产总值与工业增加值基本经济指标 在全国产业升级的大环境下，广东省 逐渐步入“经济新常态”的发展阶段， 产业改革继续深化。广东省GDP 增长 速度、工业增加值增速均有所放缓。 2016年全年，广东实现地区生产总值 7.95万亿元，同比增长7.5%。 一线城市继续处于领导地位 广州、深圳是广东省内的领军城市， 在产业升级转型及优惠政策等的引导 下，两市经济增长持续良好，科技地 产蓬勃发展，受文化创意产业、电子 商务等产业兴起，拉动新兴工业地产、 物流地产的开发潜力。 “双发动机”协同发展 2016年，珠三角地区九市除肇庆外 的GDP 增速均超过全国平均水平；粤 东、粤西、粤北地区经济强势增长有 所减缓（规模以上工业增加值平均增 长7.6%，比珠三角高0.9个百分点； 固定资产投资平均增长7.1%，比珠三 角低4.2个百分点,增速创新低—2016 年数据）。产业地产具有广阔市场 在新常态下，作为广东重点发展战略，产业转型升级仍是未来3-5年的主攻方向。作为产业转型的载体，产业地产也具有广阔的市场。
北京市城市商业地产发展现状 一、商业地产发展态势良好 目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。 具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。 沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。 二、各个商圈商业物业供应充足 从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之
首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。 CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。 亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。 朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。 北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。 当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。 为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000
2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日
数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心
房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看，长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于：以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序，确定降低民用商品房的成本和价格。2 ）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3 ）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，