旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
三亚旅游地产营销策略研究 摘要 作为三亚旅游和房地产两个高度相关的产业结合发展的产物，2016年以来 三亚旅游房地产已经成为三亚经济新的增长点。文章主体部分为分析三亚高端楼盘开发的基础上进行改善与升级，指出三亚旅游文化氛围打造品牌旅游地产与三亚观光度假与休闲娱乐旅游地产，最后文章指出改善三亚旅游地产的策略有两点：统筹规划合理布局使自然景观与地产景观二合一和准确定位稳步发展三亚地产 国际化进程。 关键词：房产开发模式；旅游；三亚
目录 摘要..................................................... I 一、绪论 (1) 1.1选题背景 (1) 1.2研究意义 (1) 二、三亚旅游房地产市场价格现状 (2) （一）三亚旅游房地产市场发展的特征 (2) （二）三亚旅游房地产市场的发展变化 (2) 三、三亚旅游房地产目前的市场现状分析 (4) （一）三亚房地产成为经济增长的主力军 (4) （二）消费的主体主要以岛外的人民为主 (4) （三）房价呈现出快速增长的趋势 (4) （四）购买需求量大，但使用效率不高 (5) 四、三亚旅游房地产市场营销分析 (6) （一）市场营销的概念与内涵 (6) （二）基于4P市场营销策略的分析 (6) 1.产品策略 (6) 2.价格策略 (6) 3.渠道策略 (6) 4.促销策略 (7) （三）三亚旅游房地产营销具体策略分析 (7) 1.电视、媒体宣传 (7) 2.网络宣传 (7) 3.海报宣传 (8) （四）财务预算 (8) 五、三亚旅游房地产市场营销建议 (9) （一）统筹规划合理布局使自然景观与地产景观二合一 (9) （二）准确定位稳步发展三亚地产国际化进程 (9) 总结 (11) 参考文献 (12) 致谢 (13)
旅游房地产营销策略分析—以海南为例 学期：2009-2010学年第2学期 课程：旅游房地产 班级：07旅游管理（本） 学号：200711302158
姓名：周蜜 时间：2010年6月10日 摘要近几年来,随着我国房地产业和业持续升温,旅游房地产逐渐成为新的投资热点。由于国际旅游岛的建设，海南旅游房地产也随着这一理论应用于县域房地产发展。以东山岛作为研究对象,分析了东山岛旅游房地产发展的机遇与制约因素,在此基础上提出了东山岛旅游房地产的营销思路与对策。 关键字旅游房地产营销策略 目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注重旅游房地产的环境依托,认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但无论是哪种表述,在对旅游房地产的核心涵义的认识上还是基本一致的,主要概括为以下三个特征: 一是特殊的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。 二是特殊的功能,满足人们度假旅游的特殊需要。 三是特殊的开发和营销模式。 因而，在建设海南国际旅游岛这一有利的形势下，只有建立有效地营销策略，才能获得更大的利润，获得更大的知名度。 1 旅游房地产背景
1.1国外旅游房地产的发展状况 上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗透，互动发展，极大的促进了当地旅游度假业和房地产业的发展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量海滨别墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。旅游房地产获得迅速发展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创新极大的促进了旅游房地产的发展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全;配套的服务、管理和交换等方面也迅速成熟。 1.2 国外旅游房地产的发展状况 在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产项目经过改造成产权酒店、老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游刘艳红旅游房地产业形成的分孽理论分析 旅游业的发展离不开“吃、住、行、游、购、娱”，因此，可以认为旅游业与房地产业有着天然的联系，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊的房地产项目。1992年，我国批准了12个国家级的旅游度假区，每一个高质量的国际度假区在划分功能区时，无一例外都布局了较大面积的度假别墅区，并把其作为度假区重要的配套设施来建设，由此，旅游度假区的开发和建设使旅游业和房地产业的关系更加的密切。 旅游房地产的形成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游项目的开发而建设的旅游房地产项目，另一种是通过改造的方式形成的。应该说，旅游和房地产越来越紧密的结合既是房地产业在新形势下主动适应市场、开拓市场空间的结果，也是我国旅游业发展到一定程度的标志。旅游房地产的发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮有着重要意义，对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。 2 海南旅游房地产发展现状 2.1海南房地产发展回顾 海南的旅游房地产发展最初是在上世纪八十年代末海南最初建省时期。当时，海南曾经引发了十万人才涌海南的壮观景象，同时也引发了海南的第一轮海南房地产开发狂潮，建立了许多了住宅区，以及花园小区，广场之类的大众休闲娱乐住房设施。但是最终由于，经济泡沫的影响，海南房地产的发展草草收场。到了90年代末期，随着海南旅游的发展，海南房地产又迎来了新一轮的热潮，旅游房地产这一新兴的房地产行业如雨后春笋般的发展起来，如当时建立的万绿园，以及开发的大大小小的景区等等，从此海南房地产进入了一个鼎盛时代。 2.2 海南旅游房地产现状 随着国际旅游岛的建设，海南的旅游房地产又进入了新一轮的高潮，极大的推动了旅游房地产乃至整个房地产业的发展。
Tourism 旅游经济 www.chinabt.net 2012年10月 185 国际旅游岛背景下旅游房地产发展研究 ① 中国(海南)改革发展研究院 符莉 摘 要：房地产健康发展是海南国际旅游岛建设稳定发展的关键因素之一。适应国际旅游岛建设大趋势和房地产宏观政策的调整，充分考虑到岛内外的未来需求，旅游房地产是海南房地产发展的重要现实选择。本文从海南旅游房地产发展面临的突出矛盾出发，研究了海南旅游房地产发展的重点任务、体制创新并提出了一些相关政策建议。关键词：旅游房地产 海南 国际旅游岛 对策研究中图分类号：F590 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)10(a)-185-02为了遏制房价的上涨，近年来，国家相继出台相关严厉措施对楼市进行宏观调控，这对海南房地产的发展造成较大程度的打击。房地产发短期内仍是海南经济发展的支柱产业。国际旅游岛建设背景下，房地产健康发展是海南稳定发展的关键因素之一。最大限度减小宏观政策对海南房地产的发展的影响，适应国内外游客对海南房地产需求的变化趋势，海南房地产发展转型升级迫在眉睫。 1 海南发展旅游房地产的现实背景分析 在当前日趋紧缩的宏观环境下，抓住国际旅游岛建设的历史机遇，满足国内外游客多元化的需求，发展具有海南特色的旅游房地产是海南未来房地产发展的重要现实选择。1.1 宏观政策调控背景下传统房地产开发模式难以为继 近年来，海南房地产已成为拉动国民经济增长的重要力量。据统计，1990~2008年房地产业生产总值占GDP 比重从1990年的1.61%提升至2010年前三季度的10.5%，对服务业增长的贡献率为23.2%，成为推动服务业快速发展的主力和最大行业。然而，2010年以来，国家连续出台一系列遏制楼市过热的措施，以一般以居住型房地产为主，购买的客户大部分为岛外居民为主要特征的海南房 地产发展受阻。 1.2 国内外游客消费趋势为海南旅游房地产提供强大的发展动力 2011年我国城镇化率达到了50.5%，人均GDP 也超过了5000美元。据欧睿信息咨询公司的研究显示，到2020年，我国的中产阶层将达到7亿人，将占到总人口的48%以上，国内中高端消费(如休闲疗养、文化娱乐和旅游度假)等多样化需求将成为消费热点。旅游度假房产作为旅游与地产的交叉点，海南开发多元化、多样化的旅游房地产将不断吸引各种不同旅游消费需求的游客前来海南度假旅游，将潜在的资源优势转化为现实经济效益。 1.3 海南旅游市场结构性变化成为旅游地产发展的重要市场条件 2011年，海南接待国内外过夜游客3001.34万人次，同比增长16%。据据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》目标要求，到2015年接待国内外游客达到4760万人天次，2020年接待国内外游客达到7680万人天次。旅游人次的增加将进一步提升旅游住宿客房的需求。 同时，据调查，2011年，二次以上重游海南的游客占国内游客总量的50%，其中43.5%的游客二次或三次游海南，越来越多的游客选择居住在非星级经济型酒店、特色汽车旅馆和风情小镇旅馆等，旅游市场结构变化为海南旅游房地产发展提供了重要的市场基础。1.4 国际旅游岛政策红利进入集中释放期 海南国际旅游岛建设上升为国家战略以来，海南国际旅游岛多项优惠政策相继实施。如继离岛免税之后，开放航权、发展游艇业等政策也逐渐落地。海南正在进入国际旅游岛政策效应的集中释放期。在政策红利刺激下，海南旅游房地产业将迎来巨大发展机遇。①基金项目：本文为海南省哲学社会科学2011年规划课题(HNSK 11—67)阶段性研究成果。 作者简介：符莉(1983-)，女，中国(海南)改革发展研究院区域研 究所，助理研究员，主要从事区域经济发展研究。景区进行生态旅游开发时，保证旅游开发活动不会给景区带来过多的不利影响；进行生态旅游功能区划分，旅游设施的建设秉承节能环保原则；不断提高管理人员及导游素质；精心编排旅游线路体现生态旅游特殊性。3.4 生态旅游者 生态旅游者应了解并尊重当地自然文化；自觉保护野生动植物；同时积极接受生态旅游教育。3.5 当地社区和居民 社区居民应充分认识到其与景区利益的唇齿相依的关系，为生态旅游开展提供条件。积极开办旅游相关产业，从中受益。同时接受生态旅游教育和文化知识的学习，使自身成为生态旅游及民俗文化传播的有效媒介。 总之，生态旅游开展涉及许多相关群体的利益，基于利益相关 者理论，对这些相关群体进行利益的合理协调、矛盾与冲突的合理解决，取得有关各方的理解和支持，是关系到生态旅游成功开展的重要因素。只有生态旅游的各利益相关方能够首先考虑其他利益方利益，从生态旅游整体利益的大方向出发，才能使各利益方达到共赢，促进生态旅游的健康发展。 参考文献 [1] 刘静艳.从系统学角度透视生态旅游利益相关者结构关系[J]. 旅游学刊,2006(3). [2] 谭红杨,朱永杰.自然保护区生态旅游利益相关者结构分析[J]. 北京林业大学学报,2007(9).
1、内蒙根河“天工部落”。 （1）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。 （2）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。 其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。
第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 2、千岛湖凤凰度假村 （1）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售
海南房地产将走进营销时代 海南房地产一段时间以来曾经成为一个海南的符号，这个符号的含义是复杂的，意味着英雄的诞生，意味着枭雄的崛起，意味暴发户的出现，意味着投机，意味着神话，意味着乱尾楼，意味着疯狂后海滩上的一片迎着秋风萧瑟的仙人掌...... 时移势转，当再次面临着行业冬季的时候，海南房地产将迎来一个她成熟的阶段，这个阶段的标志就是，海南房地产业开始走进营销时代。 回眸：海南房地产曾经疯狂海南建省推动了第一波海南房地产热。数据显示：1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。而与此相应的是，17年前，海南省的职工平均工资是292元，相当于一个职工工作两年不吃不喝还不能购买一个平米的住房。 5年房地产均价上涨近6倍带来的是转瞬即逝机会和一夜暴富的神话。冼笃信、郑先平等诸多海南几乎是一夜之间成长起来的老板刺激了这个神话，这个神话传递了这样一个信息：房地产就是白菜，只要你有就可以卖；海南房地产行业要的是胆量和机会，不是管理；海南房地产要的是老板，不是企业家。 但是，随着中央的宏观调控，海南房地产行业在一片泡沫声中訇然倒下。当泡沫消没，海南面临的是尴尬：1995～1996年海南600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。与此相应的景观是乱尾楼矗立、街市冷清、老板不在、经济落入低谷。海南，随着房地产的滑落进入了一个长达14年的寂静时代，在这个时代海南品味着历史的伤痕而落后于整个中国的发展，由改革开放的最前沿沦落为我国经济落后地区之一。 历史似乎在重演。在仅仅结束乱尾楼的整治4年后，同样的神话在2010年初重现。
1）开发难度聚焦： 虽然合铜黄高速公路已开通，但南大门的开发已经很成熟，如何用新的思维，新模式来开发新旅游产品，是投资商和政府首先要考虑的问题。
2）开发总思路： 以体验式徽文化商业街为引爆点，私立博物馆群落为提升，开发文化休闲房产为主要盈利点。 3）成果： 该项目第四届华中旅游博览会上签约的最大项目；帮开发商成功拿下北大门黄金地段1000亩地。 2.景区本是桐城市的一个废弃的灌溉水库，周边是柴薪林。 （1）开发难度聚焦： ①政府对开发的环保要求较高； ②做单纯房产区位条件较差，而做单纯景区资源禀赋一般； ③如何创新房产开发模式，做好休闲文章是本案的第一要务。 （2）开发总思路： 以“861”起点，桐城文化为特色，“三高一低”生态居住为先，打造天人合一城市休闲房产。 （3）开发成果： 一期“仙龙湖?七里香溪”已售罄。 景区：.xianlonghu.
3..本景区是夏家勇工作室指导开发的第一个景区。 1）景区开发难点聚焦： ①开发商实力一般； ②项目地处市，资源禀赋并不突出； ③周边山水型旅游资源近有天柱山，稍远有。 ④如何开发具有差异化的产品，变“灯下黑”为“数灯齐明”是摆在开发者面前的首要问题。 2）开发总思路：生态环境为本底，天仙配为噱头，开发特色拓展 3）开发成果：现已是为4A景区。并且成为市旅游首选地和皖南旅游圈中重要的一员。 景区:.aqjss.
诗城的开发必须先有诗的灵魂，再有诗，再有旅游。创新四维诗歌体验模式。创新盈利模式：诗游乐、体验；诗休闲、度假；旅游+地产。 市巴南南湖旅游总体策划 时间:2012-07-20 10:58 来源:未知作者:admin ★难点聚焦：巴南南湖原来是饮用水水库，如何处理旅游开发和水源保护的问题？ ●项目业主：交旅集团 ●完成时间：2010年 ●项目背景：项目地所在的南镇属“一小时经济圈”和二环经济带规划区围，也是城市副中心拓展区。位于市政府规划的工业制造业、仓储业、生态旅游观光农业规划带上，承载主城与南部近郊发展的重任。已纳入规划的百里生态观光农业长廊、市乃至西南地区重要的物流仓储中心——南部物流园，与南湖旅游度假区相邻。 ●核心思路：以水为灵魂，巴蜀文化为体来破题。以巴蜀文化为体：开发区域的布局以巴人对手的崇拜。从五指—五行—五音，引申高端的五养。利用良好的生态环境，优异的近郊区位，高端的养生来整合打造“生态会都水样人生”的西南会议度假旅游目的地。以水为灵魂的三大创意： （1）排污系统景观化——生态湿地休闲带； （2）从都市生活—田园生活—水生活。 （3）首次提出“生长规划”的理念，用四种理念建筑来落实策划。
旅游房地产营销策略分析—以海南为例学期：2009-2010学年第2学期
课程：旅游房地产 班级：07旅游治理（本） 学号：200711302158 姓名：周蜜 时刻：2010年6月10日 摘要近几年来,随着我国房地产业和业持续升温,旅游房地产逐渐成为新的投资热点。由于国际旅游岛的建设，海南旅游房地产也随着这一理论应用于县域房地产进展。以东山岛作为研究对象,分析了东山岛旅游房地产进展的机遇与制约因素,在此基础上提出了东山岛旅游房地产的营销思路与对策。 关键字旅游房地产营销策略
目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注重旅游房地产的环境依托,认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但不管是哪种表述,在对旅游房地产的核心涵义的认识上依旧差不多一致的,要紧概括为以下三个特征: 一是专门的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。 二是专门的功能,满足人们度假旅游的专门需要。 三是专门的开发和营销模式。 因而，在建设海南国际旅游岛这一有利的形势下，只有建立有效地营销策略，才能获得更大的利润，获得更大的知名度。 1 旅游房地产背景 1.1国外旅游房地产的进展状况 上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗
透，互动进展，极大的促进了当地旅游度假业和房地产业的进展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量海滨不墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。旅游房地产获得迅速进展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国阿尔卑斯山地区的不墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创新极大的促进了旅游房地产的进展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全;配套的服务、治理和交换等方面也迅速成熟。 1.2 国外旅游房地产的进展状况 在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游都市的部分房地产项目通过改造成产权酒店、老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游刘艳红旅游
三亚市旅游业发展现状分析与对策 近几年来，伴随着经济迅速发展和人民生活水平的 显著提高，三亚市旅游业较快发展，对经济增长的拉动作用 也愈来愈明显，成为促进三亚市经济持续、稳定、快速发展 的主导力量。当前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略， 这给三亚市旅游业带来的历史性发展机遇。如何充分挖掘旅 游市场的巨大潜力，采取相应的措施加快旅游业发展，增强 旅游业对国民经济的拉动作用，推进旅游国际化，这是需要 我们认真研究的问题。 一、旅游业发展现状 近年来，三亚市以“建设国际性热带滨海旅游城市”为 目标，积极实施以旅游为龙头的产业发展战略，创新发展思 路，完善旅游产业体系，加快旅游基础设施建设，加大旅游 市场开发力度，加强对外开放程度，旅游业发展呈现出规模 扩大、效益提高的良好态势。 旅游接待规模不断扩大。近年来，随着三亚市旅游业发 展，旅游接待规模不断扩大，接待旅游过夜人数、旅游收入 均保持较快增长，占全省比重均有较大提高。全市接待旅游 过夜人数由2004 年的363.84 万人次增长到2009 年的669.05 万人次，年均增长13.0%，占全省接待旅游过夜游客人数由2004 年的25.9%提高到29.7%；旅游总收入由2004 年39.14
亿元增长到2009 年的103.77 亿元，年均增长21.5% ，占全省旅游总收入的比重由2004 年的35.3% 提高到2009 年的49.0%。 旅游市场开发力度加大。近年来，三亚市不断加大投入，突出重点，创新机制，加强旅游景点和配套设施建设，积极 开发旅游景点、乡村旅游等旅游资源，取得了明显的成效。 2009 年三亚市拥有共有 A 级景区8 处，其中5A 级景区 2 处，4A 级景区 3 处。海棠湾“国家海岸”开发建设态势强劲， 2009 年累计完成固定资产投资40.27 亿元，配套设施进一步 完善，国家海岸形象进一步提升。槟榔村5A 级乡村旅游区 建设项目顺利推进，乡村旅游开发取得实质性进展。 旅游设施接待能力明显增强。截止2009 年底，全市列 入统计的旅游宾馆(酒店)187 家，其中，五星级宾馆10 家， 四星级宾馆21 家，三星级宾馆25 家，二星级宾馆16 家， 一星级宾馆5 家，待评五星级宾馆15 家；拥有客房32177 间，床位57210 张，旅游接待能力明显增强。 对外开放程度不断加强。近年来，三亚市不断加强对外 合作与交流，积极参与国际旅游宣传促销活动，全力办好国 际性赛事和活动，树立城市整体形象，取得了积极成效。一 是加大旅游营销投入，建立旅游营销系统，积极整合旅游协 会、航空、旅游企业和媒体的力量，巩固传统客源，积极开 拓新客源市场。二是积极参与筹办了首届博鳌国际旅游论
【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。 一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资亿元，比上年增长%，占固定资产投资额的%；全年房屋施工面积万平方米，增长%；销售面积万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。 海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。 海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地
海南房地产市场形势分 析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、 限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。 而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响购房时机何时出现围绕这些问题我进行简要剖析。 一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完 成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资亿元，比上年增长%，占固定资产投资额的%；全年房屋施工面积万平方米，增长%；销售面积
万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。 海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。 海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。 海南省统计局局长符国瑄表示，在方面，去年海南开工建设万套保障房，竣工万套，占计划的%；全年开工建设面积万平方米，占计划总面积的%，其中竣工面积万平方米，占计划的%。 2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。 三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长%。今后的5年，三亚将着力保持业平稳健康发展，
三亚市旅游房地产发展驱动因素量化分析 [摘要]三亚市是我国旅游房地产发展的代表城市，总体发展水平在我国处于领先地位。本文在对相关数据进行因子分析和多元回归分析的基础上分析了影响三亚市旅游房地产发展的主要驱动因子，对我国城市旅游房地产发展具有一定的指导性。 [关键词]三亚市；旅游房地产；驱动因子；多元回归 三亚市地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，拥有土地面积1919.6平方千米。三亚市是中国热带滨海旅游资源最丰富、最集中的地区，在境内长达209千米，每岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源。 作为旅游业与房地产业相互渗透融合产生的新兴产业，旅游房地产目前在中国越来越得到重视，步入了快速发展阶段，而三亚市的旅游房地产发展不仅走在全国前列，也最具有代表性。胡浩(2005)以上海为例研究了大都市旅游房地产发展与布局，徐翠蓉(2005)以青岛市、苏琼琼(2006)以杭州市、程叙(2008)以重庆市、谢志林(2008)以南宁市和任宜煊(2009)以山东省海滨城市为例对旅游房地产项目开发及市场发展状况等进行了研究。而有关旅游房地产发展驱动方面，刘艳红(2004)认为经济增长(内因)和经济全球化(外因)共同促进了旅游房地产发展。胡浩(2005)认为休闲时间增加、政府大力推动、城市产业结构调整、居住职能变化、商业服务业发展等条件促进了旅游房地产项目开发。从文献综述看，并没有学者对三亚市的旅游房地产发展状况做过研究，也没有专门对城市旅游房地产发展驱动因素进行研究，方法也局限于简单的定性分析。本文利用多元统计学当中的相关分析、主成分分析等研究影响三亚市旅游房地产发展的驱动因子，建立三亚市旅游房地产发展驱动因子逐步回归方程，并分析各驱动因子间的关系及其作用，为该市旅游房地产可持续发展和管理提供决策依据，同时也寻求城市旅游房地产发展的共性。 1三亚市旅游房地产发展现状特征 自从1996年三亚市在亚龙湾成功举行中国度假休闲游开幕式，凯莱度假酒店正式起航，后来几十个大型旅游项目相继投建，三亚市的旅游房地产业开始蓬勃发展，至今已有十多年。
海南地产海景房营销方案 一、市场分析 A 海南岛发展趋势 1、国际旅游岛进入实质性的发展阶段，特别是海口的城市改造力度加大，各种配套日趋完善。 2、博鳌亚洲论坛，亚洲国家联合会。 3、国家唯一热带农业基地、热带海岛度假胜地等 4、环岛轻轨、自由贸易区、博彩试点等等有利趋势。 B旅游资源优势 1、稀有热带风情资源，适宜气候、大海、热带雨林每年为海南带来约2000万游客，且这个数字在持续增长，创造了巨大的经济效益。 2、随着国际旅游岛的提出和建设，游客客源结构发生变化，高端游客和海外游客日趋增多。 3、进入海南岛开发的大型开发商增多，且开发配套日趋完善，为海南地产树立高品质的形象。 C海口.西海岸优势 1、海口作为海南省会，是全省的政治、经济、文化中心，在国际旅游岛战略规划的催生下，其地位及重要性更加凸显。西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功能元素为一体的未来海口新核心区。 2、西海岸拥有占地面积4400亩的大型生态公园——五源河森林公园，海口最漂亮的海景，2.5公里纯天然优美海岸线。海口最好的2座高尔夫球场——
西海岸高尔夫球场和五月花高尔夫球场。海口最高端的五星级酒店，喜来登酒店、新国宾馆。还将兴建海口首个超五星级酒店，也是海口未来的国宾馆——海口香格里拉酒店。海南唯一一个海南国际会展中心。 3、西海岸新区位海口城市西部，粤海铁路及东环铁路始发站、新海汽车滚装码头和未来的跨海通道都坐落西其中，是海南岛连接大陆的门户，西海岸兼有黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心的“一带三中心”功能定位，其已经具备一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。 D西海岸房地产格局 1、西海岸新区刚刚开启开发建设的序幕，其土地资源储备十分丰富，拥“天、海、河、湖、园、岸、林” 的天赋优越热带自然生态环境，是目前海口生态旅游资源保存最完好的区域之一，众多高品质楼盘坐落于此，该板块未来高品质楼盘竞争将异常激烈，但同时也带来更完善的配套和高端人气。 2、西海岸2007年下半年掀起开发投资热潮，旅游地产开发已经颇具人望，但远未发展成熟，且开发模式和推广销售模式雷同，因此挑战与机遇并存。 二、产品定位 A产品SWOT分析 产品优势S： 1、远洋地产品牌优势：内地在港上市房地产公司十强，在中国房地产行业有十多年经验，拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。
第一章附录一、国内典型旅游度假案例 (一)河北中信国安第一城 项 目 形 象 项目概况总占地266万平方米，其中建筑面积47万平方米,有8个星级酒店(3个五星级、5个四星级）、60个会议中心、4０多个体育健身设施、34个娱乐中心、27洞高尔夫球场、近百家购物餐饮店。建造历时1２年，总投资超过30亿人民币。 功能组合 星 级酒店有正安宫大酒店、正安宫大酒店、古城酒店三家五星级酒店，房间面积在１8㎡－７６㎡不等，价格在2８０—269０元不等。 会议中心按国际会议标准设计,总占地面积２3,686平方米，总建筑面积40,１56平米。 配备六种语言同声传译系统、视频会议系统。 娱乐运动高尔夫 球场 概况 国际顶级标准,球场内九 洞、环城1８洞。 配套 会所分６层，总占地面 积2４06平方米，建筑 面积67０0平方米 其它 具有面积25米×12.5米,1/4标准游泳池、ＳPＡ水疗池、男女桑拿、6条 脚踏船和１０条手划船、面积为88０平方米的保龄球等设施。 购物有经营各种百货的高档购物中心与经营丝绸、古玩、字画、根雕、瓷器、明清家俱等中高挡的古玩店。 佛教博物院 其中金佛殿占地面积280０平方米，建筑面积３20０平方米,殿内供奉佛像九尊。 借鉴意义 1．结合了中国传统文化。2.利用召开大型国际会议与接待著名人物来提升自身品牌。3．采
用“投资回报＋等值转售”灵活的销售方式 (二)广东珠海海泉湾 项目 形象 项目总况 海泉湾是香港中旅投资３5亿的广东目前最大的旅游项目,总占地面积3平方公里,项目分三期，一期占地90万平方米,正在建设当中，该项目一些设施设备属世界先进,中国一流,部分项目于200６年1月22开张。 主要功能组合 酒店酒店总占地面积22万平米,由度假功能主楼、会议功能主楼、蜜月套房和温泉别墅，共两个五星级酒店，计１０００间客房,标准客房面积为45-50m。 康体中心总占地面积达6６00平方米,室内建筑部分达4６00平方米。桑拿房占地面积3９5平方米。健身房260平方米,有氧舞蹈室占地面积达1１0平方米,多功能体育馆占地面积１２00平方米，户外网球场占地达2０0８平方米,下沉式壁球室占地面积为１60平方米，电子竞技室经营面积达400平方米。 渔人码头建筑面积1300０平方米，运河河道11万平方米,配有美食、酒吧、特色店、水幕电影、游船、游览车等 温泉中心占地４万平方米，毗邻大海。分布在室内、外的７０余个囊括了古今中外各种温泉沐浴文化的温泉池。 梦幻剧场占地３００0多平米,能容纳1０００多位观众，可主办各类大型会议、演出等活动。 价格：VIP席位２80元/人，嘉宾席位１20元/人,普通席位1０0元/人 设施:有３6０度旋转功能的豪华ＶIＰ席36座,嘉宾席41４座,754座普通席位。 主题乐园命名为神秘岛的主题乐园有世界上最新的倾斜塔、“疯狂松鼠”、“急流勇进”、弹射式过山车等２0多种大型现代化游乐设施。 客户分析 两小时车程左右的珠三角和港澳地区居民，另一部分将来自东南亚和韩国、日本等地,淡季北京、上海等大中城市的商务人士将成为其消费主力。 借鉴意义 是把深圳华侨城“主题公园+主题地产”的开发理念“嫁接”给广东珠海平沙。
异地营销，是近几年旅游房地产常用的营销手法，海南国际旅游岛旅游房地产，在做好项目当地的营销，更加注重是异地营销。到现在为止，异地营销没有一个完善管理方案和路线，海南国际旅游岛批准后，以及新政调整对入岛购房人条件限制，楼市低迷，有价无市，海南旅游房地产主要销售途径是异地客户购房。新政后致使海南项目在异地加大了营销成本和力度。对海南旅游房地产异地营销渠道和策略，我个人概括几点供于参考： 海南岛提升为国家战略，作为国家主要发展计划，以及海南国际旅游岛的批准，旅游房地产业在海南欣欣向荣。海南最大的产业是旅游房地产，旅游房地产是建立在旅游景观优美风景区区域，或是靠近海湾与海岸线，开发以旅游、度假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒店、产权式公寓等。海南旅游房地产最早起源于三亚大东海，开始时只是以产权式酒店与产权式公寓为主要产品，后来才演变为商品化的度假别墅和度假公寓，销售渠道是以来海南旅游的客户为主要群体，然后逐步发展到异地销售，才出现异地分销，异地营销推广，也就是今天的异地营销新名词。说到异地营销，也真复杂，项目不在当地怎样来销售，摆在异地面前只是一个楼盘模型和户型图，靠着销售员介绍，把有望客户从千里之外引导到项目所在来销售，整个程序多，成本高，难以协调。总之。异地营销困难比想的更难。 海南旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘，目前，集着全国著名房地产开发公司占据着海南所有旅游海湾与
海岸线，雅居乐集团在清水湾、富力集团在香水湾、恒大集团在海口、新世界集团在海口新布岛、中粮集团三亚亚龙湾、中信集团琼海博鳌、中铁集团在三亚、鲁能集团在三亚湾与海口东海岸和陈迈迎宾半岛等。每个项目占地面积从几百亩至几万亩，在海南各个海湾、海岸线建起了自己风格的旅游房地产，其产业链不单纯是以度假住宅为主，现都是以综合项目建设为主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景观等。他们的营销主要以异地直销和分销为主。下面根据海南旅游房地产销售重点介绍几点营销渠道： 一、异地营销，直销与分销 异地营销，是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍，异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。 直销是由项目派往各区域的销售队伍，直接归属项目营销中心管理和指挥，是项目异地销售部。目的是直接营销与管理，便于掌握一手客户资源，了解异地市场，随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销，小楼盘一般都没有设立。 分销是旅游房地产中小项目目前最常用的营销手法，通常分三级分销（代理）。 1、一级为总分销（也称总代理），与开发商签订代理合同与分销合同，负责项目现场销售，以及异地的销售。总分销一般由当地比较优秀的代理机构担任，他们在异地都设有销售部或合作代理机构，总分销
旅游地产成功模式及案例研究 旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单叠加而成。从技术角度看，如果没有软件的建设；没有配套、服务系统和硬件的有机结合；整体策划掌控者缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验是很难把普通的地产和旅游产品有机融合。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。 旅游地产并非旅游加地产的简单组合，而是通过房地产业与休闲度假产业相结合，通过产业与资源的整合，空间与空间的重组，产品与营销的创新等一系列战略调整，所产生的一种全新的产业模式，全新的人居生活模式，全新的产品消费模式。是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。华侨城集团无疑是旅游地产的佼佼者。连续在北京、上海、成都、武汉、天津发力布局，已成龙头巨人。在华侨城示范作用下，不乏其成功效仿者。 一、海昌模式 大连海昌(集团)有限公司(简称“海昌集团”)从经营石油贸易起步，历经10余年的稳步成长，已经发展成为集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游四大支柱产业为一体的集团化企业，其配套房地产经营的极地海洋世界已经成为中国旅游行业的一个品牌。 案例一：大连老虎滩海洋公园 位于大连老虎滩的海洋极地海洋馆是世界上建筑面积最大、屯水量最多、展示极地动物最全的场馆，已被列入吉尼斯世界纪录大全。大连老虎滩海洋公园坐落在风景名城大连的南部，占地面积188万平方米，这里有4000米的海岸线，自然风光秀丽，山海互映，景色迷人。老虎雕塑广场。形状各异的老虎迎风长啸，威武壮观，听说老虎滩就是因为这几只老虎而得名的。 案例二、青岛极地海洋世界 青岛极地海洋世界于2006年7月竣工，其中一期核心项目有极地海洋动物展示和表演馆、海洋博览与科普展示馆等。青岛极地海洋世界项目是一个集休闲、娱乐、购物、文化为一体的大型旅游度假综合服务设施。东起雕塑园，西至海洋娱乐城，占地320亩，总建筑面积达14万平方米，建有目前海洋极地馆、海洋科技馆、海洋娱乐大道、渔人码头极地金岸等项目。
