会展中心物业管理方案
管理目的
1.保持和提高物业的完好程度。通过对会展中心整体物业的管理与
养护和对全体工作人员的管理与服务，以防止使用不当，损坏物业。
2.为会展中心全体人员创造良好的工作环境，提供安全、文明、优
美、舒适的工作环境。
3.通过对会展中心实施社会化、专业化、一体化的管理，不断提高
服务质量，维护开发区进出口公司权益，使物业保值增值。
4.通过良好的物业管理和服务，帮助会展中心树立良好的社会形象。委托管理原则
根据国家及省市有关的物业管理法规、政策及物业管理委托合同，本着“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
委托管理方式
1.相成物业在管理合同期内对会展中心负责制定年度管理目标。在
经济上实行独立核算自负盈亏，尽快实现会展中心办公优化与美化，实现社会效益、经济效益、与环境效益的同步发展。
2.委托管理有效年限：5年（暂定）
委托管理内容
1.会展中心房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙
体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）的维修、养护与管理。
2.会展中心房屋建筑本体共用设施设备（上下水管道、落水管、共
用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。
3.会展中心规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室
外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、棚、停车场等）的维修、养护与管理。
4.会展中心规划红线内属配套服务设施的维修、养护与管理。
5.公共环境的清洁卫生（各办公室内卫生自行打扫），垃圾的收集
清运。
6.交通、车辆行驶和停泊管理。
7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视保安工作。
8.物业及物业档案、资料。
总体目标与分项目标
●总体目标
在管理合同期内把会展中心管理成“安全、文明、优美、舒适”的高档办公写字楼。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项管理考核标准，在会展中心达到硬件指标后，承诺：会展中心所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用后严格按照《全国城市物业管理优秀大厦标准》对会展中心的房屋设备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和管理；两年内达到湖南省或国家级物业管理优秀大厦的管理标准，并获得有效证书。
●分项指标
1.房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消
防水泵供水率达到100%；
2.无重大火灾、刑事和交通事故；
3.办公楼内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100%；
4.办公楼本体零修、急修及时率：99%以上；
5.违章发生率1%以下，处理率：100%；
6.管理人员专业培训合格率：100%；
7.会展中心全体人员对中心的物业管理满意率95%以上，投诉处
理率100%。
实现目标的保证措施
一、管理体制和人员配备
1.管理架构
我公司拟设会展中心物业管理处作为公司的外派机构，全面负责会展中心的日常管理运作，统管整个会展中心内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理，设房管部、机电维修队、护卫队、清洁绿化队。管理处设监控中心，实行24小时值班。
2.人员配备
按公司ISO9002质量标准和会展中心综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。管理处拟设各类人员24人。
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3.骨干人员的素质要求
4.管理处职责
1)负责对会展中心实施综合一体化管理，在物业管理业务方
面接受公司物业部的指导与监督。
2)贯彻执行公司制定的ISO9002物业管理质量体系标准，
按标准要求实施管理。
3)完成与公司签定的年度管理目标和经济指标。
4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。
5)定期对房屋公共配套设施进行维修养护。
6)负责拟订会展中心月工作计划。
7)负责周检工作，并作好记录，接受××高新技术产业开发
区进出口公司和本公司物业部的监督指导。
8)负责会展中心的安全、防火工作。
9)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，
有效开展工作。
二、竣工验收与移交接管
由××实业发展有限公司派员参与甲方同乙方之间的验收移交，提前介入物业的前期各项准备与筹建工作。维护甲方利益，以物业管理角度出发，从会展中心的验收交接至顺利进驻，我方将全程提供专业的技术服务。
三、会展中心的日常管理运作
原则：全面推行××公司通过国际质量认证机构认证的ISO9002质量管理体系。会展中心内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化，设施维护保养统一纳入公司ISO9002规范运作范畴，严格
执行《机电设备管理工作手册》、《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》、《大厦清洁工作手册》、《绿化工作手册》，注意每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。
四、对会展中心拟采取的主要管理措施
1.系统培训。为确保会展中心管理早日走上正轨，实现我们对会
展中心管理目标的承诺，公司将严格按照ISO9002质量体系文件的培训规定，科学系统的对会展中心管理处所有管理人员进行全面培训，确保管理人员100%持证上岗，全员年培训率达100%，合格率100%。
1)培训师资。由相成物业公司策划部负责组织办公室、物业管
理部分批集中培训。授课教师由公司内部具有相当资格和具
有丰富经验的技术人员、管理人员担任，根据实际工作需要，
另聘请专业人士授课。
2)培训经费。第一年按人均300元/年标准从管理服务费中支
出；正常年份按5%的标准从管理服务费中支出。
3)培训规定。培训统一由公司策划部组织考勤，考勤记录列入
年终考核内容，占综合考评成绩的20%。
4)培训奖惩。笔试、实操考试中前三名者，分别给予奖励；新
上岗员工未经培训或培训成绩不合格的，不予录用；笔试和
实操考试中成绩不合格者给予一次补考机会，再不通过则给
予解聘；参加外送培训成绩不合格者，将由本人自费再次培
训，原培训所占的工作日作为旷工处理。
5)培训计划。岗前培训计划和常规培训计划。
2.从接管开始在会展中心内全面推行ISO9002质量体系实施管
理，在半年内建立运行体系并达到认证的条件。
3.安全防范。采取人防、技防和宣传相结合，以确保随时处于安
全状态。
1)加强制度落实
A、根据会展中心所处地理位置、周边环境，合理布岗，责任
承包。
B、要求护卫员严格按照公司ISO9002物业管理体系文件《保
安工作手册》规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员日常行为，严格执行。由护卫队长负责护卫员的日检，确保护卫员队伍的素质和服务水准。
C、专业负责调控中心，确保24小时全方位监控。
D、加强岗位管理。保安拟定设固定岗、流动哨和巡逻队，整
个大楼区域24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。E、坚持查岗制度。护卫队长、房管员、管理处主任、公司物
业管理部按公司ISO9002程序文件规定和频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。
F、加强大楼内流动人员及外来人员的管理和防范，建立流动
人员档案，并定期核查。
G、落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与
护护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，
并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫队员、车辆管理员都是义务消防员和治安应急分队队员。
H、加强车辆管理。车辆管理是物业管理中治管理和重要组成
部分，内部车辆管理要一车一号，固定车号。外来车辆须遵守保安人员指挥，按序停放，并发放临时出入卡。
4.清洁卫生。为维护会展中心物业良好的硬件设施，尤其是搞好
大楼内部设施的保养，拟购置进口电动清扫机、刨光机、打蜡机各一台，从先进的设备着手，并外送培训操作人员，从而达到最佳的维护、保养。
5.沟通与会展中心工作人员之间的联系，多渠道开展宣传活动。
编制《会展中心用户手册》，详细介绍长沙相成物业管理有限公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规、中心工作人员须遵守的管理规定等。
主要内容有：相成物业介绍、管理处的人员分工、如何投诉和提出建议、入住事宜、保洁规定及措施、保安措施；水、电的使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接收管理规定、公共设施设备管理规定、娱乐场所管理规定上、防火须知、噪音限制、泊车服务、常用电话号码以及处罚规定等。《手册》一人一册并签字领取。
6.开展丰富多彩的公益和活动。
在物业管理过程中，通过开展蓝球赛，乒球等各类体育比赛，
加强物业公司工作人员与会展中心全体工作人员的友好合作关系，树立“物业公司是业主的朋友”的工作氛围。
7.从管理会展中心前期开始即导入VI企业形象识别系统，建立统
一的VI标识、标牌系列，包括：会展中心的平面图、公共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造会展中心高尚、文明的文化氛围。ISO9002的规范运作和VI的有效结合所产生的良好物业管理效应必将提高会展中心的知名度和美誉度。
管理用房和管理经费来源
1.管理用房及管理处商业用房
根据国家及省市物业管理有关政策、法规，会展中心需提供
管理用房平方米、员工宿舍平方米、商
用房平方米，并应具备基本办公及居住条件。
2.管理经费来源
会展中心管理收费遵循二个原则：
A、按照国家及湖南物业管理行业收费指导标准收取；
B、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取；
1）管理服务费
经双方友好协商，会展中心每年向长沙相成物业管理有限
公司一次性支付物业管理服务费40万元。
2）按照《湖南省住宅小区（大厦）物业管理办法》规
定，在会展中心大楼交付使用的同时，按照相应的比例
及法规政策的规定设立维修基金，以保障会展中心物业
的配套设施的更新及重大维护费用。
3）按照有关规定，建立房屋本体维修基金。房屋本体维修基金的收取执行省级物业管+-理主管部门指导标
准。
4）外来车辆保管费，车辆场地使用费。
5）其它政策规定应收取的费用。
增收节支措施
1.增设一些工作人员欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费
的不足。
2.有效经营管理处商业用房，经营所得用于补充管理费。
3.根据”精干、高效“原则，推行ISO9002国际标准规范管理。在
保证ISO9002人力、财力、物力资源的同时选拔一专多能型管
理人才，精简人员，提高工作效益。
4.抓好大楼的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公
共设施现象，尽量减少维修费用支出，从而降低管理成本。管理中需要明确和解决问题
1.移交管理前的水、电费问题
大楼在整体移交接管之前，按照政府规定，水电需要移交给
供水、供电公司，移交工作及费用由贵公司负责，我公司协助办理。
2.开办费问题
如贵公司委托我公司管理，前期投入较大，我们建议：筹建管理处所需要费用，以双主共同承担为原则，具体双方可详议。
物业服务精细化管理实施方案 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0 目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0 适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0 职责 3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求： 4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0 实施措施 5.1 活动实施期：年5—12月。 5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。 5.2.1 年6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。 5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括： 1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能； 2.清晰认知精细化管理的推行重点； 3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排； 4.树立正确、积极的工作观； 5.树立阳光、积极的职业心态； 6.变员工被动为主动； 7.变员工抱怨为自我改善。 培训要达到下列效果： 1.改善并消除影响效率的瓶颈工序； 2. 提高个体工作效率； 3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
综合物业管理系统建设方案 { … 重庆领略科技有限公司 2011年7月
目录 一、物业管理系统介绍 (3) 二、领略物业管理系统功能模块 (4) 》 三、物业管理系统的优点： (5) 三、登陆界面： (8) 四、主界面 (8) 五、典型模块说明： (9) （一）系统管理 (9) （二）基本数据输入编辑 (10) （三）物业管理 (15) （四）数据统计与查询 (19) / 六、软件版本 (20) 七、服务 (21) 八、报价（*） (24) 九、技术支持 (25)
一、物业管理系统介绍 物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。随着住房制度改革的不断深化，住宅产权多元化格局已经形成，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业，经历了从无到有、从小到大的发展过程，形成了多类别、多层次、多形式的物业管理局面，初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。我国加入WTO 后，物业管理标准化、科学化、规范化、国际化已是物业公司迫在眉睫的首要任务。通过提高日常物业管理工作中的科技含量，促进当前管理方式、管理手段的现代化，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。因此对于整个物业管理行业来讲，仅靠简单的单向、手工管理已经不能适应物业管理需求水平的提高，必须走规模化，网络化的计算机综合管理道路。普金物业管理系统正是这种背景下应运而生的优秀的行业软件，是企业降低管理成本、提高管理效率的关键和原动力。 我们公司根据我国国情和各地物业公司的先进管理方法，利用当今先进的网络数据管理模式，使用计算机技术，智能卡技术和网络技术研制开发了物业管理系统。 实施物业管理系统，可实现物业公司内部行政人事管理规范化；引入ISO9000 管理思想，提升公司整体的管理水平；可使各部门工作流程化、标准化，进而提高服务质量和工作效率；提供更完善的管理范围指引，丰富物业公司的服务体系；可实现强大的文档记录查询功能和收费数据核算功能； 通过计算机网络，方便各部门资源共享，增强部门间工作协调性；通过计算机网络，公司可实行内部电子邮件及办公自动化，提高办公效率；帮助公司领导更有效的了解企业状况，不断完善企业管理。?
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
37团恒成物业公司管理方案 一、常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。 2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设 备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通； 保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水
质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、
定任务、定质量。 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合团、派出所开展各项工作。
物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准
三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案
2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司
一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。
5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责 1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效
小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。 在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。 本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 凤成物业管理有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。 公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。 二、项目管理分析 贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；
同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。 物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案 说明 本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。 在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。
一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不 齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。 单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务 水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理， 勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、 有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求 相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高 品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户 以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对 物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般 客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就 给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理 服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： ( 一) 业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 ( 二) 专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 ( 三) 物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
项目实施方案 (一) 人员管理 1、组建一支专业化的服务队伍 在服务过程中，我们将以高标准、严要求，组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化服务队伍。通过严谨的管理，以及有效的培训、考核，确保个人素质得到保持和提高，以形成整个服务队伍的高素质。约束员工不拿、不贪、不占电视台的一针一线，不利用工作之便使用业主的健康活动场所，遵守贵单位物业的纪律。 （1）招聘人员的流程： 确定人员需求——制定招聘计划阶段——人员甄选阶段——招聘评估阶段针对这样的基本流程，我们可以确定最基本的工作流程： 一、用人部门提出申请：部门经理向人事部门提出所需人数、岗位、要求、并解释理由; 二、人力资源部门复核，由最高管理层确定招聘计划 三、人事部根据部门递交的需求人员申请单，确定招聘的职位名称和所需的名额; 四、对应聘人员的基本要求即资格及条件限制，比如该职位所限制的学历、要求的年龄、所需能力和经验等; 五、所有招聘的职位的基本工资和预算工资的核定; 六、制定及发布资料，准备通知单或公司宣传资料，申请办理日期; 七、联系人才市场或张贴招聘通知;安排面试时间及场地和面试方式。 八、最终确定人员，办理试用期入职手续，合格录用转正及手续。 九、签订合同并存档。 而这样基本的工作流程，显然是不够的，因为用人部门对招聘工作是没有概念的，还需要我们去细化每一个招聘流程的具体标准，以本人服务的企业为例，每个阶段可以细化为：
（2）总体原则： 招聘员工本着以用人所长、容人所短、追求业绩、鼓励进步为宗旨;以面向社会，公开招聘、全面考核、择优录用为原则，从学识、品德、能力、经验、体格、符合岗位要求等方面进行全面审核。 1、提交需求 各部门根据用人需求情况，由部门经理填写《招聘申请表》，报主管经理、总经理批准后，交人力资源部。由人力资源部统一组织招聘。 2、材料准备 人力资源部根据招聘需求，准备以下材料： (1)招聘广告。招聘广告包括本企业的基本情况、招聘岗位、应聘人员的基本条件、报名方式、报名时间、地点、报名需带的证件、材料以及其他注意事项。 (2)公司宣传资料。发给通过初试的人员。 3、选择招聘渠道 渠道主要有三种：参加人才交流会、人才交流中心介绍、刊登报纸广告。 4、填写登记表 应聘人员带本人简历及各种证件复印件来公司填写《应聘人员登记表》。《应聘人员登记表》和应聘人员资料由人力资源部保管。 5、初步筛选 人力资源部对应聘人员资料进行整理、分类，定期交给各主管经理。主管经理根据资料对应聘人员进行初步筛选，确定面试人选，填写《面试通知》。主管经理将应聘人员资料及《面试通知》送交人力资源部，人力资源部通知面试人员。 6、初试 初试一般由主管经理主持，主管经理也可委托他人主持。人力资源部负责面试场所的布置，在面试前将面试人员资料送交主持人;面试时，人力资源部负责应聘人员的引导工作。主持人在面试前要填写《面试人员测评表》，特别注意填写"测评内容"的具体项目。主持人应将通过面试人员介绍至人力资源部，由人力资源部人员讲解待遇问题、赠送公司宣传资料。面试结束后，主持人将《面试人员测评表》及应聘人员资料交至人力资源部。通过初试并不代表一定被公司录用。
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
物业服务方案 一、物业基本情况 物业类型： 物业名称：_______________________ 坐落位置： 占地面积：_____________ 万平方米 建筑面积：万平方米 栋数：________________ 栋 二、管理服务事项 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。 2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。 3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。 4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 &物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。 9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 10、房屋装修管理。 11、组织开展小区文化娱乐活动。 12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。 15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，米取规劝、制止等措施。 16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。 三、物业服务质量和标准 （一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。 （二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。 （三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。 （四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化
目录1．前期筹备工作 2．成立物业管理服务中心与接管进驻3．物业管理与服务工作的整体设想 4．物业管理服务的相关制度
一、前期筹备工作 一、注册办证 1、收集整理注册物业公司办理资质登记、工商营业执照、税务登记及 服务收费许可等所需要的资料和办理程序。 2、负责落实以上办理注册手续。 二、公司成立后的先期工作 1、工作需要人员来做，因此我物业公司成立后，与开发商方面的衔接 沟通，负责筹划管理物业公司的主要1-2人员。 2、确定项目负责的经理人选。 3、项目经理制定筹建管理处的工作计划。 4、为确保物业管理服务工作顺利的开展，提前做好人员招聘，物料准 备。 二、成立物业服务管理处与接管进驻 一、筹建物业服务管理处 一）、管理处组织架构
以上人员及部门可根据实际情况而定。 二）、组织架构说明： 1、经理统筹管理处全面事务。 2、副经理协助经理开展工作，经理休假时代行经理职责。 3、各部门主任（经理）一职，具体负责本部门的工作，对经理或副经 理负责。 4、各岗位员工的工作职责，需另行制定。 四）、人员招聘与到位的安排 1、为使工作顺利展开，经理及工程技术人员提前进驻现场，着手准备 交接工作。 经理到达现场后，主要与开发商工作对接，制定其它人员进驻前的
工作计划，联系制作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装、员工证件等问题。 工程人员到达现场，就交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应值班表格资料等，协助经理落实后勤保障工作。 2、物业经理应及时完成各部门的人员招聘工作，做必要的培训，熟悉 小区情况着手交接工作。 3、所有新招聘入职的员工，由物业经理负责组织人员对其进行不少于3 天的入职培训，并分配入职后的工作以及在职期间的管理。 五）、办公室、作业工具及后勤保障问题的落实。 1、按照最新物业管理条例，物业管理用房需有开发商无偿提供（根据 小区大小提供相应面积的物业管理用房）。 2、对办公室要进行必要的装修，因此在接管日期前15天要将重装方案 和时间确定下来！ 3、设计制作挂牌公示的资料文件。如《营业执照》《物业服务收费标准》 《有偿特约服务收费标准》《企业资质》等。 4、接管前配备各部门及各岗位所需物料、设备、工具。 5、员工宿舍的安排，根据编制人员确定宿舍房间的多少。 6、员工入住宿舍的房租由公司承担，宿舍的床位、储衣柜、书桌、座 椅的配备问题。 7、宿舍里的水、电表计量问题，热水、饮用水的问题，电视和其它娱 乐工作的配备问题均需要落实。 8、关于办公设备、后勤保障、工具等所需物资的清单均须在正式接管 前15天完成。个别项目可以随交接工作过程完善。 六、财务行政人事类的准备工作。 1）财务现金和应收、已收、应付、已付等各类票据。 2）物业管理费的收缴情况，应收就付款项的金额、时间等。 3）与开发公司、外部其它公司部门所签订的各类合作合同或协议，财务印章等。
物业管理服务提升年活动方案2020 为落实属地管理责任，提升政府监管能力、企业服务水平、业主满意程度，规范物业服务行为，着力解决物业管理工作中的突出问题，改善人民群众生活和工作环境，推动我区物业管理市场健康有序发展，制定本方案。 坚持以___ 新时代___ 社会主义思想和党的十九大精神为指导，以提升物业服务供给质量为核心，以集中解决物业投诉问题为重点，围绕物业服务过程中的各个环节，坚持区、镇街两级监督，强化镇街属地责任，加大我区物业主管部门指导力度，通过推进标准化管理、业主自治等具体措施，全面提升各级政府对物业管理活动的监管能力，全面提升物业企业的服务水平和业主对物业服务的满意程度，促进我区物业管理服务跃上新台阶。 通过开展物业管理服务提升年活动，努力实现“六个明显变化” 。 即: 各职能部门、相关单位工作积极性和主动性明显增强; 物业企业管理能力和服务质量明显提升;业主自治管理意识和能力明显提高; 住宅小区居住环境和生活空间明显改善; 物业管理存在的热点和难点问题得到明显治理; 人民群众物业服务满意率明显增长。 （一）全面落实政府职责，切实构建务实高效管理体制。一要强化对物业管理服务提升行动的领导，统一协调行动开展，全面推进物业管理服务提升。二要按照“区政府负责，街道具体组织，社区抓好落实，住建部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，组织所辖街道落实各项法规政策，全
面开展物业管理工作，实现物业管理与社区网格化管理联动发展。三要着力推动部门管理职能进小区，建立部门责任清单，强化物业管理执法联动，形成合力。四要突出住建部门物业管理工作的主管责任，进一步明确职权、职责，牵头抓好业务指导、质量考评和综合协调等工作。 （二）健全物业自治组织，提升业主自治能力。各镇街要把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设，纳入辖区社会治理和基层民主管理的总体安排，有计划、有步骤地组织实施。对符合条件的住宅小区，由镇（街道）政府（办事处）牵头，按照“成熟一个成立一个”的原则，积极主动推进业主大会、业主委员会组建工作，指导和协助业主大会成立、业主委员会选举，确保组建工作符合法定程序，并充分发挥业主大会决定停车位使用、共有收益分配等关系业主共同重大利益的作用，提升业主自治意识和能力。对不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经镇（街道）政府（办事处）指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由镇（街道）政府（办事处）指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。2020 年底前，物业小区业主委员会组建率力争达到100%。 （三）做好法规政策宣传，提升社会认知程度。各镇街要通过多种渠道、多种方式做好《中华人民___ 物权法》《辽宁省物业管理条例》等相关法律、法规及物业管理常识的宣传和普及工作，重点抓好镇（街道）政府（办事处）、社区居委会物业管理人员和物业企业人员培训。各物业企业要通过小区宣传栏、电子屏、智能平台，大力宣传物业管理知识，鼓励业主
XX公司物业管理部工作方案 虎门XX投资有限公司下设职能部门物业管理部，是负责统筹XX 公司属下全资企业物业的全面管理工作，并对其参股企业物业的协助管理工作。为加强各企业的规范化管理，完善目前物业管理各项工作，促进企业发展壮大，提高经济效益，物业管理部拟制定如下工作方案，并根据各企业的经营实际情况，进一步完善工作方案。 一、建立档案 1、对XX公司管辖的企业、物业进行建档，全面掌握企业、物业的情况，并进行分类管理。 2、制定各类走访、巡查、检查记录表格、建档造栅。 3、对上级部门下发的文件、属下公司的往来文件、会议记录、总结、计划等建档保存。 二、日常工作事项 1、做好与属下企业的沟通协调工作，摸清现时属下企业的资源情况，包括人员情况、设备、设施等资源情况，根据实际需要进行合理调配使用，实现资源共享。 2、对由物业管理部直接管理的出租物业，实行每月两次巡查；空置物业每月进行一次巡查，对发现的问题及时整改记录。 3、对下属全资企业的物业实行每月一次全面巡查，对部分经营性质复杂、安全隐患较大的物业实行每月两次全面巡查工作；对参股
类企业的物业原则上每两个月进行走访巡查一次，有需要时可每月巡查一次。对发现的问题督促其及时整改，并跟踪整改情况，需要大整改的及时上报公司商讨解决。 4、参与和配合安全部门、集团公司的安全综合检查工作。 5、做好每次走访巡查工作的登记备案。 6、做好物业修繕工作，对细小的物业、设施维修工作原则上由各企业具备相关能力的人员进行维修，大宗维修必须聘请相关资质单位进行维修施工，并合理控制好维修费用。 7、做好物业出租的各项工作，对由物业管理部直接管理的物业做好到期续租工作；空置的、到期不续租的、违约迁走的物业做好卫生、修复必要设施及招租等工作；对属下企业的物业出租做好监督管理工作；掌握好目前市场上的租金水平，合理调整租金，提高经济效益。 8、完成公司交给的其他工作。 三、日常检查内容 1、治安情况：相关企业、物业位置及周边的治安情况，企业、物业的防盗工作情况，安全保卫工作等。 2、建筑物结构安全情况：检查建筑物的内、外墙面是否存在剥落、露根、移位等安全隐患；楼顶、墙面是否存在渗漏，是否存在违章加建等情况。 3、经营情况：了解物业的出租情况，租户缴纳租金情况、用工情况，发放工人工资情况，是否合法经营等情况。
小区物业工程部管理具体实施方案 一、工程人员服务礼仪规范 工程人员服务礼仪规范提要：住户维修是物业工程部日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。 从事物业工程维修和保养的技术人员与一般的维修工人有很大的不同。一般的维修工人只要掌握一定的维修技术和有一定的工作经验,能够及时排除故障或保证设备正常运行就可以了;但是,从事物业管理工作的工程维修技术人员除了要有一定要求的技术外,还必须掌握一定的客户服务工作规范、礼仪和技巧,才可能保证维修工作的顺利开展。住户维修是物业管理处日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。 （一）工程部住户维修工作的基本要求 1. 住户维修的时限性 为保证业户的正常生活及工作不受影响,所以一旦发生业户报修或投诉的情况,工程部应立即安排人员进行检查和维修并在最短的时间内排除故障,使设备恢复正常运行。本小区要求维修人员在接到业户维修"派工单"後5-10分钟内赶到事故现场,最迟不超过20分钟。如无特殊原因,维修工作必须在接报後24小时内完成。 2. 住户维修的规范化 住户维修的规范包括两个方面的内容:一是住户维修流程的规范;二是维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范。住户维修流程的规范是说住户报修、接单维修、住户确认、结帐等环节环环相扣、有条不紊地进行;并在严格执行"流程"的基础上完善管理,提高效率。维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范是指维修工进入住户区域後的言行举止应按照管理处对客服务统一的礼仪规范去做。除特殊情况外,工程维修人员一般不应(除获业户同意外)使用为业户提供服务的设备,如电话等。除非检查维修工作确有必要,工程维修人员一般不应在大堂、商舖或公共地方内逗留、穿行、借道等。 3.住户维修服务礼仪规范 （1）进入住户区域时应取得对方同意方可进入。我方人员应首先按门铃,等对方开门及同意进入有关单元後,方可进入。如果是业户要求的维修或施工,我方人员可以先询问:"我们根据安排要对这间单元内XX进行检修。管理处是否已经通知贵业户了?" 如得到否定回答,我方人员应先退场,通过物业管理处进一步联系後再作跟进。 （2）进门後要主动向业户说明来意。我方人员可以说:"先生/小姐,我们是管理处的,您们有人刚打来报修...。" 如对方就是报修人,我方人员可以接着说:"先生/小姐,麻烦您带我们(到现场)去看一下。" (3)我方维修员工在维修时,除非需要业户的配合,不要和对方之人员搭讪或闲聊。