2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
2020年企业经营与管理 什么是经营管理? 经营管理是指在企业内，为使生产、采购、物流、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行 的系列管理、运营之活动。 企业经营管理(operationandmanagementofbusiness)：对企业整个生产经营活动进行决策，计划、组织、控制、协调，并对企业成 员进行激励，以实现其任务和目标一系列工作的总称。 经营管理的基本任务 合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗 和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。 经营管理的主要内容 经营与管理的关系 ·经营是剑管理是柄 ·管理是基础 管理始终贯穿于整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。 ·管理的结果最终在经营上体现出来，经营结果代表管理水平。 ·管理思想有一个相对稳定的体系，但企业的经营方法却要随着市场供应和需求因时因地而变化，但它又是靠管理思想来束缚。反 过来，管理思想又要跟着经营、环境、时代、市场而调整。经营是 人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。 ·“经营大于管理”
“管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。如果把管理看得太 重要了，反而是对经营的一个伤害。” 经营目标的内容 一、企业的经营目标的分类 企业的经营目标，按其重要性来说，可分为战略目标和战术目标。 1.战略目标的特点： (1)实现的时间较长，一般能够分阶段实行。 (2)对企业的生存和发展影响大，战略目标的实现，往往标志着 企业经营达到了某一个新的境界，与过去有明显的变化。 (3)其实现有较大的难度和风险。 (4)对各级经营管理层有很大的激励作用。 (5)实现这一目标需要大量的费用开支。 2.战术性目标的特点。战术性目标是战略目标的具体化。它的特点是： (l)实现的期限较短，反映企业的眼前利益。 (2)具有渐进性。 (3)目标数量较多。 (4)其实现有一定的紧迫性。 (1)成长性目标。它是表明企业进步和发展水平的目标。这种目 标的实现，标志着企业的经营能力有了明显的提高。成长性指标包括：销售额及其增长率、利润额及其增长率、资产总额、设备能力、品种、生产量。其中销售额与利润额是最重要的成长性指标。销售 额是企业实力地位的象征，而利润额不仅反映了企业的现实经营能力，同时也表明了它的未来发展的潜力。
房地产开发公司工作计划与房地产开发经营管理工作情况调研报告两篇 房地产开发公司工作计划与房地产开发经营管理工作情况调研报告两篇 房地产开发公司工作计划一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。 我认为公司在建立初期应有自己的５年计划和目标。包括做足多少数量的工程、完成一项工程的时间、工程质量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的理念，以长期收益为主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立
初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和机会上的把握能力是大大欠缺的，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5-10年间，可通过对本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1-3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司在一些工程上的失败之处，为自己将来的发展壮大所应面临的困难想好良好的对策！但一个公司不能看见另一个公司发展壮大威胁到自己，如何成为母子公司变成了先决条件。对于这一块，新公司必须认识到自己目前的境况，做到少收益多付出的利益理念。在于母公司交往中，通过让母公司多收益并在少付出的情况下以利益关系打通母子公司关系。不与母公司争工程，只吃小虾米让母公司吃大鱼，在附庸期间，少收益多学习。当母公司的工程下来后，努力做多积累经验，这是以后公
第二章 成本形态分析与变动成本法 一、成本基本公式 Y = a + b · x b 单位变动成本 总成本 固定成本 变动成本 x 业务量 （总额） （总额） 二、混合成本的分解：高低点法 计算顺序：先算b ，再求y a =高bx -高或y a =低bx -低 三、★变动成本法 1.销售收入总额-变动成本总额=边际贡献总额 2.边际贡献总额-固定成本总额=营业利润净利 四、完全成本法 1.销售收入总额—销售生产成本（期初存货+本期产量-期末存货）=销售毛利 2.销售毛利—全部销售与管理费用（含固定、变动销售与管理费用）=营业利润 第三章 本量利分析 一、边际贡献 1.★单位边际贡献（CM ）=销售价格—单位边际成本=P-b 边际贡献（TCM ）=销售收入—变动成本=单位边际贡献x 销售量 =px-bx=（p-b ）x=CM · X 营业利润（P ）=边际贡献—固定成本=TCM —a 边际贡献率= %100x p CM %100x px TCM ）销售价格（） 单位边际贡献（）销售收入（）边际贡献（= 变动成本率%100x p b %100x px bx ） 销售收入（） 单位边际成本（）销售收入（）变动成本（== 2. ★边际贡献率+变动成本率=1 边际贡献率=1—变动成本率 二、盈亏平衡点销售量与盈亏临界点销售额 1.★— 单位变动成本销售价格固定成本 盈亏平衡点销售量-= 单位边际贡献 固定成本 盈亏平衡点销售量= 2.★盈亏平衡点销售额=销售价格x 盈亏平衡点销售量 边际贡献率 固定成本 盈亏平衡点销售额= 3.多种产品保本销售额的计算 全部产品销售收入合计 各种产品边际贡献合计 加权平均边际贡献率 = ∑= 各种产品销售比例）各种产品的边际贡献率 x (
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
浅谈企业经营与管理的区别和联系 企业经营与管理是人们时常谈论的话题，掌握二者的区别和联系，对于目前企业的发展至关重要。 首先，应树立科学的发展观，澄清二者的本质区别： （一）二者产生的根源不同，经营是市场经济的产物，萌芽于商品经济，形成于市场经济。计划经济年代，企业没有经营，整个国民经济由国家在经营，但企业有管理；市场经济初期的短缺经济时代，因产品供不应求和供求基本平衡，企业经营的重要性并不显著；唯有进入买方市场的真正市场经济时代，市场对资源的配置发挥着更大的基础性作用，在日益激烈和残酷的市场竞争中突现出了企业经营的作用，丰富和发展了企业经营的内涵和外延。管理是集体劳动和分工协作的产物，一个人不需要管理，但凡有集体劳动和分工协作马上产生管理。 （二）二者的基本内容不同，企业经营按照经营对象不同分为商品经营、资产经营、资本经营。商品经营，即组织商品的生产和流通，具体包括市场调研预测、产品开发设计、市场营销、售后服务、生产等诸多环节，每一个环节都非常重要。显然，生产经营的提法不恰当，生产是组织与管理问题，不是企业的一线，是企业商品经营的后方，企业生产什么、生产多少、生产的质量受制于市场需求与营销并为市场营销服务，且生产不是现代企业必须亲自进行的必备环节，可以对外进行招标、委托加工等。资产经营的对象是生产要素，既包括有形的生产要素即厂房、设备、原材料、能源、半成品、成品、资金、劳动力等，同时也包括无形的生产要素如专利、非专利技术、管理、商号、商标、商誉、品牌、土地使用权、销售渠道、商业秘密、各种专营许可证与国际认证标准、重要的人力资本、人际关系等。资产经营就是对这些有形和无形的生产要素在企业内外广泛开展合理地流动与优化组合，千方百计提高其利用效率和效益，以满足和促进企业商品经营的要求与发展。资本经营，其对象是产权，即对产权进行合理地流动与优化组合，具体包括参股、控股、合并、兼并、拍卖、股份制改造组合、股票上市、产权互换等行为和方式，从而能促进企业商品经营、资产经营更快、更大、更好地发展。企业管理的基本对象是企业的人、资产、质量、利润等，一般会涉及企业人员、团队、组织结构、管理模式、企业目标、制度体系、质量与服务、资产、成本、利润，以及研发、营销、生产、后勤、领导、激励与约束、价值观念等方面的管理。所有这些管理都可概括为企业的制度管理、机制管理和企业文化管理等。 （三）二者解决的问题不同，企业经营解决企业的方向、市场、战略等问题。企业在市场上干什么、如何干、如何调整、如何发展等经营决策对企业的生存与发展至关重要，战略性的经营决策涉及企业的宏观和全局问题，如果出错会给企业带来灾难性的损失。衡量企业经营的指标是效益。经营属于开源，是挣钱，其目的是让企业的资本不断获得最大的增值机会。企业管理解决企业内部员工的秩序、纪律、工作胜任能力、积极创造性和提高资产利用效率等问题。衡量管理的指标是人、财、物的效率，即劳动生产率、资金周转次数（天数）、单位产品能耗与物耗等。向管理要效益，则是具体通过提高质量、降低成本、提高劳动生产率和资产利用率、加速资金周转、节约物耗等来实现，管理的目的是充分调动员工的积极性与创造性，共同为实现企业的经营目标而高质量、高效率地工作。成本、质量、效率是管理永恒的话题。管理属于节流，是省钱，是企业的内部和局部问题，是企业生存和发展的保障。 （四）二者的关键和反映的文化理念不同，企业经营的关键必须以企业客户为中心，以市场需求为纲与导向，来练好市场功；经营理念文化，强调以满足顾客需求为核心，其重点为积极进行企业品牌建设，建立顾客对企业品牌的信任度及忠诚度，关怀、贴近、服务顾客，
郑州航空工业管理学院 《房地产开发与经营管理》 课程论文 论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机 学生姓名： 学号： 0809063 学院：土木建筑工程学院 专业年级： 08级工程管理 指导教师：周魏 2011年06月 07 日
目录 一、引言 (1) 二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1) （一）我国房地产企业的变革 (1) （二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1) 三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2) 四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2) 五、结语 (4)
摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。 关键词：新农村房地产开发机遇与发展 一、引言 建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。 另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。 二、目前年我国房地产企业的现状分析 （一）我国房地产企业的变革 当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。 （二）房地产企业面对的机遇与挑战 07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。 然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
企财务分析中重要财务指标的计算与分析 一、变现能力比率 1、流动比率=流动资産合计 / 流动负债合计 标准值：2.0。 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动资産越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。 分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营业周期、流动资産中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。 2、速动比率=（流动资産合计-存货）/ 流动负债合计 保守速动比率=（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/ 流动负债 标准值：1/0.8 意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。因爲流动资産中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资産扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。 分析提示：低于1 的速动比率通常被认爲是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。 二、资産管理比率 1、存货周转率=産品销售成本 / [（期初存货+期末存货）/2] 标准值：3。 意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。 分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换爲现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。 2、存货周转天数=360/存货周转率=[360*（期初存货+期末存货）/2]/ 産品销售成本 标准值：120。
意义：企业购入存货、投入生産到销售出去所需要的天数。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。 分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换爲现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。 3、应收账款周转率=销售收入/[（期初应收账款+期末应收账款）/2] 标准值：3。 意义：应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。 分析提示：应收账款周转率，要与企业的经营方式结合考虑。以下几种情况使用该指标不能反映实际情况：第一，季节性经营的企业；第二，大量使用分期收款结算方式；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。 4、应收账款周转天数=360 / 应收账款周转率 =（期初应收账款+期末应收账款）/2] / 産品销售收入 标准值：100。 意义：应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。 分析提示：应收账款周转天数，要与企业的经营方式结合考虑。以下几种情况使用该指标不能反映实际情况：第一，季节性经营的企业；第二，大量使用分期收款结算方式；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。 5、营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数={[（期初存货+期末存货）/2]* 360}/産品销售成本+{[（期初应收账款+期末应收账款）/2]* 360}/産品销售收入 标准值：200。 意义：营业周期是从取得存货开始到销售存货并收回现金爲止的时间。一般情况下，营业周期短，说明资金周转速度快；营业周期长，说明资金周转速度慢。 分析提示：营业周期，一般应结合存货周转情况和应收账款周转情况一并分析。营业周期的长短，不仅体现企业的资産管理水平，还会影响企业的偿债能力和盈利能力。 6、流动资産周转率=销售收入/[（期初流动资産+期末流动资産）/2]
论企业经营与管理创新与意义 摘要：伴随着互联网时代的到来和信息技术、通信技术的迅速发展,信息高速公路将遍 及世界的每一个角落,人类已经进入了信息社会。面对激烈的市场竞争,企业必须把握市场行情信息、科技发展信息、竞争对手信息、科学管理信息,同时要进行管理创新,打破原有思维模式的束缚,实现企业的发展目标。 关键词：管理创新核心竞争力创新意义 一、企业经营与管理的含义 经营与管理是两个既相联系也相区别的经济概念，属于统一的经济范畴。 经营是企业或经营者有目的的经济活动，是经营者在国家的方针政策指导下，根据国家计划任务、市场需求状况及企业自身的需要，从本身所处的内外环境条件出发，对企业的经济活动进行的筹划、设计与安排等活动。 管理是实现经营目标的一种有组织的活动，它通过计划、组织、指挥、协调、控制等职能，对企业的人力、物力、财力、信息及其要素的合理利用，对再生产过程的产、供、销、分配等环节合理组织，保证各项经济活动顺利进行，达到实现经营目标的要求。 经营管理是指在企业内，为使生产、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理、运营之活动。 二、企业经营与管理的创新 一、企业经营管理方式创新 1. 企业经营管理的信息化。信息化是企业管理创新的基础,企业必须切实加强信息化建设。由于信息化能提高其应变能力,可以进一步融合企业的各种资源,使各项资源能综合、合理、集约、高效地使用,大大提高生产经营效率。随着企业获得和分析处理信息能力的不断提高,企业可以跟踪世界上科学技术及其应用的最新成果以及信息的更广泛的共享,与外部尤其是与消费者更直接和密切的联系等将大大提高企业的创新能力。因此,企业必须切实加强信息化建设。 2. 注重柔性与和谐管理。柔性管理是在研究人们心理和行为规律的基础上采用非强制方式,在人们心目中产生一种潜在的说服力,从而把组织意志变成人们自觉的行动。它的本质是在以知识工作者为本的管理过程中体现出来的和谐、融洽、合作、灵活敏捷任 性等特征。自我改善的柔性管理以严格管理规范为基础,以高素质的员工队伍为条件, 以员工自我管理为主体,通过一种顺势而人性化的管理来强化管理的应变能力。它是以理性的管理思维,超越了传统的硬性规范管理模式,把刚性管理制度的强制实施发展成 为员工自觉的行为要求和弹性的约束准则;把被动的事后惩罚转变为事前预防性的相互监督;把围绕生产的管理结构调整为以市场为中心的灵活应变的弹性管理机构;把员工 在企业中的自我价值的实现与企业的发展目标相融合。和谐管理指使组织系统达到内 外协调、调和、融洽、谐和的管理。和谐理论是建立在系统理论与系统分析的框架之
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
企业的特征 企业是从事商品的生产、流通、服务等经济活动，在市场经济中自主经营、自负盈亏、依法设立的经济组织。 其特征主要有： ?1．企业是经济组织。 ?2．企业是经济法人。 ?3．企业以市场为导向。 ?4．企业是现代社会经济的基本单位。 ? 5. 道德与责任至上。 企业的功能 1．推动了技术进步。 2．满足了人们日益增长的物质需要。 3．企业对经济资源进行合理分配，成为就业的主体和收入的主要源泉。 现代企业制度的内涵 现代企业制度是指产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学的企业制度。现代企业治理结构 1. 股东大会 2. 董事会 3. 经理层 4. 监事会 管理的职能？ 管理的职能即管理者的工作内容，管理者主要从事如下几个方面的工作： 1、决策：如何做正确的事，如何更出色工作 2、计划：如何低代价实现目标 3、组织：如何使企业运行通畅 4、领导：运用权力，保证权威 5、控制：如何保证目标与计划的实现 6、激励：如何使人用心工作 企业管理的基础工作 1、标准化工作 标准是指对在企业经济技术活动中重复发生的对象以特定形式制定的统一规定。标准化是企业制订标准和贯彻标准的全部活动过程。 2、定额工作 定额是企业在一定的生产技术组织条件下，对企业资源的消耗、利用和占用的标准。由于企业占用、消耗的资源的具体形式不同，企业定额表现的形式多种多样。按其内容不同，可分为以下几种： （1）劳动定额。 （2）设备定额。 （3）物资定额。 （4）流动资金定额。 （5）费用定额。 3、计量工作 计量是指用计量器具的标准量值去测定各种计量对象的量值。 4、信息工作
信息工作是指企业生产经营活动所需资料、数据的收集、处理、贮存和利用等一系列工作。企业信息分为内部信息和外部信息。信息工作总的要求是准确、及时、全面。 5、规章制度——制度第一，总经理第二 企业的规章制度是用文字的形式，对企业各项工作的要求所作的规定，是全体员工行动的准则。 企业规章制度很多，大同小异，主要有三种类型： 一是基本制度。它主要是企业的领导体制，如“公司治理结构”、“厂长负责制”等。 二是工作制度。它主要指企业具体管理方面的制度，如财务制度、计划制订的制度、生产技术、销售等方面的工作制度。 三是责任制度。它是企业内部各岗位所规定的任务、权力和责任的总称。责任制是企业规章制度的核心。通过责任制，以确定各个岗位上的人员所要承担的职责和义务，享有的权力和利益。 6、职业技术业务培训 对员工培训的具体内容因岗位而异，但以下几个方面是必须有的： （1）政治素质教育。 （2）专业知识教育。 （3）技能培训。 企业经营与管理 经营是指商品生产者为实现企业的目标，以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，使企业生产技术、经济活动与外部环境达成动态平衡的一系列有组织活动的总称。 联系：现代企业没有离开经营的管理，也没有不需要管理的经营，经营为管理设定目标和意图，管理为经营提供方法和手段。 区别：管理是劳动社会化的产物，而经营则是商品经济的产物； 管理适用于一切组织，而经营只适用于企业组织； 管理旨在提高作业效率，而经营则以提高经济效益为目标。 企业经营管理的职能 (1)战略职能 战略是企业经营管理的首要职能。战略经营的具体体现是经营者要树立战略观念，并制定经营战略。经营战略包括战略目标、战略重点、战略方针与对策以及战略规划等内容 (2)决策职能 经营管理的中心内容是决策，甚至可以说经营管理就是经营决策。决策职能主要是通过环境预测，制定决策备选方案并进行方案优选、方案实施诸过程来完成的。 (3)开发职能 人才或能力开发、技术开发、产品开发、市场开发“四位一体”，构成企业经营管理开发职能的主体。 (4)财务职能 资金筹措职能、资金运用职能、增值价值分配职能以及经营活动分析 (5)公共关系职能 经营管理需要协调投资者、往来厂商、从业人员、顾客、竞争者以及行政机关、社区居民等各方面的社会关系
经营开发工作管理 制度
经营开发工作管理制度 第一章总则 第一条为了进一步加强公司经营工作，提高经营工作的成效，根据市场现行规则和公司的经营发展期望，制定本办法。 第二条经营工作是企业发展的龙头，决定着企业发展方向。只有树立“大经营”的思想顺应市场、紧跟市场、努力开拓新的领域，才能够发挥经营工作的龙头作用。 第三条根据经营工作的特点，为落实经营责任，确保经营任务的完成，公司试行“超编有奖”、“中标大奖”的激励机制。 第四条经营开发工作必须严格遵守国家的法律、法规和地方性法规，同时依靠法律维护好自身的权益不受损害。 第五条本办法在实施过程中，与国家、地方政府的规定矛盾时，遵守政府的规定。 第二章经营工作管理体制和人员 第六条公司经营管理工作的责任人为公司的副总经理（总经济师），职能部门为经营开发部，有关部门承担相关责任。在公司全体员工共同参与下，形成系统的信息收集、经营公关、中标重奖的管理体系。 第七条公司本部设置经营开发部。经营开发部是公司经营工作的中心，主要负责工程信息追踪、投标文件编制、中标合同管理、标后成本核算、项目部相关业务工作指导、公共关系维护等
工作。 第八条经营开发部设部长一人，招投标员、技术员、预算员各一人。公司经营工作由分管经营工作副总经理（总经济师）主管，经营人员按各自职责实施运作。 第九条项目部根据合同需要设置合同部或合同、计量工程师，在项目经理的领导下，主责项目合同管理工作、工程计量资料整理上报工作、分包工程结算工作，工程信息搜集、整理上报工作。业务上接受公司经营开发部的指导。 第十条根据建筑市场的招投标规律，公司将经营开发工作管理制度划分为经营管理、信息收集、标书编制、经营奖励四个方面。 第三章经营管理工作 第十一条公司经营开发工作是以总经理为首，副总经理（总经济师）具体负责，公司经营开发部为主责部门，公司项目经理部及各部门作为经营工作的外围延伸，全体员工共同参与的经营工作格局。 第十二条公司经营开发部作为公司经营工作的主责部门，代表公司统一组织工程项目的承揽工作，充分利用公司资质资源，向公司所属各项目部和协作单位提供支持和帮助，同时对资质使用情况进行跟踪和后方支持。公司所属各项目部和协作单位应当及时将再建工程的业绩原件反馈回公司经营开发部，保证公司的资源共享。
企业经营分析方法 企业是一个由人、财、物、技术、信息等众多要素组成的统一整体。在企业目标的统帅下，各要素之间既相互联系，又相互制约，各自发挥着特定的作用。企业的经营管理，实质上就是从企业的整体出发，不断促进企业的各个方面在新的基础上达到新的平衡，实现企业的良性循环。而要从全局来确切把握企业经营活动的总体概况，发现企业发展的薄弱环节，及时采取有效措施，使各要素在总体上取得最佳效果，是实现企业有效经营的关键。雷达图正是基于企业各要素间的相互联系，分析企业整体的运行状态、成果水平以及潜在危机的有效工具。 2.1 经营比率分析 首先需要全面计算企业的各项经营指标。一般可从收益性、流动性、安全性、生产性和成长性5个方面进行分析。 2.1.1 收益性分析 收益性指标反映了企业的收益或是盈利能力，是经营分析的重点。 1. 资金利润率 对于不同行业，其经济效益指标所包含的内容也有所不同，但是最终都必须归结到价值上。而资金利润率指标是一个
较为全面反映企业经济效益的主体指标。它较好地将劳动消耗、资金占用和经营成果融为一体，既能反映劳动生产率的高低和原材料的使用情况，也能反映企业资金的占用情况和使用效率。资金利润率的计算公式为： 总资金利润率＝利润总额/（国家资金+自由资金+负债）×100％ 2. 销售利润率 对于不同的销售政策，销售利润率差别较大。一般来说投资大、周转慢的行业，该指标较高；而所需投资少、周转速度快的行业，该指标较低。所以不能单纯用该比例判断经营成绩的优劣。销售利润率的计算公式为： 销售利润率＝销售利润/销售收入×100％ 3. 销售总利润率 销售总利润率是企业的利润总额与销售收入的比率，是反映企业总的经营成果的重要指标。其计算公式是为： 利润总额/销售收入×100％ 销售总利润率＝ 4. 流动资金利润率 要更深入地分析企业的盈利情况，还可以计算流动资金利润率，其计算公式为： 流动资金利润率＝利润总额/（流动资金＋流动负债）×100％ 5. 销售收入对费用率 销售收入对费用率可以反映间接费用的占用情况，该指
什么是经营管理? 经营管理是指在内，为使、、、营业、劳动力、等各种业务，能按目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列、运营之活动。 企业经营管理（operation and management of business）：对企业整个活动进行，、、、，并对企业成员进行，以实现其任务和目标一系列工作的总称。 [] 经营管理的基本任务 合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。 [] 经营管理的主要内容 合理确定企业的经营形式和管理体制，设置管理机构，配备；搞好，掌握，进行和，确定、和生产结构；编制，签订；建立、健全和各种；搞好劳动力资源的利用和管理，做好；加强土地与其他的开发、利用和管理；搞好机器、、、和；合理组织，搞好；加强和，处理好和的；全面分析评价企业生产经营的，开展企业经营诊断等。 []
经营与管理 经营与管理既有一致性，又有区别。 ①管理是劳动社会化的产物，而经营则是的产物； ②管理适用于一切组织，而经营则只适用于企业；③管理旨在提高作业效率，而经营则以提高经济效益为目标。 同时，经营是的延伸与发展，二者是不可分割的整体。在商品经济高度发达的条件下，由以生产为中心转变为以和过程为中心，经营的功能日益重要而为人们所重视。企业管理的自然要延伸到研究市场需要，开发，制定等方面，从而使企业管理必然地发展为企业经营管理。 [] 经营与管理的关系 ·经营是剑管理是柄 ·管理是基础 管理始终贯穿与整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。 ·管理的结果最终在经营上体现出来，经营结果代表管理水平。
地产开发运营计划管理 Real-estate Project Development Operation Management 2018年8月 版权所有
目录Table of Content 2 1. 2. 3. 4.地产开发运营管理概述（什么是运营管理？） 运营管理的作用（运营管理管什么？） 如何做好运营计划管理 如何实现运营计划管理体系的匹配搭建与持续性优化
一、地产开发运营管理概述（什么是运营管理？） 3 1、运营管理的前提是战略目标，运营管理是过程管控。 战略目标：是对企业经营战略活动预期取得的主要成果的期望值。战略目标的设定，同时也是 整个企业经营宗旨的展开和具体化，是企业宗旨中确认的经营目标、社会使命等进一步的阐明和界定，也是企业在既定的战略经营领域展开战略经营活动所要达到的水平的具体规定。 版权所有 1）宏观性3）相对稳定性5）可分性7）可检验性 2）长期性4）全面性6）可接受性8）可挑战性 8大特点
财务纬度类指标 收益类：净利润/结转收入/结转成本 效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV （净现值） 资金类：经营性现金流/资金平衡时间运营管理类指标 进度：关键节点的达成 质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故 专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成 客户纬度类指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度 客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度能力纬度类指标 人员的培养，人员能力的提高 知识经验的贡献程度，利于后续项目管理的提升 一、地产开发运营管理概述（什么是运营管理？） 4 附：供参考的地产开发项目管理目标（评价指标）
房地产开发经营与管理公式整理 E(R j ) = R f +βj [E(R m )－R f ] 资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 吸纳量=报告期销售量+报告期出租量 新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向 指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值 11)1(---+=t t t Q S Q αα 式中 t Q -本期预测值 1-t S -前期实际销售量 1-t Q -前期预测值 α-平滑指数，01≥≥α 利息与利率 （一）利息 F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率 %1001?=P I i 式中1I -一个计息周期的利息 单利计息与复利计息 （一）单利计息 i n P I n ??= N 个计息周期后的本例和 )1(n i P F n ?+= （二）复利利息I n =P[(1+i)n －1] N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+= 名义利率与实际利率的关系式 设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，
1)1(1-+=-??? ??+=-=m m m r P P m r P P P F i 等额])1(11[)1(1)1(n n n i i A i i i A P +-=+-+= 1 )1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1 注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业成本 营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资） 营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未
经营与管理的区别在于。经营是对外的，追求从企业外部获取资本﹑项目建立自身的影响，从而获取利润；管理是对内而言的，强调对内部资源的整合和建立良好的工作秩序。经营追求的是效益——要赚钱；管理追求的是效率——控制内部成本。经营是扩张性的，要积极进取，抓住机会，胆子要大；管理是收敛性的，要谨慎稳妥，要评估和控制风险。 其次，经营与管理是密不可分的。经营与管理，好比企业中的阳与阴，“他”与“她”，必须共生共存，在相互矛盾中寻求相互统一：光明中必须有阴影，而阴影中必须有光明；经营与管理也相互依赖，密不可分。忽视管理的经营是不能长久，不能持续的，挣回来多少钱，又浪费掉多少钱，“竹篮打水一场空”，白辛苦。另一方面，忽视经营的管理是没有活力的，是僵化的，为了管理而管理，为了控制而控制，只会把企业管死；企业发展必须有规则，有约束，但也必须有动力，有张力，否则就是一潭死水。 第三，经营是龙头，管理是基础，管理必须为经营服务。企业要做大作强，必须首先关注经营，研究市场和客户，并为目标客户提供有针对性的产品和服务；然后基础管理必须跟上。只有管理跟上了，经营才可能继续往前进，经营前进后，又会对管理水平提出更高的要求。所以，企业发展的规律就是：经营－管理－经营－管理交替前进，就象人的左脚与右脚。如果撇开管理光抓经营是行不通的，管理扯后腿，经营就前进不了。相反的，撇开经营，光抓管理，就会原地踏步甚至倒退。 第四，对于企业中的具体部门或个人，经营与管理的确应当有所侧重，并根据实际情况及时调整。企业中的各类部门，各级组织是应该有
一个大方向的分工，有的侧重于经营，有的侧重于管理。特别是在组织的迅猛扩张期，经营与管理的分工尤为必要。 第五，经营和管理还应当同当前国际上先进的经济模式相结合，加强和利用信息产业技术给我们带来的便利，提高经营和管理的能力，使企业不断壮大和发展。 什么是经营管理? 经营管理是指在企业内，为使生产、采购、物流、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理、运营之活动。 企业经营管理（operation and management of business）：对企业整个生产经营活动进行决策，计划、组织、控制、协调，并对企业成员进行激励，以实现其任务和目标一系列工作的总称。 [编辑] 经营管理的基本任务 合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。 [编辑] 经营管理的主要内容