《房地产市场营销》课程实验报告福州市仓山万达广场
项目SWOT分析
小组成员：林细妹0707104210
林声媛0707104209
刘雄0707104223
沈超0707104225
沈伟鹏0707104226
肖辉0707104124
陈礼君0707104115
专业：房地产经营管理07
指导教师：张引
2010年10月
福州仓山万达广场投资环境分析
目录
引言 (03)
第一节、福州市商业发展状况
1.1 福州市的基本情况 (04)
1.2 福州商业圈发展 (04)
1.3 福州市各商业圈基本情况
1.3.1四方商业圈总体趋势分析 (05)
1.3.2几个主要商业圈分析 (07)
第二节、项目基本情况
2.1地块出让基本信息 (10)
2.2地块地理位置及面积 (10)
2.3地块现状及交通条件 (10)
2.4 地块视觉环境 (11)
2.5 周边配套 (11)
第三节、项目区域环境分析
3.1城市规划 (12)
3.2交通情况分析 (13)
3.3人口构成 (14)
3.4商业分析 (14)
第四节、竞争项目分析
4.1 竞争项目分析 (16)
4.1．1五四路名店街 (16)
4.1.2东街商圈 (17)
4.1.3中亭台江商圈 (18)
4.1.4万宝商圈 (18)
4.1.5金山板块商圈（小商圈逐渐形成） (19)
4.2 各个商圈的业态业态形式 (19)
4.3竞争项目的数据比较 (21)
4.4局部竞争项目的租金比较 (23)
4.5竞争项目的交通情况 (25)
第五节、项目SWOT分析
5.1优势分析 (31)
5.2劣势分析 (31)
5.3机会点分析 (32)
5.4威胁点分析 (32)
附件 (33)
引言
随着海峡西岸经济区的重点发展，福州政府和中央政府的大力支持，城市基础建设发展，本报告主要针对万达集团入驻仓山区金山板块并用其优势项目万达广场打开金山的经济商圈。作为商业地产老大的万达，凭借着其完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产”模式、成熟的盈利空间、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力，赢得政府信任的同时也赢得了市场。此次万达进驻仓山，必定有其独特的战略眼光和带来非同一般的影响，但由于福州商业市场的特殊性和挑战性，万达的生存与发展也成为一个热议的话题。利用此次的机会加深对万达集团以及课程市场营销的认识。
针对福州仓山万达广场项目进行市场营销环境研究，我们主要做了以下内容：（1）福州市商业发展现状；（2）项目的基本情况；（3）项目区域环境分析；（4）竞争项目分析；（5）项目SWOT分析。
正文
福州仓山万达广场投资环境分析
第一节、福州市商业发展状况
1.1福州市的基本情况
福州是福建省省辖市，福建省省会。位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平方公里。该区总人口686万人，市区常住人口278万人。该区划分为下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。
1.2福州的经济数据
福州09年GDP为2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，市城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。社会消费品零售总额达到1335.79亿元，同比增长18%，截至2009年12月，福州地区机动车保有量达896720辆，其中汽车308610辆。同比增长12%，汽车类零售额增长20%。可看下面条状图
1.2 福州商业圈发展
近年来，随着房地产业的发展，福州的商业地产不断发展壮大。区域商业的集中规模化效应越发明显，不仅传统的福州市中心区商业在原有基础上不断向周边衍射；在新区，随着各新区大盘的大型配套商业的出现，以及各楼盘有意识地将商业集中连片开发，新区商业也呈现出了集中规模化趋势，新的商圈正在逐渐形成。“中”——中心区商业如火如荼
与过去相比，福州市中心商业已不仅仅局限于拥有得天独厚地理优势的东街口和台江这两个传统的商业圈。沿八一七路一线，在原有的东街口、中亭街两大商圈基础上，陆
续出现了“君临
天华”、“群升
国际”和“冠亚
广场”，以及正
在筹建的“盛世
茶亭”等大规模
商业区，它们连
接起两大商圈，
将福州的商业
由点及面连在了一起，形成规模效应。除此，刚兴起的万宝商业圈也逐渐成熟。
目前，福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。而福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。
1.3 福州市各商业圈基本情况
1.3.1四方商业圈总体趋势分析
1.3.1.1“东”——新兴商圈崭露头角
东区商业发展至今不足五年，现已形成一定规模，其中有两大代表性项目：东方伟业商业广场和好来屋·星光大道。东方伟业商业广场共有营业面积3.8万平方米，是集购物、休闲、娱乐、美食于一体的综合性大型商业广场；其完全商业MALL的规划，填补了东区无大型商场的市场空白，位于一层的东方名品店，二、三层的沃尔玛购物广场已于2006年4－5月份正式开业。定位为Living Mall 的好来屋·星光大道，建筑面积2.4万平方米，以400米休闲步行街的形式面市，目前部分店面已开业，两大商业项目的落成标志着东区商圈已经崭露头角。
1.3.1.2“西”——西二环双星闪耀
向西，在西二环与工业路口，万象城购物中心与宝龙城市广场两大Shopping Mall引爆了福州商业地产。单层建筑面积1.9万平方米、总建筑面积10万平方米的万象城购物中心已于2006年12月22日正式开业，天虹百货（及超市）、百安居的家居软装饰分店，麦当劳等主力店已经开业。宝龙城市广场也已经开业，地下两层，地面5层，全部1000多个店面，近9万平方米的商业规模，吸引了康城百货、国美家电、家乐福、肯德基、麦当劳等知名商家进入。万象城购物中心、宝龙城市广场在开业短短数月已迅速凝聚了人气，宝龙城市广场店面二层价格由原来2万元/平方米迅速攀升到了3万元/平方米，兴旺的人气与巨大的升值空间使得万象城与宝龙城市广场成为西二环边上耀眼的明珠。
1.3.1.3“南”——金山板块商机初现端倪
在金山板块，住宅销售如火如荼，居住人数不断增加，商业也逐渐火热起来。早期的金山碧水大型配套商业广场——金榕广场，已逐渐摆脱萧条，日渐繁华。
而目前正在酝酿成形的还有两大新商业圈即乌龙江板块商圈和南江滨—浦上商圈。乌龙江板块的商业以各大楼盘的社区商业为主，由于楼盘紧密相连，日后商业将形成规模效应，形成新的商圈。目前店面售价基本超过13000元/平方米。
南江滨——浦上商圈是由2800亩江南水都社区商业街、规划完整的商业岛共6万多平方米和浦上路沿路楼盘的社区商业街连成一片。目前江南水都推出的美域与杰座的社区商业街——长岛商业街、华尔街店面269间，销售火爆，店面售价高达18000元/平方米，日后还将有大型综合性的商业岛推出。在浦上路上，正祥?一品新筑的商业综合体也已经完成总平规划。随着日后浦上路大型超市、福州市公交总站、五星级酒店的入主，南江滨——浦上商圈必将形成气候，金山板块凸显重重商机，庞大的商业体量也预示着日后金山板块商业的残酷竞争。
1.3.1.4“北”——五四北商业“含苞欲放”
五四北拥有十分明显的区位优势，它距离繁华的市中心不到3公里，但由于前些年该区域的房地产开发以住宅项目为主，没有大型商业项目出现，以及该区域居住人数不足等原因，导致了区域商业的低迷状态。目前，随着许多住宅项目的交付、居住人数的增加，五四北商业得到了一定改观，且新住宅项目还在不断规划、开发，预计未来三年五四北还将有1.5万户的开发体量，加上该区域原有居民以及已开发交房尚未入住客户，预计将来五四北区域的人口将在20万左右，足够支撑起一个较大的商业圈。在五四北区域的购房者中拥有众多的政府机关人员、高级白领等中高端消费人群。随着房价的攀升，将有更多的中高端客户群体进入，他们将合力支撑五四北区域消费力，并改善区域消费结构。这一切都呼唤着新的大型商业项目的出现。相信，用不了多久，五四北商业将如鲜花般盛情绽放。
1.3.2 福州主要商业圈分析
1.3.
2.1 福州核心商圈——东街口商圈
福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。
东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。
涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。
主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。
主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。
定位：中低档为主，大众消费。
消费群体：年轻人、家庭群体、
外地游客。
优势：福州核心商圈、历史悠
久、知名度高；客流量大。
劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。
1.3.
2.2 台江商业圈
台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口
通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代，已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。
涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。
主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。
主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。
定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。
消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。
优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。
劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。
1.3.
2.3 万宝商业圈
自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因Ｓhoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈”
能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。
涉及商业业态：服装、服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。
主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。
主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。
定位：主要以中低档消费为主。
消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。
优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、客流量大。
劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。
第二节、项目基本情况
2.1地块出让基本信息
福州仓山万达广场由福州市国土资源局通过“招拍挂”方式出让，于2010年6月18号挂牌，2010年6月28日出让。受让方大连万达商业地产有限公司以9.472亿拿下该宗地的土地使用权。该块地宗号为宗地2010-28号，土地用途为住宅、办公、商服，土地使
用年限：商服用地40年、住
宅用地70年。
2.2地块地理位置及面积
福州仓山万达广场地块
也称江夏地块，其位于福州
市仓山区金山板块，在浦上
大道以北，规划路以南，金
榕南路以西，金洲路以东。
万达广场以南为海润尊品、金山桔园2期；北临金俊小区、锦绣闽江、闽江新苑、金闽小区2期，有江南水都小学、金山医院；西临正祥一品新筑，有英国特易购、万豪酒店、中学；东临尤溪洲大型商业。
江夏地块占地126287平方米（189
亩）。
2.3地块现状及交通条件
地块所处外围暂无绿化带，地表三
通一平已经完成，目前已经运用大型
广告宣传栏维护起来，如今正在进行施工，整个建设工程紧张进行。
经过仓山万达广场的公交路线有43路、42路、85路、79路、121路等几路，可通入城区各个区域。地块所处区内，路网宽阔规整，南北东西交叉顺直，人车通畅。南临上浦大道，接通二环大道，东有金榕路，与南北交通路线交错，不管是进入城区，还是通往文化氛围浓厚、配套设施齐全的圣殿——福州新大学城，都是很方便的。从万达广场到福州闽运汽车北站、火车站，路况较好，打的士只需半个小时的车程，到闽运汽车南站的车程也只需半个小时左右，而打的士到距离市中心55公里的长乐国际机场也是比较通畅，路况较好，车程在一个半小时以内。另外，万达广场也靠近规划中的地铁7号线，且福州的母亲河——闽江距离福州仓山万达广场不远，虽不通航，但可以观光。
2.4 地块视觉环境
1、周边建筑物。周边没有特别高大的建筑物，多为阵营式排列的中高层住宅楼。
2、绿化、自然景观。周边大多是居住小区，以建成多年，有一定绿化，而上铺大道、金榕路等道路两侧对称种植树木，有一定的景观。
3、历史人文景观。无。
4、环境污染状况。周边为居住小区、商场等，没有工厂，道路路面也比较干净，环境没有污染状况。
2.5 周边配套
商业配套：英国特易购百货、万豪国际酒店集团
生活配套：文体中心，未来规划的浦上医院、中学、公交站等。
第三节、项目区域环境分析
3.1城市规划
万达周边城市区域规划图
建设部城市规划专业指导委员会主任陈秉钊：从福州的城市规划看，未来的中心在东部。随着海西建设、东部新城战略的推进，仓山区正乘着国务院支持加快海西建设的春风，成为海西战略东部挺进发展的重点片区。大仓山是“中心突破、两翼齐飞”战略中的“东翼”重要经济增长点。仓山万达项目从区位到本身规划定位都具有绝对的优势，作为城市新中心变得势在必得。
2009年，金融街万达进驻福州，用不到一年的时间创造了万达奇迹，同时也给福州商业地产带来了期盼和渴望。正在我们为之欢声雀跃时，又一个万达出现了——福州仓山万达。福州仓山万达建成后，将填补仓山区大型城市综合体空白，带动城市商业升级，提升整个城市形象，成为福州无可争议的新财富中心。
3.1.1仓山区今年将结合旧城改造，整合老城区传统商贸业态，发展餐饮酒店、
文体娱乐、物业管理、医疗保健等服务业，结合南江滨大道沿线开发和旧屋区改造，高起点规划建设写字楼和商务中心，逐步形成以南江滨、三叉街、师大学区、白湖亭为中心的商贸圈。
3.1.2、东部新城主框架初现端倪，大型标志性项目——建筑面积38万平方米、
总投资37.75亿元的海峡国际会展中心、建筑面积9.25万平方米、总投资15亿元的火车南站建成，福州地铁建设也正式从地铁1号线则徐广场站拉开帷幕。
3.1.3、东部新城片将结合海峡会展中心、火车南站的开发建设，引导培育交通
物流、商务酒店、旅游会展、金融保险等新型业态，推进海峡西岸国际物流商贸城等项目建设，吸引国内外知名商业企业入驻。
3.2交通情况分析
万达周边交通网络图
项目位于金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，处于进入金山片区的门户位置，紧邻金山主干道，南距尤溪洲大桥约300米，交通路网相对发达，项目交通便捷和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。
●福州地铁建设也正式从地铁1号线则徐广场站开始，预计2014年运行；
距离我们项目6.5公里。
●周边环境：地块北侧邻近拆迁安置区，其住宅档次较低，社区环境较差。
●道路状况：地块西侧金州路还处在扩建状态，人流量、车流量极少，短时
期内难以带来商业人流；南侧浦上大道虽然是金山板块主干道，但公共交通线路少，仅82路、89路、125路3条公交线路，难以承担大规模人流导入；东侧金榕南路人流、车流量有限，对商业支持有限。
3.3人口构成
据不完成统计，目前仓山共有50多个社区楼盘，如果以一个社区3000户，一户三口来计算，那么仓山的消费人群将高达约45万。这么庞大的一个消费群体，需要一座万达广场，一个城市中心，持续拉动消费，搞活区域经济。
3.4商业分析
3.4.1、东街口商圈
●业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、
主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；沿街店铺以休闲品牌为主。
●定位：中低档为主，大众消费。
●消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。
●优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。
●劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档
次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。
3.4.2、台江商圈
●新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百
元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。
●涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用
品、钟表眼镜等。
●主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业
市场、批发市场等。
●主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电
器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。
3.4.3、乐都汇
集购物、休闲娱乐、餐饮于一体社区型购物环境的购物广场。
3.4.4、榕城广场
榕城广场占地168亩，是目前金山最大的商业文化休闲广场，广场周边是欧式走廊步行街，包括广场中心圆顶商业楼在内，共有商业楼11幢，店面600间，总建筑面积6万多平方米。
●业态：以兴福兴川正购物中心为主，新华书城、苏宁家电卖场、儿童服饰
专卖店、品牌餐饮店为主。
●定位：主要以中低档家庭消费、儿童娱乐为主。
●消费群体：家庭群体。
●优势：金山休闲娱乐广场。经营模式主要以儿童服饰、儿童游乐，家居为
主、交通便利。
●劣势：业态组合单一、整体形象偏低，白天广场基本没人，主要以晚上家
庭消费为主。
3.4.5、学生街
●业态：学生街以老学生街和新学生街相连组成，主要以特色小吃、低端休
闲服饰为主。
●代表品牌：麦当劳、斗牛世家牛排、橙果子、立即乐茶饮
消费群体：主要以大学生、18-25岁年轻人为主。
●优势：经营模式主要以服饰、饰品、小吃为主。特色小商品较多、价格便
宜、交通便利、停车方便。
●劣势：70%为大学生晚上自主摆摊经营，白天无消费人群，店铺整体形象
偏低、消费无质量及售后保证。
万达周边商业圈示意图
第四节、竞争项目分析
4.1 竞争项目分析
仓山万达广场位于福州仓山浦上大道边上，但是该项目本省福州在整个土地辐射面积上看，目前的道路辐射从市中心到三环,辐射范围不大。导致，消费者购物商圈并未形成很明显的区位隔离，消费者会互串商圈空间。使得福州的各个商圈存在竞争,包括尚未形成的仓山万达广场也面临的极大竞争。
2007年（图一） 2010年（图二）
从图一和图二所体现出来知道福州的主流商圈没有多大变化，但是从各个商圈还是增加了很多的百货，例如台江商圈增加了群升东百、八一路上的冠亚广场以及金山板块增加了新华都百货。也有减少的，例如正大广场的大洋新天地客源流通越来越少，逐渐退出主流市场。可以不进行竞争比较。
4.1.各个商圈基本基本情况分析
万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比
项目投资分析报告 项目投资分析报告 一、项目开发宏观环境分析 天津市经济逐步呈现平稳较快发展的良好态势。近年来，工业经济进一步向好，投资、消费等内部需求持续升温，制约经济快速发展的有关因素明显得到改善，经济发展基础逐步得到加强，总体形势持续向好。天津工业园区交通便利，水、陆、空、铁立体交通网络发达。天津工业园区距离天津滨海国际机场仅两公里距离。天津港是中国北方最大的人工港，园区距离港口三十公里。同时，津滨高速、京津塘高速等多条高速公路贯穿在天津工业园区内。 二、可行性分析及必要性 随着经济的发展和中国科技兴国战略的进一步实施，在政府的大力扶持下，我国各个行业发展迅猛尤其是房地产业与工业。经过几十年的发展，轻钢结构建筑行业已经形成一条完整的产业链，从开采、提炼、加工、到应用于所需行业中，已日趋成熟。轻钢结构具有轻巧、节材、节能、降低工程投资、使用寿命长等优势，可以实现快速安装与二次使用，并具有抗震、抗风、隔音、隔热等优点，因此，轻钢结构已经在建筑领域迅速崛起，同时，我国将节约资源作为基本国策，提出发展循环经济，保护生态环境，节约资源的发展理
念。 为了加快钢结构产业发展，积极响应国家政策，Nvidia 经过反复考察，拟在天津工业园区建立一家生产基地，项目总投资亿元，征地45950平方米（位于天津工业园区3区内）。 三、可行性分析 有投资就有风险，项目投入运营后，公司将更加完善现有企业制度和企业经营制度，保证各项目高效运营和管理，为促进企业经营的良性循环，公司制定了一系列措施。首先要加强企业宣传力度，只有让客户了解企业经营模式，产品质量，才能让客户信任本企业。其次，加大业务员招揽力度，加大业务员队伍的建设。还要树立质量意识，要做到每个产品都是客户放心的产品。最好，要加强企业管理，做到增收减支，抓质量，抓安全，促工期，确保万无一失，赢得广大客户的好评。 通过大量的市场调查，证明该项目在当前经济环境下是一个很好的投资项目。它具有前景好，市场好，用途广，利润高等诸多的有点，因此，应该抓住当期有利时机，在国家相关政策的支持下，筹措资金，拟建该项目，迅速占领市场，打出品牌效应。该项目是可行的，必要的。 四、融资概算 资金是企业进行生产经营活动的必要条件。企业必须以权益资本的形式向投资者筹集资金，并以此来吸引其他投资
中国对外直接投资的现状及影响因素分 析 本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 对外直接投资（OutwardDirectInvestment，ODI）是指我国国内企业在国外或港澳台地区以现金、实物或无形资产等形式投资，且以控制企业经营管理权为核心的经济活动。与国内投资相比，各国的政治、经济制度不同，货币利率、汇率波动复杂，对投资项目的影响因素也更多，从而使得对外直接投资的风险明显大于国内投资。对外直接投资风险是客观存在的，只有积极评价风险因素，分析风险产生的环节，制定有针对性措施，才能确保对外直接投资的顺利进行。 一、中国对外直接投资的现状 1993年后，我国成为吸收外来直接投资最多的发展中国家，中国对外直接投资也呈现出持续增长的趋势，主要表现在：一是中国企业对外直接投资的规模不断扩大。2012年我国的对外直接投资为878亿美元，成为世界三大对外直接投资国之一。从2000年到2013年，中国企业对外投资规模增加了60余倍。二是中国企业对外直接投资的领域不断延伸。在初期，我国的
企业一般在零售批发、采矿等行业投资，而目前，我国企业对外投资的领域已扩展到技术开发、商务服务、金融地产、生产制造等产业。三是中国企业对外直接投资的地位不断提高。截至2013年，我国的累计对外直接投资净额为亿美元，居全球所有国家、地区的第13位，虽然与美国、法国等发达国家相比仍存在一定差距，但已经成为一股不可或缺的力量。 尽管我国的对外直接投资在总量上增长迅速，但在许多项目上出现了大量的亏损，给企业和国家造成了不小损失。在我国对外直接投资过程中，东道国要么以保护资源或维护国家安全为理由，要么因为政权更替等原因致使我国的海外投资和并购失败或者即使能够并购成功其后续经营也出现了很大问题甚至项目被迫中止。比如，在中海油收购优尼科过程中由于美国政府以威胁国家安全为由进行干预而失败；2009年中铝在收购矿业公司力拓的过程中，由于澳大利亚政府的干预而失败；近年来则出现了我国两大通信企业中兴和华为在美国的投资因“威胁美国国家安全”而受阻。东道国政局的变动也给我国的海外投资带来很大风险。2011年的利比亚战争迫使中铁在利比亚总额为42亿美元的3个铁路工程搁浅。此外，受国际金融危机影响，部分发达国家恶意设置的各种壁垒也使我
企业投资环境分析 投资环境是一个经济体或区域所具有的对投资活动有影响的所有因素的有机综合。投资的目的是为了避免风险，获取最大利益，企业能否实现这一目标，关键在于企业能否在风云变幻的市场环境下，抓住有利时机，作出合理的投资决策，企业的生存和发展是以外部环境为条件的，企业对投资环境分析，对及时准确地作出投资决策和不断提高投资效益具有重要的意义。 一、企业投资环境分析的意义及目的 （一）进行企业投资环境分析，可以使投资决策有坚实的基础，保证决策准确无误。通过分析可以使企业充分地了解市场供求状况，国家的经济政策。资源的供应情况以及国内外政治、经济和技术发展动向。只有了解这些因素后，才能保证投资决策正确无误。任何投资人一定时期的投资额、投资方向和投资时机等等的确定都离不开对投资环境的深入分析，当投资方案本身没有质量问题时，环境因素的影响往往举足轻重。我们只有对环境变化中的主要和次要因素，长期和短期因素，直接和间接因素做全面深入研究，并深刻把握对环境的变化的承受程度，才能真正做好科学和正确的投资决策。 （二）进行企业投资环境分析，可以使企业及时了解环境的变化，把握投资时机，不断地进行投资环境的研究，才能使企业及时掌握变化情况。在出现了有利条件时，及时进行投资，以获得良好的投资效果。当出现不利于企业的因素时，及时采取对策，以避免客观环境的不利影响。 （三）进行企业投资环境分析，可以提高投资决策的预期效率。决策者应站得高，看得远，预见未来投资环境的变化情况，作出符合长远发展趋势的决策。 二、企业投资环境分析的相关因素
企业投资环境包括的相关因素很多，国内外的政治、经济、军事、法律、文化教育、科学技术等都会对投资有影响，目前我们主要分析的相关因素是：（一）经济发展。包括经济体制，经济运行状况，经济周期、财政政策、货币政策利率高低和当地企业的发展. （二）相关资源和区位优势，这里主要指原材料。燃料等各种资源供应量和供应价格，特定投资项目有关的产品、材料、制造工艺、技术装备的科技水平，发展趋势和发展速度、教育、人才、文化所具有的环境优势。 （三）产业聚集。指区域内的各种产业及配套设施业、如产值、行业、就业结构等等。 （四）政治形势和政府服务。指政局是否稳定，国家的有关方针政策法律规定和政府的体制机制创新及管理水平情况，是否有一个全心全意为人民服务，为投资者服务的政府。 （五）优惠政策配套资金，主要指创新基金和新科技项目资金和与特定投资项目有关的税收、进出口许可、市场购销等方面的配套优惠政策。 （六）基础设施。包括道路设施建设和电信设施，光缆环境建设及互联网中心建设。道路设施包括航空、货运、物流运输、地铁、公交、物流港配送区及外运公司。 （七）配套服务。既教育培训机构、酒店公寓、文化水平、宗教、风俗习惯、医疗健身、餐饮购物及公共品价格、主要制水电气的消费价格情况等。 （八）生态环境。包括地理位置、气候条件、自然特色、绿化覆盖面积、人均绿地面积、人均公共绿地、绿化覆盖率、绿地率、森林覆盖率、城市绿化隔离地区、重点道路绿化带及环境质量。
房地产投资环境分析-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产投资环境分析 ————侨福一品高尔夫公馆 一、硬环境要素： 1、基础设施与生活配套：（1）项目位于杭州市江干区大学城北板块，隶属于嘉兴海宁，毗邻杭州，与杭州仅一条马路之隔。项目北侧有36班幼儿园、小学与中学（在建）；项目东侧钱塘江仅两条马路之隔；南侧有大型高尔夫球场；公交路线；448路公交，可直达地铁站（一号线）,沿街有底商可满足客户基本生活需要。 2、商务设施：沿之江东路自驾7分钟左右可到达宝龙城市广场等商业综合体且项目自带五星级酒店、商业综合体、露天游泳池等娱乐设施。 3、其他因素：项目属于嘉兴海宁，但仅与杭州一条马路之隔，海宁的房，杭州的配套，位置相对较好，不会受到杭州限购影响；但项目距离工业园区较近，对空气环境等会有影响 二、软环境要素 1、社会文化：项目虽属海宁，但大多数客户群体都是在杭州工作的人员，杭州是国家信息化试点城市、电子商务试点城市、电子政务试点城市、数字电视试点城市和国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地。杭州致力于打造“滨江天堂硅谷”，以信息和新型医药、环保、新材料为主导的高新技术产业发展势头良好，已成为杭
州的一大特色和优势。通讯、软件、集成电路、数字电视、动漫、网络游戏等六条“产业链”正在做大做强，有12家企业进入全国“百强软件企业”行列，15家企业进入国家重点软件企业行列，14家IT 企业在境内外上市。相对来说，大部分人的文化程度较高，所以社会文化环境相对稳定。 2、政治：政治稳定，社会安定，没有战争等风险 3、经济：2016年，杭州实现生产总值11050.49亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%，增速分别高于全国、全省2.8和2.0个百分点。分产业看，第一产业增加值304.84亿元，增长1.9%；第二产业增加值3977.39亿元，增长4.7%；第三产业增加值6768.26亿元，增长13.0%；三次产业结构由2015年2.9：38.9：58.2升级为2.8：36：61.2 4、法制：杭州市市场经济法制已趋于完善，各种法律、政策能够保障杭州各项工作政策进行；社会稳定无不稳定因素，人们安居乐业；且杭州有支持创业政策、和吸引人才的各种政策，这对杭州来说是一种机遇与整体素质的提升。 5、金融：杭州作为互联网高度发达的城市，互联网金融已经在杭州逐渐铺开蔓延，各种金融政策惠及大众；且杭州经济文化发达，投资需求强烈，整个房地产市场还未处于饱和状态。 三、供给分析
China Business Update / September 2010 24 投资环境的声浪逐渐升高。从可口可乐收购汇源未果，到处理力拓商业贿赂事件引起的“非议”，到谷歌中国从内地迁往香港，再到通用电气首席执行官伊梅尔特(Jeffrey Immelt)抱怨在中国“遇到了25年来最艰难的商业环境”，一系列事件似乎表明外资对中国经营环境的适应和利用出现了明显的变化，也被一些人列为“中国投资环境恶化论”的依据。 不仅如此，世界银行近期公布了一项对87个国家4个方面的外资投资环境进行比较的研究。这份报告显示，与东亚、亚太乃至全球各国相比，中国对外资的股权限制更加严格，外资在华建立子公司所需时间相对较长。报告的主要撰稿人皮埃尔?吉斯兰(Pierre Guislain)更是直言：“跟87个国家相比，在具有限制性的政策法规所占的比例方面，中国的行业限制数量要比世界许多其它国家都多”。 直观的事件与“客观”的调研言之凿凿，似乎坐实了中国外商投资环境堪虞之状况。然而，也有一些人为此提出了针锋相对的反证。例如，代表了1600多家企业和个人会员的华南美国商会刚刚对外发布了《2010年中国营商环境“白皮书”》，报告称其九成会员企业对目前中国的经商环境较为满意，会员企业今年在中国的再投资预算增长44%，基本恢复到金融危机之前的水平。亦有 人以客观数字为证，指出自2009年8月以来中国外商直接投资各月均呈同比增长态势，而2010年6月当月实际使用外资同比增加39.6%，上半年累计使用外资同比增幅亦达到19.6%。如此大好形势，岂可谓外资环境恶化？ 在我们看来，抱怨者的质疑固然有待商榷，辩护者的解释也并非无懈可击。商人以逐利为职，自然希望环境对自己越有利越佳，个别企业在经营中遇不如意事而有所表达实属平常。只是因为其中一些在华企业声名显赫，才特别引人关注且容易为人所利用罢了。以个案而论“环境恶化”殊不足道。伊梅尔特在私人餐会的抱怨被曝光之后，旋即在公开场合声称“中国是通用电气非常重要的市场，我们在中国发展得很好，并且必将长期发展下去。”至于世界银行的报告虽有其一定的“客观性”与严谨性，但因为调查主要考察的是各国对外国投资的相关法规，而这只是投资环境的一个方面，并且与经济规模大小、投资机会多寡、经济成本高低等相比，仅是相对次要的方面，因此在“全面性”或“代表性”上存在严重的缺陷，以此论证中国投资环境之优劣，其结论亦不可靠。 当然，以企业对中国经营环境的满意度调查来举证也存在问题，不仅样本选取及回答的主观性可能存在，更因为这样的调查缺乏国际比较的视角。至于用中国吸引外资的增长数字为据虽然颇为有力，但影响外资进出的除了投资环境，更有经济形势。外资增长的数字并不能完全排除是因为全球经济在危机之后的恢复阶段，因 中国外商投资环境仍具优势 ——以国际比较的视角分析中国当前的投资环境
城市花都、桃花岭项目投资价值分析 （预可行性研究） 一、项目概况 （见项目调研报告） 二、项目公司基本情况 （见项目调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。 第一部分城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）项目总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙 按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）项目盈利测算 利润测算表 （城市花都）单位：万元
澳大利亚投资环境分析 ——国际投资学报告澳大利亚（Australia）是全球土地面积第六大的国家，国土面积比整个西欧大一半。澳大利亚不仅国土辽阔，而且物产丰富，是南半球经济最发达的国家。该国是全球第四大农产品出口国，也是多种矿产出口量全球第一的国家。正是这些得天独厚的先天条件以及迅速发展的后天条件，造就了澳大利亚良好的投资环境，可从以下几个因素对澳大利亚的投资环境进行分析： 一自然地理因素 首先在地理位置方面, 它的陆地总面积为768万平方公里，海岸线长为36,735公里，是世界上最大的岛屿，也是世界上最小的陆地块。南北长约3,700公里，东西宽约4,000公里。除此之外，澳大利亚也是世界上最平坦的大陆，同时也是世界上唯一管辖整个洲和它的外围岛屿的国家。并且，澳洲与欧洲国家有着天然的血缘联系。澳与其近邻--新西兰有着共同的历史和文化背景，澳新之间的紧密经济关系日趋稳固，相互间的经济开放度很高，正向着经济一体化的方向迈进。澳长期“从美”，是美国在太平洋上的“南锚”，澳美关系目前被置于澳对外关系的首位。近年来，澳积极发展同亚洲国家的经贸关系。澳10大贸易伙伴中，亚洲国家和地区占了6个。日本是澳大利亚最大的贸易伙伴。澳与新加坡正在进行自由贸易区谈判。澳新(西兰)与东盟正在着手建立新型紧密经济关系。澳独特的地缘优势使她在跨国公司全球经营战略中占据重要地位。另外，澳大利亚的交通运输业便捷
并且比较完善，航空、铁路和公路是主要的交通运输手段,澳大利亚所处的大洋洲在世界交通中占有重要地位。随着世界交通运输的发展，现已成为各大洲之间船舶、飞机往来所需淡水、燃料和食物的供应站，又是海底电缆的交汇处，因此在国际交通的战略上具有重要地位。其次，在自然资源方面，澳大利亚是是世界重要的产矿国和矿产出口国之一。 澳大利亚的矿产资源、石油和天然气都很丰富，矿产资源至少有70余种。其中，铝土矿储量居世界首位。澳是世界上最大的铝土、氧化铝、钻石、铅、钽生产国，黄金、铁矿石、煤、锂、锰矿石、镍、银、铀、锌等的产量也居世界前列。同时，澳大利亚还是世界上最大的烟煤、铝土、铅、钻石、锌及精矿出口国，第二大氧化铝、铁矿石、铀矿出口国，第三大铝和黄金出口国。已探明的有经济开采价值的矿产蕴藏量：铝矾土约31亿吨，铁矿砂153 亿吨，烟煤5110亿吨，褐煤4110亿吨，铅1720万吨，镍900 万吨，银40600吨，钽18000吨，锌3400万吨，铀61万吨，黄金4404吨。澳原油储量2400亿公升，天然气储量13600亿立方米，液化石油气储量1740亿公升。森林覆盖面积占国土的20%，天然森林面积约1.55亿公顷（三分之二为桉树），用材林面积122万公顷。澳大利亚的渔业资源丰富，捕鱼区面积比国土面积还多16%，是世界上第三大捕鱼区. 二经济环境因素 澳大利亚是一个后起的发达资本主义国家。2010年国内生产总值
中国投资环境分析 投资环境决定了投资是否能创造出更强的企业竞争力，并实现可持续增长。世界银行报告将投资者对投资环境的预期归为三大类相互关联的组成要素：一是宏观经济、国家外贸外资政策以及政局的稳定；二是国家监管框架的效率，如劳动关系、税收的效率与透明度等；三是基础设施和金融服务的数量、质量，以及在熟练工人流动性不足与技术集约化条件下的技能和技术禀赋。2003年12月16日，世界银行在其网站公布了2003年中国投资环境调研报告，题为《改善中国投资环境，提高城市竞争力：中国23个城市排名》。这份报告是在2002年对中国5个城市（北京、成都、广州、上海、天津）进行投资环境调查的基础上，将调查范围扩大到全国23个城市，对投资环境调查的结果进行了分析研究。该报告认为中国的投资环境在世界银行所调查的25个发展中国家中名列前茅。 一、我国投资环境的国际比较 在过去十几年里，我国经济保持了较快增长。近期世界银行所作的一些研究也表明，我国在投资环境的许多方面都做得相当出色。但也应该看到，我国在某些方面仍落后于东亚及东南亚的一些邻国，投资环境有很大改善空间。 第一，在基础设施方面，我国优于印度，但落后于泰国。印度的铺砌道路占56%，我国为88%，泰国为97%；印度每1000人有3部私人电脑，我国每1000人有12部，而泰国为23部；从每1000人拥有的电话数量看，印度为131部，我国为294部，泰国则为371部。 第二，在对174个国家的调查中，我国的政治稳定性高，在政府效率方面表现中等，政府管制造成的成本低于印度和巴基斯
坦。 第三，我国对外贸易的开放程度高于印度。 第四，总体来看，我国与其他东亚国家的人力资源和技能水平基本相当。但我国的研究和开发力度要低于一些东亚邻国。如在泰国，销售额的5.6%要用于研发，而我国只有2%。 第五，国际上许多学者认为我国的地方保护主义十分明显。 第六，我国金融部门的运行效率低，绝大部分贷款都贷给国有企业，并且经常得不到偿还，中小企业融资渠道少。 二、国内23个城市投资环境的比较 世界银行报告将投资环境的要素指标描述为基础设施（infrastructure）、进出国内市场的障碍(domestic entry and exit barriers)、生产技能和技术禀赋(skills and technology endowment)、劳动力市场的灵活性(labor market flexibility)、参与全球化程度(international integration)、私人部门参与程度(private sector participation)、非正式支出(informal payment)、税收负担(tax burdens)、法院工作效率(count efficiency)、金融环境(finance)等10个方面。以这10项指标衡量并综合静态数据和动态潜力，世界银行得出我国国内23个城市投资环境的排名（详见附表）。我国投资环境的地区差异很大，主要表现在以下几方面： （一）东部和沿海地区的发展要快于中西部，并能吸引更多的投资者。东部的投资环境优于中西部，吸收外资的规模占绝对优势。2003年1-10月份东部地区实际使用外资382亿美元，占全国的88%；中部实际使用外资40亿美元，占全国的9%；西部只有13.5亿美元，占全国的3%。世行的调查数据显示，由于各地港口便利、劳动力技能等自然禀赋不同，西部的投资环境要比沿海地区落后，尤其表现在金融环境和基础设施水平较差、进出国内市场的障碍多、税收负担较重、劳动力市场的灵活性不足等方面。中
企业投资环境分析 企业投资环境分析投资环境是影响一个经济体或地区投资活动的所有因素的有机综合投资的目的是规避风险，获取最大收益。企业能否实现这一目标的关键在于能否在多变的市场环境下抓住有利的机会，做出合理的投资决策。企业的生存和发展受到外部环境的制约。企业对投资环境的分析对于及时准确地做出投资决策，不断提高投资效益具有重要意义。 1。企业投资环境分析的意义和目的 (1)企业投资环境分析可以为投资决策提供坚实的基础，并确保其准确性。通过分析，企业可以充分了解市场供求状况和国家的经济政策。国内外的资源供应和政治、经济和技术发展只有了解这些因素，我们才能确保投资决策的正确性。任何投资者在一定时期内的投资金额、投资方向和投资时机，都离不开对投资环境的深入分析。当投资计划本身没有质量问题时，环境因素的影响往往是决定性的。只有深入研究环境变化中的主要和次要因素、长期和短期因素、直接和间接因素，深刻把握对环境变化的容忍度，才能做出科学、正确的投资决策。 (2)企业投资环境的分析可以使企业及时了解环境的变化，把握投资机会，不断对投资环境进行研究，从而使企业及时掌握变化当有利条件出现时，及时投资以获得良好的投资效果。当存在对企业不利的因素时，及时采取对策，避免客观环境的不利影响
(3)企业投资环境的分析可以提高投资决策的预期效率决策者应该高瞻远瞩，预见未来投资环境的变化，做出符合长期发展趋势的决策。2。企业投资环境相关因素分析 企业投资环境包括许多相关因素。国内外政治、经济、军事、法律、文化教育、科学技术都会对投资产生影响。目前，我们分析的主要相关因素是 (1)经济发展包括经济体制、经济运行、经济周期、财政政策、货币政策、利率和当地企业的发展。 (2)相关资源和区位优势，这里主要指原材料燃料等各种资源的供应和价格，与具体投资项目相关的产品、材料、制造技术和技术设备的科技水平，发展趋势和速度，以及教育、人才和文化的环境优势。 (3)产业集聚指区域内的各种产业和配套设施，如产值、产业、就业结构等。 (4)政治形势与政府服务指政局是否稳定，是否有一个全心全意为人民服务、为投资者服务的政府，是否符合国家的有关政策、法律法规和政府的体制、机制、创新和管理水平。 (5)优惠政策配套资金，主要指创新基金和新科技项目资金以及与具体投资项目相关的税收、进出口许可证、市场营销等方面的配套优惠政策 (6)基础设施包括道路设施和电信设施建设、光缆环境建设和互联网中心建设。道路设施包括航空、货运、物流运输、地铁、公共交通、物流港口配送区和中外运公司。
欧盟和中国投资环境简介与分析一、双边贸易投资概况 ２０１０年，欧盟继续保持中国的第一大贸易伙伴地位，同时也是中国的第四大外资来源地。据中国海关统计，２０１０年中国和欧盟双边贸易额达４７９７．２亿美元，同比增长３１．８％。其中，中国对欧盟出口３１１２．４亿美元，同比增长３１．８％；自欧盟进口１６８４．８亿美元，同比增长３１．９％；中国顺差１４２７．６美元。 中国近年来对欧投资呈现以下主要特点：一是增长速度快。2010年，中国对欧投资流量59.6亿美元，较上年增长101%。二是行业分布广。涉及制造业、金融业、租赁和商务服务业、批发和零售业等十几个行业大类。三是覆盖国家多。截至2010年底，中国对外直接投资已涉及欧盟全部27个成员国。四是社会融合度高。中国对欧投资始终坚持互利共赢原则，不断扩大与当地经济社会发展的利益共同点。 中欧关系目前呈现全方位、宽领域、多层次的发展态势。在中欧关系的各个领域中，经贸合作始终是推动双方关系发展的重要动力。 本年度欧盟商会提出的最重要问题包括在市场准入方面遭到限制、政府决策透明度、政府审批效率以及知识产权问题。对此德古赫特表明他认为中欧经贸关系的四个问题：市场准入、知识产权、政府采购以及对国有企业的补贴。陈德铭说，双方重点讨论了投资、货物贸易、服务贸易、知识产权等问题。双方商定尽快启动中欧投资协定谈判，欢迎双方企业到对方扩大投资。 中国希望欧盟决策者着眼中欧关系发展大局，继续坚持开放、透明、友好的投资政策和体制，不断提高投资便利化水平，吸引更多中国企业来欧投资兴业。也希望看到更多的欧洲企业家与中国同行们精诚合作，帮助中国企业更好融入欧洲市场，促进双方共同发展。二、欧盟投资环境 欧盟作为全球最重要的经济体之一，其稳定的经济环境、完备的基础设施、良好的教育体系和强大的研发实力，对中国企业具有很强的吸引力。随着中欧关系的迅速发展，中国与欧盟的合作日趋频繁，企业已经把对欧盟投资作为一项重要的长期性发展战略，开拓欧盟市
《房地产市场营销》课程实验报告福州市仓山万达广场 项目SWOT分析 小组成员：林细妹0707104210 林声媛0707104209 刘雄0707104223 沈超0707104225 沈伟鹏0707104226 肖辉0707104124 陈礼君0707104115 专业：房地产经营管理07 指导教师：张引 2010年10月
福州仓山万达广场投资环境分析 目录 引言 (03) 第一节、福州市商业发展状况 1.1 福州市的基本情况 (04) 1.2 福州商业圈发展 (04) 1.3 福州市各商业圈基本情况 1.3.1四方商业圈总体趋势分析 (05) 1.3.2几个主要商业圈分析 (07) 第二节、项目基本情况 2.1地块出让基本信息 (10) 2.2地块地理位置及面积 (10) 2.3地块现状及交通条件 (10) 2.4 地块视觉环境 (11) 2.5 周边配套 (11) 第三节、项目区域环境分析 3.1城市规划 (12) 3.2交通情况分析 (13) 3.3人口构成 (14) 3.4商业分析 (14) 第四节、竞争项目分析 4.1 竞争项目分析 (16) 4.1．1五四路名店街 (16) 4.1.2东街商圈 (17) 4.1.3中亭台江商圈 (18) 4.1.4万宝商圈 (18) 4.1.5金山板块商圈（小商圈逐渐形成） (19) 4.2 各个商圈的业态业态形式 (19)
4.3竞争项目的数据比较 (21) 4.4局部竞争项目的租金比较 (23) 4.5竞争项目的交通情况 (25) 第五节、项目SWOT分析 5.1优势分析 (31) 5.2劣势分析 (31) 5.3机会点分析 (32) 5.4威胁点分析 (32) 附件 (33)
羊西线项目可行性分析报告 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：成都标准总件厂的厂房用地 项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下 项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂立即生产厂区迁移至不处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位 成都舜法国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照政府有关部门政策规划（《羊西线规划情况》，《高新西区规划情况》），依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。
二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚公布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将接着保持一个较高的增长速度，可能全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。可能2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度可不能专门大。要紧缘故是投资体制改革进一步深化，投资环境接着改善。在市场准入方面，2003年国家将接着清理现行投资准入政策，在明确划分鼓舞、同意、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓舞进展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化治理和正确的引导和服务。我国政府将接着深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。
2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资接着高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产接着保持强劲进展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为 25.3%。其中东、中、西部地区增幅分不为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分不为24.7%、47.7%、 34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好
投资环境各因素分析： 一、政治法律： 1、政局稳定，是投资者关心的首要问题 2、治安状况直接关系投资者人身财产安全，也是投资者必须高度关注的问题 3、守法经营是投资者的义务，进入市场前必须对一国法律框架、实施细则熟知于心， 二、自然资源 1、地理 地理因素包括地理位置、面积、地形条件、矿产资源、水资源、森林资源等。 2、人口因素 3、气候 气候主要研究气温、日照、降雨量、风暴以及台风等。 三、经济状况： 1、经济发展水平 2、市场的完善和开放程度 （1）市场体系完善—商品市场、金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场等已发育齐全，形成了一个有机联系、规范的市场体系。 （2）市场的开放程度—允许外国投资者不受限制地进入本国市场的程度。在对一国市场的利用方面不存在本国投资者和外国投资者的差别待遇 3、基础设施状况 （1）能源，包括基础能源和水力、电力、热力等供应系统和供应状况 （2）交通运输，包括铁路、公路、水路和航空运输等方面的条件 （3）通讯设施，包括邮政、广播、电视、电话、电传等方面的设施 （4）原材料供应系统 （5）金融和信息服务； （6）城市生活设施状况，如住房、娱乐、饮食等 （7）文教、卫生设施和其他服务设施。 4、经济和物价的稳定程度 （1）经济增长速度是否持续稳定（2）物价的稳定程度（3）国家债务规模的大小5、经济政策 （1）贸易和关税政策（2）经济开发政策（包括a.工业化政策、b.产业和地区开发政策）（3）外汇与外资政策 四、社会文化 1、物质文化 2、制度文化 3、精神文化 4、投资活动受制于投资人的文化背景 5、受益人的文化背景。 投资者风险及合理避险
学院: 国际经济贸易学院班级: 091国贸(2)班 姓名: 李玄 学号: 2009220065
中国国际投资现状的分析与研究 摘要积极发展对外直接投资,主动参与国际分工,是一个国家在融入经济全球化浪潮中,保持均衡发展的一项重要战略。改革开放以来，中国对外贸易程度不断深化，在此基础上，中国对外投资也在不断发展，投资总额不断上升，然而同比其他发达国家还有存在一定差距。本文分析了中国对外投资的现状，问题,问题的原因，并针对中国具体国情，提出部分解决方法。 关键词中国；国际投资；发展战略 一、中国国际投资的现状 国际投资分为直接投资和间接投资两大类。改革开放以来，我国社会主义取得了举世瞩目的成就，经济多年保持连续增长，经济与贸易发展水平位居世界前列。在我国发展经济的过程中，国内企业也取得了快速发展，经营能力、科学技术、管理理念都在不断提高，国内现有的投资环境已不能满足其发展的需要，目前中国一批有条件的大型企业和企业集团正通过进行专业化、集约化和规模化的跨国经营，在更大范围内优化资源配置，增强参与国际经济合作与竞争的能力。1994—2009年这15年的时间里，中国国际投资量在不断增加，以2000年为分水岭，此前，对外直接投资基本呈缓慢增长并有波动的情况；2000年以后，则呈明显的单边上扬趋势，根据统计数据，2008年中国对外直接投资总额达到407亿元，同比增长53.58％，截至2008年底，中国5,000多家境内投资主体设立对外直接投资企业1.1万家，共分布在全球170多个国家（地区），对外直接投资累计净额（存量）约1,500亿美元。境外企业总资产达6,000多亿美元。这种趋势也反映了中国“走出去”政策体系的基本变化。不仅是总量的上升，中国的对外直接投资在世界的排名也有有所上升。2011年，中国对外直接投资净额(以下简称流量)746.5亿美元 ,较上年增长8.5%。截至2011年底,中国13500多家境内投资者在国(境)外设立对外直接投资企业(以下简称境外企业) 1.8万家，分布在全球177个国家(地区),对外直接投资累计净额（以下简称存量）4247.8亿美元。年末境外企业资产总额近2万亿美元。中国对外直接投资总额虽有上升，但是同比其他发达国家仍有很大差距，改善中国投资状况任重而道远。 而对于间接投资而言，一般说来，偿债能力与吸收国际间接投资的数量成正
浅析日本投资环境及评价 自改革开放以来，我国的经济水平得到了迅猛的发展，各行各业欣欣向荣。同时，随着经济全球化、一体化时代的到来，越来越多的中国企业开始走出国门，致力于海外事业的拓展。 日本，作为中国最大的投资国，两国的经济关系一直处于很热的状态，双边经贸合作的质量也在不断提高。日本的服务业，特别是银行业、金融业、航运业、保险业以及商业服务业处于世界领导地位，首都东京不仅是全国第一大城市和经济中心，更是世界数一数二的金融、航运和服务中心。日本，一个地域狭小，却拥有高度发达的技术、丰富的人才和雄厚的资本积累的富裕岛国，无不吸引着各国的投资商纷至沓来。 据日本中文道报报道，日本贸易振兴机构(JETRO)发布的最新调查表明，现在在日外资企业达4276家，雇用人数为102.3441人，占日本整体雇用人数的2.4%。其中，在日中国大陆企业为61家，居第九位。 然而，投资是一种风险，如同自然界的气候一样，“投资气候”也会因为各种因素的影响而变幻莫测，令人难以捉摸，从而影响投资者的投资行为。因此，在进行对外投资活动时，投资者首先要发现、寻找各种因素变化的动向和规律性，根据投资环境的综合分析，合理选择投资的规模和方式，决定投资流向。 一、日本的外商投资环境及市场准入政策 （一）日本对外资的定义 日本将外国投资称为“对内直接投资”，包括下列投资行为： 1、收购日本国内上市企业股票，持股比率10%以上； 2、参股国内非上市企业； 3、投资者为“居民”身份时取得国内非上市企业股份，或投资者转为“非居民”后将持有的股份转让给外国投资者； 4、持有国内企业股份或保有企业注册资本三分之一以上时，同意企业对营业内容作实质性的变更； 5、“非居民”个人或外国法人在日本国内设立分公司、工厂等营业机构，或对其营业内容或业务种类进行实质性的变更； 6、对国内法人企业贷款期限超过1年以上，金额超过1亿日元（贷款期间超过5年以上的）或贷款金额超过2亿日元（贷款期限在5年以下的）中长期贷款； 7、取得国内法人发行的私募债券，金额超过1亿日元，偿还期限超过5年； 8、取得依特别法设立的法人企业的股份。 （二）日本的投资制度原则上对大部分行业实行投资自由化政策 日本对外国投资者的投资进行审批所依据的法律是《外汇及外贸管理法》。1992年以前，外汇法对外国的投资实行事前审批制度；1992年后，改为事后报告制度，原则上对外国的直接投资给与自由化。1997年，外汇法又作修改，对外资仍采取事后报告制度。但涉及国家安全，妨碍公共秩序、公众安全的行业，以及属于日本要保持自由化特征的行业，实行事前申报、审批制度。 尽管日本在制度上对外国投资者实行投资自由化政策，但在具体实践中个别行业的市场准入仍很困难。例如建筑业，由于日本尚未开放劳务市场，加之本国固有的承包、分包体系，外国企业很难进入日本建筑市场。又如海运业，在日本的现行港运体制中，外国船公司只能租用码头，而无法进入码头装卸等服务市场。
中国投资环境分析 影响投资目标实现的因素是纷繁复杂的，但总体来说，投资环境评价指标体系一共有两部分组成 （一）对东道国一般投资环境评价的指标体系基本建设投资 固定资产投资－ 直接投资－更新改造投资 投资－流动资产投资信贷投资 信用投资－ 间接投资－信托投资 证券投资－债券投资 股票投资 （二）对东道国某一地区投资环境评价的指标体系 这一指标体系包括政治因素，经济因素，物质技术因素，社会因素，地理因素等五大重要因素。 本篇对于中国投资环境分析的报告就将从中国当前的政治因素，经济因素，物质技术因素，社会因素以及地理因素这五大因素来分析。 中国吸引外资的历史和现状 引进外资是我国改革开放的一个重要内容，外资经济已成为中国经济的重要组成部分，成为经济增长不可或缺的推动因素。 我国的外资引进大致经历了四个阶段。第一阶段为开创阶段，从1979年至1982年；1983年至1986年是调整与发展的第二阶段；第三阶段是1987年至1991年高速增长阶段；1992年以后我国的外资引进就进入了持续，协调，健康发展的第四阶段。虽说我国在利用外资方面还存在着不足，比如利用外资项目的规模小，技术含量低，外资的投向结构不合理等。但是，中国还是吸引了大量的外资。在2001到2002年，中国吸引的FDI（外国直接投资）分别比上一年增长了11.5%和12.6%。2003年吸收的535．05亿美元的外资水平位居全球第一，2004年创出606亿美元的新高，约占世界总量的9．8％。2006年，我国吸收外商直接投资数据：全国新设立外商投资企业41485家，同比下降5．76％；实际使用外资
金额694．68亿美元，同比下降4．06％。其中：全国金融领域(银行、保险、证券J新批设立中外合资银行、保险公司、基金管理公司12家，同比下降33．33％，实际使用外资金额64．47亿美元，同比下降46．64％。2007年lO 月16日，联合国贸易和发展会议发布了(2007年世界投资报告——跨国公司、采掘业与发展>。报告指出，2006年，中国吸收外国直接投资695亿美元，比2005年的724亿美元下降了4％，在全球接受外国直接投资最多的国家和地区排名中由第三位下降至第五位。从该报告看来，我国在吸引外资的地位趋于下降。虽然有所下降，可是近年来由于世界经济形势并不是很乐观，而中国对于外来投资的政策越来越完善，中国对外资的吸引力也在日趋增强。在2015年我国吸收外资的规模再创新高，当年全国设立外商投资企业2万6575家，同比增长11.8%；实际使用外资金额7813.5亿元人民币，同比增长6.4%。不仅外资规模和金额有所增长，外资的质量也不断提高，产业结构进一步优化。比如，外商投资企业的平均投资强度进一步提高，服务业实际使用外资同比增长达到17.3%，在全国总量中的比重为61%。高技术制造业实际使用外资同比增长9.5%。钢铁、水泥、电解铝、造船、平板玻璃等国内市场产能严重过剩的行业基本上没有批准新设外资企业。此外，自由贸易试验区引资聚集效应凸显。在这些增长的外资当中，全球500强跨国公司表现非常活跃，纷纷新设企业或者追加投资，德国奥迪、大众、戴姆勒、汉莎航空，意大利菲亚特，瑞典沃尔沃，韩国现代、起亚汽车、三星电子，日本电气硝子、普利司通、伊藤忠商事，美国英特尔、克莱斯勒等跨国公司，都有所投资或增资，单项金额都超过1亿美元。 中国投资环境分析 政治因素： 1.我国是中国共产党领导的多党合作的政党制度，是由共产党执政，以广大劳动人民利益为根本利益的国家。政治稳定，社会安定，中央政府对于外来投资的项目是十分支持的。 2.我国对外资给予了优惠和限制两种政策。首先在优惠政策方面，我国现行的税法制度对外资的吸引力主要体现在以下三个方面：一是企业所得税的税率降低至25％；二是对现有的外资企业给予过渡期的照顾；三是外资若进入我国鼓励发展的产业或区域，将享受到力度更大的政策优惠。与此同时，为了保证引资收益和国民经济的独立性，我国政府还在许多方面对外资给予限制，比如外商在合资企业中的股权比例要求，外汇要求或者直接限制外商在某产业领域进行投资等。在2015年我国新颁布了外商投资的产业导向目录，进一步开放了制造业，一些服务业甚至也缩短了限制的清单，这使得中国的投资环境对外更具优势。 3。中国对外来投资立法更加完善。中国采取了开放的、欢迎的、以鼓励为主的态度对待外商投资,以顺应经济发展规律的积极作为来谋求经济学意义上的多赢局面。在加入了世贸后，中国突出注重以立法手段提高利用外资的质量，表现在：首先，从单纯依靠惠政策优惠，转向主要依靠市场优化，即创造优越的投资环境来吸引外资；其次，在拓宽外商投资领域和扩大利用外资规模的同时，积极提高利用外资的效益，把外商投资引导到我国急需发展的产业上来，促进外商投资结构的优化，使外商投资与国民经济的发展、产业结构的调整更好地衔接。 2012年我国对外资实行了较大力度的税收优惠政策： 一,外商投资企业进出口方面的税收优惠政策