一、浦口区域发展概况
1、区域简介
2002年4月，经国务院批复，南京市撤销原浦口区、江浦县，合并成立新的
南京市浦口区。浦口区总面积902平方公里，人口47万，区人民政府驻珠江镇。
新浦口区的成立，实现了南京由隔江发展向跨江发展的历史跨越。
浦口区位优越，交通便捷，基础设施配套完善。津浦铁路、104国道、312国
道、宁合、宁连、宁通高速公路穿境而过。著名的南京长江大桥、长江二桥和正
在兴建的长江三桥沟通了南北交通，城区距南京新生圩港仅十多公里，乘车1小
时可到达南京禄口国际机场或安徽合肥机场。区内水、电、路通讯等基础设施完
善。
浦口环境优美，自然资源和人文资源丰富，旅游资源尤为突出，被誉为“南京
后花园”。有一代草圣林散之、十里温泉带、绵延百里的老山国家森林公园、名扬东南亚的惠济寺千年古银杏、山涧万只白鹭、省级珍珠泉旅游度假区、狮子岭兜率寺、龙王山等，令人心驰神往，流连忘返。
2、基本设施及产业发展概况
2003年，投资50亿元建设105项重点工程，投资强度是过去的5倍；2004年，再投资100亿元建设100项重点工程——南京实施跨江发展战略，将江北揽入怀中，浦口，正经历一场脱胎换骨的嬗变，展现出浦口现代化滨江新市区的雄姿：站在长江大桥北眺，昔日漫漫江滩上，60米宽的江北滨江大道东西延伸，将挽起大桥和二桥，十几幢高楼在道路边已拔地而起；投资1000万元、面积达13万平方米的北堡公园塔吊林立，正热火朝天地加快建设，明年十运会前落成，将与南堡公园隔江辉映。
道路建设——“川”字形骨架路网让内外交通“无缝对接”
面临长江黄金水道，背靠百里老山森林公园，长江大桥、二桥、明年通车的三桥以及即将开工的过江隧道、穿城而过4条国道、5条铁路，构筑起浦口“零距离”承接主城辐射的外部交通网络。以道路建设为龙头，让区域内部交通网络与外部“无缝对接”，便成了百项重点工程的重中之重。
在浦口区建设局的城建“菜单”上，基础设施建设项目34个，总投资16．4亿元，其中路网加密、提档升级工程占了一大半。已经竣工的文德路、中圣街、二条巷、文昌路等街巷拓宽、浦珠路北延、浦东路东延；年内开工的上河街、浦珠路—沿山大道、浦园路整治、同心路拓宽、柳洲路东延等，拉开了城市道路建设的框架。
沿浦口53公里江岸线、耗资35亿元、总长50公里左右的江北滨江大道，是道路建设中投资最大的一项工程，把新浦口从东到西“串”了起来。从长江大桥下来，站在滨江大道实验段，浦口区建设局负责人比划着说，滨江大道总宽度将达60米，分作三个功能区域：5米宽的人行道、依江堤“高位”坡度自然建造的15米景观道和35米宽的滨江大道。
在总体规划方案中，与滨江大道平行的，是总投资达5个亿的沿山大道，它既是展示老山、珍珠泉秀丽风光的景观大道，也是连
接浦口十几所高校的“大学路”。这样，浦口区域内平行的滨江大道、浦珠路及沿山大道，构筑起“川”字形骨架路网，区内外交通将“无缝对接”，筑起畅通无阻的快捷通道。
四通八达的交通给了房地产开发商十足的“底气”。捷足先登的香港明发房地产公司在桥北堡向东2公里滨江地段，投资20亿元，建设占地1600余亩的明发滨江新城。今年一期开发达50万平方米，3—5年将完成全部约160万平方米的巨大开发量，届时可容纳5万人居住生活。江北滨江大道西侧，苏宁等10家房地产公司组建“航母级”房地产公司，投入50亿元巨资，在3000亩地上建设“威尼斯水城”。上海客商则看中浦口老城，投资80亿元在4平方公里土地上拆旧城建新城。今年一年，浦口房地产开工面积200万平方米，年内将竣工80万平方米。
产业发展——高新技术“领跑”工业经济
城市化进程的加快，让浦口区赢得了更多投资商的青睐。9月19日，近200位中外客商会聚浦口，洽谈和签订投资协议，共引进500万美元以上的外资企业52家、总投资4．3亿美元，1000万元以上的内联项目72家、总投资46．7亿元；9月21日，国家火炬中心为国家火炬计划南京市浦口生物医药产业基地正式授牌，并为区内5家国家火炬计划产业基地骨干企业授牌。授牌仪式上，中国药科大学制药有限公司新建项目等3个投资项目签约。
在加快城市化进程百项重点工程中，产业发展项目有55个，总投资85．1亿元，主要建设南京医大、中脉科技、先声药业等超2亿元的大项目，而生物医药产业则是工业经济发展的第一方阵。”浦口区有关负责人介绍说，今年全区仅医药重点投资项目就有10个，投资额近3亿元。经过3年努力，浦口生物医药及相关产业将力争销售超过100亿元。目前，南京中脉集团投资5000万元建设的纳米微胶囊系列、中脉远红纺织品系列等已经投产，预计5年内可成为全国相关领域的龙头企业。
与此同时，国家级高新技术开发区也迎来了新一轮发展高峰。“高新区的现代化产业支撑对浦口的发展举足轻重，而高新区离开城市化的配套，也就失去了跨越发展的依托平台。从这个意义上讲，浦口就是高新区，高新区就是浦口,互惠互补用好用足资源，放大高新区效应，将带动整个浦口板块的提升，实现1＋1＞2的双赢效益。
社会事业发展——让百姓成为城市化的受益者
把重点工程建设作为造福浦口区54万百姓的民心工程，是重点工程建设的“支点”。因此，总投资4．03亿元的11个社会事业项目中，求雨山文化广场、大桥北堡公园、宝塔山公园等便成了重点。目前，投资2000万元、占地300多亩、位于泰山新村广场东侧的宝塔山公园和耗资1000万元的大桥北堡公园已破土动工，计划于明年十运会前建成。宝塔山上晋王塔重建后，将与江南的阅江楼隔江相望。北堡公园的定位则是生态型开放式公园，其中桥墩以东为休闲功能区，专门开辟一处由土、沙、石组成的区域，种植各种具有观赏价值的原生灌木植物；桥墩以西将开设茶吧、酒吧和体育运动场地等。
投资1．2亿元的珠江镇及浦口街道污水处理厂建设、投资3．3亿元的城南河环境综合整治、投资6800万元的浦口南山水厂及区间配套工程，将提高市民的生活质量；投资1483万元的乌江镇十里苗木观光基地、投资1040万元的特用玉米基地、投资700万元的无公害稻田基地、投资1000万元的千禧森林意杨基地等，在有效改善生态环境的同时，还将给农民带来真金白银的收益。
二、区域房地产市场分析
1、浦口房地产开发背景及目标
随着江苏省对长江沿岸的开发规划公布后，浦口区域更是在大力利用长江资源的前提下，成为了南京新一轮房地产发展热地。作为南京最北面的区域，浦口在目前南京市房价迅速上涨的情况下，已经逐渐成为了南京市民住房消费的新热土。
良好完善的规划拉进了浦口与城中心的空间距离，相差较大的房价更是吸引了极多数百姓前往浦口定居。浦口在南京城市化发展进程中起到了极大的作用，在帮助南京城区人口大量向外导出的情形下，将会为南京创造更多的商业、商务发展空间，为南京的长期开发提供了越来越大的空间。
在政府大力发展沿江区域的大背景下，不置可否浦口区域将成为南京经济发展新的高速持续增长点，前来投资开发的境内外企业更会日益剧增，相关所带动的产业发展将会是长期的高效的。
但是不容我们忽视的也是这区域大规模开发所带来机遇的同时也将带来竞争——激烈的竞争。区域内同类产品的过多，一般情况下将会造成供方市场的产品过盛，直接对价格的提升速率和去化时间都会造成很大程度上的影响
2、浦口房地产市场发展简介
目前浦口房地产发展主要集中在大桥北路以及浦珠路两侧，这两大交通主干道的房地产沿线发展已经在不知不觉中成为了南京市民购房的新趋向。随着越江大桥和过江隧道的规划完善，在很大程度上直接拉近了浦口与城中心的空间距离，据悉等该区域的交通配套完成后（预计2007年）浦口距南京城中心的距离将会在车程30分钟以内。
在政府大力倡导发展江北区域的背景下，众多大开发商开始纷纷抢滩登陆该地，现已形成来自上海等地的大开发商与南京当地开发商共同携手发展该区域的形势。
由于该区域市场在南京的房地产开发中起步较晚，因此具有极大大发展空间，与南京城区中心的楼市相比，浦口楼市的性价比优势明显，南京日益庞大的住宅消费市场更是给了浦口楼市的发展带来了极大的推动力。
2.1目前市场发展情况简介
从二月份的实地市场调研来看，目前浦口区域的几个大盘第一批的供应量已基本被市场去化，05年初始市场热度高，投资比列明显下降，自住客户需求量明显放大。同时随着1月份苏宁·天润城的低价入市，2.月底过江隧道正式开工，浦口区域已经成为南京购买底价房的首选区域。
2.2目前市场热点聚焦
●2005.1.19苏宁·天润城以低于市价将近300-400元的/平方米价格入市。
●2005.2.28南京过江隧道开工
●大桥收费站北移
●长江三桥2005.10.28通车，缓解长江一桥交通压力
注释：
南京长江三桥——长江三桥是上海至成都国道（GZ55）主干线的重要组成部分，位于现南京长江大桥上游约19公里处的大胜关，南岸起点在绕城公路刘村互通，往东接南京市规划的二环线；北岸终点在浦口境内的宁合高速公路张店互通，往北接
即将开工建设的宁淮高速公路。全长约15.6公里。根据进展，三桥有望于今年"十运会"前建成通车。
南京过江隧道——总投资约30亿元的南京过江隧道工程即将实施，预计将于2008年底建成，2009年上半年通车。
南京过江隧道项目位于南京市河西新区纬七路到江北的浦口区黄家村，设计车速80公里/小时，双向六车道，工程
范围全长6165米，主要由江北接线道路、江北收费广场、过江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大桥等组成。目前，南京过江通道有南京长江大桥、长江二桥，在建的有长江三桥，加上过江隧道，跨江城市南京的南北联系将更加便捷，对于江北地区的发展和实施跨江发展战略将起到重要作用。
3、目前浦口区域主要在售楼盘列表
从现有的在售楼盘分布来看，江北区域主要在售楼盘还是集中在大桥北路沿线，该区域无论在市政规划配套、还是过江交通的工程进度情况，今年可以说是具有实质性发展的第一年，板块竞争力在南京的楼市上极强，市场关注极大。
新年伊始像苏宁·天润城这样的大盘开始入市，大大提升了南京百姓的购房热情，并给江北区域带来了又一轮的房产热潮，目前该区域市场已经真正成为了南京楼市的热点板块。
楼盘名称地理位置建筑形态物业费
（元/m2/月）（m2）
价格
（元/m2）
主力面积
（m2）
主力总价交房日期推案量
（套）
去化量
（套）
恒辉翡翠城浦珠北路110号多层、小高层0.4 12万275090-110 25-30万05年3月264 244 快乐之城丽都苑浦珠北路126号多层0.4 38万2800 85—115 23-32万05年12月700多500多明发滨江新城浦口滨江大道1号小高层0.7 160万3100 90-120 28-37万06年5月3700多3400多华侨城长江大桥北路1号多层、小高层0.5 30万2900 100-120 29-35万06年3月102 24 金泉·泰来苑泰西路28号多层0.5 39万2900 100-120 29-34万05年7月320多270多苏宁·天润城大桥北路77号多层、小高层多层0.6
小高层0.9
360万2500 80—90 20-23万06年5月192 184
【分析】从上表中我们可以看出，经过一、二月份的购房热潮后，浦口区域各大楼盘第一轮销售已经接近尾声，由于较大的供应量在较短的时期内被一下子吸纳，我们认为3月中上旬很有可能进入一个调整的阶段，但到3月中下旬在受到区域内几大楼盘新一轮推案，市场又会呈现一个购房的热潮，楼价也将肯定会随之升高。
4、重点个案分析
恒辉翡翠城
开发商：南京恒辉房地产开发有限公司
地理位置：浦珠北路110路
产品形态：公寓
建筑面积：12万m2
占地面积：7.8万m2
容积率：1.54
绿化率：42%
物业管理：多层0.35元/㎡·月，小高层1.2元/㎡/月开盘日期：04年4月
交房日期：春节后一期交房
面积：80—300 m2
主力面积：90—110 m2
价格：2750元/m2
主力总价：25—30万
目前推案量：一期推盘２６４套
去化量：已经去化２４４套
剩余案量：２０套
客源购成：一期以投资客户为主，一期尾盘主要是自用客户
项目分析：恒辉地产在江北浦珠北路开发的翡翠城一共有28栋房子，包括24栋多层和4栋小高层，可以入住近1000户人家，套型面积在80—300多平米之间，5月推出的一期180户，现已全部售罄。二期共500套将分组团推出，二期一组团于9月初推出，主力套型为90-110平方米的三房和两房。本案隔街对望老浦口商业中心，周边配套，项目自身内部设施都较为齐全。浦珠路做为一条南北向的主干道车流教多，有一定的噪音及环境影响。该案是一个法式风格的楼盘，外立面材料选用国内品牌面砖，采用淡金色的三段式外立面设计，小区内部配有红外线监控系统、双门禁对讲系统等智能化硬件配备。
快乐之城丽都苑
开发商：南京石林房地产开发有限公司地理位置：浦口浦珠路126号
产品形态：普通公寓、纯写字楼、商铺、建筑面积：38万m2
占地面积：27万m2
容积率：1.38
绿化率：40%
物业管理：0.4元/m2/月
开盘日期：04年3月
交房日期：05年12月
面积：45—138 m2
主力面积：85—115 m2
价格范围： 2800元/m2
主力总价：25—30万
总户数：2700多户
目前推案量：７００多套
去化量：５００多套
剩余案量：１６０―１８０套左右
项目分析：快乐之城目前包含丽都雅苑和丽都嘉园两个项目，总建筑面积达38万平方米，户型面积为85平方米两房，97平方米三房115平方米三房和121平方米三房，另有9万平方米的商业设施，一期丽都雅苑共推出13幢6层多层，户型面积为85平方米两房，97平方米三房115平方米三房和121平方米三房。3月开盘，7月中旬一期已经全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要为110－120平方米的三房户型。快乐之城三期于2004年11月28日推出，现场销售良好。该项目紧靠未来浦口新中心顶山镇和过江隧道。
明发滨江新城
开发商：明发集团南京房地产开发有限公司
地理位置：浦口滨江大道1号
产品形态：公寓
建筑面积：160万m2
占地面积：106万m2
容积率：1.51
绿化率：40%
物业管理：0.7元/ m2/月
开盘日期：04年9月
交房日期：06年5月
面积：81—225 m2
主力面积：90—110 m2
价格范围：2600-3600元/ m2
目前推案量：3700多套
去化量：3400多套（以交款2700多套，首付600多套）剩余案量：200-300套
项目分析：该案总建筑面积为160万平方米其中住宅建筑面积140余万平方米，商业建筑面积20万平方米.该楼盘于11月27日推出第一期第二组房源，共推出小高层住宅3800多户，该小区是江北第一盘，交通条件优越，去化速度较快其中，销售已达到70%。内部配有三个商业配套中心、三个会所、五所幼儿园、两所小学、一个中学、综合商场、医院、邮局、银行、菜市场。
华侨城
开发商：江苏华侨房地产开发有限公司
地理位置：大桥北路1号
产品形态：公寓
建筑面积：30万m2
占地面积：21万m2
容积率：1.4
绿化率：40%
销售率：80%
物业管理：0.5元/ m2/月
开盘日期：04年9月
交房日期：06年3月
面积：81—225 m2
主力面积：90—110 m2
目前推案量：102多套（小高层）
去化量：40多套
剩余案量：80套左右
项目分析：该项目位于大桥北路1号，一期占地面积4万平方米、二期占地面积12万平方米，以多层为主，前三期共30万平方米。
目前在售的是2栋小高层住宅楼，其多层已基本售完，在3月底将会有一批单身公寓推出。该案自1月19日苏宁·天润城推案以来，受其价格影响销售速率明显放缓，直至最近两天成交量才逐渐放大。
金泉·泰来苑
开发商：南京泰山房地产开发有限公司
地理位置：浦口区泰西路28号
产品形态：公寓
建筑面积：39万m2
占地面积：23万m2
容积率：1.84
绿化率： 40%
销售率： 50%
物业管理：0.5元/ m2/月
开盘日期：04年9月
交房日期：05年7月
面积：80—250 m2
主力面积：110—130 m2
目前推案量：32０多套（2005-1-2推案）
去化量：270套左右
剩余案量：50套左右
项目分析：南京集成房地产开发公司在浦口泰西路开发的金泉泰来苑2004年3月18日开盘，销售的主要是一期多层公寓的50多套保留房，户型以三房和两房为主，面积从80平米到120平米.二期7月18日开盘，推出多层房源，目前在售部分比较适合当地市民投资居住，购买人群多来自城区及大厂地区.该项目尚有70余栋独立别墅在规划建设中，其中位于泰山寺正下方的一栋样板“别墅王”面积高达约2600平方米.
苏宁天润城项目调查情况
开发商：苏宁地产
地理位置：浦口区南浦路以西，紧邻大桥北路产品形态：多层、小高层
建筑面积：360万m2
占地面积：266万m2
容积率：1.3
天润城一街区开盘日期：05年1月29日
项目占地面积：500亩
项目总建筑面积：60万㎡
一街区占地面积：100亩
一街区建筑面积：约14万㎡
一街区销面积：㎡
一街区销户数：1318套
一街区18幢，其中11幢多层，7幢小高层
取得预售许可证的是5、8、9、15幢共192套
1月29日5、9、15\幢开盘，共144套；2月7日8幢开盘，共48套
目前去化状况：
已销售套数：174套
剩余可售套数：1144套
目前取得预收许可证房源剩余18套
剩余可售套数中，已预定约850套
剩余房源今年4月左右可以取得预售许可证；至今年5月预计二街区将上市，供应量在25幢多层，预计推盘数量为2000套（包括预定积累）
折扣情况：按揭99折，一次性付款96折，团购（10套以上）94折
价格分析：2380～2800元/㎡，其中主力单价集中在2500～2600元/㎡；楼层价差20~30元/㎡
预计价格走势：据现场销售人员告知，5月份第二次开盘价格将会有较大幅度调整，预计在150元/㎡左右
客源分析：一街区开盘阶段主要为投资客居多，目前客源主要是自用客户；自用客户主要是老城区动迁客户，以及中低收入家庭。物业管理费：多层0.6元/㎡·月，小高层0.9元/㎡·月
会所：无
社区配套：社区商业街
建材标准：
电梯――合资品牌
天地墙――毛坯
水电煤――国家相关标准
智能化系统――无
安保系统――24小时保安，电子防盗对讲
交通：规划路未开通之前，配备社区巴士往返北区车站与小区；目前区域交通见附表
目前大规划状况：收费站8-10月完成北移，规划路开通时间未定；大桥北路（桥下）苏果大卖场年内改建完成开放。
项目分析
自2005.1.19该案开盘至今，销售状况良好，引起的市场热度极大，对区域市场起到了一定程度上的推动作用；但实际成交均价还不到2500元/平方米的低位，无疑给区域内的同等楼盘带来了巨大的冲击，其中像华侨城这样的楼盘受打击尤为明显，销售势头受到了严重的打压。细分该案产品、价格、户型、规模等因素我们得出以下结论：
企业知名度拉升产品信誉度+低价位+产品规模，这就是目前苏宁·天润城的销售主题。主要针对南京底价商品房的市场，在短短1—2个月之内充分占领市场的战略理念。
价格走势——从现有的市场分析，我们认为苏宁·天润城在短期内将不会有很大的价格拉升动作出现。该案价格的定位可以