成都?中海格林威治城?项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○七年十二月
成都?中海格林威治城?项目后评估报告
前言：
成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录
核心内容提要 (2)
?项目概况及评估综述? (4)
?项目投资管理评估? (5)
?项目规划设计工作评估? (9)
?项目营销工作评估? (16)
?项目进度、工程管理评估? (28)
?项目成本管理评估? (35)
核心内容提要
?投资管理评估?
中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。
该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配臵合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
?财务管理评估?
该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。
?规划设计工作评估?
格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。
?营销工作评估?
格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。
住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。
?发展进度、工程管理评估?
项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13个月，超出计划3个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因。
格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后装修工程提供了宝贵经验。
?成本管理评估?
项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理费用增加较大。实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。
?项目概况及评估综述?
1、项目概况
中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局以311万元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居，著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。
成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的位臵，战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。
2、项目经济技术指标
项目占地面积为76.231亩（合50,821.2㎡），容积率3.56。总建筑面积208,109.64㎡，其中住宅（含1号楼商务公寓，下同）建筑面积为143,411.28㎡，共1,211户；商业建筑面积为24,819.87㎡；农贸市场建筑面积为4,256.05㎡（含部分商铺，下同），车库建筑面积为25,068.31㎡，不可售面积10,554.13㎡（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防
设施、自行车库、服务用房等）。
3、项目开发周期
中海格林威治城于2003年4月24日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：5101武<2003>出让和同第13号），截止到格林威治城B区全面入伙，项目发展总周期为3.57年，共计43个月。其中A1区、A2区及16#楼、B区建筑施工周期分别为1年零2个月（计406天）、1年零1个月（计176天）、2年零4个月（计813天）。
4、项目综合评估
成都房地产市场自2003年以来步入了高速发展阶段，为格林威治城的成功开发和销售提供了良好的市场契机。中海格林威治城是中海地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继中海名城之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于中海名城，具有巨大的挑战性。
成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了良好的控制。
在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质量，真正实现中海地产“过程精品”的生产施工理念。
销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了“非典”、宏观调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可
?项目投资管理评估?
1.项目背景及合同执行情况
?中海格林威治?项目位于成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。
该项目净用地面积为5.08万平方米，容积率3.56。总建筑面积20.81万平方米，可售面积19.75万平方米，其中住宅14.34万平方米，商业2.48万平方米，农贸市场0.43万平方米，车库2.51万平方米；不可售面积1.06万平方米。
该项目由中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良好。
2.项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾
?中海格林威治?项目于2003年4月24日签订土地出让合同，2003年10月23日首批A1区开盘销售，截止至2007年6月30日，完成销售面积
17.83万平方米，占全部可售面积的90％。
在2003～2006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：
?GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和
9,641元/人增长至2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合
增长13.70％和9.9％；
?作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明
显，城市市区人口年均复合增长率达到3.18％；
?良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，
由2003年的245.4亿元增至2006年的619.17亿元，年均复合增长
率高达36.14％。
该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在：
?市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：2003～2006年投资
额及销售额年均复合增长率分别达到36.14％和39.55％，且次年销
售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映
出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则
反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；
?销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均价分
别为1,533万平方米和3,592元/平方米，与2003年相比年均复合增
长16.6％和19.7％；
?供求态势良好，需求旺盛，商品房空臵率逐年降低。
在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。
本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下几点：
不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积增加11,636平方米，增幅5.92％：其中可售面积增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了9,374平方米，增幅高达794％，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将影响总建安成本及最终盈利。
可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总量变化最大，与可研相比减少11,767平方米（减少了7.6％）；农贸市场面积变化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商业及车库分别增加了6,300～6,400平方米，增幅34％。
可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。
（此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预
（备注：商业物业中包括商铺及写字楼）
?住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98％；实际销售价
格与可研相比增幅较大，达到23.5％，而实际销售额仅比可研增长
11.9％，主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分
收益达到最大化，可采用分解技术对其进行初步定量分析：
P＝A2×B2－A1×B1
＝?（A2－A1）×B1?+?（B2－B1）×A2?
P：收益增加值
A1：可研销售价格
B1：可研销售面积
A2：实际销售价格
B2：实际销售面积
其中：?（A2－A1）×B1?可理解为售价（市场）变动影响贡献值?（B2－B1）×A2?可理解为面积指标变动影响贡献值
?商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的83％，
且目前实际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增长2.8％，销售总额增长了13.7％。经测算，该部分物业售价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。目前商业部分物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段，说明市场对该类型物业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以不低于目前售价销售完毕，则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。
?农贸市场实际建设面积为4,256平方米，与可研相比增加了41.9％，
实际销售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到254％，但实际销售面积（1,999平方米）不甚理想，销售率仅为46.5％且尚未达到可研阶段的预计销售面积（3,000平方米），其原因主要有以下几点：规模超出市场需求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。虽然该部分物业实际销售收入增加了135.9％，但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想，因此实际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。
?车库部分实际建设面积面积为25,068平方米，与可研相比增加了
34.8％，但销售面积的实际销售率仅为60.7％且实际销售量尚未达
到可研阶段的标准（18,600平方米），而销售价格仅比可研提高了
11.1％，因此最终销售成果非常不理想，实际销售总收入仅为可研阶
段的85％。因此在可研阶段对车位销售价格及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，进行合理、谨慎的估计。
?小结：1.项目总体容积率面积略有增加（3,166平方米）且住宅容积
率面积减少（-11,767平方米），这种容积率面积变化差额主要体现在商业、农贸市场及不可售面积的增加上。其中商业部分规划面积增
加（6,304平方米）对项目具有一定的良性作用，农贸市场及不可售
面积变动则可能对项目盈利最大化产生一定负面影响。2.车库部分面
积变化较大且最终销售效果不理想。今后应进一步在可研、规划和销
售各阶段加深对市场研究，客观合理的评价当地市场各物业类型的市
场容量及价格承受力，配臵合理的物业类型面积比例，从而获得项目
整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
4.项目综合评价
销售收入
项目发展期内成都市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响，但总体上仍保持快速发展、量价齐升的繁荣态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售价格亦均不同程度的高于可研阶段，此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。其次，商业物业的规划面积调整对销售总收入的提高提供了部分贡献，但住宅、农贸市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。今后需进一步加强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。
投资回收期
投资回收期比原计划略有提前，于2005年第4季度回收成本。
?项目规划设计工作评估?
1.项目基本情况
小户型装修成本分析:格林威治城商务小户型为精装房，物资部通过集中采购，降低装修成本。精装商务小户型总建筑面积为5,272.56㎡，甲供材料单方造价约278.96元/㎡。
商务会馆
功能：大堂，咖啡厅，台球室，乒乓球室，健身房，室内羽毛球馆，室内篮球馆，室内恒温游泳池，室外游泳池。
装修标准：精装修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃装饰、石膏吊顶等。
2.值得借鉴和推广的经验
概念设计
产品策划加强与市场、政策的互动，进行了充分推敲。延续了历史文化底蕴和人文氛围，利用教育配套，针对客户的文化特征，以“文化融合”作为载体，推出“多元文化，人文都市”的主题，打造兼具深厚内涵和现代气质的“人文大社区”；利用无遮挡临江景观面，在规划、环境和产品设计中贯彻“景观最大化”，打造“亲水社区”、“亲水生活”；形成以高层住宅为主体的多种中高档精品物业组合的建筑综合体。
项目包含多种物业形态：高层住宅，商务公寓，商业街，临河商务楼，小户型公寓以及会所。多元化成就了中海格林威治城城市综合体的新颖面貌和独特气质。本项目的案名——格林威治城就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特质。
规划设计
针对项目地价较高、物业综合、用地面积有限，商业占地大、容积率高、
规划限制多的情况，在明确重点、合理分
配、适当组合、综合平衡的原则之下，在
各栋塔楼的布局设计中，重点控制景观、
朝向、主导风向、视野间距等几个要素；
在景观利用最大化的同时，兼顾景观的均
好性，同时协调景观和朝向关系。
规划为东部住宅区和西部商业区两个
区,互不干扰，互利共生，并充分考虑项目
分期开发的特性和要求。7栋塔楼布臵在园
区四周，形成较大面积的中心景园，小区
围合而不封闭，提供了舒适的小区内空间；
商业布臵沿地块周边进行设计，在太平南
街开辟内街，扩大商业面积，并增加商业
的休闲性，划分较清晰的区域，便于经营
管理；并结合入口设臵小户型，形成“小
户型+商业”的模式布臵；公建配套以不占
用沿街商业的口岸用地为原则。
户型设计
在规划上依据江景景观特点呈级差分
布，以均好性，私密性和可变性为设计原则。
?弹性空间：户型内部的弹性设计，如采用大开间大跨度结构，内部房
间可以自由隔断、组合；户型与户型间的弹性设计，可平面横向变化，
如两户打通后可变成一户。
?户型平面“三进式”布臵：第一进，入户花园或玄关，缓冲空间和半
公共的多功能空间；第二进，客厅、餐厅、厨房、客卫，开放、交往
空间；第三进，卧室、书房、主卫，私密空间；按空间私密性的增强
递进布局。
?完善住宅功能：设计如生活阳台，
储藏空间，衣帽间等多功能空间。
?生态空间：设计入户花园、空中花
园、生态小阳台（花池）等，满足
人与自然亲近的需要，成为户内与
户外、与室外的缓冲地带。
?空间可延续性：室内空间有一定的
自由度，留有自行改造、组合空间
的余地，如将主卧与小次卧贴邻布臵，便于打通成为套房；厨房长边
靠餐厅，方便改造成开敞式厨房等。
?照度与隔声：将客厅、主卧和观景阳台等重点房间布臵在临河景观面
的同时，尽量将次卧、主卫等房间朝向江景和园内景色，争取景观、
日照、降噪平衡最优组合。
?厨卫与设备：厨房面积在6～7㎡，大小适用，长方形的平面便于布
臵曲尺型橱柜，动线较短、空间利用较高，橱柜连续长度不应小于
2700mm，转角部分布臵烟道，厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨
房；主卫面积6㎡左右，短边大于1900mm，能较为紧凑的摆放四间
套，或摆放档次较高的三件套，浴缸能看到很好的景色。
?家庭紧急求助报警：每户客厅及主卧设臵紧急求助按钮各一个，与电
话保持垂直，距地0.8米。并接后与管理中心报警控制主机相连。户
内及阳台外窗防范报警，靠近裙楼一、二层及顶层住户每户在可开启
的门，窗上预留门磁，窗磁管路。
立面设计
?立面设计有较大突破，将现代风格和文化色彩结合到一起，当时觉得
有一些风险，但是由于设计风格是源于概念定位的，再加上设计和施
工的仔细，最终呈现的效果令人满意。
?糅合了强烈的都市现代感和浓郁的文化感——塔楼体态挺拔，造型简
洁，突出现代建筑的美，点线面的构成、明暗变化和材质肌理的
Modern感强烈；另一方面，塔楼顶部的造型构架、立面的色彩对基
地文脉具有一定的隐喻。其中，少而精致的细节是“现代简约”气质
的最佳体现：立面上的装饰细节原本只是建筑必须的元素——窗檐，
阳台挡水，空调百页，连接梁等——对其作一些适当的处理和强化—
—凸出、凹进、穿透——依赖光线的变化形成丰富的层次。
?建筑立面配色原则：格林威治城选用了延续城市文脉的白、灰、墨三
色局部点缀黄色（提亮）的立面色彩，以及内敛低调但富有层次的配
色原则。
?立面设计特点：高层塔楼和临河底商立面设计采用现代风格，讲求建
筑的现代、简洁和挺拔，突出建筑的都市感和时代感。商业街立面根
据业态进行整体考虑，讲求细腻变化和档次感，突出商业建筑的休闲、
体验特性。重点考虑商铺的经营需求，在立面设计中合理组织入口、
橱窗、店招位、空调位和公共设备等元素。
环境设计
?格林威治城的景观设计以“现代简约的北美风格”为概念，以“滨水
而居”、“与文为邻”为目标，融入大量亲水元素，并与架空层景观巧
妙结合，演绎出清新自然的环境空间。同时强调“GREENWICH”的艺
术氛围，烘托楼盘的都市形象；在内部空间的处理上注重步移景易、
起落回环、小中见大，营造有景可赏、有景可游的居住环境空间。
?延续基地的文脉，强化社区与城市空间的关系，围绕滨河——简约—
—GREENWICH——中海高端的整合概念，优美静谧的住宅园林与休闲
浪漫的商业环境相互辉映，共同营造具有浓郁文化风情的社区环境。
?环境空间架构：本项目景观设计分为三个层次：商业与城市临界面空
间、住宅空间（包括人行入口空间及临河架空层）、屋顶绿化三个不
同层次，三个层次的景观设计综合运用了多种设计手法，将三部分协
调统一起来，形成从平面到立体空间的全方位园林体系。
?环境设计导则：整体性、系统性、生态性、尺度适应性、多样性、参
与性、步行化、可渗透性、立体化。
装饰设计
装饰设计以更好的展现建筑设计亮点为主要目标，但是细节，特别是设备布臵和空间节点的细节处理，对成败起着关键作用。
设计管理
格城设计管理流程比较完善和成熟，由于项目的前期策划时间和图纸设计时间都比较长，所以都能够按照公司制定的相关流程开展工作，并且各个节点控制都比较好。在二装设计工作和施工配合工作中，由于有许多新的设计内容以前没有遇到过，再加上项目本身比较复杂，工作中容易出现遗漏或者延误的情况，经过该项目的积累，也为之后项目的二装设计工作的计划安排、过程控制等积累了宝贵的经验，进一步完善了管理流程。
特色产品——精装小户型公寓
“精装酒店式小户型”在市场定位之初就针对地理位臵和楼盘规模、当时的市场产品进行了全面仔细的考察和资料整理，形成了一套较完备的基础资料，包括户型、底商、公共空间、立面、电梯、装修档次等；然后对这些基础资料进行分析，结合营销户型区间，对各个房间的开间、进深尺寸进行了详细的设定和推敲。进一步，结合市场实例为各种户型中增加卖点，如利用扩大的落地窗成为阳光室（当时可不计算面积），为小户型设计阳台等；另一方面，将厨房、卫生间（前区）和储藏空间结合在一起，在很有限的空间中实现了比较完备的居住功能，特别对那些空间设计的亮点进行突出和烘托，最后呈现的精装房效果让人满意。空间设计上的突出亮点和高端品牌厨卫器具是格城小户型的最大卖点，通过格林威治城小户型的实践，在有限面积中实现比较完备的居住功能和做出空间亮点是精装小户型成功的根本，特别是厨卫设备器具的选用。
3.各阶段与相关部门协调配合
前期策划阶段
与投资部、项目部配合，收集规划条件、场地条件、红线图、地形图、市政管网图等基础资料，并要有准确的红线图电子文件；在拆迁完成和场地平整后实测场地标高、周边道路标高，相邻场地标高，对总平设计提供准确的基础资料；对没有完成的市政道路，一定要拿到准确的道路高程（政府文件），避免因为资料不准确，造成场地标高设计失误。
与营销策划部配合，成立项目调研和产品策划小组，共同进行市场调研和开展产品策划工作，为市场定位提供基础数据。由于营销和设计一起开展工作，可以较好的弥补各自业务层面的不足，提高工作效率。
图纸设计阶段
与营销部配合，落实项目规模、住宅户型区间、商业体量、商业分布等重要的设计要求。与合约部、物资部配合，做好产品标准制定工作，重点控制大量和大型设备、材料的选择，达到设计要求和成本控制的平衡。产品标准通过地区公司评审。与项目部配合，在施工图设计阶段，严格控制施工图设计交底和过程图审图节点的管理质量，确保施工图设计质量。
执行规划设计三级评审制度，逐步落实概念方案，规划方案设计，立面方案设计，景观方案设计等重要设计成果。
施工阶段
与项目部配合，完善施工图中的不足之处，提高产品完成质量。应对施工图交底做好充分准备，留出合理看图时间，并且用相关制度参与人员做出责任划分和奖惩界定，保证施工图交底质量，减少边施工，边发现问题，边修改的情况。
与项目部、合约部、物资部配合，完善二次装修设计，指导现场完成二装样板制作工作，并对样板进行优化和确认，保证施工成果满足设计要求。
提高二次装修设计的图纸完整性、准确性，提高设计质量，最好争取在主体施工图完成一段时间（大约2～3个月）后整体完成二装图纸的设计和样板确认工作，降低对现场进度的影响。
项目结利、入伙阶段
与项目事务部、项目部配合，协助完成各项质检验收工作。做好信息收集工作，便于提前做好资料准备工作，避免临时忙乱。与客服服务部、销售中心和地产服务部（物管公司）配合，及时处理业主投诉问题。做好资料收集工作，作为今后设计工作的参考。
4.有待改进和可供借鉴的的方面
有待改进的实例1——空调外机位
在格林威治城的5～7号楼的空调位设计中，为了减少空调位对外立面的不利影响，达到外立面“简洁、精致”的目的，将部分卧室的空调位从窗下调整到生活阳台。但是，此举带来了两方面的难题：其一，是冷凝水的排放，现场采用了在墙体内埋臵冷凝水管（钢管），在户内机位处预留套管接头的方法。此方法解决了冷凝水排放的难题，但是，如果要检修立管，势必破坏室内装修，为今后物管留下隐忧。其二，是冷媒管的架设，由于部分卧室与生活阳台距离较远，冷媒管跨越了走廊和卫生间（或储藏室），现场采用在梁上留孔，业主装修时采用吊顶隐藏冷媒管的方法。但是，业主入住后，大多抱怨冷媒管太长，耗电量大的缺点，最后不得不将空调位调整到卧室窗下。
空调位一直是我司楼盘考虑的比较周到的地方，在立面美观、安装方便、
使用节能等方面都做了很多考虑，但是依然会有新的问题出现，多数是由于立面的原因而对部分空调位的设臵采用了不尽合理或是不符合业主使用习惯的方式。此问题暴露了设计师对业主心态把握不足的弱点。设计师在今后的设计中，要不断积累经验，在立面设计的同时就将空调外机位作为极重要（且敏感）的设计因素进行充分考虑，满足业主的使用要求，做到“人性化”的空调布臵。
有待改进的实例2——中心广场的洗米石
格林威治城园区的中心景点，是由喷泉叠水、乔木植栽和地面硬铺拼花共同组成的。但是一开始，地面硬铺边缘的弧形带子是做的洗米石。施工完后发现呈现效果档次不高，而且由于洗米石与花岗岩硬铺的交接没有作好处理，边沿参差不平，效果很差。之后将洗米石调整为花岗石板，解决了问题。
此问题暴露了设计师对材料的把握不足和细部处理考虑不深的弱点，今后的设计工作中，应该不断积累设计经验，熟练掌握材料的特性和施工方法，提高景观硬铺的设计质量。
有待改进的实例3——电梯厅的瓶颈
格林威治城塔楼的底层多数都做了架空的设计，为了节约成本，除了1号楼和2号楼下做了转换层以外（其底层分别为商业和会馆），其余塔楼直接将剪力墙的柱子落下。架空层的设计，为底层的单元大堂的设计带来了很大的空间，单元大堂个个都高大开敞，突出了楼盘的档次。但是由于没有作转换，实际上大堂的平面组织是在住宅平面上进行，难免出现一些“瓶颈”空间，本来在标准层不明显的一些拐角，在单元大堂的大尺度空间中就显得特别的狭小，再加上装修石材厚度的影响，局部通道口尺寸只有1,100mm左右。最后采用将墙体切角的办法来处理。此问题反映了设计师对空间把握的不足，今后的设计工作中，应该对重要的公共空间——如电梯厅、公共走道等特别是装修复杂的大堂空间——进行仔细的推敲，结合设备专业，进行局部的调整优化，以满足使用和美观要求，减少公共空间的“瑕疵”。
可供借鉴的实例——商业外立面设计
格林威治城商业外立面在设计之初更多的考虑为提高项目档次和在商家不进行装修情况下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墙，造价很高。商家未装修经营前，外立面效果很不错，且非常有档次。但实际上，商家为了经营需要需进行二装和大量利用外墙做户外广告，最后外立面被破坏殆尽，真有点“劳民伤财”。
由于现在公司项目的进度都比较紧张，就要求对原来的流程进行灵活的调整，比如适当的简化，或者压缩时间。为了不影响对设计质量的控制，应该利用已有的经验，早做工作安排，将部分二装工作提前到方案深化阶段开始进行，并且通过建立标准二装设计资料库，合理选用成熟的设计和工艺，缩短二装设计的周期，适应紧张的开发节奏。
同样，景观设计工作在项目节奏加快之后，往往成为影响项目营销推广
的难点。主体施工图完成了，而景观总平方案没有确定，模型和楼书的制作都很困难，并影响推广效果。另外一方面，还会影响施工图设计中地库顶板的结构设计，造成之后的修改。应该提前准备景观设计工作，保证在施工图完成后1个月内，完成景观方案设计定稿工作，落实道路、水景、堆坡和大型乔木的位臵，确保各项工作的开展。
由于格城的主体设计单位是深圳的设计公司，沟通起来比较麻烦，在现在进度紧张的项目已经不可能应用。但是，现在常用的沿海（香港）公司进行方案、立面设计与本地公司进行主体施工图设计的模式，仍有相似之处。
如何控制好沿海公司的工作节奏是重点。首先，合同要理清楚，理仔细，明确工作计划及相关控制措施；第二，在设计过程中，要充分利用好各个重要的控制节点（本地汇报与交流），做好各项会议准备——比如提前进行内部商讨，统一意见；准备好足够的材料样板等——保证会议进程快，质量高，并且形成会议纪要严格控制设计单位下一步工作进程和设计重点，确保没有遗漏。第三，根据实际情况，适当调整工作节奏，避免出现一段紧、一段松的不良工作节奏，影响设计师工作积极性和设计成果的质量。第四，灵活利用各种设计控制手段，比如可以让沿海设计师在本地待上个3～4天，进行封闭式设计，大幅提高设计交流的效率，从而加速重大节点的设计进程。第五，通过努力，确保设计费用的按时支付。
5.综合评价
格林威治城作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了双赢的结果。
?项目营销工作评估?
1.项目定位与销售阶段市场变化情况
2004年市场特征
2004年成都房地产尽管受国家宏观调控政策的影响，但依然持了健康发展态势，呈现开发规模稳步扩大、供需基本平衡、商品房销售持续走旺、商品房空臵率大幅下降、房价涨幅明显的特征。
2005年市场特征
上半年商品房供给大规模放量，房地产市场竞争激烈；政府加大经济适用房力度建设，经济适用房大规模放量；市场总体处于供求基本平衡或供略小于求的状态，商品房价格涨幅回归。下半年受“国八条”等政策组合拳影响，消费者变得较为理性，持币观望的心态较为普遍。
2006年市场特征
2006年市场恢复良好的发展态势，项目处于尾盘销售阶段，立面呈现，销售速度得以提升。
从上表可以看出：大三房的户型比例实际建成后增加4%，四房的户型比例实际建成后减少5%。
3.对住宅推售时机的思考
住宅各批次推售时间：
?首批次推售时间 2004年12月
项目八月亮相以来，项目形象基本建立后，即转入商业的推广及储备，在9月商业开盘前，住宅基本处于自然储备的过程。10月正式启动住宅的客户储备。12月第一次开盘，推售的节点比较符合客户的消费节奏，时机把握较好。
?二批次推售时间 2005年3月
?三批次推售时间 2005年6月
从三批次储客以来，恰逢2005年“国八条”新政出台，市场观望情绪较为严重。在二批次物业剩余将近200套的情况下，三批次客户储备相当不理想。此时再推售与二批次剩余物业同质性强的大三房与四房单位，预计开盘情况将不太理想。因此我们调整了推售范围，将原计划最后批次推售的90㎡7栋，调整为本次推售，满足了市场的需要，又有效回避了政府宏观调控的不利影响，完成了该批次推售的任务。
?四批次推售时间 2005年9月
四批次推售时，市场正处于新政影响后的恢复期，为保证开盘的人气与成交额，将客户关注较多的商务公寓（1栋）打包推出，增加项目整体的关注度，同时又促成了成交。
分批次确定推售范围的总体原则：
?以房源优劣搭配为原则，尽量保证房源由差到优的推售秩序，既有利
于实现项目价值的最大化，又可以保证一定时间内的成交量。比如：
四房的推售每批次都会将四房中全临河单位与半临河单位搭配推售，
通过合理的价差，引导不同承受力的需求四房的客户。三房的推售同
理，每批次都会将河景三房与园景三房搭配销售。在市场处于较理性
消费的情况下，这种推售房源的策略有利的促进了销售。
4.各户型销售速度情况
销售期各房型的去化速度为：小三房〉两房〉四房〉大三房。原因如下：
?小三房：房源数量少，功能齐全，经济实用，总价控制较好，且朝向
最好，所以每批次一经推出即销售完毕，是格林威治城最畅销的房型。
?两房：总价低，投资与居住两相宜，在项目销售中处于拉动成交量的
房型。
?四房：分临河单位和半临河单位，全临河单位由于其位臵的唯一性与
稀有性，销售速度快于半临河单位。四房单位在项目销售中处于提升
项目品质形象的地位，销售较为平稳。
?大三房：由于大三房面积近150㎡，与160㎡的四房单位在面积上没
有拉开间隔，影响了客户的选择与判断，因此大三房去化速度最为缓
慢。
从房型、面积与实际销售走势角度对比分析：项目高层住宅小三房面积控制较好但房源配比过少；大三房源配比量过多且面积定位过大；两房单位房源与面积配比适中；四房房源配臵合理但面积定位偏小，影响居住舒适性。从客户购房心理反馈，生存型客户注重户型的功能性、实用性，改善型客户注重户型的舒适性及房间设计细节，享受型客户注重户型的豪华与奢侈。
5.销售价格总结
据项目发展策划，高层住宅销售目标为2004年12月开盘，2006年底完成95％销售，价格定位为均价4,400元/㎡。从实际销售结果看，销售周期与节奏符合发展计划，销售价格从首批次推售4,900元/㎡到最后一批次均价为6,500元/㎡，项目整体成交均价5,309元/㎡，成交价格比定位价格高出900元/㎡，主要原因为：
定位期间与销售期间的市场环境不同：定位时期高层住宅是“三低产品”
即低价位、低品质、低市场接受度。但随着土地市场拍卖的规范，涌现大量高品质的高密度楼盘，高层住宅成为楼市的主流，因此高层住宅的价格也水涨船高。
公司品牌形象随着中海名城入住形成的良好口碑得到提升，对项目的市场价值产生积极的推动。
价格策略：初期为建立热销的市场形象，塑造项目品牌，采取低开高走的策略；销售中期，为均衡速度与价格的关系，巩固项目品牌，价格逐渐提高；销售后期，力争利润最大化，价格攀升到最高点。价格策略的成功运用，对最终实现较高的销售价格产生了直接的影响。
6.物管费价格确定的检讨
住宅：现行物管费2元/㎡〃月，基本合理，客户满意度较高。
车位：地下车位75元/个〃月，第二个车位100元/个〃月，客户反应价格较贵，特别是双车位物管费的收费标准，客户反应较强烈。
商业：1F 6元/㎡〃月，2F 4元/㎡〃月，基本合理。
格林威治城项目的物业管理费取费水平较为合理，客户总体较为满意，对销售产生了积极的影响。
7.销售价格对销售速度的影响
住宅：销售过程中正确地评估了各批次面临的市场环境，有效的控制了价格与速度的关系，住宅价格稳定、有计划的不断攀升，既保证良好的销售趋势，又保证合理的利润。
商业：商业外街销售时对客户的心理价格把握较为准确，较好地控制了速度与价格的关系；商业内街在销售时由于对租金与售价之间的关系未梳理清晰，过于偏重对利润的追求，销售价格偏高，影响了销售速度。
农贸市场：在项目定位阶段，对供求关系评估不够准确，在销售过程过于偏重对利润的追求，销售价格偏高，影响了销售速度。
商务公寓：由于对政策风险评估过于谨慎，加上2005年的任务指标压力，虽然实现了较快的销售速度，但没有实现较高的销售利润。
车位：较好的协调了速度与价格的关系。
8.客户总结
通过销售，中海格林威治城的购买客户与该项目定位阶段基本一致，总结如下：
购买目的
?格林威治城高层住宅自住客户占87%，投资型客户占13%。05年受政
府调控房地产市场的相关政策影响，自住型客户有一个持币观望期，
决策周期增长，但看重长期效益的专业投资客，其投资行为并未停止。 居住区域
?成都本地客户仍然是购买格林威治城的主力军，占成交量的66%，尤
其以武侯区、成华区、高新区购买量最大，本地客户对价格敏感度较
高。
?外省及其他二级县市客户占成交量的32%，外省客户中上海客户占到
70%左右，这与公司通过短信及直邮方式进行拓展有关。外省客户对
价格的敏感度较低，购买主要看重品牌与地段，购买以投资为主，相
比之下本地客户还较为保守与谨慎。
职业
?从成交客户的职业来看，企业白领与私营主是购买的主力军，占成交
量的62%，白领企业注重生活品质，看中地段便利，就医、就学等生
活配套；自营客户从其购买的物业看，呈两级分化状，即临河的高价
单位与总额较低的两房、小三房，由此看私营业主分为少数较有实力
的私营企业主与大部分小本工商业主。
购买原因
?地段是客户选择格林威治城的首要因素，但通过与业主的交流中发
现，不同的业主看重的地段价值内涵不一样，部分业主看重地段的稀
缺性，部分业主看重地段优势赋予良好的教育优势，部分业主看重交
通购物的便利性。
?发展商品牌虽是客户选择格林威治城的第二因素，但却是其购买的决
定性因素。
综上所述，在格林威治城客户的整体特征表现为：本地客户以项目周边、城南片区与沿河锦江片区为主，外地客户以上海为主；消费实力大约处于中上水平，年龄结构偏年轻，文化程度较高，以自住为主要目的，看中地段所带来的便利、配套齐全，具有品牌意识，追究生活美感。
9.其它物业销售总结
商业物业
?区域商业物业市场特征
●区域商业消费需求旺盛，商业配套仍显不足：由于区域住宅密
集，人口密度大，区域内商业消费十分旺盛，但就目前该区域
内商业分布而言，仅有科华北路、致民路、宏济中路的商业配
套，无论在规模、档次，还是商业分布的密度、业态结构上都
不能满足区域消费的要求。
●缺乏商业核心，商业分布分散：目前该区域商业主要集中在沿
街底商或裙楼内，由于缺乏统一规划，形成临街自发商业为主
的商业形态（除科华北路形成以好又多为中心的商业带外），分
布较为零散，缺乏核心商业，商业辐射力不强、凝聚力较差。
●九眼桥附近存在商业覆盖空白点：从区域商业分布来看，目前
区域内拥有包括科华北路一线、致民路一线、以及宏济中路一
线等几个商业带，但这几个商业带辐射力不强。随着九眼桥区
域太平南街商业带的没落（其商业带本身也具有较强的校园商
业倾向），九眼桥区域出现商业的空白点。
?商业物业定位
根据本项目的区域市场特征、商业地产开发模式，并充分预估商业发展中可能出现的问题，结合项目自身特点，本项目将商业划分为三个板块：
●沿望江路沿河会所式商业板块--品牌餐饮+商务休闲：该路段现
无成熟商业，其商业氛围不足，但其面向府南河，视野宽阔，
风景优美，交通便利，自然条件优越。配合川大及望江公园的
文化底蕴，使得该路段更适应于大型特色餐饮或休闲娱乐业的
经营；该区段商业经营定位考虑到商业形态对住区的影响，因
此采用独栋、低层的建筑形式，定位品牌餐饮+商务休闲，促进
商业、商务、会所三者的结合，一方面可以提高销售价格，另
一方面也会提升住宅的品质。
房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：
目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)
致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (9) 【项目营销工作评估】 (16) 【项目进度、工程管理评估】 (28) 【项目成本管理评估】 (35)
核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重臵成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
**** **项目后评估报告（要点，可根据实际调整补充） （总规图片） 年月日
第一章项目概况及土地拓展后评估（地产发展部）1.1项目概况及背景 1.2 项目经济技术指标 1.3项目发展周期 1.4项目投资研判的准确程度； 1.5项目定位、产品定位与投资预测的偏差情况 1.6项目整体的投资收益情况 1.7与国土局等外部关系的沟通协调情况 1.8对招拍挂所需的相关手续办理情况 其他 第二章项目营销管理后评估（营销部） 2.1项目各类型物业销售情况 2.2项目销售时机 2.2.1与市场定位时房地产市场情况对比分析 2.2.2一期计划销售时间与实际销售时间的对比分析2.2.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 2.2.4预期销售价格与实际价格的对比分析 2.2.5项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析2.3项目销售策略 2.3.1项目销售周期中营销费用控制情况 2.3.2项目推广渠道对比分析
2.3.3各阶段销售策略逾期与实际产生效果对比分析2.4项目客户分析 2.4.1成交客户来源分析 2.4.2成交客户年龄、职业分析 2.4.3成交客户家庭构成及收入分布 2.4.4成交客户置业动机及次数 2.4.5成交客户付款方式 2.4.6项目最初客户定位 2.5项目营销大事记 2.6项目交付 2.7项目组织建设情况 2.8成功与不足 2.8.1综合评述 2.8.2营销工作成功之处 2.8.3营销工作不足之处 2.9改进提升计划 2.9.1与代理公司合作的经验教训 2.9.2首推产品及时机选择 2.9.3产品规划前期需营销介入 2.9.4组织建设方面 2.9.5销售管理方面 2.9.6广告推广方面
房地产估价报告 项目名称:美地雅登房地产 委托方：王丽云 估价方：马冬哨 估价人员：马冬哨 估价作业日期：2014年12月10日至2014年12月18日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一四年
致委托方函 王丽云： 受您的委托，我公司对美地雅登之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积176平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2014年12月18日的市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 xxxx地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 2014年12月18日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：王丽云 2、权属方：王丽云 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 分公司负责人： 联系人：马冬哨 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：翔安新城区 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业； 5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层结构，评估对象位于第2层；
项目后评估报告 ____年____月
目录 项目后评估报告 (1) 目录 (1) 1.项目基本情况（运营管理部门主导编制） (3) 2.项目运营后评估（运营管理部门主导编制，相关部门提供数据支持） (3) 3.项目研发后评估（设计管理部门主导编制，营销/工程/前期参与） (4) 4.项目工程后评估（工程管理部门主导编制，营销/工程/前期参与） (5) 5.项目营销后评估（营销管理部门主导编制） (6) 6.项目成本后评估（成本管理部门主导编制） (7) 7.项目客服后评估（客服管理部门主导编制，工程/物业参与） (10) 8.其他 (10)
1.项目基本情况（运营管理部门主导编制） 1.1.项目名称 1.2.项目区位 1.3.项目规模 1.4.项目产品组合 1.5.项目建设单位 1.6.项目总包单位 1.7.项目监理单位 1.8.其他 2.项目运营后评估（运营管理部门主导编制，相关部门提供数据 支持） 2.1.项目运营总体回顾 2.1.1.项目结果对公司战略发展的贡献 2.1.2.项目结果对可研报告的验证情况 2.1. 3.项目结果对运营目标书的验证情况 2.1.4.项目结果对公司整体财务状况的影响 2.1.5.项目成功标尺回顾 a)销售净利润率 b)项目内部收益率IRR c)一次性交房成功率 d)推盘计划及年度签约额 e)项目一级计划达成率 2.1.6.项目管理成功标尺回顾 2.2.拿地到项目开工、开盘工期
a)成本偏差率（与目标成本基准版比较） b)向公司其他项目团队输送人才数 c)项目运作模板使用说明 2.2.1.公司成功标尺回顾 a)项目品牌知名度增长情况 b)单项目年度销售额区域排名 2.3.项目运营要点回顾 2.3.1.项目运营大事记（根据实际情况填写） a)获取土地时间 b)开工时间 c)样板区开放时间 d)开盘时间 e)销售回款达 ___% f)交付时间 g)项目主体清盘时间 h)车库/车位开盘时间 i)其他 （注：项目获得区域/省级/国家级奖项的情况，应逐项详细列入） 2.3.2.项目运营指标对比 2.3.3.项目运营成功点分析 2.3.4.项目运营不足点分析 2.3.5.项目运营不足点分析 2.4.提升建议 3.项目研发后评估（设计管理部门主导编制，营销/工程/前期参 与） 3.1.项目定位回顾
XX项目后评估报告 XX公司 2016年XX月XX日
一、目录 二、摘要 (4) 三、项目概况及经营决策 (4) 1项目概况 (4) 2项目技术经济指标 (4) 3项目关键指标完成情况 (4) 4项目经营决策 (4) 5项目开发策略 (4) 四、项目定位评估 (5) 1产品各项指标 (5) 2经验总结与教训 (6) 五、营销工作评估 (6) 1项目推广评估 (6) 2销售评估 (6) 3客户统计分析 (6) 4库存分析 (7) 5工程形象进度与销售结果的分析 (7) 6经验总结与教训 (7) 六、前期审批工作评估 (7) 1主要审批流程及审批要点的分析说明 (7) 2主要审批项目完成周期分析 (7) 3经验总结与教训 (7) 七、项目规划设计评估 (7) 1规划设计指标 (7) 2规划设计 (8) 3设计阶段成本控制要点 (8) 4设计流程管理 (8) 5设计优化 (8) 6设计变更 (8) 7规划设计与审批 (9) 8设计费用控制 (9) 9设计图纸管理 (9) 10展示区设计总结 (9) 11园林景观设计总结 (9) 12室内设计总结 (9) 13二次设计工作总结 (9) 1 / 17
15经验总结与教训 (9) 八、项目进度、工程管理评估 (9) 1开工准备 (10) 2施工过程管理 (10) 3竣工验收组织管理 (11) 4设计对工程施工的影响 (11) 5主要承包商、供应商评价 (11) 6经验总结与教训 (11) 九、项目财务管理评估 (11) 1资金来源分析 (11) 2投资总额 (12) 3融资方案及其财务费用 (12) 4销售收入 (12) 5投资回收期 (12) 6盈亏平衡点 (12) 7净利润 (12) 8净利率 (12) 9内部收益率 (12) 10经验总结与教训 (12) 十、项目成本管理评估 (12) 1拿地版、执行版与最终版运营目标责任书目标成本对比分析 (13) 2产品定位与成本控制的协调管理 (13) 3规划设计与成本控制的协调管理 (13) 4招标采购与成本控制的协调管理 (13) 5招标采购分析 (13) 6项目合约情况 (13) 7过程成本动态控制 (13) 8招标采购存在的主要矛盾与问题 (14) 9供应商评价 (14) 10战略采购执行情况 (14) 11成本经验数据沉淀 (14) 12经验总结与教训 (14) 十一、项目人力及行政管理评估 (14) 1项目人力资源组织架构及编制评估 (14) 2项目人力资源管理评估 (14) 3项目人力资源成本及单位效能评估 (14) 2 / 17
房地产项目后评估报告 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸 多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工 阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品 质量进行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
2）入住客户的投诉和反映； 3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。 四、工程成本管理 1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控 制，并达到预期目标； 2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析； 3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有 明显经济效应产生； 4.成本控制指标包括： 1）项目的前期成本 2）基础（配套）设施费成本 3）项目的建筑安装成本 4）配套设施（公建）费成本 5）间接开发费（项目财务管理费用等） 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表） 六、营销管理（要点） 1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标； 2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势； 3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求； 4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比； 5.预计赢利目标是否实现。 七、设计管理（要点） 1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经 验； 2.项目规划指标合理性； 3.前期、配套征询方案技术、经济合理性； 4.项目的前期和配套征询的实施经验； 5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
成都?中海格林威治城?项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都?中海格林威治城?项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) ?项目概况及评估综述? (4) ?项目投资管理评估? (5) ?项目规划设计工作评估? (9) ?项目营销工作评估? (16) ?项目进度、工程管理评估? (28) ?项目成本管理评估? (35)
核心内容提要 ?投资管理评估? 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配臵合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 ?财务管理评估? 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 ?规划设计工作评估? 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 ?营销工作评估? 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制
房地产评估报告模板
房地产估价报告 项目名称：xxxx房地产 委托方：马玉桂 估价方：xxxxxx 估价人员：xxxxx 估价作业日期：2011年03月15日至2011年04月28日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一一年
致委托方函 马玉桂： 受您的委托，我公司对xxxx之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积169.42平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2011年03月15日的市场价值为人民币260万元，大写金额：贰佰陆拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 安祺 xxxx地产评估有限公司 法定代表人xxx 2011年04月28日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：马玉桂 2、权属方：马玉桂 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司负责人：xxx 联系人：xxx 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：xxxx； 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业；
****有限公司**项目后评估报告（要点，可根据实际调整补充） （总规图片） 年月日
第一章项目概况及土地拓展后评估（地产发展部）1.1项目概况及背景 1.2 项目经济技术指标 1.3项目发展周期 1.4项目投资研判的准确程度； 1.5项目定位、产品定位与投资预测的偏差情况1.6项目整体的投资收益情况 1.7与国土局等外部关系的沟通协调情况 1.8对招拍挂所需的相关手续办理情况 其他 第二章项目营销管理后评估（营销部） 2.1项目各类型物业销售情况 2.2项目销售时机 2.2.1与市场定位时房地产市场情况对比分析 2.2.2一期计划销售时间与实际销售时间的对比分析2.2.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 2.2.4预期销售价格与实际价格的对比分析 2.2.5项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析2.3项目销售策略 2.3.1项目销售周期中营销费用控制情况 2.3.2项目推广渠道对比分析
2.3.3各阶段销售策略逾期与实际产生效果对比分析2.4项目客户分析 2.4.1成交客户来源分析 2.4.2成交客户年龄、职业分析 2.4.3成交客户家庭构成及收入分布 2.4.4成交客户置业动机及次数 2.4.5成交客户付款方式 2.4.6项目最初客户定位 2.5项目营销大事记 2.6项目交付 2.7项目组织建设情况 2.8成功与不足 2.8.1综合评述 2.8.2营销工作成功之处 2.8.3营销工作不足之处 2.9改进提升计划 2.9.1与代理公司合作的经验教训 2.9.2首推产品及时机选择 2.9.3产品规划前期需营销介入 2.9.4组织建设方面 2.9.5销售管理方面 2.9.6广告推广方面
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
房地产抵押估价报告 估价项目名称: 所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯( 一期) 7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人: 估价机构: 房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期: 1月5日— 1月18日 估价报告编号: 川房评二字[ ]第001号 目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5)
四、估价结果报告 (7) ( 一) 估价委托人 ( 二) 估价机构 ( 三) 估价目的 ( 四) 估价对象 ( 五) 估价时点 ( 六) 价值定义 ( 七) 估价依据 ( 八) 估价原则 ( 九) 估价方法 ( 十) 估价结果 ( 十一) 估价人员 ( 十二) 估价作业日期 ( 十三) 估价报告应用的有效期 ( 十四) 变现能力分析 ( 十五) 风险提示 五、附件..................................................................... (18) 致委托方函 :
受你的委托, 我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套, 房屋建筑物结构为钢混结构, 总建筑面积为446.87 m2, 房屋总层数4层, 其中地上3层, 地下1层。商品房买卖合同备案号为( 尚未办理房屋产权证) 的房地产市场价格进行估价, 估价时点为1月5日, 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中, 注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则, 在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上, 全面分析了影响估价对象市场价格的因素, 运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估, 估价人员经过实地查勘和测算, 确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) , 估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) 。 详细情况见下表: 房地产评估事务所有限公司 法定代表人:
后评估报告模板
****有限公司 **项目后评估报告 （要点，可根据实际调整补充） （总规图片） 年月日
第一章项目概况及土地拓展后评估（地产发展部）1.1项目概况及背景 1.2 项目经济技术指标 1.3项目发展周期 1.4项目投资研判的准确程度； 1.5项目定位、产品定位与投资预测的偏差情况1.6项目整体的投资收益情况 1.7与国土局等外部关系的沟通协调情况 1.8对招拍挂所需的相关手续办理情况 其它 第二章项目营销管理后评估（营销部） 2.1项目各类型物业销售情况 2.2项目销售时机 2.2.1与市场定位时房地产市场情况对比分析 2.2.2一期计划销售时间与实际销售时间的对比分析2.2.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 2.2.4预期销售价格与实际价格的对比分析 2.2.5项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析2.3项目销售策略 2.3.1项目销售周期中营销费用控制情况 2.3.2项目推广渠道对比分析
2.3.3各阶段销售策略逾期与实际产生效果对比分析2.4项目客户分析 2.4.1成交客户来源分析 2.4.2成交客户年龄、职业分析 2.4.3成交客户家庭构成及收入分布 2.4.4成交客户置业动机及次数 2.4.5成交客户付款方式 2.4.6项目最初客户定位 2.5项目营销大事记 2.6项目交付 2.7项目组织建设情况 2.8成功与不足 2.8.1综合评述 2.8.2营销工作成功之处 2.8.3营销工作不足之处 2.9改进提升计划 2.9.1与代理公司合作的经验教训 2.9.2首推产品及时机选择 2.9.3产品规划前期需营销介入 2.9.4组织建设方面 2.9.5销售管理方面 2.9.6广告推广方面
**不动产集团广州分公司 房地产拆迁估价报告 估价项目名称：？房地产拆迁市场价值评估报告 委托人：？公司 估价机构：深圳市**房地产估价顾问有限公司 注册房地产估价师： 估价作业日期：2009.12.14—2009.12.19 估价报告编号：评字第？号
. 目录 一、致委托方函 (1) 二、房地产评估结果明细表 (2) 三、估价师声明 (3) 四、估价的假设和限制条件 (4) 五、房地产估价结果报告 (5) 1、委托方 (5) 2、估价方 (5) 3、估价对象 (5) 4、估价目的 (6) 5、估价时点 (6) 6、价值类型 (7) 7、估价依据 (7) 8、估价原则 (7) 9、估价方法 (7) 10、估价结果 (8) 11、估价作业日期 (8) 12、估价报告应用的有效期 (8) 13、估价人员 (9) 六、估价技术报告 (10) 1、估价对象实物状况描述与分析 (10) 2、估价对象权益状况描述与分析 (10) 3、估价对象区位状况描述与分析 (10) 4、市场背景描述与分析 (11) 5、最高最佳利用分析 (11) 6、估价方法适用性分析 (12) 7、估价测算过程（以首层为例作详细说明） (12) 8、估价结果确定 (15) 七、附件(清单及复印件) (16)
一、致委托方函 ？： 受贵单位委托，我公司对广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分）的市场价值进行估价，目的是为委托方与拆迁人协商确定补偿费金额而提供参考意见。 本公司根据估价目的,遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，运用市场法和收益法,在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价人员的经验以及对影响房地产价格因素的分析，最终确定广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分），评估总建筑面积3863.40平方米，按产权完整，在估价时点2009年12月5日的市场价值为： 人民币贰仟肆佰柒拾伍万零叁佰元整（2475.03万元）；评估明细详见《房地产评估结果明细表》。 估价方法定代表人深圳**房地产估价顾问有限公司广州分公司(或负责人)签章： 年月日年月日 重要提示:本报告正文共？页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读,以免使用不当、造成失误。
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日
目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：