【××××】项目后评估报告
工作小组
二零年月
目录
1.项目概况 (4)
1.1项目概况 (4)
1.2项目背景 (4)
1.3项目发展周期 (4)
2.项目投资管理评估 (4)
2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 (4)
2.1.1宏观环境 (4)
2.1.2房地产市场 (5)
2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 (6)
2.2土地协议执行情况 (6)
2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (6)
2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 (9)
3.××××营销管理评估 (9)
3.1项目各类型物业销售情况 (9)
3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 (10)
3.3项目销售时机 (13)
3.3.1一期营销计划安排 (13)
3.3.2二期营销计划安排 (14)
3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 (16)
3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 (17)
3.4 原定位客户分析 (17)
3.5成交客户分析 (18)
3.6项目的物业管理费用检讨 (19)
3.7项目的销售策略 (19)
3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 (19)
3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 (19)
3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 (20)
3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 (20)
3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 (21)
3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 (21)
3.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段 (22)
3.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段 (22)
3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期 (23)
3.7.10第九阶段：小高层强销 (23)
3.8综合评述本项目市场定位营销工作 (23)
3.9提出可借鉴的经验 (24)
3.9.1推广节奏方面 (24)
3.9.2形象推广方面 (24)
3.9.3广告包装方面 (24)
3.9.4分众行销及媒体组合方面 (25)
4﹑项目合约管理评估 (25)
4.1﹑合理有效的编制招标计划 (25)
4.2﹑合同签定 (26)
4.3﹑结算审核 (26)
5.项目设计管理评估 (27)
5.1项目概况 (27)
5.1.1项目区位 (27)
5.1.2项目完成经济技术指标 (27)
5.1.3项目周围竞争楼盘情况： (28)
5.2.项目的建筑标准 (29)
5.2.1结构体系： (29)
5.2.2墙体维护材料： (29)
5.2.3外立面材料： (29)
5.2.4外窗及玻璃： (29)
5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准： (29)
5.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼 (30)
5.2.7机电配臵标准 (30)
5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (31)
5.3.1建筑设计过程回顾及控制 (31)
5.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制 (33)
5.3.3结构设计的管理与控制 (34)
5.3.4设备专业设计管理与控制 (35)
5.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写） (35)
5.5.售后使用情况 (35)
5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训 (35)
5.6.1项目设计管理突出经验 (35)
5.6.2项目设计管理中吸取教训 (36)
5.6.3专项设计存在的问题及解决办法 (37)
6.项目工程管理评估 (39)
6.1项目概况 (39)
6.2项目管理架构 (39)
6.3项目发展进度对比分析 (41)
6.4别墅项目发展经验 (42)
7.项目财务评价 (42)
7.1项目销售收入指标完成情况 (42)
7.2项目发展成本控制情况 (43)
7.3项目现金流量的变动分析 (44)
7.4项目财务评价指标分析 (44)
7.5项目税务筹划情况 (45)
8综合评估 (45)
8.1综合评估结论 (45)
8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 (46)
1.项目概况
1.1项目概况
××××
1.2项目背景
××××于2004年4月通过拍卖获取在××××第一房地产开发项目——湖滨一号，5月××××正式组建成立。
2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，××××市场受影响较大，市场迅速低迷。××××在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。
为实现迅速在××××市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得××××项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。
1.3项目发展周期
本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是××××在××××市场第一个亮相的楼盘。为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在××××市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。
从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。项目发展主要进度节点如下：
取得土地使用权时间： 04年4月12日
规划方案评审及规划招标时间： 04年12月15日
扩初设计出图时间： 05年3月15日
施工图出图时间： 05年6月1日
建设工程规划许可证取得时间： 05年6月24日
建筑工程施工许可证取得时间： 05年6月24日
基础开工时间： 05年4月8日
主体开工时间： 05年 6月8日
首次开盘时间： 05年8月27日
竣工验收备案时间： 05年12月30日
入伙时间： 06年4月15日
2.项目投资管理评估
2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析
项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。在项目开发期间××××经济发展迅速，××××房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。
2.1.1宏观环境
项目开发期间××××吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。
发展期内，××××城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，
吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。根据统计结果，2003～2006年××××全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。具体见下图。
从经济总量变化来看，××××全市GDP在2004年～2006年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年1.5个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。具体见下图。
2001-2010年××××全市GDP及增速（2006后为预测值）
项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。三年时间年××××市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。具体见下图。城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。
2003-2006年××××城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计
2.1.2房地产市场
从××××全市房地产投资开发的情况看，2001年以来，××××房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。具体数据见下图。
××××全市房地产业发展宏观指标
从××××市区的商品住宅预售情况来看，2004年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成，××××市区商品住宅的预售量在2005年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。具体数据见下图。
项目发展后期，××××市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。
2003年以来××××市区商品住宅预售情况
2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响
本项目获地时为××××房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。从实际竞争情况，虽然本项目有9家单位参加拍卖，但经过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100～400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。
在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的东湖大郡一期项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。
2005年市场的波动给××××项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。
2.2土地协议执行情况
项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。
项目付款条件相对较为优越，可以在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。
我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响
本项目容积率为0.8，首期开发南地块为容积率0.62的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积率，另一方面也可以充分利用地块北界景观河道和市政公园的自然资源。但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。
投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。具体分析见下表：
××××项目二期规划方案经济分析对比表
整体比较，虽然可售面积有所减少，但项目的品质得以保证，联体别墅为主的产品组合也最大程度上表现了产品的稀缺性，提升了各类型物业的售价，而且由于面积的减少，建安成本相应减少了约8%，整体项目投资成本回报率提升了2.46个百分点，达到了17.91%，创造了较好的经济效益。
××××项目可研和实际经济技术指标对比表
××××项目可研和实际经济技术指标对比表
2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价
项目投资成本回报率为17.91%，内部收益率（全投资不计息）达43.29%，并且在2005年底即实现了结利满足了地产集团各项指标要求，为××××后续项目的开发奠定了良好的资金、政府关系和管理基础。
由于项目的稀缺性强，产品品质较高，销售初期即得到了市场的充分肯定，几次开盘的当日销售率都在90%以上，加之项目强销期为××××房地产市场的复苏期，项目价格逐渐提升，销售总收入比预计值增加了6000多万，利润增加了1550万。
本项目建安成本与可研阶段预测有较大提高。这一方面是公司刚刚进入××××市场，没有可参照的成本数据，周边兄弟公司当时也没有该类物业，因而造成我们成本预估不足，建安成本实际值比估计值高出了30%；另一方面，随着市场的变化，在定位和规划设计阶段，我们在建筑标准上有一定提高，建筑经济指标也与可研阶段有较大变化，这也是造成成本超标的原因之一；此外，供电工程等因材料价格快速上涨造成单项成本超出较多。随着公司在××××市场多项目的运作，我们逐步建立了较为完整的成本数据库，这为今后准确进行投资分析提供了保障。
另外通过同政府的积极沟通，我们延迟支付了第二期土地款，并通过快速销售、滚动开发、严格建安费用支付等方式加快了资金运转，减少了资金占用，对项目内部收益率的提高和回收期的缩短产生了积极作用。
××××项目可研和实际财务指标对比表
备注：财务指标中可研阶段未考虑增值税，实际情况中暂按照销售额的1%计算，待实际征收后财务指标将有所调整。
3.××××营销管理评估
3.1项目各类型物业销售情况
总体规划图及项目实景：
建筑面积和营业额指标统计
××××一期共计联排别墅119套，自2005年9月17日正式开盘以来，至2006年10月15日全部售罄，销售面积28155.6平米，销售金额320667438元，销售率达100％；二期共计联排别墅71套，自2006年4月8日至2006年10月日全部售罄，销售面积15549.96平米，销售金额184443426元，销售率达100%；二期小高层公寓自2006年7月22日销售以来，已经销售53套，销售率达到100%。
本项目住宅销售已经全部完毕，未遇到明显的销售瓶颈，车位销售由于本项目小高层公寓共计53户，而车位数量为60个，呈供大于求的局面，且公寓入住率不高，造成车位在一定程度上滞销。相信随着小区不断的成熟和入住率的提高，车位将逐步缓慢的去化。
3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析
项目发展时间
2004年11月科研阶段
2004年12月-2005年3月定位阶段
2005年7月-2006年11月销售阶段
2004年市场平稳发展
2004年以来，××××市房地产开发继续在快速、稳健的轨道上发展，投资额在新开工程明显增多的促动下保持了持续上升走势，竣工房屋放量增加；同时，商品房屋也持续热销，商品房屋供需基本保持平衡。
随着××××城市化进程的加快，由固定资产投资放量增长带动了房地产业的快速发展，房地产开发投资呈现出持续、稳定的发展走势。房地产开发投资额在2004年5月和8月各出现了一次下降态势之外，经过两轮的调整态势，继续快速上升，势头良好。
商品房一手房销售面积快速上升，也表明了××××房地产已经步入了新一轮增长期，同时二手房的交易量保持稳定上升也为一手房的交易提供良好的臵换平台。
总体而言，2004年的房地产市场主要折现如下的特点：
1、2004年××××土地供应量达到754万平方米，同比上升25%，涨幅相比2003年有所趋缓。
2、园区和吴中经济开发区成为××××市区土地供应最密集的区域，相城区成为××××土地供应的新星。
3、土地价格呈现出年初回落，年中走势平稳，年底复苏的局面
4、二级市场供求呈现出一次短期震荡：一季度供应不足，需求未滿; 二、三季度，投资性需求萎缩，自住型需求观望; 四季度，刚性需求带动市场，市场回温并销售量及销售额超过宏观调控前。
5、商品房销售价格稳步上涨，全市商品房销售均价3203元/平方米，同比上涨24.4%，其中住宅销售均价3127元/平方米，是江苏省价格最高的城市。商品房一手房销售价格亦在平稳的上升。
6、各区域商品住宅的发展差距拉开，区域产品开始出现分化。园区和新区区域定位较高，产品形态多以小高层和高层为主；古城区多以传统江南风格建筑形态体现具有××××特点的产品；吴中和相城区相对其他区域发展较慢，区域内产品质量一般，其中太湖及阳澄
湖板块定位为旅游休闲区域，产品以别墅为主。
2004年的宏观调控带来一定的影响
自4月底发布的一系列宏观政策，在××××楼市产生了不小的震动。尤其这一次政策的面范围之广，力度之大也是比较少见。在这样的宏观政策面前，市场必然会自发的进入一个调整阶段。尤其在消费者当中形成了不小的心理冲击，这个从目前市区的目前各个楼盘的人气也能得到一定的验证。
1、市场人气、成交量有所减少
政策的发布频率之高、力度之大是去年也是过去几年比较少见的，而且此次宏观调控的矛头直指短期投资客，必然对市场产生一定的影响。投资需求的减弱、自住需求的观望形成了现阶段消费市场的主流。目前××××各个楼盘的售楼处内，明显人气要比以前减弱许多，平均每天的有效客户也就在3－4组左右。楼盘销售关注度和成交量相比宏观调控政策发布前也有所下降。
2、价格依然保持稳定，变化起伏不大
由于××××本身和上海、杭州本身的购房消费人群结构存在着不小的区别，××××市场投资客群的比重要小于上述地区。而自住人群本身对于政策的敏感度就要远远小于投资人群；在上海、浙江等地出现的价格略微下挫现象在××××并没有出现。××××市场的房价依然坚挺，只是在推盘节奏方面会跟据市场的反映状况，作出调整。
3、“符合”政策型的产品应运而生
此次宏观政策调控的主要目的在于控制投资客在楼市中的比重，增加中小面积的供应量。从下半年市场待推出的新盘来看，75－100的两房，120以下的小三房逐渐成为未来一段时间内市场的主流产品。144平米以上的住宅由于面临着4％的契税，144平米的住宅有可能成为市场上产品规划的一道门槛，众多开发商会尽量去规避这么一种产品的出现。
2005年××××房地产总体市场投资增长稳定
近几年××××房地产投资快速增长，在国家宏观调控下，2005年投资增幅回落，但依然以近40％的幅度增长。
伴随房地产投资额的增长，新开工面积、施工面积、竣工面积均呈直线上升趋势。在施工面积中，新开工面积比重05年出现回落，进一步说明房地产开发力度趋缓。另外，与新开工面积相比，竣工面积的增长幅度日趋显著，这是由2000年以来房地产迅速发展导致的，这也不可避免的为××××的房地产市场埋下了隐患。但是，正如以上所述，房地产开发各项指标增长幅度出现回落，市场趋于稳定。
房地产销售与开发同步增长，但是在基数迅速累积的同时，销售面积占施工比重05年与04年仍基本持平，销售前景还是比较乐观。
由于开发面积的大幅上涨，空臵房面积近几年出现直线增长，必然导致房地产三级市场的膨胀，同时危及二级市场的消费需求。
房地产销售额05年达到123.25亿元，虽然增长幅度有所回落，但增幅仍保持在10％以上，住宅刚性需求依然存在。
2005年园区房地产市场地位仍占主导
园区的房地产投资伴随××××总体市场的发展逐渐增长，而且在××××市场的投资
比重日趋显著，05年投资额占市区市场的40％以上。园区的房地产开发在××××市场的地位不容忽视。
园区近两年新开工面积在××××市场差不多达到一半的比重，开发建设力度的加强，大幅度增强了区域环境的成熟性，使得园区作为××××新城市中心的地位日趋显著。同时
园区03年在××××市场的销售份额显著，销售比重达到68％，而相反的，在04年××××房产销售大幅增长的情况下，园区的销售面积却出现萎缩。这主要是由于，04年除园区之外，吴中、相城房产开发也大幅膨胀，而这两个区域房屋价格均比园区低不少，价格上的优势分流了大部分的客户群，尤其是投资客户。而园区的房地产开发起点要比××××其他区域高，价格仅次于古城区，在这一点上是处于劣势的。因此，园区的项目只能在产品品质上作文章，以打造高品质产品来提升其性价比。
2005年二手房市场小幅增长
在商品房供给不足的情况下，03年××××二手房成交面积突破300万方，而04年，××××各区域商品房开发膨胀，致使二手房成交出现萎缩，05年出现小幅增长。然而，伴随竣工面积和空臵房面积的大幅增长，预计在未来的2-3年内，××××的房产三级市场定将经历一个迅速发展期，这势必会对二级市场的销售产生影响。
2005年调控后市场趋于稳定
××××的房地产经过几年的迅速发展，各项指标均呈较大幅度的增长趋势，为房地产市场的健康发展埋下了一定的隐患。然而，自04年国家出台了一系列宏观调控政策，引导房地产有序发展，使得05年房地产投资、新开工面积等指标增幅出现回落，保持平稳的速度增长，市场回归理性。可以说，05年是房地产发展的一个转折点，跨过本年度，房地产开发趋于平稳，消费需求趋于理性，市场健康发展。
宏观调控，从很大程度了打击了一部分消费需求，但并未完全消除市场隐患。因此，国家在06年很有可能会视05年调控的效果，结合整个房产发展情况，再出台相关的政策法规。不过06年的相关政策，可能会是针对土地方面的，不会再从购房需求上出台打压性政策。
2006年宏观政策正式出台，总体楼市较为平稳
4月28日，中国人民银行宣布自28日起上调金融机构贷款基准利率，上调0.27个百分点。
5月17日，《国六条》正式出台，5月29日其细则正式公布，新公布的15条中，对住房供应结构、税收、土地供应、信贷等多个方面进行了调整。
从本次调控的力度上来看，政府出台的各方面政策都非常强硬及具体化，势必对市场造成一定的影响。
本次新政中的对住房供应结构、土地供应等方便的政策对××××影响相对较小，提高首付比例以及延长二手房交易营业税缴纳年限的政策对××××的投资客户将产生较大的影响，同时对楼市整体影响也将波及到××小高层的销售。
项目发展周期内××××房地产市场数据对比分析
近三年以来××××房地产市场以平稳健康地态势发展，各项指标均有所增长，特别到07年有飞跃式的增长。
3.3项目销售时机
3.3.1一期营销计划安排
行品牌推广的过程中相应的填充产品的相关信息，作为进入蓄水期之前的铺垫。
实际项目营销进度及销售量
年的4月基本完成了一期的销售。
3.3.2二期营销计划安排
二期营销实际营销进度
二期实际营销进度与计划进度基本无异，基本按照计划实行。 项目发展中几个关键的销售节点：
2005年8月27日 ××××产品说明会
1
2
3
4
5 6
7
8
9
10
11
12
4.15一期入伙
9
月2日小高层样板房完工
卖场整改结束
4.8正式推售
9
月17
日小高层开盘 3.4开始正式蓄水
5．1
期间别墅基本售罄
6
月小高层正式蓄水开始
房
展会小高层加
推及别墅消化
1 2 3 4
5
6
7
8
9
10
11
12
4.15一期入伙
7月底
小
高层样板房完
工
卖场整改结束
4.8正式推售
8
月底9月初小高
层开盘
3.4开始正式蓄水
5月1
日推出第二批单位
6
月小高
层
正式蓄水开始
房展会小高层加
推及别墅消化
7
月22
日首推第一批小高曾
2005年9月17日××××开盘
2006年4月8日××××二期别墅推出
2006年9月2日××××湖景公寓样板房开放
由于××××项目发展过程中，并没有出现大起大落的市场波动，整体按照我司既定的推广和销售节奏进行。
3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析
××××一期基本按照原有设计进行，共有119套联排别墅，户型分布如下：
二期考虑到一期townhouse在市场上的稀缺性，加大了该类物业的整体比例，取消了原有定位中的叠加复式，在项目的北侧只设立一排的9层公寓。
层，他们需要通过自己所居住的社区来物化身份，同时他们比较讲究经济实惠，这一点从本项目南地块别墅的不同户型的去化速度可以得到体现。在本项目北地块别墅客户构成中，这部分人还会大量存在，因此根据他们的需求我们可以对北地块的别墅产品户型进行调整，增加了别墅的体量并对面积进行了调整。
由于二期及时进行了定位调整，在2006年的销售过程中抢占时机，利用townhouse在市场上的稀缺性，为项目的快速去化提供了有利的保障。
会所及商业定位对比：
原定位：
面积及位臵建议
按政府规划要求，公建配套面积在建筑面积的1—3%，以项目建筑面积 58600平方米计，公建面积上下限在580—1760平方米，规划独立商业显然不足条件，因此本项目的商业及会所是合二为一，统一规划。
鉴于地块被规划道路分为南北两部分，将会所设臵在任何一组团都势必造成另一组团的不便，不利于体现出项目自身的高端形象。
建议南地块沿中央水系北端设臵休闲及商业性会所一座，命名为“××会”，建议会所面积1200平方米。
“××会”功能配套建议
内部设施功能以动静分区：
动：室内温水泳池、室外园林泳池、壁球馆、健身馆、形体室、网球场（人工草坪）、室内景观恒温泳池
静：SPA、红酒屋、雪茄屋、书室、咖啡吧、多功能厅
××会内设中、西式餐厅各一个。
××会之SPA：疗养身心，舒畅满怀
引入全球最知名的美国Pevonia××SPA，提供美容、瘦身、削减压力、水疗等多种服务。追求精致、高贵、优雅生活，完美享受时尚、健康、休闲的养生馆。
本项目会所负一楼最终为物业管理配套用房及一个恒温泳池，而地上部分在售楼功能丧失以后准备以商业形态销售，目前未售出。
3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析
××××一期、二期别墅及小高曾销售均价略超过计划销售价格，成功完成计划销售任务，并适度提升了××××的整体销售价格，使××××成为这一片区内别墅价格最高，小高层价格高出周边单位1500－2000的项目。
3.4 原定位客户分析
原有定位客户群比较：
3.5成交客户分析 客户国籍情况
可以看出，××××的主要客户还是来自中国户籍人士，达到181户，达到了76%；其次是中国台湾，有48户，占到了20%；中国香港4户，外籍人士中有3户美籍人士、3户韩国人士、1户意大利人士、1户丹麦人士和1户新加坡人士，非大陆人士合计61户，占了总户数的25%。
客户身份情况 成交客户身份分析
从实际成交和原有定位的客户群比较来看，有着不少的差距。实际成交的客户来源，园区客户远远大于原有定位的标准，而对外来的客户群及私营业主的比例也相差不少。这和××××作为××××第一个项目，对市场和客户群的挖掘缺乏本地的最直接和清晰的认识有
关。
3.6项目的物业管理费用检讨
项目物业管理费标准：
别墅：3.2元/平米
公寓：2.68元/平米
在制定物业管理收费标准的时候，由于是我司进入××××第一个项目，没有参考标准。之前××××整体物业管理服务水平较低，在订制价格的时候，参照了园区已有高档项目及市区部分高端物业，最终得出以上价格。
3.7项目的销售策略
××××是××地产在××××第一个项目，整体推广情况较为复杂，前期以××地产品牌推广为主，随后以项目品牌结合公司品牌进行联合的推广，后期以项目品牌提升公司品牌。××××总体项目推广时间将近一年半时间。下面将着重回顾××××的项目推广并进行相应分析。
3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段
××地产品牌首次登陆××××，品牌知名度不高，××产品在××××找不到参照物，是如何迅速在××××打响品牌旗号，同时把产品个性在短时间内得到消费者的响应和关注，且必须规避其他项目的同质化竞争。
××地产的品牌推广最早从2005年12月份开始，我们先后参加了××××第一届和第二届住博会，并在××××园区的户外媒体进行××地产品牌的推广。
3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水
1）蓄水期策略
进一步强化××企业品牌形象的发布，强化××品牌价值、26年的地产开发资质、物业管理实力等综合实力的概念，整合提升品牌形象。
以“××--高端物业缔造者”为主题进行诉求，逐步引出项目概念
产品概念的渗透，卖点提炼，以“意式官邸，从容之境”为SLOGAN
设立市区接待点，进行前期蓄水
2）蓄水期推广效果评估
由于前期项目的市调比较充分，对于产品定位和人群细分比较明确，因此蓄水期的概念释放比较成功，引起了目标受众群的广泛关注。
特别是户外广告取得了从7月2日到8月初登记的167组意向客户中的一半份额，效果惊人。不足之处在于承载的信息量过大，冲击力仍需改进。
报纸广告相比之下没有取得预期的效果，报纸仅取得30组意向客户的成绩。
小版面软性新闻效果差，这种软文因位臵及排版方式，不能引起消费者注意，尤其是高端客层更加接触不到，同样口碑传播较差。
同时期，其他项目反映较好的媒体形式，第一为户外广告，第二为网络广告，第三为报纸大版面或详述。后两者都是××尚未采用的，下阶段应该借鉴采纳。
活动板块，虽然意大利文化节活动在初期规划中就已经确定了，计划在项目概念释放时或接待会馆开放时就着手开展，由于操作的难度太大，又受项目施工进度的干扰，迟迟未举办，直到开盘时才得到执行，如果前期有目的地开展规模稍小的该类活动对于在蓄水期抓住更多潜在客户的关注是会取得更好效果的。
公司品牌宣传时间较短，规划的品牌计划也未执行，前期的品牌积累没有达到预期的在全市范围内产生轰动的效果。
总的来说，在三个月左右的蓄水期里，有效完成了××高端物业缔造者品牌形象展示、意大利贵族生活方式描述、项目地理优势、总体规划、建筑风格、创新建筑形式等相关信息的释放，引起大量目标客户的关注、兴趣和期待，为下阶段滤水期挖掘意向客户做足准备。
3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期
1）背景
通过第一阶段的概念释放，确立了两个形象的定位引导：
“××地产高档物业的缔造者”
“畔首座纯TOWNHOUSE意式官邸”－××××。
基本获得成效，消费者基本了解了××的实力和信誉，也知道了畔有一个唯一纯TOWNHOUSE的项目，但是由于蓄水期较长，单单两个独立的概念很难维持受众的关注热度，而且蓄水期所释放的关于产品形态和优势信息不多，受众需要更多关于××××的具体资料，随着华府工程进度的推进，会所开放、样板间的亮相，这都是这个阶段的重要任务，由于××××房市在这一阶段仍然收到国家宏观政策的影响，持续低靡，市场前景仍不乐观，对于制定正确的营销手段更是重中之重。
2）规划策略
从产品概念释放转为产品详细信息的传播
加大户外广告的投放力度
发挥活动的造势能力
开放示范区
进行产品说明酒会
预约登记优惠方式
价格策略拉动
3）滤水期效果评估
滤水期工程进度跟进较快，基本和销售节点配合比较到位，在这个阶段产品概念得到了进一步深化，“稀缺之选，城市珍藏”，“仅119席”的诉求让人印象深刻。
DM缺乏与潜在消费者一对一沟通的功效，产品价值点欠深化，投放形式与投放渠道需改善，形式上，做大版面，有体量感并且用透明封，投放渠道，多考虑办公楼、各政府机关、企事业单位、各外企民企的行政部或人力资源部门
总体上看，8月份滤水期媒体组合运用的到达率较高，销售信息、产品优势诉求清晰有力。
在一个月的时间里完成了预计的认筹量、换筹工作开始，为实现上市期优异的销售业务打下坚实基础。
3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销
1）具备条件
现场接待中心有效抓住到访客户；实景园林、样板间有效引导客户预订、成交，产品说明酒会之后，项目影响力进一步提升。
2）推广策略
组合多种媒体最大频率向预约客户、意向客户、潜在客户和大众发布样板间开放、上市信息，在短期内迅速促成预订客户的换筹。
促进意向客户、吸引潜在客户进一步到访、认购、成交，争取实现销售开门红。
同时，详细诉求产品优势，做为项目价格的有力支持点。
继续对农行理财卡客户、××××周边五县市、园区周边四乡镇等高端人群做DM直邮。
在上海小区做项目巡展，吸引上海投资客户到访。
对在9月17日上市前认购的客户给予99折和赠送半年物业费的优惠，从而达到逼定的
房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：
目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)
致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~
《项目投资风险评定报告》是分析确定风险的过程，在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的，适应自己的投资活动特征的理论和方法。《项目投资风险评审报告》正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价，采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。 “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则，最关键的是如何识别和预测风险，并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是：是否是与预期收益相匹配，必要承受的风险。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险，提出防范的措施和解决的办法，避免可能带来的经济损失。 项目投资的风险是指在投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性，或者说投资失败的可能性。由于投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目，从技术的研发、产品的试制与生产，到产品的销售要经历许多阶段，而投资风险存在于整个过程中，并来自于多个方面，所以风险投资的失败率极高。因此，对投资项目的风险进行客观的评估和分析，从而有效地规避风险，是风险投资能否成功的关键。 投资的风险主要包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程，投资主体很难获取关于整个投资过程的比较完整、准确的信息，即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况（如
对某些定性评价指标）有所了解，但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。项目的风险具有广泛的复杂性和系统性，如何准确识别所有风险，如何衡量各个风险影响程度，如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价？这只能借助专家的意见和知识，并用定量指标和科学的计算模型进行评价。《项目投资风险评定报告》正是这种方法体系的集中体现，并且已经为国内外风险投资公司广为接受和推崇。 《项目投资风险评定报告》在全面系统分析目标企业和项目的基础上，按照国际通行的投资风险评估方法，站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评定报告包含了投资决策所关心的全部内容，例如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容，并在此基础上，以第三方角度，客观公正地对投资风险进行评估。 附：项目投资风险评定（评审）报告的格式和内容 绪言 1项目单位概况 2项目投资风险评审及建议 此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。 3项目概况
投资项目评估报告 一、项目概况 1.项目名称：山西城利建材有限公司年产55000吨矿（岩）棉保温板生产线 2. 投资者基本情况 单位名称：山西城利建材股份有限公司 单位性质：民营企业 单位地址：山西大同市 本公司是一家主要从事矿（岩）棉及其系列产品生产、加工及销售的企业。 3. 项目背景及所处情况 项目承办单位名称：山西城利建材股份有限公司 建设地点：山西大同市 项目性质类型：建材项目 项目建设规模及内容：矿（岩）棉保温板：4万t/a 矿(岩)棉及其系列产品具有重量轻、保温隔热、吸声隔音、阻燃、耐高温、不腐不蛀等性能优异，是目前国内外普遍使用的保温隔热材料，广泛用于建筑和国民经济各个领域的保温隔热；矿(岩)棉制品报废后不污染环境，是一种“环境协调材料” 目前，用做保温、隔热的矿(岩)棉制品中，用量最大的产品为板状制品，其用量占矿(岩)棉总产量的一半以上，主要用于建筑物的墙体、屋面、隔断
保温，也用于冷库、设备、交通工具壳体保温隔热。 建筑在建造（包括使用的建筑材料消耗的能源和运输建筑材料消耗的能源）和使用过程中直接消耗的能源已占全社会总能耗的1/4以上，生活水平越高，能耗越大，发达国家由于生活舒适条件高，能耗超过40%，我国30%左右，建筑耗能已成为我国三大用能领域之一，建筑节能潜力巨大。 在建筑保温节能方面，我国与世界发达国家相比还有相当大的差距，例如，我国绝大多数采暖地区围护结构的热功能性都比气候相近的发达国家要差许多，外墙传热系数为他们的3.5-4.5倍，外窗为2-3倍，屋面为3-6倍。一方面，单位建筑面积的能耗还很高，欧美平均近50%，日本为57%，我国能源利用率还很低，仅为28%。另一方面，我国的可利用能源是极有限的，这已经引起了我国相关部门的高度重视。为此，国家出台了《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》、《公共机构节能条例》、《民用建筑节能条例》等诸多强制性法规，以加强建筑节能。 二、建设必要性评估 随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，对居住条件要求也越来越高，我国建筑总能耗呈逐年增加的趋势，建筑节能任重道远。 建筑节能需要各种优质、高效、价廉的节能建筑材料作为支撑，矿(岩)棉及其制品特别是保温板，是目前最理想的建筑保温材料之一。世界各国在建筑中采用了大量的新型建筑材料，国内外的实践证明，用轻质、高强、大块、复合的新型建筑材料建造的框架式和内浇外挂式的房屋，至少可使其建筑的综合能耗下降50%、有效使用面积增加10%、房屋基础费用及建材运输量
XX项目后评估报告 XX公司 2016年XX月XX日
一、目录 二、摘要 (4) 三、项目概况及经营决策 (4) 1项目概况 (4) 2项目技术经济指标 (4) 3项目关键指标完成情况 (4) 4项目经营决策 (4) 5项目开发策略 (4) 四、项目定位评估 (5) 1产品各项指标 (5) 2经验总结与教训 (6) 五、营销工作评估 (6) 1项目推广评估 (6) 2销售评估 (6) 3客户统计分析 (6) 4库存分析 (7) 5工程形象进度与销售结果的分析 (7) 6经验总结与教训 (7) 六、前期审批工作评估 (7) 1主要审批流程及审批要点的分析说明 (7) 2主要审批项目完成周期分析 (7) 3经验总结与教训 (7) 七、项目规划设计评估 (7) 1规划设计指标 (7) 2规划设计 (8) 3设计阶段成本控制要点 (8) 4设计流程管理 (8) 5设计优化 (8) 6设计变更 (8) 7规划设计与审批 (9) 8设计费用控制 (9) 9设计图纸管理 (9) 10展示区设计总结 (9) 11园林景观设计总结 (9) 12室内设计总结 (9) 13二次设计工作总结 (9) 1 / 17
15经验总结与教训 (9) 八、项目进度、工程管理评估 (9) 1开工准备 (10) 2施工过程管理 (10) 3竣工验收组织管理 (11) 4设计对工程施工的影响 (11) 5主要承包商、供应商评价 (11) 6经验总结与教训 (11) 九、项目财务管理评估 (11) 1资金来源分析 (11) 2投资总额 (12) 3融资方案及其财务费用 (12) 4销售收入 (12) 5投资回收期 (12) 6盈亏平衡点 (12) 7净利润 (12) 8净利率 (12) 9内部收益率 (12) 10经验总结与教训 (12) 十、项目成本管理评估 (12) 1拿地版、执行版与最终版运营目标责任书目标成本对比分析 (13) 2产品定位与成本控制的协调管理 (13) 3规划设计与成本控制的协调管理 (13) 4招标采购与成本控制的协调管理 (13) 5招标采购分析 (13) 6项目合约情况 (13) 7过程成本动态控制 (13) 8招标采购存在的主要矛盾与问题 (14) 9供应商评价 (14) 10战略采购执行情况 (14) 11成本经验数据沉淀 (14) 12经验总结与教训 (14) 十一、项目人力及行政管理评估 (14) 1项目人力资源组织架构及编制评估 (14) 2项目人力资源管理评估 (14) 3项目人力资源成本及单位效能评估 (14) 2 / 17
**** **项目后评估报告（要点，可根据实际调整补充） （总规图片） 年月日
第一章项目概况及土地拓展后评估（地产发展部）1.1项目概况及背景 1.2 项目经济技术指标 1.3项目发展周期 1.4项目投资研判的准确程度； 1.5项目定位、产品定位与投资预测的偏差情况 1.6项目整体的投资收益情况 1.7与国土局等外部关系的沟通协调情况 1.8对招拍挂所需的相关手续办理情况 其他 第二章项目营销管理后评估（营销部） 2.1项目各类型物业销售情况 2.2项目销售时机 2.2.1与市场定位时房地产市场情况对比分析 2.2.2一期计划销售时间与实际销售时间的对比分析2.2.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 2.2.4预期销售价格与实际价格的对比分析 2.2.5项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析2.3项目销售策略 2.3.1项目销售周期中营销费用控制情况 2.3.2项目推广渠道对比分析
2.3.3各阶段销售策略逾期与实际产生效果对比分析2.4项目客户分析 2.4.1成交客户来源分析 2.4.2成交客户年龄、职业分析 2.4.3成交客户家庭构成及收入分布 2.4.4成交客户置业动机及次数 2.4.5成交客户付款方式 2.4.6项目最初客户定位 2.5项目营销大事记 2.6项目交付 2.7项目组织建设情况 2.8成功与不足 2.8.1综合评述 2.8.2营销工作成功之处 2.8.3营销工作不足之处 2.9改进提升计划 2.9.1与代理公司合作的经验教训 2.9.2首推产品及时机选择 2.9.3产品规划前期需营销介入 2.9.4组织建设方面 2.9.5销售管理方面 2.9.6广告推广方面
投资项目总结评价报告 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
建设项目总结评价报告(自评报告)编写提纲《建设项目总结评价报告》(自评报告)编写 提纲 (一)项目概况 1.项目情况简述:项目名称,建设地点与位置,项目性质,项目主要技术特点,项目业主. 2.项目决策要点:决策的目标和目的. 3.项目建设规模与主要建设内容:建设规模(指决策生产能力,实际建成生产能力);主要建 设内容(指建筑物,装置和设施等). 4.项目实施进度:项目周期各主要阶段(立项,可研,评估,可研批复,初设,开工,竣工验收等)起止时间,工程进度表,建设工期. 5.项目总投资:决策批复总投资,初步设计批复概算及调整概算,竣工决算和实际完成投资. 6.项目资金来源及到位情况:资金计划来源和实际来源,资金到位情况. 7.项目运行及效益简况:目前项目运行简况,生产能力实现简况,财务经济效益简况等. (二)项目建设全过程总结 1.项目前期决策总结: 项目立项:立项理由,依据和目标,立项上报与批复时间及文号; 可研报告:编制单位及资质,主要结论,完成与上报时间及文号;
可研评估:评估单位及资质,评估主要结论,完成时间及文号; 可研批复(或核准或备案):批复单位及批复时间,文号;决策批复主要结论及主要指标(项目 总规模,主要建设内容,建设方案,主要经济效益指标,总工期,总投资等). 环保评价与报批:环评报告编制单位,时间;环评报告批复单位,时间,主要批复意见. 其他报批手续:项目规划,用地,水土保持等报批手续情况. 2.项目实施准备工作总结: 勘察设计:勘察,设计单位选择方式(招标或直接委托);中标单位名称,资质及分工,主体院; 设计完成时间及主要设计指标;审批单位,审批时间及主要审批意见.施工图设计进度,设计 管理方式. 资金筹措:资金计划(可研批复)融资方案;实际落实来源渠道及融资方式;融资担保及风险 防范措施;资金结构变化及原因. 采购招标:招标方案报备手续;设计,施工,监理,设备,物资与咨询服务的招标方式(公开或 邀请);招标组织形式(自行招标或委托招标);标段划分,主要中标单位;招标过程的监督机制;招标效果. 合同谈判与签订:谈判的程序,主要补充条款;合同签订的依据与程序;采用的合同文本格式. 征地拆迁:征地,拆迁数量,涉及地域和人数;安置方式及效果;赔付补偿标准,征地拆迁安置 总费用等. 开工准备:法人组建情况;有关报批手续(用地规划,征地许可,施工许可,开工报告及批复等);施工场地(四通一平),施工组织设计,进度安排,资金计划准备情况等.
项目后评估报告 ____年____月
目录 项目后评估报告 (1) 目录 (1) 1.项目基本情况（运营管理部门主导编制） (3) 2.项目运营后评估（运营管理部门主导编制，相关部门提供数据支持） (3) 3.项目研发后评估（设计管理部门主导编制，营销/工程/前期参与） (4) 4.项目工程后评估（工程管理部门主导编制，营销/工程/前期参与） (5) 5.项目营销后评估（营销管理部门主导编制） (6) 6.项目成本后评估（成本管理部门主导编制） (7) 7.项目客服后评估（客服管理部门主导编制，工程/物业参与） (10) 8.其他 (10)
1.项目基本情况（运营管理部门主导编制） 1.1.项目名称 1.2.项目区位 1.3.项目规模 1.4.项目产品组合 1.5.项目建设单位 1.6.项目总包单位 1.7.项目监理单位 1.8.其他 2.项目运营后评估（运营管理部门主导编制，相关部门提供数据 支持） 2.1.项目运营总体回顾 2.1.1.项目结果对公司战略发展的贡献 2.1.2.项目结果对可研报告的验证情况 2.1. 3.项目结果对运营目标书的验证情况 2.1.4.项目结果对公司整体财务状况的影响 2.1.5.项目成功标尺回顾 a)销售净利润率 b)项目内部收益率IRR c)一次性交房成功率 d)推盘计划及年度签约额 e)项目一级计划达成率 2.1.6.项目管理成功标尺回顾 2.2.拿地到项目开工、开盘工期
a)成本偏差率（与目标成本基准版比较） b)向公司其他项目团队输送人才数 c)项目运作模板使用说明 2.2.1.公司成功标尺回顾 a)项目品牌知名度增长情况 b)单项目年度销售额区域排名 2.3.项目运营要点回顾 2.3.1.项目运营大事记（根据实际情况填写） a)获取土地时间 b)开工时间 c)样板区开放时间 d)开盘时间 e)销售回款达 ___% f)交付时间 g)项目主体清盘时间 h)车库/车位开盘时间 i)其他 （注：项目获得区域/省级/国家级奖项的情况，应逐项详细列入） 2.3.2.项目运营指标对比 2.3.3.项目运营成功点分析 2.3.4.项目运营不足点分析 2.3.5.项目运营不足点分析 2.4.提升建议 3.项目研发后评估（设计管理部门主导编制，营销/工程/前期参 与） 3.1.项目定位回顾
后评估报告模板
****有限公司 **项目后评估报告 （要点，可根据实际调整补充） （总规图片） 年月日
第一章项目概况及土地拓展后评估（地产发展部）1.1项目概况及背景 1.2 项目经济技术指标 1.3项目发展周期 1.4项目投资研判的准确程度； 1.5项目定位、产品定位与投资预测的偏差情况1.6项目整体的投资收益情况 1.7与国土局等外部关系的沟通协调情况 1.8对招拍挂所需的相关手续办理情况 其它 第二章项目营销管理后评估（营销部） 2.1项目各类型物业销售情况 2.2项目销售时机 2.2.1与市场定位时房地产市场情况对比分析 2.2.2一期计划销售时间与实际销售时间的对比分析2.2.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 2.2.4预期销售价格与实际价格的对比分析 2.2.5项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析2.3项目销售策略 2.3.1项目销售周期中营销费用控制情况 2.3.2项目推广渠道对比分析
2.3.3各阶段销售策略逾期与实际产生效果对比分析2.4项目客户分析 2.4.1成交客户来源分析 2.4.2成交客户年龄、职业分析 2.4.3成交客户家庭构成及收入分布 2.4.4成交客户置业动机及次数 2.4.5成交客户付款方式 2.4.6项目最初客户定位 2.5项目营销大事记 2.6项目交付 2.7项目组织建设情况 2.8成功与不足 2.8.1综合评述 2.8.2营销工作成功之处 2.8.3营销工作不足之处 2.9改进提升计划 2.9.1与代理公司合作的经验教训 2.9.2首推产品及时机选择 2.9.3产品规划前期需营销介入 2.9.4组织建设方面 2.9.5销售管理方面 2.9.6广告推广方面
投资项目评估报告 投资项目评估报告 班级：国贸09--7><2 学号：08 姓名：牛通通 项目概况 以一个制造业的样板项目，给出一定的数据，然后通过财务分析，使用相关的分析方法判断这个项目的可行性，具体见相关报表的基础数据如下。 二、相关报表 本样板项目的基础数据及相关内容如下： 计算期10年，建设期<2年（投资比例6:4），投产期1年（生产负荷为80%），达产期7个月。 设备10类，每类10台套，没台套1万元，设备安装费率均为<2%，每类设备均从第三年起第十年止平均折旧，残值率为5%。每类设备的修理费均按其折旧的<2%计提。 建筑物10类，每类10单位，每单位1万元，每类建筑物均从第三年起第十年止平均折旧，残值率为5%。每类设备的修理费均按其折旧的5%计提。 无形资产10类，每类10项，每项一万元，每类无形资产均从第三年起第七年止平均摊销。 原材料10类，每类消耗10吨，每吨1万元，每类原材料进项税率为17%。 燃料动力10类，每类消耗10吨，每吨1万元，每类进项税率为17%。 劳动力10个工种，每工种10人，每人每年工资1万元，各工种的福利费均为14%。 流动资金按详细估算法计算，各周转速度为—— 管理费和销售费均按销售收入的1%计算。 基本预算费率和涨价预备费率均按<2%计算。 产品10类，每类50吨，每吨1万元，每类产品的流转税率为1%，城建税率1%，教育附加费率3%。（城建税、教育附加税，以基本流转税为依据。）项目所得税率<25%。
第一年建设贷款为50万元，年利息率为6%，按“自第三年起在5年内平均还本的模式”，还本付息，第二年建设贷款为40万，年利息率6%，按“自第三年起在5年内平均还本的模式”，还本付息，第三年30万流动资金贷款，年利息率5%，周转使用，第十年一次性还本付息。（利息均按每年计算一次处理）（一）建设期投资估算 1、工程建设投资估算 （1）、建筑物费用：建筑物10类，每类10单位，每单位1万元，总费用为100万元。 （<2）、设备购置及安装费用：设备10类，每类10台套，每套1万元，设备安装费率为<2%，总费用为10<2万元。 <2、其他费用估算 （1）、无形资产费用：无形资产10类，每类10项，每项一万元，每类无形资产均从第三年起第七年止平均摊销。总费用为100万元 项目工程费用＝100+10<2+100＝30<2（万元） 3、预备费用估算 根据项目的特点基本预算费率和涨价预备费率均按<2%计算。 则：基本预备费＝30<2x<2%＝6.04万元涨价预备费＝30<2x<2%＝6.04万元 预备费＝6.04+6.04＝1<2.08万元 4、建设期利息估算 有样板模型数据知道：第一年建设贷款为50万元，年利息率为6%，按“自第三年起在5年内平均还本的模式”，还本付息，第二年建设贷款为40万，年利息率6%，按“自第三年起在5年内平均还本的模式”，还本付息，第三年30万流动资金贷款，年利息率5%，周转使用，第十年一次性还本付息。（利息均按每年计算一次处理） 第一年贷款50万：第一年利息＝50x6%x50%＝1.5万元 第二年利息＝（50+1.5）×6%＝3.09万元 当期借款利息＝1.5+3.09=4.59万元 期末借款余额＝起初借款余额+当期借款+当期借款利息
****有限公司**项目后评估报告（要点，可根据实际调整补充） （总规图片） 年月日
第一章项目概况及土地拓展后评估（地产发展部）1.1项目概况及背景 1.2 项目经济技术指标 1.3项目发展周期 1.4项目投资研判的准确程度； 1.5项目定位、产品定位与投资预测的偏差情况1.6项目整体的投资收益情况 1.7与国土局等外部关系的沟通协调情况 1.8对招拍挂所需的相关手续办理情况 其他 第二章项目营销管理后评估（营销部） 2.1项目各类型物业销售情况 2.2项目销售时机 2.2.1与市场定位时房地产市场情况对比分析 2.2.2一期计划销售时间与实际销售时间的对比分析2.2.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 2.2.4预期销售价格与实际价格的对比分析 2.2.5项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析2.3项目销售策略 2.3.1项目销售周期中营销费用控制情况 2.3.2项目推广渠道对比分析
2.3.3各阶段销售策略逾期与实际产生效果对比分析2.4项目客户分析 2.4.1成交客户来源分析 2.4.2成交客户年龄、职业分析 2.4.3成交客户家庭构成及收入分布 2.4.4成交客户置业动机及次数 2.4.5成交客户付款方式 2.4.6项目最初客户定位 2.5项目营销大事记 2.6项目交付 2.7项目组织建设情况 2.8成功与不足 2.8.1综合评述 2.8.2营销工作成功之处 2.8.3营销工作不足之处 2.9改进提升计划 2.9.1与代理公司合作的经验教训 2.9.2首推产品及时机选择 2.9.3产品规划前期需营销介入 2.9.4组织建设方面 2.9.5销售管理方面 2.9.6广告推广方面
《投资项目后评价报告》标准格式 ××××××××××项目 后评价报告 ××××××（编制单位） ××××年××月 目录 编制单位资质证书 项目后评价实施单位 参加项目后评价人员名单和专家组人员名单 附图：项目地理位置示意图 报告摘要 一、项目概况 （一）项目情况简述 概述项目建设地点、项目业主、项目性质、特点，以及项目开工和竣工时间。 （二）项目决策要点 项目建设的理由，决策目标和目的。 （三）项目主要建设内容 项目建设的主要内容决策批准生产能力，实际建成生产能力。 （四）项目实施进度 项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期。 （五）项目总投资 项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况。 （六）项目资金来源及到位情况
资金来源计划和实际情况。 （七）项目运行及效益现状 项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。 二、项目实施过程的总结与评价 （一）项目前期决策总结与评价 项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。 （二）项目实施准备工作与评价 项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。 （三）项目建设实施总结与评价 项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况。 （四）项目运营情况与评价 项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。 三、项目效果和效益评价 （一）项目技术水平评价 项目技术水平（设备、工艺及辅助配套水平，国产化水平，技术经济性）。 （二）项目财务经济效益评价 项目资产及债务状况，项目财务效益情况，项目财务效益指标分析和项目经济效益变化的主要原因。 （三）项目经营管理评价 项目管理机构设置情况，项目领导班子情况，项目管理体制及规章制度情况，项目经营管理策略情况，项目技术人员培训情况。 四、项目环境和社会效益评价 （一）项目环境效益评价
投资项目后评价报告标准 格式 Prepared on 22 November 2020
《投资项目后评价报告》标准格式××××××××××项目 后评价报告 ××××××（编制单位） ××××年××月 目录 编制单位资质证书 项目后评价实施单位 参加项目后评价人员名单和专家组人员名单 附图：项目地理位置示意图 报告摘要 一、项目概况 （一）项目情况简述 概述项目建设地点、项目业主、项目性质、特点，以及项目开工和竣工时间。 （二）项目决策要点
项目建设的理由，决策目标和目的。 （三）项目主要建设内容 项目建设的主要内容决策批准生产能力，实际建成生产能力。 （四）项目实施进度 项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期。 （五）项目总投资 项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况。 （六）项目资金来源及到位情况 资金来源计划和实际情况。 （七）项目运行及效益现状 项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。 二、项目实施过程的总结与评价 （一）项目前期决策总结与评价 项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。
（二）项目实施准备工作与评价 项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。 （三）项目建设实施总结与评价 项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况。（四）项目运营情况与评价 项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。 三、项目效果和效益评价 （一）项目技术水平评价 项目技术水平（设备、工艺及辅助配套水平，国产化水平，技术经济性）。 （二）项目财务经济效益评价 项目资产及债务状况，项目财务效益情况，项目财务效益指标分析和项目经济效益变化的主要原因。 （三）项目经营管理评价
项目开发总结报告（GB标准） 1．引言 1.1 编写目的 在项目中犯错误是正常的，但是犯同样的错误则是不可原谅的。因此，我们应该善于在项目中总结、在实践中总结。在项目结束的时候，所有的成员汇集在一起，回顾一下项目的过程，总结出错误，找到解决的办法，总结出经验，将这些经验复用到下一个项目中。具体表现为： 1、通过项目分析、总结和会审，对项目工作进行评价，使项目组的经验成为机构过程资产，并促进软件过程的 不断改进。 2、通过技术归档，为公司加强知识产权保护提供了依据，不断增加公司的技术积累。 3、通过技术交接，为做好产品进入市场后所必需的产品维护和客户服务做好必要的准备。 4、通过产品会签和发布，确保公司向用户提供符合市场需求的软件产品 1.2 解决公司级问题 1、丰富公司资产库； 2、产品投入正常使用，减小公司应承担的售后服务压力； 3、建立与用户的长期合作关系； 4、项目团队及每一个相关人员的绩效评价； 5、项目管理的成功经验和失败教训作为无形资产长期积累； 6、项目成果的进一步产品化，已有产品的进一步商品化； 1.3 参考资料 [1] Project Management Concepts,Methods, and Techniques ，J. LeRoy Ward, Executive Vice President ESI International, Arlington, Virginia [2]软件项目开发总结报告书（GB856—88）国家标准 2．实际开发结果 2.1 产品 名称：XXX 网站 存储媒体的形式：光盘 数量：3 份； 产品文档名称： 软件开发文档：《需求需求说明书》、《概要设计说明书》、《详细设计说明书》、《软件测试计划》、《软件测试报告》 项目管理文档：《软件项目计划》、《项目进度报告》、《项目开发总结报告》产品文档：《用户手册》、《演示文件》 2.2 主要功能和性能 建立一个能够实现信息填写、用户自选以及名字含义英文解读与使用频度（中国范围内）分析的板块，使其可以根据顾客的英文名字、性别、年龄、国际、地区、性格特征、爱好、星座等为顾客取一个符合其特点又富有内涵的中文名字。 2.3 进度 （1）细化消费人群需求及板块内功能分类与布局；
某直接短纤维项目可行性研究报告 一、项目概况 本项目是兴隆化纤股份公司年产10万吨直接纺短纤项目系四期工程优化调整方案中的项目，2007年，经过发展改革委员会[国发（2007）XX号]文批复，同意该公司四期工程优化调整方案，采用具有国际先进水平的熔体直接纺丝的工艺技术，按2条年产5万吨生产线建设10万吨涤纶短纤维项目。 该项目总投资40176万元，其中：建设投资38259万元，建设期利息944万元，流动资金1917元。项目所需资本金16792万元由企业自有资金解决，其余23384万元由银行贷款解决。 本着既要降低投资，又要确保装置的可靠性和先进性的原则，结合与外方交流和对5万吨/年技术研究分析情况，本项目拟引进关键技术和设备，根据技术先进，代表国际一流水平，生产安全可靠，运转效率高，产品质量稳定等原则通过国际招标的形式引进。热媒系统、组件清洗、环境空调、浸渍槽、蒸汽加热箱、卷曲预热箱等辅助装置由国内配套。 二、建设必要性分析 随着我国人口的增长，人民生活水平的提高，纺织品和服装出口创汇的需要，以及天然纤维发展受自然条件制约等因素的影响，使得纺织工业对化纤的需求越来越大。近年来，国内纺织业虽然迅猛发展，化纤产量高速发展，但仍无法满足国内纺织业对原料的需求，仍需要大量进口化纤产品。有关资料表明，我国聚脂短纤维需求量在逐年上涨，2000总需求量达257万吨，进口量为62.5万吨，化纤的市场缺口为30%，目前的缺口全部依赖进口，因此尽快提高涤纶短纤维的生产量，替代进口来满足人们日益增长的纤维需求量是当务之急。
该公司每年涤纶短纤维的订货需求量均超过实际产量10万吨以上，因此尽快启动建设年产10万吨直纺涤纶短纤维项目，具有重大意义。 该公司现有直接纺涤纶短纤维生产线单线设计生产能力1.5万吨/年，目前，国内已建成了10多条单线生产能力3-5万吨/年以上的大容量熔体直接纺生产装置。而X公司短纤维装置单线能力已偏小，生产大宗常规产品时，在产品均一性与运行成本等方面的竞争优势已不明显。因此，经反复论证，决定扩建大容量熔体直纺短纤维生产装置，以质量、成本优势覆盖市场，生产高档差别化涤纶短纤维产品，抢占高档涤纶短纤市场，有效的替代同类进口产品。 国内小聚脂目前尚无熔体直接纺技术，如拟建设大容量熔体直接纺涤纶短纤维生产线，势必从建设大容量装置。但对小聚脂而言，存在资金需求进一步积累的过程。因此X 公司早建造大容量熔体直接纺涤纶短纤维装置，可以避免与国内小聚脂在低水平上竞争。同时，进入WTO后，为使涤纶短纤维产业参与国际竞争，与跨国公司相抗衡，也必须做大做优，从而提高在国际市场的整体竞争能力。 三、市场分析 本项目产品方案已生产高强/高模棉型涤纶短纤维为主，可生产缝纫线型和毛型涤纶短纤维。 涤纶短纤维作为纺织品的主要原料之一，也是化纤业的重要产品。近年来，我国涤纶短纤维工业发展迅速，产量逐年递增，但由于人口的不断增长，纺织行业的迅速发展，差别化纤需要的提高，仍需每年大量进口涤纶短纤维，进口量约占短纤维需求量的28%。所以国内涤纶短纤维的发展前景良好。 随着国民经济的发展，纺织工业结构调整的完成，人口增长导致粮棉争地矛盾的日益突出，以及我国加入WTO后纺织品出口量的增加，国内聚脂市场前景将更加广阔，只是
房地产项目后评估报告 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸 多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工 阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品 质量进行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
2）入住客户的投诉和反映； 3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。 四、工程成本管理 1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控 制，并达到预期目标； 2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析； 3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有 明显经济效应产生； 4.成本控制指标包括： 1）项目的前期成本 2）基础（配套）设施费成本 3）项目的建筑安装成本 4）配套设施（公建）费成本 5）间接开发费（项目财务管理费用等） 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表） 六、营销管理（要点） 1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标； 2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势； 3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求； 4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比； 5.预计赢利目标是否实现。 七、设计管理（要点） 1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经 验； 2.项目规划指标合理性； 3.前期、配套征询方案技术、经济合理性； 4.项目的前期和配套征询的实施经验； 5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；
投资项目后评价报告Prepared on 21 November 2021
《投资项目后评价报告》 编制单位资质证书 项目后评价实施单位 参加项目后评价人员名单和专家组人员名单 附图：项目地理位置示意图 报告摘要 一、项目概况 （一）项目情况简述 概述项目建设地点、项目业主、项目性质、特点，以及项目开工和竣工时间。 （二）项目决策要点 项目建设的理由，决策目标和目的。 （三）项目主要建设内容 项目建设的主要内容决策批准生产能力，实际建成生产能力。 （四）项目实施进度 项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期。 （五）项目总投资 项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况。 （六）项目资金来源及到位情况 资金来源计划和实际情况。 （七）项目运行及效益现状 项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。
二、项目实施过程的总结与评价 （一）项目前期决策总结与评价 项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。 （二）项目实施准备工作与评价 项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。 （三）项目建设实施总结与评价 项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况。 （四）项目运营情况与评价 项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。 三、项目效果和效益评价 （一）项目技术水平评价 项目技术水平（设备、工艺及辅助配套水平，国产化水平，技术经济性）。 （二）项目财务经济效益评价 项目资产及债务状况，项目财务效益情况，项目财务效益指标分析和项目经济效益变化的主要原因。 （三）项目经营管理评价 项目管理机构设置情况，项目领导班子情况，项目管理体制及规章制度情况，项目经营管理策略情况，项目技术人员培训情况。 四、项目环境和社会效益评价 （一）项目环境效益评价
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
投资项目后评价报告标 准格式 集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-
《投资项目后评价报告》标准格式××××××××××项目 后评价报告 ××××××（编制单位） ××××年××月 目录 编制单位资质证书 项目后评价实施单位 参加项目后评价人员名单和专家组人员名单 附图：项目地理位置示意图 报告摘要 一、项目概况 （一）项目情况简述 概述项目建设地点、项目业主、项目性质、特点，以及项目开工和竣工时间。 （二）项目决策要点 项目建设的理由，决策目标和目的。 （三）项目主要建设内容 项目建设的主要内容决策批准生产能力，实际建成生产能力。 （四）项目实施进度 项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期。
（五）项目总投资 项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况。 （六）项目资金来源及到位情况 资金来源计划和实际情况。 （七）项目运行及效益现状 项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。 二、项目实施过程的总结与评价 （一）项目前期决策总结与评价 项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。 （二）项目实施准备工作与评价 项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。 （三）项目建设实施总结与评价 项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况。（四）项目运营情况与评价 项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。 三、项目效果和效益评价 （一）项目技术水平评价
xxxx有限公司 搬迁损失补偿价值项目 资产评估报告书摘要 鲁xxxx字[ ]3007号 一、委托方、产权持有者及其它评估报告使用者 委托方: xxxx 产权持有者: xxxx有限公司( 以下简称”贵公司”) 其它报告使用者: 法律法规明确的其它报告使用者。 二、评估目的: 为满足xxxx对贵公司搬迁损失进行补偿的需要, 而对该经济行为所涉及的贵公司机械设备、低值易耗品、部分构筑物及停产停业损失进行评估, 为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据。 三、评估对象和评估范围: 本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至11月30日机器设备(包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机器设备)、低值易耗品及部分构筑物; 对于部分由于公司财务处理及实物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备, 公司承诺其产权清晰,不存在产权纠纷,并征得补偿方的同意后,也将其纳入本次评估范围。 另外根据委托方及产权占有方的要求, 对因搬迁造成的停产损失也纳入评估范围。 纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一致。
四、评估基准日: 本项目资产评估基准日是11月30日。 本评估项目评估基准日的确定是委托方根据评估目的,与有关各方商定的,以便评估目的的实现。本次评估所采用的价格是评估基准日的价格标准。 五、价值类型: 本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿价值提供参考依据, 其选择的价值类型为拆迁补偿价值。 拆迁补偿价值,指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。 六、评估方法: 采用成本法。 七、评估程序实施过程: 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序, 得出贵公司拟搬迁设备、办公资产搬迁费用及停产停业损失等拆迁补偿价值。 八、评估结论: 经评估, 列入评估范围的贵公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值的评估值为935,490.00元, 评估结论列表如下: 搬迁损失补偿价值评估汇总表 评估基准日: 11月30日 金额单位: 人民币元