酒店公寓的运营模式和成功案例
酒店公寓通常比同级别的传统公寓要贵一些，但是购房者有机会通过酒店的出租获得一定的租金收入，并且享受酒店的服务和设施
■编译林达
酒店公寓并不是一个新兴概念，这种物业类型在拉丁美洲和欧洲很普遍。在上世纪70年代的美国，酒店公寓作为减免所得税的合法手段而流行，直到1986年的税费改革法案免除了其在税收上的优惠。
酒店公寓的业主拥有公寓的全部产权，并可将公寓纳入到酒店的出租程序当中。酒店将房间出租给客人，并按比例与业主分享租金收入，同时扣除管理费等其他费用。公寓的业主每年想要居住多长时间或者居住多少次都可以，除非开发商或酒店经营者有特殊的限制。
通常，酒店公寓的建造成本要比传统酒店高25％，其studio、单卧室和双卧室公寓要比酒店的客房大，但通常比传统的公寓要小。
此外，开发商也建造了面积更大、装饰更精美但成本也更高的公共区域，但是由于越来越多的这类物业是由希尔顿、仕达屋这些知名的酒店品牌管理，开发商可以凭借其所提供的服务和设施每平方英尺索取更高的价钱，从而平衡其投入的额外成本。
运营模式
酒店公寓有很多种模式，其中较为流行的一种是，开发商将大多数或者所有的酒店房间都销售出去，业主可以选择居住在自己的公寓里，或是不用时将公寓放回到出租目录中。
酒店经营者将业主的公寓以通常的酒店客房的形式出租出去，由此产生的收入典型的分配方式是业主和开发商各得50%。开发商仍然拥有酒店的公共空间，例如餐馆、SPA、游泳池和休息室等。
另一种迅速涌现的模式是带有住宅成份的豪华酒店混合体。在这种模式中，位于酒店顶部几层或是其毗邻建筑的豪华公寓销售给个人购房者，其很多业主常年居住在公寓里，他们的公寓也不在酒店的出租目录里，但是业主可以享受和使用酒店的服务和设施，例如日常家务、房间服务、健身房、游泳池等。
有时候，开发商会在一个项目中同时包括这两种模式，其中一些公寓可以出租，一些高端的公寓则不会出租给短暂停留的旅游者。
酒店公寓可能比同级别的传统公寓要贵一些，但是高价自有高价的道理，购房者不用为维修房屋这类事情操心，他们还有机会通过酒店的出租获得一定的租金收入，从而抵消了部分购房费用。
此外，与传统的公寓不同，酒店公寓作为酒店的一部分，其业主也能获得额外的利益，因为酒店通过品牌营销和免费的预订系统可以吸引稳定的客流量，因此业主能够保证获得相对稳定的租金收入。
成功案例
Related房地产开发公司和Apollo房地产顾问公司在曼哈顿开发的新时代华纳中心于2004年隆重开幕。该中心包括文华东方豪华酒店，酒店里有50平方米至780平方米的豪华公寓。此外，这个混合体项目还包括时代华纳的世界总部、Columbus Circle购物中心、中央公园一号公寓、2万平方米的A级写字楼、林肯中心爵士音乐机构和504个停车位。
“没有问题，文华东方这个名字就是最好的营销工具，流传的一种说法是，购买了这里的公寓就可以成为文华东方的永久顾客。”Related 公司的住宅销售部总裁苏珊·德·弗兰卡说。
Related公司和Apollo公司拥有这家共251个单元的豪华酒店的50%股份，文华东方则拥有另外50%的股份。酒店的65套公寓住宅位于64层至80层，价格在250万美元至300万美元之间。和其他的公寓在业主不使用时会作为酒店的套房出租出去的酒店公寓项目不同，这个文华东方酒店里的公寓只由业主和他们的客人使用。
文华东方酒店公寓的业主愿意支付更高的价钱在这个面向高消费阶层的酒店混合体里购买豪华公寓，他们可以享受和使用酒店里所有的服务和设施。“当然每平方英尺的价格也要比旁边的中央公园一号贵，但我们的居民可以使用我们的游泳池和健身中心，在我们的餐馆和SPA也享有优先服务。”文华东方的市场营销部经理克里斯汀·鲁博勒说。
随着文华东方在纽约的成功，以及全美城市房地产市场对酒店公寓需求的快速增长，这家酒店集团已经联合了房地产开发公司CWB Boylston在波士顿开发一个同样的项目，该项目预计将于2007年9月完工。
CWB Boylston正在建造的这个项目位于波士顿后湾（Back Bay）的中心地带，其包括共150个房间的文华东方酒店、50套超豪华产权式公寓、35套出租公寓、零售店和餐馆。目前几乎所有的产权式公寓都已经销售出去，价格从200万美元至1000万美元不等。
开发商Espirito Santo集团也认识到了酒店品牌加混合功能的成功模式，该公司去年携手希尔顿旗下的奢侈品牌康拉德在迈阿密开放了一家康拉德酒店。
康拉德迈阿密酒店是这个名为Espirito Santo广场的项目的一部分，其共有203个房间、116套酒店公寓和11套屋顶公寓。自从这个混合体项目开放以来，康拉德这个名字对于其公寓的销售就直到了很大的推动作用，
Espirito Santo广场的很多写字楼租户都在酒店里租用会议场所，一些高层管理人员甚至在康拉德里购买了公寓。
“这是一个真正的每个人都受益的项目，协同工作产生了增效作用。”Estoril 公司的总裁比尔·罗斯说。该公司帮助Espirito Santo一起销售酒店公寓和出租写字楼，目前3万平方米的写字楼已经出租了93%，使Espirito Santo广场成为迈阿密历史上出租最快的项目之一。
酒店式公寓案例分析 一、不同城市案例 1．1 北京酒店式公寓资料： 北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域: ?ａ、CＢＤ商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区,占总数的６5%； ??ｂ、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 ??c、金融街商务区 东方广场 【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦,包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓,一柱一梁皆精雕细琢,为您重新诠释北京高尚生活的定义。 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第,每个单位均布置华丽，家具精挑细选,世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和２4小时送餐服务,随时为您效劳。?【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、２4小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。 【服务】 ☉五星级酒店式家务管理。☉豪华客车班车服务。 ☉２4小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球,壁球,保龄球等?☉洗衣服务。☉包括ＣＮN、BBC、HBO、CN ＢC、NHＫ、ＥSPN体育频道等４０多个国际卫星电视频道。?☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳,健身，桑拿，瑜珈,阅览室,按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
周两次房间打扫最短一个月租期 国贸公寓 【介绍】 国贸公寓座落在中国国际贸易中心内,由南、北两座30层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房4０1套。国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。?国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。 【配套设施】 ☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括CNN、HBO电影频道、CNBＣ、NＨK、EＳPN体育频道等２７个国际卫星电视频道。☉国贸公寓租户免费获国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠。 ☉经常多样的租户活动。?☉由国贸饭店提供的早餐服务。?☉日本学校班车服务。?☉洗衣服务。 ☉国内外报刊、杂志。 ☉送信服务。 ☉保险箱。?☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括ＣＮN、ＨBO电影频道、CNBC、NHK、ESＰＮ体育频道等27个国际卫星电视频道。 周围设施 §地下停车场?§商务中心?§购物广场?§超市?§银行?§24
酒店式公寓管理模式探索 一、市场上酒店式公寓类型 关于公寓的管理模式，市场目前有三种模式： 1、酒店托管：与酒店合作进行全方面托管，发展商不参与经营，酒店全面经营管理，业主收楼后，自行装修，达到酒店要求标准后交付给酒店，由酒店负责所有的运营支出。业主和酒店按照营业额进行7：3分成，签约期约3年。引进第三方管理模式能有效的规避一定风险，基于第三方平台进行返点或代租。 2、保点返租：由项目物业进行管理，业主收楼后，可与其签定一定点数的返租，一般3年至5年固定点数返还，交楼后由物业公司统一进行装修，客户支付其费用，交付物业公司管理经营，自负赢亏，项目承担一定风险，但客户接受度较高，大部分客户倾向于返点模式。 3、物业代租：发展商物业公司进行经营管理，业主收楼后，不自用的情况下，可委托物业公司代为进行放租，但必须按物业规定标准进行装修交付。此模式无风险，但市场接受度不高。 二、市场案例研究 1、岛内市场： A、案例分析：
岛内纯酒店式公寓多采用保点返租形式，一般固定回报三年，年均回报固定5%-8%，阳光水恋度假酒店引进广东中旅（集团）酒店物业管理有限公司进行第三方全面管理，并于广东中旅（集团）旗下旅游公司进行深度合作，提供其客户市场的开发，将入住率风险控制最小化，委托第三方酒店参与经营管理模式，实行固定率回报三年，按总房价的8%进行年均回报，返还方式可在客户购房时一次性在总价中扣除，即客户仅需要交付总房价的66%与统一标准的装修费用即可（由发展商统一标准装修，客户仅需支付其费用），三年后客户可收回此单位。 B、岛内投资回报率剖析： 酒店托管模式： 假如与**酒店管理签定，7：3分成，只以5~10月夏季旅游旺季期间计算回报率，旺季租用率以8成档期计算。旺季180天。其中五一、十一七天长假及每周六房租翻倍增长。除去这14+24天，正常放假计算142天。 房屋总价约：63方*1万/方=63万。 按旺季480元/天计算 142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元；按旺季8成档期计算，126440元*0.8=101152元； 酒店分成后，客户可得：101152*0.7=70806元，基础投资回报率：70806元/630000元=11.2%。 以上计算仅为旺季期间所计算的投资回报率，仍有185天放租期，保守估计投资回报率更高。 保点返租模式：
酒店式公寓的发展现状及存在问题研究 第 1 章绪论 1.1 研究目的与意义 酒店式公寓在北京，上海等大城市近几年已发展的相当成熟，拥有其稳定的客户群市场，成为城市中不和或缺的居住类型之一。因此，对其运作模式和管理方式等问题的研究已是当务之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一样，客户群市场需要进一步细分，而且其在管理模式和政策方面的问题都有待深入研究。 论文以北京地区为例，选取具有代表性的富顿中心项目为例，通过对资料的整理和提炼，论证相关文献中已有结论可靠性的同时，进一步挖掘更深，更创新层面的基础理论研究，并完成了对酒店式公寓的客户群定位及管理方式的初步研究。 1.2 研究基本内容 本文通过对酒店式公寓的产生，包括概念界定，其产生背景，国内外的发展现状。对酒店式公寓的前景分析，与公寓酒店的区别特征，功能分析，北京酒店式公寓不同项目的比较分析，通过对富顿中心研究，对建筑类型、户型、配套服务功能空间，对酒店式公寓存在的问题，客户研究，管理模式等一系列问题进行分析和探索。 1.3 研究方法 1.通过文献研究法,调查法,经验总结法等对酒店式公寓的概念，分类，主要功能，发展现状，存在问题进行分析。 2.对现有的资料进行收集整理，对有关书面理论资料进行分析，比较、归纳、总结。对目前酒店式公寓设计中存在的问题展开研究讨论，旨在完善对酒店式公
寓的理论层面上的研究，提出一些参考意见和建议。 3.通过处于北京朝阳区CBD国贸中央商务区的北京富顿中心公寓酒店进行研究和分析来映射出北京以及全国大中型城市的酒店式公寓的基本概况及发展前景。 4.对一些楼盘开发的调查，结合房产行业今年的市场调查报告，分析当前我国的市场局面，从城市与建筑角度剖析出酒店式公寓目前主要存在的问题，并研究其解决方案。 1.4 研究现状 作为中国现阶段的一种新生事物，酒店式公寓的研究业也刚刚起步。目前关于此课题的探索大多集中在房产开发与投资研究领域。 朱文俊的《酒店式公寓》（2003）是唯一一部关于酒店式公寓的专著。本书介绍酒店式公寓的沿革及发展预测，雅诗阁之观点、高品质服务时公寓的基本标准一览、旺座中心的设计开发与经营，建筑综合体中酒店式公寓的开发与设计、解密酒店式公寓的销售方法等内容。 武汉大学工商管理专业的硕士论文《酒店式公寓营销策略研究》（刘明学，2004），主要针对酒店式公寓的营销策略展开深层次的探讨，更深一步挖掘销售酒店式公寓行之有效的策略及方案；同济大学技术经济与管理专业的硕士论文《酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究》（丁运生，2004），对酒店式公寓的经营模式分类总结，使之管理更为合理，运作更有效率；华南理工大学企业管理专业的硕士论文《酒店式公寓客户感知价值驱动因素研究》（夏剑龙，2007）。 对于酒店式公寓的概念及各方面特征进行概要性介绍的文献有：殷升的《产权式酒店与酒店式公寓》（世界饭店，2001/02）、胡本宇的《解读酒店（式）公寓》（北京房地产，2005）、李舒的《酒店式公寓小户型成亮点》（房地产导刊，2005/20）、陈静的《酒店式公寓目标市场的选择》（中国市场，2007/13）、黄建邦的《浅谈酒店式公寓及物业服务》（上海房地，2004/07）。 关于酒店式公寓的发展现状及前景分析方面的文献有：刘厚良的《上海酒店式服务公寓发展的困境与对策》（城市，2004/01）、吴国栋的《服务时公寓市场前景与思考》（上海房地，2004/01）、梁保尔与朱承强的《服务式公寓发展现状