第一章施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。
第一节施工准备阶段工作流程
图1-1施工准备阶段工作流程
第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述
一.围蔽工程
1.围蔽前应进行的准备工作：
（1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。
（2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。
（3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。
2.围蔽工程注意事项
（1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。
（2）按已制定的实施方案组织施工。
（3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。
（4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。
二.申报临水临电
申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。
三.现场查勘，进一步清理场地
收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。
企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。
所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。
四.工程部组织详勘
1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻
孔的障碍物，工程部应提前组织清理。
2.勘察单位根据总工室提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出
孔位，工程部应复核。
3.根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般
一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。
4.所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录
上签字，及时存档。
5.现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出
柱状图并按合同要求提供勘察报告。
五.小区分区开发综合策划
小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由各外地公司总经理主持，召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。
六.综合策划方案编制
综合策划方案包含以下内容：
1.施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水
计量等。
2.施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。
3.施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计
量等。
4.施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规
划路的关系等。
5.施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需
要、满足销售需要等。
6.施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方
与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）
7.小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、
污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。
8.制定各期开发楼盘的分批销售计划。
9.制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。
10.制定图纸需求计划。
11.制定合同需求计划, 制定主体总包、详勘、土方施工、基础检
测等前期合同提交计划。
其中除第8项和9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由工程部负责编制。
七.综合策划方案会审
时间：新开发项目在详规批复后的一周内
组织者：工程部
负责人：外地公司总经理
参加人员：建筑设计院（总工室）、工程部、招投标中心、开发中心、
合同管理部、营销中心、物业公司部门负责人（项目负责人）。内容：对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。
八.±0.000以下图纸会审
基础开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由总工室、预决算部、开发部、工程部、质量监督部、当地设计院、施工单位参加的±0.000以下图纸会审。工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位和工程管理中心，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前将意见提交设计院。
九.“三通一平”的实施
1.“三通”
开发部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。
2.“一平”
（1）场地平整的主要步骤：
a. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。
b. 场地及边坡土方量计算
场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。
c. 土方调配
对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖—填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。
（2）场地平整需注意的问题：
a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。
b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。
c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。
十.编制项目总进度节点控制计划
综合策划会后一周内，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划报工程管理中心备案。
1.编制进度节点计划需要收集的信息：
（1）收集图纸信息。
（2）地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标准（若主体图
纸未下发，可向总工室了解）。
（3）现场已收图纸，所欠图纸种类。
（4）了解合同信息。
（5）主体合同范围、工期（合同未下发时可向定标部了解）。
（6）现场已有合同，所欠合同。
（7）了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣
工验收等。
（8）了解公司制度要求。
2.编制方法：
详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集总工室、定标部讨论商定后执行，并报综合计划部考核。
十一.编制审查监理规划、监理细则和旁站方案
详见《监理规划编制规定》、《监理实施细则编制规定》、《旁站监理规定》。
十二.审查施工组织设计和施工方案
项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由建筑设计院（总工室）、工程部、营销中心、施工单位等参加的施工组织设计审查会。
施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位
的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。
施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。
施工组织设计的审查要点详见《施工组织设计审核制度》。
专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213号《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》的通知）要求。
十三.前期的其他准备工作
1.督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。
2.工程部办公环境及办公条件的规划。
（1）资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。
（2）工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。
（3）上墙文件应符合集团公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。
（4）应按公司制度设置样板库。
（5）办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。
3.工程监理例会
详见《工程例会规定》
4.熟悉工程图纸、编制各种台帐
在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。
5.放线点的及时复核和保护
（1）对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。
（2）监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。
（3）复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。
6.审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证
体系。
7.审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位
的主要管理人员，应到其总公司进行核查，核查内容包括其工资单、社保等。
8.审查施工单位进场设备
数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。
9.验收进场施工材料。（按公司的材料验收制度）
10.了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收
标准和验收要求。
第二章施工阶段工作流程管理
第一节施工阶段总工作流程
施工阶段工作流程（图2-1-1）（以带一层地下室32层的高层住宅为例）
第二节施工阶段主要节点工作要点
一.±0.00以下施工阶段工作要点
1．施工准备
（1）放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。
（2）施工计划编制。
（3）施工方案审查。
（4）质量、安全技术交底。
（5）检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。
（6）了解当地政府及行业的要求：
（7）桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，±0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。
（8）需要签订的合同：
桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同。
2．基础施工
详见《房地产开发建设管理流程》
3．基础检测
（1）检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行
编制）。
（2）检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）
（3）签订检测合同。
（4）检测准备工作。
（5）检测结果咨询。
4．基坑开挖
（1）边坡支护方案审批。
（2）基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。
5．地下室施工注意事项
（1）基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。
（2）地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。
（3）施工缝止水带安装、检查。
（4）底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。
（5）侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。
（6）地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。
（7）地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高
低压房等土建的施工。
（8）化粪池的施工应在地下室顶板（±0.00）完工时同时完工。
（9）专业协调：
地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求总工室与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以总工室审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。
6．基础、地下室中间验收
按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。
二.裙楼结构施工阶段工作要点
1.准备工作
（1）开工前组织±0.000以上大规模图纸会审。
（2）涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。
（3）督促施工单位外排栅搭设方案报审。
（4）协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。
（5）转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。
2.控制要点：
（1）首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织测量工程师进
行复核，外边线应符合规划要求。
（2）首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。
（3）高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。
（4）二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确定是否通知设计，质监站监督员参加验收。
（5）模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规范规定外，还应符合集团公司的相关制度要求。
（6）首层施工的天数应控制在集团公司计划管理要求的10天以内。
（7）砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。
（8）本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外排栅的搭设应按已审批的搭设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。
三.标准层结构施工阶段工作要点
1.模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板
脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。
2.外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘
窗安装，影响外墙收边收口。
3.督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。
4.为达到集团公司
5.5天/层的进度要求，必须督促施工单位至少
准备三套模板。
5.7层楼面模板安装完成时，应督促施工单位进行3层砌体施工，3
层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并按公司制度要求组织3层会验。
6.当主体结构上至5~6层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人
货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。
7.电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。
8.主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。
9.市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入
施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。
10.外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。
11.施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设
计要求。
12.砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、
保养，人员操作情况等的检查。
13.三宝”的使用，“四口”“五临边”的防护，用电管理，防火器
材配置等。
四.砌体施工施工阶段工作要点
1.准备工作
施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求、验收标准。
2.应注意的事项
（1）根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并通知总工室组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。
（2）混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设部新出了《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》JGJ/T14-2004，工程管理中心编制了混凝土小型空心砌块墙体防开裂措施，各公司应认真组织学习并贯彻落实。
（3）门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。
五.样板房及销售环境施工工作要点
1．销售环境策划、样板房位置的确定
完成±0.000前，落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环境的内容，并联系销售策划部进一步核实销售环境及样板房的布置要求。
2．图纸会审
3．材料定板
4．场地移交
5．样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。
6．样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、内墙天花批荡等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。
六.毛坯装修施工阶段工作要点
1.准备工作
施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。
2.应注意的事项
（1）外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是
房地产开发营销节点及事项准备工作 房地产开发营销是一项复杂且需精心策划的工作。为了确保营销成功，开发商需要明确关键营销节点，以及在这些节点所需进行的准备工作。本文将详细介绍房地产开发营销过程中的重要节点及对应的事项准 备工作。 一、项目启动阶段 在项目启动阶段，开发商需要明确项目的定位、目标市场以及销售策略。此阶段的关键节点包括： 1、市场调研：了解项目的周边环境、竞品情况、目标客户的需求和 购买力等，以便为后续的定位和策略制定提供依据。 2、项目定位：根据市场调研结果，明确项目的特点、目标客户群及 核心卖点。 3、销售策略制定：根据项目定位，制定相应的销售策略，包括价格 策略、推广策略、渠道策略等。 二、项目建设阶段 随着项目建设的推进，开发商需要持续宣传项目形象，吸引潜在客户关注。此阶段的关键节点包括： 1、工地形象展示：通过工地形象展示，传递项目品质和品牌形象，
增强客户信心。 2、样板间与实景展示：通过展示样板间和实景，展现项目的生活环境和品质，吸引潜在客户。 3、持续市场推广：通过广告、活动、公关等多种手段，持续扩大项目影响力，提高品牌知名度。 三、项目销售阶段 进入销售阶段后，开发商需要积极推广项目，吸引客户购买。此阶段的关键节点包括： 1、开盘活动：通过开盘活动营造热烈的销售氛围，吸引大量客户购买。 2、持续销售：在开盘后的销售过程中，根据市场反馈和客户需求，持续优化销售策略，确保项目持续热销。 3、价格策略调整：根据市场反应和销售情况，灵活调整价格策略，以实现销售与利润的平衡。 四、项目交付阶段 项目交付阶段是开发商向客户交付房产的重要时刻。此阶段的关键节点包括：
房地产开发重要节点及流程房地产开发是指将土地资源进行规划、建设和销售的过程。在这个过程中，有一些重要的节点和流程需要被精确把握和严格执行，以确保项目的顺利进行和成功交付。本文将介绍房地产开发的重要节点和流程，以供参考。 第一阶段：前期准备 在房地产开发的前期准备阶段，需要进行市场调研、土地选址和项目规划。这一阶段的重点是确定项目的可行性和潜在利润。具体的流程如下： 1. 市场调研： 房地产开发公司需要对目标市场进行调研，了解需求和竞争情况。市场调研的结果将直接影响后续的决策和项目规划。 2. 土地选址： 根据市场调研的结果，确定适合开发的土地位置。涉及因素包括地理位置、交通便利性和周边环境等。 3. 项目规划： 根据市场需求和土地条件，制定详细的项目规划方案。包括规划设计、建筑类型、物业管理模式等。 第二阶段：融资与批准
在确定项目规划后，需要进行融资并获得相关部门的批准。这一阶 段的流程如下： 1. 融资计划： 确定融资方式和筹资金额，与金融机构进行洽谈并达成融资协议。 2. 批准流程： 申请相关部门的批准文件，包括土地使用权、规划许可证和建设工 程规划许可证等。同时，还需进行环境评估和土地估价等程序。 第三阶段：项目开发 一旦融资和批准流程完成，房地产开发公司可以正式开始项目开发。这一阶段的流程如下： 1. 施工准备： 开展土地平整、临时设施搭建等施工前的准备工作。 2. 施工阶段： 按照项目规划进行工程施工，包括地基处理、主体结构建设和装修 工程等。 3. 物业销售： 在项目开发过程中，进行适时的物业销售活动。包括销售策划、宣 传推广和销售合同签订等。 第四阶段：竣工和交付
房地产开发主要节点及工作要点 一、前期准备 1.1 项目策划 在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。 1.1.1 项目定位 项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。 1.1.2 项目规划 项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。 1.1.3 项目立项 项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。 1.2. 土地购置 选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。土地购置的要点包括： 1.2.1 土地使用性质 土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。 1.2.2 地块成本 地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。 1.2.3 地块位置 地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计 为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位 和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。 2.2 工程设计 工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计， 并制定出详细的施工图纸。工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。 三、项目施工 3.1 工程施工 工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。建筑工程施工 前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。 3.2 质量检验 质量检验是指对工程施工过程中的建筑质量、安全质量等进行检查、测试和评估，判断其是否达到施工质量标准。质量检验是保证房屋品质的关键所在。 四、项目销售 4.1 销售策略 销售策略是指制定出市场定位和销售方案，包括产品定价、宣传和推广策略等。市场定位需要结合项目前期准备的研究和市场调查结果，确定目标客户并设计出符合市场需求的销售策略。 4.2 工作流程 为了顺利成功完成销售任务，需要按照销售流程执行各项工作，包括营销策划、接待客户、展示样板房、客户跟进、签约等。销售流程的执行要点包括：服务意识、技能水平、工作效率等。
房地产开发的几大基本环节与要点 提示 房地产开发是一个复杂的过程，并且包含多个基本环节和要点。本文将详细介绍这些环节和要点，旨在帮助开发商更好地完成该过程。 一、地产开发环节 1. 土地获取 土地获取是房地产开发的第一步。通常情况下，土地可以通过土地拍卖、土地交易、私下协商等方式获得。 2. 开发方案设计 开发方案设计是房地产开发的第二步。它包括对土地的规划、设计和改造，以确保土地可以成为一个适合居住、工作和娱乐的地方。在设计方案中，需要考虑环保、交通、公共设施等因素。 3. 地质勘察和环境评估 进行地质勘察和环境评估是确保土地开发安全和稳定的重要步骤。开发商需要了解土地的地质环境和地质条件，以确保其符合建筑规范。此外，他们还需要评估土地的环境条件，以确定任何可能的影响。 4. 建筑设计和施工
在确定了开发方案后，开发商需要进行建筑设计和施工。他们需要考虑到预算、建筑规范和建筑技术。建筑施工完成后，需要进行质量检查和验收。 5. 销售和营销 完成了开发、建设和质量检查之后，开发商需要进行销售和营销。他们需要采取适当的营销策略，以吸引潜在客户，并确保销售成功。 二、房地产开发要点提示 1. 定义目标 开发商应明确房地产开发的目标。在执行阶段，他们应保持目标的一致性，并采取适当的决策以实现预定目标。 2. 确定预算 在开发过程中，开发商需要确定开发计划的预算。这包括所有的投资、预算和盈利预期，并确保开发项目符合预算。 3. 整合资源 整合资源包括人力资源、管理、技术和物资等方面。开发商需要掌握和整合这些关键资源，以确保开发过程正常进行。 4. 控制风险 在房地产开发中，开发商需要控制风险。这可以通过制定一系列风险管理策略和控制方法来实现。 5. 确定社会责任
房地产开发关键节点 房地产开发作为一个庞大而复杂的产业，涉及许多环节和因素。在开发过程中，存在一些关键节点，它们对项目的顺利进行和成功交付具有至关重要的作用。本文将探讨房地产开发的关键节点，以及这些节点的重要性和应注意的问题。 一、项目规划和选址 项目规划和选址是房地产开发的首要节点，它直接关系到整个项目的成功与否。一个合理的选址和规划将能够满足市场需求，并确保项目的可持续发展。在进行选址时，开发商需要考虑市场趋势、交通便利性、配套设施等因素。同时，项目规划需要综合考虑土地利用、建筑设计、环境保护等要素，以确保项目的整体可行性和可持续发展。 二、项目筹资和融资 房地产开发需要大量的资金支持，因此项目的筹资和融资是关键节点之一。开发商需要通过自有资金、银行贷款、合作开发等方式筹集足够的资金来支持项目的进行。在进行融资时，开发商需要制定合理的资金筹集计划，并与金融机构或合作伙伴进行有效的沟通和协商。 三、土地出让和手续办理 土地出让和手续办理是房地产开发的重要环节。开发商需要与政府相关部门进行土地出让合同的签订，并按照规定办理土地使用权证书和其他相关手续。这一过程需要进行合法合规的操作，确保项目的土地使用权得到有效保障。
四、设计和施工准备 项目设计和施工准备是开发过程中的关键节点。在设计阶段，开发 商需要与设计院或设计团队合作，制定合理的建筑设计方案，并完成 相关的设计文件和图纸。在施工准备阶段，开发商需要编制施工组织 设计、招标文件等，选择合适的施工单位，并办理施工许可证等手续。 五、施工和监理 施工和监理是房地产开发过程中最为复杂和耗时的阶段之一。开发 商需要与施工单位和监理单位进行密切合作，确保项目按照设计文件 和施工方案进行施工，并按照相关监管机构的要求进行监督和检验。 同时，开发商需要及时解决施工中的问题和风险，以确保项目的质量 和进度。 六、销售和营销 销售和营销是房地产开发的最终目标和节点之一。开发商需要制定 合理的销售策略和营销方案，进行项目的推广和销售。在销售过程中，开发商需要与购房者进行有效的沟通和协商，提供优质的售后服务， 以满足客户的需求。 七、交付和运营 项目的交付和运营是一个长期的过程，也是开发过程中的重要节点。开发商需要按照合同约定交付房产，并确保购房者的合法权益得到保护。在项目运营阶段，开发商需要建立健全的物业管理体系，提供周 到的服务，并及时解决业主的问题和需求。
房地产项目开发流程及各个关键节点 1.前期筹备阶段：这是项目开发的起点阶段，主要包括市场调研、项 目定位和潜在风险评估等工作。关键节点包括：市场调研报告、项目可行 性研究报告的编制和审批。 2.土地获取阶段：在确定开发项目后，需要寻找和获取适合的土地。 关键节点包括：土地出让公告发布、竞标或协议签订、土地供应合同签订 和土地调整手续等。 3.开发方案设计阶段：在获得土地之后，需要制定项目的整体开发方 案和设计方案。关键节点包括：概念设计和规划方案编制、初步设计和施 工图设计等。 4.施工和建设阶段：在设计方案确定后，进入实际的施工和建设阶段。关键节点包括：建设许可申请和审批、施工公司的选择和合同签订、施工 管理和质量控制等。 5.销售和营销阶段：在项目建设完成后，需要销售和推广项目。关键 节点包括：项目推广和营销策划、销售渠道和销售合同的建立、购房者的 资格审查和贷款申请等。 6.交付和验收阶段：在销售和签约后，需要进行交付和验收工作。关 键节点包括：房屋装修和竣工验收、物业化交付和转让、办理不动产权证 书等。 7.后期运营阶段：项目交付后，需要进行后期运营和管理。关键节点 包括：物业管理公司的选择和合同管理、租赁管理和售后服务等。
在上述流程中，还需要与政府相关部门进行多次协调和审批，如土地 规划、建设许可和预售许可等。同时，也需要与各类专业顾问和承包商合作，如设计院、施工队、销售代理和物业服务公司等。 此外，房地产项目开发还涉及到资金、市场等方面的风险和挑战，需 要在整个流程中进行风险评估和管理，并与相关方进行及时的沟通和协调，以确保项目按时、高质量完成。 综上所述，房地产项目开发流程是一个复杂且长期的过程，需要经历 多个环节和关键节点，需要有全面的计划、协调和管理，以确保项目的顺 利进行和成功实施。
完整的房地产开发各节点流程 房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。以下是房地产开发各节点流程的概述： 1、项目策划与立项 在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。 2、土地获取与土地开发 在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。 3、建筑设计
在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。 4、施工与监理 在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。 5、销售与物业管理 在施工完成后，开发商需要进行销售工作。这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。 6、项目交付与结算 在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成
房地产项目四大阶段开发报建关键节点策略 1.前期准备阶段的关键节点和策略： -土地获取：确定项目用地是项目开发的首要任务。关键节点是寻找到合适的土地，并与土地供应方达成买卖意向。策略是多方面寻找土地资源，包括与政府部门沟通、与土地中介机构合作以及与已有土地资源持有者进行谈判。 -风险评估：在项目开发之前，需要对项目进行风险评估，包括政策风险、市场风险和技术风险等。关键节点是完成风险评估，并确定相应的风险应对措施。策略是综合各方面的信息，包括政策、市场和技术等，进行风险评估，进行充分的前期调研。 2.设计策划阶段的关键节点和策略： -设计方案：在设计策划阶段，根据项目的定位和规划，制定适合项目要求的设计方案。关键节点是确定最终的设计方案，并获得相应的设计批复。策略是充分了解项目需求，与设计团队深入沟通，不断修正和完善设计方案。 3.实施建设阶段的关键节点和策略： -施工合同签订：在实施建设阶段，需要与施工单位签订合同，并明确工程的目标、约定和要求。关键节点是确保施工合同能够按时签订，并保证合同条款的合理性和有效性。策略是与多家施工单位进行洽谈，进行合同条款的细化和谈判，确保合同的合理性和公平性。 -工期控制：在实施建设阶段，需要严格控制工程的进度，确保工期的完成。关键节点是制定详细的项目进度计划，并进行有效的工期跟踪和
控制。策略是设置合理的工期目标，设立相应的工期控制措施，并与相关方进行沟通和协调，确保工期的顺利推进。 4.运营管理阶段的关键节点和策略： -销售营销：在项目竣工后，需要进行销售和营销工作，吸引客户购买项目的房产。关键节点是确定销售策略和推广计划，并进行有效的市场推广。策略是通过各种渠道进行项目宣传和推广，包括线上线下媒体的广告投放、开展活动和与中介机构合作等。 -物业管理：在项目运营管理阶段，需要进行物业管理，包括维护、保养和提升物业价值等。关键节点是确立物业管理机构，并制定详细的管理计划和制度。策略是选择专业化的物业管理公司，建立高效的物业管理团队，并与相关业主进行积极的沟通和协调。 以上是房地产项目四大阶段开发报建关键节点和策略的简要介绍。每个阶段都有其独特的特点和挑战，需要项目开发方充分了解，并制定相应的策略来应对。同时，在项目开发过程中，还需要注意及时调整和优化策略，以确保项目的成功实施和运营。
房地产开发各节点流程完整版 一、前期准备阶段 房地产开发项目在进行之前，必须经历一系列前期准备工作，确保 项目的可行性和可持续性。在这个阶段，开发商需要进行以下几个重 要步骤： 1. 市场调研与需求分析 在决定开发某一地区的房地产项目之前，开发商需要进行市场调研，了解该地区的市场情况和需求。这包括对当地经济发展情况、人口结构、消费能力等方面的调查与分析，以确保项目的市场竞争力和未来 的收益。 2. 土地选址与谈判 在确定了目标市场后，开发商需要选择合适的土地进行开发。这需 要综合考虑土地的位置、规划条件、周边配套设施等因素，并与土地 所有者进行谈判，达成土地购买或租赁的协议。 3. 项目规划与设计 在确定了土地之后，开发商需要进行项目规划和设计。这包括确定 项目的整体定位、建筑风格、功能布局等，并委托专业设计机构进行 详细设计，以确保项目符合市场需求和法规要求。 4. 资金筹措与融资安排
房地产开发项目需要大量的资金支持。开发商需要进行资金筹措， 包括自有资金、银行贷款、股权融资等，以确保项目的顺利进行。此外，还需要制定融资安排，确定资金使用计划和偿还方式。 二、开发阶段 在完成前期准备工作之后，开发商进入项目开发的实施阶段。这个 阶段通常包括以下几个步骤： 1. 调动施工资源 开发商需要调动相应的施工资源，包括人力、物力和技术力量等， 以确保项目的顺利推进。这可能涉及到与施工队伍的合作、设备租赁、材料采购等事项。 2. 地基处理与基础设施建设 在进行主体建筑施工之前，开发商需要对土地进行地基处理，并建 设必要的基础设施，如道路、给排水系统、电力供应等。这些工作是 项目后续工程的基础，必须保证质量和安全。 3. 主体建筑施工 主体建筑施工是房地产开发项目的核心内容之一。该阶段包括结构 施工、装修施工、电气施工等，确保项目按照规划和设计进行。 4. 竣工验收与交付
房地产开发各节点流程完整版房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个节点和环节。本文将全面介绍房地产开发的各个节点流程，帮助读者全面了解房地产开发的完整过程。 一、规划阶段 在房地产开发的规划阶段，主要包括以下几个节点： 1.1 市场调研 在规划阶段最重要的一步是进行市场调研。通过市场调研，开发商可以了解当地的房地产市场需求，包括人口结构、人口流动性、消费能力等因素。市场调研结果将决定开发商在该地区开发何种类型的房地产项目。 1.2 土地选址 根据市场调研结果，开发商需要寻找合适的土地来进行开发。土地选址要考虑多个因素，如地理位置、交通便利性、周边环境等。 1.3 定位策略 在确定土地选址后，开发商需要明确项目的定位策略。定位策略包括项目的目标用户群体、项目规模、功能布局等。 1.4 风险评估
在规划阶段，开发商需要对项目进行风险评估，包括政策风险、市 场风险、资金风险等。风险评估将为项目后续的决策提供重要参考。 二、设计阶段 在规划阶段确定了项目的基本构想后，接下来是设计阶段。设计阶 段包括以下几个节点： 2.1 概念设计 概念设计是将规划阶段的构想转化为具体的设计方案。概念设计时，开发商通常会聘请专业设计师，对项目进行整体布局设计、建筑风格 设计等。 2.2 建筑设计 在概念设计完成后，建筑师将进一步进行建筑设计。建筑设计包括 建筑结构设计、外观设计、室内设计等。 2.3 工程设计 工程设计包括结构设计、水电设计、暖通设计等。工程设计师将根 据建筑设计方案进行具体的技术细化。 2.4 施工图设计 施工图设计是将设计方案转化为施工图纸，其中包括建筑图纸、结 构图纸、施工细部图纸等。 三、前期准备阶段
房地产开发节点全 房地产开发是现代城市建设中的重要组成部分，涉及到土地开发、建筑设计、施工工程、市场销售等多个环节。在整个开发过程中，节点的掌握和应用非常关键，因为不同节点的决策和计划会直接影响到项目的进展和效益。本文将从房地产开发的节点全方位进行探讨，以期为相关从业者提供有益的参考。 一、规划阶段 规划阶段是房地产开发的第一个节点，也是最为关键的一环。在这个节点中，开发商和规划部门需要共同协作，进行土地选择、市场调研、项目定位等工作。首先，开发商需要对所处的市场环境有足够的了解，包括市场需求、竞争对手、未来发展趋势等等。其次，规划部门需要根据开发商提供的市场信息和要求，设计出符合市场需求的项目规划方案。在这个过程中，各个相关方的意见和建议需要充分听取和整合，以制定出最优的战略计划。 二、设计阶段 设计阶段是房地产开发的核心节点，决定了项目的质量和价值。在这个节点中，建筑设计师和相关工程师需要共同合作，根据规划方案进行项目设计和施工图纸的制定。首先，建筑设计师需要将规划方案转化为可行的设计方案，确保项目的结构、布局和风格与市场需求相符。同时，相关工程师需要对设计方案进行技术评估和优化，确保项目在施工过程中的可行性和效益。在设计阶段，各个节点之间的信息流动和沟通至关重要，需要建立良好的合作机制和沟通渠道。
三、施工阶段 施工阶段是房地产开发的实施节点，涉及到工程建设、人员管理和 监督等多个环节。在这个节点中，施工队伍和监理部门需要共同努力，确保项目按照设计图纸进行施工，保质保量地完成建设任务。首先， 施工队伍需要具备丰富的施工经验和专业的技术能力，能够根据设计 要求进行现场施工和管理。同时，监理部门需要对施工现场进行全程 监测和检查，确保施工过程中的质量和安全。在施工阶段，及时的沟 通和协调可以有效避免并解决问题，提高项目的进展效率。 四、销售阶段 销售阶段是房地产开发的最终节点，直接关系到项目的盈利和价值。在这个节点中，销售团队和市场部门需要共同努力，将项目推向市场 并实现销售目标。首先，销售团队需要制定有效的销售策略和计划， 包括市场推广、销售渠道的选择、价格策略等等。同时，市场部门需 要进行市场调研和分析，了解潜在客户的需求和偏好，以便为销售团 队提供准确的市场信息和支持。在销售阶段，与客户的沟通和服务尤 为重要，能够及时解答客户的疑问和提供专业的售后服务，有助于提 高项目的口碑和满意度。 综上所述，房地产开发涉及到多个节点，每个节点都有其独特的重 要性和作用。在实际操作中，项目负责人和相关从业者需要充分重视 每个节点的决策和方案制定，确保各个节点之间的衔接和协调。只有 合理掌握和运用房地产开发的各个节点，才能够提高项目的成功率和 效益，推动城市建设的健康发展。
第一章施工准备阶段工作流程管理 房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。 第一节施工准备阶段工作流程 图1-1施工准备阶段工作流程
第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述 一. 围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作： （1）开发中心办理齐全的收地手续后（取得国土证及建设用地规划许可证），由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。
申报临水临电 中报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解中报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。三.现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。 企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。 所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。 四.工程部组织详勘 1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻
房地产建筑施工阶段主要节点工作要点 一.±0.00以下施工阶段工作要点 1．施工准备 (1)放线、复核。对于计划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。 (2)施工计划编制。 (3)施工方案审查。 (4)质量、安全技术交底。 (5)检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情形。 (6)了解当地政府及行业的要求： (7)桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，±0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。 (8)需要签订的合同： 桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降视察托付合同、消防工程施工合同。 2．基础施工 详见《房地产开发建设管理流程》 3．基础检测 (1)检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。 (2)检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站） (3)签订检测合同。 (4)检测准备工作。 (5)检测结果咨询。 4．基坑开挖 (1)边坡支护方案审批。 (2)基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。 5．地下室施工注意事项 (1)基坑土方开挖时，根据承台的方量适当推敲超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。 (2)地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并获得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应推敲销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应推敲室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于邻近室外管网标高。 (3)施工缝止水带安装、检查。 (4)底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。 (5)侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。 (6)地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立刻穿插进入。 (7)地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工。
海湾一号项目工作节点操作时间及工作内容 一、市场定位阶段：本阶段预计工作时间为40-60天，应在2010年10月前结束 1．项目定位工作执行计划 1.1 成立项目定位工作小组 1.1.1 由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组； 1.1.2 项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。 1.1.3 项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案； 由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。 1.2 定位工作总体方向和思路 1.2.1 定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集 团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。 1.2.2 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路 1.2.3 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点 1.2.4 形成定位工作务虚会会议决议。 1.3 定位执行和审核计划 1.3.1 根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划 1.3.2 拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划 2．项目基础资料 2.1 宗地区位与交通 2.1.1 表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要 区域的交通情况 2.1.2 表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要 位置的交通情况 2.2 宗地基本指标 2.2.1 宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化 率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。
2.3 环境及地表现状 2.3.1 宗地红线范围及四至环境。包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。 2.3.2 宗地红线范围内地表现状。包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及 说明。 2.4 生活配套与大市政配套 2.4.1 宗地生活配套现状及未来规划情况。包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱 乐、银行、邮局等。 2.4.2 宗地大市政配套现状及未来规划情况。主要描述为施工与居住需求需要扩容与增 加的情况。 3．宏观市场分析 3.1 宗地所在城市房地产发展主要脉络 3.1.1 政府对各片区的发展定位，可以在城市地图基础上表示，并说明。 3.1.2 阐述片区的发展定位对城市房地产市场发展趋势产生的影响，及现阶段呈现的主 要脉络。 3.1.3 重点阐述宗地所处片区房地产市场发展趋势。 3.2 3－5年城市房地产供求走势 3.2.1 用图表形式表现城市3－5年宏观市场发展状况并作简要评述。 包括：GDP走势、人均可支配收入走势、商品住宅竣工量走势、商品住宅销售量 走势、商品住宅价格走势。 3.3 宗地所在片区房地产市场供求特征 3.3.1综述片区房地产供应特征。主要从以下几个方面描述：项目规模与开发总量、产 品类型、主力户型、价格、消化量和销售周期等。 3.3.2综述片区房地产需求特征。主要从以下几个方面描述：客户特征、需求偏好和价 格承受能力等。 4．竞争调研 4.1 竞争项目产品信息 4.1.1竞争项目规划信息。包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划 总户数、车位数等。
房地产开发要点 房地产开发是一个复杂而庞大的工程，涉及到众多的环节和要点。本文将从多个方面探讨房地产开发工作的关键要点，以帮助读者更好地了解并实施该行业的相关工作。 一、市场调研与定位 在进行房地产开发前，首先需要进行充分的市场调研与定位。这一步骤至关重要，它能够帮助开发商了解当地的市场需求、竞争状况以及潜在的发展机会。通过开展综合性的市场调研，确定目标市场和目标客户群体，从而为后续的开发工作提供有效的依据和指导。 二、项目规划与设计 基于市场调研的结果，开发商需要对项目进行详细的规划与设计。这包括确定项目的整体布局、用地规划、建筑设计等。在规划和设计过程中，需考虑到当地的法律法规、环境保护要求以及市场需求的变化趋势等因素，以确保项目的合理性、可持续性和市场竞争力。 三、项目融资与合作 房地产开发通常需要大量资金的投入，因此项目融资是至关重要的一环。开发商需要寻找合适的融资渠道，并与金融机构、投资者等进行合作。在选择合作伙伴时，应注重其专业能力、信誉以及与项目定位的契合程度，确保项目的融资和合作顺利进行。 四、土地获取与开发准备
土地是房地产开发的基础，因此土地获取是不可或缺的一步。开发 商需要了解土地获取的途径，包括土地拍卖、协议转让、招投标等方式，并根据项目的需求和预算进行合理的选择。同时，还需要进行土 地利用评估、环境评估等准备工作，以确保项目的可行性和顺利开发。 五、施工与管理 开发商在项目获得土地后，需要组织相关的施工与管理工作。这包 括制定详细的施工计划、招标与承包工程、监督和管理施工进度、质 量检查、安全控制等。在施工过程中，应注重与施工单位和相关部门 的沟通协调，确保项目能够按时、按质量要求完成。 六、销售与营销 房地产开发的最终目的是销售房产，因此销售与营销是关键的一环。开发商需要制定有效的销售策略、营销方案，包括广告宣传、样板房 展示、售后服务等。同时，还需了解目标客户的购房需求、购房能力 和购房动力，以及同类竞争产品的价格和市场反馈。 七、后期管理与运营 房地产开发并不仅仅是销售完房屋后就结束了，还需要进行后期的 管理与运营。这包括小区物业管理、协调业主之间的关系、维护公共 设施、解决相关问题等。通过有效的后期管理与运营，能够提升项目 的整体品质，为项目赢得更好的口碑和长期发展。 总结：
房地产项目开发过程必抓的五大要点房地产项目开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到土地购买、规划 设计、施工建设、销售推广等众多环节。在这个过程中，开发商需要 注意一些关键的要点，以确保项目的顺利进行和取得良好的市场效果。下面将介绍房地产项目开发过程中的五大必抓要点。 要点一：市场调研和项目定位 在开发房地产项目之前，对市场需求的准确调研和项目定位是至关 重要的。开发商应该详细了解目标市场的需求和竞争情况，以确定项 目的类型、规模和定位。例如，对于住宅项目，开发商应该了解当地 购房者的收入水平、居住需求以及对于地段、户型等的偏好。只有通 过深入的市场调研和准确的项目定位，才能确保项目在市场中具有竞 争力。 要点二：规划设计和质量控制 规划设计是房地产项目开发过程中的关键环节，对项目的质量和市 场价值起着决定性的作用。开发商应该与专业的设计团队合作，根据 市场需求和项目定位进行规划设计，以确保项目的合理性和可行性。 同时，开发商还应该加强质量控制，密切监督施工过程，确保按照设 计要求进行施工，避免质量问题对项目的影响。 要点三：合理融资和资金管理 房地产项目开发需要大量资金支持，因此合理融资和有效的资金管 理至关重要。开发商应该根据项目规模和市场需求量身定制融资计划，
确保项目在开发过程中不会出现资金断裂的情况。同时，开发商还应该加强对项目资金的管理，做到预算合理、用款透明，并建立完善的成本控制和风险管理机制。 要点四：销售推广和品牌建设 在房地产项目开发过程中，销售推广和品牌建设是确保项目顺利售出的关键。开发商应该制定有效的销售推广策略，选择适合的销售渠道和推广方式，以吸引目标客户的关注和购买意愿。同时，开发商还应该重视品牌建设，打造有竞争力和口碑的房地产品牌，提升项目的市场认知度和美誉度。 要点五：项目交付和售后服务 项目交付和售后服务是衡量开发商综合实力和信誉度的重要指标。开发商应该确保项目按时交付，并提供高品质的售后服务，保证购房者的权益和满意度。良好的交付和售后服务不仅有助于提升项目口碑和市场竞争力，还能够促进客户的口碑传播，为未来的项目开发奠定良好基础。 总结： 房地产项目开发过程中，市场调研和项目定位、规划设计和质量控制、合理融资和资金管理、销售推广和品牌建设、项目交付和售后服务是五大必抓要点。开发商需要全面把握这些要点，确保项目的顺利进行和取得良好的市场效果。只有在这些关键环节上下功夫，才能够实现房地产项目的成功开发和销售。
房地产公司工阶段主要节点工作要点 房地产公司工阶段主要节点工作要点： 一、前期工作 1.项目调研：对项目所在地的市场环境，政策法规，产业背景等进行全面深入调研，确定项目所需的各方面条件。 2.项目规划：依据市场需求和调研结果，确定项目所需的建筑面积、户型结构，绿化率、容积率等项目规划指标。 3.政策论证：在符合项目规划指标的情况下，通过政府部门的审批，获取土地使用权，保证项目的合法化和规范化。 4.财务预算：对项目所需的资金进行全面预算，包括土地费用、建设成本、融资成本和管理成本等。 二、筹备期 1.设计策划：根据项目规划索引标准，针对市场需求和竞争环境，编制项目设计方案。 2.前期销售：推出项目初步销售计划，确定销售模式，准备销售材料，进行预售工作以及销售培训。 3.合同签订：与设计师、承包商、监理、售楼机构等签订合同并进行谈判和评估。 4.融资：准备融资计划，从银行、投资者、信托等渠道获取资金支持。 三、施工期 1.项目管理：安排项目施工计划，配置施工人员和设备，进行现场监控和管理，确保工期和质量。 2.物资采购和库存管理：开展采购工作和库存管理，并遵循节约成本、防止浪费的原则。 3.许可证申请：提交监管机构审批工程许可证，管理施工监控手续、质量检测手续、环保评估手续等。 4.施工进度监控：运用现代化工程管理工具掌控建设进度，保证施工进度和质量。 四、竣工验收期
1.质量检查：对建筑工程实施质量检验，并提交环保验收报告。 2.销售和推广：推出项目宣传和销售计划，安排开盘演示和售楼工作。 3.移交和验收：当工程物资、施工项目和房屋验收合格后，移交给开发商，并进行优质的客户服务和售后工作。 4.项目结算：对所有项目支出进行结算，从而实现项目效益的评估和可视化。 五、后期管理 1.物业管理：为业主提供良好的物业管理服务，收集客户反馈以及处理相关问题。 2.市场推广：运用多种营销手段，包括电视媒体、报纸、广告牌以及互联网，推动卖房进程。 3.投资回报：对项目规模、适应市场、投资回报率等多项因素进行经济评估，以实现开发商和投资者的投资回报。
房地产项目营销节点划分及工作安排 在房地产项目的开发过程中，营销是至关重要的一环。合理划分营销节点并安排相关工作，有助于提高项目的知名度和销售额。本文将探讨房地产项目营销节点的划分及工作的安排。 营销节点划分 在房地产项目的营销过程中，可以将营销节点划分为以下几个部分： 1. 前期准备阶段 在房地产项目开发之前，需要进行市场调研、项目定位、目标客户群体定位等工作。这个阶段的重点是确定项目的差异化特点以及与竞争对手的区别，为后续的营销打下好基础。 2. 预售阶段 预售阶段是房地产项目营销的重要节点之一。在这个阶段，需要通过开放日、媒体推广、广告以及线上营销等方式来扩大项目的知名度和影响力。同时，要针对不同的客户群体，制定不同的营销策略，提高购房者的购买意愿。 3. 确认阶段 确认阶段即顾客确认购房的阶段。在这个阶段，需要留意购房者提出的问题和需求，积极为客户提供专业的解答和服务，提升客户满意度，并建立良好的口碑。 4. 开盘销售阶段 在房地产项目开盘销售阶段，需要通过不同的销售渠道来吸引购房者，提高销售额。其中，售楼处的设置和营销活动的布署都是关键因素。 5. 售后服务阶段 售后服务阶段是房地产项目营销中非常重要的一部分。通过针对不同客户的需要，提供个性化的服务，积极解决客户在购房过程中遇到的问题和困难，树立品牌形象和用户口碑。 工作安排 在了解了房地产项目的营销节点之后，我们来看看如何安排营销工作。 1. 前期准备阶段的工作 •市场调研：了解市场的相关情况和变化趋势，确定目标客户群体。
•竞争分析：了解竞争对手的情况，确定自己的差异化特点。 •定位策略：确定项目定位、目标客户群体和营销策略。 2. 预售阶段的工作 •媒体推广：通过报纸、电视等媒体渠道，扩大项目的知名度。 •广告投放：通过户外广告、电视广告等方式，提高项目曝光率。 •线上营销：通过互联网、社交媒体等渠道，向更多潜在客户展示项目信息。 •开放日：通过开放日等方式，向购房者展示样板房、现场解答疑问，提高客户参与度和购房意向。 3. 确认阶段的工作 •专业解答：对于购房者提出的问题和需求，及时提供专业的解答和服务。 •客户关怀：通过电话、短信等渠道，关怀购房者，加强与客户的沟通。 •促销方案：通过营销活动等方式，提高客户购房的意愿。 4. 开盘销售阶段的工作 •售楼处设置：根据项目的特点和定位，合理设置售楼处。售楼处以高效率和高效益为标准，要充分利用场地资源。 •营销活动的布署：为了推动销售，可以通过营销活动等方式吸引客户。 营销活动的设置应该针对目标客户需求和特点，规划营销主题、内容和形式。 5. 售后服务阶段的工作 •建立客户档案：对于售出的房屋进行登记，及时与客户取得联系，掌握客户需求和满意度。 •售后服务：根据客户需求，提供相应的售后服务，包括客户满意度调查、维修服务等。 房地产项目的营销节点划分及工作安排是相互关联的，在营销工作中需要将不 同的工作阶段联系起来，统筹规划和指导。只有合理划分节点，科学安排工作，才能提高项目的知名度和销售额。