上海五角场某商业项目定位
项目背景
项目位于上海市五角场商圈较为核心的位置，由于五角场商圈商业较为成熟，各类业态应有尽有，且2006年万达在五角场区域开发了6万平米体量的商业及办公项目，可以说囊获了各类较为成熟的商业业态形式，从而使项目开发商在如此饱和的商业业态环境下产生困惑，本项目选择何种定位导向成为开发商首先要解决的重要问题。
中瑞应项目发展商之邀请，参与该项目的市场研究及定位工作。中瑞必须通过周密的市场调研，以区域发展的眼光以及适合项目自身的特质来为项目今后的商业发展寻求适合、有特点并能有长期发展之际的出路，从而更有力的保证项目最终运作的成功。
中瑞对项目的主要研究内容以及定位成果
市场篇
一、区位分析
五角场地处上海杨浦区北部，是由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。在这五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接杨浦大桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的新江湾城通向市中心的主干道。这里既是杨浦区的核心地带，也是整个上海的重要文化教育中心。
二、功能定位
五角场城市副中心功能定位是以知识创新区公共活动为特色,融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心。
三、区域商业整体规划
上海市规划局和杨浦区政府联合编制的五角场规划，以环岛商圈为核心，把五角场商业区分为南部、中部和北部三个区域；其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业；中部区域将以江湾体育场——大学城公共活动中心为核心，新辟一条长约800米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务
业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要；南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。
四、经营模式及价格
经营模式——五角场的商业价值决定了其商铺的经营模式以“只租不售”为主。
租赁价格——租金两级分化现象明显。
?随着新建大型商业项目的出现，商铺价格出现了明显的上升，区域内万达商业广场租赁价格最高，一楼散铺的平均租金达到了20-25元/平方米/天左右，二楼在15-20元/平方米/天左右，地下一楼在15元/平方米/天左右。
?周边零散型小商铺随之水涨船高，但由于交通动线的影响，以及商家利润空间的与日俱减，很多商家都无法继续维持以致关闭或转让门面现象日趋增多，从而现实让这些零散商铺的持有者不得不降低期望值，降低商铺的租赁价格，目前亚繁时尚名品街的转让租赁价为14.5元/平方米/天左右，并有大量空铺；
黄兴路翔殷路商铺价格在5-6元/平方米/天左右，由于租赁价格较低，此路段租赁情况良好。
五、消费群体分析
五角场为明显的人流量高但客流量低的区域，针对的消费群体仍然以区域客为主导，虽然五角场期望赶超徐家汇，但两大商圈所处的商业发展阶段和定位都具有明显的差距，尽管增加了万达和又一城两个超大的商业项目，但五角场商圈短期还是难以赶得上徐家汇，同样也无法改变大众消费群体对徐家汇商业的认可度，由此也决定了五角场消费力度的局限性。
六、阻碍商业发展的客观因素
?目前五角场周边高档写字楼较少，难以支撑高档品牌的消费。
?高架、地下通道在提供便捷交通的同时，也分流了部分客流，对现有商铺的人气产生一定影响。
?在消费层次上，五角场商圈面对的消费群体与徐家汇不同，徐家汇凭借其传统的地理位置和品牌优势，吸引了大量较高层次的消费者，而五角场短期内的消费群体主要还是依靠周边区域客户，而区域客户的整体消费水平又明显低于徐家汇商圈，这样势必阻碍了高档商业的萌芽与发展。
七、发展前景
虽然五角场商业发展存在着种种难以忽视的客观阻碍因素，但从上海市的整体规划来看，五角场未来的商业总面积将赶超徐家汇，未来五角场商圈势必成为一个繁华的城市副中心。此外作为一个蓬勃发展的年轻商圈，五角场商圈有着更大的发展潜力与空间。
此外，伴随着杨浦区北外滩板块、新江湾城板块高档住宅市场供应量的增加，高消费客群将不断导入，未来区域的消费力度将逐渐增强，五角场作为区域的主要集中商圈，影响商业整体形象的低档物业势必被市场逐渐淘汰，未来中高端物业必将成为商业市场发展的主流。附表：各路段商业业态明细
路名主要商户
四平路诺曼底鳄鱼、快客便利店、大家足、鞋柜、奥康、传奇桌球、西岸咖啡、步源轩、嘉怡美容、恒源祥、采芝斋、上海银行、永琪美发、中信银行、香曼丽儿美容美发、交通银行、雪峰烟杂店、元祖食品
黄兴路古今内衣、美邦、小尾羊火锅、华豫川酒家、宏图三胞、宜湘人家土菜、海尔电器专卖、YDE雅迪尔橱柜、女人坊、声雨竹、华人名架、波司登、香妮莱、老北京鞋业、三枪内衣、稻草人皮件、雅美皮件、龙摄影婚纱、吴良材眼镜、、老凤祥金店、莱丽雅婚纱摄影、东方商厦
邯郸路仁人汤馆、水云间、欧陆天使、利特凯丝服饰、香辣蟹、百草集（护肤）、阿迪达斯专卖、耐克专卖、、卡莎布兰卡（服
饰）、达芙妮女鞋、戴安分汽车4S店、民光家纺、东方眼镜、港式美食、泰鼎鸡、华联典当、天堂伞、仙踪林、
淞沪路塞博数码广场、鹭鹭酒家、小南国、必爱歌KTV、麦当劳、万达商业广场、百联又一城
翔殷路红星眼镜、瑞丽体育、申格体育、CAPTAINO专卖、华伦天奴专卖、大西洋百货
国济路餐饮一条街，各式中式餐饮如谭火锅、图门烧烤、四海游龙锅贴等等
八、五角场商业市场结论
?商业布局——以环岛集中百货类大型商业为中心向周围散铺环形辐射。
?商业业态——各类业态云集，业态种类趋向饱和，中低档业态为市场主导。
?租赁情况——新建大型商业商铺租赁价格节节攀升，租赁情况良好；相同租金下散铺经营受阻，低租金零散商铺市场需求旺盛。
?消费群体——短期内区域客仍为市场消费主力。
?发展前景——大规划决定了商业发展的势在必行，区域商业发展潜力巨大；大量的高档住宅供应量的增加，高消费群体不断导入，区域消费力量必将有所增强。
项目商业定位
一、定位思考
?是选择完全的错位经营，还是延续商业中心的常规发展方向?面对目前即将饱和的商业业态，如何在众多同类经营模式下寻求差异化发展
?从商业发展的长远角度看，那种物业形态存活率更高
?l前瞻性定位与周期性市场接受度的有机融合与矛盾分化
二、整体定位
汇天下美食于一体的娱乐休闲餐饮中心
?“民以食为天”，餐饮业是各个商业行业中始终历久不衰的业态，杨浦区外来人口众多，用地域美食以解思乡情节。
?在4大百货面前，本项目的商业体量与之竞争必定有鱼死网破之感。
?效仿徐家汇美罗城的错位经营思路以数码广场作为主题有一定的不便之处，周边存在众多的数码类业态，数码类物业得以存活的条件并非拼体量拼规模，价格才是关键因素。从长远发展角度来看，如不与规模化的数码类商家合作存活期将更加有限，目前市场上较知名的数码类知名商家有赛博、颐高、宏图三胞、太平洋数码，而本区域已进驻了三家，唯一可以洽谈的只有太平洋数码，对本项目的后期局限性过大，且区域缺乏消费群体的支撑。
四、推广思路
行方寸路，以“食”天下
?响应区域商业的整体定位，以发扬“美食”文化为重点。
享受生活的最遐逸之处莫过于行遍天下，尝尽天下美食，本项目让所有懂得生活的人，只行寸步，便能尝尽大江南北所有美食。
打开中国版图，以区域或各地菜系特点划分类同种类为楼层定位：一楼——“秀丽江南”
该楼层为本帮菜、江浙苏菜系为主，在这一楼层能享受到江浙美食文化的精致典雅；
二楼——“百味蜀地”
该楼层以川、湘、渝等地菜系为主，在这一楼层美食中的重口感麻辣得到了最好的诠释；
三楼——“豪迈边疆”
该楼层以新疆清真菜系、蒙古烤肉为主，在这一楼层能深刻的感觉到边疆生活的豪迈爽朗；
……
另有“随意港粤”、“异域风情”等，以港式、粤式、东南亚、欧洲、西餐为主等等。
每个楼层都有各自特定的地域性美食文化，每到一个楼层都有移步换景之感，有不出家门便走遍天下的畅快。
另高楼层可设置部分休闲娱乐类商业为商业增添时尚活力元素，并带来一定的消费群体。
S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
美加德地产转水埠项目整体定位报告
目录 前言 (3) 第一部分：策划思路简述 (4) 报告的核心思路： (5) 第二部分项目与市场环境分析 (6) 一、项目概况： (7) 二、中观市场环境回顾： (9) 三、宏观环境回顾分析： (11) 第三部分项目的整体开发战略 (15) 一、项目地块的发展思路： (16) 二、项目的各地块体量分配原则。 (17) 三、各地块的建筑与规划协调性 (18) 四、本项目总体定位 (20) 五、本项目的命名与市场定位 (21) 六、整体开发战略 (22) 第四部分商业部分的开发战略 (23) 一、本项目的酒店性质定位。 (24) 二、项目现有商业必须把握的要点： (31) 三、项目商业部分的体量与建筑形式： (33) 四、项目目标消费群定位 (33) 五、商业部分的开发思路及命名建议 (34) 六、本项目业态引进的原则： (35) 第五部分住宅物业的开发战略 (36) 一、住宅部分的总体策划思路概述： (37) 二、住宅物业目标客户群分析 (37) 三、住宅开发理念： (39) 四、住宅的产品定位 (41) 五、产品园林设计建议 (41) 六、项目核心价值体系／竞争优势构建 (44) 七、住宅物业的定位支持 (45) 八、住宅开发节奏与体量的建议： (47) 九、项目的开发模式建议 (49)
结束语 (51) 前言 在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。 珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。
前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)
一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)
第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）
（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。
领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目定位及可行性分析报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容 资料范本
第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
重庆东和湾项目市场定位报告
前言 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境紧密联系。 《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目持续销售和公司进展战略的角度拟定本报告。
东和湾项目定位报告 东和湾项目定位考虑的因素 项目所在地的经济进展状况，项目所在地的房地产进展水平。 项目所在地的消费者心理和特征 当地房地产进展的市场研究，市场进展方向。 项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的全然所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。 开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
东和湾项目定位背景分析 对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 重庆房地产进展状况 重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资接着保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。
附件五：项目定位报告模板 ××项目定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日
目录 第一部分项目决策背景及摘要 (2) 一、外部环境 (2) 二、内部因素 (2) 第二部分项目地块整体情况分析 (3) 一、地块位置 (3) 二、地块现状 (3) 三、项目交通出行状况 (3) 四、项目周边社区配套 (4) 五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (4) 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (4) 七、主要经济技术指标 (4) 第三部分市场分析 (5) 一、宏观市场 (5) 二、房地产市场 (5) 三、区域房地产市场 (5) 第四部分项目地块SWOT分析 (6) 一、项目地块优势分析 (6) 二、项目地块劣势分析 (6) 三、项目机会点分析 (6) 四、项目威胁点分析 (6) 第四部分项目市场定位分析 (7) 一、项目定位的原则、战略与蓝图 (7) （一）、基本原则 (7) （二）、战略构想 (7) （三）、小区蓝图 (7) 二、项目整体定位 (7) （一）、我们的项目是什么样的住宅？ (7) （二）、定位论证 (7) 三、市场地位定位 (8) 四、小区功能定位 (8) 五、形象定位 (8) （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (8) （二）、定位论证 (8) 六价格定位 (8) 七户型面积配比定位 (9) 八目标客户定位及分析 (9) 九小区配套功能的定位 (10)
第一部分项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷 运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面 的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术 区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖 率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
前言 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目持续销售和公
东和湾项目定位报告 一、东和湾项目定位考虑的因素 1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。 2、项目所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现项目的价值最大化。
二、东和湾项目定位背景分析 对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，
汉国置业东莞庄项目定位报告 第一部分项目界定 一、指标及限制条件 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、地块解析 1）地块位置 汉国置业东莞庄项目位于广州天河区东莞庄路，占地面积95,000平方米。如下图：
2）、项目交通出行状况 1、公交系统情况：400路（乐意居——东莞庄总站）此外，附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。 2.与广园东路，广州东站，天河客运站等相临，出行方便。 3、附近有地铁3号线 3）、项目周边社区配 套周边有中信广场、天河体育中心、正佳广场及各大繁华中心。项目紧邻华南理工大学，拥揽学府的浓郁书香和青葱林木，环境幽雅，景观宜人，周边聚集众多高知人士，人文氛围浓厚。学校配套有：华南理工大学附属中学、华南理工大学、广东省城市建设高级技工学校江南校区、广州艺校、广州市轻工业学校、广州市信息工程职业学校、继续教育学院。医院配套有华南理工大学医院、广州博爱医院、中山大学附属第三医院等。附近银行有中国工商银行，广州市商业银，中国银行，邮政储蓄，农村信用合作社，中国光大银行等。 第二部分市场分析 一、宏观市场 广州2009-2010年GDP总量为9112.76亿元，可比增速11.5%，近几年来一直有上升趋势，其中天河区为总量为12.5万元，增幅5%。 据报道，广州市人口已超1400万，总之，不论是城市经济状况、人口、人均可支配收入及增长率、消费性支出都处于良性增长阶段。 二、房地产市场
泗阳商业项目定位报告 第一章基本数据统计情况 一、泗阳城市概况 泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。 从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。 泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。 目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。 二、泗阳商业概况 （一）商业地产特点 1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现 了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅； 2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6至4米，进深 在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；
3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风 格；（如凤凰苑、泗水古城） 4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼 盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。 （二）商业发展规模 1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市， 但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。 2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房 也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。 3.经营商品结构如下： 1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2)商品种类分布相对集中，规划合理。 3)主力业种为服饰、鞋类。 4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。 三、泗阳消费概况 2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。 2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。 目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。 泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。 第二章项目区位分析
华新房地产有限责任公司尚城项目市场定位报告 2015-7-6
第一章锡盟房地产宏观市场分析 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。 一、我国宏观经济运行态势良好 1995至2000年，锡盟经济年均增速达到10%；全市国民生产总值累计超过1000亿元。2000年国内生产总值大幅增长，GDP的年度
增长率达到了8%，工业增加值增长率达到了%，主要归功于高科技产业的发展。2001年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度GDP增长率仍然达到了%。国内生产总值实现12101亿元，按可比价格计算比去年同期增长%，增幅比去年同期慢个百分点，但比去年第四季度快个百分点，呈现出持续稳定增长的态势。 尽管因受“”恐怖袭击事件影响，第四季度我国经济增长还会继续放慢，但在申奥成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在积极财政政策的支持下，全年GDP增长率仍可望达到%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期，预计我国经济仍将实现7%左右的增长，大大高于世界平均增长水平。2001年-2010年锡盟实际国内生产总值的平均增长率的目标为9%。 二、当前宏观经济运行对房地产投资的影响 2001年1-7月，锡盟房地产开发投资额达到亿元，同比增长%，投资旺盛，并继续以加速度增长。其中住宅投资额为亿元，同比增长%，办公用房投资亿元，商业用房开发投资亿元。锡盟商品房新开工面积1-7月为万平方米，同比增长%；其中住宅为万平方米，办公用房达到万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2001年1-7月，锡盟商品房施工面积为万平方米，比上年同期增长34%，其中住宅万平方米，同比增长%；商品房竣工面积万平方米，同比增长%，其中住宅竣工万平方米，同比增长%。商品房实现销售面积万平方米，同比增长%，住宅类物业销售面积为万平方米，同比增长%。商品房销售额达到亿元，住宅销售亿元。同时随着中关
.. 附件五：项目定位报告模板 ××项目定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日
目录 第一部分项目决策背景及摘要 (2) 一、外部环境 (2) 二、内部因素 (2) 第二部分项目地块整体情况分析 (3) 一、地块位置 (3) 二、地块现状 (3) 三、项目交通出行状况 (3) 四、项目周边社区配套 (4) 五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (4) 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (4) 七、主要经济技术指标 (4) 第三部分市场分析 (5) 一、宏观市场 (5) 二、房地产市场 (5) 三、区域房地产市场 (5) 第四部分项目地块SWOT分析 (6) 一、项目地块优势分析 (6) 二、项目地块劣势分析 (6) 三、项目机会点分析 (6) 四、项目威胁点分析 (6) 第五部分项目市场定位分析 (7) 一、项目定位的原则、战略与蓝图 (7) （一）、基本原则 (7) （二）、战略构想 (7) （三）、小区蓝图 (7) 二、项目整体定位 (7) （一）、我们的项目是什么样的住宅？ (7) （二）、定位论证 (7) 三、市场地位定位 (8) 四、小区功能定位 (8) 五、形象定位 (8) （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (8) （二）、定位论证 (8) 六价格定位 (8) 七户型面积配比定位 (9) 八目标客户定位及分析 (9) 九小区配套功能的定位 (10)
第一部分项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷 运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面 的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术 区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖 率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。