.1
图1 分等工作流程图
.2
1范围 本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。 本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）； 2．《城镇土地分等定级规程》 3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。 第一篇总则 3总则 3.1农用地分等定级的目的与任务 3.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级的主要目的是： a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 3.1.2农用地分等定级的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 3.2农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
3.3农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 3.3.1农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 3.3.2农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 在没有形式展农用地分等的地方，农用地级别划分可以不考虑光温生产潜力指数的影响，直接依据定级对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已经开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地经济系数）进行调整，再综合其他定级因素，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 3.4农用地分等定级原则 3.4.1综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 3.4.2分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3.4.3主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 3.4.4土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
丹东市振安区汤山城镇土地复垦项目建成后耕地质量等别评定报告 辽宁浩霖土地评估有限公司 二○一五年七月
丹东市振安区汤山城镇土地复垦项目建成后耕地质量等别评定报告 编制单位：辽宁浩霖土地评估有限公司 编制人员：杨连晓袁宝 编制日期：二○一五年七月
1 评定范围与任务...................................................................................................................... - 1 - 1.1 评定范围....................................................................................................................... - 1 - 1.2 评定任务....................................................................................................................... - 1 - 2 主要评定依据.......................................................................................................................... - 1 - 2.1法律法规........................................................................................................................ - 1 - 2.2 政策文件....................................................................................................................... - 2 - 2.3 技术标准....................................................................................................................... - 3 - 2.4 基础资料....................................................................................................................... - 3 - 3 项目主要建设内容.................................................................................................................. - 3 - 3.1 土地平整工程............................................................................................................... - 3 - 3.2 灌溉与排水工程........................................................................................................... - 4 - 4 确定评定参数体系.................................................................................................................. - 4 - 4.1 标准耕作制度与指定作物和基准作物的确定........................................................... - 4 - 4.2 因素指标区与评价因素体系的确定........................................................................... - 4 - 4.3 光温和气候生产潜力指数的确定............................................................................... - 7 - 5 分等因素及土样化验.............................................................................................................. - 8 - 6 划分分等单元.......................................................................................................................... - 8 - 6.1划分要求........................................................................................................................ - 8 - 6.2划分方法........................................................................................................................ - 9 - 6.2划分结果........................................................................................................................ - 9 - 7 耕地等别确定.......................................................................................................................... - 9 - 7.1 自然等指数计算........................................................................................................... - 9 - 7.2 利用等指数计算......................................................................................................... - 10 - 7.3 利用等别划分............................................................................................................. - 11 - 8 耕地等别评定结果................................................................................................................ - 11 -
农用地分等定级估价实践及成果应用研究 项目任务书编号：034557282 项目承担单位：河北省地理科学研究所 项目负责人：李强 项目来源：政府资金 联系电话： 关键词：农用地分等定级估价 摘要： 农用土地分等定级估价是国土资源大调查的一项重要内容。随着土地使用制度改革的深化，土地交易的日渐活跃，土地市场的进一步健全，各地都要陆续开展该项工作，进行农用地分等定级估价工作的方法研究和成果应用研究很有必要。同时，社会经济的发展，以及城市化进程的加快，都要求建立起统一的土地市场。近几年，各地城镇地价已逐步建立，完善土地市场必须建立包括农用地在内的价格体系，这使得农用地分等定级估价工作显得十分迫切。另外，土地制度改革的深化，征地制度改革方法的探讨，都要求建立农用地价格体系，这样农用地分等定级估价成果的应用性研究更显必要。 一、农用地分等定级估价概述 农用地分等定级估价是根据农用地的自然、经济属性，对其质量优劣进行综合量化评定。分等是在全国范围内，按照标准耕作作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分等别；定级是在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分级别；估价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 二、农用地评价发展历程 （一）国内研究历程 我国农用地评价研究具有悠久的历史。《管子?地员篇》、《禹贡》、《周礼?地官司徒》、《齐民要术》等都对土地评价进行一定研究。这些都是世界上最早的耕地质量评价的著作。
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格 1、大姚县概况 大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。 县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。 在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。铜矿分布广,储量大。主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。畜牧业较发达。特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。有红豆杉、冷杉等珍贵树种。到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。 2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。 2、农用地估价 2.1、农用地估价方法分析 收益还原法。该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。 市场比较法。由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。 成本逼近法。是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。 剩余法。是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。
农用地基准地价估价 技术方案
目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；
（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析
耕地质量分等二Ο一四年十二月
目录 一、项目背景................................ 错误！未定义书签。 二、目的与任务 (3) 三、工作内容 (4) 四、准备工作与资料搜集 (5) 五、外业补充调查 (6) 六、技术路线与工作流程 (8) 七、工作方法 (10) 八、耕地质量等级成果数据库建设 (22) 九、耕地质量等别年度更新成果 (29) 十、工作进度................................ 错误！未定义书签。
项目技术方案 一、目的与任务 通过开展基于兴城市土地调查区域的土地调查成果的耕地质量等别成果完善工作，与土地利用现状相衔接，建立耕地质量等别定期调查评价制度、耕地质量等别与产能年度报告制度，为切实加强耕地质量管理和提升耕地资源保障能力提供支撑。 （一）目的 1.贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，为严格实行耕地补偿制度、实现耕地占补平衡目标、科学核算耕地生产潜力提供依据。分等成果将运用于兴城市土地调查区域划定粮食主产区、土地开发整理项目、农用地产能核算及粮食增产规划等方面。 2.科学量化耕地质量及其分布，为政府有关部门提供准确、翔实的耕地质量数据，为科学量化农用地数量、质量和分布提供依据。 3.基于国家统一的规范和标准进行兴城市土地调查区域耕地质量等别划分评定，分等结果在全国、全省范围内具有纵向和横向的可比性。通过对不同地区、不同等别的土地分等系数的修正，可以为耕地占补平衡、耕地总量动态平衡、耕地生产潜力核算等提供定量化标准和依据。 4.研究成果客观地反映了农用地自然条件、利用状况和经济价值的优劣差异，为深化农村集体土地使用制度改革、制定征地统一年产值标准和征地区综合地价、促进农村土地流转、解决征地矛盾等提供依据。 （二）任务 根据耕地的自然属性和经济属性，对兴城市土地调查区域的全部耕地（主要指旱田、水田和水浇地，暂不包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地。）的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别。 耕地分等成果要求在全省和全国范围内具有可比性。
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级
第三章农用地定级 第一节农用地定级的方法与步骤 3.1.1 农用地定级的方法和原则 1）农用地定级的方法和原则 农用地定级的两条思路： ①从原因或本质入手，以土地质量为标准，从分析造成土地质量的原因入手， 评价量化土地因素质量分值，评价土地级别；优点：客观、真实；缺点：影响土地质量的因素存在地区差异，评价因素和指标难以统一，不利于地区间比较。 ②从结果或外在表现入手，对土地产出或土地收益进行修正，排除非土地因素 的影响，根据修正后的土地产量或土地收益来反推土地级别。优点：将土地级别与土地利用的结果紧密联系，有利于不同地区间土地级别的比较；缺点：非土地因素如投入强度、经营管理水平、科技水平等不确定因素的影响造成土地利用结果不稳定。 目前我国采用第一种思路开展定级工作，并形成了三种基本方法：因素法、修正法和样地法。 因素法——通过对构成土地质量的自然和社会经济因素的综合分析，确定定级参评因素因子体系及其权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别；优点：独立性强，不受有无分等结果影响；缺点：与区域为其他农用地定级结果可比性差。 修正法——是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等结果进行修正评定农用地级别是分等结果的细化和深入；优点：充分利用分等结果，地域间土地级别可以比较；缺点：独立工作性较差。 样地法——以选定的标准样地为参照，建立特征属性计分规则，通过比较计算定级单元特征属性分值，评价土地级别。缺点：依赖土地分等结果，可比性差。2）农用地定级的基本原则 ①合分析原则 ②导因素原则 ③土地收益差异原则 ④定量与定性分析相结合原则
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
耕地质量分级规定的主要内容如下：1．耕地质量分级的范围；2。2.农田质量分类的规范性参考文件；3.耕地质量分级原则；4.农田质量分级技术组织；（五）农业地质定级技术路线；6.农田质量分级的具体内容7.本标准规定了一般原则，准备工作和数据安排，田间补充调查，标准耕作制度和参考作物，包括分级单位的划分，农业土地质量的评估，建立标准的样地系统，汇编，验收，更新，归档和应用成果。本标准适用于县级行政区域内现有的农业用地和适合耕种的未利用土地。它不适用于自然保护区和一般土地利用计划中指定的林地，牧场和其他农业用地。22.农业土地质量分类的规范性参考文件，农业土地质量分类的标准2.1，中华人民共和国GB / T 2260行政区划代码，GB / T 19231-2003基本土地术语2.2，GB / T 2.3 21010-2007年土地利用状况分类，33，农业土地质量分类的原则，3.1农业土地质量分类的原则，3.1综合分析3.2，分层控制原则3.3，主导因素原则3.4，土地收入差异原则3.5，组合原则定量分析和定性分析3.6，跟踪检查原则33，农业土地质量分类原则，农业土地质量分类原则3.1，综合分析原则：农业土地质量是各种自然因素，社会经济因素的综合结果分类应基于综合分析是引起等
级差异的各种相对稳定因素；3.2，分级控制原则：农田分类的目的是建立统一的国家等级序列。实际上，农田分类是在国家，省和县各级进行的。县级分类的结果应在县范围内具有可比性；省级协调和总结的结果应在省范围内具有可比性；国家一级的协调和总结结果应在国家范围内具有可比性；3.3，主导因素原理：农用地分类应基于相对稳定的影响因素及其差异，着眼于对土地质量和土地生产力起重要作用的主导因素。结果表明，主要因素起着重要作用。在分类结果中的作用；33.农业土地质量分类原则，农业土地质量分类原则3.4，土地收入差异原则：农业土地分类应反映自然质量条件，土地利用水平，社会和经济水平差异对区域土地生产力的影响级别5.定量分析与定性分析相结合的原则：农用地分类应基于定量计算。定性分析的结果可用于调整和确定农用土地分类结果，提高农用土地分类结果的准确性；3.6，跟踪检查的原则：在农用土地分类工作中，应对每一步结果进行测试，并进行专家咨询和论证，以确保结果与实际情况相符。4.1。国务院土地行政主管部门建立了统一的农业用地分类标准参数体系，包括光温（气候）生产力潜力指数，标准耕作制度和国家成果汇总。4.2。省土地行政主管
附录 E (规范性附录) 标准样地选择、设立及验收 E.1 选择标准样地 E.1.1 选择县级标准样地 县（市、区、旗）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，在所辖的各乡（镇）选择1个分等单元作为县级标准样地。 E.1.1.1 满足条件 a）选作为县级标准样地的分等单元，一年内单位面积土地的实际产量所换算的标准粮水平在本乡（镇）属于最高范围（最高范围的上限是指：县内的每公顷耕地标准量 水平的最高值；下限是指：县内的每公顷耕地标准量水平的最高值减去每公顷750 公斤的差值，省级、国家级标准样地标准粮水平最高范围含义同此）； b）选作为县级标准样地的分等单元的地形、土壤、灌溉排水、土地利用、农业生产条件等综合条件在本乡（镇）内最优，即自然质量分（C L）属于最高范围（最高范围 的上限是指：县内农用地分等单元自然质量分最高值，该值的理论数是1.0；下限 是指：县内农用地分等单元自然质量分最高值减去0.10 - 0.15的差值，省级、国 家级标准样地自然质量分最高范围含义同此）； c）选作为县级标准样地的分等单元是县级和乡（镇）级土地利用总体规划中确定的永久性农用地，并未被污染。 E.1.1.2 工作要求 a）对标准样地进行编号，编号规则：X（代表县级标准样地）+省级行政代码（2位）+地级市行政代码（2位）+县级行政代码（2位）+标准样地流水编号（2位）。行 政代码按《中华人民共和国行政区划代码》执行。标准样地流水编号不足2位前面 补0。标准样地流水编号按本级别标准样地指定作物标准粮单产（公斤／公顷）之 和从高到低进行排序(注:标准耕作制度为两年三熟的情况,将各指定作物标准粮单 产之和除以2)； b）县级标准样地应在分等单元图上标明，绘制县级标准样地分布图； c）选取能代表该样地平均土地条件的地块作为“典型地段”，在“典型地段”内挖一个2m×1m×2m的土壤剖面（土层薄的地区，剖面长、宽不变，深度到土壤的母质 层为止）； d）拍摄土壤剖面照片，照片命名规则：标准样地编号＋“剖面”＋序列号（1位）； e）拍摄土壤剖面所在位置的景观照片，照片命名规则：标准样地编号＋“景观”＋序列号（1位）； f）查出标准样地“典型地段”的X、Y坐标值。 将上述结果填入表格，表格样式参见表A.18。 E.1.2 选择省级标准样地 县（市、区、旗）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，各县选择5-10个分等单元作为省级标准样地。
设施农用地备案业务指南 1 范围 1.1本标准适用于设施农用地备案业务。 1.2 职权类别公共服务事项 1.3 实施依据 《中华人民共和国土地管理法》； 《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）； 《河南省国土资源厅、河南省农业厅关于强化设施农业和生态农业用地保障服务农业现代化建设的通知》（豫国土资规[2015]3号）。 1.4 实施机关 法定实施机关：巩义市国土资源局。 其他共同实施机关：乡镇政府、农业、畜牧。 2 受理 2.1受理范围巩义市行政区域内。 2.2受理地点巩义市行政审批服务中心国土窗口。 2.3 备案证件名称设施农用地备案表 2.4 审批证件有效期按土地承包经营合同年期确定 3 申请材料 3.1用地备案申请（村委签章）、设施农业建设方案，镇（办）政府用地申请，并在备案表中出具相关意见，加盖公章 3.2村（组）?以上村民代表同意使用证明（村委签署意见、盖章）、公告证明。 3.3用地协议（乡镇政府、农村集体经济组织和经营者三方签订）。 3.4土地复垦协议，（镇（办）或农业服务中心、农村集体经济组织、经营者签订）、土地承包经营权转让合同、土地承包经营权证书（如有提供）。 3.5用地者户口本、身份证，村委主任、村民组长、村民代表证明及身份证复印件 3.6市发改委项目备案资料；营业执照副本复印件或企业名称预先核准通知书 3.7 平面布置图、平面位置图（80坐标系） 3.8承诺书及国土所初步审查意见（含坐标）； 3.9其他相关资料。
4 办理程序 4.1备案基本流程：受理申请---审核---备案 a) 审查申请材料完整性作出是否受理决定受； b) 现场核查，提出意见； c) 上报局领导签批备案。 4.2办理流程图 国有建设用地的使用权审批办理流程图见附录A。 5 备案收费：不收费。 6 办理时限： 法定时限：20个工作日。 承诺时限：10个工作日。 7 电话 联系电话：64589588。 监督电话：64589029。
农用地产能核算技术规范（大调查专用稿） 二○○七年十月
目录 1 范围 (1) 2 引用文件 (1) 3 术语与定义 (1) 4 总则 (3) 5 准备工作 (7) 6 资料补充调查 (7) 7 农用地理论产能核算 (9) 8 农用地可实现产能核算 (11) 9 农用地实际产能核算 (13) 10 区域农用地利用强度和潜力评价 (14) 11 县级成果 (15) 12 省级成果 (17) 13 成果验收 (18) 14 成果更新 (20) 15 成果归档与应用 (21) 附录A（规范性附录）农用地产能核算工作调查表 (22) 附录B（规范性附录）农用地产能核算过程表 (24) 附录C（规范性附录）农用地产能核算结果表 (26) 附录D（规范性附录）农用地产能核算工作报告、技术报告编写参考提纲 (28) 附录E（规范性附录）农用地产能核算数据库表格格式 (31)
1 范围 本规范规定了农用地产能核算工作的目的、任务、对象、原则、内容、程序、方法、成果要求、成果检查验收、成果更新和应用以及档案管理等。 本规范适用于县级行政区内现有农用地和宜农未利用地，不适用于自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地。 2 引用文件 下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改版（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本规范，然而，鼓励根据本规范达成协议的各方研究可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。 GB/T 2260 中华人民共和国行政区划代码 TD/T 1004-2003 农用地分等规程（2003年4月8日） GB/T21010-2007土地利用现状分类（2007年8月10日） 3 术语与定义 下列术语和定义适用本规范。 3.1 农用地 本规范所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。 3.2 农用地等 根据《农用地分等规程》的要求，在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。 3.3 基准作物 是标准粮换算的基准，指全国比较普遍的主要粮食作物，如小麦、玉米、水稻，按照不同区域生长季节的不同，进一步区分的春小麦、冬小麦、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻和晚稻等7种粮食作物。 3.4 指定作物 指行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物。见《农用地分等规程》附录B。3.5 标准粮产量 标准粮产量是农用地分等确定的以国家指定的基准作物产量为基准，其他指定作物的产
农用地估价方法 一、农用地价格及其影响因素 （一）农用地与农用地价格 1 ．农用地含义 根据国土资源部2002 年1 月1 日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地 5 个二级地类。其中，其他农用地包含8 个三级地类，分别为： 1 畜禽饲养地； 2 设施农业用地； 3 农村道路； 4 坑塘水面； 5 养殖水面； 6 农田水利用地；7 田坎；8 晒谷场等用地。 2 ．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。 农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。 （ 1 ）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。 （ 2 ）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。 （ 3 ）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。 3 ．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。 （二）农用地价格种类与特点 1 ．农用地价格种类 （ 1 ）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。 1 农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 2 农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。 （ 2 ）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。 1 农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。 2 农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。 一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+ 农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。 其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。 农用地生态环境价值= 耕地开垦费+土壤培肥费。 （ 3 ）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7 种： 1 农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。 一般地：征用价格=农用地农用价格+ 附属物补偿价格+社会保障价格。 2 农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。 3 农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。 4 农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。 5 农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。 6 农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。 7 农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。 （ 4 ）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。 1 农用地征用价格属于土地所有权价格。 2 农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。 3 农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。 2 ．农用地价格特点农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：