郑州航空工业管理学院
《房地产开发与经营管理》
课程论文
论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机
学生姓名：
学号： 0809063
学院：土木建筑工程学院
专业年级： 08级工程管理
指导教师：周魏
2011年06月 07 日
目录
一、引言 (1)
二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1)
（一）我国房地产企业的变革 (1)
（二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1)
三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2)
四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2)
五、结语 (4)
摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时
期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。
关键词：新农村房地产开发机遇与发展
一、引言
建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。
另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。
二、目前年我国房地产企业的现状分析
（一）我国房地产企业的变革
当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。
（二）房地产企业面对的机遇与挑战
07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。
然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
对于那些土地储备充足、资金雄厚的房地产企业来说，04年之后的三年时间他们的日子过得相当的舒服，每开发一个项目都能获得丰厚的回报，07年北京有一项目开盘时定价12000元/平米，当时他们的营销总监还担心定价太高，但是开盘后，销售火爆，价格一路飞涨至18000元/平米，一个项目多赚几个亿。用他们自己的话说“赚钱赚的都不好意思了！”
众多房地产企业如何在未来激励的竞争中获得一席之地，是每个房地产商不得不思考的问题。
三、我国现阶段农村房地产开发的可行性
（1）新农村建设中采用房地产开发模式与农民自发建房模式相比有着巨大的优势。农民自发建房习惯请当地的建筑队来进行设计和施工，这样建成的农宅不但可能与整体环境不协调，而且容易助长互相攀比的不良习气。而如果采用房地产开发模式，在规划、设计、施工等方面的实力必然大大增强。由专业房地产商开发的和谐整齐的集体农庄，除了可以有效避免以上两点问题，而且能使材料和工艺质量、房屋使用效率等方面得到提高，进而达到资源与环境的可持续发展。
（2）新农村建设采用房地产开发模式将实现政府、农民、房地产商等多方共赢。在新农村建设中，不但要给农民旧宅拆迁补偿，同时还要考虑到相当一部分农民的经济能力还比较低的实际情况，必须以低廉的价格卖给农民一定面积的安置房，还要负责农民小区的基础设施建设。如果新农村建设只靠政府一把抓，必然给政府带来沉重的经济负担。而大部分房地产商经过多年的房地产开发运作，已经完成了原始积累，资金充足，政府可以吸引其资金进行新农庄的先期建设。建成的农庄环境宜人，配套设施齐全，必将能够吸引一部分城市居民到农村定居，通过向这部分潜在消费者销售房屋，补偿房地产商，使其有利可赚，调动其积极性。另一方面，农村大规模的房地产开发将带动农村建筑业、建材业等相关行业的发展，为农村创造新的经济增长点，使农民不必进城就能获得就业岗位，从而缓解农村剩余人口向大中城市过度转移带来一系列交通、就业、住房的压力。
（3）值得不引起我们注意的是，建成后的农村住宅不同于城市的商品房，不能进入房地产二级市场流通，因此可以有效避免炒买炒卖房地产项目，房地产的负面影响将减至最低，使房屋供应与实际需求真正相适应，而不会出现城市房地产市场中一边是商品房空置，一边是广大的房屋需求者望“价”兴叹的局面。
四、我国农村发展房地产业的商机所在
按照“十一五”规划的内容，国家资金和资源将适时向农村倾斜, 农村基础设施建设、生活条件改善等方面的投资力度将逐步加强, 城市与农村的分配关系也将开始出现逆转。因而, 可以说社会主义新农村建设为农村房地产业的发展带来了契机，主要表现为房地产业进入农村市场在供给条件、需求基础、市场潜力、利润空间、政策环境等各方面有坚实的保障。
(一) 丰富的土地资源和庞大的市场需求为农村房地产业的发展提供了潜在市场和利
润空间。在农村发展房地产业，房地产开发商的利润可能会比大中城市低,，但其总量是
巨大的。2005 年底，我国农村人口达74544万人，人均居住面积29.7平方米，比2004 年增加1.8 平方米, 增长6%。按照现有的人口和人均住房面积增长速度来计算，2006 年农
村居民新增住房面积需求为13.4亿平方米。如此庞大的数字, 从某一层面上来说就为房地产业在农村的发展提供了一个潜在市场和利润空间。特别是对于资金实力不是很强的中小房地产企业来说，是一个很好的会。同时,我国城镇土地资源十分有限，城市房地产项目
的开发成本越来越高, 各项限制条件逐渐增多, 广阔的农村市场将会为房地产业未来的
发展开拓一个新空间。
( 二) 日益明晰的宏观政策环境和不断优化的社会经济条件为农村房地产业的发展
提供了有力保障。在我国国民经济保持快速稳定健康发展的前提下, 在“十一五”规划
明确提出要建设“社会主义新农村”的背景下, 房地产业进入农村市场面临前所未有的
机遇: 首先“, 十一五”期间, 国家将加大财政投入力度, 大力支持农村道路、饮水、通信等基础设施和生态环境建设, 这将为房地产项目在农村地区的实施提供必需的配套设施。其次, 随着“建设社会主义新农村”宏伟战略的实施, 国家将加大对农村各项方针
政策的推行力度。取消农业税、增加对农民的种粮直接补贴等政策将直接减轻农民负担; 同时, 积极发展农村二、三产业, 特别是农产品加工业等措施有利于农村产业结构的调整, 极大促进农村经济的快速发展和农民收入的稳步增长, 从而夯实农民购房消费的经济基础。第三,国民经济的持续快速发展, 催生了农村居民消费观念与消费习惯的变化。农村
居民用于生活消费的支出逐年增加, 农村外出务工人员从城市带回了新的价值观念和生
活方式, 从而使农民有强烈的愿望提高自身生活质量。因此, 从观念上说, 农民可以接受新的居住和生活方式。最后, 随着计划生育政策的有效实行, 农村家庭结构逐渐趋于简单化, 他们已经不再局限于传统的大家族居住模式, 而是分离出来单独组家。这就为房地产业在农村的发展提供了广阔的市场前景。
(三) 城市郊区化和非农产业化使农村房地产业的发展拥有了现实需求基础。农村
房地产的现实需求主要来自于城市居民和农村农民两个方面。就城市居民而言, 其对农村房地产的需求主要受生活住房和享受乡村自然美景两种动机驱使，这两种情况对农村房地产的区位要求都很高。前者要求农村房地产要靠近城镇，交通便利。显然,只有在城乡结
合部才具有此种区位优势,才能满足城市居民的要求。后者则其选择范围较广, 对区位要
求更高。首先,农村房地产要毗邻城镇,能在现有交通和通讯条件下满足快捷往返的要求。其次,环境要优雅,符合中国人传统居住习惯和审美情趣。第三,靠近集镇, 且集镇的商业
要比较发达, 能满足生活购物等基本要求。随着人们生活水平的不断提高, 交通的便捷, 通讯的发达, 城市居民离开中心城市向城郊转移越来越普遍。他们在农村买房置产, 既用于生活居住, 又享受乡村的田园美景。这几乎成为一种时尚。再加上城市房地产的不合理价格和恶劣服务质量( 包括售后服务和物业管理)也使部分城市居民将目光转向农村。就
农民而言, 其对农村房地产的需求有从事工商业的双栖农民和从事农业生产经营的种地
农民两种情况。随着中国产业结构的不断升级, 从事非农产业的收益率普遍高于从事农业生产的收益率。在追求自身利益最大化的经济动机驱使下, 部分农民转向从事工商业活动。而高昂的城市房地产价格使他们将目光转向城乡结合部的房地产。它们价格相对便宜, 位置适中, 既能满足生活居住的需要, 又能满足工商业活动的需要。这无疑对外出淘金的农民来说具有极大吸引力。
五、结语
无可否认，目前由于体制不健全，经验不丰富等原因的存在，使得新农村房地产业在发展初期会存在一定的阻力如（1）农村土地产权制度不完善。（2）失地农民迫切就业问题（3）房地产项目的规划问题 4）房地产业在农村市场的运作模式等，但是我们有理由相信在党中央正确领导下，在社会主义新农村建设号角的指引下，在和谐社会建设大旗的挥舞下，社会主义新农村房地产必将合理的解决和处理好面临的一切问题，迎来欣欣向荣的商机，同时也为社会主义新农村建设做出卓越的贡献。
参考文献：
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2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
专业市场管理策略 随着社会的进步和市场集约化的进一步发展，一方面是市场的专业化程度不断提高，另一方面是市场的管理效能越来越趋于综合性和边缘化。以安徽一家汽车专业市场为例，管理公司不仅要对已经建成的市场进行租赁管理、物业管理、财务管理，对市场经营户提供策划、促销、广告等方面的服务，还要对新开发的市场建设进行工程管理，开展前期销售和招商。如果没有科学的管理策略，很容易使市场的管理部门工作混乱，要不人浮于事，要不捉襟见肘，影响到市场的发展，使市场的经济效益和社会效益都得不到最佳状态。 在实践中我们体会到，只要在人员落实，而又具备一定素质的前提下，做到以下几条，就可以实现市场的科学管理： 一、架构设置、合理高效 二、分工明确、职责到位 三、制度规范、重在流程 四、检查监督、持续改进 一、架构设置、合理高效 一般的专业市场根据本市场的具体情况和公司的人力资源，可以将管理机构设置为六部一室，即财务部、招商部、工程部、销售部、策划部、物业部和办公室。如果市场只是日常管理，没有销售和施工管理，就不设销售部和工程部，把日常的工程维修职责由物业部承担。根据这样的架构，可以在董事https://www.doczj.com/doc/1a10749681.html,会的领导下，由总经理和2－3个副总经理分工负责对口的相应部门，各负其责。 二、分工明确、职责到位 分工明确、职责到位，可以有利于发挥各个部门的主动性和积极性，相互协作，创造和谐向上的工作氛围。 各部门的主要职责如下： 1、总经理主要职责： 1）根据公司股东会和董事会的决议，负责公司战略规划的制定和执行。 2）负责公司重大决策及营销战略制定实施。 3）代表公司协调和政府各部门的关系。 4）全面负责公司日常管理工作。 5）制定年度销售预算和销售目标。 6）负责公司现代化管理体系的建设。 7）负责公司的企业文化建设和广告宣传方案的审定。 8）执行公司财务制度，负责公司的财务管理和签字报销。 9）负责制定和完善公司人事制度，聘用公司高层管理人员。 10）主持召开公司重要会议，提出会议议程，形成工作计划。 11）负责公司重大合同的审核和签订。 12）负责定期向股东会和董事会汇报公司运营情况。 13）负责公司各部门协调工作，检查各部门工作计划和总结。 14）实施各项规章制度，监督考评各部门工作，完成对公司分管副总考核。 15）完成股东会或董事长交付的其他工作。 2、财务部主要职责： 1) 编制科学、合理的年度预算计划，及时提供各项财务资料。 2）协助公司领导进行资本运作和资金调度。 3) 参与设计和制定公司发展战略规划。
房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
摘要：企业管理是企业发展的核心，我国企业经过几十年的发展，更加适应了市场经济的模式。但是我国的企业管理水平起点低，发展中遇到了很多问题，阻碍企业的前进。此时企业管理就显得更加重要，我国的企业管理要学习西方先进的管理经验，取长补短，提高自身的管理水平。本文通过我国现代企业管理的现状和发展趋势两个方面展开讨论。 1.1 很多企业的经营管理理念陈旧 我国的很多企业都是伴随着改革开放的契机成立和发展起来的。他们大部分是白手起家，从一个小作坊发展成有规范制度的现代企业。他们从最基层的工作做起，事事亲力亲为，当作坊成为企业之后，他们依旧习惯于所谓的家长制管理，习惯让自己的家人亲戚成为这个企业的管理层。于是我们经常看的一种现象就是，财务、人事、销售、宣传等部门的负责人都是自己家人。当企业做一个决定的时候，往往不是从企业的宏观利益来考虑，而是从每个人的私利来盘算。这就势必会影响企业的发展，也会影响到优秀人才在企业的发展。容易形成恶性循环，造成企业的人才流失，从而影响企业的长远发展。 1.2 企业管理规划不明确，管理制度不完善 虽然每个企业都有自己的管理制度，但很多制度都是浮于表面，各个企业互相抄袭，缺少适合自己企业的管理制度，毫无创新能力。国内很多企业不会主动做长远规划，对企业的未来和产品做出长远的研判。大部分企业只会被动做出应对，而这种应对往往是滞后的。 1.3 企业缺乏高水平的专业性管理人才 在这个知识经济时代，越来越多的专业人才加入创业团队，企业也越来越重视专业的高水平人才，但企业缺乏专业性高水平管理人才的现象仍然存在。造成这样的情况有以下几个原因。一是有些企业的薪酬体系有问题，很多的专业性管理人才的待遇和付出、知识储备不成正比。他们的价值也无法体现，二是国内的很多企业的人才培养体系不成熟，甚至没有。很多企业都是临时抱佛脚，或去挖其它公司的技术人才，这样人才的流动性较大，对企业的归属感不足。不过很多企业管理层已经有了这种意识，开始注重专业性管理人才的储备
专业市场如何管理和培育 商户 Last revision date: 13 December 2020.
专业市场如何管理和培育商户 商户是市场的主体，一个新的专业市场能否顺利的度过培育期，在短时间内兴市旺场，取决于这个市场商户的构成、商户的实力以及商户的销售渠道。根据小商品商户的特征可以将商户分为四类商户：厂商、代理商、经销商和个体商户。前三者货源、价格、渠道、经营经验有优势，我们称之为实力商户，如果实力商户在专业市场中商户的比例占到30%，那么这个市场能够在这些实力商户的带动下，形成稳定经营的局面；反之如果个体商户过多，在市场的运营过程中，出现淡季或者是经营不善的情况，这部分商户没有实力和信心支撑，很容易出现大面积撤场现象。所以市场运营管理中，对商户的管理是一个重点，如何管理和培育商户，使他们做大做强，这是摆在商业管理公司面前的一个难题。 以下是商户管理的几个误区。 1、商户管理等同于物业管理： 很多市场管理人员，把对商户的管理等同于物业管理，认为就是收取租金、解决工程问题、检查货品有无乱堆乱摆放等工作。其实，这只是管理商户、服务商户最基本的物业管理。对商户的管理应该包括经营管理和物业管理两个方面。对商户的经营管理最重要的就是及时和商户进行沟通，听取商户对市场经营的意见；给商户传递经营的理念，树立他们经营的信心。 其他的经营管理还包括：对非正常经营和疑是炒铺（包括铺货量少、未配置营业员、不正常营业、装修和铺货未达到经营要求、张贴转让信息等）的商户加强沟通管理，对整改不到位或是没有整改的商户实行收铺。加强商铺转让的合同化管理，鼓励经营不善的商户通过规范化的合同进行铺位转让。还可建立商户管理委员会，用商会来管理商户，并定期组织商户座谈及市场经营的交流。 2、不及时解决商户与市场的矛盾 商户与市场的矛盾在出现苗头时一定要及时的化解，不引起重视或处理不力将会引发更大的矛盾。常州九龙新世纪商贸城开业的第一个星期，许多B座负一楼经营酒店用品的商户反映A座负一楼经营餐具厨具的十来个商户门头字为酒店用品，并且很多商户也在跨业态经营酒店用品，由于A座的位置比B座好，导致B座酒店用品生意开业后一直清淡，甚至还有几户商户不愿意装修营业。B座酒店用品商户向市管员以及市管部多次反映情况都没有解决，最后酒店用品的十几位商户联合起来到公司总经理办公室集中反映问题，要向商业管理公司讨一个说法。商业管理公司紧急召开会议，和世方团队一起拿出解决的方案，花了很大人力物力甚至是调整部分铺位才得以解决。所以管理方对商户的正当诉求一定要引起重视，及时的去处理，把商户的事情当成自己的事情来做。 3、对商户的经营情况不管不问 商户进入一个新的市场，都会有一个适应期和过渡期。实力商户因为有固定客户能够在短时间内建立稳定的销售渠道，但很多中小商户在市场开业的前几个月内生意比较清淡；市场管理员如果对这些商户的经营情况不管不问，不去帮助商户想应对的办法，长时间后，这些商户会面临很大的资金压力，对市场也失去信心，导致大面积的撤场。所以市场管理员要对所管楼层商户的经营情况进行了解，并且对经营的方向进行判断，总结经营好的原因及经营差的原因，对经营好的经验进行推广，对经营差的商户找原因并提出改进的意见。 4、营销推广市场唱主角，商户唱配角 新市场开业前期会采取“点面结合、全方位、立体式”的推广方式进行推广，并且借助一系列的展销、商城促销、演出互动、公益活动等加强与消费者的有效沟通，提高消费者的认知度。许多专业市场的商户认为市场的推广与他们无关，对市场的推广及促销活动也不配合；市场“搭好了台却发现没有人唱戏”。市场管理员的意识也不够，不能很好的组织、发动商户参与，甚至不能在营销活动前对商品价格虚高的现象进行抽查及控制，所以每次营销活动的效果达不到预期的要求。要改变这一现状，除了加大对商户宣传，要求其参与营销活动，发挥商户主体作用外，还得对市场管理人员加大培训力度，灌输营销推广的理念，要让市场管理人员明白：商户才是兴市场的主体，只有商户积极参与，主动营销，甚至走出去拓展业务，才会和商城的营销推广相得益彰，取得不错的销售业绩。
房价与幸福息息相关宏观调控要坚定执行 从2010年被称为史上最严厉的国十条，到2011年春节前发布的国八条；从房产税开始试点、连续加息，到2011年6月1日起严格执行“明码标价”，近两年来，国家对楼市的调控一轮紧过一轮，当行内纷纷表达“房地产调控政策已经出尽”的时候，有关部门却鲜明地表明态度：政策还未出尽，国家对房地产的调控不会放松。国家对于房价的监控与关注也许超出了很多人的预期，这一切，缘于房价与百姓生活息息相关，高房价影响到的不仅仅是经济，还关乎居民的幸福。 “居者有其屋”，是中国人传统的居住观念，尤其是近年来，人们对房子的理解，是成家立业之根本，更是幸福生活中不能缺少的关键因素。传统观念与新观念的结合，一齐推高了市场对房子的刚性需求，刚性需求的膨胀，房地产开发商嗅到商机的同时，也让投机者发现了另一种生财之道。与此同时，投资渠道的狭窄，也助推了房子这种商品的投资功能。当房子的投资功能与居住功能双双被放大，甚至是投资功能 大过居住功能的时候，市场的供求规律，使房价在短时间内出现了高比例的增长。 市场陷入了一个循环：需求居高不下，房子是建多少能卖多少。建了都能卖，甚至在一些区域供不应求，房价进一步趋高。房价高企，但房子总得要买，人们一边抱怨着房价高，一边却又想尽各种方法要买 房安家。如是反复，高房价成了一种必然。 虽然从市场规律看，高房价有其必然性，但不可否认的是，高房价影响到普通人的居住幸福感。当房子需要花尽毕生积蓄，甚至要举全家之力，才能付起一个首期；当住进一个小房子，却又要还债又要还贷；当为了一套房子，一家人都得节衣缩食，压抑生活需求；当房价与收入的增长完全不成比例；当收入贫富悬殊过大，而高端住宅与普通住宅的价格却相差不大，有一套属于自己的房子的幸福感大大降低，取而代之的是对生活压力的不堪重负。高房价成为重点民生话题，也成为影响到大多数购房者生活幸福感的重要 因素。而依靠市场的自我调节，这个问题已难以完全解决。 政府的调控是及时的，也是必需的。不管是2007年还是2010年，我们都必须承认，调控在楼市发展中起到了应起的作用，数年的时间，部分投机者被挤出，房价泡沫去掉了一定的水分。对这个发展时间并不长的行业，我们也需要宽容，不管是从业者还是管理者，都需要一定的时间去摸索和调整。我们希望的是，对于这个与生活幸福感息息相关的行业，即使有各种阻力，国家的调控政策依然能从根本着手，并且 坚定执行，帮助这个行业在健康稳定的正轨上走下去。 幸福与房子无关，与房价无关 一直以来，我都很坚定的认为，中国的房地产市场属于政策市场，因此，要谈房事，必谈政策。 2008年金融危机过后，得益于相对宽松的政策环境及经济的恢复，2009年的房价，恢复迅猛，一路创下新高，直至年底，个别城市再度攀至历史最高点。然而房地产辉煌的背后，开发商却缠绕着一身的麻烦，甚至被妖魔化。这一年来的频繁调控，深刻影响了东莞、乃至整个中国的房地产业，并且使得调控成为了房地产市场的常态。这些调控整体而言较好地制约了房价的过快增长，使得整个房地产业朝好的、健康的方向去发展。 2010年4月与9月的政策是相对严厉的。这两次政策也确实有效地打压到了房价，并且使得2010年东莞全年的房价和成交围绕着这两次政策上下波动。但是，迫于刚性需求与消费者对住房的渴望，加之市场供应偏紧，2010年12月之后，楼市在层层调控政策的压迫
企业管理与企业发展的探索 发表时间：2017-01-11T11:35:31.367Z 来源：《基层建设》2016年30期作者：周伟东 [导读] 摘要：随着经济的不断发展，企业的发展做为衡量社会进步的重要条件之一，企业的发展可以在总体程度上客观的反映出经济的发展情况。 常州市晋陵投资建设有限公司江苏无锡 214000 摘要：随着经济的不断发展，企业的发展做为衡量社会进步的重要条件之一，企业的发展可以在总体程度上客观的反映出经济的发展情况。在当今的市场经济条件下，企业的发展面临着新的机遇和挑战，所以我们要对经济管理和企业发展之间的关系探索，然后进行有效的利用，这样既能够促进企业的发展，也能使经济管理在企业中得到实践，所以对这个问题进行研究和探索，有着十分重要的意义。 关键词：经济管理；企业发展；关系；探索 1 我国企业发展现状 1.1 受传统企业管理模式影响，企业制度不够完善 我国企业过去传统的企业管理通常以企业内部的财务、设备和技术为管理对象，没有将企业制度的制定上升到企业管理的层面，就更谈不上准确把握企业发展的方向了，传统企业管理制度的局限性从很大程度上压抑了员工的责任感和主观能动性。长此以往，传统的企业管理模式容易对企业内部工作的环境造成不良影响，进而失去行业竞争力，无法确保企业的可持续发展，容易使企业陷入恶性循环。目前在我国许多企业尤其是中小民营企业内的企业管理中，企业管理制度主要用于督促员工完成生产任务，缺乏工作动力，长此以往，对企业的发展也是不利的。目前我国企业在日常运营过程中，关注的往往只是制度从上而下的制定和实施，但是对制度实施效果由下而上的信息反馈却相对闭塞。在中小型民营企业中，绩效考核机制内容的制定缺乏合理性，对员工一段时期内工作的考核还停留在主观判断，或者仅仅根据工作记录进行考核，还缺乏系统完善的日常考核体系，使得企业整体制度不够完善。 1.2 决策者能力有待提高，企业管理缺乏竞争力 我国企业规模小，实力弱，抗风险能力差，没有足够的资源抵御各种风险，因而在复杂多变的外部环境中更需未雨绸缪，提高战略意识。发展过程中考虑发展风险，意味着必须要将项目风险与投资收益很好的相互配合，尽量规避发展风险给企业带来损失的可能，要求充分考虑发展风险来达到预测的效果，也需要选择能够降低发展风险的战略。但是由于我国企业风险抵抗能力相对较差，加之控制发展风险的相关人才和经验又极度缺乏，所以我国企业无法很好地预测到发展风险所带来的影响。虽然我国企业的发展比较灵活，能够根据市场变化来调整自己的发展方向，但是其发展主要偏向于短期效益的项目，只注重眼前的利益，没有考虑到企业的长远发展，发展目标缺乏战略性意义。此外，我国企业用于发展的资金大都是为了在短期内获得比较好的收益，而且期望在短期之内能将资金收回，减少风险，因此他们都忽略对企业内部的投资，优先考虑对外的短期投资，对企业的长远发展并没有起到很大的作用，虽然能得到比较客观的收益，但同时也承担着更大的风险。我国企业发展的动力主要在于企业自身的发展，没有强大的内部动力的支持，企业就不能长远地发展。 2 经济管理为企业的发展提供基础 企业是通过计划、组织、协调、控制、指挥等经济活动，来推动企业的经济发展。因此企业的经济管理是为企业的发展提供基础和保障的。每个企业进行企业自身的经济管理模式确立时，都要依靠两个条件，一个是企业的特征，另一个是企业的经营理念。根据我国的经济发展情况来看，我国的企业经济管理模式大抵分为两个时段，一是在建国初期，我国受苏联社会主义的影响，借鉴了他们的经济模式，确立了计划经济体制，企业大多是国家经营，企业的盈亏状况也全部由国家负责，不需要个人承担责任，这个时间段内的国有企业为我国的经济发展贡献主要力量。第二个时段就是在改革开放之后，我国建立了具有中国特色社会主义特点的市场经济，这种经济模式需要国家进行市场掌控，企业自行负责盈亏，企业要想获得盈利就必须选择合适的经济管理模式。我们重点探究的也就是这种市场经济环境下，企业的经济管理模式，这关系到一个企业是否能够长久的发展，因此对于企业的经济管理要做到有效的运营。 3 企业发展对经济管理的影响 经济管理是企业发展的基础，但是从现阶段来看，我国的企业在经济管理中依然存在着很多问题。这些问题严重的影响企业的长远发展。下面我们就企业的经济管理中存在的一些问题进行分析和解决。 3.1 经济管理的目标策划问题分析 一个企业只有发展到一定相应的规模才会开始进行经济管理，因为企业规模过小，管理者通常都是将精力用在拓展企业业务和如何对人员进行管理上，很少去注重企业如何进行经济管理。但是随着企业业务的扩展，企业规模的扩大，这就要求企业需要开始进行经济管理。在对企业进行经济管理首先就要进行企业经济目标策划，经济目标策划要包括两方面，一是对企业生产的产品进行经济目标的实现。这主要是由市场对于这种产品的需求量和产品自身所具有的价值，以及生产产品的过程和原材料的需求、产品质量的检验、监督和营销策略等方面构成；二是与市场的需求相关联，我们要根据市场的需求进行分析，分析能否满足市场需求，并且根据需求情况适时的进行调整和改进，以求能够达到顾客的满意。因此企业如果想长久持续的发展，在指定企业经济目标策划时，一定要充分的考虑各方面的因素。 3.2 企业发展需要对经济管理模式中出现的问题进行优化 ①对经济管理观念的优化 企业的长远发展必然离不开企业有效的经济管理，因此企业要对其经济管理观念优化。目前来说，对于企业发展最重要的事情，就是要转变企业经济管理观念，加大UI企业的经济管理的重视程度。首先企业应该制定规范的规章制度，由原有的传统的经济管理观念向新的经济管理观念转变。其次企业要对员工们的经济管理观念进行强化和培训，在遵守法律制度和国家政策的情况下，制定符合于企业发展的经济管理模式。并且制定出来的经济管理模式不是一成不变的，而是要随着市场的需求而进行不断的调整和变化，在实施新的经济管理模式后，要对经济管理模式实施的效果进行反馈和评估，针对其中发生的问题，企业应要求部分负责人与员工进行面谈沟通。这样能够让企业对经济管理模式适时有效的进行调整。 ②优化经济管理体制 在上述内容中可以发展，企业的经济管理体制大多都存在不足之处，这种经济管理体制的漏洞非常的不利于企业的生存和可持续发展。因此为了使企业在市场经济激烈竞争的大环境下立足就需要企业对经济管理体制进行优化。首先要对企业的管理部门进行优化，这是关键，企业的管理人员职责应该划分明确，使其管理人员各司其职，各尽其责，并且要确立管理部门的权威性和话语权，来保证企业的管
商场运营管理 商场日常运营管理模式 目录 第一部分项目日常运营管理整体思路 一、以经营管理为主导，物业管理配合的整体运营开展思路 二、不同业户的协调管理政策 三、高素质的经营管理团队策略 四、项目整体营运推广策略 五、对外关系的协调 六、竞争对手应对策略 七、危机公关策略 八、合理的经营成本策略 九、商贸信用系统的打造 第二部分项目日常营运管理工作 一、商场日常运营管理内容和管理制度 二、服务系统的开展
第一部分项目日常运营管理思路 商场要建立一套完善合理的市场经营运作机制，以是否符合 市场的发展为前提，明确市场的经营管理以提供市场经营户满意的服务为基本原则，以是否符合市场今后长远利益为准则。 一、以物业经营为主导，物业管理配合的整体运营开展思路 在经营管理公司的运作功能上已经包含商场运营管理和物业管 理两部分内容，在实际开展工作时，是以物业经营的工作为主导，物 业管理配合的角色整体。 二、不同业户的协调管理政策 鉴于本项目大部分的商业面积进行销售，故在开业运营后，经营 管理公司管理的对象除了经营户外，还要对众多的中小业主进行协调管理，不然，项目开业运营将遭遇诸多经营管理问题，以下就分别阐 述针对经营户和投资者的管理政策思路。 （一）商场经营管理公司需要协调的商场内部关系 经营管理公司面对的商场业户关系共有6种，在实行各种政策措施时，必须要进行根据不同情况作的协调管理，不然，在运营管理过程中会出现很多问题。以下就每种关系作阐述。 1、各种关系的协调管理原则
对此类经营户的管理协调相对容易，因为其租赁的商铺是发展商的物业，对其进行严格监管，促使其按照营业要求正常开门营业，在实施扶持措施时能够做到比较统一。 2)针对租赁小业主商铺的经营户——监督为主，必要时和业主 协调 这类经营户进场时必须要签署相关的遵守经营管理规定协议，小业主也要签署管理规定协议，在日常管理时以监督为主，促使其遵守经营管理规定，必要时要和小业主协调，一起解决问题。 3)购铺自营的经营户——动之以情，晓之以理，采取情理政策 此类经营户的监管相对比较困难，因为商铺产权是本人的，虽然签署了经营管理规定协议，但如果其不遵守营业管理，也不容易采取处罚措施。对这类经营户，最好采取“动之以情，晓之以理”的管理 方法，因为一般他们本质上都希望商场做旺，以情理能够打动他们， 而不宜采取严厉的处分措施，避免产生矛盾。 4)中小投资者——签署委托管理协议，租赁经营户出现问题要 知会，平时不必监管 投资者必须服从商场整体的租赁管理，才能为项目营造良好的经营管理局面，才能使其拥有的商铺实现良好的商业价值。 不过，中小投资者在收铺就应该要签署委托管理协议，委托经营管理公司管理其铺位和经营者，所以一般不用专门对中小投资者进行监管，仅仅在租赁其铺位经营的商户出现问题时要知会他们，进行协调处理。
郑州航空工业管理学院 《房地产开发与经营管理》 课程论文 论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机 学生姓名： 学号： 0809063 学院：土木建筑工程学院 专业年级： 08级工程管理 指导教师：周魏 2011年06月 07 日
目录 一、引言 (1) 二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1) （一）我国房地产企业的变革 (1) （二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1) 三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2) 四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2) 五、结语 (4)
摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。 关键词：新农村房地产开发机遇与发展 一、引言 建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。 另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。 二、目前年我国房地产企业的现状分析 （一）我国房地产企业的变革 当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。 （二）房地产企业面对的机遇与挑战 07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。 然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
普定鑫旺大市场 物 业 运 营 管 理 方 案 二O一七年二月二十五日
鑫旺大市场运营管理方案 目录 第一部分鑫旺大市场基本情况 第二部分鑫旺大市场运营管理模式 一、市场运营管理模式 （一）建立健全市场运营管理机构 （二）完善产供销物流网络渠道 （三）市场启动程序 二、市场运营管理目标 第三部分鑫旺大市场运营管理组织构架 一、XXXX市场管理中心 （一）组织构架 （二）工作职责 二、XXX管理公司 （一）组织构架 （二）工作职责 三、XXXXXXXXXXX市场商会 （一）组织构架 （二）工作职责 第四部分鑫旺大市场运营管理配置 一、物业管理用房配置 二、物质装备配置 三、运营管理支出预算 第五部分前期物业管理 一、前期物业管理筹备 二、入住运作方案 （一）前期介入与接管验收 （二）入住期间的监管 三、房屋装修管理 第六部分日常物业管理 第七部分商务管理服务 一、商务管理模式 二、商务服务 三、商务管理 四、市场相关机制的健全 附件一：商务管理规约 附件二：前期物业管理协议----附件：商铺装修管理协议附件三：物业管理规约
第一部分鑫旺大市场基本特征 普定·鑫旺大市场，贵州安顺重点镇建设规划项目，贵州省级商贸区一期工程，安顺市人民政府和普定县人民政府统一规划开发，安顺鑫旺房地产公司开发建设。项目占地面积/亩，建筑面积近/万平方米。首期工程占地/亩，建筑面积7.0万平方米。 市场建成后，将借助鑫旺大市场的现代化管理与运作，形成1小时快速经济圈，辐射周边100公里半径内数千万消费人群，成为安顺地区最大的现代化商贸批发基地及全国重要商品集散地，为省内商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。 市场一期总平面布置图：（见附件） 第二部分鑫旺大市场运营管理模式 一、市场运营管理模式 (一)建立建全市场运营管理机构 政府成立X市场管理中心；投资商成立管理公司；各行业经营户成立贵州安顺普定市场商会。各负其责，协同作战，实行“三位一体”的运行管理模式。 如下图： (二)完善产供销物流网络渠 (三)快速启动市场
专业市场重在专业、重在服务配套、重在宣传推广 一、从市场分析和招商、调整开始让市场更专业，更稳定 做专业市场必须充分了解市场的发展前景、容量和同类竞争。在分析数据的前提下，优化自己的组合，特别是小商品市场种类繁多，必须有一两个拳头业态做大做强，稳定市场的声誉、提高知名度，从而打动整个市场的发展。 能否在短时间内兴市旺场，取决于这个市场商户的构成。通常意义上商户分为厂商、代理商、经销商和个体商户四级。前三者从货源、价格、渠道和经营上都有优势，这一类商户能占到一定比例，那么这个市场能够形成龙头，带动经营，提高抗风险能力。所以在招商以及经营调整的过程中，引进大商户是关键。 另外，批发市场的采购人员具有一定的专业性，而且渠道也不是单一的，如果市场的商户实力不足，采购人员会很快改变他们的采购地点。所以要做好一个专业市场，必须考虑专业性的要求，规划时充分考虑商业配套，招商过程中严格控制商户质量，以市场为导向做好细节工作。 二、严格划分专业市场分区 小商品批发城内传统上有服装百货区、皮鞋皮具箱包区、化妆品区、五金电器区、化妆品区等。经营分区使得整个市场整体经营繁荣。市场内3楼的产品在1楼可以买到，那么消费者的消费习惯就不会走上高楼层，因此在市场的规划过程中一定要严格把关经营分区。 区域上将一些销售量大的产品放在高楼层从而带动整个市场的人流，将类似或有关联产品划分到相邻经营区，达到互补互利的作用等。 招商过程中不能为了追求招商的速度而打乱经营分区，在合同上也需要强调不得超范围经营和跨区经营。到了后期经营时候，商户都希望自己生意更好，于是就想方设法搬到比原本位置更好的位置，或者看到热销的品类就想跟进，从而跨区经营的现象也就随之出现了。因此在后期经营中要严格控制商户的经营品类，严查跨区经营和扩大范围，
建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲 英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课 学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业 先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学 建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工 业，2005.5； 一、课程性质、目的与任务 1．课程性质 本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务 通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。 二、课程教学容及要求 第一章房地产开发概述 容 （1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用； （2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式； （3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型； （4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性； （5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。 基本要求 （1）掌握房地产的基本概念； （2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；
《房地产开发经营与管理》课程 楼盘调查分析报告 班级： 分组： 指导教师： 2012年5月
楼盘调查分析报告 一、调查目的 为了更深入了解，房地产楼盘的主要信息，对楼盘的户型，景观环境及公建设施等信息有一定辨别能力，并且可以对目标楼盘有一定评价，所以开展了这次调查。 二、调查方案设计 调查对象：这次的调查我们选择了两个楼盘，都是住宅小区，分别是张家港恒基未来城，张家港玲珑湾。 调查地点：东苑路与暨阳东路交叉处新农路以西东苑路以北。 调查时间：2012年5月 调查方法：实地参观，网上查资料 实施步骤：第一天上午去玲珑园收集资料，对周边设施进行拍照，对小区整体有一个评估。下午再对翡翠东方进行调查。 第二天上午整理材料，撰写调查分析报告。 成员分工：xx主要负责，保障此次活动顺利进行。 xx主要负责现场的采访，收集素材。 xx主要负责材料的整理整合。 三、调查报告 玲珑湾，地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，内接繁华，外连世界的从容体验。8000平米的繁华社区商业街环绕，欧尚卖场，澳洋医院，新客运南站，均囊于生活圈内，只需5分钟车程即可抵达周围配套。 以多层，小高层为主，绿化率46%，容积率2.3.售价大约11000元/平米。开发商为张家港市南城房地产总公司。 景观环境：西依暨阳湖。北邻梁丰生态园。环境十分优美。空气清新，绿化覆盖率达到46%。交通设施：地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，紧靠新客运站，交通很便利，我们从大学城出发，坐公交车不出一会就到达了。 公建设施：周围公建设施配套齐全，有欧尚，澳洋医院，有暨阳湖实验中学。而且社区自身配置了8000平米商业街，对业主来说在这里生活方便快捷。另外，玲珑湾是率先配置标准跑道的水岸健康社区，张家港首家高清数字示范小区，张家港率先可组合式户型，率先开创
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在