![[大城市,财政,土地]大城市需要“土地财政”](https://img.doczj.com/img12/124wz4aafdb41icoii23ig1mqdclrwxi-21.webp)
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大城市需要“土地财政”
在城市过上田园般的生活，漂亮的绿化带点缀着低矮的小房子，宽阔的马路穿梭其中……这大概是多数城市人的梦想。可最新一期《经济学家》却打破了这一遐想，它在封面文章《城市与空间》及研究文章《土地的悖论》中，提出了一个基本与“绿色城市”相违背的观点：现在大部分大城市的规划，人为地导致了土地资源稀缺、土地利用水平低，从而带来巨大的经济代价，因此建议各国决策者征收高额土地税，并实行自上而下的城市规划，让大城市的房子盖得更高更密、城市交通更快。而这似乎从侧面为中国“土地财政”正了名：如果人口聚集城市产生经济价值，那么以出卖土地来发展城市的方式就是正当的。
沉重的土地代价
《经济学家》的文章从最基本的供需关系出发，探析土地稀缺背后的原因。哈佛大学教授爱德华?格雷瑟和巴塞罗那研究机构CREI的研究员贾科莫?彭泽图（Giacomo Ponzetto）认为，信息技术革命使知识密集型产业利润可观，也使知识密集的大城市像磁铁一样，吸引来自四面八方的人们，城市重新成为全球经济的核心。爱德华?格雷瑟和他的同事马修?莱森哲还发现，在创意聚集的大城市，劳动力积累知识的速度更快。也就是说，大城市通过聚集知识和创意创造财富，吸引人口聚集。这也解释了为什么中国北上广的人口越来越膨胀。
人口聚集就必然导致城市土地稀缺？事实并非如此。如果每户家庭按占地1英亩计算，一个得克萨斯州就足以容下整个美国。这就引出了当前大城市土地稀缺的第二个原因：城市规划导致土地供应少，利用水平低。
19世纪末城市毫无节制地发展，引发贫民窟、犯罪率上升等一系列问题。城市规划是决策者对城市无节制发展的矫正措施。近100年来，各国政府对城市土地规划的规定越来越严格，现在看来似乎有些矫枉过正了。
例如，谷歌公司原计划在硅谷的山景城建居住区，但因居民的宠物可能威胁当地的猫头鹰种群，该计划遭到抗议。山景城的圣克拉拉是许多世界一流信息技术公司的总部，人口本应十分密集，可由于城市规划，这里的房屋大都是独门独院，人口密度仅为每平方千米23 00人，比人口密度本就不高的旧金山还要低3倍。
这种土地现象，造成了大卫?李嘉图所说的因资源稀缺获得“意外之财”的现象。早在19世纪，李嘉图就观察到，粮食供应趋紧抬高粮价，拥有良田的地主突然发现自己的财富膨胀，可财富的获得不是依靠创新，而是因为他碰巧拥有一种稀缺资源。现在世界的土地情况也是如此，拥有土地就能轻而易举获得“意外之财”。大城市通过聚集知识和创意创造财富，吸引人口聚集。
更高、更快、更密集
对于如何破解大城市土地稀缺的难题，《经济学家》给出的答案很简单：征高额土地税，以增加土地使用成本，让开发商把建筑物建得更高;实行自上而下的城市规划，让城市交
通更快，建筑物建得更密集。
在许多富裕的国家，土地增值税只占总税收很小的部分，但地税是一个很有效的手段，因为房产所有者很难逃税。尽管高额地税会打击投资的积极性，可它会鼓励开发商对土地竭尽其能地开发，将楼房建得尽可能高，从而提升土地利用率。
也许有人会说，放松城市规划，难道又要走19世纪城市无节制发展的老路吗？《经济学家》认为，就像放松移民政策会给国内就业带来负面冲击、放松全球贸易政策会给国内产业带来负面冲击一样，放松城市规划可能带来贫民窟增加、犯罪率上升等问题，但这些负面效应是可以克服的。
不过，这两项简单的建议执行起来都不简单。现在的城市土地政策对拥有土地的人群有利，征收高额土地税将打击富裕阶层，他们的反对是显而易见的。反对放松城市规划的人群更加广泛，从关心动物的环保人士到希望得到天价赔偿的钉子户。可城市土地稀缺问题必须解决，因为没有任何政策能让世界产生10万亿美元左右的GDP增长。
我国土地财政弊端与问题浅析 摘要 早在上世纪八九十年代，我国就已经就土地有偿使用问题做过初步讨论，并存在认识上的分歧，不少人从增加政府财政收入的角度，主张土地有偿使用，他们侧重强调国家土地所有权在经济上的实现。但也有人认为，实行土地有偿使用，主要是为了发挥地租的调节作用，理顺经济关系。而当时的讨论，实际上是财政观点占了主流地位，发展到现在，并最终形成土地财政。 一．导言 土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。 据数据显示，当今的我国政府，对土地财政的依赖程度已经远远超过前几年，在这种情况的背后，联结者农村大量的失地农民，城市过度扩张带来的各种城市病以及城市房地产价格过高等种种城市化进程当中的问题。 对于现在这种严峻的情况，本文将对土地财政现象及产生的原因做一个分析，并且就此现象提出自己的对策与建议。
二．土地财政的现状及分析 地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”。 近10年来，我国各地土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%，而去年2011年土地出让金的收入已经超过3.15万亿，其中房地产出让土地的收益就2.7万亿，据相关资料显示，地方政府对土地财政依赖程度已达到86.75%。这组数据不能不让我们警醒。 从政府的土地财政收入来源看，主要分为两部分。 一为税收收入，主要为建筑税和房地产税。 二为非税收收入，主要为土地出让金。 这两个部分的收入，其实是有相互联系的，政府先出让土地，收取土地出让金，接着房地产商建设房地产，并且上交给政府建筑税和房地产税，又成为了这政府的收入，在这个环节看来，似乎对政府来说是个良性循环，政府可以靠出让土地获得大部分的财政收入。 但是，如果仔细想想就会发现，政府这一连锁行为的源头是要不断让出国有土地使用权，也就是不停出让土地来维持这一过程，这样就不可避免的要不断占用农业用地，因此，土地财政本质上是对于农业用地的不断征占与转变。 从另一个角度看，政府出让土地作为工业或商业用地，本质上是让出若干年的国有土地使用权，也就是向企业收取若干年的地租，而从现实中看，有很多中小企业是向银行贷款来支付这若干年的地租，也就是负债性质，那么若是在这期间企业破产或是倒闭，将会给银行带来一笔坏账，也会对这一整条资金链产生不利影响。
中美土地财政收入问题比较研究 ■张涵山东财经大学 [摘要]本文对中美两国的土地财政收入方面进行了异同点的对比，并分析造成这种差异的原因，从中得出我国可以从中借鉴的经验。 [关键词]土地财政财产税土地出让金 土地财政收入指的是与土地相关的税费等形成的财政收入。近几年，我国地方政府过度依赖土地财政收入，形成了学术界热衷研究的“土地财政”问题。而在美国地方政府的财政收入中，土地财政收入同样占据重要的地位。因此，本文对中美两国土地财政收入相关方面进行对比，从美国的土地财政发展状况得出我国可以借鉴的经验与启发。 一、美国土地财政收入状况概述 美国的土地财政收入出现过三种形式：一是将土地作为资产出售形成的资产性收益；二是以土地及其地上附属建筑物为载体形成的税收收入，如财产税、对土地和房屋征收的遗产税和赠与税；三是政府以非税收的形式征收的其他与土地有关的财政收入，如不动产出售收益等。 在不同时期，美国土地财政的形式以及归属有着不同的特点。从1776年到内战时期，美国的土地财政收入以土地出售收益为主，且基本上归联邦政府所有。而从内战至今，财产税成为主要形式。在内战结束后，土地财政收入是由州和地方共享的。后来随着州政府开始开辟新税种，将财产税下放给了地方政府，土地财政收入占州政府总收入的比重逐步下降，从1902年的52%，下降到1942年的10%。但其占地方财政收入的比重始终维持在较高的水平，财产税已经成为地方政府的主体税种。 二、中美土地财政收入的相同点 1.形成原因都为了解决财政困难 美国的土地财政开始于建国初期。那时的美国刚刚经历完独立战争，各级政府迫切需要筹集大量的财政收入来修复战争创伤，建设新国家，而当时的美国经济尚未恢复，税源狭窄，无法短期筹集到政府需要的收入。而我国在实行分税制以后，中央财政收入占总收入的比重大幅提高，财权上收，而地方政府的事权却没有相应减少。地方政府拿少数钱却要做多数的事，就必然导致地方政府的财政困难。将土地作为资产出售来获取收益，程序简单快捷，成本低，可以满足短时间内筹集到大量收入。因此，中美两国的地方政府都选择了采用土地财政方法解决财政困难。 2.土地财政收入都主要归地方所有 土地资源不易转移和隐藏，且具有很强的地域性，地方政府对辖区内的土地也更具有信息优势，因此由地方政府征收与土地相关的财政收入，成本更低，程序上也更加方便。美国的土地财政收入经历了从中央所有，到州与地方共享，最后到地方政府占用绝大部分的发展演变过程，在这一过程中，征收的效率是逐渐增强的。我国土地财政收入的形式有土地出让金、以及房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等与土地相关的税种。土地出让金全部归地方所有，中央不参与分配。而上述税种也都属于地方税，收入归地方独享。由此可以看出，中美两国的土地财政收入在分配方面有相同之处，即都主要归地方所有。 3.土地财政收入都在地方财政收入中占有重要地位 美国在出售土地时期，土地财政收入在美国总财政收入中占据绝对优势地位，曾一度达到60%。后期的财产税占地方税收收入的70%。土地财政收入在美国财政中的地位可见一斑。我国土地财政收入的主要形式是土地出让金。从表一中可以看出，虽然土地出让金占地方财政总收入的比重波动较大，但平均在40%以上，可见我国地方政府存在过度依赖土地财政收入的问题，尤其是依赖土地出让金，地方财政面临较大的财政风险。 表 数据来源于《中国财政年鉴2011》 三、中美土地财政收入的不同点 1.出售内容不同 虽然两国都经历了出售土地换取资本收益的过程，但两国出售的内容并不相同。美国出售的是土地的所有权。美国先通过一系列法案，将西部的土地收归国有，然后通过出售和赠与的手段将土地转为私有，从而获得土地出售收益。在此过程中，虽然出售的价格和具体政策一直在变化，但交易土地所有权以换取财政收入的性质一直没有改变。我国的土地是归国家或集体所有的，不允许存在私有土地，因而出售的是土地的使用权。国家根据土地的用途，还对使用权的最高期限做了具体规定：居住地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等等。因此，土地出让金在某种程度上可以视为40—70年租金的一次性缴付。缴付土地出让金后换取的只是对土地的开发使用权，所有权始终由国家掌握。 2.获取土地财政收入的主要形式不同 2007200820092010全国土地出让金总额（亿元）12216.7296001590028197.7 全国财政总收入（亿元）51321.7861330.5368518.383080.3 地方财政收入（亿元）23572.6228649.7932602.5940609.8 土地出让金占全国财政总收入比重23.80%15.65%23.22%33.94% 土地出让金占地方财政总收入比重51.83%33.51%48.77%69.44% 162 《商场现代化》2012年10月（下旬刊）总第699期
常见国土资源法律法规知识问答 一、什么是国土资源？ 答：国土资源广义上说是一个国家领土主权范围内所有自然资源、经济资源和社会资源，狭义上说是一个国家主权管理地域内—切自然资源，包括土地、矿藏、水、气候、生物、海洋等自然资源。我们这里讲的国土资源是国土资源部管理的土地、矿产、海洋及测绘地理信息资源。 我国国土资源绝对数量大，种类齐全，其中有不少在世界上居优势地位。但因人口众多，人均占有量大大低于世界平均水平。总量大、人均少、相对紧缺是我国国土资源的主要特点。 二、对擅自将农民集体所有土地的使用权出让、转让、出租用于非农业建设的当事人怎样处罚？ 答：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 三、对侵占、挪用被征地单位的征地补偿费用和其他有关费用的怎样追究法律责任？ 答：侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
四、我国土地所有权的归属和类型有哪些？ 答：城市市区的土地，属于国家所有。1950年实施土地改革时，所有权没有分配给农民的土地，属于国家所有。1962年《农村人民公社工作条例修正草案》(即《六十条》)实施时，未划入农民集体范围内的土地，属于国家所有。 已经被国家依法征收的集体土地，属于国家所有。 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，经依法征收后属于国家所有；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的，原属于迁移农民集体所有的土地，属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位和个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。 五、非法转让土地或者擅自将农用地改为建设用地的，要承担哪些法律责任？
大城市需要“土地财政” 在城市过上田园般的生活，漂亮的绿化带点缀着低矮的小房子，宽阔的马路穿梭其中……这大概是多数城市人的梦想。可最新一期《经济学家》却打破了这一遐想，它在封面文章《城市与空间》及研究文章《土地的悖论》中，提出了一个基本与“绿色城市”相违背的观点：现在大部分大城市的规划，人为地导致了土地资源稀缺、土地利用水平低，从而带来巨大的经济代价，因此建议各国决策者征收高额土地税，并实行自上而下的城市规划，让大城市的房子盖得更高更密、城市交通更快。而这似乎从侧面为中国“土地财政”正了名：如果人口聚集城市产生经济价值，那么以出卖土地来发展城市的方式就是正当的。 沉重的土地代价 《经济学家》的文章从最基本的供需关系出发，探析土地稀缺背后的原因。哈佛大学教授爱德华?格雷瑟和巴塞罗那研究机构CREI的研究员贾科莫?彭泽图（Giacomo Ponzetto）认为，信息技术革命使知识密集型产业利润可观，也使知识密集的大城市像磁铁一样，吸引来自四面八方的人们，城市重新成为全球经济的核心。爱德华?格雷瑟和他的同事马修?莱森哲还发现，在创意聚集的大城市，劳动力积累知识的速度更快。也就是说，大城市通过聚集知识和创意创造财富，吸引人口聚集。这也解释了为什么中国北上广的人口越来越膨胀。 人口聚集就必然导致城市土地稀缺？事实并非如此。如果每户家庭按占地1英亩计算，一个得克萨斯州就足以容下整个美国。这就引出了当前大城市土地稀缺的第二个原因：城市规划导致土地供应少，利用水平低。 19世纪末城市毫无节制地发展，引发贫民窟、犯罪率上升等一系列问题。城市规划是决策者对城市无节制发展的矫正措施。近100年来，各国政府对城市土地规划的规定越来越严格，现在看来似乎有些矫枉过正了。 例如，谷歌公司原计划在硅谷的山景城建居住区，但因居民的宠物可能威胁当地的猫头鹰种群，该计划遭到抗议。山景城的圣克拉拉是许多世界一流信息技术公司的总部，人口本应十分密集，可由于城市规划，这里的房屋大都是独门独院，人口密度仅为每平方千米23 00人，比人口密度本就不高的旧金山还要低3倍。 这种土地现象，造成了大卫?李嘉图所说的因资源稀缺获得“意外之财”的现象。早在19世纪，李嘉图就观察到，粮食供应趋紧抬高粮价，拥有良田的地主突然发现自己的财富膨胀，可财富的获得不是依靠创新，而是因为他碰巧拥有一种稀缺资源。现在世界的土地情况也是如此，拥有土地就能轻而易举获得“意外之财”。大城市通过聚集知识和创意创造财富，吸引人口聚集。 更高、更快、更密集
土地性质如何分类 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表行使。 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。 住宅用地就是土地用途为住宅建设，出让的使用年限为70年。 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得的国有土地使用权即为出让土地使用权。 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权即为划拨土地使用权。 建筑密度计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积 住宅面积净密度也称住宅容积率,是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米/公顷或以住宅建筑总面积(万平方米)与住宅用地(万平方米)的比值表示。建筑面积毛密度也称容积率,是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方。 绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 五证两书:根据我国有关法律的规定，房屋上市销售必须持有“五证两书”。
土地财政分析及出路 王武倩 中南大学建筑与艺术学院城乡规划系湖南长沙 摘要：土地财政作为近年来中国城市化发展的催化剂，很大程度的为政府提供了丰富的资金来源和GDP增长率，但不可否认的是它也带来了诸多经济问题，如果不突破这一体制格局，地方政府将会陷入财政困境，本文提出政府应从“卖地”逐步变为可持续的税收财政，同时拓宽融资渠道，吸纳社会资金参加城市建设与运营，将公用设施出租给社会企业，减轻财政负担，逐步脱离依赖“卖地财政”的现状。 关键词：土地财政；影响；出路；税收；融资 1.前言 土地财政给政府带来了一大笔收入用作市政设施建设的资金，其实上也带来了很多社会问题，比如代际不公，耕地减少，地方经济被房地产市场“绑架”等问题，同时随着土地财政不可持续性的日益显现，城市建设发展长期以来过度依赖的土地财政也将遭遇瓶颈。这相对于巨大的、迫切的城市建设投资需求来说将无疑是严峻挑战，因此，扭转土地财政不健康的种种现象，加快土地财政转型迫在眉睫。本文主要分析土地财政的起源与影响，探究土地财政的转型与出路。 2.土地财政定义 近年来，我国普遍出现了政府以“卖地”来增加财政收入，过于依赖土地的现象，这个现象被人们称为“土地财政”。“土地财政”是学界对以地生财的地方政府财政收入结构的戏称，通常指地方政府的可支配财力高度倚重土地及相关产业租税收入的一种财政模式。 3.土地财政产生原因 3.1 政府的本身优势。在我国土地是国家所有的，而政府是土地资源的规划者，审批者，执行者乃至使用权占有者，调控土地资源具有先天的强势地位。
3.2事权与财力分配不均。中央政府对事权推诿给下一级地方政府，如，将涉及全国多数民众的公共产品和服务如义务教育、公共卫生、社会保障等民生支出责任基本划归地方政府承担。作为底层的地方政府，为解决财权和事权不对称而造成自身财政拮据，不得不采取一系列非规范化融资方式来筹集资金，而“卖地”就是最简单有效的手段。 3.3地方政府片面追求政绩。某些政府领导为了在自己就职期间获得更高政绩，利于晋升，砸钱进行“高大上”的基础设施建设，以期加快GDP增长。 4.土地财政的危机与社会影响 4.1 政府财政风险加大。土地财政是地方政府收入的主要来源，地方政府依赖的土地财政与房地产业有着直接关系，但土地和房地产市场波动性大、可靠性不足，一旦房地产市场经历大的波动，地方经济和财政将难逃厄运。同时，我国的土地资源本身就比较紧张，政府不断的卖地，总会沦落到无地可卖的地步，陷入财政危机。 4.2 加大贫富差距。在现实中，有房者，资产随房价上升；无房者，所有积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。而土地财政和房价有密切联系，地价越高政府卖地收益也就越高，而地价高势必导致房价高。而目前，政府给出的地价越来越高，房地产商也不得不提高房价，导致有房者资产自动上升，无房者更加买不起房，贫富差距越来越严重。 4.3 代际不公。代际不公既包括被征地的农民与后代之间的代际不公，也包括现任政府与下任政府的代际不公。对于农民而言，这一代卖了土地获得了补偿，下一代靠什么生活？对于政府而言，这一届的把可提供未来收益的土地一次性卖出，透支下一届政府的收入，土地卖完了，政府只能延长出让时间，将70年改为更 长的期限，无限制的透支未来利益，寅吃卯粮愈演愈烈，到最后，政府只能面临无地可卖的财政困境和尴尬局面。 4.4 土地收入分配不公。土地财政本就是政府、房地产商、持地农民的利益纠缠与博弈，政府以低价从农民手中征得土地，再翻几倍甚至数十倍卖给房地产商进行开发，房地产商再以高房价卖给人民，最后的受益者无疑是政府和房地产商，
土地管理相关法律、法规《目录》简析 一、土地权属 1.国家土地所有权 《物权法》第四十七条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。” 相关规定：a.《宪法》第十条第一款；b.《土地管理法》第八条第一款；c.《土地管理法实施条例》第二条；d.《物权法》第四十七条；e.《确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）第三条至第十八条。 2.集体土地所有权 《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” 相关规定：a.《宪法》第十条第二款；b.《土地管理法》第八条第二款、第十条；c.《物权法》第五十八条；d.《确定土地使用权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）第十九条至二十五条。 3.临时用地 包括建设施工和地质勘查使用土地、抢险救灾等急需使用的土地 相关规定：a.《土地管理法》第五十七条；b.《土地管理法实施条例》第二十七条、第二十八条；c.《中华人民共和国城市规划法》第三十三条；d.《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条。 4．国有土地租赁 《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》国土资发[1999]222号规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。” 相关规定：a.《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》（国土资发[1999]222号）第一条至第八条；b.《四川省国有土地租赁办法》第二条、第六条、第七条、第十条、第十五条、第十七条。 5、集体建设用地使用权流转 ---------------------------------------------------------精品文档
浅析土地财政的问题及解决方法 国贸131刘文荟 1323130102 土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，又叫第二财政，属于地方财政收入的一种。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。现在在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。 在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。其正面效应不容否定。但是，问题也由此而生。第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费。第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。 究其原因，主要有以下几点：①现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入，目前在构建省以下财政体制时，上级政府居于主导地位，完全有权决定与下一级政府之间的财力划分和支出责任，所以自然就会发生财权逐级上移、事权逐级下放、处于政权末端的县乡政府财政困难的局面；②现行土地制度的缺陷，法律没有对公共利益的内涵和外延这一征地的唯一条件作出任何规定，而是由政府进行解释；③土地收益现有分配机制助长了土地财政。这主要包括三个方面。一是中央政府不参与土地出让收益的分配，全部土地出让金收人留归地方。二是土地收益分配中，农民所占份额很低，三是代际分配的不公平。 那么，怎样解决土地财政所带来的问题呢？我觉得应该完善现有的财政体制，降低地方政府对土地财政的过度依赖。要明确约束地方政府的行为，改变政绩考核方式。其次还要改革完善土地入市交易制度，严厉打击囤地炒地行为。要建立公开透明的信息制度，清除房价中的“腐败成本”。然后还要适当调整供地结构，
土地法律法规知识竞赛试题100题附全部答案 1、20XX年10月21日，国务院发出了 A 。 A、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 B、国务院关于严格土地管理的通知 C、国务院关于加强土地管理切实保护耕地的决定 2、20XX年10月28日，全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议召开。 B 同志作了重要讲话。 A、胡锦涛 B、温家宝 C、曾培炎 3、实行 A 制度，是由我国人多地少的国情决定的，也是贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展的必然要求。 A、最严格的土地管理 B、严格的土地管理 C、严格的耕地保护 4、深化改革严格土地管理，必须综合运用 C 。 A、行政手段和经济手段 B、法律手段和经济手段 C、法律手段、经济手段和必要的行政手段。 5、农用地转用和土地征收的审批权在 A 。各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和下行zd规的规定下放土地审批权。 A、国务院和省、自治区、直辖市人民政府 B、国务院 C、省、自治区、直辖市人民政府
6、各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按 C 折算，防止占多补少、占优补劣。不能自行补充的，必须按照各省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。 A、数量 B、质量 C、等级 7、违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任;情节严重的，依照《中华人民共和国刑法》的规定，以 B 追究刑事责任。 A、非法占用耕地罪 B、非法低价出让国有土地使用权罪 C、非法批准征用土地罪 8、建立国土资源与监察等部门 C 制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。 A、联合办案 B、案件移送 C、联合办案和案件移送 9、对非法批准占用土地、征收土地和非法低价出让国有土地使用权的国家机关工作人员，依照《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》给予行政处分；构成犯罪的，追究刑事责任。对非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的，还必须依法承担 C 责任。 A、经济 B 、民事C、赔偿 10、在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）。对清理后拟保留的开发区，必须依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照 B 的原则严格审核。 A、用地集约 B、布局集中、用地集约和产业集聚 C、用地集约和产业集聚
地方政府财政学复习资料整理 基本概念 市政债券：由省（州）、市、县等各级地方政府及英授权机构或代理机构为城市公用事业项目建设筹集资金而发行的债券。目前，西方国家市政债券的种类己经包括1）一般义务债券; 2）特别税收债券；3）收入债券；4）收税公路债券；5）住宅债券；6）工业收入债券等六种主要形式。市政债券收益率较高且可以免税，但市场流动性低，相对风险大。是国外都市建设的重要融资工具之一。我国有关法律规定禁止地方政府发行地方政府债券。 增值税：（VAT）是在生产的每个阶段对中间产品的增加值征收综合消费税。仅仅是一种将中间产品和服务从税基中剔除的多阶段销售税。增加值是指一定时期中间产品和服务的购买价和销售收入Z间的差额。增值税按照对公司购买资本品的征税方式划为产出型增值税、收入型增值税和消费型增值税。增值税的管理最常用的方法是由法国发明的“发票法”，即所有交易无论其是中I'可交易还是最终交易都以固定比例来征税。税负完全是通过对总销售发票额征收固定税率然后扣除対采购发票上显示的中间采购预征的增值税额來决定。消费者要缴纳全部税额；仅有生产商按中间产品和服务的购买额在一定程度上來抵消他们的税负。增值税使用发票法体现了一种反逃税机制。 地方政府：指区别于国家和区域层次的最基层的政府实体。在市场经济国家中，地方政府通常由民主公开选举产生，其通过在地方行政辖区范围内征收地方税收进行融资，提供地方性的公共产品和服务。地方政府是多功能和多维度的，在人口规模和地理范围方面差异显著。地方政府的主要特征：第一，职能的双重性，即执行性职能和领导职能。第二，地位的隶属性。第三，权力的有限性。第四，决策的公共性。第五，职能的社会性。根据地方政府的设置目的和行政地域差别，可以划分为普通地域型地方政府和特别地域型地方政府。根据地方政府的权限差别，可分为行政体地方政府和自治体地方政府。根据行政层级的不同，地方政府还可以分为基层地方政府、中间层地方政府和最高层地方政府。地方政府主要追求资源分配效率。 使用者费：实质上是一种酬劳性的支付。对使用者费的界定有宽、窄两种类型。较窄的口径将使用者费界定为由“当前收费”和“效用收入”两个部分所组成；较宽的定义是在上述内容的基础上，又补充了公路使用者税、特别捐税和罚款等构成。使用者费的一个基本原则是, 按照收益分配分担成本。由资木成木、经营成本和拥挤成本构成。其收费体系分为线性收费和非线性收费两种。 公共产品：具有竞争性和非排他性。按照产品经营特征划分为私人物品、准公共物品和纯公共物品（见讲义上图表） 条件性补贴和一般性补贴：条件性补贴指针对特定服务项目或者指定用途的补贴，通常是中央政府借此使地方政府发挥公共服务的溢出效应；一般性补贴指不特定限制使用途径，地方政府可以灵活使用于公共产品和服务提供的一揽子式的补贴。条件性补贴分为固定数额的按比例支付的条件性补贴和按比例支付的条件性补贴，后者包括数额固定的按比例支付的条件性补贴和无限制的按比例支付的条件性补贴两种形式。相应的，一般性补贴分为固定数额的无条件性补贴和与税收成果挂钩的无条件性补贴，后者包括数额固定的与税收成果挂钩的无条件补贴和无限制的与税收挂钩的无条件补贴。 简答题
闽南师范大学 毕业论文 土地财政的成因及影响分析 The Origins and Effects Analysis of Land Finance 姓名：熊柔娉 学号：101103123 系别：经济学系 专业：国际经济与贸易 年级：2010级 指导教师：陈蓉 2013年12 月24日
摘要 近些年，地方政府通过经营土地获得土地财政收入在一定程度上缓解了地方政府的财政困难，但是长期来看，这种模式会对宏观经济的健康发展带来不利影响。本文主要探讨了我国土地财政产生的原因以及运行中日益积累的各种阻碍社会经济发展的问题，寻找相应的对策来破解土地财政困境，减少地方政府对土地财政的过分依赖对促进我国社会经济发展具有重大意义。 关键词：土地财政；影响；对策 Abstract In recent year，the local government earned land finance revenues by selling land，which alleviated financial difficulties of local government. But in a long term, this model is unsustainable and it would affect the sound development of macroeconomic. In this paper, it mainly discusses the reasons of land finance and obstacles accumulated in the social economic development of our country. Therefore, Searching for the corresponding countermeasures to solve the land financial problems, reducing local government’s dependency of land finance are of great significance to the promotion of China's social and economic development. Key words:land finance; affects; countermeasures
赵燕菁：土地财政：历史、逻辑与抉择 作者：厦门市规划局局长赵燕菁（原中国城市规划设计院总设计师、Cardiff University PHD） 计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。 改革就是一系列选择。但真正改变历史的选择，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设计，甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌，成为全球经济成功与问题的根源。 “土地财政”是否可以持续？是否还能改进？还是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉择。由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地财政”的竞赛。 好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内在逻辑。“土地财政”背后的经济含义，远比我们大多数人知道的深刻、复杂。 本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考“土地财政”改变可能带来的风险，探讨改进“土地财政”的可行路径。 信用：城市化的催化剂 城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。 城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。城市不动产的价值，来源于所处区位；不同区位的价值，取决于公共服务的水平。公共服务是城市土地价值的唯一来源。无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资（fixed cost）。但由于传统的资本获得方式，主要是通过剩余的积累，大型工程建设往往需要成年累月的建设。巨大的投资，限制了大型公共设施的建设，成为制约城市发展的主要障碍。
中国城市土地使用权的法律性质 中国城市土地使用权的法律性质，一直是法学界长久争议的问题。对于这个问题，必须从社会主义市场经济的需求、两权分离理论可行性、土地使用权意义与特性、土地使用权与传统民法用益物权性质的联系、城市土地有偿使用制度等多方面加以研究。笔者比较了大陆与台湾相关理论学说，认为土地使用权应独自成为一种新创设的物权种类，应建立效力等同于所有权的使用权制度，以利健全地产市场的法律秩序与保护使用权人的权利。 一、土地使用权的法律特征 土地使用权从法律层面释义，是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。使用土地的单位或个人，按法定程序办理土地使用权的申请、登记、发证等手续后，享有法定的使用权利。使用人的权利因根据法律或合同规定产生，必须在法律或合同规定的范围内行使该权利。土地使用权的法律权能如下：（一）土地使用权的占有权能。包括土地使用权的划拨、出让、继承。（二）土地使用权的使用权能。包括土地使用权的转让、出租、企业的土地使用权能。（三）土地使用权的收益权能。包括土地上的孳息、土地使用权出让金、租金。（四）土地使用权的处分权能。使用权的处分权能有别于所有权之处分权能，其范
围包括在出让、转让合同有效期限内所为之土地使用权的设定抵押权、设定质权、设定典权、土地使用权的抵押证券化、土地使用权的信托制度、土地使用权的空间利用。土地使用权派生于土地所有权，具有物权特性。土地使用权具有如下的法律特征： 1.土地使用权是一种民事权利。使用权人依法对国有土地享有的占有、使用和收益，并排斥他人干涉的权利。这种权利内容具有特定性，土地使用可分为一般使用和特定使用。一般使用是指人们共有的权利，只要没有明文禁止，并且不损害土地使用权人利益，任何人有权使用该土地。例如，使用公路、道路作为通行之用。土地除一般使用外，还有因一定目的而使用，例如建设用地和生产用地必须依法办理法定手续，取得该项权利后才能使用。故笔者认为，土地使用权可以分为因租赁关系取得，或以借贷合同方式取得；又土地使用权依据法律规定经登记程序取得者，产生对抗第三人之效力，属物权性质的使用权，其内容应当包含占有、使用、收益处分权能，所有人与使用人间的法律关系受物权法调整。故依其取得权利之态样可知使用权为一种民事权利。 2.土地使用权具有物权特性。物权是指直接支配某特定物而享受其利益的权利，土地使用人依法取得使用权能，享有使用所创造的利益，所以土地使用权本质上符合物权特性。土地使用权的价值需设定在他人所有权之上而实现，属于民法中他物权性质；又使用人取得该项权能的目的乃为体现土地的使用、收益内容，此为用益物权性质。故合法取得的国有土地占有、使用、
土地财政对城市发展影响分析 摘要；土地收入占比财政收入的不断提高，形成了地方政府的“土地财政”，“土地财政”是指一些地方政府依靠一次性收取以后若干年的土地使用权的收入以及由此带动的其它相关收入来维持地方财政支出的财政现象。近些年来，一面是连年不断、刻骨铭心的征地拆迁之痛，另一面却是地方政府土地收入的盛宴，本文拟从“土地财政”的现状、成因、影响与危害进行论述。 关键词；土地财政城市经济土地转让成因与弊端 所谓“土地财政”其实是地方政府预算外收入，但是却在地方政府的财政中占有很大份额。其主要是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持财政支出的行为。土地财政的形成源自于1994年实行分税制度改革以后，由于一些税源稳定、税基广、易于征收的税种大部分划归了中央政府，地方政府事权和财权搭配不合理，财政压力较大，在这种情况下地方政府开始积极谋求其他方式来增加收入。由于当时把土地出让金全部划归为地方所有，因此，“土地财政”逐渐成为地方政府的首选。 事实上，地方政府也的确通过“经营土地”获益匪浅。通过土地出让和开发，地方政府可以获得的财政收入包括土地出让金以及各土地部门的征收费用，此外，还包括与土地出让直接或者间接相关的各种税收，例如城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等，以及房地产业的营业税等。这一点在2009年两会期间，全国工商联房地产商会在其书面发言稿就指出，房地产开发的总费用支出的一半流向了地方政府。据相关研究报告显示，两三年前，东部一些县市土地出让金收入少则十多亿元，多则近二十亿元，土地出让金收入占预算外收入的比重高达60%以上，即使是在中西部地区，预算外收入的增长也主要源自于土地出让收入以及与土地相关收费的增长。2009年我国地方政府土地出让金收入总额达15000亿元，占当年地方财政收入的48.8%。由此可以明白“土地财政”的成因 1、现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入 2、现行土地制度的缺陷 3、现行土地收益分配机制助长了“土地财政” 4、现行土地储备机制已成为政府土地收益最大化的重要工具 5、政绩考核机制使地方政府的“土地财政”欲罢不能 现行的土地制度可以概括为：农地恒农，转非必征，国有地可以批租买卖。现行《土地管理法》明确限制集体土地使用权的流转，集体建设用地（宅基地）之上的房产建筑只属于该村的集体所有，不得向本村以外的尤其是城镇居民转让出售，只可用于集体成员内部转让和置换。即使签订买卖合同，也无法取得国家正规的房产证、土地使用证、契税证等合法手续以被认定为合法产权。而农地与市场之间所不可逾越的鸿沟，被征地制度连接着，成为了农地非农化的唯一通道，国家和政府可以基于社会公共利益需要并依照法定程序，在作出适当
{合同法律法规}中国城市土地使用权的法律性质
中国城市土地使用权的法律性质 中国城市土地使用权的法律性质，一直是法学界长久争议的问题。对于这个问题，必须从社会主义市场经济的需求、两权分离理论可行性、土地使用权意义与特性、土地使用权与传统民法用益物权性质的联系、城市土地有偿使用制度等多方面加以研究。笔者比较了大陆与台湾相关理论学说，认为土地使用权应独自成为一种新创设的物权种类，应建立效力等同于所有权的使用权制度，以利健全地产市场的法律秩序与保护使用权人的权利。 一、土地使用权的法律特征 土地使用权从法律层面释义，是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。使用土地的单位或个人，按法定程序办理土地使用权的申请、登记、发证等手续后，享有法定的使用权利。使用人的权利因根据法律或合同规定产生，必须在法律或合同规定的范围内行使该权利。土地使用权的法律权能如下：（一）土地使用权的占有权能。包括土地使用权的划拨、出让、继承。（二）土地使用权的使用权能。包括土地使用权的转让、出租、企业的土地使用权能。（三）土地使用权的收益权能。包括土地上的孳息、土地使用权出让金、租金。（四）土地使用
权的处分权能。使用权的处分权能有别于所有权之处分权能，其范围包括在出让、转让合同有效期限内所为之土地使用权的设定抵押权、设定质权、设定典权、土地使用权的抵押证券化、土地使用权的信托制度、土地使用权的空间利用。土地使用权派生于土地所有权，具有物权特性。土地使用权具有如下的法律特征： 1.土地使用权是一种民事权利。使用权人依法对国有土地享有的占有、使用和收益，并排斥他人干涉的权利。这种权利内容具有特定性，土地使用可分为一般使用和特定使用。一般使用是指人们共有的权利，只要没有明文禁止，并且不损害土地使用权人利益，任何人有权使用该土地。例如，使用公路、道路作为通行之用。土地除一般使用外，还有因一定目的而使用，例如建设用地和生产用地必须依法办理法定手续，取得该项权利后才能使用。故笔者认为，土地使用权可以分为因租赁关系取得，或以借贷合同方式取得；又土地使用权依据法律规定经登记程序取得者，产生对抗第三人之效力，属物权性质的使用权，其内容应当包含占有、使用、收益处分权能，所有人与使用人间的法律关系受物权法调整。故依其取得权利之态样可知使用权为一种民事权利。 2.土地使用权具有物权特性。物权是指直接支配某特定物而享受其利益的权利，土地使用人依法取得使用权能，享有使用所创造的利益，
国土资源法律法规知识试题 1,新修定的《中华人民共和国土地管理法》什么时间施行 1999年1月1日施行. 2,”6 25”全国”土地日是哪一年确定的 1991年5月24日, 总理主持召开国务院第83次常务会议,确定每年的6月25日为全国”土地日”. 3,我国土地资源的基本国情是什么 土地资源总量多,人均占有量少,优质耕地少,耕地后备资源少(“一多三少”). 4,中国用占世界百分之几的耕地,养活了占世界百分之几的人口 用占世界7%的耕地,养活了占世界22%的人口. 5,我国土地的基本国策是什么 十分珍惜和合理利用土地,切实保护耕地. 6,第十五个全国”土地日”宣传主题是什么 节约集约用地,促进科学发展. 7,我国土地实行什么制度 国家依法实行国有土地有偿使用制度. .......... 23,土地登记发证的程序怎样
土地登记依照下列程序进行: (一)土地登记申请; (二)地籍调查; (三)权属审核; (四)注册登记; (五)颁发或者更换土地证书 24,土地登记分为几类 土地登记分为初始土地登记和变更土地登记. 25,土地登记工作由哪一个部门负责 土地登记以县级行政区为单位组织进行.具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责. 26,土地登记是以什么为基本单元进行的 土地登记以宗地为基本单元. 27,处理土地权属争议的原则是什么 处理土地权属争议,应当从实际出发,尊重历史,面对现实,以法律,法规和土地管理规章为依据. 28,土地管理法对土地承包经营最长规定多少年 集体土地承包经营期限为三十年. 29,土地上的附着物,建筑物出租可否不办理登记 土地使用权和地上建筑物,其他附着物出租的,出租人应当依照法律规定办理登记. 30,地上建筑物,附着物抵押,可否不办理登记
2015年《地方政府学》期末复习题及答案 （第八章地方政府公共财政资源） 第八章地方政府公共财政资源 一、单项选择题【每题2分，共20分。答案写在提前括号里】 【 A 】1、地方政府公共财政的理论基础是。 A 地方公共产品理论 B 地方公共服务理论 C 地方公共治理理论 D 地方公共权力理论【D】2、地方政府对经济基础设施的投资包括。 A 地方政府直接生产 B 地方政府间接生产 C 地方政府控制生产 D A和B 【A】3、一般来讲，地方政府公共财政收入主要来源于地方政府。 A 税收 B 罚款 C 管理费 D 捐赠【C】4、税收种类划分的基础是的划分。 A 政府职能 B 财政制度 C 税权 D 税法【 A 】5、税权分散型多见于。 A 联邦制国家 B 单一制国家 C 发达国家 D 发展中国家【C】6、直接税的主要税种，在很多方面最能体现公平的税制是什么？ A 财产税 B 商品税
C 所得税 D 营业税【C 】7、政府间转移支付主要是的转移支付。 A 下级对上级 B 同级政府间 C 上级对下级府 D 不能确定【B】8、地方政府融资就是以为基础，通过多种渠道筹措资金。 A 国家权力 B 国家信用 C 国家财政 D 国家机器【C】9、1994年，国家财政体制开始改革。 A 包干制 B 单元财政 C 分税制 D 自治制【A】10、当前的分税制改革主要是针对之间的权限划分。 A 中央与省级政府 B 中央与经济特区政府 C 中央与特别行政区 D 中央与计划单列市 二、多项选择题【每题3分，共30分。答案写在提前括号里】 【ABC 】1、公共财政的基本内容指。 A 公共财政收入 B 收入和支出管理 C 公共财政支出 D 公共财政立法【ABCD 】2、地方政府公共财政的特点有 A 主体的地方性 B 需求的地方性 C 支出的地方性 D 来源的地方性【ABCD】3、地方公共产品除了具有公共产品的特性外，还具有