一、投标综合说明书
1、根据已收到的某市城乡结合部物业招标文件，遵照《某市物业管理招标投标管理法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所要递交的标书摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。
2、一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。
3、一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级。
4、一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。如确需变更，必须征得业主的意。
5、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。
6、我方同意招标文件中各条款，并交纳保证金。若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。
7、除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们方的合同。
投标单位：某某物业管理有限公司
法定代表人：某某某
日期：2004年月
二、物业概况
该物业位于某市城乡结合部，项目总用地面积55亩，总建筑面积120492平方米。其中住宅92368平方米，商店9774平方米，其余为小区配套用房。总投资4亿2仟多万元，共有12幢7至12层住宅，700多户，户型面积有30到220平方米不等，小区机动车位有198个，摩托车、自行车位936个，小区出入口有3个，其中一个为主要出入口。
三、物业管理前期筹备工作
（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《楼宇管理公约》，《业主手册》，《管理处岗位职责》，以
及员工的规章制度。
（四）协助建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求。
（五）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（六）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
（七）入住时应帮助业主检查房屋质量，协助建设单位做好验收交接，签好入住房验收单。
四、接管后的日常管理服务工作
（一）、设接待处，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安三班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访客人要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员专人指挥进入地下车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）、环卫绿化工作：
1、楼宇内公共楼道、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗并2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次，清除小区内主要道路积水、积雪，并全日制保洁。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。
4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。
5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书； 灿辍⑽鬯 艿烂磕晔柰?次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年要清理一次。
6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（四）、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成两次巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。
6、做到小修，业主随叫随到，20分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时率100%，返修率不高于1%，及时回访。
（五）、加强二次装修跟踪管理，管理处要与业主签定二次装修有关规定的协议，上下午各检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
办理装修手续及管理流程图
尊敬的住户：
当您乔迁新居，准备精心装饰装修房屋的时候，请您参照以下程序办理装修手续。它将为您节约许多宝贵的时间，让您顺利进行装修。
业主装修前向管理处领取资料，业主阅读资料内容，向管理处咨询。
业主提出装修申请：
1、填写《室内装修申请表》；
2、提交装修施工图或装修方案；
3、提供装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张。
管理处依据法规审核业主装修方案。
业主办理相关手续：
1、装修许可证；
2、装修施工人员出入证。
装修施工队进场施工
管理处对业主装修施工过程进行监督
业主装修完工后告知管理处，竣工使用三个月后管理处负责验收
验收合格，无发现影响公共设施、毗邻房等，无息退还押金不合格由业主进行整改后再验收
装修特别提示：
1、建议业主与装修公司签订装修合同时，要提出保修期及保修金事宜，以便控制装修公司的工程质量及保修服务；
2、严格遵守大厦装修时间（8：00——12：00 14：00——18：00）；
3、禁止装修工人员串楼串户；
4、装修户应配备2只灭火器，严禁使用电炉，注意防火；
5、楼梯搬运材料时，应注意维护公共设施{墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门、电梯等}；
6、垃圾实行袋装，按管理处指定位置放，装修垃圾放置地下二层，生活垃圾放置每层楼道间垃圾桶内；
7、为了您和其他业主的利益，请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》的规定，谢谢合作！
房屋装饰装修管理协议
甲方：某某物业管理有限公司
乙方：某某
为了确保物业和公共设施的安全，延长使用寿命，保证乙方所购物业的保值增值，甲乙双方协商一致，达成本协议：
一、甲方建议乙方在住宅室内装修时，选择实力较强，信誉较好，具有施工资质的施工单位。
二、乙方开始装修前，应提前七日向甲方提出申请，办理如下手续：
（1）提供装修施工图或装修方案；
（2）按物价局、房管局的有关文件规定交纳垃圾清运费、装修保证金；
（3）填写二次装修申请表。
三、乙方的装修方案经甲方审查合格，发给《装修施工许可证》后，方可进场施工，否则甲方工作人员有权要求乙方停止装修。
四、乙方应协助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张办理临时出入证（工本费10元/本，押金20元/本），无临时出证不得进入本小区，装修完毕后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修负责人交回物业管理中心，并办理退押手续。
为了保护辖区内各业主的居住安全，施工人员不得在大厦内留宿，否则甲方有权不予退还临时出入证押金。
五、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等提供足够的保护措施，避免在装修期内有任何损毁。如楼宇内的公共设备有任何损毁（污渍、裂痕、刮伤等），有关业主须负担一切修复费用。
六、乙方装修材料应按甲方指定的线路出入本小区，所有的装修材料只能存放于户内，严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。建筑垃圾应于室内装袋后，当天清运至甲方指定地点。拖延一天以上的由管理处负责清运，所花费用从装修保证金中扣除。
七、装修施工时间规定为8：00－12：00，14：00－18：00。管理处对违反装修时间规定的有权采取责令停工或没收工具等处理办法，以保证小区住户正常作息时间。
八、所有装修工程只限于本户内，不得在走廊或共用区域内进行，所有工具必须存放于本户内，不得占用小区内的公共走道及公共区域，若乙方行为损害到他人利益，将负责赔偿其损失。
九、装修施工时，应尽量减少装修引起的尘埃及噪音，避免给其他业主带来干扰及不便。应注意防火，排除火灾隐患，如引起火灾并殃及其它业主和共用设施，乙方应承担赔偿责任。乙方在装修期间应关闭单元入户门。
十、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道，否则由此产生的维修、疏通费用乙方自行承担。
十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定的现场作业，不得乱串场地，违者没收出入证。
十二、乙方在装修时，应遵守下列规定：
外墙：为维护建筑外观的统一、和谐及美观，业主不得将窗户及外墙作任何更改，严禁改装窗户，不得拆迁或更改平台窗户，不得加设其它附属物，不准在外墙及窗户上竖立广告标志。
结构及外观：
1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；
2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；
3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。
阳台及门窗：
1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；
2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该情况时要立即清洗干净；
3、严禁改动入户门、门套；
4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；
5、靠窗部位建议装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。
管道：
1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；
2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；
3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；
4、建议对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。
厨房及卫生间：
1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；
2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；
3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；
4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；
5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；
6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。
智能设施及管线：
严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。
空调：
1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；
2、空调外机必须放在指定的位置，保证整体外观的统一；
3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。
十三、装修期间，乙方不得私自在户外接驳水、电，违者按偷水、偷电论处。
十四、乙方在装修期间严禁使用明火易燃易爆物品，如电焊、气割等，若确属需要，应报甲方批准。
十五、甲方有权按乙方申请的装修内容及本协议进行监督管理，乙方若有违反，甲方有权责令其停工、扣留、没收装修工具或责令其限期恢复原状，造成损失时，乙方应承担相应的赔偿责任。
十六、乙方在装修过程中如造成管道堵塞、渗漏、停电、损坏共用部位、共用设施设备或造成他人财产和人身损失的，乙方应负责修复并赔偿损失。
十七、装修竣工后乙方通知甲方，甲方将派员与乙方共同验收，经三个月观察，无渗漏或其他遗留问题，即可无息退还乙方相应的装修保证金。
十八、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方：某某物业管理有限公司乙方：某某
二OO四年月日二OO四年月日
（六）、空置房管理
1、空置房的登记建档与收费：
A、经管理处接管的空置房由主管安排管理员进行登记造册；
B、管理员将空置房记在《空置房记表》内；
C、管理员制作《空置房动态表》，每月5日前报公共事务部主管备案；
D、空置房的收费时间是从通知业主办理入住手续当日开始收取，分批办理入住的，分批收取。
2、空置房的维护：
A、充分了解房屋的破损规律，有利于科学的管理空置房。其破损规律是：新建房屋的头十年，特别是头三年内的房屋发生破损的几率是比较高的，尤其是头一年的空置房，如果管理不到位，房屋的隐性破损是很大的，对房屋的未来使用安全尤为重要；
B、管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。必要时就进行烘干处理，防止墙面、天花板发霉、木制品生虫及变形。
C、对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。
D、参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及时关闭电源。
E、管理员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。
F、管理员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况时向公共事务部主管汇报。（七）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。
（八）、根据本小区，应以“星级宾馆”服务方式，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
五、管理工作必须的物质装备计划情况
为了保证物业管理工作的正常开展，有坚强的物质保障基础，根据行规，物业管理开办物资由建设单位投入，并遵循实用，节约的原则，拟具体配置如下：
（一）办公及培训类
序号备品名称单位数量单价（元）金额（元）备注
2 文件柜个 2 1200 2400
3 保险柜个 1 1100 1100
4 电脑台 1 4000 4000
5 打印机台 1 2000 2000
6 电话机部 1 150 150
7 空调台 1 1200 1200
8 电风扇台 1 100 100
9 饮水机台 1 120 120
10 宣传栏个 1 1500 1500
11 其他用品300
合计16870
（二）机电维修类
序号备品名称单位数量单价（元）金额（元）备注
1 电工工具套 1 1200 1200
2 管工工具套 1 1400 1400
3 人字梯架 1 300 300
4 疏通机台 1 800 800
5 冲击钻台 1 1500 1500
6 其他800
合计6000
（三）保安装备类
序号备品名称单位数量单价（元）金额（元）备注
1 夏装套20 180 3600
2 秋装套20 300 6000
3 军大衣件10 80 800
4 武装带根10 30 300
5 对讲机部
6 500 3000
6 警棍根10 20 200
7 床架台 6 120 720
9 其他500
合计15480
（四）卫生绿化类
序号备品名称单位数量单价（元）金额（元）备注
1 保洁用具套 1 1500 1500
2 绿化用具套 1 2800 2800
3 垃圾车部 2 680 1360
4 水管捆 2 250 500
5 垃圾桶个30 1000
5 其他用具500
合计7660
（五）小区内各类指示牌、楼栋号、公共设备设施、卫生设施、消防设备及安防系统的配套由建设单位负责。
（六）业主未完全入住造成前期管理收不抵支，为确保小区物业管理正常运行开发建设单位支付启动金。
六、管理模式
（一）拟采取的管理方式
服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制。（二）管理处组织机构
1、办公室：
（1）负责日常事物，代收代发报纸信件
（2）二次装修管理
（3）检查楼宇和绿化养护、保洁
（4）协调处理邻里关系
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、代收水电费
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）管理人员的配备
1、管理处主任1人，全面负责小区日常事务管理。
2、楼管员2人，负责楼宇的检查服务及收费等。
3、水电工4人，负责小区日常水电及工程维修。
4、保洁工5人，负责小区公共卫生，全日制保洁。
5、绿化工3人，负责小区绿化日常养护。
6、保安16人，24小时值班。
7、车管员3人，负责汽车、自行车、摩托车、电动车管理。
如上共计34名。
七、人员的选拔和培训管理
（一）人员选拔
根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。
主任（项目经理）：要求从业两年以上，具有大型物业管理企业同职位两年以上的工作经验，大专以上学历，年轻富有干劲及团队协作精神，物业管理专业
管理员：要求大专以上学历，一年以上工作经验，同职位工作一年以上，对物业管理有深刻的认识及丰富的实践工作经验
保安员：要求高中以上学历，退伍军人或持保安证，在物业管理行业一年以上工作经验
其他工作人员：要求持相关上岗证件，具相关工作经验
（二）培训目标及方式
为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。
公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。
（三）培训计划及内容
1、管理处全体员工培训
（1）委托方、管理公司及物业情况的简介（包括人事结构和组织）
（2）管理员工礼仪及行为规范
（3）员工守则、行为及纪律
（4）物业管理基础知识
（5）物业保安措施及辅助巡逻设备
（6）物业设施的类型及应用
（7）管理服务的目的及重要性
（8）防火知识、消防装置及使用
（9）各项应急预案及实际操作培训
（10）紧急事件处理程序：如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序。
2、物业管理人员专业培训
（1）管理员的职责
（2）物业移交单元的程序
（3）清洁知识的介绍
（4）物业管理法规的介绍
（5）二次装修的监控及管理
（6）物业范围内巡视规程
（7）紧急事故处理程序
3、保安人员专业培训
（1）保安人员的职责
（2）保安工作的基本概念
（3）物业安全防范与管理
（4）消防安全防范与管理
（5）车辆管理与停车管理
（6）日常巡视及夜间防范管理规程
（7）二次装修的监控及管理规程
（8）治安消防等突发事件处理
（9）步操体能训练及消防演习
（10）事件记录规程
4、工程人员专业培训
（1）工程人员的职责
（2）各施工单位监督检查规程
（3）机电维护的措施及程序
（4）物业设施设备运作流程
（5）维修工具维护及保管
（6）设施设备维修保养规程
（7）物业设施的操作流程
（8）突发事件处理程序等
5、清洁绿化工专业培训
（1）本岗位规章制度及岗位责任制
（2）文明礼貌用语及行为道德规范
（3）不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范（4）清洁用品的使用规范及安全操作事项
（5）不同绿化品种管理养护的标准
（6）常见病虫害及防治
（7）喷洒农药杀虫安全操作
（8）常用农药的稀释配置
（四）培训考核
为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。
八、物业收费价格及收支测算
（一）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
1、综合管理服务费；
2、车辆管理费；
3、二次房屋装修垃圾清运费；
4、特约服务收费：参阅《住户手册》有关收费标准；
5、物业管理服务收费标准按市（区）物委批复文件执行；
6、业主出租物业时，物业管理服务费用由业主或承租人交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。
（二）物业收费以物委批文为准，现暂定为：
1、物业综合管理费
（1）住宅：1.00元/M2.月
（2）商场：2.00元/M2.月
2、汽车停车管理费
（1）地下车位60元/部.月室外60元/部.月
（2）临时停放5元/辆.次过夜停放10元/次.辆
3、摩托车停放管理费
（1）车库20元/月.辆
（2）临时停放0.5元/辆.月过夜停放1元/辆.月
4、自行车、电动车收费
（1）自行车6元/辆.月临时0.2元/次
（2）电动车20元/辆.月（含充电费）临时0.3元/次
5、二次装修垃圾清运费：100-200 M2，300元/单元
200 M2以上，400元/单元
（五）月收支测算
月收入（忽略按收费率100%计算）（一般来说收费率达95%就不错）
项目面积（平方米或套数）价格金额（元）
住宅92368M2㎡ 1.00元/ M2 92368
商场9774 M2 2.00元/ M2 19548
车位198位（以实际情况而定）60元11880
摩托车、电动车450位20元9000
自行车486位6元2916
合计135712
支出项目（折旧费忽略）
项目费用（元）备注工资31280
人员34名，每人月平均工资920元（包括福利费，节假日补贴等）
行政办公费1200 办公用品，电话等
公共维修和
公用水电等11000 灯泡、管线损坏公共设备设施小维修、公用水电以及绿化养护等。
绿化保洁费1600 浇水、杀虫、施肥，保洁工具等
保安费用3400 器械、上交保安公司管理费等
垃圾清运费1100 每天清运2次
社区文化费200
法定税费7464.2 5.5%
管理佣金13571.2 10%
其他费用500
合计71915.4
九、维修基金的管理与使用
（一）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。（二）维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。（三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。
（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
十、物业管理服务承诺
（一）我公司将以“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功
经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准物业管理先进水平，全面接管小区后，按照《全国城市物业管理示范住宅小区标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款，在物业管理委托期二年内达到“市优”，三年内达到“省优”。
十一、接管时的准备工作
1）移交接管前的准备工作
A提交介入管理，拟派管理处主任、部分管理员和维修人员到位，其他人员分步到岗，落实管理用房和宿舍，做好各项筹备工作。
B成立验收小组。技术人员进驻现场，了解设备设施，熟悉构造、性能、水、电、气管道线路的位置及走向；填写有关质量记录。
Ⅰ移交接管验收遗留问题统计表；
Ⅱ公共配套设施接管验收表；
Ⅲ公共配套设施接管验收遗留问题统计表；
Ⅳ机电设备接管验收遗留问题统计表。
2）物业资料的移交接管
A 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
Ⅰ产权资料；
ⅰ项目批准文件；
ⅱ用地批准文件；
ⅲ建筑执照；
ⅳ业主姓名、产权、房屋位置、建筑面积清单。
Ⅱ市府验收合格资料
ⅰ市建设工程竣工验收证书；
ⅱ市建筑消防验收合格证；
ⅲ物业综合验收合格证书；
ⅳ用电许可证；
ⅴ房屋使用说明书；
ⅵ房屋保修书。
Ⅲ工程技术资料
ⅰ竣工图—包括平面图、建筑、结构、水电、附属；
ⅱ工程及隐蔽管线的全套图纸；
ⅲ地质勘察报告；
ⅳ工程合同及开、竣工报告；
ⅴ图纸会审记录；
ⅵ工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；
ⅶ隐蔽工程验收签证；
ⅷ沉降观察记录；
ⅸ竣工验收证明书；
ⅹ水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；
Xi砂浆、混凝土块试压报告；
Xii供水试压报告。
3）物业接管验收程序
A开发公司通知本公司接管验收；
B验收小组按核对所接收的资料，签发验收复函；
C验收小组同移交人对房屋、功能、公共设施设备等进行验收；
D对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；
E对房屋室内物件无明显不全，符合检验标准要求的，接收琐匙；
F入伙时，对发现的质量问题经整理后报告管理处，并要求承建商在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项；
G在保修期内，使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告管理处查难证实后，由承建商负责。
4）房屋接管验收项目及标准
A验收项目
Ⅰ梁、柱、板主体；
Ⅱ顶棚；
Ⅲ墙面；
Ⅳ地（楼）面；
Ⅴ楼梯、扶手；
Ⅵ插座（电器、电视天线、有线电话、电话、空调插座）；Ⅶ接线盒；
Ⅷ开关；
Ⅸ照明灯具；
Ⅹ供水系统；
Ⅺ排污管；
Ⅻ地漏；
ⅩⅢ卫生洁具；
ⅩⅣ防盗网（窗）；
ⅩⅤ室内配电箱；
ⅩⅥ水表、电表和煤气表；
ⅩⅦ卫生间防水防渗处理。
5）物业公共设施接管验收项目标准
A 验收项目：小区的公共场所、设施及其水电设备等；
Ⅰ基础设施；
Ⅱ天面；
Ⅲ公用天线；
Ⅳ消防设施（消防栓、消防箱）；
Ⅴ公共路灯；
Ⅵ绿化；
Ⅶ公共道路；
Ⅷ垃圾箱（池）；
Ⅸ垃圾转运站；
Ⅹ岗亭；
Ⅺ车库；
Ⅻ沙井、检查井和化粪池；
ⅩⅢ明暗沟；
ⅩⅣ挡土墙、坡；
ⅩⅤ踏步；
ⅩⅥ台阶；
ⅩⅦ水池、水箱；
ⅩⅧ信箱；
ⅩⅨ景观、雕塑及文化娱乐设施。
B 验收标准
参照建设部ZBP30001-90和国家1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
6）工程完善和工程遗留问题处理规定
A 工程完善
在房屋主体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。
B 工程遗留问题
在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
C 处理措施
对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
遗留问题及时向管理处汇报；
限制噪音施工时间，确保业主（住户）正常休息；
给进场承建施工人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全；
增强保安力量，监督施工队的人员管理；
施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，经物业管理员以上人员检查无误，签名后施工队方可撤离小区。
十二、服务目标
根据建设部最新文件《建住房物[2000]008号》《关于修订全国物业管理示范住宅小区（小区、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》的精神，我们的服务达标。总评100分，本区应达95分，各项分析如下：序号标准内容规定分值应得分值备注
1 基础管理3
2 31
2 房屋管理与维修养护14 13
3 共用设备设施管理15 15
4 保安、消防、车辆管理10 9
5 环境卫生管理14 13
6 绿化管理
7 6
7 精神文明建设 3 3
8 管理效益 5 5
总计100 95
十三、便民活动
提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，结合本公司多年从事物业管理积累下来的经验，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。
（一）各项便民服务：
日常生活家政服务
1、提供家庭劳务服务（上门吸尘、打蜡、搬家、搬货）
2、钟点家庭服务
3、电话留言服务
4、代办电话开户
5、代办煤气开户
6、代办有线电视开通
7、代叫出租车
8、代订牛奶
9、代请家教
装修
1、设计咨询
2、采购咨询
3、施工咨询
4、材料咨询
维修
1、清洗安装排风扇、洗衣机
2、清洗安装抽油烟机
3、清洗安装空调过滤器
4、安装玻璃
5、音响及家用电器
6、安装灯具、门铃、橱柜
7、安装热水器、洗手间洁具
8、检修电路、家用电器
9、修理家具配件
10、修理防盗门
11、疏通下水管道（主管、支管）
12、修理或更换水表、电表、开关、插座、电话、门铃、门锁、门窗、信箱锁、灯泡、日光灯、灯罩、水阀、水龙头、软管
医疗服务
1、建立住户健康档案卡
2、住户生病时代办联系医院
园艺
1、住户提供家庭园艺咨询
2、鲜花护养术
商务
1、传真
2、复印
3、打字
4、代订车、船、机票
5、引社区宽带，铁通、中国电信等
特约服务
可根据业主需求增设其它特约服务项目
（二）各项社区文化
1、业主入住仪式（送吉祥话、送对联）
2、不定期举行棋牌、球类比赛
3、社区文化、法律及其他的宣传活动
4、节日喜庆氛围的布置及部分喜庆节日的娱乐活动（不定期）
不定期举行为业主办实事的免费活动，如：家电维修
小区物业管理服务投标书第一部份商务部份
第一章投标人资格文件 一、投标函 致：XX小区业主委员会 根据贵方为XX住宅小区物业管理服务投标邀请，签字代表（）经正式授权并代表投标人（XX物业管理有限公司）提交下述文件正本一份及副本一份： 1）投标函； 2）法定代表人资格证明书; 3）法定代表人授权书； 4）资格声明函； 5）投标响应表； 6）组织管理方案； 7）响应招标文件要求的其他证明材料； 据此函，签字代表宣布同意如下： 1、所附投标价格表中规定的应提交和交付的货物投标总价为（￥88166.31元）。 2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。 3、投标人已详细审查全部招标文件，包括第（编号、补遗书）（如果有的话）。 我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。 4、本投标有效期为开标日起九十个日历日。 5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证
金将被贵方没收。 6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。 7、与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址 投标人授权代表签字电话 投标人名称传真 (公章) 电子邮件日期
二、资格声明函 致：xx小区业主委员会 关于贵方愿意参加投标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。 1.由（工商管理部门）签发的我方工商营业执照副本复印件（加盖公章）一 份； 2.招标文件第一章：投标邀请函“招标资格标准”要求提供的文件。 3.其它能使业主和评委会满意的资格证明文件； 4.本签字人确认资格文件中的说明是真实的、准确的。 注：提供的加盖公章的资格文件复印件请附后 单位的名称：xx物业管理有限公司地址： 授权签署资格文件人：签字： 签字人姓名、职务传真： 电话：邮编： 单位盖章：
千里马招标网https://www.doczj.com/doc/183342046.html, 招标编号： 雅安市陆家坝体育活动中心物业管理服务采购 项目 招 标 文 件 中国·四川（雅安） 采购单位：雅安市业余体育学校（雅安市水上运动学校） 采购单位项目负责人(签字) 雅安市政府采购中心 二○一八年十月 中国招标行业门户网站
温馨提示 各潜在供应商： 雅安市政府采购中心现已启用“政府采购电子招标系统”，供应商报名、采购文件获取、投标保证金缴纳全部实行网上运作。根据供应商报名名单只有在递交投标文件截止时间之后才能解密的实际情况，雅安市政府采购中心无法以书面形式将招标文件的澄清或者修改内容通知所有报名供应商。为此，招标文件的澄清或修改全部在四川政府采购网（https://www.doczj.com/doc/183342046.html,）和雅安市公共资源交易中心网政府采购网上交易平台（http:// https://www.doczj.com/doc/183342046.html,:）即时予以发布，招标文件的更正公告全部通过网络送达，雅安市政府采购中心不再另行书面通知。因供应商自身原因未及时下载查看澄清或修改文件而造成的后果，供应商自行负责。 —2—
第一章投标邀请 根据雅安市财政局采购通知要求，雅安市政府采购中心受雅安市业余体育学校（雅安市水上运动学校）委托，拟对雅安市陆家坝体育活动中心物业管理服务采购项目进行国内公开招标，兹邀请符合本次招标要求的供应商参加投标。 一、招标编号： 二、招标项目：雅安市陆家坝体育活动中心物业管理服务采购项目 三、资金来源：财政性资金，已落实。 四、招标项目简介：采购预算金额：万元；万元/年，服务期年；具体内容详见招标文件第六章。 五、供应商参加本次政府采购活动，应当在提交投标文件前具备下列条件： 、具有独立承担民事责任的能力； 、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； 、具有履行合同所必须的设备和专业技术能力； 、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录； 、参加本次政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录； 、法律、行政法规规定的其他条件； 、根据采购项目提出的特殊条件：无。 六、拒绝参加本次采购活动的供应商 .根据《关于在政府采购活动中查询及使用信用记录有关问题的通知》（财库〔〕号）的要求，采购代理机构与采购人监督将通过“信用中国”网站（https://www.doczj.com/doc/183342046.html,）、“中国政府采购网”网站（https://www.doczj.com/doc/183342046.html,）等渠道查询供应商在采购公告发布之日前的信用记录并保存信用记录结果网页截图，拒绝列入失信被执行人名单、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单中的供应商报名参加本项目的采购活动（以联合体形式参加本项目采购活动，联合体成员存在不良信用记录的，视同联合体存在不良信用记录）。 .为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得参加本采购项目。供应商为采购人、采购代理机构在确定采购需求、编制采购文件过程中提供咨询论证，其提供的咨询论证意见成为采购文件中规定的供应商资 —3—
物业管理公司投标 书样本
目录 前言 我公司接管××广场××号楼项目的优势 目录 第一章投标人资格证明文件 1 一、投标承诺书 1 二、法定代表人授权委托书 2 三、投标人资格证明文件 3 四、拟派现场项目经理资格声明 7 五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表8 第二章企业基本情况 9 一、企业理念 9 二、机构设置 12 三、管理优势 13 四、管理规模 15 五、酒店管理 17 六、项目剪影 18 第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案 22 一、前期介入服务 22 二、项目的接管验收 25
三、入伙( 住) 管理方案 26 第四章对本项目物业管理的整体设想及策划 33 一、总体管理服务目标 33 二、管理服务理念 33 三、保证体系 34 四、服务承诺 34 第五章拟采取的工作计划和物资装备情况 36 一、拟采取的工作计划 36 二、物资装备情况 37 第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 41 一、拟建立的组织机构及人员的配备 41 二、培训及管理 50 第七章管理规章制度及管理档案建立情况 60 一、管理处各项管理制度目录 60 二、管理规章制度 62 三、管理档案建立情况 73 第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 76 一、管理处服务人员形象的服务内容和指标 76 二、急修项目的服务标准与承诺 78 三、一般维修的服务内容和指标
78 四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 79 五、投诉处理的服务内容和指标 80 六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标 80 七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 83 八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标84 九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 87 十、控制突发事件的服务内容和指标 88 十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标89 十二、住宅装修管理的服务内容和指标 90 十三、业户满意度测评的服务内容和指标 90 第九章构建和谐社区与便民服务 91 一、和谐社区 91 二、便民服务 93 第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护95 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新95 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
正本 盐城“***小区”前期物业服务 （技术标） 投 标 书 招标人名称：****房地产开发有限公司 招标项目名称：***** 小区
第一章项目概况、特点及管理措施 (3) 第二章质量管理目标及管理方式 (4) 第三章物业管理服务内容 (7) 第四章人力资源配备及管理 (15) 第五章管理规章制度 (16) 第六章档案的建立与管理 (17)
第一章项目概况、特点及管理措施 盐城“***小区”位于盐都区新火村二组，东至小马沟河用地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至开创路东规划用地红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地126022平方米；规划总建筑面积157875平方米；居住总户数1800户。项目特点: 1、由于该项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响，收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。 管理措施：在深入了解现场情况的基础上，结合我司在其它项目上人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保有效运作。 2、该项目由于开发周期长，治安工作较难管理，因此安全保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。 管理措施：在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我司在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了治安管理以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范”的整体治安管理防范思路。在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保项目外观统一美观。
第二章质量管理目标及管理方式 质量管理目标： ——制订《前期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确服务的质量和双方的权利与义务。 ——业主满意率80%以上。——维修及时率90%以上。——维修合格率100%。 ——房屋外观整洁完好，管道畅通完好。 ——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记录。 ——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过12小时，中修不超过48小时。 ——公共场所卫生整洁，绿地树木存活率90%以上。——重大火灾、治安责任事故率为零。 管理方式: 1、在总体管理方式上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。 该项目在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心的经营方针。严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。 2、在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。 安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了
第一部分企业基本情况
第一章公司简介 陕西XX物业服务有限公司（以下简称“XX物业”）注册成立于2006年7月13日，公司经营范围有：小区物业管理及服务；租赁服务，家庭服务，日用百货、五金交电、建筑材料的销售。为业主提供综合管理和多项特约服务及其它经营配套服务。 XX物业注册资金300 万元，具有物业管理二级 资质，是中国物业协会陕 西协会会员单位。公司实 行董事会领导下的总经 理负责制，设有项目服务 中心以及品质部、协管 部、客服部、行政部、环境部、工程部六个职能部门，现聘用员工近200名，管理人员20人，全部具有大专以上学历；其中高级技术人员10人，具有中级以上职称；操作层各类水、电、空调、绿化等技工30余人；协管人员80余人；环境保洁人员30余人。公司拥有强大的企业实力及丰富的物业管理经验，是一个集丰富的管理经验、优秀的管理人才、先进的管理方式于一体的新型物业管理公司，公司的管理人员均取得国家建设部颁发的物业管理资格证书，高级管理人员经过了严格的专业培训，并具有多年物业服务管理工作经验，可为客户提供一系列专业、一流的物业管理服务。 公司受托管理的各类物业资产总值超过十多亿元，目前管理的项目有占地约250亩，总建筑面积约50万㎡的大型高档住宅小区”莱茵湖畔”、近
10000平方米的妇女大厦、陕西县的别墅型小区——明祥小区、崇左的东源名城等。 “以人为本，以和为贵，以您为尊”是我们XX物业的经营服务理念，以业主满意作为企业的最高原则，在管理中不断推出创新服务和增值服务。以“为业主或使用人长期提供安全、清洁、舒适、方便、高尚的工作和生活环境”为服务目标，并不断创新进取，完善专业服务体系，以稳健的步伐服务社会，服务业主、拓展市场。根据各类物业和客户的需求，实施有XX特色的物业管理，使业主、客户享受“国际标准，本土情”的专业物业管理服务。 公司组织架构图： 第二章企业理念
一、***物业管理有限公司简介 【基本情况】 以人为本，真诚服务 ***物业管理有限公司成立于2001年，是***地区专门从事物业管理的著名企业，与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。 ***物业管理有限公司现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、 ***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。 多年来，***物业管理有限公司立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。 多年的努力，***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。 【经营理念】 ***物业管理有限公司（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。
XXX住宅小区物业管理投标书 提纲 一、关于我们…… （一）XX物业简介 （二）企业理念 （三）公司优势 （四）专业的顾问服务机构——顾问团 二、顾问项目概况 三、项目顾问服务目标 （一）服务原则 （二）具体目标 四、顾问服务的方式 五、项目顾问组简介 （一）组织机构图 （二）职责描述 六、顾问服务的内容及服务质量保证措施 （一）项目顾问基本范围 （二）项目顾问具体内容 （三）顾问服务质量保证措施 七、顾问服务工作进度表 八、项目顾问服务费 九、结束语
第一部分项目物业管理理念 第一章项目调研 为使管理服务工作更加贴近XXX住宅小区中的“宅”与“人”，我们深入现 场调研，所了解的基本情况如下： 【XXX住宅小区位于温江工业园区科兴路以南,蓉城大道路以东,金马河以北,占地面积约79.7亩。温江工业园区按照高起点、高标准的开发战略，以建设XX新区、高新技术产业密集区为目标，精心规划设计。以金马河为核心，依次向外分设三个发展圈层：一是柳浪河风景游览城，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心；二是金融、科技、社团及住宅区；三是高新技术产业加工区，以及占地6000亩，可容纳5万名师生的高教科研中心。随着诸多的大专院校及高科技企业在江宁开发区的落成,一个全新的以科技文化为主的温江工业园区正在崛起,为本地块居住小区的成功开发带来 无限商机。紧邻地块南侧的金马河河的沿岸将形成优美的滨河绿带。科兴路、蓉城大道路交叉口的大转盘将是一个非常大规模的中心“绿岛”,这一系列景观绿化 工程的完成将使整个居住地块周边环境得以很大的提升。销售对象主要为来温江 创业的企业家,投资家,和高薪白领。】 如何把XXX住宅小区纳入物业管理的视角，达到都市地标性建筑形象的要求,XXX 住宅小区给我们带来了诸多课题： ●从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾）长期并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。 ●XXX住宅小区业主主要为来温江创业的企业家、投资家、和高薪白领，素
***学校物业投标文件
技术响应文件 第一章管理思路及管理目标 (1) 第一节物业管理思路 (1) 第二节物业管理目标 (3) 第三节质量管理目标 (3) 第二章项目管理组织机构、管理制度和人员配置 (4) 第一节管理组织机构与管理制度 (4) 一、管理组织机构精简高效，部门布局合理 (4) 二、管理制度完整、全面、细化、可操作性强 (8) 第二节人员配置合理，人员素质及管理经验 (22) 一、人员配置表 (22) 二、拟任本项目负责人及下属负责人的学历证书及上岗证..24 第三章物业管理与服务组织实施方案 (31) 第一节员工招聘及培训专案 (31) 一、本项目的员工招募、培训、上岗专案 (31) 二、员工日常管理、培训教育等制度健全 (35) 三、各类人员的薪酬配置 (39) 四、考核评价机制合理 (40) 第二节保洁服务专案 (43) 一、保洁服务管理方案及目标承诺 (43) 二、保洁质量检查及监督措施 (44) 三、垃圾收集、转运管理 (58) 四、劳动保护、保洁工具、工作服装配置 (58) 五、清洁、保洁人员安全作业手册 (60) 第三节设施设备管理专案 (68) 一、服务质量标准 (68) 二、主要的设施运行管理 (70) 三、设施设备管理制度节选 (73)
四、设施设备的维修 (94) 五、设施设备的保管 (96) 第四节能源管理专案 (97) 第五节楼宇服务专案 (98) 一、学生公寓服务 (99) 二、办公会议楼服务 (100) 三、教学楼及图书馆 (102) 四、工勤服务 (104) 五、校园服务 (104) 六、培训部服务 (108) 第六节秩序维护服务专案 (113) 一、管理理念和目标 (113) 二、管理模式 (114) 三、人员编制及岗位设置 (119) 四、管理措施 (121) 五、突发事件应急处置 (123) 六、相关制度节选 (138) 第四章质量及承诺保证措施 (173) 一、工作交接、进场专案 (173) 二、内部质量监管方案 (181) 三、应急预案 (191) 四、迎新、放假服务方案 (221) 五、配合学院搬迁的工作方案 (224) 结束语 (227)
物业投标书样本 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】
投标综合说明书 业主：_____________ 1．根据已收到的招标编号为物招审字()第()号的____________物业的招标文件，遵照《××市物业管理招标投标管理办法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标报价，承担上述物业的全部管理工作。 2．一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。 3．一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级。 4．一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。如确需变更，必须征得业主的同意。 5．我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。 6．我方同意招标文件中各条款，并按投标标价总额3％交纳保证金××万元(大写)。若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。 7．除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。 投标单位：(印鉴)
法定代表人或委托代理人： (盖章、签字) 日期： 年月日 文件二： 企业法人地位及法定代表人证明 一、法定代表人证明 法定代表人资格证明书 单位名称：××物业管理公司 地址：省市街号 姓名：性别：年龄：民族： 职务：技术职称：身份证号码： ××系××物业管理公司的法定代表人。负责为××物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。 特此证明。 投标单位：(盖章) 上级主管部门：(盖章) 日期：年月日
目录 二、****物业概况........................................................... 1、基本情况.............................................................. 2、物业管理服务范围...................................................... 3、小区特点分析.......................................................... 三、****物业管理总体策划................................................... 1、总体目标.............................................................. 2、管理模式.............................................................. 2-1组建项目管理处，实行财务独立核算.................................... 2-2人员选聘与激励机制.................................................. 2-3公司总部监督管理和支持.............................................. 2-4外部监管和协调...................................................... 2-5全面实施质量/环境管理体系........................................... 2-6信息反馈机制........................................................ 2-7关注客户满意程度.................................................... 2-8环境保护............................................................ 2-9信息智能化管理...................................................... 2-10专项业务外包....................................................... 3、组织架构.............................................................. 4、组织内部运作机制...................................................... 5、人力资源管理.......................................................... 6、经营管理指标.......................................................... 四、物业管理服务内容与标准................................................. 1、综合管理.............................................................. 2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 ............................ 2-1房屋日常养护维修.................................................... 2-2供电设备管理维护.................................................... 2-3给排水设备运行维护.................................................. 2-4供热锅炉的管理和维护................................................ 2-5电梯运行维修........................................................ 3、保安服务.............................................................. 3-1公共秩序............................................................ 3-2中控室运行管理...................................................... 4、卫生保洁.............................................................. 5、绿化.................................................................. 五、物业管理收费标准测算...................................................
安阳市政府采购谈判文件 项目名称：物业保洁项目 采购编号：安财竞谈[]号（总第号） 采购人：安阳市中等职业技术学校 安阳市政府采购中心
目录 第一部分采购邀请 (3) 第二部分采购人需求................................... 第三部分供应商须知 (17) 第四部分合同（格式）................................. 第五部分附件——响应文件格式.. (38)
第一部分采购邀请 安阳市政府采购中心接受安阳市中等职业技术学校委托，就物业保洁项目进行竞争性谈判采购，欢迎符合资格的供应商参加谈判。 一、项目基本概况介绍： 、项目名称：物业保洁 、项目编号：安财竞谈[]号（总第号） 、项目预算：元。 、采购需求： 主要内容基本技术要求服务期交验地点 物业保洁详见项目基本技术要求年采购单位指定地点 二、供应商资格要求： 、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定，并提供以下材料：（一）法人或者其他组织的营业执照等证明文件；（二）财务状况报告，依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料；（三）具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的证明材料（购置发票）；（四）参加政府采购活动前年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明；（五）具备法律、行政法规规定的其他条件的证明材料。 、根据《关于在政府采购活动中查询及使用信用记录有关问题的通知》(财库[]号)的规定，对列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的供应商，拒绝参与本项目政府采购活动。 、单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供
第一节公司概述.......................... .1第二节清洁部概述........................ .8第三节小区清洁管理制度............ .10 第四节小区清洁服务实用表格....... ?T6
第一节公司概述 （一）.公司概述 1公司简介 公司是一家具有独立法人资格, 主要为大型写字间、公共设施、酒店及 宿舍小区提供全方位物业管理服务的公司具有建设部颁发的三级物业资质（ 级资质正在申办中）。从客户利益出发，遵从嘱托、信守承诺、服务为本，使业主的物业保值、升值并持续保持一个良好的对外形象是我们的服务宗旨。为进 步提高公司的管理和服务水平，公司正在进行ISO9000质量体系认证工作，现 正处于试运行阶段。 ……公司自成立以来，锐意进取，不断前进，凭借公司先进的技术，完备的设施，严谨的管理以及员工的共同努力，在较短时间内成长为一家集保洁绿化管理、保安管理、工程管理及单项清洁服务为一体的专业物业管理公司。面对新世 纪新的挑战，公司放眼于市场，秉承“一切为客户服务”的管理精神，积极承接写字楼、公寓、住宅、别墅等不同类型物业的经营管理工作，并致力于创立、 完善一套高效、健全的物业管理模式 2.公司主要业绩
3.投标单位企业概况 （三）.岗位职责 1、总经理、副总经理 总经理和副总经理是公司的决策层，总经理对公司负全面责任，对公司的一切重大问题作最后决策。副总经理是总经理的助手，负责处理分管的工作，对下属机构进行指导和管理，同时协助总经理完成其它工作。
2、经理 经理职责 一、在分管副总经理的领导下，负责公司全面工作，领导全体人员履行管理、监督、协调、服 务的职能。 二、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准、组织落实上级主管部门下达的有关任务。 三、负责将ISO9002 质量体系在物业中持续、有效地全面运行。 四、负责了解新接管物业环境、功能、使用、维修、施工、设施等情况后配合公 司领导初步制订物业管理服务档次、确定服务标准和服务项目。 五、负责制订物业项目的整体运作方案，制订内部机构设置及人员编制及物业管理所需的各种 文件。 六、每年年底负责物业管理总结工作和拟定下年的《年度工作计划》，执行总经理审定的年度 工作计划，据此安排月工作计划，审批各业务点的《月工作计划》。 七、全面掌握公司管辖的各物业情况，组织开展月检和客户意见征询活动，每年年底对各业务 点进行年终考评，对管理服务质量进行严格控制。 八、负责协助办公室做好各业务点的人员招聘、考核、录用及人员调整工作。 九、每月底组织一次部门例会，总结当月的工作，制定下月的工作计划，负责组织本部人员的常 规培训和考核。 十、完成公司领导交办的其他工作。 3、办公室 办公室是经理领导下的管理部门，负责人事行政管理、劳资管理、后勤管理、文档管理、固定资产管理、文秘、车辆调度、协调各部门之间的关系等工作。 办公室主任职责、权限 向总经理（副总经理）负责，主持办公室的全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问检查督促各部门工作的执行情况； 负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度； 加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门的工作运作和人际关系；
物业管理投标书样 本 1 2020年4月19日
物业管理投标书范本 目录 第一章前言 (2) 第一节概述 (2) 第二节释义 (3) 第三节编制依据 (4) 第二章投标函 (5) 第三章企业综合介绍 (6) 第一节公司简介 (6) 第二节公司架构 (8) 第三节运作特点 (9) 第四章管理文案及内容 (11) 第一节物业管理整体设想及策划 (11) 第二节采取的管理方式 (16) 第三节管理机构及人员配备、培训、管理 (28) 第四节物业管理规章制度 (36) 第五节日常物业管理的承诺 (48) 第六节社区文化建设 (50) 第七节房屋及公共设施维修养护计划 (54) 2 2020年4月19日
第五章物业服务成本预算书 (59) 第六章结束语 (64) 第七章相关证书资料 (65) 第一章前言 第一节概述 我公司经过现场勘察,在充分理解”*****项目”规划设计理念的基础上,结合我公司来管理别墅、高层、智能化小区、办公楼、商场、科研楼等实际物业管理成熟经验,以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践,我公司成立了”*****项目”物业管理项目投标小组,编制本标书。 如果我公司能在”*****项目”物业管理招标中胜出,我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定,对”*****项目”实施专业化、规范化的物业管理,为管理中心( )营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境,实现广大管理中心对”*****项目”期许的物业管理效果。 3 2020年4月19日
第二节释义 在本标书中,以下名词释义为: 管理中心:是指房屋的所有权人 :泛指本物业的承租人和其它实际使用物业的人 我公司:是指 建设单位:是指***管理中心 本物业:是指”*****项目”小区 4 2020年4月19日
前言 首先，十分荣幸能与参宏基钻石城小区项目的物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合宏基钻石城小区的现状，对宏基钻石城小区的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为宏基钻石城小区的业主创造一个和谐而优美的居住及购物环境，提供宏基钻石城小区的物业价值，并使宏基钻石城住宅小区成为市一个知名的综合物业管理品牌。 本投标书是根据贵方提供的“物业管理服务招标文件”要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投司法书。我方一旦中标，投司法书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。 再次感谢贵方给予我们这次合作的机会。
授权委托书 致： 兹委托（居民身分证编号：）为 我单位授权代表人，就宏基钻石城住宅小区（签署谈判文件、进行谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务，其签名真迹如本授权委托书签名所示。 授权委托单位： （盖章） 法定代表人：（签名） 授权代表人：（签名）
技术文件
公司简介 我公司成立于2005年3月，注册资本为50万元，是具有独立法人资格的有限责任公司，公司办公地点位于长葛市。公司实行独立核算、自负盈亏的企业管理机制，是社会化、专业化、综合性较强的物业管理公司。公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等相关产业于一体的物业管理企业。 公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安部、保洁部等部门。 公司成立以来，我们肩负着社会的重托、业主的迫切希望，带着这种执著和信念走向这个行业。公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万人口碑创品牌”的公司理念。通过建立严格的规章制度，强化管理，不断提高服务质量，以增强企业内部凝聚力和市场竞争力，使公司成为有相当实力，积极开拓发展的专业物业管理公司。2005年以来,先后接管5个小区，赢得了一直好评。我们会再接再厉，精心打造特色物业管理品牌 对本项目物业管理的整体设想及策划
分项报价明细表 项目名称： xxxx省 xxxx 医院物业管理服务采购项目（第二次）项目编号： 56 单价 (元/ 成本 (元 / 年 )类别名称 月 .人 ) 数量 (人) 项目经理2800133600 安全班长2600131200 出入口固定岗20009216000 安防员轮休2000124000 保洁班长2600131200 1.人工 成本楼道保洁员及垃 17005102000圾清运、总坪工备注 人工成本中，除人身意外险外，其余各项均含养老、生育、工伤、医疗、失业五种 社会保险 绿化工1800121600设施设备管理员1800121600人身意外险203980 名称 电话网络费2.办公 及财务 低值易耗品、费用 办公设备保 养 合计485180 单价 (元/ 月 . 数量 (月、 成本 (元 / 年 )件 )件、元) 20012400 20012400 员工工服120809600春秋各两套，20人计
员工招聘、劳 动争议、档案50016000管理 增值税 3%、 税费地税按增值65300021550 税的 10% 正常利润63500 合计105450 名称单价 (元 / 月) 数量 (月 )成本 (元 / 年 ) 公共水电费1200114400 发电机保养12011440 监控系统维 10011200 护 保安巡更系 10011200统维护 楼宇可视对 10011200讲系统维护 3.设备增值税、教育费附加、地方教育费附加、城 建税、企业所得税 维护费污水井、雨水 井维护清理 费 生活、消费水泵轴承、盘根等维修保养 费42515100 10011200 排污泵维修 1600 50 保养费 管道、阀门维 1720 60 修更换
招标文件 项目编号：THCG-G-Z 项目名称：盐城亭湖新区实验学校物业服务项目（二次） 盐城亭湖新区实验学校 江苏宏才项目管理有限公司 年月日
总目录 第一章招标公告……………………………………第二章投标人须知…………………………………第三章合同条款及格式……………………………第四章项目需求……………………………………第五章评标方法与评标标准………………………第六章投标文件格式………………………………
第一章招标公告 为使学校管理更加科学规范，根据盐城市亭湖区财政局下达的政府采购计划，江苏宏才项目管理有限公司受盐城亭湖新区实验学校的委托，就盐城亭湖新区实验学校物业服务项目（二次）（THCG-G-Z ）进行公开招标采购，欢迎符合相关条件的供应商参加投标。 一、招标项目名称及编号 、项目名称：盐城亭湖新区实验学校物业服务项目（二次） 、项目编号：THCG-G-Z 二、招标项目简要说明及预算金额、最高限价 、招标项目简要说明 . 招标内容：安保服务、保洁服务及部分学校勤务工作等，具体以招标文件约定为准，招标人保留对招标范围和内容进行适当调整的权利。 . 服务期限：物业管理服务合同期限为一年（含寒暑假等假期），开始时间以签定合同日期为准。 . 服务标准：满足招标文件中物管服务人员条件和岗位职责的要求。投标人中标后按招标人的委托管理事项和物业管理服务考核细则进行物业管理，物业管理服务人员能很好地履行岗位职责并完成校方分配的勤务工作，服从校方管理，工作认真负责，服务质量能让校方满意。 . 项目地点：盐城亭湖新区实验学校。 . 标包划分：本项目共分为一个标包。 、本项目采购预算为. 万元。 、本项目设定最高限价，最高限价为. 万元。 三、招标项目需求 详见招标文件内容。 四、投标人资质要求 、符合政府采购法第二十二条第一款规定的条件，并提供下列材料： .法人或者其他组织的营业执照等证明文件； .上一年度的财务状况报告（成立不满一年不需提供）； .依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料； .具备履行合同所必需的服务和专业技术能力的书面声明； .参加政府采购活动前年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明。 、其他资质要求： .投标人须是在中国境内注册，具有独立法人资格的企业，能独立为本次招标的项目提供
物业管理公司 标书 项目名称：XXXXXXXX 年月日 一、投标 二、投标 三、授权 四、投标 五、报价 六、优惠 一、承建 二、承建 三、工程 四、工程 五、产品和安装质量执行的国家标准…………… 六、服务回访与保修政策…………………………… 七、驻工地代表及主要负责人简介……………… 八、部分优良工程及在建工程情况……………… 第三部分：施工组织设计……………………………… 一、工程概况…………………………………………
二、施工方案概述…………………………………… 三、编制施工进度和劳力计划…………………… 四、保证工程工期的具体措施…………………… 五、施工程序与质量控制要点…………………… 六、保证工程质量的具体措施………………… 七、安 八、附 一、资质 二、企业 三、证书 ： 各位领 首先，深感荣幸并 我公司环境进行了项条款，同时做出了符合该工程工期、质量等各方面的施工安排，组织技术熟练、质量过硬、善打硬仗的施工队伍负责该工程的施工。 如蒙信任，由我公司中标承担该工程的施工，我们兑现标书中的所有承诺，为贵单位做出我们应有的贡献。 投标单位：
法定代表人： 单位地址： 邮政编码： 联系电话： 传真： 单位（盖章）：负责人（盖章）： 三、授权书 本授权书宣告：在下面签章的法人代表同志代表本公司任命
在下面签字的同志为我公司的名义合法代理人，就工程以我公司的名义签署投标书，进行投标、谈判、签署合同和处理与此有关的一切务。 授权人： 被授权人： 投标单位： 1、我 2护用户的切 3及消费群体么配置的五 贵方。 ，所发生的抢消化。 3、保修服务方面： （1）承诺型材保用30年、辅材保用10年。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用。 （2）建立用户档案，定期回访服务。 （3）公司设立800质量监督服务电话，平日随叫随到、及时维修。将保修终
余姚新悦府住宅小区前期物业服务 招 标 文 件 招标人：余姚荣恒置业有限公司、余姚荣耀置业有限公司代理机构：宁波建拓工程管理有限公司 日期：二零一八年九月
第一章招标公告 余姚新悦府住宅小区前期物业服务招标公告 一、招标人和代理机构的名称、地址和联系方式 招标人：余姚荣恒置业有限公司、余姚荣耀置业有限公司 地址：余姚市长新路号室 联系人：杨雷 电话： 代理机构：宁波建拓工程管理有限公司 联系地址：余姚市多元创业大厦B幢室 联系人：徐工虞工 联系电话：- 传真：- 二、招标物业的名称、地址、物业概况 、物业名称：余姚新悦府住宅小区 、物业地址：余姚市阳明街道 、物业概况： ()总用地面积：地块一平方米，地块二平方米 ()总建筑面积： 地块一：.平方米，其中地上.平方米（住宅.平方米、商业.平方米，物管等配套用房.平方米），地下.平方米。机动车总停车位：个，其中：地下个，地上个。非机动车车位：个，其中：地下个，地上个。 地块二：.平方米，其中地上.平方米（住宅.平方米、商业.平方米，幼儿园.平方米（幼儿园不在本次物业管理范围内)，物管等配套用房.平方米），地下.平方米。机动车总停车位：个，其中：地下个，地上个。非机动车车位：个，其中：地下个，地上个。 ()建筑性质：住宅、商业 ()户数：地块一住宅户，商业户，地块二住宅户，商业户。 三、投标单位资质条件 、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力的物业服务企业。 、拟派项目负责人需提供担任过项目负责人的项目所在地物业主管部门出具的信用证明（无不良行为记录证明）。物业企业提供企业所属地物业管理部门出具的信用档案证明（无不良行为记录证明）。 、外地企业必须在投标截止日期前办理进城备案手续。
物业管理公司 投 标 书2050年5月20日
参与项目招标活动致函书 火星家园物业部： 根据贵方的保安服务项目招标投标邀请，我公司高度重视，经理办公会研究认为，参与此次竟标，是提升我公司保安形象，树立我公司保安品牌的很好机会，因此决定积极参加此次投标活动，并按要求提交下述文件： 1.我公司委托代理人授权书； 2.我公司营业执照、税务登记、机构代码证书复印件； 3.企业资质等级复印件 4.公司简介； 5.物业部保安服务方案； 6.物业部处置突发公共事件预案； 7.保安服务费组成结构明细； 8.保安队长简历; 9.保安队伍编配方案； 10.保安服务合同样本； 据此函，我方宣布同意以下事项： 1.我方将按招标文件的规定履行合同的责任和义务。 2.我方已详细审查全部投标文件，我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。 3.我方同意提供招标方要求的，与其投标有关的工作方案和
预案。 4.我方承诺： （1）投标中标后以我方投标呈报保安服务质量和保安服务费价格作为最终服务标准和服务定价； （2）派遣的保安队伍系我公司直属保安队，绝不使用其他挂靠企业组织的队伍； （3）我方与招标人及招标活动行为人无任何影响公正的关联； （4）我方愿意承担《投标书》中约定的各项责任和义务。 （5）提供保安服务后，保安人员除正常休假外，保证不缺人缺岗，出现保安人员流失现象，我公司在1—3日内给予补充。 （6）与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址：传真： 电话：电子函件： 投标人代表签字： 投标单位名称：
物业部保安服务工作方案 为做好物业部的安全保卫工作，维护物业部辖区内良好的治安秩序。公司根据国家有关法律法规和《保安服务操作规程与质量控制》，结合物业部实际情况和各岗位勤务职责，制定安全服务工作方案如下： 一、指导思想 认真贯彻执行国家法律法规和有关保安行业的方针政策，认真贯彻《保安服务操作规程与质量控制》，认真遵守天津市保安系统“六条禁令”和物业部的各项规章制度，认真抓好保安队伍教育管理，不断完善各项安全保卫措施，确保以一流的工作业绩、一流的服务质量、一流的作风纪律，出色完成物业部安全保卫任务。 二、目标任务 (一)保安人员不发生违法违纪问题； (二)物业部不发生治安刑事案件和治安灾害事故； (三)服务质量达到《保安服务操作规程与质量控制（标准）》。 三、组织领导 我公司成立物业部安全保卫领导小组，我公司主管领导亲自负责，项目部经理为组长，物业部保安队长为副组长。物业部保安班长为主要成员，全力以赴确保物业部良好的治安秩序和客户