《旅行社条例》解读
（一）
在新的《旅行社条例》中，有几项调整特别引人注目。
一是旅行社类别调整。原《旅行社管理条例》把旅行社分为国内旅行社和国际旅行社两大类，对比新《旅行社条例》没有对旅行社作分类。
二是注册资金制度调整。原《旅行社管理条例》国内旅行社注册资金为30万元，国际旅行社为150万元，对比新《旅行社条例》规定最低注册资金为30万元，旅行社入门门槛进一步降低。
三是审批旅行社条件调整。原《旅行社管理条例》分别规定了设立条件和申请设立旅行社必须提交的文件，新《旅行社条例》则简化了审批条件。
四是申请出境旅游业务管理制度调整。原《旅行社管理条例》没有规定，对比新《旅行社条例》则规定旅行社取得经营许可满两年，且未因侵害旅游者合法权益受到行政机关罚款以上处罚的，可以申请经营出境旅游业务。
五是强化处罚力度。新《旅行社条例》就旅行社及其从业人员的持证情况、安全保障制度、出入境滞留不归、团款支付、低于成本经营、对管理部门人员行为等方面都作出了明确规定，相比较原《旅行社管理条例》处罚力度加大，最高限额达到50万元。
（二）
新《条例》将经营入境旅游业务所需的注册资本最低限额从150万元降低为30万元，降低准入门槛会否导致低质旅行社林立，使旅游市场环境进一步恶化？
国家旅游局政策法规司司长张坚钟：“改革开放30年的历史就证明了，管得越死、越不放开，市场越不可能好转。”只要有公开的、充分的、公平的竞争，加上严格的监管，市场就可以自然优胜劣汰，游客自己就会做出选择。
“阳光下低质社自然会消亡”
张坚钟透露，目前全国共有旅行社19800家，“而非法、地下的黑旅行社数量是这一数字的三倍。”
“一年交个5万、10万元钱，就可以打着正规社的牌子在外揽客、侵害游客利益，最多的时候一家正规社下面可以挂靠着百八十家黑社。”张坚钟说，新《条例》可以创造更公平、更充分竞争的市场环境，“让黑社走到阳光下，接受监管，低质的自然消亡。”
（三）
新旅行社条例的实施有不少看点，这里摘取和收集部分专家的相关解读，希望大家看看。
1、严禁零团费负团费揽客
零团费、负团费，就是旅行社以成本价格甚至低于运营成本的价格承接旅游团队，这是旅行社以低报价吸引旅游者参团，然后在旅游行程中诱导，甚至强迫旅游者购物消费和参加自费项目;最终将成本转嫁到消费者身上。对零负团费现象，以前没有明确的法律规定加以禁止，法律也没有规定该如何处罚。新《旅行社条例》严格禁止这一做法，严格禁止旅行社低于成本报价招徕旅游者，以期从
源头上控制随意加点、安排购物的情况发生。如果违反将会受到相应的处罚，市场上如出现零团费、负团费的现象，消费者可以向旅游主管部门投诉。
2、不得擅自增加服务项目
新《旅行社条例》针对不同的加点和购物情况，对旅行社、导游、领队分别规定了不同的法律责任，比如：旅行社未经旅游者同意在旅游合同约定之外提供其他有偿服务的，由旅游行政管理部门责令改正，处1万元以上5万元以下的罚款。对于非因不可抗力改变旅游合同安排的行程，或者欺骗、胁迫旅游者购物或者参加需要另行付费的游览项目的，对旅行社，由旅游行政管理部门或者工商行政管理部门责令改正，处10万元以上50万元以下的罚款;对导游人员、领队人员，由旅游行政管理部门责令改正，处1万元以上5万元以下的罚款;情节严重的，吊销旅行社业务经营许可证、导游证或者领队证。
旅游界人士解读：新《条例》如何颠覆行业游戏规则?
新《条例》会不会给旅游企业上道“紧箍咒”? “竞争肯定是激烈的，但严厉的行业洗牌，会让旅行社优胜劣汰。”苏州市旅游协会国内旅行社分会常务理事吴树新、苏州中旅出境部经理周应捷充满信心地解读。
3、零负团费游逐渐消失
为什么“五一”之后那些让市民心动的低价、超低价的游线没有了?吴树新告诉记者，由于新的《旅行社条例》，对以零、负团费的处罚力度比以往高出许多。这样的游线“五一”之后就被全部取消，市民的直观感觉就是价格涨了，主要体现在海南、港澳、东南亚等线路上，“五一”去港澳、泰国等线路的价格已经出来，但是已经看不到1000元左右的低价团了。
由于低团费仍是吸引游客眼球的关键因素，旅行社投市场所好，纷纷压低价格，利润转而从游客购物、自费行程中来，由利益关系造成了强制购物现象。业内预计，在新规的约束下，散客报名出游肯定会减少，旅游市场将经历半个月左右的阵痛期，而这之后将迎来更加规范的旅游市场。
4、游客出游质量得到保障
骗客购物最高可罚5万元。新条例的这一规则设置，可以更好地保障消费者的出游质量。
苏州目前旅行社超过百家，竞争还是十分激烈的。为抢夺客源，旅行社常以低价吸引游客参团，然后再强迫其购物或参加自费项目，以此保本。这导致了游客出游质量无法保障。新《条例》实施后，将进一步保障消费者消费质量。
市民现场热点咨询：
1、老人就必须多交团费?
张老先生咨询：我是一个68岁的老人，在家闲着无事，就打算参加港澳五日游。旅行社听说我是老人，就说要在原有报价1500元的基础上，另外加收我500元。请问，旅行社的这种做法是否合法?
律师解答：按照合同自由的原则，旅行社有权针对不同客人制订不同的价格策略;但是，这其中肯定存在着对消费者的歧视。现在，国家旅游局《旅行社条例实施细则》(今年5月3日起施行)第三十三条第二款明确规定：“同一旅游团
队中，旅行社不得由于下列因素，提出与其他旅游者不同的合同事项：1，旅游者拒绝参加旅行社安排的购物活动或者需要旅游者另行付费的旅游项目的;2，旅游者存在的年龄或者职业上的差异。但旅行社提供了与其他旅游者相比更多的服务，或者旅游者主动要求的除外。”
2、住宿未达约定标准，顾客该向谁索赔?
施先生问：前不久，我的父母参加了苏州某旅行社组织的海南三亚五日游。旅游合同中约定每天都住四星级宾馆。回来后父母对我说，下飞机后是由三亚某旅行社负责接待的，但宾馆没有星级。我该向苏州某旅行社索赔，还是向海南三亚某旅行社索赔?
律师解答：《旅行社条例》明确规定，接受委托的旅行社违约，造成旅游者合法权益受到损害的，作出委托的旅行社应当承担相应的赔偿责任。作出委托的旅行社赔偿后，可以向接受委托的旅行社追偿。但是，接受委托的旅行社因故意或者重大过失造成旅游者合法权益损害的，应当与作出委托的旅行社一同对旅游者承担连带责任。
3、游客在景点扭伤了脚，旅行社对此要赔偿吗?
王先生问：我妻子在参加苏州某旅行社组织的黄山三日游时，不慎滑倒扭伤了脚。回家后，我认为报名时旅行社购买了旅行社责任险，于是要求旅行社赔偿部分医疗费用，旅行社却认为爬山途中，该旅行社导游已尽到提醒义务，我妻子属于自己扭伤，不在旅行社赔偿范围之内。
律师解答：如果旅行社能证明导游已尽到提醒义务的，旅行社对游客自己扭伤脚的行为就不需承担赔偿责任。旅行社责任险的责任范围是：旅游过程中，如果因为旅行社的疏忽或者失误导致游客受伤或发生意外，游客可以向旅行社索赔。但如果是游客自己不小心受伤，或者遭遇不可预料的意外事件，如地震、山洪等受到伤害，这就不属于旅行社赔偿的范围。所以，本案中王先生的妻子可以向保险公司索赔。
旅游资讯咨询：
1、顾女士咨询：“五一”想去普陀山旅游，要订当地宾馆的话，到底是通过网络预订还是旅行社预订比较好?
专家答疑：“五一”小长假期间，普陀山是个热门景点，宾馆床位肯定比较紧张，提前预订是个好办法。要订的话，通过网络预订优于通过旅行社预订。这是因为，网络预订快捷、简便，而且可供选择的宾馆比较多。通过本地旅行社预订的话，本地旅行社一般还要请当地旅行社帮助，中间环节多，一旦发生变化，沟通起来比较麻烦。当然，选择网络预订宾馆，也需要注意选择可靠的网络。
2、方先生来电：“五一”小长假各线路报名情况如何?哪些线路比较热门?
专家答疑：与去年相比，今年“五一”节苏州的出游人数变化不大，但更多的人倾向选择休闲游、自驾游，出行时间以二日为主，价格方面比去年同期总体下降一成左右。
3、钱女士来电：能否推荐一些“五一”期间值得一游的“冷门线路”?
专家答疑：通过旅行社出行的线路中，下列线路值得考虑：具有“海岛风光”特色的温州、楠溪江、洞头岛三日游，价格在600元左右;享受大自然、呼吸清
新空气的杭州西溪湿地、东天目景区、锦绣风水洞二日游，价格在300多元;还有净化心灵的无锡灵山梵宫之旅一日游，单价150多元等。
4、苏先生来电：泰国游、港澳游线路价格众多，选择什么样的线路比较放心?到了泰国如何参加自费项目?
专家答疑：目前泰国游5晚7天的成本要3000元左右，4晚5天的港澳常规线路成本也在2500元以上，如果报价只要一千多元甚至几百元，这样的线路显然是负团费的。组团社就会通过让游客购物或参加自费项目的办法，弥补自己的团费损失，到头来游客说不定付出得更多。所以，选择费用与成本相符的线路，才是比较放心的。
针对中国市场，泰国国家旅游局特意制作了一个“安心泰国游”旅游品质保证标志，认清这一标志，对大家报名有好处。另外，泰中旅游同业公会制作了一张建议性的“中国团统一自费项目价目表”(上网即可查到)，表中涉及自费项目约30个。这一价目表已得到泰国国家旅游局的认可，大家应拒绝参加超出这个范围的自费项目。
（四）
新《旅行社条例》与原来的《旅行社管理条例》相较，不仅仅是去掉了“管理”二字，主要有三大变化：
一是降低了旅行社设立的门槛，有利于优化旅行社结构调整；
二是加大了违规行为的惩处力度，有利于净化旅游市场环境；
三是给外商投资旅行社国民待遇，有利于扩大旅游业对外开放水平。
（五）
5.1日起实施的《旅行社条例》对旅游市场来说，是一次非常大的调整和变化，促使旅行社从价格战转向到品牌战，对广大老百姓是旅游明明白白消费、真正享受旅游乐趣的开端，同时也可能是旅行社行业重新“洗牌”的风向标。部分旅行社认为，如果游戏规则斗硬、旅行社依法组团、百姓理性消费，那么整个旅游行业将开始全面转向健康、有序，旅游投诉将会逐步减少，旅游行业将进入快速发展阶段。
1、违规旅行社可能关门
重庆中旅集团总经理廖伟认为，预计5月后旅游价格出现变化大的地方有三个：一是低价团、负团费严重的地方，二是当地执行条例严格的地方，三是对条例理解较深的地方，可能涨价幅度更大。他说，刚出台的条例细则对旅游市场的规范和管理，不仅比较细，而且使出了前所未有的处罚重拳。比如，游客进店次数、时间等都要在合同上写明，如有欺诈、胁迫游客购物或参加自费项目的行为时，可能将面临50万元的重罚，如果遇到这样惩罚的旅行社可能就要关门。
2、旅行社开始“洁身自好”
以重庆中旅为例，该集团已全面清理了多次自己的旅游合同，修改不规范的地方，全面梳理地接社、景区等合作伙伴。廖伟说，旅行社是根绳子，把旅游 6大要素串起来，哪个环节都出不得问题，“资质相应、能力相当、诚信度高、愿意和你一起承担责任和义务的合作伙伴”，是重庆中旅的首选。否则一旦出了问题，自己作为组团社要承担第一责任。
廖伟说，从5月开始，预计旅行社将出现一个新面貌：所有广告价格普遍上涨，广告用词更加谨慎，合同细节更完善，操作更加规范。
3、小社朝小、专、精发展
廖伟说，此番调整后，对一些实力较差、缺乏品牌的小旅行社来说，也是一场市场变化的考验，其出路在于必须尽快调整自己的经营，以小、专、精来参与市场竞争。也就是说，这样也可以在市场中起到以小博大的作用。如果不针对新条例转变经营模式的话，靠低价揽客的小社可能面临被兼并或关门。
旅行社条例实施细则 我国《旅行社管理条例》中指出：旅行社是指以营利为目的，从事旅游业务的企业。其中旅游业务是指为旅游者代办出境、入境和签证手续，招徕、接待旅游者，为旅游者安排食宿等有偿服务的经营活动。下文是旅行社条例实施细则全文，欢迎阅读! 旅行社条例实施细则全文第一章总则 第一条根据《旅行社条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。 第二条《条例》第二条所称招徕、组织、接待旅游者提供的相关旅游服务，主要包括： (一)安排交通服务; (二)安排住宿服务; (三)安排餐饮服务; (四)安排观光游览、休闲度假等服务; (五)导游、领队服务; (六)旅游咨询、旅游活动设计服务。 旅行社还可以接受委托，提供下列旅游服务： (一)接受旅游者的委托，代订交通客票、代订住宿和代办出境、入境、签证手续等; (二)接受机关、事业单位和社会团体的委托，为其差旅、
考察、会议、展览等公务活动，代办交通、住宿、餐饮、会务等事务; (三)接受企业委托，为其各类商务活动、奖励旅游等，代办交通、住宿、餐饮、会务、观光游览、休闲度假等事务; (四)其他旅游服务。 前款所列出境、签证手续等服务，应当由具备出境旅游业务经营权的旅行社代办。 第三条《条例》第二条所称国内旅游业务，是指旅行社招徕、组织和接待中国内地居民在境内旅游的业务。 《条例》第二条所称入境旅游业务，是指旅行社招徕、组织、接待外国旅游者来我国旅游，香港特别行政区、澳门特别行政区旅游者来内地旅游，台湾地区居民来大陆旅游，以及招徕、组织、接待在中国内地的外国人，在内地的香港特别行政区、澳门特别行政区居民和在大陆的台湾地区居民在境内旅游的业务。 《条例》第二条所称出境旅游业务，是指旅行社招徕、组织、接待中国内地居民出国旅游，赴香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区旅游，以及招徕、组织、接待在中国内地的外国人、在内地的香港特别行政区、澳门特别行政区居民和在大陆的台湾地区居民出境旅游的业务。 第四条对旅行社及其分支机构的监督管理，县级以上旅游行政管理部门应当按照《条例》、本细则的规定和职责，
西安市房地产市场热点板块分析 目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。 一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。 在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况 目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势 大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。
旅行社条例(2017修订) （2009年2月20日中华人民共和国国务院令第550号公布根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2017年3月1日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二 次修订） 现行有效国务院国务院令第676号发文日期：2017年03月01日生效日期：2017年03月01日 目录 第一章总则 第二章旅行社的设立 第三章外商投资旅行社 第四章旅行社经营 第五章监督检查 第六章法律责任 第七章附则 【本法变迁史】 旅行社条例[20090220] 国务院关于修改部分行政法规的决定(2016)[20160206] 旅行社条例(2016修改)[20160206] 国务院关于修改和废止部分行政法规的决定(2017)[20170301] 旅行社条例(2017修订)[20170301] 旅行社条例 第一章总则
第一条 为了加强对旅行社的管理，保障旅游者和旅行社的合法权益，维护旅游市场秩序，促进旅游业的健康发展，制定本条例。 第二条 本条例适用于中华人民共和国境内旅行社的设立及经营活动。 本条例所称旅行社，是指从事招徕、组织、接待旅游者等活动，为旅游者提供相关旅游服务，开展国内旅游业务、入境旅游业务或者出境旅游业务的企业法人。 第三条 国务院旅游行政主管部门负责全国旅行社的监督管理工作。 县级以上地方人民政府管理旅游工作的部门按照职责负责本行政区域内旅行社的监督管理工作。 县级以上各级人民政府工商、价格、商务、外汇等有关部门，应当按照职责分工，依法对旅行社进行监督管理。 第四条 旅行社在经营活动中应当遵循自愿、平等、公平、诚信的原则，提高服务质量，维护旅游者的合法权益。 第五条 旅行社行业组织应当按照章程为旅行社提供服务，发挥协调和自律作用，引导旅行社合法、公平竞争和诚信经营。 第二章旅行社的设立 第六条 申请经营国内旅游业务和入境旅游业务的，应当取得企业法人资格，并且注册资本不少于30万元。
房地产市场分析报告 目录 一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置 二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 】 5.铁北区 6.城南区 三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘） 代表性楼盘的基本经济指标 四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为 五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 [ 六、国家政策的影响
第一部分怀化市环境分析 一、怀化概况 怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。 怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31 个少数民族，2009年末总人口为万人，其中少数民族占30%左右。 二、地理位置 怀化市地处湖南西南部，面积万平方公里，总人口万，其中侗、苗、土家、瑶等46 个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运
旅行社条例实施细则 第一章总则 第一条根据《旅行社条例》 (以下简称《条例》 ,制定本实施细则。第二条《条例》第二条所称招徕、组织、接待旅游者提供的相关旅游服务, 主要包括: (一安排交通服务; (二安排住宿服务; (三安排餐饮服务; (四安排观光游览、休闲度假等服务; (五导游、领队服务; (六旅游咨询、旅游活动设计服务。 旅行社还可以接受委托,提供下列旅游服务: (一接受旅游者的委托,代订交通客票、代订住宿和代办出境、入境、签证手续等; (二接受机关、事业单位和社会团体的委托,为其差旅、考察、会议、展览等公务活动,代办交通、住宿、餐饮、会务等事务; (三接受企业委托,为其各类商务活动、奖励旅游等,代办交通、住宿、餐饮、会务、观光游览、休闲度假等事务; (四其他旅游服务。 前款所列出境、签证手续等服务, 应当由具备出境旅游业务经营权的旅行社代办。
第三条《条例》第二条所称国内旅游业务, 是指旅行社招徕、组织和接待 中国内地居民在境内旅游的业务。 《条例》第二条所称入境旅游业务,是指旅行社招徕、组织、接待外国旅游者来我国旅游, 香港特别行政区、澳门特别行政区旅游者来内地旅游, 台湾地区居民来大陆旅游, 以及招徕、组织、接待在中国内地的外国人, 在内地的香港特别行政区、澳门特别行政区居民和在大陆的台湾地区居民在境内旅游的业务。《条例》第二条所称出境旅游业务,是指旅行社招徕、组织、接待中国内地居民出国旅游, 赴香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区旅游, 以及招徕、组织、接待在中国内地的外国人、在内地的香港特别行政区、澳门特别行政区居民和在大陆的台湾地区居民出境旅游的业务。 第四条对旅行社及其分支机构的监督管理, 县级以上旅游行政管理部门应当按照《条例》、本细则的规定和职责,实行分级管理和属地管理。 第五条鼓励旅行社实行服务质量等级制度; 鼓励旅行社向专业化、网络化、品牌化发展。 第二章旅行社的设立与变更 第六条《条例》第六条第(一项规定的经营场所应当符合下列要求: (一申请者拥有产权的营业用房, 或者申请者租用的、租期不少于 1年的营业用房; (二营业用房应当满足申请者业务经营的需要。 第七条《条例》第六条第(二项规定营业设施应当至少包括下列设施、设备: (一 2部以上的直线固定电话; (二传真机、复印机;
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
旅行社条例实施细则（2016年修正）颁布单位：国家旅游局 发文字号：令第42号 颁布时间：2016-12-12 实施日期：2016-12-12 效力级别：部门规章 时效性：有效 旅行社条例实施细则 中华人民共和国国家旅游局令 第42号 《国家旅游局关于修改〈旅行社条例实施细则〉和废止〈出境旅游领队人员管理办法〉的决定》已经2016年12月6日国家旅游局第17次局长办公会议审议通 过，现予公布，自公布之日起生效。 国家旅游局局长李金早 2016年12月12日 旅行社条例实施细则 第一章总则 第一条根据《旅行社条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。
第二条《条例》第二条所称招徕、组织、接待旅游者提供的相关旅游服务，主要包括： (一)安排交通服务; (二)安排住宿服务; (三)安排餐饮服务; (四)安排观光游览、休闲度假等服务; (五)导游、领队服务; (六)旅游咨询、旅游活动设计服务。 旅行社还可以接受委托，提供下列旅游服务： (一)接受旅游者的委托，代订交通客票、代订住宿和代办出境、入境、签证手续等; (二)接受机关、事业单位和社会团体的委托，为其差旅、考察、会议、展览等公务活动，代办交通、住宿、餐饮、会务等事务; (三)接受企业委托，为其各类商务活动、奖励旅游等，代办交通、住宿、餐饮、会务、观光游览、休闲度假等事务; (四)其他旅游服务。 前款所列出境、签证手续等服务，应当由具备出境旅游业务经营权的旅行社代办。 第三条《条例》第二条所称国内旅游业务，是指旅行社招徕、组织和接待中国内地居民在境内旅游的业务。 《条例》第二条所称入境旅游业务，是指旅行社招徕、组织、接待外国旅游者来我国旅游，香港特别行政区、澳门特别行政区旅游者来内地旅游，台湾地区居民
西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：
2020房地产市场十大形势分析最新 一、2016年楼市整体较乐观 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降; 其次，国家政策支持力度会越来越大; 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 二、一二线城市销量将持平销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 三、哪些城市有可能表现更好? 第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求，最可能有突出表现。
第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了 经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位 于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、 天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线 人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市 区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧 五、2016年依然会地王频出 六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业 需求和投资性需求)正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超 过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。 但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上 个世纪90年代就已经出现，在 1991-1992年，苏州出现了“办公 司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭 住宅也用来做办公用，由于过度开 发，加上随之而来的银根紧缩，使 得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业经管、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况
及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要 的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的 城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。
《旅行社条例》解读 （一） 在新的《旅行社条例》中，有几项调整特别引人注目。 一是旅行社类别调整。原《旅行社管理条例》把旅行社分为国内旅行社和国际旅行社两大类，对比新《旅行社条例》没有对旅行社作分类。 二是注册资金制度调整。原《旅行社管理条例》国内旅行社注册资金为30万元，国际旅行社为150万元，对比新《旅行社条例》规定最低注册资金为30万元，旅行社入门门槛进一步降低。 三是审批旅行社条件调整。原《旅行社管理条例》分别规定了设立条件和申请设立旅行社必须提交的文件，新《旅行社条例》则简化了审批条件。 四是申请出境旅游业务管理制度调整。原《旅行社管理条例》没有规定，对比新《旅行社条例》则规定旅行社取得经营许可满两年，且未因侵害旅游者合法权益受到行政机关罚款以上处罚的，可以申请经营出境旅游业务。 五是强化处罚力度。新《旅行社条例》就旅行社及其从业人员的持证情况、安全保障制度、出入境滞留不归、团款支付、低于成本经营、对管理部门人员行为等方面都作出了明确规定，相比较原《旅行社管理条例》处罚力度加大，最高限额达到50万元。 （二） 新《条例》将经营入境旅游业务所需的注册资本最低限额从150万元降低为30万元，降低准入门槛会否导致低质旅行社林立，使旅游市场环境进一步恶化？ 国家旅游局政策法规司司长张坚钟：“改革开放30年的历史就证明了，管得越死、越不放开，市场越不可能好转。”只要有公开的、充分的、公平的竞争，加上严格的监管，市场就可以自然优胜劣汰，游客自己就会做出选择。 “阳光下低质社自然会消亡” 张坚钟透露，目前全国共有旅行社19800家，“而非法、地下的黑旅行社数量是这一数字的三倍。” “一年交个5万、10万元钱，就可以打着正规社的牌子在外揽客、侵害游客利益，最多的时候一家正规社下面可以挂靠着百八十家黑社。”张坚钟说，新《条例》可以创造更公平、更充分竞争的市场环境，“让黑社走到阳光下，接受监管，低质的自然消亡。” （三） 新旅行社条例的实施有不少看点，这里摘取和收集部分专家的相关解读，希望大家看看。 1、严禁零团费负团费揽客 零团费、负团费，就是旅行社以成本价格甚至低于运营成本的价格承接旅游团队，这是旅行社以低报价吸引旅游者参团，然后在旅游行程中诱导，甚至强迫旅游者购物消费和参加自费项目;最终将成本转嫁到消费者身上。对零负团费现象，以前没有明确的法律规定加以禁止，法律也没有规定该如何处罚。新《旅行社条例》严格禁止这一做法，严格禁止旅行社低于成本报价招徕旅游者，以期从
西安市房地产市场报告
一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关 中盆地，东西长约204公里，南 北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的 太白山，海拔3867米。地势大 体东南高，西北与西南低，平原 面积为43.674万公顷，占全市 土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常 住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明， 雨量适宜，日照充足，具有优越 的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。
3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。
第三章旅行社条例 一、判断题 1、旅行社业务经营许可证由国家旅游局统一印制和颁发。（×） 2、质量保证金必须为现金形式，缴纳保证金的凭证不得作为抵押或偿还债务的凭证。( √ ) 3、质量保证金必须保持满额，支付赔偿不足部分旅行社必须在5个工作日内补足。( √ ) 4、按《湖南省旅游统计管理办法》规定，对旅游统计一年内违规超过四次的旅行社，给予不予通过业务年检的规定。（×） 5、湖南省旅游局从2002年5月1日起，统一制定《湖南省旅游服务质量监督表》，由旅行社发给游客，回收率不得少于每团人数的50%。( √ ) 6、旅行社拒不按规定补足注册资本、质量保证金的，不予通过业务年检。( √ ) 7、出境旅游业务包括中国境内居民出国旅游业务、港澳台旅游业务和边境旅游业务。( √ ) 8、外商投资旅行社可以组织大陆居民到港澳地区旅游。（×） 9、香港地区的旅游经营者在内地投资设立的旅行社不得设立分支机构。( × ) 10、有出境权限的旅行社的注册资本不得少于140万元人民币。( × ) 11、有出境权限的旅行社的注册资本不得少于30万元人民币。 ( √ ) 12、有出境权限的旅行社的质量保证金为140万元人民币。( √ ) 13、旅行社业务经营许可证由国家旅游局统一印制和颁发。(×) 14、质量保证金必须为现金形式，缴纳保证金的凭证不得作为抵押或偿还债务的凭证。( √ ) 15、旅行社自交纳或者补足质量保证金之日起三年内未因侵害旅游者合法权益受到行政机关罚款以上处罚的,旅游行政管理部门应当将旅行社质量保证金的交存数额降低50%。( √ ) 16、有出境权限的甲旅行社连续三年没有受到旅游行政机关的处罚，可以申请减少质量保证金70万元。( √ ) 17、按《湖南省旅游统计管理办法》规定，对旅游统计一年内违规超过四次的旅行社，给予不予通过业务年检的规定。( × ) 18、湖南省旅游局从2002年5月1日起，统一制定《湖南省旅游服务质量监督表》，由旅行社发给游客，回收率不得少于每团人数的50%。( √ ) 19、出境旅游业务包括中国境内居民出国旅游业务、港澳台旅游业务和边境旅游业务。( × ) 20、从2009年5月1日起所有的旅行社都能组织入境游。( √ ) 21、外商投资旅行社可以组织大陆居民到港澳地区旅游。( × ) 22、旅行社未经批准经营出国旅游业务属于超范围经营。( √ ) 23、外商投资旅行社包括中外合资经营旅行社、中外合作经营旅行社和外资旅行社。( √ ) 24、所有旅行社取得经营许可满两年，且未因侵害旅游者合法权益受到行政机关罚款以上处罚的，都可以申请经营出境旅游业务。( √ ) 25、旅行社的注册资本不得少于30万元人民币。( √ ) 26、外商投资旅行社的注册资本不得少于30万元人民币。( √ ) 27、旅行社向旅游行政管理部门缴纳的旅行社质量保证金，可以是现金形式，也可以是有价证券或工业产权，旅行社缴纳质量保证金的凭证可以作为抵押。( × ) 28、旅行社所从事的业务主要是招徕、接待旅游者，为旅游者安排食宿等经营活动。( √ ) 29、中国公民前往港、澳、台旅游属于出国旅游。（×） 30、中国公民前往港、澳、台旅游属于出境旅游。（√） 31、外商投资旅行社是指外商独立投资和经营的旅行社。（×） 32、旅行社同时经营入境旅游业务和出境旅游业务时需要的质量保证金为140万元人民币。（√） 33、中外合资经营旅行社的注册资本最低限额为30万元人民币。（√）
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
《旅行社条例实施细则》解读 （一） 《旅行社条例实施细则》自2009年5月3日起施行，作为对《旅行社条例》的实施和补充对各类行为进行了细化。 1、增加购物次数属改变行程 《旅行社条例实施细则》规定，擅自改变旅游合同安排行程，最高将被罚款50万元。《旅行社条例实施细则》中明确规定，擅自改变行程包括减少游览项目或者缩短游览时间的，增加或者变更旅游项目的，增加购物次数或者延长购物时间的，以及其他擅自改变旅游合同安排的行为。 在签订旅游合同时，旅行社不得要求旅游者必须参加旅行社安排的购物活动或者需要旅游者另行付费的旅游项目。在旅游行程中，旅游者有权拒绝参加旅行社在旅游合同之外安排的购物活动或者需要旅游者另行付费的旅游项目。旅行社不得因旅游者拒绝，以任何借口、理由，拒绝继续履行合同、提供服务，或者以拒绝继续履行合同、提供服务相威胁。 违反规定，要求旅游者必须参加旅行社安排的购物活动，需要旅游者另行付费的旅游项目，或者对同一旅游团队的旅游者提出与其他旅游者不同合同事项的，将处1万元以下的罚款。 2、向导游卖团最高罚10万元 不少旅行社为了吸引游客推出“零负团”，将团卖给导游获取稳定收益。导游不仅没有收入，还得为此付出一笔不菲的资金。为获取收入，导游不得不带游客去购物，通过回扣拿回支付给旅行社的费用及自己的收入。《旅行社条例实施细则》明确规定，旅行社不能卖团给导游，否则将处以2万~10万元的罚款。 《旅行社条例实施细则》规定，旅行社不得要求导游人员和领队人员承担接待旅游团队的相关费用，主要包括垫付旅游接待费用，为接待旅游团队向旅行社支付费用，以及其他不合理费用。 3、地接社资料要告知游客 旅行社招徕、组织、接待旅游者，其选择的交通、住宿、餐饮、景区等企业，应当符合具有合法经营资格和接待服务能力的要求。否则没收违法所得，处违法所得3倍以下但最高3万元的罚款，没有违法所得的，处1万元以下的罚款。 旅行社需要将在旅游目的地接待旅游者的业务作出委托的，应当委托给旅游目的地的旅行社并签订委托接待合同。旅行社对接待旅游者的业务作出委托的，应当将旅游目的地接受委托的旅行社的名称、地址、联系人和联系电话告知旅游者。 4、不得泄露游客信息 旅行社应当妥善保存《旅行社条例实施细则》规定的招徕、组织、接待旅游者的各类合同及相关文件、资料，且保存期不少于两年。同时，旅行社不得向其他经营者或者个人泄露旅游者因签订旅游合同提供的个人信息；超过保存期限的旅游者个人信息资料，应当妥善销毁。
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
国家旅游局办公室关于将《旅行社质量保证金存取管理办法》修改为《旅游服务质 量保证金存取管理办法》的通知 旅办发〔2013〕170号 各省、自治区、直辖市旅游局（委）： 为落实《旅游法》第三十一条关于旅游服务质量保证金用于垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的规定，将《旅行社质量保证金存取管理办法》（旅发〔2009〕25号，以下简称旧办法）修改为《旅游服务质量保证金存取管理办法》（以下简称新办法）。有关事项通知如下： 1.将旅行社质量保证金修改为旅游服务质量保证金，在《旅游法》实施后，缴纳数额、存入方式等仍按《旅行社条例》、《旅行社条例实施细则》执行，使用范围除执行《旅行社条例》有关规定外，增加《旅游法》第三十一条用于垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的内容。 2.新办法在保留旧办法整体结构及主要内容的基础上，在第二条、第十四条，第十五条以及附件《旅游服务质量保证金存款协议书》、《旅游服务质量保证金银行担保承诺书》、《旅游服务质量保证金取款通知书》中增加了旅游服务质量保证金用于垫付旅游者人身安全遇有危险紧急救助费用的内容，新增加了《旅游服务质量保证金取款申请书》、《关于使用旅游服务质量保证金垫付旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用的决定书》两个附件。 现将修改后的《旅游服务质量保证金存取管理办法》印发给你们，请遵照执行。 附件：旅游服务质量保证金存取管理办法 国家旅游局办公室 2013年9月26日
旅游服务质量保证金存取管理办法 目录 第一章总则 第二章存款 第三章取款 第四章附则 第一章总则 第一条为规范对旅游服务质量保证金的管理，根据《中华人民共和国旅游法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》和《旅行社条例》的规定，制定本办法。 第二条旅游服务质量保证金（以下简称“保证金”）是指根据《中华人民共和国旅游法》及《旅行社条例》的规定，由旅行社在指定银行缴存或由银行担保提供的一定数额用于旅游服务质量赔偿支付和团队旅游者人身安全遇有危险时紧急救助费用垫付的资金。 第三条依据《旅行社条例》第十三条第一款的规定，为旅行社开设保证金专用账户或提供保证金担保业务的银行，由国家旅游局指定。国家旅游局本着公平、公开、公正的原则，指定符合法律、法规和本办法规定并提出书面申请的中国境内（不含港澳台地区）商业银行作为保证金的存储银行。 第四条旅行社须在国家旅游局指定的范围内，选择一家银行（含其银行分支机构）存储保证金。保证金实行专户管理，专款专用。银行为旅行社开设保证金专用账户。当专用账户资金额度不足时，旅行社可对不足部分申请银行担保，但担保条件须符合银行要求。 第五条银行本着服务客户的原则受理旅行社的保证金存储业务，按期办理保证金的存款、取款和支付手续，不得为不符合担保条件的旅行社提供担保。 第六条旅行社要按照《旅行社条例》的规定，到指定银行办理存款、取款和支付手续。