内容摘要：任何贷款都存在风险，船舶抵押贷款的风险也是无时不在。本文结合工作实际，着重分析了船舶抵押的法律风险，并对船舶抵押贷款的法律风险提出防范建议。
关键词：船舶抵押法律风险防范
船舶抵押权制度起源于古代航海冒险事业筹措资金的需要，是船舶所有人取得贷款的一种手段。我国《海商法》第11条规定：“船舶抵押权，是指抵押权人对于抵押人提供的作为债务担保的船舶，在抵押人不履行债务时，可以依法拍卖，从卖得的价款中优先受偿的权利”。船舶抵押贷款存在着政治风险、经济风险、管理风险、项目风险、法律风险等风险，但本文仅就船舶抵押贷款的法律风险作一分析，并就该法律风险提出防范意见。
一、船舶抵押贷款的法律风险的种类
1、担保人的主体资格的风险
担保人的主体应是在船舶抵押贷款中用于抵押担保的船舶的所有权人。
而在现实贷款过程中，存在着一系列的风险问题。有的担保人不是船舶所有权人，而是船舶所有权人的配偶、子女或船舶所有权人的其他共有人；有的虽为船舶所有权人，但船舶却处于限制抵押期间；有的船舶所有权人没有合法的船舶所有权凭证；有的船舶所有权人所持有的身份证明与提交的材料不符等。
2、主合同无效的风险
当事人之间的债权债务关系与因债权债务关系而产生的抵押关系是主债与从债，所签订的借款合同和担保合同之间则是主合同和从合同的关系。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同必然无效。如果主合同内容出现我国《合同法》第52条所规定情形之一的，主合同无效，必然导致担保合同的无效，也使贷款人苦心经营的船舶抵押合同无效。
3、保险条款的风险
有的没有为船舶办理足额保险；有的没有将贷款人作为保险受益人，使保险条款形同虚设；有的保险期限短于船舶抵押贷款期限；有的没有约定船舶在抵押期间发生毁损、灭失的，船舶抵押人应采取有效措施防止损失的进一步扩大等。
4、在建船舶的风险
目前，我国的相关法律、法规对在建船舶抵押这一问题尚未详细具体的规定，缺乏完善的立法。我国《海商法》中仅在第二章“船舶”中规定：“建造中的船舶办理抵押登记，还应当向船舶登记机关提交船舶建造合同”。但对建造中船舶的登记未作详细规定，因此，对于在建船舶中的风险问题的解决还有待于相关法律、法规的完善。
5、贷款人面对船舶优先权的风险
在船舶抵押贷款中，由于船舶处于抵押人的占有和控制之下，而且船舶优先权的产生具有某种隐秘性，因此，极有可能当发现借款人、船舶抵押人违约或破产的情形下，却发现在船舶上粘有船舶优先权，这种担保物权严重地阻碍了贷款人对船舶的依法处分，并使船舶价值明显降低。
6、留置权的风险
由于我国《海商法》规定，造船人、修船人在合同另一方未履行合同时，可以留置所占有的船舶，以保证造船费用或者修船费用得以偿还的权利。因此，船舶留置权的行使应先于船舶抵押权。
7、油污损害的风险
船舶抵押贷款中的一个更大的风险，即有可能面临对船舶发生油污损害而产生的巨额赔偿的风险。“船舶油污损害”系指船舶在正常营运中或发生了事故时，逸出或排放油类货物、燃料油或其他油类物质，如废油、油类混合物，因污染而产生的财产损害或人身伤亡，包括事故发生后，为防止或减轻此种损害而采取合理措施的费用，以及由于采取此种措施而造成的进一步损害。
8、格式条款的风险
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。应该说，船舶抵押贷款合同中的格式条款极大地方便了当事人，但是有的格式条款由于违反我国《合同法》的规定，出现贷款方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，导致合同中该条款无效。
9、担保范围的风险
有的担保范围不明确，有的担保范围过窄，有的则在船舶抵押之外设立人的担保。
10、案件管辖的风险
有的船舶抵押贷款合同中既约定仲裁又约定诉讼，最终导致仲裁条款无效；有的直接约定由某地人民法院管辖，导致管辖无效。
二、船舶抵押贷款法律风险的防范
1、确定适格的担保人
第一，船舶抵押贷款的担保人应为船舶所有权人。根据我国《海商法》第7条规定：“船舶所有权，是指船舶所有人依法对其船舶享有占有、使用、收益和处分的权利”。要审查船舶所有人所持有的《中华人民共和国船舶所有权登记证书》，查明船名、船籍港、原船籍港、船舶类型、船体材料、造船地点、建成日期、船舶价值、尺度（总长、型宽、型深）、吨位（总吨、净吨）、主机（种类、数目、功率）、推进器（种类、数目）、船舶所有人姓名及其地址、船舶所有人法定代表人姓名、取得所有权日期，以及船舶共有人情况、发证机关及其编号等。
第二，船舶所有权人不能亲自办理船舶抵押贷款合同的应提交符合法定要件的书面委托书。根据我国《民法通则》第65条的规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、居民身份证编号、联系方式（固定电话、移动电话、详细通讯地址）、代理事项、权限和期间，并由委托人签名和盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。对于初次申办船舶抵押贷款的当事人或认为有潜在的风险时，应要求当事人提供经公证机关公证的授权公证书。
第三，船舶存在共有情况的应提交《同意抵押及共同还款确认书》。根据我国《海商法》第10条规定：“船舶由两个以上的法人或者个人共有的，应当向船舶登记机关登记，未经登记的，不得对抗第三人”。共有人要承诺对于借款人所欠银行及金融机构的借款本息及其他相关费用，承担共同还款责任，直到对银行及金融机构的借款及相关费用还清为止。
2、明确船舶抵押贷款主、从合同分开
根据我国《担保法》第5条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确定无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。因此应当在担保合同中明确表示抵押担保合同不因主合同无效而无效，即使主合同由于违反法律、法规的规定无效，从合同仍然有效。
3、明确银行及金融机构为保险第一受益人
第一，船舶抵押贷款中担保人须对船舶办理足额保险，并且在保险单上注明贷款人为该财产保险的第一受益人，保险期限应长于借款期限6个月，保险单正本交贷款人保管。如果担保人中断保险，贷款人有权代担保人投保，有关费用应由担保人承担，因此而引起的一切损失由担保人无条件承担。
第二，船舶在抵押期间价值不得减少。如果船舶在抵押期间存在价值减少的隐患时，担保人应及时通知贷款人。如果担保人对船舶价值减少负有过错责任，则应当恢复船舶的价值或者提供贷款方认可的与减少的价值相当的其他担保。
第三，船舶在抵押期间发生保险责任内的毁损、灭失等保险事故的，担保人获得的保险赔付金应优先偿还船舶抵押贷款项下的债务以及涉及债务的有关费用。
4、规范在建船舶的抵押
我国《海商法》第14条规定：“建造中的船舶可以设定船舶抵押权。建造中的船舶办理抵押权登记，还应当向船舶登记机关提交船舶建造合同”。这是以在建船舶作为船舶抵押合同标的物的法律依据。建造中的船舶是指从特定的船舶放样第一块钢板切割时开始，一直到船舶建造成离开船台为止的整个过程中船舶状态。在建造中的不同阶段，船舶状态也不一样，这使在建造中船舶设定抵押与在新建成船舶或旧船舶上设定抵押时确定担保价值的内容有所区别。已建成的船舶是以等于船价或高于船价一定比例的金额作为担保价值，建造中船舶担保价值的确定依据不同，它一般包括已建成船舶部分和已确定将用于建造该船的材料、设备、船舶配件及造价等，此时，双方应明确在建船舶的担保价值。
5、借款人、担保人交付一定数目的保证金
根据我国《海商法》第22条规定：“下列各项海事请求具有船舶优先权：㈠船长、船员和在船上工作的其他在编人员根据劳动纪律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求；㈡在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求；㈢船舶吨税、行航费、港务费和其他港口规费的缴付请求；㈣海难救助款项的给付请求；㈤船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求。载运2000吨以上的散装货油的船舶，持有有效的证书，证明已经进行油污损害民事责任保险或者具有相应的财务保证的，对其造成的油污损害的赔偿请求，不属于前款第㈤项规定的范围”。虽然我国《海商法》所规定的受船舶优先权担保的海事债权较之某些国家甚少如美国，然而这些债权在船舶日常营运中发生的频率却是较高的。
对于我国《海商法》第22条规定的受船舶优先权担保的海事请求，贷款人可要求借款人或担保人交付一定数目的保证金，以便贷款人发现担保的船舶之上附有优先权时，或船舶优先权人通过海事法院扣押船舶之时，从保险金中首先支付受船舶优先权担保的债权，对不足部分仍可向借款人、担保人追偿，若保证金留有余额可抵销。保证金的交付与借款人、担保人的商业信誉惜惜相关，如果借款人、担保人的商业信誉良好，那么可以免交保证金，而对一般的中、小型航运企业，或者商业信誉并非优秀的，那么保证金的交付是必需的。
6、避免船舶留置权人的风险
由于我国《海商法》上的船舶留置权仅限于造船人和修船人的费用，有关造船的问题在上文中已有较多的分析，所以，在此仅就修船人所享有的留置权寻求应对方案。
最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第108条规定：“债权人合法占有债务人交付的动产时，不论债务人有无处分该动产的权利，债权人可以按照《担保法》第82条的规定行使留置权”。这一规定保护了善意留置权人的利益。而从我国《海商法》对船舶留置权的特殊规定来看，则不存在这种“善意”或“非善意”之分，即只要修船人在合同另一方未履行合同时，就可以留置“其所占有的”船舶，而不论其是否知道其所占有的船舶并非为合同另一方所有权处分。因此，根据我国《海商法》的规定，修船人行使留置权时，贷款人是无法以船舶抵押权人的身份对其进行抗辩的，在这样的情形下船舶抵押拟有以下方法解决：
第一，向修船人给付修船费用，修船人则将船舶返回给船舶抵押人，而由贷款人再向其追偿相关费用，或是以借款人违约提前收回贷款；
第二，由修船人行使留置权，直接向借款人要求追偿；
第三，以船舶抵押权人的身份请求修船人直接向其返回拍卖船舶受偿后的余额，对于贷款人自身的其余损失则作为债权向借款人追偿。
本文认为，第一种对贷款人极为不利；第二种是一种较为经济的方法；在少数情况下，可能船舶抵押权人直接向修船人请求船舶的物权利益程序颇为繁琐且回收资金也很有限，从理论上讲甚至可能留置权所担保的债权超出了船舶的价值，因此，船舶抵押权人只能寻求第二种方法。
7、及时投保油污责任险
油污损害不同于其他的对第三方的损害，因为遭到损害的往往是一国的水域自然环境、生态环境，在受损之后需要特别的保护与保障。
从保护油污受害人出发，促进争议的解决的便利性和效率的提高，使船舶抵押人成为责任主体应有其合理的一面。所以，贷款人应看到这一潜在的风险，建议船舶所有权人及时投保油污责任险，以减轻船舶所有权人在油污损害之后的赔付压力。
8、规范格式条款
根据我国《合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款作出说明”。实践中，贷款方应把格式条款用文字或口头方式提请对方注意对合同的所有条款作全面、准确的理解。否则，一旦对格式条款的理解发生争议，应当按照通常理解予以解释。
对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的贷款方的解释。
单独商定的条款可以与格式条款载于同一文件，也可以载于另一个单独的文件，常见的有还款方式为“到期一次还清本息”、“等额本金还款法”、“等额本息还款法”、“递增（减）还款法”等。在第一种情况下，可以清楚看出这些条款与格式条款不同的书写字体；在第二种情况下，则很难区分格式条款与非格式条款，很难确定它们在不同文件中的准确位置。有鉴于此，船舶抵押贷款的当事人应在合同中明确指明构成合同组成部分的条款的优先顺序。
9、规范担保范围
在订立合同时，应当明确地将担保范围写入担保合同的条款中，明确规范其范围。船舶抵押贷款的担保范围应当包括的本金、利息（逾期利息、罚息、违约责任的复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼费（仲裁费）、律师费、抵押物处置费、过户费等债权人实现债权的一切费用。
10、依法确定人民法院的管辖
根据最高人民法院《关于船舶抵押合同为从合同时，债权人同时起诉债务人和抵押人，地方人民法院应否受理请示的复函》的规定，指出船舶抵押合同纠纷案件应由海事法院专门管辖。船舶抵押合同为从合同时，债权人同时起诉主债务人和抵押人的船舶抵押合同纠纷案件，一律由海事法院管辖；债权人直接起诉船舶抵押人的船舶抵押合同纠纷案件，亦应由海事法院管辖；地方法院受理了上述案件后，应当移送有关海事法院。因此，在船舶抵押贷款合同中，应约定“通过诉讼解决的，应由乙方所在地有权管辖的海事法院管辖”。
11、赋予船舶抵押贷款合同强制执行效力
船舶抵押贷款合同签订后，当事人应当向合同签订地的公证机构申请办理相关公证，要求对该合同赋予强制执行的效力。同时，在船舶抵押贷款合同中约定“借款人、担保人承诺若不能按合同约定履行还款义务时，自愿接受公证机构出具的具有强制执行效力执行证书，向人民法院申请强制执行。公证费、执行费等相关费用由借款人、担保人共同承担”。公证机构依据《公证程序规则》的规定，经过申请、受理、审查、出证等程序，出具赋予强制执行效力的公证书，明确表示“根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国公证暂行条例》，本公证书具有强制执行效力”。
12、建立健全船舶担保体系
第一，加强金融机构自身建设，尤其是法律素质的培养。由于金融机构自身对船舶知识专业性不强，与船舶相关专业机构的合作不密切，加之法律意识不强，难以防范风险，因此，要注意向船舶所有人、船舶经纪人、船级社等专业机构学习，以了解船舶在设计、建造、运营、交易各个阶段和技术状况，最大限度防范船舶抵押贷款中的法律、技术、市场和财务风险。
第二，建立和健全船舶抵押贷款的项目评估体系。包括建造中船舶的评估与抵押体系、运营中船舶价值的评估和抵押体系、二手船舶价值的评估和抵押体系、运营船舶技术状况跟踪服务体系。
第三，进一步完善有关制度的实施，虽然我国已建立了船舶抵押贷款中船舶抵押登记制度，但在实践中，在建船舶抵押登记的有关问题仍需进一步的探索研究，建议船舶登记部门、金融机构、造船企业、专业技术机构等加强密切配合，共同推进船舶登记制度的不断完善。
第四，修订交通部海局海法规字［1999］161号《关于对＜关于船舶抵押登记中有关问题的请求＞的批复》。明确“船舶所有人向非金融机构借资，出资人要求船舶所有人以船舶办理抵押。只要当事人之间的债权债务关系合法，依其设定抵押权，船舶登记机关应当依照《中华人民共和国船舶登记条例》的规定办理抵押权登记”，达到船舶抵押权人主体的多元化，共同建立健全船舶担保体系。
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
土地抵押贷款风险防范 https://www.doczj.com/doc/155238805.html, 土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。 土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。 目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。二是地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于 城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。三是规划变更风险。当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。四是开发风险。据调查，当前 开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待 房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。五是回收管理风险。一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。目前银行应对发放“纯土地”的抵押贷款要慎之又慎，其中除要严格审查借款人是否具有开发资质和能力等条件外，当前重点要把好“三关”。一是土地价值关。二是土地的地理位置关。三是时间关。银行还需加强“纯土地”抵押贷款管理。除要全面清理，通过多种手段，确保所抵押的土地在国家规定的期限内开发使用外，对超过规定开发时间的贷款，各基层行要采取措施加紧收回，避免因逾期使用开发而遭没收之尴尬。银行要加大力度做好土地抵押贷款的回收。要采取银行与银行之间合作，银行与企业之间的合作等多种手段，防止土地抵押贷款长期体外循环，做到担保抵押的土地一旦开发，就要立即从开发贷款或其开发收入中收回土地抵押贷款。 商业银行土地抵押贷款之风险防范 一、以土地抵押发放的房地产开发贷款 目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后，应控制住开发商的资金回笼，在销售达到一定比率（如30%）后应逐步收贷款，在销售过大半时（如70%）应收清贷款。在操控上，银行可在土地抵押后，先发放部分贷款，待开工逐步追加在建工程抵押，再陆续放款。这样一来，开发商每买一套房屋，都必须先取得银行同意，方可在房管部门备案销售，银行可完全控制住销售回笼，也避免了已开发土地难以变现的弊端。 二、划拨土地抵押应注意的问题 涉及划拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，
课程名称：《信贷业务中的法律风险防范》课程大纲/要点： 第一部分：培养预防法律风险的意识 一、法律专业意识 二、维权意识 三、证据意识 四、预防风险意识 五、程序意识 第二部分：信贷业务中的担保制度及其法律风险防范 一、金融法律关系诉讼主体风险防范 1、借款人 2、担保人 二、银行信贷业务中的抵押问题 1、抵押的成立 2、抵押的范围 3、抵押的登记 4、抵押的权利冲突
5、抵押的总结 6、抵押的风险防范 三、银行信贷业务中的质押押问题 1、质押的成立 2、质押的对象 3、质押的疑点及风险防范 四、银行信贷业务中的保证问题 1、保证的含义及成立 2、保证的分类 3、保证的责任 4、风险防范 五、浮动抵押在金融机构信贷业务中的风险防范 1、我国的动产浮动抵押制度架构 2、金融机构设立浮动抵押贷款的风险分析 3、浮动抵押风险防范对策 六、银行信贷业务中的重复抵押问题 1、重复抵押的概念、分类及需要注意的几个问题 2、我国法律关于重复抵押的规定 3、重复抵押权的效力分析
4、风险控制措施 七、银行信贷业务案例分析 八、银行信贷业务法律风险防范 第三部分：信贷相关合同以及法律风险防范 一、贷款合同、抵押合同、质押合同、保证合同 二、借款人与贷款实际使用人不同的法律风险防范 1、合同相对性概述 2、贷款合同中的相对性与实践情况 3、风险防范的具体策略 三、格式合同 1、格式合同产生的条件 2、格式合同的限制条件 3、格式合同的法律特征 4、我国格式合同的现状 5、格式合同的风险防范 四、合同的成立 1、邀约 2、承诺
五、合同的生效 1、主体合格 2、意思表示真实 3、内容合法 六、撤销权的行使 1、撤销权的概念 2、撤销权的成立要件 3、撤销权行使的效力 4、案例分析 5、立法建议 6、风险规避 七、代位权的行使 1、代位权的概念 2、案例 3、代位权的构成要件 4、代位权的效力 5、风险防范 八、合同风险防范 1、合同的签字与盖章
工程施工项目管理过程中的若干法律风险 预防和控制要点 目录 第一章投标过程中的法律风险防范和控制要点 第二章签订分包合同时的法律风险防范和控制要点 第三章履行工程承包合同过程中的法律风险防范和控制要点 第四章结算过程中的法律风险防范和控制要点 第五章发生争议后的法律风险防范和控制要点 第六章公司职能管理中的法律风险防范和控制要点 企业面临的风险主要有两种，一种是经营分风险，另一种是法律风险。第一种风险主要与企业所处的市场环境、企业决策等有关，具有非程序性、不可控制性、可变性强等特点，在实践中，企业很难控制，但企业一般对防范和降低这种风险非常重视，往往愿意付出较大的代价；第二种风险主要与企业内部管理程序、运作机制有关，可预防、可控制性较大，因此只要企业预防和控制意识强、措施有力，往往能在无形中为企业带来可观的“管理效益”。要降低法律风险，维护企业合理利益，增加管理效益，关键是应建立和完善企业法律风险的预防和控制机制，在企业日常经营管理中做到事前能预见、事中有控制、事后可补救。 具体就施工企业而言，在管理过程中预防和控制控制法律风险，关键在于如何解决工程项目经营管理过程中预防和控制法律风险的问题。 工程施工项目管理中的法律风险预防和控制是一个非常复杂的系统过程，涉及到企业管理的方方面面，但只要抓住以下一些关键控制点，基本可以防范和控制住主要的工程承包法律风险。 、 第一章投标过程中的法律风险防范和控制要点 根据我国《招投标法》、《建筑法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》以及其它相关法规、司法解释的规定，施工企业在投标过程中应注意以下一些问题。 施工企业在投标过程中应当注意的要点概括有：（一）工程项目本身的情况，主要查验工程项目是否有完整的立项、批准手续，资金落实情况，设计技术要求等；（二）招标的合法性问题：主要查验招标主体是否合法适当、招标书内容是否公平公正、程序是否合法合理等；（三）保证己方投标的合法性：主要审查投标书的内容和形式是否合法，避免投出废标；（四）
浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策 [摘要]本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。 [关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [1 个人住房抵押贷款概述 1.1 个人住房抵押贷款的含义 个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。 1.2 个人住房抵押贷款的分类 个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。 （1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。 （2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。 （3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。 （4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。 1.3 个人住房抵押贷款的作用 1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一 个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。
土地使用权抵押贷款风险及其防范 内容摘要：随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断上升，抵押贷款的金融风险日益凸显。本文从贷款抵押类型、抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物瑕疵等方面对土地使用权抵押贷款的风险进行了综合分析，并提出了防范风险的策略。 关键词：土地使用权抵押贷款抵押权抵押物瑕疵 由于土地资产的保值和易变现性，利用土地使用权抵押贷款已经成为我国金融机构广泛采用的一种物的担保方式，其比重呈上升趋势。据国土资源部地籍司统计，2005年土地抵押贷款总额为750.94亿元，2006年为1075.23亿元，2007年为1193.50亿元。但贷款余额等不良资产的比例呈上升的趋势，抵押贷款的潜在金融风险不断加大。到期未注销抵押贷款余额从2005年一季度的40.18亿元上升到2007年四季度的437.05亿元，上涨了10倍多（见图1）。 土地使用权抵押贷款的风险 （一）选择贷款抵押类型风险 普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。 单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《物权法》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影
响。 房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。 反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，费用高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。 （二）选择抵押期限的风险 《物权法》第202条规定，“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。依《民法通则》和《担保法》，抵押权的诉讼时效为两年。在抵押期限选择风险方面，主要有下列两种情况；一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
《企业经营中常见的法律风险防范及其防范》 培训大纲 主讲人：冯涛 电话： E-mail： 课程目的： 首先，企业管理面临日益繁杂的法律环境。从公司设立、生产要素获得，到生产经营、产品销售，再到公司解散或破产，无不牵涉到法律以及法律风险。加入WTO后，我国公司不仅要在国内法律求生存和发展，而且还要直面国际法律环境。 其次，市场经济是竞争经济，而法律就是关于竞争的规则。企业想要在竞争中获胜，必须熟悉竞争规则。现在这些规则已经越来越多，越来越复杂，如果你不关心哪些规则与你和你的企业有关，难保什么时候会因为违反规则付出经济的代价甚至自由的代价。所以，一个成功的企业，肯定是个善于运用法律规则的企业，而一个聪明的企业家，应当是一个知道如何防范法律风险的企业家。 课程时间：2天 课程对象：中高层管理者 讲座大纲： 第一部分：企业内部的法律风险及其防范 第一讲劳资纠纷的法律风险防范 一、劳动合同关系成立的法律风险及其对策 二、依据单位规章制度开除职工的法律风险及其对策 三、劳动合同的续订的法律风险及其对策 四、劳务派遣的法律风险及其对策 五、招聘广告的法律风险及其对策 第二讲公司股东、董事之间法律风险与防范 一、拟定《公司章程》的法律风险及其对策 二、大股东不参加股东会的法律风险及其对策
三、董事、监事、经理个人履行职责的法律风险及其对策 四、不能确保公司财产的独立性的法律风险及其对策 五、公司犯罪的法律风险及其对策 六、企业负责人及工作人员履行职责中的法律风险及其对策第二部分：企业外部的法律风险及其防范 第一讲企业签订合同中的法律风险及其对策 一、违反签订合同基本原则的的法律风险及其对策 1、合同违反公平原则的法律风险及其对策 2、同违反合法原则的法律风险及其对策 3、合同违反公平原则的法律风险及其对策 二、合同成立的法律风险及其对策 1、承诺的法律风险及其对策 2、表见代理的法律风险及其对策 3、举证责任的法律风险及其对策 4、通过传真来签订合同的法律风险及其对策 三、合同主要条款欠缺可能导致的法律风险及其对策 1、合同主要条款约定不明确时的法律风险及其对策 2、合同履行地的法律风险及其对策 3、缔约过失的法律风险及其对策 四、违反合同的履行原则的法律风险及其对策 1、合同履行中的单方面中止和解除的法律风险及其对策 2、协作履行的法律风险及其对策 3、适当履行的法律风险及其对策 4、情势变更的法律风险及其对策 五、违约责任的法律风险及其对策 1、外观主义的的法律风险及其对策 2、合理预见的法律风险及其对策 3、违约金的法律风险及其对策 4、未违约方的法律风险及其对策
关于BT项目主要法律风险防范的指导意见 、关于BT项目的相关法律规定 BT项目建设模式在我国建设领域属于新兴事物，尚未有成熟的运作模式可资借 鉴，也没有明确的立法进行规范指导，主要适用于基础设施和公用事业项目，工程所有权属于国家和地方政府。我们把与BT项目有关的现存法律法规汇总如下，以供各单位在审核项目可行性、合同合法性和风险可控性时予以对照使用。 （一实施BT项目的法律依据 1、《中华人民共和国政府采购法》第二条规定：政府采购是指各级国家机 关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或 者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。” 2、中华人民共和国建设部[2003]30号《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》第四条第（七项规定：提倡具备条件的建设项目，采用工程总承包、工程项目管理方式组织建设。鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求，按照建设一转让（BT、建设一经营一转让（BOT、建设一拥有一经营（BOO、建设一拥有一经营一转让（BOOT等方式组织实施。” 3、《建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行关 于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》第一条规定政府投资项目一律不得以建筑业企业带资承包的方式进行建设，不得将建筑业企业带资承 包作为招投标条件「采用BOT、BOOT、BOO方式建设的政府投资项目可不适用本通知。” （二关于BT项目的招投标要求 1、《中华人民共和国招投标法》第三条：在中华人民共和国境内进行下列工 程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标:
房产抵押的风险防范 导读：本文主要介绍房产抵押风险的类型，房产抵押风险的防范措施以及解除抵押的方法及法院对执行抵押房产的相关规定，详细内容请看本文具体介绍： 【知识要点】 房产抵押有哪些风险如何防范房产抵押贷款的风险房屋抵押如何解除? 法院执行抵押房产的规定 【正文内容】 房产抵押有哪些风险 房产抵押贷款可能存在的风险： (一)租赁权对抗的风险 1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。 3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。 (二)抵押登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。 >>>阅读全文 如何防范房产抵押贷款的风险 防范房产抵押贷款风险的措施： (一)进行抵押贷款前做好调查工作 银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。 1、对房产“先租后抵”请看的检查。 如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。
毕业设计（论文） 题目银行对个人住房抵押贷款的风险管理系（部）经济管理系 专业国际金融 班级 姓名 学号 指导老师
系主任 摘要 我国房地产市场经历了飞速发展的过程，商业银行提供的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房购买力等方面，起到了积极的作用。在近几年的经济形势下，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显示，个人住房贷款面临着一些新情况和新问题。随着个人住房第一贷款在银行的贷款业务中的重要地位日益得到提升，银行已经已经把个人住房抵押贷款业务作为向零售业务转型过程中需要重点发展的业务之一。 关键词：商业银行、个人住房抵押贷款、风险管理
第一章绪论. (1) 1.1、选题的背景 (1) 1.2、选题目的 (1) 第二章银行信贷风险管理研究的理论基础 (2) 2.1、银行信贷风险的基本内涵 (2) 2.2信贷风险管理的策略 (2) 第三章住房抵押贷款的风险管理 (4) 3.1、加强银行的风险管理 (4) 3.2、个人住房抵押贷款的风险防范和对策 (5) 第四章东亚银行的住房抵押贷款 (6) 4.1、东亚银行的简介 (6) 4.2、东亚银行的住房抵押贷款业务 (7) 第五章我国个人住房贷款风险管理框架的构建 (7) 5.1、商业银行内部风险控制 (7) 5.2银行外围配套基础环境建设 (8) 参考文献. (9) 致谢 (10)
第一章绪论 1.1选题意义及背景 1.1.1选题的背景 2007年4月，美国第二次抵押贷款机构( Sub-Prime Mortgage )—新世纪金融公司(NewCemtury Finan cial Crop),因受大量的业主贷款违约的影响，向法院申请破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和出售公司大部分资产。这一美国房地产业最大的抵押贷款机构破产案,掀开了“次级贷”风波的序幕。在危机发生前, 由于美国次级房贷市场在整个贷款市场占有率较低(约7%),有些专家预测此次危机 不会引起全面危机。但是,次级贷及其衍生品涉及的主体种类繁多,包括借款人、贷款机构、基金、银行和保险公司等主体,因此全球股票市场、外汇市场和债券市场都受到了严重的负面的影响。当前金融危机的影响已越来越大,它的蔓延对经济发展和社会进步都有巨大的危害。它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失, 而且还破坏一个国家和地区的经济稳定,引起社会动荡。 房地产业在我国国民经济的发展中也日益占据举足轻重的地位。自 20世纪 90 年代以来,我国房地产市场逐步发展并迅速壮大,已逐渐成为推动各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。从 1998 年国家停止福利分房以来,个人住房抵押贷款业务成为了我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中的一中金融产品,在不 断发展的过程中已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近年来个人住房抵押贷 款规模在银行资产中的比重也呈现上升的趋势,在房价不断攀升的背景下, 个人住 房抵押贷款一直是银行的核心业务,个人住房抵押贷款一直以来也是优质贷款,违 约率较其他贷款低的多。但是,我国房价持续单边上涨已经成为了历史,在经历了2008年房价做“俯卧撑”到 2009 年初房价开始小幅下跌,同时又经历了美国次贷危机引起的全球经济和金融的危机,我们不得不重新审视我过个人住房抵押贷款的 核心问题——风险控制。 1.1.2选题目的 住房贷款,是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主,是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款,即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供。 个人住房贷款业务是近年新兴发展起来的业务品种,短期内以其低坏账率迎合了商业银行做实资本充足率的需求,引发行业内的营销扩张热潮,商业银行在对风 险未做深入剖析的情况下就盲目跟进,缺乏成熟的风险管理技术相配合,这种思想 上的麻痹大意为日后风险的爆发埋下了隐患。风险管理是银行经营活动中永恒的主题,本文要解决的主要问题就是在采用实证分析指出实际风险程度和不利后果的 基础上,提醒商业银行对此引起重视,同时借鉴西方先进的风险管理技术, 初步探
民间借贷法律风险告知书： 民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。民间借贷的利率不得超过人民银行规定的相关利率，即：不得超过银行同期贷款基准利率的四倍，否则视为高利贷，超出部分不受法律保护。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵循自愿互助、诚实信用原则。抵押是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。请您详细阅读以下内容： 1、您申请办理民间借贷合同公证应当提供真实、合法、充分的证明材料。 2、您申请办理的民间借贷合同公证，应保证不存在以下情况，否则该借贷关系不受法律保护： （一）因非法同居、不正当两性关系等行为产生“青春损失费”、“分手费”等有损社会公序良俗的情感债务转化的借贷； （二）具有抚养、赡养义务关系的父母子女等直系亲属之间发生的有违家庭伦理道德和社会公序良俗的借贷； （三）利用民间借贷形式洗钱、行贿受贿、伪造债务、规避债务、非法集资、支付赌债或以合法形式掩盖其他非法目的的借贷。 3、有配偶的借款人如不能提交债务归属个人的公证书的，其配偶应亲自在公证员面前签署书面同意书，或将其配偶列为合同当事人。
4、借款人、抵押人、质押人等为法人或其他组织的，法定代表人或负责人应亲自到场办理公证，不能到场的应当要求提交经公证的授权委托书，并提供股东会决议或董事会决议等。 5、担保物为共有的，全体共有人应当到场办理公证，不能到场的应提交经公证的授权委托书。 6、公证机构将对当事人进行拍照并存档；七十周岁以上的当事人申请办理公证的，必要时对询问过程进行录音或录像。 7、同一出借人向多人提供借款且累计数额巨大的，公证机构必要时将审查其资金来源。 8、借贷双方应对利率与逾期利率进行约定，在借贷合同中载明借款期限届满后借款方应归还的本金及利息总额。 9、借款利率不得高于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍；不得将利息计入本金；不得预扣利息。 10、出借人应当通过金融系统转帐支付出借款，并在合同中予以载明。 11、民间借贷合同中应载明借款用途。借贷合同载明的借款用途应当合法。公证机构认为必要时可以要求借款人提供借款用途说明和相关证明材料。 12、借贷合同中应当明确借款期限、利息支付期限、保证期间、保证方式等。 13、自然人之间依法成立的民间借贷合同，自出借款项实际交付借款人或者借款人指定、认可的接收人时生效。 14、当事人可以约定单独或同时适用逾期利息和违约金。
土地抵押贷款申请书 土地抵押贷款申请书 土地抵押贷款 即房地产企业以其拥有的土地（获得土地证“一证”即可）抵押予我行，我行给予其关联企业（非房地产企业）一笔短期融资，期限一般在一年以内，用于项目前期运作。抵押率不超过土地评估价的50％，年利率要求至少7％。这种操作的前提是该土地使用合同中未限制该土地仅能为本项目融资做抵押。 土地抵押贷款所需资料： 1、公司基本资料： 营业执照、组织机构代码证、公司章程、验资报告、董事会成员名单； 2、财务资料： 近三年审计报告、近期会计报表及科目明细 3、借款人主体经营情况介绍 4、土地资料： 土地证、土地出让合同、付款凭证、土地评估报告 5、公司实际所有人身份证复印件及个人简历（一般要求股东个人提供担保） 土地抵押贷款流程 1 首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率倒推出抵押物应达到的评估总价值.
2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在ad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6 与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会等资料. 7 填好最高额抵押贷款合同安银行要求提供所需的相关资料后,等待银行进行放贷即可. 第二篇： 土地抵押贷款 土地抵押贷款 指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。目录 土地抵押 亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。土地抵押贷款流程
中国建设银行个人住房贷款抵押合同 合同编号： 中国建设银行个人住房 贷款抵押合同 (标准版) 甲方： 乙方： 签订日期： 签订地点：
抵押人（甲方）：______________________________ 住所：________________________________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 开户金融机构及帐号：__________________________ 抵押权人（乙方）：____________________________ 住所：________________________________________ 法定代表人（或授权代理人）：__________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款： 第一条甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。 第二条以房地产设定抵押的产权情况 1．房地产坐落：__________________________________ 2．地号：________________________________________ 3．土地面积：____________________________________ 4．土地使用年限：________________________________ 5．土地来源：____________________________________ 6．土地出让（转让、划拨）合同号：________________ 7．国有土地使用证号：____________________________ 8．房屋建筑面积：________________________________ 9．共有权份额：__________________________________ 10．房屋所有权证号：_____________________________ 11．房屋预售、买卖契约号：_______________________ 第三条以房地产设定抵押的抵押情况 1．抵押土地四至：________________________________________ 2．抵押土地面积：________________________________________ 3．抵押土地评估价值：____________________________________ 4．抵押房屋部位：________________________________________ 5．抵押房屋建筑面积：____________________________________ 6．抵押房屋评估总价值：__________________________________ 7．房地产评估总价值：____________________________________ 第四条甲方抵押担保的贷款金额（大写）_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。 第五条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。 第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。 甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。 第七条抵押担保的范围：贷款金额（大写）元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。 第八条本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
企业法律风险及防控体系 我国改革开放以来，经济建设取得了巨大成就，现代企业在经济迅猛发展的背景下将面临更多的机遇和挑战，市场竞争在给企业带来发展机遇的同时，也带来了日益增多的风险。这些风险中有自然风险、销售风险、投资风险、财务风险和法律风险等等之分，商业类风险随机多变，具有不可预期性和防控性，而法律风险则是可防控的，如果未正确对待法律风险，将给企业带来相当严重的后果。所以，防控企业法律风险需要企业建立健全一系列的体系和制度，采取积极的措施，从而能尽最大限度地降低风险带来的损耗，节约经营成本，使得企业在危机四伏的 经济战场中能稳健前进。 一、企业法律风险的概念 所谓风险就是预期结果与实际出现的结果之间发生差异所带来的损失或损害的可能性。对于企业而言，如果企业预期结果与实际出现的结果可能发生差异，而这种差异又将给企业带来损失或损害，这就是风险。《国有企业法律顾问管理办法》第一次正式提出了企业法律风险的概念。所谓企业法律风险，是指企业预期与实际结果发生差异而带来负面影响的可能性。 二、企业法律风险的成因及特点 (一)企业法律风险的成因 法律风险产生的原因有很多，根据引发法律风险的因素来源，可以分为企业外部法律风险和企业内部法律风险。所谓企业外部法律风险，是指由于企业以外的社会环境、法律环境、政策环境等外在因素引发的法律风险。包括立法不完备，法律变迁，执法不公正，竞争对手或合同相对人的人为因素及不可抗力等。由于引发因素不是企业所能够控制的，因而企业不能从根本上杜绝外部环境法律风险的发生。所谓企业内部法律风险，是指企业内部管理、经营行为、经营决策等因素引发的法律风险。表现为企业自身法律意识淡薄，对法律环境认知不够，经营决策不考虑法律因素，甚至违法经营等。 (二)企业法律风险的特点 企业法律风险具有以下特点：
如何逐渐提高项目管理人员法律意识和风险意识 ——从纵向管控公司法律风险法律风险管理的根本在于将法律作为管理资源，引导经营行为、规避经营风险。法律风险管控重在预控，防范胜于控制、控制胜于补救，不能简单地将法律手段解决纠纷当作“消防栓”，在风险显现后才想起使用，作为施工企业，要突出对项目部的法律风险管控，坚持法律事务纵向到底的原则，把工作的重点放在提高项目管理人员法律意识和风险意识上，落实项目管理的各个阶段的风险控制和风险化解，确保公司良好有序运营。 从近几年的情况来看，许多施工企业在规模和管理水平上都上了一个新台阶，但在发展过程中同时伴随着一些问题的产生，而这些问题对施工企业发展的制约不容忽视，这其中，项目部的管理问题尤显突出，许多施工企业在项目的管理上存在很多漏洞，特别是项目管理人员法律风险意识淡薄，遗留了很多法律风险，最终导致纠纷产生，给施工企业造成无法弥补的损失。根据“木桶理论”，对项目部法律事务控的重要性认识不足，将成为建筑企业“最短的桶板之一”，这也是建筑企业升华管理水平的一项隐蔽性障碍。现针对当前普遍存在的项目管理人员法律意识和风险意识淡薄问题，结合工程公司项目部法律风险管控现状，从法律层面和管理措施上进行粗浅的探讨，希望与大家共同商榷。
第一部分项目部法律风险管控的现状 一、工程公司对项目部法律风险管控。 （一）坚持“三个禁止”。根据相关法律规定，建筑施工企业项目经理，是受企业法定代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者，是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人，同时，由于工程建设存在过程高危、主体广泛、项目分散、市场准入严格等因素，公司为建立健全法律风险防控机制，对项目部的管理行为做出了“三个禁止”的限制，即禁止项目部私自签收任何法律文件，禁止项目部对外进行担保，禁止以项目部名义签订分包、租赁合同，以上三种行为必须交由公司归口部门进行办理。 1、禁止项目部私自签收任何法律文件。项目经理部作为项目管理的组织机构，以公司的名义设立，是工程项目权利义务的直接承受者，而目前公司各项目部并无专兼职法律事务管理人员，项目部对签收法律文书的风险意识较为薄弱，在实际中，类似“只要是法院送达的文书就签收”的情况屡出不穷，从而造成不应该的协助执行、协助调查和应诉等风险。为杜绝此类风险的发生，公司专门下发《关于防范部分法律风险的紧急通知》，未经公司允许，所有人员不得签收各类司法文书，不得接受司法人员的情况调查并签署笔录、出具证据证明、使用项目印章，从而将签收法律文件统一交由公司法律事务室处理，项目部在处理文书送达时，必
内容摘要：任何贷款都存在风险，船舶抵押贷款的风险也是无时不在。本文结合工作实际，着重分析了船舶抵押的法律风险，并对船舶抵押贷款的法律风险提出防范建议。 关键词：船舶抵押法律风险防范 船舶抵押权制度起源于古代航海冒险事业筹措资金的需要，是船舶所有人取得贷款的一种手段。我国《海商法》第11条规定：“船舶抵押权，是指抵押权人对于抵押人提供的作为债务担保的船舶，在抵押人不履行债务时，可以依法拍卖，从卖得的价款中优先受偿的权利”。船舶抵押贷款存在着政治风险、经济风险、管理风险、项目风险、法律风险等风险，但本文仅就船舶抵押贷款的法律风险作一分析，并就该法律风险提出防范意见。 一、船舶抵押贷款的法律风险的种类 1、担保人的主体资格的风险 担保人的主体应是在船舶抵押贷款中用于抵押担保的船舶的所有权人。 而在现实贷款过程中，存在着一系列的风险问题。有的担保人不是船舶所有权人，而是船舶所有权人的配偶、子女或船舶所有权人的其他共有人；有的虽为船舶所有权人，但船舶却处于限制抵押期间；有的船舶所有权人没有合法的船舶所有权凭证；有的船舶所有权人所持有的身份证明与提交的材料不符等。 2、主合同无效的风险 当事人之间的债权债务关系与因债权债务关系而产生的抵押关系是主债与从债，所签订的借款合同和担保合同之间则是主合同和从合同的关系。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同必然无效。如果主合同内容出现我国《合同法》第52条所规定情形之一的，主合同无效，必然导致担保合同的无效，也使贷款人苦心经营的船舶抵押合同无效。 3、保险条款的风险 有的没有为船舶办理足额保险；有的没有将贷款人作为保险受益人，使保险条款形同虚设；有的保险期限短于船舶抵押贷款期限；有的没有约定船舶在抵押期间发生毁损、灭失的，船舶抵押人应采取有效措施防止损失的进一步扩大等。 4、在建船舶的风险 目前，我国的相关法律、法规对在建船舶抵押这一问题尚未详细具体的规定，缺乏完善的立法。我国《海商法》中仅在第二章“船舶”中规定：“建造中的船舶办理抵押登记，还应当向船舶登记机关提交船舶建造合同”。但对建造中船舶的登记未作详细规定，因此，对于在建船舶中的风险问题的解决还有待于相关法律、法规的完善。 5、贷款人面对船舶优先权的风险 在船舶抵押贷款中，由于船舶处于抵押人的占有和控制之下，而且船舶优先权的产生具有某种隐秘性，因此，极有可能当发现借款人、船舶抵押人违约或破产的情形下，却发现在船舶上粘有船舶优先权，这种担保物权严重地阻碍了贷款人对船舶的依法处分，并使船舶价值明显降低。 6、留置权的风险 由于我国《海商法》规定，造船人、修船人在合同另一方未履行合同时，可以留置所占有的船舶，以保证造船费用或者修船费用得以偿还的权利。因此，船舶留置权的行使应先于船舶抵押权。 7、油污损害的风险 船舶抵押贷款中的一个更大的风险，即有可能面临对船舶发生油污损害而产生的巨额赔偿的风险。“船舶油污损害”系指船舶在正常营运中或发生了事故时，逸出或排放油类货物、燃料油或其他油类物质，如废油、油类混合物，因污染而产生的财产损害或人身伤亡，包括事故发生后，为防止或减轻此种损害而采取合理措施的费用，以及由于采取此种措施而造成的进一步损害。 8、格式条款的风险 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。应该说，船舶抵押贷款合同中的格式条款极大地方便了当事人，但是有的格式条款由于违反我国《合同法》的规定，出现贷款方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，导致合同中该条款无效。