拆迁补偿费的会计和税务处理
财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知
财企〔2005〕123号
国务院各部委、各直属机构,各中央管理企业,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局:
据一些地方和企业反映,企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款,其有关财务处理规定不明确,不便执行。为此,现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下:
一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增专项应付款。
二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用,区分以下财政部文件情况进行处理:
(一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款;
(二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款;
(三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款;
(四)用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款。
三、企业搬迁结束后,专项应付款如有余额,作调增资本公积金处理,由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足,应计入当期损益。
企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
四、本通知自下发之日起施行。
中华人民共和国财政部
二○○五年八月十五日关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见
近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下：
1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中：
（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；
（2）以下各项直接核销专项应付款：
机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）；
企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权；
用于安置职工的费用支出。
3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。
4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的
政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。
在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。
一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题
1．可适用本文件的动拆迁项目的范围
根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一
项特征是非自愿性（或者说非主动性），即不是企业主动搬迁，而是根据政府的指令被动搬迁。由政府下达的搬迁通知是表明“政府主导性”和“非主动性”的重要证据。
另外，此类搬迁在多数情况下是为了实施城市总体规划、水库库区建设或者建造重大市政设施（如道路拓宽、地铁、绿地等以社会公益目的为主的设施）而实施的，也就是建设项目在多数情况下带有公益性质。但建设项目的公益性本身并不构成适用财企[2005]123号文件的必要条件。例如：政府为了调整城市布局，将原位于市中心区的重污染工厂搬迁到郊区，在原址兴建高级住宅区。此类建设项目当然并非公益性项目，但它是在政府主导下，并非企业主动进行的搬迁，因此，在此类搬迁中企业从政府收到的补偿款项也同样适用财企[2005]123号文件的规定。
在实务中，此类动拆迁可能是由政府直接出面实施的，也可能通过“市场化操作”由政府委托专业的动拆迁公司或者政府办的“开发公司”等机构具体组
织实施，或者通过企业所在的上级控股公司实施。这时除了考虑前述的“政府主导性”和“非主动性”两项基本特征以外，还要结合补偿款项的来源判断能否适用财企[2005]123号文件。关于对补偿款项来源的分析，详见下文“2. 补偿款项的来源”。
企业通过与房地产开发公司签订协议，将其原先的用地转让给房地产公司进行房产开发，不属于财企[2005]123号文件规范的范围，而应当按照常规的转让无形资产业务进行处理。有时在此类业务中还会出现这样的安排：先由企业将土地交回给土地储备中心，再由土地储备中心转让给房地产开发公司。这种安排中虽然有土地储备中心作为中间人，但只是为了满足相关政府部门对于土地使用权转让的程序要求，土地储备中心往往是“平进平出”，并不赚取差价，即土地储备中心按照企业与房地产公司之间签订的协议上注明的补偿款向企业支付补偿，同时向房地产公司收取转让金，本身并不从该交易中谋取经济利益，也就不影响交易的实质。更重要的是该交易并非由政府主导。因此，此类情况下的搬迁及其补偿款的处理不适用财企[2005]123号文件的规定。
2．补偿款项的来源
根据财企[2005]123号文件的规定，该文件所涉及的补偿款是指由政府拨给的搬迁补偿款。在实务操作中，此类款项的收取可能有以下几种途径，应当分别情况处理：
（1）直接从政府取得补偿金，也就是付款人为政府财政专户。这是最简单的情形，多见于由政府直接实施搬迁的情形。款项直接来源于政府本身就是该项动拆迁系政府主导的一项重要证据。在此类情况下，审计时应取得政府的搬迁通知、确定搬迁补偿款项金额的政府批文和银行进账单等证据，将实际收取的补偿款金额与政府批文核对一致，同时核实银行进账单上载明的付款人是否为财政专户。
（2）从动拆迁的具体实施者，例如专业动拆迁公司、政府办的“开发公司”或者被搬迁企业所在的企业集团（控股公司）获取补偿金。我们认为，在同时满足以下2项条件的情况下，可以将所收到的搬迁补偿款项视同为政府拨款：
①补偿款项的金额最终由政府确定并以批文形式明确，实际收到的补偿款项金额与政府批文一致。政府可以委托专业的评估机构和其他中介机构对被拆迁的房屋、收回的土地使用权以及被搬迁企业因搬迁而需发生的其他增量费用和损失进行评估，在此基础上确定需支付的补偿款项金额，但补偿款项金额的最终决定权应当在政府手中，最终以批文的形式加以明确。
在实务操作中可能会出现被搬迁企业与动拆迁的具体实施者谈判确定补偿金额的情况，这种情况的出现可能是由于政府拨给动拆迁的具体实施者一笔总的款项，但不确定其中每一户被搬迁企业和居民动迁户应获得的补偿份额。同时，动拆迁的具体实施者通过与被搬迁企业的谈判，意图尽量压低补偿金额，实际支付的补偿金额与其从政府收到的款项之间的差额就形成了动拆迁的具体实施者的利润。这种情况下被搬迁企业收到的补偿款不能视为政府拨款，不适用财企[2005]123号文件的规定。
②补偿款项最终来源于政府财政专户，动拆迁的具体实施者在这一过程中只是起到代收代付的作用，即把政府拨给的款项原封不动地支付给各家被搬迁企业，并不利用搬迁补偿款的收付过程谋取其自身的经济利益和其他利益。为此，审计中需要实施下列程序：
如果被搬迁企业不能提供确定补偿金额及其支付方式的政府批文（政府应在该批文上明确各家被搬迁企业分别应获取的补偿款金额），则应向动拆迁的具体实施者索取该批文（可以要求提供复印件并加盖动拆迁具体实施者的公章以确认其与原件一致）或者函证该批文的主要内容，将该批文中的各项规定与目前实际收到的补偿款项金额、支付方等核对一致。凡不能提供相关政府批文或者函证确认其各项主要条款内容的，则不能认定为政府拨款。
向动拆迁的具体实施者了解其所支付的搬迁补偿款项的来源是否为财政资金。可以要求动拆迁的具体实施者提供收到政府拨款的银行进账单复印件，核实其付款人是否为财政专户。
实务中会出现这样的情况：补偿款的付款人是政府办的“开发公司”，但政府实际并未向开发公司拨入该笔补偿款项，而是要求或者默许其从土地出让金、转让金收入中坐支。这种情况违反了财政收支“收支两条线”管理的规定，因而是不合规的；同时也因为其直接来源不是财政，不能认定为政府拨款。
不符合上述政府拨款构成条件的补偿款项不属于财企[2005]123号文件的
规范范围，对其处理尚无明文规定。对此我们认为：此类款项应当视为企业转让其无形资产（土地使用权）和相关固定资产所收到的款项，应当在扣除所清理或报废的资产的账面价值以及其他因搬迁直接导致的费用后，将余额计入损益处理；但如果确有证据表明所收到的搬迁补偿款显著高于所清理或报废的资产的公允价值以及其他因搬迁直接导致的费用之和，则所清理或报废的资产的公允价值
与账面价值之间的差额可以计入损益；同时应将超出部分视同非政府机构所给予的、与重新购建新资产相关的捐赠，计入资本公积。
二、搬迁补偿款项会计处理中的一些特殊问题
1．可从搬迁补偿款项中核销的费用和损失的范围
财企[2005]123号文件对于可从搬迁补偿款项中核销的费用开支的范围采取列
举的方式。根据该文件的规定，可从搬迁补偿款中核销的费用开支主要包括两种类型：
（1）间接核销，指因搬迁出售、报废或毁损的固定资产的清理损失。这些资产应当首先按照常规的固定资产清理业务进行账务处理，对于清理结束后的净损益不是计入营业外收支，而是从专项应付款中核销。因此需要注意：在编制现金流量表的间接法部分时，这部分固定资产清理损益不包含于“固定资产报废损失”和“处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失”两个项目内。
（2）直接核销，又分为两种情况：一是搬迁中所灭失的原有土地使用权的原账面价值，二是因与搬迁直接相关的一些费用性支出，例如可搬迁设备的拆卸、运输、重新安装、调试支出，以及安置职工的支出等。对于所灭失的土地使用权，视同国家提前收回，故其摊余价值应当作为损失，从专项应付款中核销。对于可搬迁设备的拆卸、运输、重新安装、调试支出，从理论上说应当将这些固定资产的原账面价值中所包含的前一次安装、运输、调试支出及其所对应的累计折旧分别从原值和累计折旧中转销，再将本次新发生的拆卸、运输、重新安装和调试支出增加其原值，在该固定资产的剩余可使用年限内计提折旧。但因为这种操作比较复杂，实际上多数采用简化的处理方法。
如果除了财企[2005]123号文件中所列举的损失和费用以外，被搬迁企业还发生了其他直接与搬迁相关的费用和损失，例如搬迁期间的停工损失等，则这些费用和损失应如何处理？对此，我们的观点是：财企[2005]123号文件中未列举的费用和损失，只要是有确凿证据表明确实与当前的搬迁活动直接相关，如果不进行当前的搬迁活动就不会发生的费用和损失，也应该可以直接核销专项应付款。
2．搬迁已经开始但尚未收到搬迁补偿款项时的处理
有时政府的搬迁补偿款到位比较晚，在实际到位时企业已经开始实施搬迁，并已发生了可以从专项应付款中核销的损失和费用。对此问题的处理，我们的意见是：
（1）在收到政府关于确定搬迁补偿款金额的批文之前，因为能否收到补偿，以及补偿的金额都不能确定，因此不能将已发生的费用和损失在“其他应收款”科目中挂账，而应当直接计入发生当期的损益。
（2）在政府关于搬迁补偿款金额的批文（应以书面文件为证）收到后、搬迁补偿款实际收到之前发生的与本次搬迁直接相关的费用和损失，如果在批文中有明确的关于支付期限、进度和方式的规定，因而可以合理预期将会按照该批文的规定收到搬迁补偿款的，则可以在“其他应收款”科目中暂挂（但挂账金额不应超出可收到的补偿款金额），待收到补偿款后与“专项应付款”对冲。如果虽然政府批文明确了应收取的搬迁补偿款金额，但未明确支付期限、进度和方式，则应当结合过去的经验合理估计将来收到的可能性，如果基本确定可收到补偿款项，且补偿款项足以弥补这些已发生的费用和损失的，也可以将这些已发生的费用和损失暂挂处理，但应考虑是否有必要对这些挂账的费用计提坏账准备。
（3）为稳健起见，在任何情况下均不应将尚未收到的搬迁补偿款预计入账。
前述（2）关于在一定程度上允许费用和损失挂账的处理方法，不应追溯到收到批文前已发生的费用和损失，也就是说不能将收到批文前已发生的费用和损失从损益中转出而重新计入其他应收款。这是因为：对于补偿款项能否收到，以及补偿款金额的估计，都应当基于资产负债表日所能获得的信息。对于资产负债表日前发生费用和损失，期后获得批文的情形，由于当初费用和损失发生时尚无法估计收到补偿款的可能性及其金额，所以不能根据期后发生的事实对原先已作账务处理的费用和损失进行追溯调整。
3．收到搬迁补偿款项在现金流量表上的列示
从理论上说，搬迁补偿款可以分为两部分：一是对旧资产清理和报废损失以及因搬迁而发生的各项费用和损失的补偿，二是因新资产的购建成本高于原资产，而对所增加的成本给予的补助。在现金流量表上，前者属于投资活动性质，而后者属于筹资活动性质，因此理论上应当分解为“处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金”和“收到的其他与筹资活动有关的现金”两个项目反映。但是，由于补偿款收到时整个搬迁过程尚未结束，难以对搬迁补偿款在投资和筹资活动之间按照可靠的标准进行估计和划分，因此通常采用简化处理方法，即全部作为“收到的其他与筹资活动有关的现金”处理。
4．新旧规定的衔接处理
财企[2005]123号文件明确自下发之日（2005年8月15日）起施行。对于该文件有无追溯既往的效力这一问题，文件并未作出规定。对此我们的理解是：财企[2005]123号文件不适用于2005年8月15日之前已收到补偿款，且在业务和账务处理两方面均已处理完毕的企业搬迁。这是因为：从财政部发布的有关企业财务、会计处理的文件的惯例来看，凡是标明“自发布之日起执行”之类的文件，对于发布日前已完成的交易基本上都没有追溯的效力，最典型的例子是当初的财会[2001]64号文和“问题解答二”中关于股权投资贷差计入资本公积的规定。而且财企[2005]123号文件所规范的是企业的财务处理而不是会计处理，规范财务处理的文件尚无追溯调整的先例。
三、与搬迁补偿款项相关的税务处理问题
1．营业税
截至目前，对搬迁补偿费是否要交纳营业税的问题，在国家级的税务文件中尚无明确规定。唯一一项内容比较接近的文件是国家税务总局于1997年发布的《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的
批复》（国税函[1997]87号），该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。另外，根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税（有人将其理解为对被收回土地使用权的补偿不征收营业税）。
近年来，一些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）规定：一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。
由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。
2．土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。在审计中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。
3．企业所得税
（1）搬迁补偿款结余的所得税处理
截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）。该文件的内容如下：
①企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。
②企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函[2003]115号文件执行的。有不少地方的税务机关参照该文件的精神，对本地区内资企业搬迁补偿费的税务处理作出了规定，例如《江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国税发[2004]97号）等。
（2）搬迁过程中发生损失的所得税处理
①对内资企业而言，当搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失时，依据国家税务总局第13号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，可以在经过税务机关审批后作为财产损失税前扣除。
该办法第9条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。
该办法第44条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：（一）有明确的法律、政策依据；（二）不属于政府摊派。
该办法第45条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据；（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明；（三）企业资产的账面价值确定依据。
据此，我们在审计内资企业时如遇到此类情形，应当以税务机关的批文作为确定是否需对该损失进行所得税纳税调整的依据。
②对外商投资企业而言，根据国家税务总局《关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发[2004]80号）第十条的规定，外商投资企业财产损失的税前扣除自2004年7
月1日起从审批制改为备案制。企业发生财产损失的，在向主管税务机关报送年度所得税申报表时，应就其财产损失的类型、程度、数量、价格、损失理由、扣除期限等作出书面说明，同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定证明资料等，若涉及由企业外部造成财产损失的，还应附送企业外部有关部门、机构鉴定的财产损失证明资料。主管税务机关检查企业所得税纳税情况时，应就企业财产损失进行重点检查。对企业列支的财产损失，凡没有提供上述情况说明资料的，又没有办法实际取证，可以进行纳税调整。
因此，在审计外商投资企业时，因搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失而导致的财产损失能否税前扣除，更多地是取决于职业判断。
（3）企业搬迁涉及所得税税务处理与财务处理差异的总结
从上述规定看，收到搬迁补偿费的财务处理与税务处理差异较大。主要体现在：
① 财务上对于核销相关费用和损失后的搬迁补偿费结余数规定计入资本公积，也就是不影响被搬迁企业的损益，但税务上规定此类结余数应当冲减重置固定资产的原价，也就是通过减少可税前列支的折旧的形式计入以后年度的应纳税所得额中。因此，在重置了同类或类似固定资产的情况下，就会在以后年度内形成应税暂时性差异。为稳健起见，对于采用纳税影响会计法核算所得税的企业而言，应当在将搬迁补偿款结余转入资本公积时，按照结余金额乘以适用税率预留出递延税款贷项（而不是将结余款全额计入资本公积），在以后年度根据会计和税法上对于折旧计提的差异逐年转销该贷项。
②财企[2005]123号文件未对搬迁后不再重置同类或类似固定资产时结余款的处理作出明确的规定，但根据税法规定，此类情形应视同常规的固定资产、无形资产处置进行税务处理。
③财企[2005]123号文件规定可从搬迁补偿费中列支的费用和损失包括可搬
迁的机器设备的拆卸、运输、重新安装、调试等费用，但国税函[2003]115号文件④财企[2005]123号文件规定用于安置职工的费用可以直接核销搬迁补偿款，我们理解这里所说的安置费主要包括“买断工龄”的一次性补偿金。根据国家税务总局《关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》（国税函[2001]918号）的规定，一次性补偿金原则上可以在企业所得税税前扣除。但该文件同时规定：各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后年度均匀摊销。具体摊销年限由省级税务局根据当地实际情况确定。因此，在企业搬迁过程中如涉及部分职工“买断工龄”或支付其他补偿的，还应关注税务机关是否允许将买断工龄款一次性税前扣除。如果税务机关要求分年扣除的，则在采用纳税影响会计法的情况下会出现可扣除暂时性差异（也就是递延税款借项）。在确认该递延税款借项时，应特别关注《企业会计制度》第107条关于该差异未来转回期间（一般为3年）内应预计有足够的应纳税所得额产生这一前提条件。
四、与IFRS的差异及其协调
IFRS中涉及该问题的准则主要是IAS20《政府补助会计和政府援助的披露》。根据IAS20的基本原则，搬迁补偿款项应当分解为两部分：对于因原有资产报废处置或收回的损失，以及其他相关费用给予补偿的部分，为与收益相关的政府补助；搬迁补偿款超过与收益相关政府补助的部分，应视为政府对于新资产购建成本超过原有资产的补偿，应界定为与资产相关的政府补助。政府补助会计的基本原则是：“政府补助应当在与其拟补偿的相关成本相配比的期间内，系统地确认为收益。政府补助不应当直接贷记股东权益”（见IAS20第12段）。根据IAS20，对于这两类不同性质的补助，应按照下列方法处理：
1．与收益相关的政府补助在收益表内通常作为一个贷项单列，或者在诸如“其它收益”的一般项目中反映。也可采用另外一种方法，即报告有关费用项目时将其扣除（IAS20第29段）。
2．与资产相关的政府补助，包括按公允价值的非货币性补助，都应当在资产负债表内列报，要么把补助作为递延收益，要么在确定资产账面金额时将补助额扣除（IAS20第24段）。
根据上述规定，鉴于搬迁补偿款在实际收到时难以在两类补助之间作出准确划分，可以在收到时先在某一负债类科目中暂挂，在发生可从搬迁补偿款中核销的费用和损失时，将相应金额从负债科目中转出，直接冲减相关费用和损失（也就是这些费用和损失在利润表上不出现）；在搬迁完成后，将结余的搬迁补偿款按照新购建的各项长期资产的公允价值比例冲减各项相关资产的入账价值；也可以继续予以递延，在以后这些资产计提折旧或摊销时冲减其折旧、摊销费用。从某种意义上说，这种处理方法与前述国税函[2003]115号文件规定的所得税税务处理方法有类似之处。
另外，IAS20对政府补助的确认采用权责发生制原则，根据IAS20第7段的规定，在企业能够满足补助的附加条件，且能够收到补助时，即可确认政府补助。而目前中国的会计规范对于政府补助的确认，除了企业按销量或工作量等，依据国家规定的补贴定额计算并按期给予的定额补贴可以确认为应收补贴款以外，其他各项政府补助的确认均以收付实现制为基础。这也是IAS20与中国现行会计规范的一项重要差异。
五、与沪财会[1995]134号文件和将来的《企业会计准则—捐赠与补助》的协调
1．财企[2005]123号文件与沪财会[1995]134号文件的异同
上海市财政局曾于1995年11月20日发布《关于企业置换土地使用权的有关会计处理的通知》（沪财会[1995]134号），该通知的第一条“关于出让土地使用权取得补偿收入的会计处理”在很长一段时间内被上海市的企业作为搬迁补偿费会计处理的标准。该通知第一条规定如下：
企业为服从国家治理“三废”、市政工程项目和国家重点建设规划而出让土地使用权，取得土地补偿收入以及通过政府有偿出让土地使用权取得的70%部分的土地补偿收入时，借记“银行存款”科目，贷记“长期应付款”科目；地面建
筑物随着土地使用权出让而转入清理报废时，按建筑物的账面净值借记“固定资产清理”科目，按已计提的折旧借记“累计折旧”科目，按固定资产原价贷记“固定资产”科目；清理完毕后，其净损失用取得的补偿收入弥补时，借记“长期应付款”科目，贷记“固定资产清理”科目；发生的“七通一平”支出、停工损失等有关费用时，借记“长期应付款”科目，贷记“银行存款”、“应付工资”等科目；整个置换过程结束后，将“长期应付款”科目的余额转作资本公积。
从上述规定可以看出，沪财会[1995]134号文件第一条和财企[2005]123号文件的基本精神是一致的，都强调政府主导的搬迁过程不能给被搬迁企业带来收益，在会计处理上也有类似之处。但两者还是存在以下一些区别：
（1）收到补偿款项时的暂挂科目，沪财会[1995]134号文件为“长期应付款”，财企[2005]123号文件为“专项应付款”。
（2）沪财会[1995]134号文件是以当时大部分国有企业使用的土地均为无偿划拨地这一背景制定的，因此其中涉及“通过政府有偿出让土地使用权取得的70%部分的土地补偿收入”的处理问题，而这一问题对于使用土地的性质为出让或转让的企业而言是不存在的；同时，由于上述背景，沪财会[1995]134号文件也没有涉及对企业账面上的“土地使用权”核销所给予的补偿如何处理的问题。该问题在财企[2005]123号文件中予以明确。
（3）对于可从搬迁补偿款中核销的费用和损失的范围，两个文件均提及因搬迁导致的地面建筑物报废损失。但是沪财会[1995]134号文件还提及“七通一平”支出和停工损失；财企[2005]123号文件还提及各类可搬迁固定资产的拆卸、运输、重新安装、调试等费用支出和职工安置支出等。对此我们认为：新址的“七通一平”支出是应资本化的支出，最终将形成固定资产，而根据财企[2005]123号文件的基本精神，结合现行的与长期资产相关的政府拨款的会计处理规定来看，长期资产的购建支出都不能直接从政府拨款中核销。因此在财企[2005]123号文件实施后，企业搬迁中新址的“七通一平”支出不应当再核销专项应付款（当然如果企业直接从相关开发公司购入“熟地”，就不会发生“七通一平”支出）。对于与搬迁直接相关的停工损失，根据前文的说明，我们认为应该是可以从专项应付款中核销的。
并未明确此类费用可作为财产损失予以税前扣除。
（4）对于搬迁补偿款不足以弥补相关损失和费用的情形应如何处理，沪财会[1995]134号文件未作明确，财企[2005]123号文件则明确计入损益（我们理解为应计入营业外支出）。事实上由于“十补九不足”，这个问题在实务中是大量存在的。
2．财企[2005]123号文件与将来的《企业会计准则第X号——捐赠与补助》的联系
财政部于2005年7月发布了《企业会计准则第X号——捐赠与补助》的第一次征求意见稿。该征求意见稿基本上延续了现行会计实务中关于各项政府补贴和拨款的会计处理方法，与现行实务不存在重大差异。而如前所述，财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府
拨款的会计处理规定是一致的。因此在现阶段，这两个文件之间尚未出现“打架”的情况。但是目前已有不少反馈意见对准则征求意见稿中建议的会计处理方法提出了修改意见。如果这些修改意见最终被财政部采纳，则可能需要对财企[2005]123号文件也进行相应的修订。最终发展趋势如何，目前尚不能作出判断。
公司分立的会计处理初探
简介：为适应日益复杂多变的经营环境,公司在不断调整生产经营活动之外,往往必须对组织结构、资产结构、股本规模实施重大调整。这种重大调整包括扩张型的并购、发行新股,以及收缩型的分立。前者在当前的证券市场屡见不鲜,对会计处理问题已有规范,后者则属于市场创新,对会计处理问题既少有规范,也少见
相关文献。本文拟就公司分立会计处理作一初步探讨。
一、公司分立的种类及其比较
（一）公司分立的种类
公司分立是现代公司开展资产重组，调整股本、资产、组织结构，降低投资风险，提高公司盈利能力的重要经营战略之一。管理效率假说表明，在规模扩张和多元化经营的过程中存在着一定的负协同效应，存在着一个报酬率递减的临界点。公司分立是解决这些问题的有效途径，它在确定母公司和子公司各自比较优势的基础上，使它们更加集中于自身的优势项目，同时还具有推动相关公司完善法人治理结构、实现主业转变等优点。广义的公司分立包括公司分立（指狭义或纯粹的公司分立）与分拆上市。
公司分立主要是指将一家公司分成两个以上具有相互独立的法律地位而互不具有股权连接关系的公司。例如，母公司将其部分资产和负债转移给新建立的公司，产生出新的法律实体，母公司将其在子公司中拥有的全部股份按比例分配给公司的股东。在分立过程中，不存在股权和控制权向第三者转移的情况，因为现有股东对母公司和分立出来的子公司同样保持着他们的权利。母公司在向新公司转移其资产中得不到任何现金回报，公司的资产也没有进行重估。《公司法》、《公司登记管理条例》、《关于外商投资企业合并与分立的规定》等法规均允许公司分立，但证券市场上未出台相关法规，同时也未发生实际案例。
分拆上市主要是指一家公司将其部分资产、业务或某个子公司改制为股份公司进行上市。例如，母公司将其部分资产、业务或某个子公司改制为股份公司，然后，通过换股等方式借壳上市，或者直接IPO上市。母公司与分拆子公司存在股权控制关系。通常情况下，在分拆上市过程中，母公司的资产因上市溢价获得重估增值。中国证监会颁布的《关于规范境内上市公司所属企业境外上市的通知》（证监发[[2004]67号）对上市公司所属企业境外的分拆上市进行了规范，同时也发生了天威保变等实际案例。
（二）不同分立方式的比较
上述两种不同的公司分立方式的简单比较见表一。
（三）狭义公司分立的方式及其特点
根据被分立公司是否解散，公司分立（指狭义的公司分立，下同）可区分为存续分立和新设分立。
1.存续分立（分拆）。公司以其部分财产和业务另设一个新的公司，原公司存续。即一个公司分立成两个或两个以上的公司，原公司继续存在，并设立一个或一个以上的新公司。典型的存续分立方式是指母公司通过将其在子公司（或分公司、业务）中所拥有的股份（或所有权），按比例分配给现有母公司的股东，从而在法律上和组织上将子公司（或分公司、业务）从母公司的经营中分离出去，这时，便有两家或两家以上独立的（最初的）股份比例相同的公司存在，而在此之前，只有一家公司。
2.新设分立（解散分立）。公司全部财产分别归入两个以上的新设公司，原公司解散。即一个公司分
立成两个或两个以上的公司，原公司解散，并设立两个或两个以上的新公司。
狭义的公司分立有以下特点：
1.在分立过程中，不存在股权和控制权向第三者转移的情况。无论分立方，还是被分立方，最终实施控制的股东，均为被分立方的现有股东。现有股东可同时享有分立方、被分立方的股份，当存在协议转让时，现有股东可选择转换为被分立方的股份，也可选择转换为分立方的股份。
2.在分立过程中，没有货币的转手，公司的资产也没有进行重估，只是权益在两个独立的实体中划分。公司分立不属于交易，而是内部资产、负债的重新组合，从最终实施控制方的角度来看，其所能够实施控
制的净资产，没有发生变化。
3.分立发生于关联方之间，交易作价往往不公允，难以用双方议定的价格作为核算基础。
二、公司分立的会计处理
（一）会计处理原则
基于公司分立的特点，公司分立实质是公司净资产（股权）的分立，而不是资产（负债）的购买或出售行为。既然不是购买或出售行为，就不存在购买或出售价格，没有新的计价基础。既然没有新的计价基础，分立后各方的净资产就只能以分立前的被分立方的账面价值为基础进行计量，分立后，各分立主体的权益既不因分立而增加，也不因分立而减少。因此，公司分立应当采用类似于同一控制下的企业合并的“权
益结合法”的有关会计处理。
具体而言：
1.分立方在分立中确认取得的被分立方的资产、负债，仅限于被分立方账面上原已确认的资产和负债，
分立中不产生新的资产和负债。
2.分立方在分立中取得的被分立方各项资产、负债，应维持其在被分立方的原账面价值不变，分立方在公司分立中取得的资产和负债不应因该项分立而改记其账面价值。从最终控制方的角度来看，该项交易或事项仅是其原本已经控制的资产、负债空间位置的转移，原则上不应影响所涉及资产、负债的计价基础
变化。
3.分立方以分立中取得各项资产、负债的入账价值，调整所有者权益相关项目。分立方应当以分立前原资产、负债的账面价值入账，转入资产的账面价值与转入的负债的账面价值差额，作为股东投入，增加所有者权益。增加所有者权益时，按协议约定的股份数（即发行股份的总面值）增加股本，其余调整资本
公积（资本滥价或股本溢价）。
4.被分立方以分立中转出的资产、负债的净额，调整所有者权益相关项目，不反映资产、负债的处置损益，不影响分立当期利润表。被分立方应当以转出资产的账面价值与转出的负债的账面价值差额，调整
所有者权益。
在调整被分立方的所有者权益时，如果存在注销股本的（分立协议约定换出股份的总面值），应首先调整股本，再调整资本公积（资本滥价或股本溢价），资本公积余额不足冲减的，应冲减留存收益。
（二）常见分立方式的会计处理
1.存续分立（分拆）见表二。
2.新设分立见表三。
三、分拆上市的会计处理
（一）上市公司将其部分资产、业务或某个子公司改制为股份公司时的会计处理主要包括子公司的会计处理、上市公司的单个财务报表的会计处理和上市公司合并财务报表的会计处理。
根据《企业会计准则1号解释》和企业会计准则实施问题专家工作组意见，原非公司制国有企业因公司制改建、引入新股东改制为股份有限公司，相关资产、负债应当按照公允价值计量，并以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表。改制企业的控股股东在确认对股份有限公司的长期股权投资时，初始投资成本为投出资产的公允价值及相关费用之和。相应的，改制子公司的相关
资产、负债应当按照公允价值计量。
比照上述规定以及《企业会计准则第7号一非货币性资产交换》等规定，上市公司的单个财务报表在确认对股份有限公司的长期股权投资时，初始投资成本为投出资产的公允价值及相关费用之和。上市公司相应确认有关资产转让收益，即转出资产公允价值与账面价值的差异。
上市公司合并财务报表以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表，相应确认有关资产转让收益。但是，1号解释还有一些不明确，比如，企业引入新股东改制为股份有限公司时新股东的投资比例是否有最低限，先引入、后改制是否同样适用该规定等。
（二）子公司公开发行股票时上市公司的会计处理
《企业会计准则第2号—长期股权投资》规定，投资企业对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。据此，子公司分拆上市的，上市公司对于该子公司由于上市引入新股东导致的净资产变动，应当按照持股比例计算享有或承担的部分，相应调整
“资本公积”项目。
东北高速分立：会计处理当为孤例
2010年03月26日00:20 来源：中国会计报
如果今后上市公司分立开闸，东北高速模式的会计处理显然不具有“仿效性”。
东北高速或许注定不平凡。在结束了长达12年的“三国演义”后，这家上市公司最终通过行政力量分立成两家上市公司，此举在全国1700多家上市公司中尚属首例。但这个创新之举却引发了热议。
3月19日，原东北高速分立成的龙江交通（601188）和吉林高速（601518）两家公司同时在上交所挂牌交易，就在此前一日，中国证监会负责人表示：“这是以市场化方式解决历史遗留问题，东北高速分立试点不具有仿效性。”而东北高速在分立过程中的会计处理相对简单，如果今后上市公司分立开闸，东北高速模式的会计处理显然同样不具有“仿效性”。
会计处理有待明确
“东北高速分立的会计处理比较简单，没有改变资产负债的计量属性，只是进行了简单的分割。如果今后上市公司分立开闸，分立后新设企业应如何对接受的资产和负债进行入账还有待明确。”作为一名注册会计师，东北高速分立的会计处理问题是天职国际会计师事务所合伙人文武兴最关心的问题。
《关于东北高速公路股份有限公司分立为黑龙江交通发展股份有限公司和吉林高速公路股份有限公司实施情况报告书》显示，以2009年12月31日为审计基准日，东北高速经审计确认的账面净资产为37．87亿元，龙江交通经审计确认的账面净资产为23．08亿元，吉林高速经审计确认的账面净资产为14．79亿元。
进行这样的会计处理显然是将公司分立实质看作是公司净资产（股权）的分立，而不是资产（负债）的购买或出售行为。既然不是购买或出售行为，就不存在购买或出售价格，没有新的计价基础。因此，分立后各方的净资产就只能以分立前被分立方的账面价值为基础进行计量，分立后净资产的账面价值不变。
对此，文武兴心生疑惑：企业合并时按照公允价值入账，计量属性也要发生变化，而企业分立可以看做是企业合并的逆向行为，因此，会计处理应该不会是这么简单。
北京工商大学商学院副教授毛新述认为，如果分立后的企业涉及控制方或股东的变更，分立后的新设企业比照一般企业接受出资的规定对接受的资产和承担的负债进行会计处理可能更为合理。“在这种情况下，就应当以经过评估后的公允价值作为初始计量的基础。通过股权交换，东北高速分立后企业的股东已经发生变化，因此将分立后的新设企业视为一个新设主体来进行会计处理可能更恰当。”
据了解，目前国际会计准则对公司分立也仅有相关解释说明，主要是将这种行为理解成对股东非现金资产的分配，并没有直接涉及企业分立应该怎么进行会计处理的专门规定。
在我国，随着上市公司分立行为渐多，对于上市公司分立的会计处理，可能还需相关部门进行解释，而会计处理的关键是如何看待这种交易行为的实质。
关联交易或减少
除了对会计处理的考虑，由于关联交易可能成为企业转移利润的手段，上市公司分立后关联交易的变化也备受关注。
业内人士分析，就东北高速分立而言，其资产、业务主要基于属地原则、历史形成原因进行划分，分立后设立的龙江交通和吉林高速这两家公司主业都是高速公路，但是因为并非生产型企业，关联交易在东北高速分立前后变化不大。
不过，东北高速本就是一个特例，今后的上市公司分立应该基于公司发展战略、突出主营业务这样的考虑来进行。
一位在证监会发审委工作的注册会计师认为，今后上市公司分立，关联度是一个首要条件。“分立后的几家公司业务之间没有重大关联度，股东之间没有重大关联度，否则就没有分立的基础。这两者都没有重大关联度了，在这种情况下，关联交易应该是减少而不是增多。”
不过，上述在证监会发审委工作的注册会计师同时提醒说，上市公司分立时，要特别防止同一控制下的企业的分立。
搬迁补偿款的税务和会计处理 来源：本网讯发布时间：2008年06月19日 字体：【大】【中】【小】 搬迁补偿收入是税务处理较为复杂的业务之一。对于搬迁补偿款的财务和税务处理，目前主要由以下一些文件规范：《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）和《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）。2007年5月18日，财政部、国家税务总局下发了《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号），该文件是截至目前对内资企业的政策性搬迁补偿收入企业所得税税务处理的第一个全国统一的专门性规定，其出台包含了鼓励企业（尤其是老企业）通过盘活土地资源存量获取发展所需资金和开拓发展空间的意图。本文将在介绍、分析财税[2007]61号文的主要规定的基础上，讨论搬迁补偿款会计处理和税务处理的差异，以及内外资企业在此方面的所得税税务处理的差异。 一、财税[2007]61号文的主要规定与应关注的问题 1、财税[2007]61号文界定了“搬迁补偿”的范围，包括两种情形：一是搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入；二是搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。但无论是何种情形，搬迁的原因都必须是“当地政府城市规划、基础设施建设等原因”，也就是必须有政府搬迁文件或公告，以及与政府签订的搬迁协议和搬迁计划，这也是主管税务机关审核的重要内容。否则，搬迁企业所获得的收入不能依照本文件进行税务处理，而应当按照常规资产处置的税务处理方法执行，即：搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。搬迁过程中发生的安置职工费用则按照《国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金
拆迁补偿费的会计和税务处理 近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1.企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。 3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相 关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围
拆迁补偿款的税务与会计处理 企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。 企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。 一、营业税政策 1.国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函[2008]277号2008-3-27)： 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下： 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税及附加。 2.关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业
税问题的通知(国税函[2009]520号2009-09-17)： 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下： 一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函…2008?277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 二、企业所得税 对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规
拆迁补偿费的会计和税务处理 财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知 财企〔2005〕123号 国务院各部委、各直属机构,各中央管理企业,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局: 据一些地方和企业反映,企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款,其有关财务处理规定不明确,不便执行。为此,现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下: 一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增专项应付款。 二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用,区分以下财政部文件情况进行处理: (一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款; (二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款; (三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款; (四)用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款。 三、企业搬迁结束后,专项应付款如有余额,作调增资本公积金处理,由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足,应计入当期损益。 企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 四、本通知自下发之日起施行。 中华人民共和国财政部 二○○五年八月十五日关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见
近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。 3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的 政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1．可适用本文件的动拆迁项目的范围 根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一
关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见 作者：我的画画提交日期：2008-2-21 13:13:00 近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： λ 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； λ 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。λ 3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1．可适用本文件的动拆迁项目的范围 根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一项特征是非自愿性（或者说非主动性），即不是企业主动搬迁，而是根据政府的指令被动搬迁。由政府下达的搬迁通知是表明“政府主导性”和“非主动性”的重要证据。 另外，此类搬迁在多数情况下是为了实施城市总体规划、水库库区建设或者建造重大市政设施（如道路拓宽、地铁、绿地等以社会公益目的为主的设施）而实施的，也就是建设项目在多数情况下带有公益性质。但建设项目的公益性本身并不构成适用财企[2005]123号文
拆迁补偿费入账票据问题 2013-7-23 （1）税法规定只对“转让无形资产一一土地使用权”收入征税 ①《营业税暂行条例》第一条规定：转让土地使用权收入应该依法缴纳营业税。 ②国税发「1993」149号第八条第一款第（一）项规定：“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为” （2）拆迁补偿收入不属于“转让无形资产一一土地使用权拆迁补偿收入是指：”集体土地被国家征收“、”归还国有土地使用权“取得的收入。 （3）拆迁补偿收入不属于营业税征税范围。 ①《营业税税目注释》国税发「1993」149号第八条第二款：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 ②《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函〔2008〕277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收 回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属 于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。 ③《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函「2009」520号）：国税函「2008」277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县以 上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。 ④根据以上规定，只要有国家批准的征收、归还文件，就是征收、归还。所取得的收入就是拆 迁补偿收入。拆迁补偿收入，不属于税法规定的转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地附着物的补偿，国家与单位同占有土地的单 位和个人之间没有发生交易行为，因此对于单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征收营业税。 （4）不应税收入不需要开发票《征管法》第二十一条规定：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。根据以上规定，拆迁补偿费不需要开具发票。 （5）“拆迁补偿费”应取得票据因为补偿收入不是经营性收入，不需要开发票，原土地使用者，无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。 房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。有些地方规定，支付的拆迁补偿费须取得地税部门开具的免税专用收据。
拆迁补偿款的税务与会计处理 问：我单位属市级集体企业，收到房地产开发商转来的拆迁补偿款，请问拆迁补偿款应当支出哪些项目？税务方面如何处理？ 答：企业拆迁通常包括政策性搬迁和商业性拆迁两种形式。 企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。 对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定： ⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 ⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理： ①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； ②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款； ③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款； ④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。 ⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定： ⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理： ①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。 ②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。 ③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 ④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。 ⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。 ⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。 ⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。
关于企业动迁补偿的税收规定咨询 一、营业税 1、政府收回土地使用权 根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。如您企业具有县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，则对您企业取得的拆（动）迁补偿款不征收营业税。 二、土地增值税 1、如果是政府收回土地使用权 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。” 如你公司被收回房地产确因城市实施规划、国家建设的需要，可享受减免土地增值税政策，但必须去沈阳市地方税务局财产行为处进行备案，才能享受减免土地增值税。 2、出售 （1）、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 （2）沈地税发〔2008〕65号对纳税人转让旧房及建筑物，不能提供评估价格，确定土地增值税扣除项目的问题 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能够提供发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算准予扣除项目。对于转让旧房产，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，主管地方税务机关可参照《契证》上所记载的“房产土地价值”核定其原购房价格，据以计算准予扣除项目。 三、企业所得税 1、政策性动迁 根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》国家税务总局公告[2012]40号公告规定，如果是政策性动迁应提供相应的政府文件，同时应单独核算动迁收入和支出缴纳企业所得税。 2、纳税人是核定征收
房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理房地产企业在开发的过程中,往往要发生拆迁补偿行为,为了鼓励房产开发建设,当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，这些政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税的处理,现分述如下: (一)企业所得税处理 根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）的规定，企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。文件同时规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。 基于以上政策规定,房地产企业从当地政府获得的拆迁补偿款在性质上属于财政性资金，应视为收入处理，税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成本费用也可以按税法规定税前扣除。但是，在实践当中，政府给予房地产企业的拆迁补偿款往往没有文件规定，针对该拆迁补偿款专款专用的规定，因此，在实践当中政府给予房地产企业的拆迁补偿款是要缴纳企业所得税的。 例如，某房地产企业2011年9月份，除政府给予的拆迁补偿款200万元收入外，第三季度应纳税所得额为1000万元。如200万元为不征税收入（该项收入当年用于管理部门的管理费用为100万元），则2011年第三季度应纳税所得额仍为1100万元（1000+100）。如100万元不属于不征税收入，则应将100万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出100万元也允许税前扣除，则该房地产企业2011年第三季度应纳税所得额为1200万元 （1000+200）。 （二）土地增值税处理 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用
一、基本概念 1、政策性搬迁 按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院2001年第590号令）的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （5）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 现行规则已经对政策性搬迁给出了比较明确的界定，说白了就是政府主导的为了公共利益进行的搬迁，这里注意两点： （1）政府主导的搬迁一般都会公告并有正式的批复文件，这是证明政策性搬迁最有利的证据，也是进行相关财税处理的核心凭证。 （2）政策性搬迁是与自行搬迁、商业性搬迁等概念相对应的，企业自主决定的搬迁看以看做是正常的商业行为，需要进行正常的财税处理，并不符合政策性优惠的范围。 此外，在进行政策性搬迁财税处理时，企业应按照相关的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不能享受相关的政策优惠。 2、搬迁收入 企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。 （1）搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括： - ①对被征用资产价值的补偿； ②因搬迁、安置而给予的补偿； ③对停产停业形成的损失而给予的补偿； ④资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款； ⑤其他补偿收入。这里有一个问题是，政府给予补偿时是否需要在文件中明确补偿的名目和理由，如果没有把来龙去脉说清楚，是否这样的收入就无法认定为拆迁补偿收入。 （2）资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。这里资产处置的收入主要是指本来用着好好的东西，结果因为搬迁而用不了只能便宜处理的资产。这里也有一个问题是，如果是因为仓库被拆迁了，存货没地方放而只能便宜卖的收入按照规定是不能作为处置收入的，这里的损失只能通过政府补偿的形式来实现了。还有，这里的资产处置收入是很难界定清楚的，有事情企业做起来都是迷迷糊糊的，这个工作可能必要时还需要会计师的一些工作。
拆迁补偿款的会计与税务处理 对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定： ⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 ⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理： ①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； ②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款； ③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款； ④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。 ⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定： ⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理： ①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。 ②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。 ③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 ④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。
搬迁补偿款的账务处理实例 SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。 在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。 因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。 以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。 1、收到搬迁补偿款时： 借：银行存款3800万元 贷：专项应付款3800万元 2、固定资产拆迁时： ①将固定资产转入固定资产清理
借：固定资产清理1230万元 累计折旧15400万元 贷：固定资产26800万 ②支付清理费用 借：固定资产清理21万元 贷：银行存款21万元 ③清理损失核销专项应付款 借：专项应付款1251万元 贷：固定资产清理1251万元 此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税务机关的批文后可作为税前扣除的依据。 3、运输、调试设备发生的费用： 借：专项应付款145万元 贷：银行存款145万元 依《企业会计制度》的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企
城市更新中被拆迁户取得拆迁补偿费的税务分析！
财税〔2013〕101号《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》第五条个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。 3、企业所得税（针对法人） 法人企业需对拆迁补偿收入缴纳企业所得税。但可不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；给予企业最长五年的搬迁期限，也即被拆迁企业可尽量将完税义务延至第五年处理。 法律依据： 国家税务总局公告2012年第40号《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》 第十六条企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。 第十七条下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。 4、土地增值税 自然人和法人均不需缴纳土地增值税。 法律依据： 财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 5、契税 自然人和法人均只针对超出房屋金额的差价部分征收契税。 法律依据： 财税〔2012〕82号《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居
2010-08-31 09:24:40 来源：互联网 房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。 对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。 该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。 计算过程如下。 1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。 2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。
近年来，不少地方都在推进新区建设和旧城改造，拆迁安置工作成了各地政府着力做好的基础性工作。同时，与拆迁安置有关的税收政策也成为纳税人关心的问题。湖北省地税局12366纳税服务热线咨询员结合相关税收政策，对实物还建行为涉及的相关规定进行了系统解答。 拆迁安置有货币还建、原地还建、易地还建三种方式，原地还建和易地还建都是以房还房，即实物还建。作为被拆迁方获得的实物还建补偿，应当依法缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税（或个人所得税）等地方各税（费）。 营业税 房屋还建方式下，被拆迁方实质上是“以物易物”形式销售被拆迁的不动产。《营业税暂行条例》规定，有偿转让不动产所有权的单位和个人，应当按照“销售不动产”应税项目依5%的税率缴纳营业税。所谓有偿，包括货币、货物或其他经济利益，对被拆迁方无论取得的补偿是实物（房产）形式，还是货币形式或其他经济利益的形式，均应缴纳营业税。在计税依据上，没有成交价格的，税务机关依法核定，其计税价格同房地产开发方销售不动产的计税价格。 优惠政策：1.被拆迁方的购买房被拆迁还建的，应按照财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定执行，即单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。但必须提供原购买房屋时取得的税务部门监制发票作为扣除凭证，否则全额征收营业税。2.个人自建自用住房被拆迁还建的，免征营业税。3.自2006年6月1日起，对个人5年内不被拆迁还建的购买的住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）销售的，普通住房免征营业税，非普通住房按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。同样需提供购买房屋时取得的税务部门监制发票作为扣除凭证。 土地增值税 被拆迁方取得的拆迁补偿收入，以换取的房产的公允价值确认增值税应税收入。土地增值税增值额的计算应当区分四种情况： 1.能够据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，根据《增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税增值额为转让收入扣除以下项目金额后的余额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格）；与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，财政部规定的其他扣除项目。也就是说，对能够据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，纳税人只需要提供旧房及建筑物的评估价格。 2.不能据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额，增值额＝转让收入－旧房及建筑物的评估价格－土地使用权的评估价格－与转让房地产有关的税金－评估费用。由政府批准设立的房地产评估机构发生的评估费用允许在计算土地增值税时扣除，但隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 3.纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但旧房及建筑物为外购，并且能够提供购房发票的，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额与旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。另外，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计5%的基数。 4.对于转让旧房及建筑物，既不能据实提供扣除项目金额，又没有提供评估价格，不能提供购房发票的，税务机关可以不考虑其增值额，直接根据《税收征管法》的规定，依法实行核定征收。 关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地税局具体规定。 个人所得税 个人将拥有的房地产所有权转让，实际上是一种产权转让行为。《个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目按20%的适用税率缴纳个人所得税。
政策性搬迁和资产处置收入的账务、税务分析 随着我国城市发展战略进程的推进，企业和个人因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因进行拆迁而从当地政府取得的政策性搬迁和资产处置收入的现象越来越多。搬迁后的企业有些用搬迁费重新建设，还有些在搬迁前已另外重新建设，甚至有些企业将拆迁补偿费和资产处置收入不入账、少入账或长期挂帐不作税收处理。为了让广大的相关利益者弄清楚企业政策性搬迁或处置收入的会计、税务处理，以便指导实践，笔者在此主要结合相关的法律法规和政策文件，对拆迁补偿费和资产处置收入的财税处理及其差异进行分析。 一、政策性搬迁和资产处置收入的界定 所谓的政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策原因，企业或法人或自然人需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。 在界定政策性搬迁和处置收入时，要注意三个方面。一方面是产生企业政策性搬迁和处置收入的原因是，由于政府实施城市规划、基础设施建设等政策性的缘故，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而产生的收入。二是企业政策性搬迁和处置收入的范围，主要包括三方面的内容，即从政府取得的搬迁补偿收入，处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。三是要注意政策性搬迁补偿收入与政策性拆迁收入的区别和联系，政策性搬迁补偿收入是政策性拆迁收入的一部分，政策性拆迁收入一般包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。政策性拆迁收入特别是房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。而政策性搬迁补偿收入有的不包含土地使用权的补偿款，有的包含土地使用权的补偿款。企业政策性搬迁补偿收入主要体现为货币补偿，个人或自然人取得的政策性搬迁补偿收入一般涉及到以上三种补偿形式。 二、企业政策性搬迁和处置收入的账务处理分析 （一）政策法规依据 1、财企[2005]123号的有关规定 2005年8月15日，财政部下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），对企业政策性搬迁补偿款会计处理进行了规定。该通知规定：企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。 2、《企业会计准则第16号———政府补助》的相关规定 《企业会计准则第16号———政府补助》（财会【2006】3号）第二条规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。第三条规定，政府补助分为与资产相关的政府