投资项目成本36计
投资项目成本36计
投资
第一计：打造协同投资平台
对各个投资计划进行协调，实现资源共享，发挥协同效应。
第二计：发现项目的附加值
用项目附加值来摊薄初期的成本。
第三计：计算净现值时考虑沉淀成本
投资时，除了考虑净现值外，还需考虑投资的沉淀成本。
资金
第四计：现金折扣激励回款
采取折扣的方式鼓励销售回款。
第五计：贴息方式刺激预付打款
为了刺激经销商采取预付款形式订货，厂方给予预付款的同期银行利息补贴。
第六计：让售应收账款融资
企业将应收账款出让给贷款者以筹措资金。
第七计：年终返利打款激励
这种办法不仅解决了应收账款的问题，还起到融资的作用。
第八计：延长应付账款期限
赊账通常被视为现金的来源。
第九计：税务筹划
充分利用有关法律、法规为企业进行税务服务，从而有效利用企业的资源，降低成本，提高回报率。
第十计：快速周转提高资金利用率
采取快速周转策略，使资金、货物的流通速度加快。
人资
第十一计：交叉培训
交叉培训就是一个部门的员工到其它部门学习，培训上岗，实现一位员工获得多种职业技能。
第十二计：区分人工工资与人工成本
两者的区别，在于生产效率。
第十三计：做好淡旺季的人资衔接
企业一般用淡季裁员的方式来解决人工闲置。
第十四计：消除人员重叠
大公司采用事业部制会产生职能相互重叠的现象，通过共享作业或者服务来降低人力成本。
物流
第十五计：循环取货
采用循环取货的方式大幅降低物流成本。
第十六计：直达配送
利用因特网开发了一套经销商管理系统（简称DRM系统），并拟定了一份集信息流、资金流、物流于一体的企业物流解决方案。
第十七计：转移库存
对于那种季节性，特别是持续时间比较短暂的产品，在旺季来临时往往需要有大量的存货以应对骤增的销量，这就会对库存产生极大的压力，同时占用大笔流动资金。
淡季出厂价折扣。只要折扣收益低于库存成本和资金成本，就有利可图。
管理
第十八计：激励顾客为你省钱
客户不仅是宝贵的信息来源，而且有时他们还能主动地为你节约成本。
第十九计：流动式办公
流动式办公方式不仅节省空间，而且使管理团队从隔离的办公室集中到一处，从而加速了决策过程和信息共享。
第二十计：减少官僚程序
减少官僚程序，扩大管理幅度，会大大节约组织的管理成本。
第二十一计：采用网络办公
建立了网络系统，不仅仅可以提高办公效率，而且还用以改善外购系统及提高客户满意度。
生产
第二十二计：制造外包
外包的目的就是让其他更具成本优势的企业来完成产品生产，在整个供应链上实行聚焦战略，专注于自己擅长的领域经营。
第二十三计：降低不良品率
不良率的高低大大地影响制造成本。
第二十四计：上下游预警
与供应商时刻保持着双向信息沟通和生产预警。
第二十五计：提高标准件比例
你的每一件产品都确实需要单独的零部件吗？显然在很多行业中并非如此。
研发
第二十六计：寻找替代材料
有时替代材料不仅能减少成本，而且还可以提高产品质量。
第二十七计：目标成本控制
全面考虑到成本发生的每一个环节。
第二十八计：通用件共享
采用“规模定制策略”，共享通用件，不仅交货速度加快，更大大节约了开模等相关费用。
第二十九计：多功能的成本陷阱
产品过多的功能会增加成本，而消费者并不一定需要那么多复杂的功能，也不愿意为多余的功能付费。
战略
第三十计：紧随选址
选择厂址一定要自己动手吗？对于有一类企业来说，最好的方法就是让别人帮你选，然后跟着去就行了。
第三十一计：标准整合
企业必须遵从政府、行业等各种各样的标准，但是这些标准往往不统一，由此浪费了大量的时间和金钱。
采购
第三十二计：不采购多余功能的设备
功能越多的商品，价格通常越贵，但你是否需要全部的功能呢？
第三十三计：扶助供应商
由分散采购转向扶助主要供应商，提高单个供应商的采购量，加大谈判力度，降低单件产品的采购价格。
营销
第三十四计：低成本换取好的促销位
第三十五计：设计低成本促销方案
第三十六计：合理分配保修与质量
现在大多数品牌都对产品承诺一个保修期，于是保修也就成了售后服务中不可忽视的成本要素。
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投资项目成本36计 投资项目成本36计 投资 第一计：打造协同投资平台 对各个投资计划进行协调，实现资源共享，发挥协同效应。 第二计：发现项目的附加值 用项目附加值来摊薄初期的成本。 第三计：计算净现值时考虑沉淀成本 投资时，除了考虑净现值外，还需考虑投资的沉淀成本。 资金 第四计：现金折扣激励回款 采取折扣的方式鼓励销售回款。 第五计：贴息方式刺激预付打款 为了刺激经销商采取预付款形式订货，厂方给予预付款的同期银行利息补贴。 第六计：让售应收账款融资 企业将应收账款出让给贷款者以筹措资金。 第七计：年终返利打款激励 这种办法不仅解决了应收账款的问题，还起到融资的作用。 第八计：延长应付账款期限 赊账通常被视为现金的来源。 第九计：税务筹划 充分利用有关法律、法规为企业进行税务服务，从而有效利用企业的资源，降低成本，提高回报率。 第十计：快速周转提高资金利用率 采取快速周转策略，使资金、货物的流通速度加快。 人资 第十一计：交叉培训 交叉培训就是一个部门的员工到其它部门学习，培训上岗，实现一位员工获得多种职业技能。 第十二计：区分人工工资与人工成本 两者的区别，在于生产效率。 第十三计：做好淡旺季的人资衔接 企业一般用淡季裁员的方式来解决人工闲置。 第十四计：消除人员重叠 大公司采用事业部制会产生职能相互重叠的现象，通过共享作业或者服务来降低人力成本。 物流 第十五计：循环取货 采用循环取货的方式大幅降低物流成本。 第十六计：直达配送 利用因特网开发了一套经销商管理系统（简称DRM系统），并拟定了一份集信息流、资金流、物流于一体的企业物流解决方案。 第十七计：转移库存
工程项目投资成本预算与财务分析一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。 投资估算篇：投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。 项目开发成本费用构成如下： 1、土地费用——土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 （1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建 筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正得到； 也可以依据政府颁布的城市基准地价，根据项目所处的地段等 级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。 （2）土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的 规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进 行。 （3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、
污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊 的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施，如居委会， 派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊，统称配套设施建设 费。这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。 （4）拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房 屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是 指开发建设单位对被拆除房屋的所用权人，依据有关规定给予补 偿所需的费用。 2.前期工程费——前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性 研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量，参照有关计费标准估算。 3.房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程 费。 （1）建安工程费：建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及 安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设 备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装修家具 费。 （2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、车棚及
投资项目的成本控制管理 投资项目的成本控制管理作者：佚名 时间：2008-6-20 浏览量： 究竟如何进行项目成本管理呢?简单地说,就是通过开源和节流两条腿走路,使项目的净现金流最大化。开源是增大项目的现金流入,节流是控制项目的现金流出。 在项目建设期,开源表现为扩大项目融资渠道,保证项目能够筹集足够的建设资金;节流是使融资成本或代价最低,最节省地实现项目的必要功能。在项目经营期,开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益等;节流就是控制项目经营成本。 在我国,项目的成本管理一直是项目管理的弱项,“开源”和“节流”总是说得多、做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金“源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预测和分析项目现金流和财务执行情况,决策失误就在所难免了。 成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,具有一定的不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流
出增加。不确定性成本管理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项,也是很多商业银行贷款最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司,大多只停留在简单的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成本管理新方法。 项目成本或投资估算 成本估算是为完成项目各项任务所需要的资源成本的近似估算。 美国项目管理学会认为,有三种成本估算方法: 类比估算:是一种自上而下的估算形式,通常在项目的初期或信息不足时进行。 参数估算:是一种建模统计技术,如回归分析和学习曲线。 自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算,然后通过成本账户和工作分解结构将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最为准确。 PmI成本估算的概念在我国常称作投资估算,即在对项目的
房地产项目投资成本 房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂,在目前房产开发形势较为严峻的情况下,控制好房产项目投资成本就更为重要了。 一、房产项目投资成本组成 以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例,其房产项目投资成本主要有以下部分组成: (一)土地费用 从2001年开始,国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式,基本为熟地转让,即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税,已不含相关动迁费用。 (二)独立费 1.建设单位管理费 会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。 2.办公及生活用具的置费。 3.工程监理费。 4.建设场地完工清理费 5.施工图编制费 (三)勘测、设计费 1、勘测费:含初勘和净堪费用。 2、设计费: 含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。 (四)政府规费 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 (五)房屋建安工程费 1、基工程费:含检测费 2、土建和安装工程 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。 3、交通标志和标识 4、会所装修 5、甲供料 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。 (六)小区公共设施费 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。 (七)销售费用 含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。
项目成本或投资估算 成本估算（CostEstimating）是为完成项目各项任务所需要的资源成本的近似估算。 美国项目管理学会（PMI）认为，有三种成本估算方法： 类比估算：是一种自上而下的估算形式，通常在项目的初期或信息不足时进行。 参数估算：是一种建模统计技术，如回归分析和学习曲线。 自下而上估算：通过对项目工作包进行详细的成本估算，然后通过成本账户和工作分解结构（WBS）将结果累加起来得出项目总成本。这种方法为准确。 PMI成本估算的概念在我国常称作投资估算，即在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上，估算项目的总投资。 项目的现金流分析 项目成本管理的基础是编制财务报表，主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中，项目的现金流量分析是重要的项目管理报表。 通过项目的财务现金流分析，可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，从而对项目的决策做出判断。 （1）财务内部收益率（FIRR）
它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现金流量，用插差法计算，也可以直接利用微软Excel软件提供的财务内部收益率函数计算，计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率（Ic）比较，如果FIRRIc，即认为项目盈利能力能够满足要求。 （2）财务净现值（FNPV） 它是指项目按基准收益率Ic将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和。它是评价项目盈利能力的指标，反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软Excel软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0，表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平，项目可接受。 （3）投资回收期（Pt） 它是反映项目真实偿债能力的重要指标，是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中，是累计现金流量由负值变为0的时点。 投资回收期越短，表明项目盈利能力和抗风险能力越强。 项目的不确定性分析 根据拟建项目的具体情况，有选择性地进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等。 （1）盈亏平衡分析
项目投资成本测算 一、计算依据：根据项目所在地区及周边市场情况 二、主要经济技术指标 1、土地出让面积：58亩（38666.69㎡）。 2、容积率1.8（多层建筑） 3、计容面积：69600㎡。 4、安置面积：9000㎡。 5、住宅面积：66120㎡。 6、商业面积：3480㎡。 7、负一层建筑面积：14000㎡。 8、停车位：700个。 9、绿化率：45%。 38666.69*45%＝17400㎡ 三、投资收益分析 （一）.建设总投资 1、土地费用 序号项目计算依据金额（万元） 1 土地出让金4500 2 土地交易及办证费4500×1.2% 54 3 契税4500×4% 180 4 安置费用9000×1200 1080 合计5814 2、建筑安装工程费用 序 号 项目面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元） 1 多层住宅（含地下 室） 69600+14000 1050 7308 2 场地平整土方费用38666.69 10 38.67 3 合 计 7346.67 3、规费（缴费造价按800元/平方计） 序号项目计算依据金额（万元）1 各单位的规费100元/㎡*69600㎡696
2 劳保基金69600㎡*800*3.5%*15%29.23 3 环评+可研+水土 保持 5+3.4+3.011.4 合计736.63 4、前期工程费 前期工程费用计算，按照目前市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下： 序号项目计算依据金额（万元） 1 地质勘探费6元/㎡*69600㎡41.76 2 项目规划方案及施工图设计费15元/㎡*69600㎡104.4 3 消防抗震审图费2元/㎡*69600㎡13.92 4 测量放线费3300元/宗 3 5 档案综合服务费69600*800*0.002 *40% 4.45 6 建设工程监理费69600㎡*6.5元/㎡45.24 7 招标代理费69600㎡*2元/㎡13.92 合计226.69 5、基础设施建设费用 序号项目计算依据金额（万元） 1 供水供电设施建设费用69600*60元/㎡417.6 2 绿化景观工程（包含路网）17400㎡*200元/㎡348 3 消防工程，发电机组等设备费 用 69600㎡*30元/㎡208.8 4 楼宇智能化69600㎡*10元/㎡69.6 5 排污环卫工程69600㎡*20元/㎡139.2 6 公建设施配套费用69600㎡*5元/㎡34.8 合计1218 6、财务费用：5000万*12个月*1.5%＝900万 7、不可预见费：按上述2—6项之和的2%考虑，即10427.99*2%＝208.56万元。 8、开发管理费：按上述2—6项之和的2%考虑，即10427.99*2%＝208.56万元。。 9、销售及推广费用：按照销售收入的1.5%计算，即32918*1.5%＝493.77万元。
提纲 、、建立有效的成本控制组织体系 （一）、制定项目投资成本管理制度 （二）、组织结构 （三）、订立岗位职责 、、投资成本动态管理 、、投资机会选择和决策阶段成本控制 （一）、投资机会选择的成本控制 （二）、项目决策分析的成本控制 、、前期阶段成本控制 （一）、合同条件的谈判与签约 （二）、获取土地使用权 （三）、征地补偿费 （四）、规划设计阶段的投资成本控制 （五）、招标阶段成本控制 、、项目施工阶段建筑成本的控制 、、、、编制或审核成本计划，确定成本控制目标 、、、、审查施工组织设计和施工方案 、、、、控制工程设计变更、洽商及索赔 、、、、抓好甲供设备、材料投资管理 、、、、控制工程款的动态结算 、、、、合同管理 、、、、竣工决算 六、租售阶段的投资成本控制 （一）、销售形式 （二）、参与制定租售方案 、、项目竣工财务决算 、、附件 1
项目投资成本控制、、建立有效的成本控制组织体系 （一）、制定项目投资成本管理制度 （二）、组织结构 公司总经理 项目投资总负责人 项目1项目2 项目预算员项目财务人员项目预算员项目务人员 （三）、订立岗位职责 二、投资成本动态管理 项目建议书和可行性研究阶段技术设 计阶段 初步设 计阶段 施工图 设计阶段 招投标 合同实 施阶段 竣工验 收阶段 阶段 投资 估算概算 造价 修正概 算造价 预算 造价 合同 价 结算 实际 造价 价、、投资机会选择和决策阶段成本控制 （一）、投资机会选择的成本控制 面对可能出现的多种投资可能性，对每一种可能性，投资成本管理部门都要根据自己的成本管理经验，快速地初步判断其可行性，形成文件，作为决策者投资效益测算依据。 （二）、项目决策分析的成本控制 此阶段主要包括市场分析和项目的财务评价两方面工作。投资成本控制的重点是协助公司策划部门切实做好可行性研究，根据市场需要及发展前景，合理确定建设规模。对建设产品的技术来源、市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作出深入的调研和正确的评价，编制尽可能全面的投资估算，充分考虑建设期间可能出现的各种因素(如材料价格上涨系数)对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。 、、前期阶段成本控制 （一）、合同条件的谈判与签约 所有的合同条款由实施部门草拟，由工程部审核，最终由投资成本管理部门进行
工程项目投资成本预算与财务分析 一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。 投资估算篇：投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。 项目开发成本费用构成如下： 1、土地费用——土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 （1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用 途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土 地现状等因素的修正得到；也可以依据政府颁布的城市 基准地价，根据项目所处的地段等级、用途容积率、使 用年限等因素修正得到。 （2）土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿
费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项费用的标 准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可 参照国家和地方有关标准进行。 （3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建 设而由受益人分摊的费用，有时该项费用还包括非营业 性的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等 的建设费的分摊，统称配套设施建设费。这些费用的估 算可根据各地的具体规定或标准进行。 （4）拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发 建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安 置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除 房屋的所用权人，依据有关规定给予补偿所需的费用。 2.前期工程费——前期工程费主要包括项目的前期规划、设 计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平” 等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量，参照有关计费标准估算。 3.房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和