企业价值市场法评估实务及案例分析
第1部分判断题
76
1. 我们需要评估的市场价值应该是资产在交易市场所表现的价格，因此我们评估的资产市场价值主要是“市场”所在地，而不是“资产”所在地。
A、对
B、错
87
2. 价值比率选择的一般原则包括：对于可比对象及目标企业资本结构存在较大差异的，则一般应该选择全投资口径的价值比率。
A、对
B、错
81
3. 价值比率实际上可以理解为是相应口径的资本化率k-g的倒数。
A、对
B、错
86
4. 在估算被评估企业“相关参数”时，需要根据可比公司价值比率的时限，相应的估算被评估企业“相关参数”的时限。
A、对
B、错
90
5. 市场法评估中最后需要将非经营性资产加回。
A、对
B、错
84
6. 在进行价值比率修正时，需要注意WACC是全投资税后现金流口径的，对应于NOIAT价值比率，其他口径的价值比率对应的折现率估算则需要利用转换系数将WACC转换为其他口径的折现率。
A、对
B、错
88
7. 价值比率选择的一般原则包括：对于一些高科技行业或有形资产较少但无形资产较多的企业，盈利类价值比率可能比资产类价值比率效果好。
A、对
B、错
71
8. 进行市场法评估时，通常应该进行最低营运资金需求量及实际拥有量差异调整。
A、对
B、错
91
9. 交易案例比较法就是在近期合并、收购案例中选择及被评估企业相同或相似的交易标的作为“对比案例”，利用对比案例作为“对比对象”估算被评估企业价值的一种市场法评估技术。
B、错
79
10. 构造价值比率需要注意全投资及股权投资的口径问题，“口径”不一致的参数一般不能构成价值比率。
A、对
B、错
98
11. 评估界对流动性的定义为资产、股权、所有者权益以及股票等以最小的成本，通过转让或者销售方式转换为现金的能力。
A、对
B、错
85
12. 当采用股权投资口径的价值比率乘数可以选择CAPM作为折现率，选择合理增长率k计算资本化率。
B、错
69
13. 市场法（市场比较法）是企业价值评估三种基本方法之一。
A、对
B、错
97
14. 由于对比交易案例都是非上市公司股权的交易案例，因此这些交易股权都是代表缺少流动性的。
A、对
B、错
74
15. 企业价值评估准则对于可比公司的选择数量没有统一规定，可以根据需要选择，一般认为上市公司比较法中可比公司的“质量”重于“数量”。
B、错
89
16. 控制溢价和缺少控制折扣两者之间是相互对应的，也就是说控制溢价是在缺少控制价格基础上溢价；缺少控制折扣是在控制价值基础上的折扣，两者之间存在如下关系：缺少控制折扣率= 1- 1/（1+控制溢价率）。
A、对
B、错
82
17. 全投资口径的价值比率主要包括：NOIAT（税后现金流）价值比率、EBITDA （息税折旧/摊销前收益）价值比率和EBIT（息税前收益）价值比率。
A、对
B、错
78
18. 价值比率就是企业整体价值或股权价值及自身一个及整体价值或股权价值
密切相关的体现企业经营特点参数的比值，其实质是“单位价值”的概念。
A、对
B、错
93
19. P/S价值比率（市销率）没有遵守分子分母保持“口径”一致的原则。
A、对
B、错
94
20. 并购案例法通常由于很难获得相关数据，价值比率修正量化难度高，进行修正的难度较大，因此评估人员通常在选择案例时应尽量选择可比性高的案例，减少修正需求。
A、对
B、错
73
21. 市场法评估中可比公司的选择标准应该是可比企业要及被评估企业属于同
一行业，或者受相同经济因素的影响。
A、对
B、错
92
22. 在采用交易案例比较法评估时，对比案例的选择遵循“质量”优于“数量”的原则。
A、对
B、错
75
23. 在哪个市场上选择可比公司需要根据所评估的对象将要在哪个市场上交易来决定。
A、对
B、错
70
24. 所谓市场法，是指将评估对象及可比上市公司进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
A、对
B、错
第2部分单选题
题号：QHX017314
25. 国际上对流动性溢价/缺少流通折扣的研究主要通过以下三个途径：限制股票交易研究（Restricted Stock Studies)、IPO前研究（Pre-IPO Studies）和（）。
A、股权分置改革
B、金融衍生定价方式研究
C、法人股交易定价研究
题号：QHX017320
26. 以及被评估企业相同或相似企业的并购或收购交易标的案例作为可比对象来估算目标企业价值的评估方法是（）。
A、上市公司比较法
B、交易案例比较法
C、绝对估值方法
题号：QHX017313
27. 在进行价值比率修正时，如果要选择多个影响价值比率的因素时，则各个因素之间应该尽量（）。
A、相互联系
B、无关联，如果有关联只要定价公允就行
C、相互独立、无关联
题号：QHX017304
28. 国内上市公司重大资产重组目的的评估，一般应该选择（）作为可比对象。
A、标的资产所在地的上市公司或可比案例
B、国内上市公司或并购案例
C、只要“可比”可以在任何市场上选择上市的公司或可比案例
题号：QHX017317
29. 市场法评估结论的营运资金需求量调整是市场法评估的一个必要步骤，其核心就是要明确在采用盈利类和收入类的价值比率估算企业价值时，实际应该隐含被评估企业应该具有的（）。
A、充足的营运资金
B、不考虑是否有营运资金
C、最低合理的营运资金水平
题号：QHX017322
30. 中国证监会及中国资产评估协会共同研究发表（），成为上市公司重大资产重组采用市场法评估的重要参考依据。
A、《上市公司重大资产重组评估方法研究》
B、《上市公司重大资产重组信息披露指引》
C、《上市公司并购重组市场法评估研究》
题号：QHX017326
31. 标的资产及可比公司成长性相当要求（）。
A、目标公司及可比公司未来成长性相当
B、销售收入增长率相当
C、净资产收益率相当
99
32. 市场法的理论基础是在（）情况下，相同或相似资产的价值也是相同或相似。
A、市场公开、交易活跃
B、市场公开
C、竞争充分
题号：QHX017309
33. 资产类价值比率计算理论上应该采用资产的（），但由于受到各方面因素限制，经常采用（）替代。
A、市场价值、账面价值
B、市场价值、重置价值
C、重置价值、账面价值
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
企业价值评估案例分析 某咨询企业股权转让项目评估： 内容提要 ZX公司的外放股东拟购买中方股东所拥有的ZX的股权。本项目评估基准日为2002年11月30日，资产评估的目的是通过对ZX公司的企业价值进行评估，为股权交易双方提供中方股权价值的参考依据。 ZX公司是一家经营状况良好的中外合资企业，其中外双方股东都有实力雄厚的企业集团的背景。由于其外方股东出于对整个亚洲市场业务的战略考虑，希望能收购中方持有的全部股权，使ZX公司成为其全资子公司，并调整ZX公司未来的业务结构。评估人员结合被评估企业所处的具体环境和经济背景，在特定的评估目的下，结合各种评估方法的特点和优势，选择收益法进行评估。 一、基本情况 说明公司性质、业务范围、近年来所经营产品（或服务）的业务量及业务收入、资产、负债及财务状况等等。 ZX公司是一家从事咨询业的中介机构，其业务以市场调查和投资咨询为主，另外也从事经营咨询和基金管理等业务。 二、评估方法选择 （一）选择评估方法的理由 （二）本项目满足所选方法的条件 净现金流现值采用分段法。 方法中的特点：ZX没有财务杠杆、假设现金流是平均流入、至评估基准日ZX公司已成立9年、存在溢余资产。 三、评估的技术说明 （一）咨询行业分析 1、国内咨询行业基本情况 2、影响咨询行业发展的因素：（1）社会经济发展（2）全球化和国际资本的流动（3）市场 的发育情况和客户的认知程度（4）行业环境（5）人力资源 （6）企业的管理水平和专业化水平 3、我国咨询行业市场分析 （1）当前咨询市场宏观经济环境分析 （2）当前我国咨询市场供需形势及特点 （3）A国企业对华投资情况分析（？） （二）待估企业分析 1、企业的发展经营计划和措施 2、企业的经营优势：（1）品牌优势（2）服务质量优势（3）其他优势 3、企业面临的主要风险：（1）同行竞争的影响（2）服务价格的影响（3）业务市场来源单 一的风险 （三）企业未来现金流预测 1、现金流预测基础 2、未来现金流预测的基本前提 （1）未来主要精力在咨询业务、调查业务、经营咨询，现有的基金业务结束后将不再开
练习题库：企业价值市场法评估实务及案例分析 随机显示题型：判断单选多选 第1部分判断题 题号：QHX017277 所属课程：企业价值市场法评估实务及案例分析 1. 采用市场法评估时，需要协调目标公司与可比对象之间由于财务会计政策的不同所可能产生的财务数据差异。 A、对 B、错 正确答案：A 解析：讲义P43。 题号：QHX017286 所属课程：企业价值市场法评估实务及案例分析 2. 在估算被评估企业“相关参数”时，需要根据可比公司价值比率的时限，相应的估算被评估企业“相关参数”的时限。 A、对 B、错 正确答案：A 解析：讲义P77。 题号：QHX017280 所属课程：企业价值市场法评估实务及案例分析 3. P/E和P/B都是市场法评估的价值比率，因此采用市场法评估时，选择其中一种就可以了。 A、对 B、错 正确答案：B 解析：由于各类价值比率都有自身的长处，同时也会存在一些不足，因此通常在一项评估业务中通常应该需要选用多类、多个价值比率分别进行计算，然后综合对比分析判断才可以更好地选择出最适用的价值比率，避免选择单一价值比率可能出现的偏差。 题号：QHX017287 所属课程：企业价值市场法评估实务及案例分析 4. 价值比率选择的一般原则包括：对于可比对象与目标企业资本结构存在较大差异的，则一般应该选择全投资口径的价值比率。 A、对 B、错 正确答案：A 解析：讲义P80。
5. 市场法评估中可比公司的选择标准应该是可比企业要与被评估企业属于同一行业，或者受相同经济因素的影响。 A、对 B、错 正确答案：A 解析：价值评估准则第37条。 题号：QHX017270 所属课程：企业价值市场法评估实务及案例分析 6. 所谓市场法，是指将评估对象与可比上市公司进行比较，确定评估对象价值的评估方法。 A、对 B、错 正确答案：B 解析：所谓市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。 题号：QHX017269 所属课程：企业价值市场法评估实务及案例分析 7. 市场法（市场比较法）是企业价值评估三种基本方法之一。 A、对 B、错 正确答案：A 解析：企业价值评估的三种基本法或途径是成本法、收益法和市场法。 题号：QHX017274 所属课程：企业价值市场法评估实务及案例分析 8. 企业价值评估准则对于可比公司的选择数量没有统一规定，可以根据需要选择，一般认为上市公司比较法中可比公司的“质量”重于“数量”。 A、对 B、错 正确答案：A 解析：讲义P22。 题号：QHX017271 所属课程：企业价值市场法评估实务及案例分析 9. 进行市场法评估时，通常应该进行最低营运资金需求量与实际拥有量差异调整。 A、对 B、错 正确答案：A 解析：讲义P15.，这是市场法评估的操作步骤之一。
房地产估价市场法案例—— 不动产评估市场法案例 建筑物名称：蒙特尔大厦 结构形式：框支剪力墙 建筑层数：地下二层地上25层 总高： 99.5米 蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。该楼总地上建筑面积为40000平方米。该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。 该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻
孔灌注桩。该工程的抗震等级为7度设防。 该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5米/秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。 楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。 外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。 评估方法： 用市场比较法评估办公用房。 市场比较法评估办公楼。 该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。
[例] （1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。 ⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥使用年限修正。 土地使用年限因素的修正。交易实例B 、D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： ] 35 308%111[]8%11-[1） （）（年限修正系数+-÷+= =（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。
非常市场比较法作业 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价() ()() )(2162653%05.11%11720000 %11720000 96000012 12 12 元=+?++ ++ = 甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格 比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227 123m 元=+?+?-?? = 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.11100100255027 5m 元=?+?+??= 比准价格丙())/(22.2762105 100%2.11100100270026 m 元=?+??= （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2） 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 解：（1）计算比准价格 比准价格A ()()() 25 /77.380999 100100100103100%171%5.11981003800m 元=????-?+?? = 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别 为100、99、98、97、96、95、94、93。
安徽丰原药业股份有限公司（000153）价值 评估案例分析 企业管理学术三班 TSP120503102 杨杰
一、被评估企业简介 安徽丰原药业股份有限公司（以下简称“丰原药业”）是安徽省规模最大的国有控股医药企业，国家认定的高新技术企业、安徽省百强企业、安徽省医药行业首家上市公司，2006年被授予全国“百姓放心药品牌”，公司总资产12亿余元，员工近5000人，2007年、2008年、2009年连续三年荣膺中国制药工业百强。丰原药业旗下拥有5家制药企业、2家药包材生产企业、4家医药营销公司、1家大药房连锁公司、2家参股公司，44条通过GMP 认证的生产线。产品涉及生物制药、化学制药、中成药三大领域，涵盖解热镇痛、妇儿、神经系统、心血管、泌尿系统、营养类、抗生素等7大类、10余个剂型、300多个品种。拥有多个国家一、二类新药品种和多项产品自主知识产权。丰原药业实施了全方位的市场培育和开发策略，目前在全国30多个省、市、自治区设立销售办事处，构筑了以全国大中城市、经济发达地区和大中型医院为主的高效有序的销售网络，并有部分产品成功打入国际市场。公司拥有40年输液生产历史，是华东地区大型输液生产基地，每年生产各类软袋、塑瓶等输液产品6.5亿瓶（袋）。丰原药业拥有完善的批发和零售网络，其中“丰原大药房”是安徽省唯一拥有百家连锁药店的零售企业，下设近200家连锁药房；丰原医药营销有限公司的业务遍布安徽省各个地市、县。丰原药业人以“诚信双赢”做为做人做事的根本，把“珍惜生命呵护健康做好药为百姓”做为丰原药业的神圣使命。丰原药业坚持质量就是生命的原则，以市场为导向，不断加大科技创新力度，为百姓造福；以效益为中心，不断提高企业管理水平，降低成本，提高效益，努力实现客户、员工、股东价值最大化。 二、行业发展现状 近年来，我国制药工业发展迅速，从1999年开始，工业总产值以年均17.88％的 速度增长。进入2006年后，增速较前有所放缓 图1998～2007 年医药工业总产值变动轨迹 （数据来源：国家统计局） 2008年1-5月份医药工业销售收入同比增长27%，利润同比增速达到41%，增 速较去年同期分别提高了4.3 和4.8 个百分点，但环比数据显示从2007 年三季度开 始医药行业利润增速连续三个季度放缓。销售收入增幅较一季度下降接近4 个百分 点，而利润总额增速下降了将近10个百分点，利润总额高位回落趋势明显。但目前 医药工业利润总额增速仍名列行业前三甲，经营景气程度好于其它消费品行业。
《不动产估价》案例作业 案例一： (一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元／m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元／m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的? (二)某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 (三)有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10％，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么? 案例二： 指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处) 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) ××商业城部分商铺估价结果报告 一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略) 二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表、住所略) 三、估价对象 估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。 ××商业城位于××～××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 ××商业城为理综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。 根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“×”、“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。 四、估价目的 为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。 五、估价时点
价值评估案例 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
价值评估案例 宜宾五粮液股份有限公司价值评估 宜宾五粮液股份有限公司是1997年8月19日经四川省人民政府以川府发（1997）295号文批准，由四川省宜宾五粮液酒厂独家发起，采取募集方式设立的股份有限公司。宜宾五粮液酒厂以其下属的从事五粮液系列酒生产的经营性资产（磨粉制曲车间、部分酿酒车间、勾兑车间、包装车间、机动车间）和其全资子公司供销公司的全部资产作为发起人资产投入股份公司。 1997年 8月 13日，经中国证监会同意，四川省证管办川证办（1997）146号文下达，授予宜宾五粮液股份有限公司股票发行额度8000万元。1998年3门27日，该公司通过深圳证券交易所系统成功地向社会公众公开发行普通股股票7200万股（另向公司职工配售800万股）。股票代码为0858（现为000858），股票名称为五粮液。主承销商为君安证券有限公司。 五粮液公司属白酒类食品制造行业，主要从事五粮液系列酒的生产、销售以及相关辅助产品（瓶盖、商标、标识从包装制品）的生产经营。 从1994年至今，五粮液已经连续8年蝉联中国酿酒制造业第一，规模效益居同行业之首。1996年，五粮液被第五十届统计大会评为“中国酒业大王”，并保持至今。2000年12月8日，经北京名牌资产评估有限公司评估，“五粮液”品牌价值为120.56亿元，居2000年中国最有价值品牌第四位。 五粮液公司的历史经营数据见附表4-1和附表4-2所示： 表4－1 五粮液公司税后净营业利润计算表（单位：万元） 税后净营业利润199619971998199920002001 主营业务收入130970220445281435330879395364474210 主营业务成本56489114235147949157661193079264393 主营业务税金及附加158642703719701234582145445679 营业费用143092054634270449735875734547 管理费用3918651915696278632323840020 其他业务利润32163264300219 EBIT的所得税税赋130171698811341135662365211147 表4－2 五粮液公司投资资本估算（单位：万元） 199619971998199920002001流动资产总额6039886618185531256406293510312933 与营业无关货币资金1831045096822 83203159018138531 无息流动负债473056927897293149126138620196313 流动资本净额129106890-858424077-4128-21910 固定资产净额222902255180061120509122062307466 其他营业资产 营业投资资本352002944171477144586117934285555 无形资产486363486698581458777356 长期投资净额350581319 在建工程215088113750910713 固定资产清理553 普通股股东权益2649639239177147242050318861470224 递延税款
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例
根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求： l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
企业价值市场法评估实务及案例分析
第 1 部分 判断题
76 1. 我们需要评估的市场价值应该是资产在交易市场所表现的价格，因此我们评 估的资产市场价值主要是“市场”所在地，而不是“资产”所在地。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P24。 87 2. 价值比率选择的一般原则包括：对于可比对象与目标企业资本结构存在较大 差异的，则一般应该选择全投资口径的价值比率。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P80。 81 3. 价值比率实际上可以理解为是相应口径的资本化率 k-g 的倒数。 A、 对 B、 错
1
正确答案：A 解析： 讲义 P56。 86 4. 在估算被评估企业“相关参数”时，需要根据可比公司价值比率的时限，相 应的估算被评估企业“相关参数”的时限。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P77。 90 5. 市场法评估中最后需要将非经营性资产加回。 A、 对 B、 错 正确答案：B 解析： 加回非经营资产这一步骤通常不适用市场法估算少数股权价值。 84 6. 在进行价值比率修正时，需要注意 WACC 是全投资税后现金流口径的，对应 于 NOIAT 价值比率，其他口径的价值比率对应的折现率估算则需要利用转换系 数将 WACC 转换为其他口径的折现率。 A、 对 B、 错
2
正确答案：A 解析： 讲义 P66。 88 7. 价值比率选择的一般原则包括：对于一些高科技行业或有形资产较少但无形 资产较多的企业，盈利类价值比率可能比资产类价值比率效果好。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P80。 71 8. 进行市场法评估时，通常应该进行最低营运资金需求量与实际拥有量差异调 整。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P15.，这是市场法评估的操作步骤之一。 91 9. 交易案例比较法就是在近期合并、收购案例中选择与被评估企业相同或相似 的交易标的作为“对比案例”，利用对比案例作为“对比对象”估算被评估企业 价值的一种市场法评估技术。
3
企业价值市场法评估实务及案例分析 主讲老师赵强 一、企业价值市场法评估介绍 （一）市场法（市场比较法）是企业价值评估三种基本方法之一 1．什么是企业价值市场法评估？ （1）企业价值评估准则定义：所谓市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。 （2）市场法实质是利用活跃交易市场上已成交的类似案例的交易信息或合理的报价数据，通过对比分析的途径确定委估企业或股权价值的一种相对方式评估技术。 2．市场法的理论基础是在市场公开、交易活跃情况下，相同或相似资产的价值也是相同或相似。 3．企业相同或相似的概念 （1）功效相同：经营产品或提供服务相同或相似； （2）能力相当：经营业绩和规模相当； （3）发展趋势相似：未来成长性相同或相似。 4．由于现实中的绝对相同企业是不存在的，因此在评估操作中都是相对相同的“可比对象”。 （二）市场比较法分类 根据可比对象选择的不同，市场法可以分为： 1．上市公司比较法（Guideline Public Company Method or GPC） 以与被评估企业相同或相似的上市公司作为可比对象（可比公司）来估算目标企业价值的评估方法。 2．交易案例比较法（Merger & Acquisition Transaction Method or M&A） （1）以与被评估企业相同或相似企业的并购或收购交易案例作为对比对象来估算目标企业价值的评估方法。 （2）在国际评估界，市场法与收益法一起并驾成为评估师首要选择的评估方法组合。 （3）目前国内企业价值评估选用市场法的案例已经开始增多，进入快速发展的阶段： ①市场经济体系的不断完善，股权交易市场、产权交易市场交易不断完善为市场法的实施奠定了基础； ②评估实务发展的需要以及会计准则中公允价值计量的实施都会推动市场法应用的发展； ③监管部门正在推动市场法的应用。 （4）中国证监会与中国资产评估协会共同研究出版《上市公司并购重组市场法评估研究》一书。 （5）上市公司重大资产重组中采用市场法案例的数量开始逐步增加，甚至包括最终评估结果采用市场评估结果的案例。
企业价值评估案例－苹果树的投资分析 ●苹果树与经验 如果说市场价格是投资人或经理人在决定企业价值或所有权权益时最后该看的东西，那么首先要看的应该是它的基本面经济特征。有许多方法可以用来评估这些基本面，但不少人相当懒惰，只以市场价格做为价值的量尺。这是错误的做法。可以用来估计企业价值的所有方法中，只有少数下了该下的工夫。这些才是你需要的方法。本篇先以一则寓言来说明基础知识，其余再详述。 ●笨伯与智者 从前有个聪明老人，拥有一棵苹果树。这棵树长得很好，不需要怎么照顾，每年结实累累，全部卖掉可得100美元。老人想要退休，换个新环境住，决定把树卖掉。他在《华尔街日报》的商业机会版刊登广告，说希望按「最好的出价」卖树。 ●转移注意力 第一个人看了广告后出价50美元，他说，这是他把树砍了卖给别人当柴烧所能得到的收入。老人斥责他：「你到底在胡言乱语些什么。你出的价格只是这棵树的残余价值（salvage value）。对一棵松树来说，或者这棵树停止结果，或者如果苹果树砍成木柴出售的价格很高，做为木材来源的价值高于出售苹果的价值，你出的可能是好价格。但显然你不懂这些事情，所以不了解我的树价值远不只50美元。」 第二个人上门拜访老人，出价100美元买树。她说：「苹果就快成熟了，卖掉今年的收获量，正好是这个价格。」老人说：「你比第一个人有脑筋。至少你看出这棵树结苹果的价值高于当柴烧。但100美元不是正确的价格。你并没有想到明年和以后各年苹果收获的价值。请把100美元收回去，到别的地方去买吧。」 第三个人是年轻人，刚从商学院辍学出来。他说：「我打算在因特网上卖苹果。我估计这棵树至少能再活十五年。如果我每年卖苹果得到100美元的收入，总收入将是1,500美元。所以我出1,500美元买你的树。」老人叹道：「喔，不，创业家，和我谈过的人，都不像你对现实那么无
并购中目标公司价值评 估案例研究 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
分类号学号 学校代码10487 密级 硕士学位论文 并购中目标公司价值评估案例研究 学位申请人： 学科专业：工商管理 指导教师： 答辩日期：2011年12月 Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirements For the Degree of Master of Finance in Enterprise Administration Valuation of Target Firms in Mergers and Acquisitions: A Case Study Candidate :
Major : Enterprise Administration Supervisor : Huazhong University of Science and Technology Wuhan, Hubei 430074, P. R. China April, 2011 摘要 兼并和并购是可以使企业迅速获得成功的捷径之一，如今，在企业发展壮大过程中，兼并和并购已经成为最常用的方式。通过兼并企业可以超越对手获得竞争优势，获得更大的市场份额，进入更多领域的市场。企业也可藉此能提高管理运营效率，不仅提高了自己的竞争力，消费者也可获益。2011年5月10日微软公司（纳斯达克股票代码“MSFT”）与世界上最大的网络语音电话业务（ＶＯＩＰ）通讯公司ＳＫＹＰＥ公司联合宣布双方已经签署协议，微软公司将以８５亿美元现金的代价从银湖（ＳＩＬＶＥＲＬａｋｅ）等投资者手中收购ＳＫＰＹＥ公司。根据ＳＫＹＰＥ公司提交给证券交易所的报告，去年该公司营业额８．６亿美元，实现净利润２．６４亿美元，累计亏损６９０万美元。 本论文论据架立在相关理论、理论性研究以及对未来不确定的假定之上。在分析贴现现金流模型和公司自由现金流模型 (FCFF)的基础上，本文意图逐步分析ＳＫＰＹＥ公司的固有价值，因为这家公司是一个私人公司，无法获得某些至关重要的信息。假设未来5年内SKYPE公司营业额每年增长19%，在10年内逐渐降低到4%，那么该公司达到稳定
价值评估案例 宜宾五粮液股份有限公司价值评估 宜宾五粮液股份有限公司是1997年8月19日经四川省人民政府以川府发（1997）295号文批准，由四川省宜宾五粮液酒厂独家发起，采取募集方式设立的股份有限公司。宜宾五粮液酒厂以其下属的从事五粮液系列酒生产的经营性资产（磨粉制曲车间、部分酿酒车间、勾兑车间、包装车间、机动车间）和其全资子公司供销公司的全部资产作为发起人资产投入股份公司。 1997年8月13日，经中国证监会同意，四川省证管办川证办（1997）146号文下达，授予宜宾五粮液股份有限公司股票发行额度8000万元。1998年3门27日，该公司通过深圳证券交易所系统成功地向社会公众公开发行普通股股票7200万股（另向公司职工配售800万股）。股票代码为0858（现为000858），股票名称为五粮液。主承销商为君安证券有限公司。 五粮液公司属白酒类食品制造行业，主要从事五粮液系列酒的生产、销售以及相关辅助产品（瓶盖、商标、标识从包装制品）的生产经营。 从1994年至今，五粮液已经连续8年蝉联中国酿酒制造业第一，规模效益居同行业之首。1996年，五粮液被第五十届统计大会评为“中国酒业大王”，并保持至今。2000年12月8日，经北京名牌资产评估有限公司评估，“五粮液”品牌价值为120.56亿元，居2000年中国最有价值品牌第四位。 五粮液公司的历史经营数据见附表4-1和附表4-2所示： 表4－1 五粮液公司税后净营业利润计算表（单位：万元）税后净营业利润1996 1997 1998 1999 2000 2001 主营业务收入130970 220445 281435 330879 395364 474210 主营业务成本56489 114235 147949 157661 193079 264393 主营业务税金及附加15864 27037 19701 23458 21454 45679 营业费用14309 20546 34270 44973 58757 34547 管理费用3918 6519 15696 27863 23238 40020 其他业务利润32 16 3 264 300 219 EBIT的所得税税赋13017 16988 11341 13566 23652 11147 表4－2 五粮液公司投资资本估算（单位：万元） 1996 1997 1998 1999 2000 2001 流动资产总额60398 86618 185531 256406 293510 312933 与营业无关货币资金183 10450 96822 83203 159018 138531 无息流动负债47305 69278 97293 149126 138620 196313 流动资本净额12910 6890 -8584 24077 -4128 -21910 固定资产净额22290 22551 80061 120509 122062 307466 其他营业资产 营业投资资本35200 29441 71477 144586 117934 285555 无形资产4863 6348 6698 5814 5877 7356 长期投资净额350 581 319
公司价值评估案例作业 一、评估对象 本项目评估对象为##省﹟#高科股份有限公司100%出资权益。 ##省##高科股份有限公司基本情况： 工商登记注册号：### 注册地址： ### 注册资本：人民币伍仟万元（实收资本：人民币伍仟万元）； 法人代表：### 公司类型：股份有限公司； 经营范围：生产：电子元器件及其配件。销售电子产品及通讯设备，电子元器件及其配套件；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外）。 企业历史沿革：##省##高科股份有限公司（以下简称：##高科公司）成立于1996 年，其前身是##省##厂，2000 年经##省政府批准,改制为股份制公司，是专业从事半导体器件研究、开发、生产、经营的高新技术企业。公司吸纳了大批具有20 余年生产实践的专业科技人才和生产骨干，有长期生产半导体器件的经验，同时具有研发、开拓市场的营销能力。04 年、05 年连续两年被评为“中国最具成长性半导体封装测试企业”，2005 年8 月被认定为##省名牌产品生产企业，“##”品牌成为##省著名品牌。 二、主要评估假设与评估依据 (一)主要评估假设 1. 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。 3. 假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。 4. 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。 5. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。 6. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时方向保持一致。 7. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。 8. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。 三、企业经营分析 (一)企业经营管理现状 1、企业主要产品或服务：目前主要产销SOT-23、SOT-89、SOT-223、SOT-323等系列表面贴装器件及TO-9 2、TO-92S、TO-92L、T0-126、TO-220、TO-220F等系列塑封晶体管、高亮度和激光发光二极管业务等。 2、市场和客户状况：##高科公司主要市场分布大陆、港澳台、北美、东南亚等地区，##高科公司产品40%出口香港销往国外，主要客户有创维、康佳、长虹、TCL、格兰仕、美的、步步高、INDIA CDIL 、KOREA ABOV 等。 3、企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、商业特许权、管理层构成等经营管理状况：##省##高科股份有限公司位于科学城，现有占地面积3 万平方米，厂房1.5 万平方米，现有员工580余人，其中高级工程20 余人，各类中级技术人员100 余人，公司实行ISO9001：2000 质量管理体系，产品实现RoHS 环保认证。公司拥有国际先进水平的上芯、焊线、包封、测试分选、激光打印、编带等自动化生产设备，年生产表面贴装器件30 亿只和塑封晶体管30 亿只，其控股公司——##省##集团，拥有全国重点扶持的50 家之一的研究开发中心，为本公司的持续发展提供宝贵资源和良好的条件。
【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。 解决方案 步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料； 房屋坐落昌平区回龙观龙锦苑1区 房屋所有 权人 xxx 房屋所有权 证号 X京房权证 昌字第 xxxxxx号 土地证号xxxxxx 使用权 类型 住宅 土地面积1011 ㎡ 土地使用权终 止日期 2055年 土地形状规则（矩形）房屋登记 用途 住宅 建筑面积 126 ㎡ 建筑结构：砖混 标的所在楼层/总楼层： 3 / 6层使用状 况 √自用?空置?出 租 层高(米)：3 成新 率：8 现状用途√住宅?办公? 商铺 户型结 构 3 房 2 厅 1 厨 2 卫 1阳 建成时间： 2005 朝向： 南 使用状 况 √完好?基本完好?一般损坏?严重损坏?危房评估目的：出售 维修保养√良好?一般?较 差 通风采 光 √良好?一般?较 差 物管类型：√小区?大 院?单体楼?封闭?半 封闭?开放 四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街 公交线路√有?无共 6条线路步行 1 分钟地铁站名：回龙观东大街站步行至该地 铁站口约 10 分钟 景观√公园√小区园景?望江?人工湖?山?球场 ?泳池?无 小区配套：便利店 物业设施及管 理电 梯 ?部客梯货梯每层户√ 无 ?完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 房屋 间距 良好 车位 比重 良好 临街 状况 良好 使用 状况 良好 水 电 ?明敷√暗敷?无 √完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 通讯 √电话√有线电视√网络√ 完好 管道 煤气 √有?无 消 防 √消防栓√自动喷淋?烟感报警 ?无 √完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 物业 管理 √防盗门√自动对讲系统?可 视对讲系统 √小区监视系统√24小时保安 ?无保安 物业收费：每平方 2.3 元 周边配套?商场√幼儿园√学校√医院√邮局√银行√菜市场?超市√公园√体育设 施√酒店√娱乐休闲 物业外墙?马赛克?条形砖?玻璃幕墙?水刷石 √涂料 装修档 次 ?毛坯?普通√精装?豪 华
史上最详细的岗位价值评估 企业在进行管理的时候，薪酬设计毫无疑问是非常重要的内容之一，由于事关企业薪酬体系的合理性和竞争力，因此很大程度上影响到企业薪酬管理的成败与否。鉴于薪酬设计的重要性和其对企业薪酬激励体系的影响，每个企业老板都希望能够完美的做好这一项工作。 岗位评价在薪酬设计中的作用 一般而言，企业在进行薪酬设计时，岗位评价往往是首先需要完成的工作，因为这是薪酬设计实现内部公平的根本前提和依据。如果没有做好岗位的价值评估，就如同轮船在大海中迷失了方向，到达最终的目的地的愿望也就很难被实现。 所谓岗位评价也就是企业依据一定的标准，通过采用合理的方法对企业内相关岗位进行科学而合理的工作分析。比如一般企业内的岗位包括管理、技术、销售、行政等，这些岗位的工作职责、岗位价值、工作难度都是不相同的，因此其薪酬结构的组成显然也是不会相同的。比如销售类岗位，企业在进行薪酬设计时就要更多的突出激励性，可以适当增加绩效工资、奖金或者提成比例等，因为这类岗位的基本工资一般很低，主要靠工作业绩进行薪酬支付，而薪酬激励可以更多的激发他们的工作热情。而像文员、客服等职位，则要突出薪酬的保健作用，稳定其工作情绪。 薪酬调查在薪酬设计中的作用 做好岗位评价之后，薪酬设计的内部公平基本完善，这时候就可以通过参与薪酬调查的方式来完善薪酬设计的外部公平了。这个所谓的外部公平其实就是企业薪酬水平相对于市场而言的竞争力，这就要求企业以市场中同类企业的薪酬水平作为参考，同时结合企业发展实际和员工需求进行综合制定。 众所周知，人才对于企业的发展至关重要，目前企业之间的竞争大多都体现在人才之间的竞争，毕竟没有人才也就难以拥有好的客户，因为企业老板是不可能单枪匹马完成所有企业经营管理的。但是要想吸引人才加盟就必须从薪酬福利作为切入点，显然较高的薪酬水平会让企业占据先机，而这也直接印证了薪酬调查在企业薪酬设计中的重要性。 最后需要特别指出的是，企业在进行薪酬调查的时候一定要选择一家专业的薪酬调查机构，这对于薪酬设计成功与否影响很大。目前民营性质的薪酬调查机构逐渐增多，而且服务质量很好，中国薪酬调查网就是一家专注于薪酬调查服务的民营机构，自从成立起一直都致力于为广大企事业单位提供最好的薪酬调查服务，如果您也有此需求，不妨登陆网站了解更多。 作为知识与技术密集型企业，设计院的发展和竞争体现在人才的竞争。如何建立科学合理的薪酬体系以更好的激励员工，促进其发挥主动性和创造性，提升人力资源使用效率，帮助企业获得未来持续的竞争力，成为业界不断探索的问题。本文从薪酬体系设计的基础——岗位价值评估出发，结合笔者参与的一个咨询案例来介绍如何开展岗位价值评估工作。 岗位价值评估是开展薪酬体系设计的重要步骤。一般而言，薪酬体系设计的工作步骤如图1所示： 一、岗位价值评估方法介绍 1.岗位价值评估的目的 确定岗位之间的相对价值。设计院有很多岗位，现代企业薪酬制度强调“以岗定薪”，因此需要确定不同岗位的相对价值，例如一个职能管理人员与一名设计师相比，究竟谁对企业的价值更大，谁应该获得更多的收入。岗位价值评估就是根据组织的岗位设置，依据一定的岗位评估标准，运用系统化、程序化的分析方法，对岗位进行一系列比较，以明确各岗位对企业不同的贡献度，即岗位的相对价值。