第一章绪论
第二节房地产开发与经营形式和内容
一、房地产开发的形式与内容
1.开发时间的不同：初次开发和再次开发
（1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程
（2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程）
2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发
（1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发）
（2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等
（1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼））
（2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发）
二、房地产经营的形式和内容
1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营
（1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取
经济收益。
b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出
租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。
(①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权
②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方
式。
③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的
层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。）
（2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。
2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等
（1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科）
（2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。
3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
（3）房地产消费及使用经营：主要指业务管理服务。
三、房地产开发与经营的程序和内容
1.投资机会选择：房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。、
2.项目定位：是为了寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场
定位，以做出科学决策的过程。
（1、2可以合起来称：项目定位和决策）
3.前期工作：主要是指投资项目确定以后和项目开始施工之前进行和开展的工作。主要有完
成各种报批手续、获得有关证书、安排信贷、确定市场售价和租金等。
4.建设阶段
5.租售阶段
6.业务管理阶段
第二章房地产开发及经营理论和策略
第一节房地产开发与经营理论概述
五、可行性分析（见课本20—21）
六、消费者市场购买行为理论
消费者市场：是所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。
（一）消费者购买动机
1.马斯洛的“需求层次理论”：生理、安全、社会、自我尊重、自我实现
2.动机：本能动机和心理动机
（二）购买决策过程
产生需求→搜集资料→分析比较→做出购买决定→购后评价
（三）消费者购买行为分析：
消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题
1.分析消费者何时购买问题，就是要注意消费者购买心理和购买心态，在适当时间将
产品推向市场
2.研究消费者在何处购买与何处实际购买是制定企业营销计划的重要依据，企业应注
意自己的形象，通过各种新闻媒体来影响、吸引消费者，并通过各种关系与客户建
立联系，促使消费者做出购买决定。
3.研究消费者采取何种方式实现购买，影响到产品和价格策略乃至整个营销计划。
第三节房地产开发与经营决策
房地产开发与经营决策类型：
根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可分为以下几种：
1.确定型决策：只有一种自然状态或者可以准确地预测未来的状态
2.风险型决策：不知道未来的状况，但大概知道各种状况出现的概率
3.不确定型决策：既不知道未来的情况，又不知道各种状况出现的概率
第三章房地产企业
第一节房地产企业概述
二、房地产企业的类型
（一）按照企业功能分类：
1.房地产开发企业：
（1）含义：是依法设立，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。
（2）类型：一是房地产开发专营公司。这类公司是以房地产开发经营为主要业务的企业而是房地产开发兼营公司。这类公司主要业务是以其他经营项目为主，兼营房
地产开发业务的企业。
（3）按照房地产经营对象可以对房地产开发企业进行分类：
1）专门从事土地和城市基础设施开发的企业：
a.房地产开发企业通过公开招拍挂等形式从政府土地部门取得土地后，完成地上物
拆迁和基础设施建设，将开发好的土地转让给企业使用者。
b.房地产开发企业通过公开招标取得土地一级开发项目，按照合同要求进行土地的
基础设施建设，并赚取相应的利润，然后将建设好的土地交还给政府，由政府
再出让给其他使用者。
2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业：
这类企业从二级土地市场上买到土地使用权，在土地上建设各类房屋和构筑物，最
将房屋和构筑物出租或出售
3）房地产综合开发经营企业：
指把土地和房屋作为统一的开发经营对象进行综合开发建设的房地产企业，一般大
型房地产企业就是这类型企业。
2.房地产中介服务企业：
（1）含义：是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括房地产咨询、房地产估价和房地产经
纪三类企业。
（2）特点：a.企业由具有特定专业资格的专业人员构成
b.企业的经营活动主要是踢狗委托服务（委托人主动委托，而不是自己找）（3）类型：
1）房地产咨询服务企业：
a.含义：主要指依法设立，从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询
服务的经济实体。
b.咨询服务项目从法律法规政策的解读和房地产价格信息提供，发展到为政府、企
业、个人提供战略性、前瞻性、综合性的咨询服务。
c.目前国家对于房地产咨询企业的专业人员没有建立执业资格制度，也没有对房地
产咨询企业建立等级管理制度。
2）房地产估价服务企业：
a.含义：是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的经济实
体。
b.房地产估价从事房地产估价活动不受行政区域、行业设置；我国对房地产估价企
业实现分级动态管理。
3）房地产经纪服务企业：是指依法设立并取得房地产经纪机构资质，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。
3.物业管理企业：
（1）含义：是指依法设立、具备房地产物业管理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。
（2）服务：常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务等。
（二）按照企业所有制性质
1.城镇集体所有制房地产企业：资产属于城镇劳动群众集体所有。
2.国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司：国有独资公司不设立股东会、董事会等
3.合伙制房地产企业：各合伙人对企业的债务承担无限连带责任，开发企业中的合伙制企
业很少
4.中外合资经营房地产企业
第二节房地产企业战略和组织模式
二、房地产企业的组织结构设计
（一）进行组织结构设计时要考虑的六个因素是：
战略、规模、技术、环境、人员素质和生命周期
（二）常见的房地产企业组织结构设计
房地产企业一般采用以下三种组织结构设计形式：简单结构、官僚结构和矩阵结构。有些房地产企业也会采用新型的组织结构设计：团队结构、虚拟结构和无边界结构
1.一般组织结构：(见课本52页)
（1）直线制组织结构设计：适合小型的房地产评估公司、中介公司、物业管理
（2）职能制组织结构：优点是节约资源，缺点是部门之间缺少沟通
（3）直线职能制结构
（4）事业部制组织结构
（5）矩阵型组织结构
2.现代组织结构设计
（1）团队结构
（2）虚拟结构
（3）无边界组织
第四章房地产项目及项目定位
第一节土地储备和一级开发项目
一、土地储备和一级开发项目概述
（一）土地储备和一级开发项目的含义
是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。
（二）土地储备和一级开发项目的类别及含义
1.按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同：地方土地储备和一级开发项目、央产土
地储备和一级开发项目、军产土地储备和
一级开发项目。
2.按照土地储备和一级开发实施的主体不同：土地一级开发商实施的土地储备和一级开发
项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开
发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发
项目。
3.按照原土地使用方的意愿不同：原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原
土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开
发项目。
（三）土地储备和一级开发项目方成本
1.征地、拆迁补偿费及有关税费
2.收购、收回和置换过程中发生的有关费用
3.市政基础设施设施建设有关费用
4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
5.贷款利息
6.其他费用
第二节房地产综合开发项目
一、房地产综合开发项目的含义及类型
（一）房地产综合开发的含义
指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（二）房地产综合开发项目的类别
1.按照开发物业类型的不同：商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等
2.按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同：自主开发和房地产合作开发。（三）房地产综合开发项目的含义
在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。
二、住宅房地产开发项目
（1）普通商品房开发项目
（2）限价商品房开发项目：限低价、限房价、限套型、限对象；竞地价、竞房价
（3）经济适用房开发项目
（4）廉价房开发项目
（5）别墅开发项目：独栋别墅、双拼别墅、花园别墅
（6）旅游住宅房地产项目
三、商用房地产开发项目
1.写字楼房地产开发项目：
（1）功能：单纯型写字楼、商住型写字楼和综合性写字楼
（2）现代化程度：智能型写字楼和非智能型写字楼
（3）国际惯例：甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼
2.酒店式公寓类住宅开发项目
3.旅游房地产开发项目
4.商业用房项目
四、工业房地产开发项目
1.工业园区开发模式
2.主体企业引导模式
3.工业地产商模式
4.综合运作模式
第四节房地产项目定位
一、房地产项目定位的含义
（一）房地产项目定位的含义
在法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。具有项目前期策划的特性。
（二）房地产项目定位的重要性
1.通过项目定位分析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，遇见拟投资开发项目是否可行，房地产产品的变现能力如何，市场竞争力如何，预期获利程度如何等，从而减少投资的盲目性，增加投资成功的机会，增强经营管理的主动性。
2.项目市场定位有利于建立企业及产品的市场特色，是参与现代市场竞争的有力武器
3.市场定位决策是企业制定市场营销组合决策的基础
（三）房地产项目定位的发展趋势
1.住宅市场中小户型低造价住宅得到鼓励，大户型高造价住宅受到抑制，节能型、精细化的住宅的得到发展。
2.中小户型、多层楼房、小型居住区、方便的交通将是未来房地产开发应重点关注的内容
3.工业地产项目越来越受青眯。
三、房地产项目定位的流程与基本内容
（一）项目定位的基本流程
市场调查→分析土地条件→分析和确定客户群→产品定位→竞争对手分析→租售价格定位→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度（贴现、贷款）→经济评价→项目推广方案→确定最后方案
（二）项目定位的主要内容
1.确立开发理念
2.明确用途功能
3.筛选目标客户
4.进行项目初步设计
5.测算租售价格
6.确定方案
四、房地产项目定位的方法
1.市场调研法
2.头脑风暴法
3.经验分析法
4.其他方法
第六章房地产市场调研
第一节房地产市场调研概述
一．房地产市场调研的特点
?专业性强
?针对性强（集中于前期策划定位和后期营销）决策也需要
?技术性强（既要懂房地产，又要懂调查技术）
三、房地产市场调研的内容
（一）市场宏观环境状况
1.政治环境
2.经济环境
3.社会文化环境
4.其他：行业环境、技术环境以及城市发展概况的描述
（二）城市房地产市场概况
?市场整体情况
?土地市场情况
?商品房市场情况
?全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况
?全市主要发展商开发销售情况，包括开发量，竣工量、销售面积及销售金额
?三级市场交易情况
（此外，还包括当地房地产业相关政策法规等）
（三）消费者行为调研与市场需求容量调研
1.消费者行为调研：消费者的购买水平、消费者的购买倾向、消费者的共同特征
2.市场需求容量调研：城市人口、家庭数量及变化趋势；购买力；居民居住现状及改善目标；
居民日常消费支出水平与消费结构；不同社会阶层和收入水平的居民
数量及其对不同类型房地产商品的数量、质量、品质、功能、价格的
需求特点。
（四）项目所在区域环境状况调研
?区域规划、功能定位、开发现状及未来定位
?区域交通条件
?其他影响因素和条件
?区域内楼盘总体价格水平与供求关系
?竞争对手分析
（五）项目基本情况调查研究
?项目用地的开发现状和开发条件
?项目所在地周边环境
五、房地产市场调研的方法
（一）调查方法
按照调查范围和对象划分：全面调查法、重点调查法和抽样调查法（随机和非随机）（二）资料收集方法
1.原始资料的收集方法：访问法、观察法、实验法
2.二手资料的收集方法：内部来源、外部来源
3.商业资料获取方法：从专业调研公司那里买
第二节房地产市场调研的操作流程
一、第一阶段：准备
明确调研目的→初步情况分析→设计调研方案→确定资料来源→确定资料收集方法→调查表及调查问卷设计
(这部分是整个调研成败的关键，设计问卷的技术含量是很高的。)
二、第二阶段：调查
试调查(检验调查设计中的缺漏；为正式调查作初步准备。)→调研实施
三、第三阶段：分析研究
调研资料的整理与甄别验证→调研数据的统计与分析→撰写调研报告→修订并提交调研报告
四、第四阶段：整理归档
调研成果归档
第七章房地产开发项目可行性研究
第一节房地产可行性研究概述
一、房地产可行性研究的概念和作用
（二）房地产可行性研究的分类
1.按研究阶段：
?投资机会研究
?初步可行性研究
?详细可行性研究
2.按对象现状条件：
?土地以及开发项目的可行性研究
?房地产综合开发的可行性研究
?续建房地产开发项目的可行性研究
?房地产可行性研究
3.按项目用途：
?居住用途的房地产项目可行性研究
?商业用途的房地产项目可行性研究
?办公用途的房地产项目可行性研究
?旅馆用途的房地产项目可行性研究
?餐饮用途的房地产项目可行性研究
?娱乐用途的房地产项目可行性研究
?工业用途的房地产项目可行性研究
?特殊用途的房地产项目可行性研究
?土地开发项目可行性研究
4.按项目未来获取收益的方式：
?居住用途的房地产项目可行性研究
?商业用途的房地产项目可行性研究
?办公用途的房地产项目可行性研究
?旅馆用途的房地产项目可行性研究
?餐饮用途的房地产项目可行性研究
?娱乐用途的房地产项目可行性研究
?工业用途的房地产项目可行性研究
?特殊用途的房地产项目可行性研究
?土地开发项目可行性研究
（三）房地产可行性研究的作用
1.是投资决策的重要依据
2.是项目审批的依据
3.是项目资金筹措的依据
4.是编制设计任务书的依据
5.是开发商与各方签订合同的依据
二、房地产可行性研究的内容和步骤
（一）房地产可行性研究的内容
–项目概况
–市场分析和需求预测
–规划方案的优选
–开发进度安排
–项目投资估算
–资金的筹集方案和筹资成本估算
–财务评价
–风险分析
–国民经济评价
结论
（二）房地产可行性研究的步骤
1.准备阶段：组建研究班子
2.资料收集及市场调查
3.开发方案的设计和评价、选择
4.详细研究
5.编写研究报告书
第二节房地产项目的财务状况分析（见课本）第三节房地产项目的风险承受能力分析（见课本）
第八章房地产融资
第一节房地产融资概论
一、房地产融资的概念及意义
（一）房地产融资的概念
1.广义：指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。
2.狭义：是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等
二、房地产融资的分类
（一）从融资主体分：房地产企业融资和房地产项目融资
1.房地产企业融资：
（1）含义：房地产企业为了满足自身经营中产生的流动资金需求而进行的融资过程
（2）方式：股本融资、债权融资、信贷融资、信托融资、海外融资、短期贷款融资等（3）资金来源：房地产企业、股东或关联方的自身积累和传统的外源融资方式（银行贷款、信托贷款、承包商带资承办等，主要是银行贷款）
2.房地产项目融资：
（1）含义：是针对房地产具体项目进行的
（2）方式：多是多样，可以由多家投资者共同组成一家房地产项目公司
（二）从房地产融资渠道分：之间融资和间接融资
（1）特点：房地产开发企业与拥有暂时闲置资金的单位之间直接进行资金融通，不经过中介
（2）资金来源方式：商业信誉融资、投资性商业信用融资、消费性信用融资
（3）特征：直接性、分散性、信誉上的差异性、部分不可逆性、相对较强的自主性
2.房地产间接融资：
（1）种类：金融机构信用、消费融资
（2）特征：间接性、主动权掌握在金融中介手中、集中性、可逆性、信用度偏好性
3.房地产融资的其他分类方式：
借贷性融资或者投资性融资、货币性融资或实物性融资····
三、房地产融资的特点
1.融资规模大
2.偿还期长
3.资金缺乏流动性
4.高风险高收益
第二节房地产融资的资金来源
一、房地产企业一般性的资金来源
1.企业自有资金
2.政府财政资金
3.银行贷款：流动资金贷款、固定资产贷款、项目贷款及开发贷款
4.股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式：发行股票、发行债券、合资联营、租赁筹资、预订定金、商业信用（赊购商品和预收货款）
5.其他资金来源：利用外资、非银行金融机构筹资、短期融资债券
二、房地产企业区别于一般企业的资金来源
1.房地产抵押贷款
2.售后回租：将产权买个顾客再买回，有利于资金回笼，加快销售进度，提高售价
3.预售资金
4.其他筹资方式：建筑施工企业垫付工程款、延期支付土地出让金、重复融资
第三节房地产融资的主要方式
一、银行贷款
?概念
是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。
?融资的基本条件
对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：
(1) 房地产企业应满足的融资条件
(2) 房地产开发项目应满足的条件
二、信托融资
1.概念：
（1）从资金信托角度：房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。
（2）从财产信托角度：房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
2.房地产信托融资的三大基本优势：
（1）信托融资创新空间广，并具有巨大的灵活性
（2）具有财产隔离的功能
（3）不受银行贷款时企业自有资金不低于开发项目总投资30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。
3.运营模式：
（1）抵押贷款类信托
（2）股权投资类信托
（3）股权债券化信托
（4）权益转让模式
（5）混合模式
三、股票融资
四、房地产债券融资
2.房地产债券发行的方式：
（1）之间发行和间接发行：主要区别是是否经过中介发行
（2）公募发行和私募发行：主要区别是面向发行的人多不多，多的是公募。
3.房地产债券的发行程序
?按法定程序形成有关决议
?制定发行章程
?提出发行申请
?取得资信等级证明
?确定委托发行代理机构
?发布募集公告、印制债券、发行及善后工作
第九章房地产开发项目管理
第一节房地产开发项目管理概述
一、房地产开发项目的特点
（一）房地产开发项目（主要发生在建设阶段）
1.房地产项目的含义：房地产项目有称之为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或预算范围内，由几个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以单独经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。
2.工程项目的分类：
（1）单项工程：单项工程是工程项目的组成部分
（2）单位工程：单位工程是单项工程的组成部分
（3）分部工程：分部工程是单位工程的组成部分
（4）分项工程：分项工程是分部工程的组成部分
3.项目：
（1）含义：是指那些作为管理对象，按限定时间、成本和质量标准完成的一次性任务（2）特征：项目的一次性（最主要特征）；项目的确定性；项目作为管理对象的整体性。（二）房地产开发项目的特点
1.知识的密集性
2.组织的层次性
3.系统性
4.投资额巨大，建设周期长
5.整体性强
二．房地产开发项目管理的概念
1.含义：房地产开发项目的管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联系、协调等工作。
2.内容：包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理和进度管理是三大管理核心。
3.三大管理核心的关系：
（1）三大管理目标之间的对立关系：
如果要对质量有较高的要求，就要投入较多的资金和花费较长的时间；如果要赶进度，那么势必会增加投资和使工程质量下降；如果要节约费用的话，那么就要考虑降低项目的功能要求和质量标准。所以三者是矛盾的。
（2）三大管理目标之间的统一关系：
在通常状况下，如果适当增加投资，可以加快工程进度；适当提高项目的功能要求和质量标准，虽然会造成一次性投资和建设工程费用，但是能够接受项目动用后的各种费用，从而获得更好的经济效益；如果项目进度计划得科学合理，有可能获得较好的工程质量和较低的工程费用。所以说三者又是统一的。
三、房地产项目管理的层次体系
（1）业主方的项目管理
（2）工程总承包方的项目管理
（3）监理方的项目管理：监理方由业主委托也可以由总承包方聘请
（4）设计方的项目管理：设计方的项目管理延伸到整个工程实施及竣工验收使用中
（5）施工方的项目管理：项目施工质量、成本、工期、安全、现场标准化和环境保护（6）社会环境方的管理
第十章房地产市场营销
第一节房地产市场营销概述
一、房地产市场营销的概念
1.含义：房地产市场营销是通过交易满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销过程，也是把土地或房屋产品转化为现金的流通过程。
2.目标和核心：通过运用既定的程序和随机的技巧，使房地产交易迅速达成，使商品最终实行其价值。
3.房地产市场营销是实现价值的过程而不是创造价值的过程。
二、房地产市场营销的基本理论
（一）房地产市场营销中的4P理论
1.含义：又称市场营销组合，即指在特定时期向特定市场销售特定产品的市场营销决策优化组合。
2.理论基础：如果企业按正确的价格，以适宜的促销方式在正确的地点销售正确的产品，那么市场营销计划将是有效和成功的。
3.实质：由内向外的营销
4.基本要素：
（1）产品：核心利益、基础产品、期望产品、附加产品、潜在产品
（2）价格
（3）销售渠道：直接渠道和间接渠道，房地产企业主要采用直接渠道销售楼盘
（4）促销：理论上的促销包括广告、人员推销、营业推广和公共关系等活动内容。
第二节房地产市场营销策略
一、品牌营销策略
（一）品牌营销策略的内涵和意义
1.品牌的定义：一种赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的和文化的形象。
2.打造品牌楼盘，树立楼盘品牌形象，走品牌化发展道路，将成为房地产企业的主要营销策略。
3.要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；以完善的售后服务提高品牌忠诚度；以适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力
（二）品牌营销策略的实施
1.精准的市场定位是房地产品牌营销的基础
2.卓越的质量体系是创建知名品牌的保证
3.以良好的社会形象树品牌
4.以优秀的品质树品牌
5.以创新精神树品牌
6.以优秀的企业文化树品牌
（一）价格营销策略的内涵和内容
1.价格是消费者关心的焦点，也是楼盘形象的一个重要影响因素
2.企业制定价格是主要是考虑：成本、市场需求和竞争情况
3.开发商的价格营销策略：
（1）总体定价策略：
1）低价策略：以提高市场占有率为主要目标
2）中价策略：适用于较为稳定的楼盘销售，保持市场份额。
3）高价策略：目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量和市场份额可能无法相对提高（2）全营销过程定价策略：价格有计划定期提高的定价策略。适合处于宏观经济周期恢复
或者人气较旺的待售楼盘或小区采用。
（3）时点定价策略：折扣和折让定价策略、单一价格策略和差别定价策略、用户心理定价策略
（二）价格营销策略中的价格确定
1.制定价格必须考虑的三个最基本的因素，即3C：顾客需求表、成本函数、竞争者价格：（1）产品成本规定了某价格的最低底数
（2）竞争者的价格和代用品的价格提供了企业在制定价格时必须要考虑的标定点
（3）企业独特的产品特性是其价格的最高限度。
（成本和消费者是决定楼盘价格的策略的根本因素）
2.国内房地产企业的定价策略：
（1）成本+竞争：
1）流程：计算出项目总成本→调查竞争对手的价格→加上预期利润→得出本楼盘的价格 2）风险：定价过高会有滞销的风险；定价过低难以获得高额利润
（2）消费者需求+竞争：
1）流程：竞争对手提高的业务与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种业务
类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格
2）优点：实现开发目标的各种措施、手段、过程都始终处于可控状态，能使开发效率达到最高。
缺点：需要在前期做大量的市场调研和专业研究，需要大量同时具备专业和市场知识的管理人才，只有少数企业能做到。
（三）价格营销策略中的定价战术
1.开盘定价战术：
（1）低开高走：总体素质一般的项目、城市边缘大项目、竞争激烈项目
（2）高开低走：具有创新性、独特卖点的项目；综合性能好，功能折旧慢的项目（给人以项目高品质的体现，但难以聚集人气，有一定的营销风险）
2.旺销价格战术：较大幅度提高售价，但幅度不宜过大；或保持售价不变，以吸引顾客在短
时间内将项目售罄。
3.滞销价格战术：一般情况下开发商要避免直接降价，可以根据初始定价采取变相降价，以
应对顾客买涨不买跌的心理：如增加服务
4.尾盘价格战术：降价，可以是明降，也可以是暗降；精细营销。
（一）渠道营销策略的内涵
1.营销渠道：是指“产品生产者直接或间接向最后消费者或专业用户转移所有权经过的途径
2.按其作用主体可以分为：直接渠道和间接渠道
（二）房地产营销中的营销渠道
在房地产营销中，有三种主要的营销渠道，及开发商直销、委托代理商销售和通过房地产经纪人销售。其中前一种属于直接渠道，后两种属于间接渠道
（1）开发商直接销售策略：要求房地产公司具有强大的营销能力
（2）委托代理商销售策略：
1）委托商在项目的前期就开始介入
2）物业代理的形式：联合代理和独家代理、买房代理、卖方代理与双重代理，首席代理与分代理
（3）委托房地产经纪人销售策略
四、促销策略
（一）房地产促销策略的作用
1.提供信息情报
2.引起购买欲望
3.宣传产品特点与企业形象，保持产品竞争力
4.扩大市场份额
（二）房地产促销策略的内容
1.让利促销策略：
1）往往是不得已而为之的策略，吸引顾客
2）适用条件：市场不景气，销售受阻时；产品缺乏竞争力，只得采取优惠措施时；前期市场判断失误，定价过高，让消费者难以接受时；尾楼的销售。
2.广告促销策略：广告主要是在房地产商品进入导入阶段大量使用，有包装楼盘和对外宣传
的作用，是积聚人气的重要一步。很多开发商和营销代理公司都以广告策
划为重点开展营销工作。
3.营销推广策略：如付款折扣、房地产超市为商品房销售带来了新的思路和转机；集团购买
一直是开发商接受的销售方式，最直观的收益，表现在资金可以快速回笼
第三节房地产市场营销运作
二、房地产市场营销的策划
房地产市场营销策划：就是运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需要，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，未开发项目规划出合理的建设取向，使产品及服务完全符合消费者的需要，并通过消费者的满意使开发商获利的过程。
（一）房地产公开发售的策划与运作
1.产品定位：
（1）市场定位
（2）功能地位：写字楼、商铺、酒店等
（3）专营性地位：即把业务定位服装、电脑、鞋业等中心
（4）象征性定位：高级住宅区还是普通居民区
2.价格设定：类比法、成本法、评估法
3.定价比例：标准层以上一般每一层加价比例为0.8%，标准层一下每一层下调0.5%。在高层建筑中，7层以下因其视线受限，一般应为低价区，顶层与底层的价格一般相差30% （1）住宅定价：朝系大的价格高；南面和北面景观各方面没有差别时，南面比北面价格高（2）商铺定价：首层商铺的定价一般是住宅平均价格的3倍以上；车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
4.概念的策划与引导：注重树立概念，营造品牌形象
5.销售的组织和实施：
（1）组建高水平的销售队伍是成功销售的基本内容
（2）物业的销售要实行专业对口，以互补模式将自有队伍与中介公司相结合
（3）销售物业可以采取先易后难或先难后易的方法，先进行试销，根据试销情况作一些适
当的调整
（二）大宗交易的策划与运作
1.交价：
（1）直接式叫价：明码实价，回旋余地小，房地产呈卖方市场时常有的方法
（2）间接式叫价：先试探性报价，留有交易余地。
（3）透明式叫价（玻璃价）：让对方弄清你的经营成本，并在比较中与你交易
（4）隐蔽价：对方不清楚你的经营成本，以自身的购买目的为准，在交易中常用此方法（叫价和成交价的回落值在8%-12%之间比较正常，叫价的虚值部分过高，可能失败）
2.谈判阶段和队伍：
（1）阶段：
1）前线和意向阶段2）要约和信誉调查，项目和公司评估审计3）交换法律文件和资
信证明，银行近期存款余额4）起草合同文件及附属文件5）草签或正式签字6）执行和制
约机制的设定，定价5%，首期款15%-30%
（2）队伍：主要由负责经营的具有相当授权的领导、公共人员、会计人员和律师
3.转让方式：整盘计价转让、分项计价转让、先回购后转让、部分股权转让（物业折算成股份，再转让股份中的一部分）、全部股权转让（卖公司法人资格）
4.风险与防范：考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式
（三）房地产市场营销策划的“六个注意”
1.注意各种资源的整合利用
2.注意做到实事求是
3.注意营销策划方案的切实可行
4.注意把握营销策划的整体效果
5.注意营销策划中体现人文精神
6.注意在营销策划中灵活应变
房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设 想 一、1-5月份工作概况在上级领导的支持帮助下，在广大员工的共同努力下，总公司1-5月份各项工作开展顺利，公司经济稳步、健康地发展。首先，谈一下公司的生产状况1-5月份，镇办企业总收入为7245万元，工业总产值为3267万元；利润总额为634万元。1-5月份，村办企业总收为107711万元；工业总产值为55849万元；利润总额为17563万元。1-5月份，镇、村办企业营业总收为114956万元，完成区计划任务317780万元的36.17%，完成镇计划任务324998万元的35.37%；工业总产值为59116万元，完成区计划任务的123030万元的48.05%，完成镇计划任务的45.59%；利润总额为18197万元；完成区计划任务51690万元的35.20%；镇计划任务53319万元的34.13%。其次，谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。总公司牢牢抓住经济建设这项中心，集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作：通过班子成员认真研究，广大员工的积极参与，制订出了《XX年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》，为规范员工的行为，发挥员工的潜能，提供了保障；对班子成员的职权范围作了较为明确规定，从而为公司领导决策，提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化；进一步抓好房地产开发工作，由于房地产开发手续的繁杂，周期长、
专业性强的特点，原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题，例如：东圃广场项目由于原来合同约定不明确，造成合同履行发生争议，为了尽快实现合作目的，经过双方努力最后达成了新的《补充协议》，为明确双方权利义务，及时、正确履行合同提供了保证；将公司合同期满后的有关物业及时处理，例如：将骏美、和光厂的厂房出租了出去，将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去，这实现了公司资源的有效利用。以上工作的开展，保证了公司各项重点工作的完成，保证了公司经济稳步地发展。再次，谈一下广大职工密切关心的体制改革问题首先要明确，体制改革是时代发展的必然，是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路，体制改革是关系到公司的前途与命运，关系到广大职工切身利益的大事。因此，抓好该项工作是我们义不容辞的事。去年，我们就体制改革做了许多基础性的工作，现在体制改革已经到了攻坚阶段，总公司要做到资产评估，股权量化，股东登记，公司营业执照的申领等一系列工作，但是由于政策性的原因，体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何，我们都会想方设法加快体制改革的步伐，为公司向“产权明晰，责权明确，管理科学”的现代企业制度过渡。二、公司现在存在的问题：因政企分开的要求，总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”，新领导班子成员未及时补全，造成某些工作未能协调好。公司的体制改革，
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
房地产开发与经营-在线作业_B用户名：最终成绩：100.0 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业 的资质条件要求注册资金不低于（）。 4000万元 2000万元 3000万元 2500万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权出让 房地产抵押 土地使用权转让 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权出让 知识点： 1
3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 土地使用权出让 土地使用权转让 房地产抵押 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 30 9.53 37.78 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比 例一般在（）是合理的。
7－12 5－8 6－12 5－11 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自 有资金应不低于开发项目总投资的（） 25％ 35％ 20％ 30％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地 最高出让年限为()。 50年 3
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
精选房地产开发项目工作总结范文 XX年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，XX年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。 XX年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。 现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下： 一、生产任务完成情况： 2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门
也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下： 第一步：思想观念改变： 国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。 第二步：管理模式改变 俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
第一章绪论 第二节房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 1.开发时间的不同：初次开发和再次开发 （1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程 （2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程） 2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发 （1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发） （2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等 （1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼）） （2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发） 二、房地产经营的形式和内容 1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营 （1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取 经济收益。 b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出 租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 (①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权 ②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方 式。 ③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的 层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。） （2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。 2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 （1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科） （2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。 3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207
西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。
三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层
《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得在两天时间里，公司组织开展《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训。在导师的指导下，采用小组分工模式，分为总经理、财务总监、投资总监、营销总监、项目总监等多企业职位。通过学习理论知识，针对我们所学的知识，动手实践，模拟房地产公司运营，对构成公司各个组成部分进行沙盘模拟演练。 实践操作过程中，导师带领我们做了第零年的模拟，然后从第一年由我们自己完成开发运营。在团队中我担任了项目总监的角色。我的主要任务是每年年初监督及开展项目启动、规划设计及安排施工。在操作过程中，我意识到做项目管理必须要有过硬的业务知识、管理技能，以及良好的工作协调能力和严密谨慎的业务操作。 在整个房地产开发及经营过程中，从拿地开始，必须做到细心和谨慎，前期的市场研判、企业发展定位、成本测算、资金流等内容环环相扣，缺一不可，否则都有可能导致企业开发经营出现系列问题。每发生一笔经济业务的同时就得在相对应的会计科目上如实登记，做到账实相等，这也是后面计算费用、编制利润表和资产负债表的基础；每一年的年末，资产负债表是一定要做到资产=负债+所有者权益，简单地说做到收支平衡方能使企业良性发展。 通过对房地产开发与经营中的各个环节进行模拟训练，使我们结合自身所学知识，对房地产项目的开发和经营过程有了更深层次的了解，项目分析与决策的能力也有了明显的提高。而且这次培训也特别针对我国房地产行业发展历程、现状及发展前景设置了相关情景，并
进行了相应的环境和市场特征描述，使我们提升了对市场的应变、开拓、竞争策略的能力。过程中，导师还结合实际，根据所学内容，就X城市一地产进行分析测算，研究地块市场可行性分析。 实训虽然只进行了短短两天，但过程中知识及技能的实训浓缩了整整5年企业运行经历。使我们从中了解到房地产开发与运营的奥秘，结合工作实际，今后针对自身在实训中发现的不足之处及短板技能进行后续的学习强化，提高综合素质能力，积极参与到企业的发展过程中来。
2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经
20xx年房地产管理工作总结 20xx年房地产管理工作总结 今年以来，我县房地产管理工作以改善民生为立足点，不断推进住房保障工作;以房屋征收为以强化房地产市场管理为关键点，促进全县房地产业健康发展;以小区综合治理为切入点，致力全县小区管理。 一、关注民生，多措并举，住房保障水平稳步提升 我县通过不断完善住房保障制度，实施发放租赁补贴和实物配租相结合的保障方式，逐年扩大保障范围，切实解决了逐年扩大保障范围，切实解决了一大批城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的务工人员的住房困难问题，同时，积极推进城市棚户区和“城中村”改造，逐步改善了城镇居民的居住环境。 一是住房租赁补贴发放完成任务。通过发放住房租赁补贴、市场化租房的方式改善其住房条件。累计完成租赁补贴发放xx户，累计发放租赁补贴资金xx万元，受益人口xx人。 二是保障性住房项目建设进展顺利。今年，市政府下达我县保障性住房建设任务xx套，我县实际开工建设保障性住房xx套。保障性住房今年有两个项目开工分别是：老城区D区改造项目xx套，国泰路安置项目xx套，货币化安置xx套;10月20日，我县在xx大戏院公开摇号，分配670套公租房(廉租房)。 二、房屋征收工作开创新局面。 1、房屋征收工作顺利推进 近年来，按照县政府坚持“稳中求快、以快为主”的工作总基调，紧我局协助城关镇、市容局加大依法治乱、严厉打击违法建设工作力度，严格控违拆违，确保违法建房“零增长”。目前县五大片区征收指挥部共征收房屋xx户，征收面积约xx万平方米，拆除违法建设xx万平方米。建设安置区xx个，建设安置房xx万套，面积xx万平方米。
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）
《房地产开发与经营》作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营 ?房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 ?房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发 是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。 5．房地产项目定位 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点？ ?难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 ?风险大，投资大，周期长 ?政策性强1、重要产业2、民生热点
4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 （1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 1、发现问题 2、确定目标 3、拟定方案 4、分析评价 5、选择方案 6、实施追踪 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 ?初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 –初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾； –一些地方政府对调控措施贯彻不力。 ?地价上涨推动 –土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 –不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 ?新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。 ?不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 ?房地产投资结构仍不尽合理 –供给结构不合理导致供需脱节； –中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 ?多种住房需求旺盛 –新增城市人口的住房需求
房地产销售总结和目标 我作为一个房地产新人荣幸的加入了俊地润丰房地产代理有限公司这个大家庭，并在公司的项目—尚城街区做置业顾问。非常感谢公司领导给我的这个机会!以下是小编整理了关于房地产销售总结和目标，一起来看看吧! 房地产销售工作总结1 不知不觉中，20_已接近尾声，加入_房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20_是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。 一、学习方面;学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到
这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。 二、心态方面：刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。 三、专业知识和技巧;在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关
房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化