房地产项目用地获取的程序及相关要求
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即划拨、出让和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。
一、划拨土地使用权的获取
（一）、概念：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
（二）、程序：划拨土地使用权的取得，需要经过县级以上人民政府依法批准划拨。
1、申请
交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、受理和审查。
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
3、地价评估。
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
4、确定出让金，拟订出让方案。
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
5、方案报批，发出准予转让通知书
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
6、公开交易。
取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。
7、签订转让合同。
通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
8、办理出让手续。
受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。
二、出让土地使用权的获取
一、土地使用权出让的含义
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让的四种方式：协议、招标、挂牌、拍卖
二、出让土地使用权的获取的主要流程
1、协议出让
协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。协议出让土地使用权的一般程序：
（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式
（2）编制协议出让方案。
（3）地价评估，确定地价
（4）协议出让方案、底价报批
（5）协商，签订意向书
（6）公示
（7）签订出让合同，公布出让结果
（8）核发《建设用地批准书》，交付土地
（9）办理土地登记
（10）资料归档
2、招标出让
一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。采取这种方式可以引进竞争机制，有助于政府部门选择最合适的受让人。
招标出让土地使用权的一般程序，主要内容：招标、投标、开标、评标、决标、签约领证具体如下：
(1) 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责仸。
(2) 出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少亍三人的，出让人应当终止招标活劢。投标人丌少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
(3) 评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
(4)招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。?中标条件：对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
（5）签约。中标者持中标通知书在的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同书》实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》并支付不低于成交价总额20%的定金。净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作
（6）领证。中标人挄《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发协议书》的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。
3、挂牌出让
是介于拍卖和招标之间的一种形式，先由市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让的基本流程
(1) 挂牌公布。在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；挂牌时间不得少于10个工作日。
(2)符合条件的竞买人填写报价单报价；
(3)挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
(4)挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。
4、拍卖出让
拍卖出让是在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到一定年期限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段以及利用上有较多灵活性的土地
拍卖出让的基本流程
1.按出让公告规定的时间、地点组织拍卖活动。
2.拍卖会挄下列程序进行：
(1)拍卖主持人宣布拍卖会开始。
(2)拍卖主持人宣布竞买人到场情况。
(3)拍卖主持人介绍拍卖地块情况。面积、界址、空间、范围、现状、用途、使用年期、规划挃标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；
(4)拍卖主持人宣布竞价规则。宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
(5)拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始。
(6)竞买人举牌应价或者报价。
(7)拍卖主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。
(8)拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。
3.签订《成交确认书》。
三、招标拍卖挂牌公告内容要求
?出让人的名称和地址；
?出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
?投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
?索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；
?招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
?确定中标人、竞得人的标准和方法；
?投标、竞买保证金；
?其他需要公告的事项。
（四）、土地使用权出让的管理要求
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地；超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
三、土地使用权转让
广义：土地使用权发生转让的所有行为，包括土地使用权出让。
狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠不或其他合法方式将土地使用权再转让的行为。
（一）、土地使用权转让的程序
（1）转让申请
（2）签订转让合同
（3）转让合同公证
（4）缴纳土地出让金和土地增值税
?纳税义务人——转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物幵取得收入的单位和个人。
?计税依据——纳税义务人转让所取得的增值额和规定的税率。
?增值额= 房地产转让收入－扣除项目（包括取得土地使用权时支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产的税金）
?税率——四级超额累进税率。
?土地增值税额计算公式：土地增值税税额=增值税×超额累进税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（5）土地使用权变更登记
（二）、土地使用权转让的法律条件
（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内
进行，权利人不得扩张其权利的内容。
（2）按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，幵取
得土地使用权证书。
（3）按照出让合同进行投资开发，属亍房屋建筑工程的，要完成投资开发
总额的25%以上，属亍成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。
《房地产开发与经营》课程作业房地产项目用地获取的程序及要求
姓名：曾健
学号：2011014517
班级：土地资源管理111班
房地产项目用地获取的程序及相关要求 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即划拨、出让和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。 一、划拨土地使用权的获取 （一）、概念：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 （二）、程序：划拨土地使用权的取得，需要经过县级以上人民政府依法批准划拨。 1、申请 交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。 2、受理和审查。 市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。 3、地价评估。 市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。 4、确定出让金，拟订出让方案。 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定： （1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格 5、方案报批，发出准予转让通知书
第一步：土地取得 涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。 第二步：立项 涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。 第三步：规划及勘察设计 涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。 第四步：施工准备 涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。 第五步：施工、监理、质量监督管理 涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。 第六步：申请预售（商品住宅建设工程） 涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探
房地产项目立项程序 房地产开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。具体承办部门为所在市发改委投资处，例如大连市应为大连市发改委固定资产投资处。申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
办理国有土地使用权证 一、受理部门 你所在的国土局 二、所需资料 1、申请（或土地登记申请书） 2、土地登记审批表 3、征用土地批准材料和红线图 4、地籍图或地形图（委托你所在的土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取） 5、出让金收据、契税（国有土地使用权出让合同总额的4％）和土地出让业务管理费交付凭证（国有土地使用权出让合同总额的2％）（复印件） 6、法人资格证明（或个人身份证明） 7、需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件） 三、受理地点：你所在县（市）国土资源局
房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析 (2007-11-20 19:43:50) 转载▼ 标签： 分类：行业分析 房产/置业 " 房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析 一、获得土地的方式概述 " 二、通过投标、竞买、摘牌方式获得土地 " 三、通过收购途径获得土地 " 四、通过合作开发途径获得土地 " 五、特殊用途的土地以划拨或协议出让的形式获得 " 六、总结 " 在2002年11号令之前企业主要是通过政府协议出让的形式获得。 " 在11号令实施之后企业主要是通过公开投标、竞买、摘牌三种方式获得土地资源。 " 由于近两年来国家政策的影响，很多规模较大的企业频繁通过收购项目、并购房地产公司股权等方式以获得土地资源。 " 合作开发一直以来都是一种重要手段。 " 投标
" 根据招标公告接受邀请，参加土地行政主管部门的土地招标，并根据投标结果获得土地使用权的行为。 " 投标方式优点： " 对各个参加投标的企业来说比较公平。 " 被出让的土地问题较少，手续完备。 " 综合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利。 " 投标方式缺点： " 企业只能报价一次，存在过高报价导致成本过高或者报价稍低痛失机会的可能。 " 土地开发有可能存在附加条款。 " 有可能产生串通围标的情况。 " 实例分析： " 西安南二环一宗开发土地招标出让时，中海地产报价293 万元/亩，其竞争对手分别出价200万元/亩和210万元/亩。 " 四川兴力达集团在澳门土地招标时，由于仅少于对手1000 万元没能中标，每谈于此，该公司老板都耿耿于怀。 " 竞买
" 企业参加公开的土地拍卖会，通过轮番报价，最后以最高价获得土地的行为。 " 竞买的优点： " 过程对所有的开发商公开公平。 " 对有资金实力的开发商有利。 " 一般地块位置较好。 " 可以多次出价，可避免投标一次报价失误的问题。 " 竞买的缺点： " 竞争激烈，成本过高，导致增加开发难度。 " 在现场报价，考虑时间较短，容易产生不理性情况。 " 实例分析： " 2005年有拍卖产生的“琶洲新、老地王”由于未付清地价款被广州市政府收回。 " 摘牌 " 参加出让人在土地交易场所的挂牌交易，接受交易条件，在截止时间内以最高价获得土地的行为。
第三章房地产开发程序与管理 第一节房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念 二、房地产开发的一般程序 第二节投资机会选择与决策分析 一、投资机会选择 二、投资决策分析 第三节前期工作 一、获取土地 二、项目核准和开工计划 三、确定规划设计方案并获得规划许可 四、工程建设招标 五、开工申请与审批 六、其他前期工作 第四节建设阶段 一、质量控制 二、进度控制 三、成本控制 四、合同管理 五、安全管理 六、竣工验收 第五节租售阶段 一、选择物业租售形式 二、制定租售方案 三、制定宣传与广告策略
第三章 房地产开发程序与管理 第一节 房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念P64 二、房地产开发的一般程序（8个步骤、4个阶段） 第二节 投资机会选择与决策分析（最重要阶段） 一、投资机会选择 二、投资决策分析 第三节 前期工作 ①提出投资设想 ②细化投资设想 ③可行性研究 ④获取土地使用权 ⑤合同谈判与协议签署 ⑥工程建设 ⑦竣工交用 ⑧物业资产管理 ☆①投资机会选择与决策分析阶段 ②前期工作阶段 ③建设阶段 ④租售阶段 ①投资设想 ②寻找和筛选投资机会 ③细化投资设想 ①市场分析 ②项目财务评价 ③投资决策 （市场宏观环境、政府环境、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平） 项目经营收入、成本费用、盈利能 力 综合企业发展战略、财务状况以及项目财务评价 前期工作 一、获取土地 二、项目核准和开工计划 三、确定规划设计方案并获得规划许可P72 四、工程建设招标 五、开工申请与审批 六、其他前期工作
隶属国土资源管理部门 一、获取土地（一）土地储备与土地开发 1.土地储备 土地储备工作具体实施由土地储备机构承担。 土地储备实行计划管理： 土地储备的范围包括： 土地储备4个步骤： ③储备 ②开发整理 ①收购 ④供应 2.土地开发 土地开发的项目实施模式 2、授权开发商负责（为主） 1、政府土地储备机构负责实施 3.土地储备资金 ③征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出 ④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用 ②征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用 ①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。P69 ①依法收回的国有土地 ②收购土地 ③行使优先购买权取得的土地 ④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地 ⑤其他依法取得的土地 ③年度供应规模和年度土地储备临时利用计划 ②年度前期开发规模 ①年初与年末土地储备规模 专项用于： 资金来源 ①财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金 ②土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款 ③经财政部门批准可用于土地储备的其他资金 （二）开发商获取土地的途径 3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让 2.土地使用权划拨 1.土地使用权出让 4.与当前土地使用权拥有者合作 （1）招标 （2）拍卖 （3）挂牌 以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式 土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。管理费用不高于土地储备开发成本的2% 由开发商负责筹措资金，利润率不高于预计成本的8% 土地储备开发成本： ①征收、拆迁补偿费及有关税费 ③市政基础设施建设有关费用 ②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 ④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 ⑤贷款利息 ⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用。 ⑦不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出
房地产建设项目行政许可流程 一、选址定点阶段，此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
第一章房地产业开发概述 · 第一节房地产业的概念 · 第二节房地产业的地位和作用 · 第三节房地产业的历史沿革 · 第四节房地产项目开发程序概述· 第二章房地产项目开发程序 · 第一节项目立项 · 第一小节土地使用权证的取得 · 第二小节规划许可证的取得 · 第三小节施工许可证的取得 · 第四小节房屋预售许可证的取得· 第五小节房屋权属证书的取得 · 第六小节两书制度 · 第三节与市政设施的接驳 · 第三章房地产开发项目的策划分析· 第一节房地产市场调查的内容 · 第二节调查方法与条件 · 第三节市场调查的程序 · 第四节调查队伍的组建 · 第五节资料收集与运用 · 第六节项目策划简述 · 第七节项目建议书的编制
· 第八节可性行研究报告的编制 · 第四章地使用权的获取 · 第一节概述 · 第二节获取土地使用权的方式 · 第五章房地产经销 · 第一节概述 · 第二节房地产经销过程 · 第三节房地产项目的租售方法 第一节房地产业的概念 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产开发经营的程序 和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.建设工程项目设立和企业组建； ２房地产建设工程项目规划与审批; 3.土地使用权的取得； 4．征地与拆迁； 5．工程建设与管理； 6.房地产的租售管理; ７.房地产的物业管理。 房地产开发建设土地使用权的取得 一、我国土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式,属于农民集体所有;城市土地采取了国家所有制的形式,属于全民所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。 二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让 (一)土地所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
１.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体,但是国家和集体作为土地所有权的主体,未必亲自去经营和使用土地,这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。 2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系,没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。 3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关,土地收益就是土地使用的结果。 ４.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能,但国家不能去直接行使这些权力,而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位
房地产开发手续流程 一、开发合同。 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得土地使用权证，规划申定后。 提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线 图;6、前期物业管理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。 发放：开发合同，项目手册。 二、开发经营许可证 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。 三、单体工程审查 办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。 时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。 提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。 发放：单体工程审查表。 四、预售许可证 办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。 时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。 提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法 用地文件；4、建设工程规划许可证；5、开工许可证；6、单体工程审查表；7、施工合同； 8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单；12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14、《商品房住宅质量保 证书》、《使用说明书》。 发放：预售许可证。 五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。 办事依据：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。 时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。 提交：1、开发项目综合验收申请；2、开发项目竣工图纸；3、单体工程审查表；4、规划、绿化、质检验收合格报告；5、物业管理落实情况报告。 发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。 六、房屋初始登记 时间：综合验收（分期综合验收）后。 提交：1、土地使用权证书或合法用地文件；2、建设工程规划许可证；3、建设工程开工证明；4、建设工程竣工验收证明；5、幢层户平面图；6、房屋初始登记申请表；7、聊城市房屋调查表；8、营业执照复印件；9、综合验收（分期综合验收）证明文件。
房地产项目立项审批程序 (2007-06-22 16:26:16) 转载▼ 分类：房地产行业相关知识 标签： 房地产开发程序 项目立项 一、概述 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市发改委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报发改委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。） 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：所在市发改委投资处 （2）申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：所在市发改委投资处
房地产开发中的土地获取 1.土地所有权 土地所有权是土地所有人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。我国《土地管理法》规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。 集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，根据《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条的规定，有以下3类：（1）村农民集体，村集体经济组织或者村民委员会对土地进行经营、管理；（2）如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；（3）土
地已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 《土地管理法》规定，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。集体土地所有权不能被处分。但可以因国家强制手段而消灭。我国的集体土地所有权和国家土地所有权一样，不能由所有权人自由处分。但与国家土地所有权不同的是，国家土地所有权具有永久性，而集体土地所有权却可能因国家的强制手段归于消灭。《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条规定，城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。 2.土地使用权 国有土地使用权由所有者转移有两种方式：一种是出让；一种是划拨。 划拨土地使用权是指符合法定条件的土地使用者通过法定程序无偿或低偿取得的土地使用权，它一般没有期限的限制。其范围主要限于机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地等。它是土地使用权人通过“行政划拨”方式取得的一种国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，或者将土地无偿交付给土地使用者的行为。 出让国有土地使用权是土地使用者通过交纳土地出让金，办理出让手续等程序从国家那里获得的一种国有土地使用权，是通过国有土地使用权“出让”这一行为取得的。国有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家将国有土地使用权在一定期限内通过招标、拍卖、挂牌或协议方式出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。
房地产项目开发手册
说明 1、根据《城市房地产开发管理暂行办法》制定《房地产开发项目手册》。 2、房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 3、房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开发项目手册》中。 4、房地产开发企业应当在申领《拆迁许可证》、《商品房屋预售许可证》，以及申请综合验收前，将《房地产开发项目手册》并附有关凭证送房地产开发主管部门验核。 房地产开发企业还应定期将《房地产开发项目手册》送房地产开发主管部门验核。 5、《房地产开发项目手册》在每次验核后应当由验核部门签署验核意见，并加盖验核章。 6、房地产开发项目综合验收合格交付使用后，房地产开发企业应当将《房地产开发项目手册》交房地产开发主管部门统一存档。
项目概况项目编号 项目名称 项目地址 开发单位名称 开发单位地址 房地产开发资质等级证书号开发单位法定代表人电话项目负责人电话 项目用地取得方式用地批准文号和批准日期 项目性质项目占地面积项目建筑面积计划投资额 建设用地规划许可证号立项批准文号和批准日期 拆迁许可证号和发证日期计划建设期限 开工年月 竣工年月 房屋 分类 普通住宅别墅公寓写字楼商业厂房文教其他备注
拆迁安置主要事项记录 拆除房屋建筑面积： 拆迁动工日期： 拆除房屋完成日期： 计划安置房屋建筑面积： 需安置户数：需安置人口： 安置记录： 安置日期安置面积安置户数安置人口安置方式备注
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市 房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所 有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为” 。房地产开发流程主要包括以 下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规 划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工 程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使 用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如 果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。 出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产 开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发 商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和 现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之 前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产开发项目申报流程 根据我国当前法律、法规、规章～房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: ,1,选址定点, ,2,规划总图审查及确定规划设计条件, ,3,初步设计及施工图审查, ,4,规划报建图审查, ,5,施工报建, ,6,建设工程竣工综合验收备案 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书 4、环保局办理生产性项目环保意见书,表, 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6、规划部门办理项目选址意见书 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查 2、国土资源局办理土地预审 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对规划总图进行评审～核发《建设用地规划许可证》 5、规划部门确定建设工程规划设计条件
三、初步设计和施工图设计审查～此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查 5、国土资源局进行用地预审 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7、建委制发初步设计批复～并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查～根据业主单位意见～核发技术性审查委托通知单 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》～发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 四、规划报建图审查阶段～此阶段办理以下一般事项 1、公安消防支队进行消防设计审查 2、人防办进行人防设施审查 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件～在建设单位缴纳有关规费后～核发《建设工程规划许可证》,副本, 五、施工报建阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记 2、建设方对工程进行发包～确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍～
第一节房地产的概念与特性 一、房地产的概念 房地产是房屋财产和土地财产的总称。本质上包括土地和建筑物两大类。 二、房地产的特性 1. 空间上的固定性 土地以及定于土地上的建筑物是不可移动的。 2. 生产、使用的长期性 房地产开发周期长达数年甚至是数十年，使用期限也可达数十年甚至上百年。 3. 大量投资性 房地产投资数额很大，产品价值很高。 4. 保值性和增值性 由于城市的扩张和土地的稀缺性是的房地产价值高。 5. 相互影响性 房地产价格还受到邻近环境的影响。 6. 受政策限制、影响的敏感性 各国对房地产的各项活动都有某项规定和限制，主要反映在城市规划和各种政策措施方面。第二节房地产业的内部结构 一、房地产业的内涵 房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具有生产、经营、服务的职能。 二、房地产业的结构 （一）生产结构 房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，土地开发首先要征地，房屋开发是第二个阶段，包括勘测和规划设计，工程建设，建成验收以及财产分割等。 在房地产业的开发阶段，其生产结构主要有以下基本内容： 1. 生产性投资结构 2. 产品结构 3. 生产组织结构 4. 区域结构 （二）流通结构 流通是生产和消费之间不可缺少的桥梁，在计划经济体制下，房屋不是商品，市场经济体制下，房屋成为了商品，要进入流通领域，一般来说，房地产市场的流通主要有买卖、租赁和抵押三种方式。 （三）消费结构 消费结构主要反映在社会生产力和社会消费力之间的相互关系。 第三节房地产业在国民经济中的地位和作用 一、房地产业是城市社会经济发展的物质基础 城市的基本功能和经济活动都离不开房和地，无论是发展中国家还是发达国家都是如此。 二、房地产业的发展为国家财政收入开辟了重要来源 房地产业是财政收入的主要来源之一，在各个国家都是如此。 三、房地产业能够促进和带动相关产业的发展 房地产业能够带动相关产业的发展，比如建材、家具等。 四、发展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能 我国旧城区人口稠密，交通拥挤，住房陈旧，基础设施不完善，环境质量差，等等，调整旧城区能够健全城市功能与发展房地产业的相辅相成的两个方面。
从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 招拍挂方式取得土地进行房地产开发的涉税分析（老会计人的经验） 企业以招拍挂方式从政府受让土地用于房地产开发，需向政府支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。如未能按土地出让合同约定期限支付土地价款，将向国土部门缴纳滞纳金，未按规定期限开发房地产的，将缴纳土地闲置费。企业取得土地支付土地价款后，有的地方还会给予企业支付土地返还款。 笔者就取得土地环节需要关注的涉税事项分析如下： 一、增值税事项 一般纳税人房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法。按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；未取得合规票据不能差额扣除。同时企业应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过实际支付的土地价款。 企业取得土地后，从政府部门收到的土地返还款，不能作为土地价款在销售额中扣除。 小规模纳税人房地产开发企业销售自行开发房地产项目，适用简易计税办法，不能差额征税。 通常来说，企业从事房地产开发销售额将达到一般纳税人认定标准（500万元）。如果在小规模纳税人时以受让方式取得土地后，再认定为一般纳税人，取得的土地价款能否适用差额扣除政策，目前总局尚未有明确的文件规定。 二、印花税事项 企业与土地部门签订的土地出让合同，需按产权转移书据缴纳印花税，税率万分之五。 三、契税事项 契税计税依据为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。企业以竞价方式取得出让土地，契税计税依据为竞价的成交价格，包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。 契税的纳税义务发生时间为签订土地权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地权属转移合同
录目 第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 预售1 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。