关于香谢花都花园2006营销费用
预算报告
深圳市中原投资策划有限公司
2005年12月3日
香谢花都花园营销节点及推广费用预算
推广节点划分
工程形象、广告、销售是房地产营销三个紧密配合的点，步骤必须一致，必须保证广告、销售、工程推广的有效整合。否则不能引导出有效消费力。根据项目开发进度，建议正式开盘时工程进度必须达到以下条件点：
推广节点及销售目标示意图：
正式开盘前分阶段营销工作安排
本方案围绕项目高度的整体定位，充分调动“气”、“势”元素使之全方位贯穿整个营销脉络；同时将项目一期营销战略划分为4个重要时段：
（一）、营销周期划分：第一阶段：春节前—导入期
第二阶段：春节后—06年4月—开盘蓄势前预热期
第三阶段：06年4月—5月底前—正式开盘
第四阶段：06年开盘—9月底——强销期
●推广目标：积累客户，解决项目最大的营销障碍——潜在目标客户对衡阳新区认同度不高的问题●推广切入点:一种全新的洋房生活方式、创新型的物业产品与中央行政区的核心区位
●营销脉搏：新城市中央前景+项目品牌塑造＋优质的创新产品＋优越的洋房生活（区位/服务/环境）（二）、开盘前分阶段营销推广
推广进程——项目品牌确立与营销的核心目标
阶段推广总目标：完成项目品牌的高度建设，达到积累符合目标客户定位并有购买动机并产生购买行为的有效客源。
客户购买的三步曲：决策心理驱动进程——
第一步、又有一个新品牌——全新的香谢花都花园——衡阳首席洋房生活特区——项目导入期通过公关活动以及媒体报道引起公众高关注度,炒热衡阳片区，从而建立知名度.
第二步、进入备选品牌名单——香谢花都花园成为长沙少数竞争品牌！——开盘前期逐步导入洋房特区的信息,培养对项目的认识,建立认知度。
第三步、客户购买费香谢花都花园莫属！——强销期传播品牌强大的产品核心价值以达到全面理解度，并形成高度的购买忠诚度。
（三）、营销推广执行方案架构：
的问题点，且使楼盘在板块中有很好的知名度和公众好感度，同时也积聚很强的人气，为下一阶段本楼盘在强销期的继续热销奠定良好的基础。
1、导入期媒体策略
时间：06年2月前
目标：前期宣传，炒作片区，接受咨询，启动体验之旅，持续累积客户群；反馈市场信息，及时调整营销策略。
1）户外：沿衡阳大道两侧,发布项目形象引导旗(春节前)；市内部分路段安排2－3块路牌广告（投放半年）2）报纸：软文＋形象广告（春节前）
3）活动：新年嘉年华会——以活动形式聚集前期已经积累的客户。
备注：前期导入阶段，暂不考虑电视广告、电台广告、车体广告等
2、蓄势预热期
时间：06年2月—正式开盘
目标：打响知名度，蓄势引爆，为正式销售做准备工作；利用开盘前期的冲刺，让积累的准客户心动变行动。
1）重要活动一：深圳万科城体验之旅——形象导入期的客户累积与激励策略
2）重要活动二：著名经济学家贵州行——2006年度贵州经济发展趋势高峰论坛活动
3）重要活动三：建议邀请著名人士龙永图（也是贵州熟悉的经济政界人士）作为香谢花都花园的形象代言人！
4）重要活动四：样板区竣工庆典暨香谢花都花园产品推介会
5）重要活动五：长沙春季房地产交易会即客户解筹活动
6）推广物料：包括：形象海报5000份、产品楼书折页10000份、手提袋5000个、户型折页10000份等。
7）杂志广告：南方航空杂志广告投放。
8）电台广告（春节后至开盘）：交通台15秒广告，频率：每日20次
媒体策略
1）车体广告：56、9、2、5路车体广告实施（各五辆）
2）报纸广告：
3）电视广告：贵州TV2（家园栏目，15秒，开盘前一个月）
时段选择：A时段。广告片长15秒；广告频率：平日每晚一次，周六周日每晚三次。
3、开盘强销期
时间：4月－5月
目标：成功开盘并实现销售一期30%以上的目标。系列活动、内部预定在准客户中形成良好口碑基础上，通过
开盘时的选房活动掀起销售高潮，造成强烈的心理反差，并造成市场的稀缺感。
重要活动一：盛大开盘活动暨“西班牙/南欧浪漫之旅”免费游抽奖
重要活动二：“闻香识咖啡”——香谢花都花园咖啡文化艺术节
媒体策略
2）电视广告：贵州TV2（时间比预热期加长，家园栏目30秒，开盘前后连续二个月）。时段选择：A时段《家园》发布广告杂志。广告片长30秒。杂志片长5分钟。广告频率为平日每晚三次，周六周日每晚五次。（五）、营销费用估算
原则：宽备窄用
一期推广费用基本预算：本项目销售费用预算暂按销售额之1.5%估算。例如：一期如按8万平方米可售面积计，若按均价2800元计算，销售额为2.24亿元左右，预计营销费用总额为2.4亿×1.5%=335万元。
特别说明：以下费用不计入营销推广费用或不只计入一期的营销费用，需要进行分摊——
1、售楼处和样板区/样板间装修装饰费：预算约100万元，含售楼处装修装饰及不少于2套样板房的费用。
2、一期部分投入的费用需分摊到后期计划中，如销售中心包装、电台、围墙、户外广告等。
（六）、一期推广预计费用概算及分布表（仅为粗略估算；实际执行时会因当时情况再作调整）：
《2010房地产营销策划大全》
内容简介：
一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合……
二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业……
三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火……
四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛……
五、内容格式：WORD、PPT、PDF、EXCEL、JPG、PSD、CDR、AI全套容量：600GB，海量……
由于篇幅所限，以下仅列出2009年以及2010年网站更新的资料
如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系QQ1323556639验证！https://www.doczj.com/doc/0d17242507.html,
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<名企案例2010年09月更新>《仲量联行2010年2月天津泰安道项目定位报告》--299页 pdf
<名企案例2010年09月更新>《世联2010年联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议》--163页 ppt
<名企案例2010年09月更新>《世联2010年8月20日安徽新华综合体项目定位报告》--24页 ppt
<名企案例2010年09月更新>《2010年青铜骑士内参（公关媒介部7月份综合报告）》--103页 ppt
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<名企案例2010年09月更新>《中原2010年6月无锡融侨·观邸项目整合推广策略提案》--73页 ppt
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<名企案例2010年09月更新>《同策2010年上海大华·圣地维辣Ⅲ竞标方案》--76页 ppt
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XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见案一） 注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见案二） 目的：通过VIP卡的优惠式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
房地产物业管理费用预 算汇总表
备注： 1．物业管理费用预算产生过程为： 5月份物业管理招标小组与参与投标的三家物业管理公司分别谈判，初步确定经费预算为3162285.21元，参与谈判的小组成员为：赵红岩、史啸军、房自正； 9月6日—9月24日，所物业经费审计小组综合物业项目部前期财务发生支出等因素，对物业经费预算进行审计，审计小组成员包括：乔均录、张雪贞、郭友庄、史啸军、孙振忠； 9月25日，所物业经费审计小组在审计的基础上，约见赵红岩所长助理和综合处房自正副处长，就一些问题进行沟通； 9月29日，审计小组成员、赵红岩所长助理、综合处房自正副处长、郭顺宗主管与物业管理部朱建华总经理、史丽莹总经理助理、李素荣会计，用时10小时，从人员设定、人员工资、单项经费、工程支出等方面，对物业管理经费预算进行重新审定，初步确定物业管理经费预算为3265855.89元； 10月6日，所务会听取了审计小组的工作汇报，同意本预算，并要求加强经费审计和物业管理质量的监督。 2．物业管理项目部总人员设置为103.5人（含临时性工作人员16人，具体人员设置见附表四），人均2213580.00/103.5=21387.25元/年，其
中含按照规定应计提的福利费和三险一金（占工资总额的55%），故人均工资为 21387.25/155%=13798.22元/年（含制装费） 1149.85元/月（含制装费） 3．因一些费用尚不能确定，故本预算为初步预算，研究所在核拨物业管理费时，暂不采用包干制，所有关部门将加强经费审核，以确保研究所的利益。 附表一：办公费用明细 附表二：清洁卫生费用明细
房地产开发项目成本预算-----------------------作者：
-----------------------日期：
房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。
XXXXXXXX有限公司 管理费用预算实施及管控制度
1、目的 为促进公司建立、健全内部约束机制,推动企业加强费用预算控制管理,进一步合理的降低各项费用，以达到企业利润的最大化，以及为推进公司全面预算管理奠定基础，结合公司目前的实际情况,特制定本制度。 2、适用范围 本制度适用于公司所有涉及管理费用的部门和个人。 3、职责 3.1 行政部是公司管理费用预算的主要负责管控部门，其主要职责是： 3.1.1 制定公司预算管理基本制度和预算编制、考核办法； 3.1.2 组织、协调公司管理费用预算编制工作，审查、平衡公司管理费用预算，负责向公司提交预算草案，负责向公司报告预算编制情况； 3.1.3 组织、协调公司管理费用预算执行工作，对预算执行情况进行控制和监督，负责向公司提交预算执行情况报告； 3.1.4 审查、研究公司预算调整事项，负责向公司提交预算调整草案； 3.1.5 对预算指标的完成情况进行考核，负责向公司提出考核建议； 3.1.6 负责预算管理的其他工作。 3.2 公司各相关职能部门是预算管理的管控部门，在行政部的指导下开展工作，其主要职责是： 3.2.1 制订分管业务预算的管理细则； 3.2.2 按照授权审批程序，严格执行批准的预算方案，对预算的执行、分析、控制和监督实行全过程管理； 3.2.3 为预算调整和考核提供分管业务的基础数据。 3.2.4 为预算管理提供本部门预算及预算执行、调整、分析、考核的基础资料等。 4、4、内容 4.1 定义 4.1.1 为高效地控制、节约管理费用支出，提高经营效益，需对维持各部门正常运作而必须开支的非生产性支出实行预算管理、总额控制。这些支出统称管理费用。 管理费用的范围具体包括：工资、福利费、修理费、招聘费、办公费、租4.1.2 赁费（指办公场地）、邮电费、社会保险费、住房公积金、劳动保护费、股东会费、培训费、咨询费、差旅费、税金、水电费、商业保险费（房屋）、招待费、车辆费、企业文化费、年检审计费、折旧费等（见附表《管理费用预算表》）。4.1.3 管理费用预算坚持以编定支，根据工作要求，实行总量控制。 4.1.4 各单项管理费用原则上专款专用。任何单项费用原则上都不得超支。 4.1.5 固定资产和低值易耗品的预算纳入管理费用预算范围，同时编制，其编制、执行按《固定资产管理办法》相关条款执行。 4.2 预算的编制及审批 4.2.1 每年11月15日前，公司各职能部门根据下一年度的工作安排，制定下一年度人员编制计划，上报行政部。 4.2.2 每年11月30日前，行政部完成对公司的管理费用费用预算的组织编制、汇总工作。公司高层的业务费列入年度管理费用预算计划，由总经办负责编制并进行汇总。 4.2.3 每年12月25日前，行政部组织公司高层完成对人员编制申请和行政费
关于香谢花都花园2006营销费用 预算报告 深圳市中原投资策划有限公司 2005年12月3日
香谢花都花园营销节点及推广费用预算 推广节点划分 工程形象、广告、销售是房地产营销三个紧密配合的点，步骤必须一致，必须保证广告、销售、工程推广的有效整合。否则不能引导出有效消费力。根据项目开发进度，建议正式开盘时工程进度必须达到以下条件点：
推广节点及销售目标示意图：
正式开盘前分阶段营销工作安排 本方案围绕项目高度的整体定位，充分调动“气”、“势”元素使之全方位贯穿整个营销脉络；同时将项目一期营销战略划分为4个重要时段： （一）、营销周期划分：第一阶段：春节前—导入期 第二阶段：春节后—06年4月—开盘蓄势前预热期 第三阶段：06年4月—5月底前—正式开盘 第四阶段：06年开盘—9月底——强销期 ●推广目标：积累客户，解决项目最大的营销障碍——潜在目标客户对衡阳新区认同度不高的问题●推广切入点:一种全新的洋房生活方式、创新型的物业产品与中央行政区的核心区位 ●营销脉搏：新城市中央前景+项目品牌塑造＋优质的创新产品＋优越的洋房生活（区位/服务/环境）（二）、开盘前分阶段营销推广
推广进程——项目品牌确立与营销的核心目标 阶段推广总目标：完成项目品牌的高度建设，达到积累符合目标客户定位并有购买动机并产生购买行为的有效客源。 客户购买的三步曲：决策心理驱动进程—— 第一步、又有一个新品牌——全新的香谢花都花园——衡阳首席洋房生活特区——项目导入期通过公关活动以及媒体报道引起公众高关注度,炒热衡阳片区，从而建立知名度. 第二步、进入备选品牌名单——香谢花都花园成为长沙少数竞争品牌！——开盘前期逐步导入洋房特区的信息,培养对项目的认识,建立认知度。 第三步、客户购买费香谢花都花园莫属！——强销期传播品牌强大的产品核心价值以达到全面理解度，并形成高度的购买忠诚度。 （三）、营销推广执行方案架构：
管理费用预算表格 序号项目合计1月2月3月一薪酬 其中：1薪金 2社会统筹 小计 0.00 二集团和公司控制的支出 1办公费用 13,440.001,120.001,120.001,120.00其中：1办公用品费用 2软件费274,621.00 3员工档案存档费2,400.00 4 名片印制费2,400.00200.00200.00200.00 5 耗材及零件56,940.004,745.004,745.004,745.00 6 清洁杂费32,280.002,690.002,690.00 7 8工商档案查询 小计382,081.00 2租赁费 621,456.00 155,364.00 155,364.00 155,364.00其中：1其中：办公场所租赁费 2物业管理费78,496.206,541.356,541.356,541.35 3租摆费8,040.00670.00670.00670.00 4 小计707,992.20 3书报费9,170.00 4通讯费 60,000.005,000.005,000.005,000.00其中：1固定电话费 2网络通讯费90,000.0045,000.00 小计150,000.00 5印刷费3,800.00 6机动车费用 144,000.0012,000.0012,000.0012,000.00其中：1燃油费 2 养路费67,450.005,620.835,620.835,620.83 3存车费48,000.004,000.004,000.004,000.00 4过桥费32,430.002,702.502,702.502,702.50 5车辆修理费66,000.005,500.005,500.005,500.00 6车船税1,200.00 7保险费100,422.72
房地产 营销费用安排计划
费用总额 -~- 费用构成 整体费用分配 四年度营销费用预算附页各年度费用安排总表 费用总额
根据项目实际情况，项目的整体营销费用为项目总销售额的3%，以项目 总销售额8亿元计算，则项目的总营销推广费用应控制在8亿元X 3%=2400 万元以内。 费用构成 项目的营销推广费用由以下几个板块构成： 1、领域机构营销策划服务费（含前期营销策划费、开盘前营销策划服务费）； 2、领域机构代理销售佣金（含销售佣金、销售奖励）； 3、项目广告设计费； 4、营销相关活动费用（如开工仪式、开盘庆典、SP活动等）； 5、媒体发布（含媒体发布及物料制作等）； 6、营销中心、外卖场、样板房等展示场所装修装饰； 7、招商费用（含招商工作正常开支、招商所需推广活动及物料制作等）； 8、营销部日常开支（含员工工资福利、日常开支、接待费用等）； 9、不可预估的其他开支。 整体费用分配 1、领域机构营销策划服务费：其中前期策划费20万元；开盘前营销策划服务 费，为自签订代理合同开始，到项目开盘为止，每月 1 万元。 2、销售代理佣金为销售额的 1.3%，如领域超额完成当月销售任务。按项目总销售 额3亿元，销售周期24个月计算，则此部分费用总计万元。 3、项目广告设计费为项目总销售额的0.1%，共计80万元。 4、营销活动是项目推广的主要方式，项目将持续举办各类活动，打造品牌、
展示形象、展现实力。预计本版块费用约占总营销费用的12.5%，共计300万元左右。 5、媒体发布费包含广告媒体发布、广告物料制作等，约占总营销费用的15% 共 计360万元左右。 6、为体现项目的品质感与开发商的实力，树立最高端的品牌形象，项目将花大 力气对展示区进行设计、包装、打造。这些区域包括项目展示中心、销售中心、样板房、商业样板区等。这一板块的花费将占总营销费用的约10%共计240万元左右。 7、招商费用主要包括招商工作正常开支、招商营销费（含营销及推广物料制 作，一般为年总租金的2-4%）和招商佣金（招商合作方的佣金，一般为一次性支付其招商成功客户年租金的20%。根据测算，本项目的招商费用可控制在100万元左右。 8 营销部日常开支，以周期2年计算，应占总营销费用的7%约165万元 9、其他不可预估的开支按照总营销费用的3%计算，约为70万元左右。 营销部费用, 预计费用合计：2391万元 营销费用分配情况
最新管理费用明细科目大全！以后不怕入错账！！！ 对于管理费用你的脑海里第一反应是什么？招待、餐饮、差旅、办公、折旧，再多就想不起来什么了吧！管理费用的核算内容多而且杂，会计应结合自己所在企业的实际业务需求去设置相关科目。 1、管理费用—工资—基本工资/加班费/临时工工资 说明：本二级科目包含三个三级科目，其中“工资”是二级科目，在这个二级科目之下又设有三个三级科目“基本工资”，“加班费”，“临时工工资”。这里的“基本工资”是指公司管理部门的正式职工应得的工资扣除“加班费”之外的全部工资。 2、管理费用—职工福利费—福利费/医疗补助 说明：本二级科目包含两个三级科目，“福利费”包括管理部员工工作餐，医疗用品，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，工作人员租房费，液化气，餐厅用厨具，司机保安餐费补助及夜班补助，厨师工资，职工慰问金，体育用品等。另外，它还包括每月公司按一定比例计职工福利基金，?“医疗补助”指公司和个人按一定工资比例交纳的一种医疗基金。 3、管理费用—折旧费 说明：本二级科目是指管理部使用的固定资产每月所计提的折旧。 4、管理费用—修理费 说明：本二级科目包含电脑，空调，打印机，复印机，传真机等的修理安装费，硬件升级费，办公楼和宿舍装修费，其他管理部办公用品移动和安装费等。
5、管理费用—中介费/代理费 说明：本二级科目包含人事档案代理费，招聘中介费。 6、管理费用—办公费—书报费/印刷费/日常办公用品费/消耗用品费/年检/审计费/其他 说明：本二级科目包含六个三级科目，其中“书报费”指管理部门购书，订报刊杂志的费用，“印刷费/复印费”指印名片、劳动合同、公司内部报纸等，“日常办公用品”指管理部门每月按预算标准购买的办公用品及为新员工购买的小件办公品，以及传真机、打印机、复印机用色带、墨盒、墨粉、复印纸等，“消耗用品费”主要指人事总务部购咖啡，茶叶，纸杯，纯净水，矿泉水，纸巾以及洗手间用的洗手液，消毒液，手纸等，“年检/审计费”指企业参加工商联合年费，企业变更费，企业验资审计费等。“其他”包括财务部购发票费，财务报表，财务帐本和封皮，以及复印费等。 7、管理费用—物料消耗 说明：本二级科目包括购买硬盘、光盘、软盘等电脑用品，以及插座等维修零件，其他扣除“办公费—日常办公用品费”和“低值易耗品”外的办公用品。 8、管理费用—低值易耗品摊销 说明：本二级科目是指月底时将用于管理部的“低值易耗品”结转费用9、管理费用—无形资产摊销 说明：本二级科目指月底对公司所拥有的无形资产分期摊销，结转费用。 10、管理费用—开办费摊销
1.1 房地产项目开发费用明细表 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 一土地费用1 土地使用出让金（含拍买费用） 市城市土地分等定级和基准 地价综合估算 320元/m215027.8m2480 2 城市建设套费（含相 关费用） （1）商场市建设局收费规定90元/m218400m2166 （2）住宅市建设局收费规定50元/m267340m2337 （3）办公市建设局收费规定90元/m26660m260 （4）地下室市建设局收费规定70元/m29200m264 3 拆迁安置补偿费 市房管局、物价局规定的各类 拆迁费用补贴标准 1300 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10 5 土地预登记证办证费 某市国土资源管理局收费标 准 0.5 合计2417.5 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 二前期工程 费 1 总体 规划 设计 费 (1)总图设计 费 工程设计收费标准及本地区 建设工厂造价经验值 22.5元/m294500m2213 (2)建筑单体设计费 (3)施工图设计费 (4)特殊设计费 2 可行性研究费估算费 1
3 三通 一平 费 (1)施工接水费按场地要求估算15 (2)施工接电费按现场要求估算20 (3)场地平整费按现场要求估算10572.8m225 (4)临时设施费按现场要求估算 5 4 项目 测量 费 （1）1/500地形图测绘费 某市城市规划管理局收费标 准 1 （2）道路红线规划费 某市城市规划管理局收费标 准 0.07 （3）试放线费 某市城市规划管理局收费标 准 2 （4）基础验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.4 （5）±0.000验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.5 (6)竣工测量费 某市城市规划管理局收费标 准 2 5 人防配套费(含地下室人防设计费) 某市人防办相关规定32元/m2 38元/m2 20 6 工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价× 1/1000 8577万元8.577 7 招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价× 3/1000 8577万元25.731 8 按资许可证办证费某市计委收费标准0.1 9 建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标 准 1 10 施工许可证某市建设局收费标准0.5 合计340.788
一、简答题 1.成本控制战略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？ 答：成本控制战略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期费用、规划设计、工程施工、营销推广等房地产开发成本，以及人力成本、管理成本、经营的财务成本等。 2.房地产已进入微利时代，如何加强成本控制，提升竞争力？ 答：一是建立全员责任成本控制体系。 二是建立合约规划体系，变成本事后统计为事前控制 三是建立成本预警机制。 四是建立费用指标承包机制。 五是建立成本优化奖励机制。 3. 成本预警设置为几个级别？ 答：成本预警设置为两个级别，一级警报：当月动态成本超过目标成本5%以内，下属公司组织分析实行限期整改；二级警报：当月动态成本超过目标成本5%时，总公司组织分析，对项目实施会诊，分析原因，提出改进措施，下属公司总经理做详细的成本专题汇报，直至解除警报。 4. 如何进一步完善设计管理机制，切实提高设计质量和效率？ 答：一是进一步完善设计管理体制。 二是进一步强化设计条线双重管理职能。 三是进一步规范方案评审行为。 四是进一步强化方案质量控制 五是图纸质量处罚机制。 六是建立产品缺陷反馈机制。 5. 如何强化方案质量控制？ 答：第一，建立方案交底制度。 第二，强化施工图会审制度。 6. 如何建立产品缺陷反馈机制？ 答：第一，在设计管理中心设置专职设计质量检查员，专职检查各公司在建项目的设计缺陷，每季度完成一次《设计缺陷检查报告》；第二，物业管理中心、营销管理中心、客服管理中心应根据交付和客户反馈情况，每半年向出具一份《项目产品缺陷反馈一览表》。
7.全员全面强化成本控制，建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工作要求？答：（1）进一步调整和完善成本限额指标； （2）重视和加强成本优化工作； （3）建立全员成本控制机制； （4）深入推进成本人员的转型； （5）严格落实好《合约规划制度》； （6）加大招标价格信息库建设，结合建设产业集团等兄弟单位历史数据，全面建成一个内容系统、更新及时、信息公开的数据库，作为指导内部招标、决策的重要依据。 8.如何重视和加强成本优化工作？ 答：一是加强设计阶段的成本优化，推进限额设计。二是加强对施工方案的优化，成本部要介入审核施工单位上报的施工方案。三是加强对新型材料的研究，在不影响效果的情况下，积极采用造价低的新型材料。四是要重点加大对“三点一线”的成本控制，严格控制样板房、临时售楼处、示范区使用奢侈材料，在确保效果、品质的情况下，尽可能考虑使用一些替代材料。 9. “三点一线”具体指什么？ 答：“三点一线”的具体内容为：售楼处（会所）、样板房、工地现场、看房通道，以及覆盖售楼处、样板房、工地现场的示范区。 10. 如何强化检查监督，完善移动办公制度？ 答：一是开展检查监督。 二是实现移动办公检查表单化。 三是建立年度审计监察机制。 11. 如何进一步提升移动办公的针对性和时效性？ 答：1、确定移动办公“3+10”模式”，提升移动办公有效性。 2、建立移动办公工作“五维度”汇报机制，加强移动办公规范性。 12.移动办公工作“五维度”包括哪些？ 答：移动办公工作“五维度”主要包括：1）对问题及上轮整改情况进行检查；2）针对问题提出管理措施和要求；3）对相关部门提出的指导意见；4）对相关部门的服务与支持；5）针对体制、机制和制度提出的意见和建议。
Tuiguang 1，HS花园整合营销推广方案 一、前言 二、物业概述 三、目标购房群 四、营销阻碍及对策 五、形象定位 六、广告宣传 七、费用预算 八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 前言 一、太原楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述（略） 三、项目物业的优势与不足 优势： 1、位置优越，交通便捷 位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 3、小户型 2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 不足： 1、环境建设缺乏吸引性景观 环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求） 2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 四、目标购房群 1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍： 1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策： 1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。 一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。 故对策有二： 一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售； 二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主体广告语： 辉煌人生，超凡享受 ——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅…… 辉煌人生 HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
房地产开发成本估算一 览表 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产开发成本估算一览表 一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费 三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施 四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费 十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和
【XX〃XX】 年度广告投放计划及预算 方案 前言 面对激烈的市场竞争，楼盘推广和销售相当于一场战役，广告投放就是粮草。古语云：三军未发粮草先行。只有做好销售前的充分准备，我们才有可能在销售中取得主动，顺利按期完成任务。
作为个案而言，本案具有很大的特殊性。项目昭示性差，周边在建在售楼盘众多，所处位置较为尴尬，呈被竞品围合之势；再者，娄底市场是一个广告媒体相对不发达的区域，这又给推广工作带来了很大的难度。 基于这样的认识，我们认为楼盘形象一经出街，就必须在短期内制造轰动效应，采取广告媒体大面积、立体式、多维度投放。在形象相对丰满后，则进行适当维护，除了保持完整的导示系统，在重点路段和有效媒体阶段性投放。 本广告投放计划以一年为周期，具体时间节点视情顺延，及相互调整 营销费用概算 项目整体营销费用5.3亿（一期）总销X1.6%≈848万元【注】 推广费用取值常规介于0.8%~2%之间，基于本项目愿景，建议一期项目整 体推广费用取值1.6%，前期通过各推广渠道、媒体组合全方位的轰炸占位市
场，并以此积蓄庞大的客户群。为实现一期销售短平快的预期目标奠定坚实 基础。二期地块开发阶段区域成熟，项目知名度、美誉度建立，推广费用可 降低，于0.8%~1%之间取值 投放媒体 一、户外媒体 利于项目形象品质树立，目前大多数销售成功的楼盘都借助了这一广告宣传形式。它的广告覆盖面大，持续周期长，能有效的提升项目的形象品牌，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互之间的口碑宣传，拓宽项目的影响力。 户外布局： 1、娄星广场 2、文化广场 3、涟钢区一桥位置 4、上瑞高速路出入口 5、南站出口 二、道旗
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
房地产物业管理费用测 算
物业管理费用测算 来源：E网摘录阅读：1085更新：2008-8-13 根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括: 一、经费测算的原则及说明; 二、经费测算: 1、人工成本; 2、行政办公费; 3、设备\设施维护费; 4、公用水电费; 5、清洁绿化费; 6、保安费; 7、固定资产折旧; 8、开办费摊销; 9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。 详细测算书内容如下: 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规; (二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”; (三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一)遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。
(二)服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。 (三)“零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四)管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。 (二)有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下: 序号职务月薪备注 1中心经理4,000 2品质行政主管(中心经理助理)2,500 3安全主管1,800
项目X房地产项目策划书 第一部分项目所在区域市场分析 一、项目所在区域简介： 项目X地处新华区，拥有得天独厚的地理位置。新华区位于河北省省会石家庄市西北部，总面积92.11平方公里。总人口48.8万人。这里物华天宝，人杰地灵。区城内有石太高速、京广铁路等四通八达的交通路网，有省农科院等一批享誉国内外的科研院所，人才济济、实力雄厚的省直单位；有商贾云集、交易活跃的现代商圈；有毗卢寺、赵佗先人墓等熠熠闪光的文化积淀；有燕赵大地自古以来重义守信的纯朴民风，这里是开拓者值得奋斗的投资沃土。建区30多年以来，全区广大干部职工大力发扬“团结、务实、苦干、争先”的新华精神，抒豪情壮志，展强区宏图，朝着建设“经济强区、开放大区、文明城区”的宏伟目标阔步前进，奏响了“加快发展、富民强区”的时代强音。 与时俱进的经济强区。改革开放以来，特别是近几年来，新华区大力实施农村城市化、区域经济发展、改革推动、开放带动、科技兴区“五大主体战略”，初步形成了以东方农业科技城为依托。以苗木花卉、绿色无公害蔬菜、旅游休闲农业三大基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。构筑了以三鹿、实力克等较大的龙头企业为第一梯队，以科一重工、华兴、东方等集团为第二梯队，以20家年销售500万元以上的规模企业为第三梯队完善的工业体系，全区工业经济综合排名连续9年保持市内区第一；石家庄实力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生产厂家，主要产品国内市场占有餐饮娱乐服务中心、二环路商贸批发中心、联盟路家居交易中心为主体的大商贸格局，闻名全国的新华集贸中心市场是华北地区规模最大、品种最多的服装集散地，年成交额150多亿元，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的民族路商业街，即将开街，将会极大地改善城区形象、繁荣经济发展。 初具雏形的开放大区。近年来，全区吸引国内资金30多亿元，启动项目30多个，累计改造旧城1300多亩，使城区面貌焕然一新。同时，依托新华集贸中心市场，成功组织了湾里庙综合商业区的开发建设，先后运作了东方购物中心、福兴阁、太子电子城、康泰广场、王府井百货商场等20多个大型商业设施，初步形成了华北地区最大的商业中心雏形。短短几年内，新华区已发展三资企业53家，实际利用外资近8000万美元。一般贸易和三资企业出口贸易额达8000多万美元。以人为本的文明城区。新华区坚持“四个创建”为载体，建设“花园式社区”。97年以来，广泛开展了创建文明街道、文明小区、文明楼院、文明市场活动，实现了市民文明素质、群众生活质量和社区文明程度的显著提高。以社区精神文明教育学院为载体，营造“知识型社区”。创办了全省第一家社区
房地产企业费用预算表 一、总概： 1.1.费用预算表从现金流角度出发，以实际支出时间为基础编写 1.2.项目公司营运中心、营销中心各项工资性支出、办公费、差旅费、招待费支出并入管 理费用（该部分费用日常财务账务处理中列支开发间接费用、营销费用）。 1.3.对于大型事项（如：奠基仪式，房展会等）的开展所需要的费用，总额列入费用预算， 同时另行报送祥细清单。 1.4.对于各部门已审批完毕，单据已交至财务中心，财务中心因种种原因未予以支付的款 项，财务中心需在本部门预算表中体现。 1.5.地产各代建项目预算表式运用总经办预算表。未开工项目公司在费用发生较少情况 下，可以只填列总经办及财务中心预算表，但费用总额必须包含所有费用。 1.6.项目公司预算审批流程 1.7.地产公司预算审批流程
二、额度项目说明 2.1.年度费用额度 年度费用额度依据上报集团2012年预算相应数据填列，未列示明细数据的，补充上报预算。如地产对预算数据已下发定额额度的，按定额额度填列。部分未上报年度预算的新公司，需进行补报。 2.2.至今全年累计已使用额度 至今全年累计已使用额度指截止上报费用预算前一周的全年累计实际支出数据，可依据费用开支情况表填列。首次填写费用预算月度申报表时，需财务依据帐套内数据取数填列。 2.3.下月预计费用额度 下月预计费用额度指由各项目公司及各部门上报的预计下月费用支出额度。 2.4.经审批下月费用额度 经审批下月费用额度是指经地产常务副总、总经理、董事长审批同意后下发的费用额度指标。 2.5.剩余费用额度 剩余费用额度指后期剩余可使用费用额度，公式表示如下： 剩余费用额度＝年度费用额度－至今全年累计已使用额度－经审批下月费用额度（在未下达审批数据前取下月预计费用额度） 三、费用明细说明： 3.1.营销费用 营销费用由营销管理中心依据本部门预计下月支出情况填列。
房地产项目推广要点 1、卖点提炼 2、项目总体形象设计 3、推广费用预算 4、现场包装方案 5、制定销?鄄呗?/span> 6、制定推广策略 7、营销工作总体时间表 一、卖点提炼 即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是产品特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值三个层面进行提炼、总结。 例如： 地段：交通条件、配套资源、自然人文景观、未来远景规划等 产品：建筑风格、园林特点、配套设施、户型、价格、新型建材、工艺等 附加值：开发商、代理商、建筑设计单位、景观设计单位、物业公司、承建单位、产品概念、倡导的生活方式等 二、项目总体形象设计 形象支撑的要素---------------产品概念 产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思-------菲利普科特勒 形象表现系统-----------案名、LOGO、标准色、形象推广语
三、推广费用预算 基本步骤： （一）确定推广费用占整体销售额的比例 （二）确定各主要费用项目的预算比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用）（三）确定各推广阶段推广费用的预算比例（蓄客期、强销期、持续期、衰退期）（四）确定各推广阶段内各项费用的详细预算 四、现场包装方案 例如： 户外POP----如何选择 工地围板----如何体现项目特色、选择什么卖点 售楼部设计方案 样板房设计的选择及设计方案-----选择什么户型、何种装修风格 景观样板段的选择及设计方案 看房通道的设计 五、制定销售策略 （一）销售次序：选择各产品入市顺序 （二）入市时机的选择： 1、避开竞争高峰，抢占先机 2、迎合热点事件，借题发挥