《房地产一线销售管理》机械工业出版社余源鹏主编
1.4房地产项目营销费用预算表
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房地产开发项目成本费用估算表构成明细 一、土地费用： 1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收； 二、前期工程费： 1、地籍测绘费： 按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计） 2、总体规划设计费： 经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、地质勘察费： 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、建筑设计费： 有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、工程招标代理咨询费： 有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰； 6、质量安全监督费： 根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中： 厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%； 7、工程监理费： 有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%； 总造价越大，费率越低。 8、建设综合配套费： 在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。漳州80元/平米； 9、人防费： 人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，
房地产开发项目成本预算-----------------------作者：
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房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。
关于香谢花都花园2006营销费用 预算报告 深圳市中原投资策划有限公司 2005年12月3日
香谢花都花园营销节点及推广费用预算 推广节点划分 工程形象、广告、销售是房地产营销三个紧密配合的点，步骤必须一致，必须保证广告、销售、工程推广的有效整合。否则不能引导出有效消费力。根据项目开发进度，建议正式开盘时工程进度必须达到以下条件点：
推广节点及销售目标示意图：
正式开盘前分阶段营销工作安排 本方案围绕项目高度的整体定位，充分调动“气”、“势”元素使之全方位贯穿整个营销脉络；同时将项目一期营销战略划分为4个重要时段： （一）、营销周期划分：第一阶段：春节前—导入期 第二阶段：春节后—06年4月—开盘蓄势前预热期 第三阶段：06年4月—5月底前—正式开盘 第四阶段：06年开盘—9月底——强销期 ●推广目标：积累客户，解决项目最大的营销障碍——潜在目标客户对衡阳新区认同度不高的问题●推广切入点:一种全新的洋房生活方式、创新型的物业产品与中央行政区的核心区位 ●营销脉搏：新城市中央前景+项目品牌塑造＋优质的创新产品＋优越的洋房生活（区位/服务/环境）（二）、开盘前分阶段营销推广
推广进程——项目品牌确立与营销的核心目标 阶段推广总目标：完成项目品牌的高度建设，达到积累符合目标客户定位并有购买动机并产生购买行为的有效客源。 客户购买的三步曲：决策心理驱动进程—— 第一步、又有一个新品牌——全新的香谢花都花园——衡阳首席洋房生活特区——项目导入期通过公关活动以及媒体报道引起公众高关注度,炒热衡阳片区，从而建立知名度. 第二步、进入备选品牌名单——香谢花都花园成为长沙少数竞争品牌！——开盘前期逐步导入洋房特区的信息,培养对项目的认识,建立认知度。 第三步、客户购买费香谢花都花园莫属！——强销期传播品牌强大的产品核心价值以达到全面理解度，并形成高度的购买忠诚度。 （三）、营销推广执行方案架构：
房地产公司销售费用 一、房地产公司销售费用内容： 销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销 售机构的费用也计入销售费用。 1 、 销售前期费： 核算与销售相关的一些前期费用， 主要分不能出售的样板房装饰费用 （包 括硬装饰和软装饰） 、售楼处建造与装饰和其他。 售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处 建造部分指的是临时搭建的售楼处，
在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费 用，如果利用会所、 商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此 处反映。 售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。 其他为和房屋销售相关的一些其他 前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。 2 、销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、 户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。 3 、 合同交易费等：
预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非 代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。 4 、 销售代理费： 该项费用是销售费用中的主要费用之一， 是开发公司委托代理公司进行 销售所支付的佣金， 一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议， 根据合同上的有 关条款支付销售代理费， 该科目核算按代理合同计算的应付代理费， 包括已付和已计提尚未 支付的部分。 二、 XX 公司营销费用管理举例
▌一、 xx 营销成本构成 营销成本指项目销售过程中发生的全部推广成本，包括服务及代理费用、广告设计 费用、各种广告制作发布费用、现场包装及各种活动费用、售楼处及样板房装修费用。 1. 广告类营销费用 包括定点长效广告，如户外广告牌、电梯、灯杆旗、车体广告等；媒体广告如电视、 电台、报纸等；投放类广告如短信、直邮等；制作类广告如喷绘、印刷品、工艺品、纸杯、 手提袋、现场包装、礼品、模型等。
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
二、开发成本（估算，仅供参考） 建筑面积暂按： 105000.00平方建安成本： 148890000.00开发 序 项目内容楼面单价 总款（万元） 号（元 / 平米） 一土地费用 1土地出让金1447.6215200.010 2财务成本30.00315.000 3契税57.90607.950 4印花税0.717.455 5领证费用0.030.266 6服务费 2.3824.990小计1538.6416155.671二前期费用 1政府相关费用 ⑴基础设施费 ⑵新墙体材料基金10.00105.000 ⑶散装水泥 1.0010.500 ⑷氡气检测0.50 5.250 ⑸城建档案费0.000.000 ⑹人防异地建设费30.00315.000 ⑺图审费 3.5037.000 ⑻环评费0.48 5.009 ⑼节能评估费0.000.000 ⑽规划验放线费0.48 5.040 ⑾规划咨询费 1.0010.500 ⑿规划报审服务费 1.0010.500
⒀质监费 2.0021.000⒁抗震评估费 1.0010.500⒂城建配套费30.00315.000⒃防雷设计审核费 1.1011.550⒄排污费12.00126.000⒅招投标代理费 2.1322.365⒆消防设施费70.00735.000⒇消防方案报审 1.0010.500招标交易费 1.7017.850 日照分析0.40 4.200地形图 (1:500)0.15 1.575 灯光夜景效果图0.48 5.040两金39.70416.850文物勘探 1.7218.060 考古费0.130农民工资保证金28.36297.780 可行性研究报告0.48 5.009 水、电管网设计 2.0021.000渣土费 6.0063.000 测绘费 1.0811.340房产初始登记费0.026 房产交易服务费 3.0031.500房价审核费12.00126.000 地名设置费0.000.000 房产测绘费 1.3614.280
项目预算表 项目名称：单位：万元
项目资金支出预算填报说明 1、直接费用是指在项目研发过程中发生的与之直接相关的费用，主要包括设备费、材料费、测试化验加工费、燃料动力费、差旅费、会议费、国际合作与交流费、出版/文献/信息传播/知识产权事务费、劳务费、专家咨询费、房屋维修改造费和其他支出等。
（1）设备费：是指项目实施过程中购置或试制专用仪器设备，对现有仪器设备进行升级改造，以及租赁外单位仪器设备而发生的费用。 单台设备价值达到或超过5万元人民币时（包括用自筹经费购置的设备），需要单独列5万元以上的设备的清单。不得使用专项经费作为基建支出和购置生产性设备；不允许列支办公室、实验室的维修改造费，使用属于承担单位支撑条件的设备不得在专项经费中列支设备租赁费。专项经费形成的大型科学仪器设备、科学数据、自然科技资源等，按照国家有关规定开放共享，减少重复浪费，提高资源利用效率。 专项经费购置的设备必须纳入承担单位固定资产管理，否则视为帐外资产。 与专用设备同时购置并与之配套的备品备件，应纳入设备费列支，以后单独购置的相关备品备件，应纳入材料费列支。 （2）材料费：是指在项目实施过程中大型仪器设备等消耗的各种原材料、辅助材料等低值易耗品的采购及运输、装卸、整理等费用。 材料是指在课题研究过程中消耗的材料，材料费支出的明细表中填列材料清单以及数量、价格等。原则上，不可以使用专项经费购买生产性材料、基建材料、大宗工业化原料及普通办公材料。 （3）测试化验加工费：是指在项目实施过程中支付给外单位（包括项目承担单位内部独立经济核算单位）的检验、测试、化验及加工等费用。 对于总费用在5万元以上的各项测试化验加工项目，合同中应详细说明其与课题研究的关系，选择的测试化验加工单位的次数、价格等。 课题研究过程中发生数据加工费用的，数据加工任务如果是由课题承担单位自行完成的，可将相关费用列入相应科目；如果是委托外单位完成的，可以在测试化验加工费预算列支。 （4）燃料动力费：是指在项目实施过程中相关大型仪器设备、专用科学装置等运行发生的可以单独计量的水、电、气、燃料消耗费用等。 在列支燃料动力费时要注意，一是课题研究任务中需要使用的仪器设备、专用科学装置，以及相关的仪器设备、专用科学装置等运行时发生的水、电、气、燃料消耗费用等是否可以单独计量；二是项目使用的仪器设备、专用科学装置等为完成本课题研究任务所运行实际时间，以及即期水、电、气、燃料等的实际分
经费预算模板 （本示例按照70万预算做的项目预算，现在面上资助额增加了，请参照说明做适当修改） 科目申请经费备注（计算依据与说明） 一、研究经费52.5占预算的75% 1、科研业务费30.59占预算的43.7% （1）测试/计算/分析费18数据检测、统计分析、生物信息学分析。 一般占项目经费的20-30%。 （2）能源/动力费 2.1水电费开支。 重点是支付给外单位和合作单位的水、电、气、暖 费用，一般不支付给项目承担单位，本单位设备、 实验室有单独的水电气暖的计量消耗和本单位内 部单独经济核算的可以支付。 一般不超过项目经费的3%。 （3）会议/差旅费7会议费用：用于支付项目研制过程中召开的咨询、 论证、结题等会议支付的餐费、资料费、会议室租 用费等费用，特邀专家的机票、火车票、住宿费等 也可列入会议费支付， 差旅费用：严格执行国家财政部统一的差旅费标 准，支付的范围仅限于研究人员外出调研、考察、 业务洽谈、参加会议等的机票、车船票、住宿费、 伙食补助费和公杂费；病人往返测试、化验，从家 到指定地点的路途少量补助可计算在内。 不超过项目经费的10%。 （4）出版物/文献/信息传播费3.5出版书目费用，文献检索、查阅费用，知识产权申 报费用，发表文章审稿及版面费用。 不超过项目的5%。 （5）其他 2、实验材料费21.9材料费是项目支出的重头戏，一般占项目经费的
30-40%。特别对于单价较高的项目，应当在经费 说明中逐项说明品种、规格、数量、单价及必要性。（1）原材料/试剂/药品购 置费 19抗体、试剂、实验动物及饲养费用等。 （2）其它 2.9实验室易碎耗材等消耗品，可做最后总价调整。3、仪器设备费0无 （1）购置0无 （2）试制0无 4、实验室改造费0无 5、协作费0无 二、国际合作与交流费7一般不超过预算的10% 1、项目组成员出国合作交 流 出国交流费用 2、境外专家来华合作交流境外专家来华交流费用 三、劳务费7一般不超过预算10%，仅用于直接参加项目研究的 研究生、博士后人员的劳务费用。 四、管理费 3.5按=5%计算 合计70 与本项目相关的其他经费 来源国家其他计划资助经费0其他经费资助（含部门匹配）0其它经费来源合计0
房地产 营销费用安排计划
费用总额 -~- 费用构成 整体费用分配 四年度营销费用预算附页各年度费用安排总表 费用总额
根据项目实际情况，项目的整体营销费用为项目总销售额的3%，以项目 总销售额8亿元计算，则项目的总营销推广费用应控制在8亿元X 3%=2400 万元以内。 费用构成 项目的营销推广费用由以下几个板块构成： 1、领域机构营销策划服务费（含前期营销策划费、开盘前营销策划服务费）； 2、领域机构代理销售佣金（含销售佣金、销售奖励）； 3、项目广告设计费； 4、营销相关活动费用（如开工仪式、开盘庆典、SP活动等）； 5、媒体发布（含媒体发布及物料制作等）； 6、营销中心、外卖场、样板房等展示场所装修装饰； 7、招商费用（含招商工作正常开支、招商所需推广活动及物料制作等）； 8、营销部日常开支（含员工工资福利、日常开支、接待费用等）； 9、不可预估的其他开支。 整体费用分配 1、领域机构营销策划服务费：其中前期策划费20万元；开盘前营销策划服务 费，为自签订代理合同开始，到项目开盘为止，每月 1 万元。 2、销售代理佣金为销售额的 1.3%，如领域超额完成当月销售任务。按项目总销售 额3亿元，销售周期24个月计算，则此部分费用总计万元。 3、项目广告设计费为项目总销售额的0.1%，共计80万元。 4、营销活动是项目推广的主要方式，项目将持续举办各类活动，打造品牌、
展示形象、展现实力。预计本版块费用约占总营销费用的12.5%，共计300万元左右。 5、媒体发布费包含广告媒体发布、广告物料制作等，约占总营销费用的15% 共 计360万元左右。 6、为体现项目的品质感与开发商的实力，树立最高端的品牌形象，项目将花大 力气对展示区进行设计、包装、打造。这些区域包括项目展示中心、销售中心、样板房、商业样板区等。这一板块的花费将占总营销费用的约10%共计240万元左右。 7、招商费用主要包括招商工作正常开支、招商营销费（含营销及推广物料制 作，一般为年总租金的2-4%）和招商佣金（招商合作方的佣金，一般为一次性支付其招商成功客户年租金的20%。根据测算，本项目的招商费用可控制在100万元左右。 8 营销部日常开支，以周期2年计算，应占总营销费用的7%约165万元 9、其他不可预估的开支按照总营销费用的3%计算，约为70万元左右。 营销部费用, 预计费用合计：2391万元 营销费用分配情况
科技计划项目经费预算表 项目名称: 项目负责人(签章): 项目申报单位 : 单位财务负责人(签章): 开户银行及帐号: 填表日期:
科技计划项目经费预算表编制说明 一、预算编制必须以项目可行性研究报告中的研究任务为依据，并按预算编制的有关要求编制项目经费全额预算，包括经费来源预算和经费支出预算，但不得编制赤字预算。经费来源预算包括用于同一项目的各种不同渠道的经费，经费支出预算包括与项目研究开发有关的所有直接费用和间接费用。 二、项目经费支出预算的主要内容 （一）人员费，指直接参加项目研究开发人员支出的工资性费用。项目组成员所在单位有人员事业费拨款的，由其所在单位按照国家和省规定的标准从人员事业费中及时足额支付给项目组，并按规定在项目经费预算的相关科目中列示，不得在财政资助的项目经费中重复列支。 （二）设备费，指项目研究开发过程中所必需的专用仪器、设备、样品、样机购置费及设备试制费。 （三）能源材料费，指项目研究开发过程中所发生的原材料、燃料动力、低值易耗品等费用。 （四）试验外协费，指项目研究开发过程中所发生的租赁费用、带料外加工费用及委托外单位或合作单位进行的试验、加工、测试等费用。 （五）技术引进费，指项目研究开发过程中所发生的购买专有技术、技术成果等费用。 （六）差旅费，指项目研究开发过程中所发生的调研、考察、现场试验等工作的交通、住宿等费用。 （七）知识产权保护费，是指项目研究开发过程中为申请国内外
知识产权保护所发生的费用。 （八）管理费，指项目承担单位为组织管理项目而支出的各项费用。包括现有仪器设备和房屋使用费或折旧、直接管理人员费用和其他相关管理支出。管理费占项目经费总预算的比例原则不超过5%，一般控制在5万元以内，特殊情况根据项目实施内容及承担单位的性质核定。 （九）其他相关费，指除上述费用之外与项目研究开发有关的其他费用。 三、其他要求 （一）本预算表及其有关附表的相关数据应保持一致，做到真实、准确。 （二）除编制本预算外，应单独提交详细的预算编制说明书。从其他渠道获得的投入，应在预算编报说明书中列示。 （三）与项目有关的前期研究（包括阶段性成果）支出的各项经费不得编入本预算表。 （四）本预算表应由项目申请人会同申报单位财会部门共同编制，并由项目申请人签字以及申报单位财务部门审核签章确认。
房地产开发工程成本分析 一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制经管的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新工程开发前的成本预测，如新的土地开发工程、新的综合开发工程，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出工程的开发成本，以便根据销售收入估算出工程的收益，为工程决策或工程开发技术方案的选择提供重要依据。新工程开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发工程的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预
测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本工程的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的经管费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、
某房地产项目营销策划书 一、项目简介： 某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。 由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局： A、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是某房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和某房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告） B、小户型市场概况。 自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形
XXXX（活动名称）营销大赛经费预算表 项目名称: 项目负责人(签章): 项目申报单位 : 单位财务负责人(签章): 开户银行及帐号: 填表日期: XXXXXXXXX（单位）
营销大赛经费预算表编制说明 一、预算编制必须以项目可行性研究报告中的研究任务为依据，并按预算编制的有关要求编制项目经费全额预算，包括经费来源预算和经费支出预算，但不得编制赤字预算。经费来源预算包括用于同一项目的各种不同渠道的经费，经费支出预算包括与项目研究开发有关的所有直接费用和间接费用。 二、项目经费支出预算的主要内容 （一）宣传费，指营销大赛举办过程中用于宣传活动所需的宣传海报，宣传单，横幅等费用 （二）人员费，指营销大赛举办过程中用于邀请嘉宾，评委，老师等所需花费的费用 （三）设备费，指营销大赛举办过程中用于租借或购置必需的设备的费用 （四）差旅费，指大赛举办过程中所发生的调研、考察、交流等的交通、住宿等费用 （五）场地费用，指大赛举办过程中用于租借场地的费用 （六）应急费用，指用于应对突发事件的备用资金 （七）其他费用，指除上述费用之外与大赛举办有关的其他费用 三、其他要求 （一）本预算表及其有关附表的相关数据应保持一致，做
到真实、准确。 （二）除编制本预算外，应单独提交详细的预算编制说明书。从其他渠道获得的投入，应在预算编报说明书中列示。 （三）本预算表应由项目申请人会同申报单位财会部门共同编制，并由项目申请人签字以及申报单位财务部门审核签章确认。
项目申报单位及主管部门经费预算审查意见
科技计划项目经费预算表
附表一 人员费用明细表 附表二 差旅费明细表 附表三 礼品，奖品明细表
市场营销费用预算 1.目的： 对集团营销费用管理统一口径、规范流程、加强内控，提高集团营销费用使用效果。2.范围： 本办法适用于集团内房地产开发企业。 3.职责： 集团财务管理部、产品品类部负责本规范的制订、解释、修改，并会同风险管理部检 查执行情况。集团内房地产开发公司负责具体实施。 4.营销费用的界定 营销费用的定义：营销费用指因产品销售及售后服务而发生的营销行为所产生的费用，不同于会计口径的营销设施建造费及营业费用。具体包含内容参见附件1-- 《营销费用归集与分类指引》。 各一线公司可在本规范分类基础上进行更为明细级别的分类。 5.营销费用的管理原则 5.1额度控制原则：营销费用管理应按事先确定的额度进行有计划的使用，有效控制 额度不被突破；额度确定时应充分考虑项目情况、可能风险等因素。 5.2有效使用原则：对各项营销费用使用有效性应有及时的后评估，对无效用的营销 活动应及时中止； 5.3实时反馈原则：营销费用的统计应做到营销部、财务部、成本部口径统一、及时 反馈、统计数据准确。 6.营销费用管理规定
6.1额度管理 6.1.1额度的确定 各一线公司应按项目、年度分别编制营销费用计划。 ?为保障项目利润计划实现需按项目编制营销费用计划； ?为满足公司经营计划编制与实施需按年度编制营销费用计划。 额度审批 ?集团年度总体及各区域的营销费用率由集团办公会确定； ?各区域确定区域内一线公司的营销费用率并报集团产品品类部、财务管理部备案。 6.1.1.3营销费用确定时间 项目分期营销费用额度与使用计划在分期实施方案确定完成后15日内确定，即：项目分期营销费用额度在目标成本编制阶段完成； 营销费用年度使用计划随公司年度经营计划完成，随年度经营计划同时报送集团财务管理部、产品品类部。 6.1.1.4营销费用额度确定方法 (1)各区域营销管理部宜编制适用于本区域、针对不同项目类型、不同开发阶段的营销费用率参考 表格； (2)根据各项目当年计划销售面积，计算各项目当年销售费用总额；综合性营销费用额度 (3)各项目当年费用额度确定后，汇总成为年度营销费用，格式参见附件2—项目营销费用计划。 (4)营销费用计划由销售部会同财务、成本部门共同拟订，经专题会议讨论、总经理批准后确定执 行。 6.1.2额度的调整
房地产销售费用包括哪些内容 房地产销售费用：营销推广类费用 是指在销售业务推广和拓展过程中发生的各种费用，包括冠名费、营销策划服务费、销售代理费、房展会费用、营销活动费用、广告 费用、销售物料制作费、营销设施费、物业管理费等。营销推广类 费用一般与销售收入成正比。 1、冠名费：冠名是一种特殊的广告形式，一般是指企业为了达 到提升企业、产品、品牌知名度和影响力而采取的一种阶段性宣传 策略。比如：比赛冠名、电影电视冠名、体育馆冠名等。由于冠名 费金额较大而单列，不合并在广告费用中。 2、策划服务费：营销策划是对销售的整体战略的运筹规划，是 对于提出销售决策、实施销售决策、检验销售决策全过程作预先的 考虑与设想。营销策划不是具体的广告业务，而是营销决策的形成 过程和结果。 3、销售代理费：是在签订合同的基础上，委托有资质的销售代 理公司全程代理房屋销售活动，并按合同约定的比例支付给代理公 司销售代理费用(也称“佣金”)。 4、房展会费用：参与或举办房展会发生的费用，包括展位费、 布展费等费用支出。5、营销活动费用：是为组织营销活动所发生的 费用支出。营销活动是以各种活动为载体，迅速提高企业及其、美 誉度和影响力，促进产品销售的一种营销方式。比如：开盘活动、 节日活动、访谈活动、庆典活动、渠道营销活动等等。 6、广告费用：广告是指通过一定形式的媒体，公开而广泛地向 公众传递信息的宣传手段。包括户外广告、报纸广告、电台广告、 电视广告、网络广告、DM广告等费用。
7、销售物料制作费：是指因营销活动需要发生的各种物料制作费，包括：楼书、沙盘、信封、现场海报、宣传片、宣传礼品等的 费用支出。 8、营销设施费：包括售楼处、样板房等，分下列几种情况： (1)以在开发项目建筑主体外修建的临时性建筑物(以后将全部拆除)作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应 计入销售费用，不应记入开发成本。 临时建筑内售楼部与行政办公合在一起使用的，应合理分配费用，分别计入销售费用和管理费用。 临时建筑内售楼部与工程部合在一起使用的，应合理分配费用，分别计入销售费用和开发间接费。 售楼处、样板房内可移动的装饰物品(空调(可移动的)、电视机、沙发等)成本应直接计入销售费用，符合固定资产条件的列支固定资产，以折旧的方式分期摊入销售费用，不符合固定资产的，直接记 入销售费用。 (2)在开发项目主体内修建临时售楼处，以后转为会所或物业用房，其发生的设计、建造、装修等装饰成本应作为小区公共配套成 本列支开发成本，不应记入销售费用。 在开发项目主体内的样板房以后将直接销售给客户的，其发生的设计、建造、装修等装饰成本应列支开发成本，不应记入销售费用，因为房屋售价中已包含样板房装饰成本。 售楼处、样板房内可移动的装饰物品同前述规定。样板房内可移动的装饰物品如果与硬装一道全部赠送或销售给客户的，装饰物品 成本可列支开发成本。 (3)在市区等地方租赁房屋作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入销售费用，不应记入开发成本。
项目整体/年度营销方案 记录编号： 一、相关说明 1.目的 1.1.规范工作流程和报告内容，统一公司相关业务管理部门之间的工作节奏，提高管 理与决策效率。 1.2.为新设立项目策划人员撰写《项目整体营销方案》提供标准模板，起到指导作用。 1.3.明确项目产品与市场定位报告中规定输入条件，需要阐述 2.适用范围 2.1.适合公司的所有地产项目。 3.分析要点 3.1.由于在产品建议书中及市场调研报告中对市场大势进行了较详细的阐述，因此该 部分重点放在竞争项目在产品、营销方面竞争力的分析。 3.2.通过与项目相同供需圈中可类比的项目进行分析，得到本项目在产品，营销方面 的市场突破点。 3.3.通过对成功或失败案例的推盘节奏，营销策略总结，找寻市场的启示点。
报告框架 一、相关说明.................................................... 错误!未定义书签。 1.目的................................................. 错误!未定义书签。 2.适用范围............................................. 错误!未定义书签。 3.分析要点............................................. 错误!未定义书签。 二、地产项目整体营销方案内容 .................................... 错误!未定义书签。 1.封面：反映项目的名称、编制人和编写时间 ............... 错误!未定义书签。 2.摘要：对策划报告各个部分要点进行简要描述，列示结论 ... 错误!未定义书签。 三、市场研究.................................................... 错误!未定义书签。 1.房地产宏观市场分析................................... 错误!未定义书签。 2.区域市场分析......................................... 错误!未定义书签。 四、项目分析.................................................... 错误!未定义书签。 1.项目概况............................................. 错误!未定义书签。 2.项目价值提炼......................................... 错误!未定义书签。 3.产品价值分析......................................... 错误!未定义书签。 4.项目资源、配套价值分析及利用 ......................... 错误!未定义书签。 五、目标客户分析................................................ 错误!未定义书签。 1.城市及区域市场客户分布及需求 ......................... 错误!未定义书签。 2.目标客户分布及范围................................... 错误!未定义书签。 3.目标客户特征分析..................................... 错误!未定义书签。 六、项目竞争态势分析............................................ 错误!未定义书签。 1.分析结论要求：....................................... 错误!未定义书签。 2.输入条件：........................................... 错误!未定义书签。 3.备注：............................................... 错误!未定义书签。
项目经费预算书 （20××年度） 计划类别（全称）： 项目类别（全称）： 项目名称： 申报单位名称（公章）： 参加单位名称（公章）： 项目联系人（必填）：手机（必填）：项目经费预算期间：年月至年月 填报日期：年月日
××××××项目经费预算表 金额单位：万元
项目经费预算说明书
编制说明 1、封面 （1）计划类别
例如：统一填写为：“科技创新与科技成果转化计划”。 （2）项目类别 例如：统一填写为：“医药产业发展引导专项”。 （3）“申报单位”和“参加单位” 申报单位应为项目承担（依托）单位，应填写全称，并与单位公章名称一致。参加单位为项目合作（协作）单位，应填写全称，并与单位公章名称一致。 （4）“项目经费预算期间”及“填报日期” 项目经费预算期间与项目所需时间一致，一般为两年；填报日期按预算编制完成时的实际日期填报。 （5）封面所列示的项，都必须填列。 2、项目经费预算表 项目经费是指申请财政专项资金和自筹经费中用于项目活动的各项直接、间接相关费用，分为经费支出与经费来源两项内容。专项经费管理办法规定的开支范围以外的各项支出不在表内列示。 3、项目经费预算说明书 项目经费预算按照管理办法确定的支出科目和不同经费来源编列，支出预算应对各项支出的主要用途和测算理由等进行详细说明；项目承担单位的前期投入和现有的支撑条件，项目经费来源和支出安排情况等进行详细的文字说明（不少于2000字）；项目的开支范围和开支标准请参照《财政部、科技部关于调整国家科技计划和公益性行为科研专项经费管理办法若干规定的通知》财教[2011]434号、《吉林省省级科技创新专项资金管理办法》吉财教[2014]401号和《关于进一步明确<吉林省省级科技创新专项资金管理办法>中项目预算调整和结转结余资金使用管理的通知》吉财教[2014]676号执行。 4、其他注意事项 （1）项目经费预算表中经费支出、经费来源体现为项目总经费预算，无需按项目完成年限列示经费预算； （2）项目经费预算表中（一）直接费用-设备费中的设备租赁费是指向外单位租借设备时发生的费用；（二）间接费用-房屋、设备租赁费是指向本单位租借房屋、设备时发生的费用； （3）项目经费预算表中同一支出科目原则上不得同时列支专项资金和自筹资金, 如确实需要同时列支，请将列支的专项资金和自筹资金分别进行详细说明。
房地产公司销售费用构成 一、销售费用：包括营销推广类费用和日常性费用两大类。 （一）营销推广类费用：是指在销售业务推广和拓展过程中发生的各种费用，包括冠名费、策划服务费、销售代理费、房展会费用、营销活动费用、广告费用、销售物料制作费、营销设施费、物业管理费等。营销推广类费用一般与销售收入成正比。 1、冠名费：冠名是一种特殊的广告形式，一般是指企业为了达到提升企业、产品、品牌知名度和影响力而采取的一种阶段性宣传策略。比如：比赛冠名、电影电视冠名、体育馆冠名等。由于冠名费金额较大而单列，不合并在广告费用中。 2、策划服务费：营销策划是对销售的整体战略与方案的运筹规划，是对于提出销售决策、实施销售决策、检验销售决策全过程作预先的考虑与设想。营销策划不是具体的广告业务，而是营销决策的形成过程和结果。 3、销售代理费：是在签订合同的基础上，委托有资质的销售代理公司全程代理房屋销售活动，并按合同约定的比例支付给代理公司销售代理费用（也称“佣金”）。 4、房展会费用：参与或举办房展会发生的费用，包括展位费、布展费等费用支出。 5、营销活动费用：是为组织营销活动所发生的费用支出。营销活动是以各种活动为载体，迅速提高企业及其品牌知名度、美誉度和影响力，促进产品销售的一种营销方式。比如：开盘活动、节日活动、访谈活动、庆典活动、渠道营销活动等等。 6、广告费用：广告是指通过一定形式的媒体，公开而广泛地向公众传递信息的宣传手段。包括户外广告、报纸广告、电台广告、电视广告、网络广告、DM广告等费用。 7、销售物料制作费：是指因营销活动需要发生的各种物料制作费，包括：楼书、沙盘、信封、现场海报、宣传片、宣传礼品等的费用支出。