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市场比较法在房地产估价中的应用
作者：赵文娟
来源：《科技经济市场》2013年第09期
摘要：当前，我国房地产行业的支柱地位在国民经济中表现的越来越明显。房地产估价
的用途也渐渐受到来自各方各界的关注，专家学者们也开始对房地产估价的理论研究日益重视。在估价方法中，市场比较法是最常用的一种方法，本文以新疆石河子市房地产为例对市场比较法进行举例分析，便于其更好的服务于房地产估价业中。
关键词：市场比较法；房地产评估；举例论证
目前，我国房地产行业的支柱地位在国民经济中表现的越来越明显。房地产估价的用途也渐渐受到来自各方各界的关注，专家学者们也开始对房地产估价的理论研究日益重视。我国常用评估房地产的几大评估方法主要有：市场比较法、成本法以及收益法。相对于其他的评估方法，市场比较法是最常用的一种方法，其评估原理简明易懂，并且也能在评估过程中直接的反应出房地产的市场状态。很多学者对房地产评估过程中的市场法进行了理论研究，也得出了很多心得。不同于学者们的理论研究，笔者将选取石河子地区房地产进行实地考察并评估。
市场比较法是参照于估价时点近期相似房地产的成交价格来测评待估房地产价格的一种方法。此方法主要是将待估对象的房地产与在近期内已经发生了交易的相似房地产进行比较对照，通过已经发生交易的相似房地产的已知价格，通过交易日期、交易日情况修正、区域因素及个别因素修正等，最后可以得出待估房地产最可能实现的比较合理的价格。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准的，因此市场比较法是一种适用范围比较广、说服力比较强及普遍采用的估价方法。用市场比较法估价求得的价格，通常情况称为比准价格。运用市场法估价，一般可以分为以下4大步骤：①搜集交易的实例；②选取可比的实例；③对可比实例实际成交价格进行适当的处理；④计算比准价格。本文主要选取石河子市的房产进行评估。
本次评估，选取了三个小区进行对其所需评估的数据进行调研，并求取估价对象的价格。
本文选取的待估房产为43小区，翠海明苑，位于石河子市中，住宅楼共6层，需估算的房产为第二层，两室两厅，南北朝向。公交便捷程度较好；商业圈繁华程度较好，公共基础设施完备，环境污染较小。2012年10月成交，房屋一共105.75平方米，需计算其价格。
实例A：石河子天富玉城（58小区）
位于石河子市中，住宅楼共6层，调查者住4层。公交便捷程度较好；商业圈繁华程度较好，公共基础设施完备，环境污染较小。2011年3月的成交价格为2800元/平方米，房屋一共82.12平方米。
实例B：石河子16小区