某写字楼项目销售现场包装策划方案
一、整体安排要点：
1、施工场地与销售接待展示地尽量分开。建议另劈主要施工车辆入口。
2、参观人流从看楼广场进入售楼处后，可不用再出露天就可以直接通过看楼通道上楼
参观，以确保其安全舒适。
3、参观人流所能接触到的地方都要利用起来展示或体现楼盘价值。
二、售楼处
1、售楼处布局建议
A、总建筑面积控制在300平方米左右
B、设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂、“员工加油中心”等相连通。
C、功能面积包括：入口门厅、模型展示区、实物/概念展示区、洽谈区、办公室、卫生
间等。
2、设计要点：
A、分区合理，各功能位置齐全；
B、体现信息科技时代感、精致高档感；
C、体现出发展商的认真负责的态度；
D、注意人流的特点；
E、注意与售楼前广场的协调与利用。
3、售楼处办公用品清单
A、销售大厅：
汇线通8线：传真机、复印机、饮水机、POS机、点钞机各一台；音响（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投影电视各一套；接待台（双层）一套；
B、办公室
办公台椅4套（英龙、世联各两套）；文件柜；更衣架；IDSN上网电脑、打印机各两
台；保险柜、饮水机各一台；
C、其它
烟灰缸、纸娄、纸巾、复印纸一批
三、看楼通道
1、要点：
保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板；
有导示牌指引方向；
2、注意点：
通风与采光要好，灯光展示板宣染出的气氛，通道中的导示明显；
四、售楼处前广场
1、参照“XX大厦”实景
2、注意点：
室外的广场的状态直接表达了开发展的开发理念，环境的提高前透支是一种信心、实力
的体现。
五、形象墙注意点：
大面积的、个性化的形象墙展示为对消费者的多层渗透的一部分。同时可以吸引“眼球”，
扩大项目影响力。
六、户外导示、昭示系统注意点：
户外导示、昭示系统可以最大程度的节省推广成本，“眼球”效应明显。
七、条辐/楼体广告：
条幅的设置是最低成本但相当有效的宣传方式；本项目主要考虑项目北面的展示面，高
度应高于树高5米以上
八、交楼标准房/样板房：
建议本项目的封顶前的交楼标准房设在第7层，封顶后再提前赶出第25层。样板房早期建议在第6层，具体根据“征集样板客户，赠送样板装修费”活动结果实施装修；后期根据
需要增设第8层复式样板房和高层样板房。
九、费用预算
郑新桥：写字楼的经营开发和管理有10年的经历了，对行业有比较深的感情。说不上是讲，是跟大家一块沟通和交流。在座的很多是写字楼方面的实践专家和相关行业的专家。在这一个过程当中，通过跟大家的交流，对我们在写字楼开发过程当中怎么样整合有一个沟通，从而使大家有一个提高。写字楼开发如何整合？一二线城市，开发商对写字楼开发时间比较早，遇到的问题比较多。在这一个过程当中，如果开发商不能有效的整合资源，可能在产品整个开发打造过程当中会遇到种种的问题。相应来说，不能够得出比较好的结果。针对这样的状况，我把自己的感悟跟大家一块分享。有很多地方不一定很完善，我希望在交流的过程当中，大家把你们更好的地方提出来，我们共同探讨。
写字楼的概念引进中国是在80年代的时候，在中国传统的叫法是办公楼。实际上是一种产品，是两种叫法。中国在建国之外，引用了计划体制。办公环境怎么样做？自己单位需要多大办公楼，自己建多少，自己建自己用。这一种情况下没有社会的流动。那一个时候的办公业态是办公楼。随着市场经济高度发达，你需要办公的楼，不是自己建的。可能你开发的办公楼不是你自己用的，这一个过程当中出现了写字楼的概念。
大陆最早引用的是香港办公楼的概念，写字楼是经济市场化的结果。凯晨世贸中心高总做了凯晨世贸中心有关产品的介绍和交流。因为金融贸易的发展，这和中国很多知名的商业银行、管理银行、相关的金融机构都进入了这一个地方，形成了这一个地方高端写字楼的集中。在市场经济高度发达的时候，经济也高度发达，促进了写字楼的发展。
最早的写字楼都出现在市场经济发达的国家和城市。像纽约曼哈顿，历时1个多世纪，现在估值也几十万亿。形成了世界最著名的金融中心。
还有，香港中环，在20、30年代开始发展，形成了第二大的CBD。
还有，东京新宿在二战之后大规模发展起来。
还有，巴黎拉德芳斯新区。在世界公认中，以国贸中心为中心形成了第五个CBD。这几个有一个重合，金融贸易业的融合，写字楼怎么样跟金融贸易业融合？世界公认的四个办公区跟金融中心对比之后，发现世界最大的金融中心在纽约曼哈顿、香港中环、英国伦敦等，前6位金融中心和CBD，至少有4个是融合的。
中国市场经济发展历程：
1978年，中国改革开放开始。从1978年作为最重要的分水岭，在此之前中国主要是计划经济时期，那一个时候存在的是办公楼。改革开放之后，开始提供了写字楼的土壤。自己办公的地方可以不自己建，自己建的办公地方可以让别人用。
到了80年代中后期，写字楼引入到了中国发达的一线城市。从研究的一些资料来看，以国贸中心为中心的CBD，国贸中心是中国大陆上第一栋真正的写字楼，也是最具有代表性。中国的CBD随着中国经济的强有力的发展，它的排位会更加的靠前，可能会挤入世界前三大、四大CBD。
到了90年代中后期，写字楼的概念逐步深入到二三线城市和内地区域。形成产品的实体是在90年代中后期。5年、8年之后，二三线城市的甲级写字楼将会逐渐的成型。
计划经济体制，只有办公楼的业态。市场经济之后，才有了写字楼的业态。
中国当前写字楼市场的状况：
由于中国改革开放和市场经济发展历程比较短暂，决定了中国大陆上的写字楼处于不成熟的状态。就像中国房地产开发，如果跟市场经济发达的国家，像跟美国、香港相比，我们开发相对来说远远的落后。像房地产开发模式，深圳把香港的模式学过来了，大陆的把深圳的模式学过来了。中国市场经济开放时间短，在吸
收和学习写字楼开发过程当中，还处于不成熟阶段。瑞士再保险大厦，设计理念、和周围环境的融合都达到了一定的境界，如果放在大陆可能不被接受，因为造价太高了。凯晨世贸中心也是处于比较高端。
中国写字楼不成熟的表现：
1、开发商的不成熟。我非常想把这一些年对写字楼的感受和对写字楼的理解和考察研究跟大家分享。
首先，我们要正视我们的不成熟。写字楼的开发商，有几个原因去形成写字楼开发：
A、拿到了一块适宜做写字楼的土地。很多开发商不是想做写字楼，而是因为客观机缘拿到了适合做写字楼的土地。比如说临街的土地，不适合做住宅，就做了写字楼。
B、有写字楼需求大客户进行合作。当你有土地的时候，还没有选择好业态的情况下，有很多购买客户，说一下子要多少平方米。这一种情况下，把你的土地作为写字楼的开发。而不是事先做了很多的准备。
C、写字楼大的投资者。以前，在二三线城市相对来说比较少，随着基金的进入，这一些机遇在二三线城市越来越多。
很多开发商不是因为具备了综合开发能力，或者有很好的准备的时候去建写字楼，有可能是拿到了适合做写字楼的土地或者有大客户需求才做写字楼开发。写字楼开发需要种种条件。如果没有条件的时候做写字楼，会有盲目性，会很不成熟。
2、消费者的不成熟。
在国内一线城市，这一种现象不是很明显。高总的楼销售到48000，在这一块的住宅是20000多，达到了1：2的比例。高品质的写字楼和高品质的住宅售价比是1：3.5到1：2.5。同一个区位的住宅卖10000，写字楼可以卖25000到35000。在沈阳出现了高品质的写字楼跟高品质的住宅价格基本上一致，到了三线城市出现了写字楼的倒挂。为什么出现这一种情况？
这是表现了消费者的不成熟。很多人认为，买一平方米写字楼跟买一平方米住宅是没有差别。如果我们作为消费者，我们不会以那样的思想来想。中国做得最好的住宅拿出来，跟写字楼远远没法儿比。现在，消费者考虑不到性价比，而是仅仅谈价格。
冯卫平：市场价格毕竟是供求因素所决定的，为什么写字楼的价格和住宅的价格存在差距不大。不仅仅是大家没有意识到，当地企业承受的租金成本这是很重要的一个方面。
另外，我去了很多省会城市，写字楼卖不出来价格，因为这一个行业缺少组织。写字楼话语权淹没在市场的声音当中。当地企业成长过程当中，租金是很重要的成本。
郑新桥：冯总说的观念非常好。在二三线城市，写字楼跟住宅的价格差距不大，反应了消费者不成熟。
1、对产品没有意识。
2、消费者没有这一个承受力。
3、消费者的需求。
当世界500强进入中国的时候，在CBD里面只选择了国贸中心。因为国贸中心给它带来了品牌的效应。在二三线城市，所遇到的消费者没有这样的意识和需求。我在你最好的办公楼办公也好，在商住办公也好，在住宅办公也好，基本上不影响我的业务。随着市场的发展，你的办公形象和办公环境足以影响业务的时候，环境发展会促进消费者成熟。比如说你是非常有实力的公司，在商住两用地方办公，如果影响到你的业务，你就会在写字楼办公，这样就会形成比较好的现象。在郑州这一个城市，高品质的住宅和高品质的写字楼相比，住宅成本是在3000块左右，写字楼每一平方米高出2000、3000元，但是售价只是高出1000多。这一个时候，消费者不从写字楼交通位置、产品配置、给他提供办公效率的改善来分析，而是从价格来分析。比如说同样用电梯，不同梯速的价格是不一样的。我跟公司的人员谈一个例子，比如说农村很落后的地方有一个亲戚，给他一辆奔
驰600和5辆桑塔纳选择，他肯定会选择5辆桑塔纳，因为他会认为5辆桑塔纳的价格比一辆奔驰600的价格高，其实他没有想到一辆奔驰600是几百万。
3、社会环境不成熟。有一些在飞机航线下不能达到多高。因为故宫是北京最中心的位置，对周围的建筑有限高。其实在很多情况下，不应该做限高的。针对中国土地面积问题，如何提高容积率？拿美国和中国的土地做比较，在10年、20年前，大家对我们的了解是地大物博。大家忽略了很关键的问题，就是有效的土地是多少。
中国人口是美国的4倍多，美国本土面积930跟中国的960，但是它有效的土地是我们的4倍多，跟美国相比，我们中国有效土地供应是非常少的。大家到美国会有很强的感受，平地上会种植树木和草。在中国有效土地比较少的情况下，不把容积率提高，面临着土地利用率相对比较低。在规划政策里面，为什么限高？除了飞机航道影响之外，规划局往往是拿住宅的感觉来理解写字楼。世界上最好的标志性的写字楼没有一个是低的，都是很高的。本身高度是一个标志。住宅里面，很好的住宅未必是高的。在这一种情况下，在政府的政策中间，最好是不限高。
还有金融政策，没有推出新的宏观调控的时候，写字楼是5X10年按揭。所以在这一种情况下，大量开发了SOHO的概念——商住两用，这样不能有利于写字楼的发展。
国贸中心三期做出来之后，作为持有的写字楼。凯晨世贸中心做得非常不错，为什么不持有？当你自己持有，单一产权会让你的收益维持到一个比较稳定的水平。为什么不持有？因为没有资金。为什么没有资金？就是因为金融政策不配套。我跟一个公司的运营总裁聊天，美国的金融政策和土地政策，对房地产运行的成熟程度远远高于我们国家。在金融政策配套里面，比如说开发商购买一块土地，只要支付了30%定金，剩下的70%，任何一个代理商都可以来代理。在美国，开发一栋写字楼，一般投入的总资金是15%至20%，剩下的是基金或大的公司之前注入资金。在我国，实力相对小的开发商，还没有做完就卖掉，这一个时候写
字楼的品质会受到影响。
冯卫平：很多写字楼做得很急促。很多写字楼盖出来之后赶快卖给个人，它不可能保证它的品质。
郑新桥：散售之后，对品质没有办法保证。中国写字楼市场面临着巨大的需求：1、与国际接轨的需要。
过去在二三线城市，谈到与国际接轨没有感受，现在这样的感受越来越强。现在除了北京、上海、广州、深圳，与国际接轨的概念越来越深入到二三线城市。与国际接轨促成商务办公意识的苏醒。过去感觉到不到自己的效率低，但是跟国际发达国家先进企业接轨过程当中，会感觉到办公效率存在很大问题。我们开发一栋写字楼之前，我们租用了别人普通的办公楼，我们跟深圳公司接轨中间，我们感觉到，我们办公效率低。我们搬到办公楼之后，各方面对接方面好，办公效率感觉到有明显的提高。
2、世界500强企业还没有完全进去中国大陆。有9成多的世界500强企业进入中国了。像通用电器、花旗、汇丰银行等都进入了中国。这样企业自身的办公需求非常智能化，对各种环境条件都有专业的要求。与他们有商业往来的商业合作伙伴到他们的办公室，这样也会带来一些新的需求。
3、04年，中国在外贸出口方面超过日本，成为第三大贸易大国。在5年前，不可想象。中国的外汇储备已经达到了1.4万亿美金。
4、在十六大和十七大期间，中央政治局开了46次学习会议，其中有22次的学习议题与国际问题有关。不仅仅是国际军事、国际战略，还有国际经济，这意味着国际化的要求越来越高。国际化之后，对写字楼行业的发展会有一个非常大的推动和拉动。
以上种种条件，促成了近二三十年内写字楼在中国处于高速发展期。市场经济时间比较短，写字楼发展不成熟，也是写字楼高速发展期。如果开发商有效的整合资源，就能适应二三十年写字楼高速发展。
写字楼特性：
1、投资大且集中。冯总问高总凯晨世贸中心投了多少钱，高总说这一个数字不方便说。大家明显的感觉到，写字楼开发资金需求量非常大。同样开发10万平方米的写字楼和住宅，成本有很大差距。从第一笔投入到交付使用，需要连续投资金，不管有没有新的资金来源，都得投，否则你的产品不可能交给客户。住宅可以根据资金力量来投，如果没有资金，可以分期开发。但写字楼没有这样的。再加上写字楼单位造价远远高于住宅，造成写字楼密集开发占用了大量的资金。在大中城市的烂尾楼，基本上是都是写字楼，很少有住宅的。
2、开发周期比较长。写字楼的开发周期是住宅的2到3倍。
3、产品复杂。目前拿住宅比较好的设备跟写字楼相比，远远不能比。因为写字楼的数量和质量标准是住宅的好多倍。
还有，装饰标准比较高。有开发经验的朋友，都非常熟悉了。刚才凯晨世贸中心提到了呼吸式的玻璃幕墙，现在在高档写字楼大量推广了。在住宅里面，没有用呼吸式的玻璃幕墙。
还有，对交通组织要求高。因为写字楼人员比较密集，车辆也是比较密集，所以对交通组织要求高。
在郑州，跟媒体和很多朋友谈，我说开发写字楼产品的企业跟开发住宅的企业相比，写字楼产品的复杂程度相当于大学生，住宅的复杂程度相当于中学生。开发写字楼，在市场、资金、建设和销售方面都要充分的准备，否则会变成烂尾楼。怎么样做好充分的准备？就要有效的整合资源。
开发商如何有效整合各种资源？
首先要有意识。还有，实际操作办法问题。
写字楼开发商在整合资源当中：
1、有很强的合作意识。写字楼周期这么长，资金密集度这么大，同时复杂性很高。如果不能够跟各个方面合作，很难开发一个很成功的写字楼。凯晨世贸中心做了一个很好的例子，比如说自动化用的是谁，玻璃幕墙用的是谁等等。需要有效的整合。在整合的过程当中，不要怕别人把钱挣走，你挣到自己应该挣的钱就
可以了。比如说，给你做设计，他肯定要设计费。高品质的设计商，把你产品设计好，对你负责的情况下，要求的设计费比较高。该给人家的钱要给人家。而不是说把所有钱放在自己兜里。随着社会分工越来越细，我们需要跟各方面的专业公司合作，比如说，跟专业的设计院、营销代理商、物业顾问商合作。
比如说国贸中心物业做得非常成功，如果你聘请国贸中心做你的物业顾问，你的物业管理水平会有很大的提高。跟你付的物业费相比，你付的钱是值得的。
2、充分信任对方。合作过程当中，要真诚的信任、沟通，双方充分交流、信息高度共享。作为专业代理商站在专业角度，给你提出更好、更专业的建议。同时，把你的资源给合作方提供之后，通过交流，形成有效的整合，会产生很大的附加值。
如果跟其他专业商，不能充分信任和交流，实现不了信息共享，资源在你手里面或者在专业商手里面，如果不整合，价值就不能最大化。
3、内部资源评估分析。
比如说，前期市场调研交给顾问商了，我们设计交给了设计院了，营销代理交给了专业营销代理商，物业顾问交给物业顾问商了，开发商做什么？开发商是把这一些资源整合。在整合的过程当中，一定要对你内部的资源进行深度的综合评估。评估之后，对你的资源你会很清楚，你的能力是什么，你有哪一些资源，你要搞清楚你自己想要什么。你想把写字楼做到当地最高档，或者让这一个写字楼弥补你的现金流，你就决定自己下一步应该怎么样做，哪一些是专业机构做，哪一些自己做。
不管做写字楼也好，还是做住宅，会遇到几个问题。代理商会出几套方案，一个是利润比较高，现金流比较慢；一个是利润比较低，现金流比较快；有的时候，利益会损失，但是对你的品牌会有提升；有的时候，品牌会提升，但是，现金流比较慢。这一个时候，适应你的是对的。要看你的战略是什么，你的项目贡献是什么，是贡献品牌、利润、现金流？这几个之间要组合。
4、写字楼开发过程中的几个关键环节。
A、前期市场调研。写字楼开发商不成熟，往往请专业顾问公司给我们做专业的市场调研。一些成熟的地区或者成熟的地产商，他们有自己的调研机构。在香港几个大的开发商，都是他们自己做的。在国内，因为我们不成熟，需要交给专业的代理商。聘请前期市场调研专家的时候，会遇到很多问题，比较典型的问题：请大牌的顾问商，一定要搞清楚有没有写字楼的经验。有一些代理商牌子很好，但是对写字楼未必专业，这一个时候做的调研未必是好的。要请对写字楼熟悉并对你的地域有一定了解的顾问商做顾问。
同时要整合你的力量进行调研。内部调研的时候，你对内部资源最清楚，你对区域情况和消费力等最清楚。有的东西短时间能够调研，有的时候是一种感受。两种体系一印证，使得调研比较的正确。
B、产品定位。在前期调研之后，产品定位是非常关键的。要与专业代理商充分沟通，专业代理商会提出一系列的方案。沟通的时候，必须把你有关的问题跟专业商充分的展示。比如说你企业战略是什么，发展的定位是什么等，让它做产品整体定位的时候，一定要跟企业战略和现阶段发展的定位相适应。即使一个再好的方案，如果跟你的战略和方案不适应，不说是错误的，起码是一个不太理想的定位。
C、设计。凯晨世贸中心卖到48000一平方米的，可以请到SOM。如果二三线城市开发商，请这么大牌的设计师，可不可以？
1、你的成本会大大提高。
2、大的设计公司是最先进的设计理念，你的设计成本会很高，你的市场能不能承受。选择设计公司的时候，要分前期设计和施工设计。前期设计的时候，要选有超前的眼光和创新意识的，但要跟你的区域相适应。施工设计一般是在当地选择，可以节约施工费用，同时出了问题，可以有效的沟通和处理。
D、营销代理。好多代理商是国内比较优秀的、知名的品牌代理商，代理团队往往没有做写字楼，在这一块，大家要注意。选择优秀代理商，团队关键人员一定要有写字楼的经验。我们开发商用卖住宅的手段卖写字楼，两种不同产品是两种
华虹科技写字楼招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——地段价值、区位价值 位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵的金溪河，距汽车站5分钟路程，距国家4A级风景区玉华古洞7公里路程，驾车10分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响力；同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。高米，层。 前瞻性创新设计：打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。 业态类型：商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积120m2至180 m2整层面积约为2000或1100多平方米。地下停车场建筑面积2305.9 m2，共个车位。 二、写字楼市场分析及租赁分析
将乐现有楼盘分析： 电梯数量配置明显不足，速度绶慢，候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务，办公效率。 车位配比普遍存在偏低，未能达到每200平方米有一个停车位的基本标准。 将乐目前无一家高端智能化写字楼。 认真细致的市场调研分析是商业项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。 三、招商及租赁策略 1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。
某写字楼项目销售现场包装策划方案 一、整体安排要点： 1、施工场地与销售接待展示地尽量分开。建议另劈主要施工车辆入口。 2、参观人流从看楼广场进入售楼处后，可不用再出露天就可以直接通过看楼通道上楼 参观，以确保其安全舒适。 3、参观人流所能接触到的地方都要利用起来展示或体现楼盘价值。 二、售楼处 1、售楼处布局建议 A、总建筑面积控制在300平方米左右 B、设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂、“员工加油中心”等相连通。 C、功能面积包括：入口门厅、模型展示区、实物/概念展示区、洽谈区、办公室、卫生 间等。 2、设计要点： A、分区合理，各功能位置齐全； B、体现信息科技时代感、精致高档感； C、体现出发展商的认真负责的态度； D、注意人流的特点； E、注意与售楼前广场的协调与利用。 3、售楼处办公用品清单 A、销售大厅： 汇线通8线：传真机、复印机、饮水机、POS机、点钞机各一台；音响（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投影电视各一套；接待台（双层）一套； B、办公室 办公台椅4套（英龙、世联各两套）；文件柜；更衣架；IDSN上网电脑、打印机各两 台；保险柜、饮水机各一台； C、其它 烟灰缸、纸娄、纸巾、复印纸一批 三、看楼通道 1、要点： 保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板； 有导示牌指引方向； 2、注意点： 通风与采光要好，灯光展示板宣染出的气氛，通道中的导示明显； 四、售楼处前广场 1、参照“XX大厦”实景 2、注意点： 室外的广场的状态直接表达了开发展的开发理念，环境的提高前透支是一种信心、实力 的体现。 五、形象墙注意点： 大面积的、个性化的形象墙展示为对消费者的多层渗透的一部分。同时可以吸引“眼球”， 扩大项目影响力。 六、户外导示、昭示系统注意点：
写字楼策划方案 定位篇 一、项目定位 1.1 项目概况 ?所处区域：盘龙区 ?地理位置：北京路延长线与金色大道交汇处 ?占地面积：15亩 1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为： 本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。 诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势 智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。 从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。 所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。 1.3定位依据 优势分析
?地段公共交通线路多，出行非常便捷； ?由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； ?本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间； ?开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用； 劣势分析 ?本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置 与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高； ?本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会 不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点； ?从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会 导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营； ?由于本案建设周期较长，导致市场形象不好； 市场分析 本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。 总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。 ?市场机会点 ?本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。 ?市场威胁 ?大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成周边环境影响； ?大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中的印象；
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 华虹科技写字楼招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——地段价值、区位价值 位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵的金溪河，距汽车站5分钟路程，距国家4A级风景区玉华古洞7公里路程，驾车10分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响力；同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。高米，层。 前瞻性创新设计：打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。 业态类型：商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积120m2至180 m2整层面积约为2000或1100多平方米。地下停车场建筑面积2305.9 m2，共个车位。 二、写字楼市场分析及租赁分析 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
养生、谯城频道包装方案 我们将对整体的频道包装，从色彩配置、画面风格和声音、字体等多个方面进行全新的包装。完成养生、谯城频道的整体形象识别的观众认知。 颜色： 养生频道色彩定位：橙黄色为主。（配色：红色） 橙黄色象征着娱乐、养生、富贵、吉祥、内涵。 谯城频道色彩定位：芍花色为主。（配色：玫红色） 芍花色代表谯城地区的药材特色文化。 字体：均采用综艺体或黑体字。 1、频道ID 频道ID即频道形象片花，是频道包装的重要手段，画面一般以台标演绎为主，引入由音乐、音响构成的声音识别系统，有的还配以频道呼号，以5～20秒为宜。 养生频道：根据养生频道的定位（色彩定位：橙色为主。定位语：健康时尚、快乐养生），以娱乐养生元素为主，形状设计为方形（书本的抽象形状），配亳州特有养生元， 制作出快乐养生、娱乐的台表演绎。 背景音响: 用很时尚的演唱方式，唱一句“我养生、我快乐”作为结尾音效。 这种音效可作为养生频道的特有声音。朗朗上口，易记忆，易识别。 谯城频道：根据谯城频道的定位（色彩定位：芍花色为主。定位语：活力谯城、魅力无限），以芍花为主元素，形状设计为圆形（花的含苞欲放形状），进行台表演绎（芍花 是亳州市的市花，又代表了谯城区的地域文化特色）。 背景音响: 用浑厚的男音配音为主“活力谯城、魅力无限” 2、电视形象宣传片： 电视形象宣传片是突出电视台精神气质、强化频道形象的又一重要手段。长度一般在30秒以上，以不超过3分钟为宜。电视形象宣传片以独立于台标之外的画面为主构成，要求有极高的创意思维，画面应概括出本地域独有的文化资源，能代表整个频道的追求和定位，具有明确的传播指向性和强烈的视觉震撼力，而且要与音乐、音响完美结合。其播出频率会相对较少。 养生频道：整个宣传片用欢快的歌曲形式来完成此片，根据养生频道特有风格，为养生频道编辑关于养生的歌词（此歌词不宜过长），配以亳州特有的地域养生元素画面（画 面如：打五禽戏、吃药膳、逛商场等与养生有关的镜头语言）。采用大气、现代、 时尚、动感的风格，来体现亳州市开放、追逐时代脚步的精神风貌，以此达到整 个频道的追求和定位。此片也可作为养生频道的晨曲来播放。
序 写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，上海写字楼的发展亦印证了这一事实. 1999年《财富》论坛、2001年APEC会议、2010年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在上海……种种迹象表明，经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。回顾上海写字楼市场的发展历程，其经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。中原以期通过本报告能令产品的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作事先提点。
目录 定位篇 一、项目定位 (4) 二、目标客户定位 (7) 三、价格定位 (9) 营销篇 一、销售推广策略确定 (13) 二、市场推广 (19) 三、产品与现场完善建议 (21)
定位篇
一、项目定位 1.1 项目概况 ?所处区域：徐汇区 ?地理位置：东安路50弄18号 ?基地面积：5868平方米 ?总建筑面积：68562平方米 ?产品形态：甲级涉外写字楼 ?建筑形状：海螺状 ?可售面积：28535平方米（5—17层） 1.2根据本案的自身特征，产品属性定义为： 区域内5A级智能化地标性甲级涉外写字楼诠释：从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。
“顺义写字楼项目”全程策划工作计划书 北京恒通嘉信地产营销 二零零八年二月
目录 开篇：崛起的顺义 第一章项目投资策划营销纲要 第一部分市场调查 一、项目用地周边环境分析 二、区域市场现状及其趋势判断 三、土地SWOT（深层次）分析 四、区域市场整体研究 五、市场调查工作计划及时间安排 六、市场调查问卷示例 第二部分市场定位 一、项目市场定位 二、项目价值分析 三、项目定价模拟 四、项目投入产出分析 五、投资风险分析及其规避方式提示 六、开发节奏建议 第二章项目规划设计策划营销 一、总体规划建议 二、建筑风格定位
三、主力产品选择 四、室内空间布局装修概念提示 五、环境规划及艺术风格提示 六、公共家具概念设计提示 七、公共装饰材料选择指导 八、灯光设计及背景音乐指导 第三章项目形象策划营销 一、项目视觉识别系统核心部分 二、延展及运用部分 第四章项目营销推广策划 一、区域市场动态分析 二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 三、目标客户群定位分析 四、价格定位及策略 五、入市时机规划 六、广告策略 七、媒介策略 八、推广费用计划 九、公关活动策划和现场包装 十、营销推广效果的监控、评估、修正 十一、入市前营销策划目标
开篇：崛起的顺义 随着北京的进一步建设，顺义未来发展潜力相当巨大。首先从区域的整体规划来分析：顺义为北京十一五期间重点发展的新城，其配套设施在短期之内会有一个飞跃式的完善，其宜居性会大大增强。2、地铁一五号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线和机场轻轨这五条轨道交通的建成与运行，将会极大拉动顺义地区的发展速度。3、首都国际机场的建设、国展新馆的落成以及奥运会马术和水上运动比赛场馆的建设，将会为顺义的发展起到很强的推动作用。 1、国门商务区打造“国际化顺义” 未来１０年内，北京市顺义区将投资２２０亿元人民币，在北京首都国际机场附近打造一个集、购物中心、餐饮娱乐、休闲健身以及酒店公寓等众多服务项目于一体的国际性商务区。目前，北京国门商务区的开发建设工作已正式启动。 在最近召开的北京顺义现代服务业投资推介会透露，北京国门商务区将建设商务办公面积、酒店及公寓面积约１５０万平方米、商业服务面积约７０万平方米、文化休闲面积约３０万平方米、各类建筑总面积约４５０万平方米。 到２０１５年，这一商务区将吸引各类入区单位２０００至３０００家，就业人口达到４至５万人，地区ＧＤＰ总值实现１７０至２００亿元人民币，最终将国门商务区建设成为特色鲜明、国际标准的现代化国际商务区。 2、规划五大轨道交通推动顺义"泛市区"化 从顺义区域的发展规划可以看出两个明显的方向：一是铺设轨道交通网络，二是发展临空产业、物流业、制造业等产业；这两个方向的规划均是为了更好地将顺义建设成现代国际空港，提高第三产业的发展速度。所以，顺义的轨道交通规划，将会逐渐使其形成一个"泛市区"的概念，从而让顺义区域的房产顺着轨道的建设驶向"快车道"。 3、国展新馆落成将拉升整体顺义高档住宅价值
电视台广告栏目广告合作方案 一、《XX来敲门》特约专辑播出 栏目简介：《XX来敲门》是XX广播电视台创办的一档大型送奖栏目，创新性的采取了地面销售活动与电视栏目报道有机结合的方式，具有很强的观众参与性，有助于拓展品牌知名度、扩大铺货面、提升产品销量。 节目时长：3 分钟 播出周期：日播 播出形式：电视栏目+网络视频 宣传形式：提前一周电视广告+社区 X 展架预告：《XX来敲门》将走进 XX 社区敲门送奖，家有 XX 任意产品的观众将现场得到 XX大奖一份。 电视节目形式：主持人外场主持+敲门送奖，地面活动形式：商家提前在各社区设置销售区，组织产品推介，送奖主持人可参与其中一场地面推介会。 《XX来敲门》与 XX 合作方式： 《XX来敲门---XX 专辑》，提供栏目送奖所需奖品，组织执行前期社区销售活动。 XX 将获得以下回报： ?栏目回报： 1、 2、 3、 4、 5、 6、节目更名为《XX 来敲门---XX 专辑》节目播出前 5 秒标版+15 秒 XX 品牌广告主持人口播“欢迎收看，XX来敲门---XX 专辑”每期节目特写两次 XX 产品节目期间底滑字幕展示 XX 企业及产品信息节目结尾处鸣谢 XX
宣传回报 1、展示 XX 企业形象与产品的高密度电视广告； 2、社区 X 展架及其他地面宣传品中可使用某某电视台及《XX 来敲门》形象 3、社区销售活动中产品包装可使用某某电视台及《XX来敲门》形象【栏 目收费】6000 元/期（含制作费）注：地面销售活动的所有物料、 人员支出由 XX 企业自行设计、提供。 二、电视专栏报道 在我台经济栏目中开辟专栏，专题介绍报道 XX 企业文化、产品特色等内容。 【播出时间】首播：每周一至周日 21:25（某某-2 频道） 重播：周一至周日23:30（某某-2 频道） 次日周二至周一 11:00（某某-2 频道）次日周二至周一 13:35（某某-1 频道）【播出时长】3 分钟/期【专栏收费】3 分钟/首播 1 次、重播 3 次/3000 元(含制作费) 【注】增加播出一次（含 3 次重播）收费 2000 元 三、品牌广告展播精心定制 30 秒 XX 品牌广告，针对 XX 消费人群特性，选择广告段位，在某某电视台 3 个频道高频次滚动播出，力求扩大品牌知名度、树立企业文化形象见附件：广告套播表
现场运营管理方案 一、现场运营管理体系 二、现场运营管理 （一）、现场管理组织结构表 管理 管理
（二）、人员配置及岗位职能 1、现场指挥中心 （1）总指挥一名，负责现场事务的全面管理； （2）副总指挥二名，负责现场日常事务管理，总指挥不在时，代理行使总指挥职权； 2、行政部主要负责各部门办公用品的配置及发放，负责完成各类票据（销货凭证、销售汇总表、内部交款单、考勤表）低值易耗品、合同等物品的计划、申请、采购、保管、管理；现场各类文件合同管理；活动现场内各类执照的办理、检查（卫生许可证、营业执照、税务登记证、健康证）；负责对外相关职能部门的联系，协调工作；人事档案的建立，员工登记、存档、办证（员工上岗、健康证及人员招聘、培训、调配）；制定财务结款制度，与销售人员钱款及票据交接工作，做好工商税务等部门的协作关系，便于现场营业执照和税收的办理。行政部下设： （1）行政经理一名，负责现场办公事务管理和各部门的协调工作；（2）财务主管一名，负责现场财务管理；现场帐务工作、销售报表统计及账务结算结算工作。 （3）行政文员二名，配合行政主管处理各项办公事务；负责现场员工制度和考勤管理；办公室文档管理、文字处理和具体办公事务；现场人事管理、培训和协调工作； 3、策展部 （1）策展部经理一名，负责现场策展部全部事务管理；
（2）工程安保主管一名，负责现场工程事务、消防安保及展品维护工作； （3）场务主管一名，负责现场检票、导览客服、表演等工作及人员管理； 4、运营部 （1）运营经理一名，负责现场商品销售和商户管理； （2）运营助理两名，配合运营总监，负责现场商品销售管理和商户管理；配合运营经理负责现场商户招商和品牌引进； 5、营销部 （1）营销经理一名，负责管理营销和广告策划； （2）营销助理二名，负责协助营销经理市场营销策划和文案创作及营销推广活动； （三）、人员培训 人员招聘到位后进行为期五天的培训，培训完成后到各岗位进行实习，开业前3天现场进行试运营。 1、专业知识培训 （1）、本次展览活动概况信息 （2）、项目经营理念和策略 （3）、展览现场管理和服务 （4）、展览现场规划和布局 2、现场管理制度和礼仪培训 （1）、活动经营和管理模式
临泽二中校园电视台策划方案 为全面提高学生素质，培养学生的创造性和自主发展意识，学校成立以学生为主体的校园电视台。本着学生电视台学生办的宗旨，我们将广泛的调动学生的积极性和主动性，让他们参与到电视节目的制作当中，从栏目的策划、采访到摄像、主持，都将突出学生的主体地位，使校园电视台成为学生了解学校动态的窗口，成为正面教育的主渠道和学校的喉舌。为此，特制定此方案。 一、工作宗旨与工作目标 工作宗旨是“贴近校园生活，弘扬校园文化”。 工作目标是“立足校园，传播校园正能量”。 二、核心理念 核心理念是尊重、支持、引导、快乐。 尊重学生权益，关注校园动态； 支持学生表现自我，发掘自身潜能； 引导学生健康成长，推动校园文化和谐发展； 让每个学生都有最佳的人生开端，都有欢乐无限的生活空间。 三、栏目设置 校园电视台栏目设置： 1．新闻类责任领导：董校长责任教师：濮慧峰朱绪海《新闻资讯》——主要播报校园快讯、年级追踪等动态。 2．访谈类责任领导：郭建刚责任教师：杨晓梅 《师生面对面》——学校内发生的焦点事件，学校和社会热点问题；展现师生风采，与名师和学生对话，邀请市内外教育界知名人士与当代中学生直接对话，为学生提供前瞻性的指导理念。 3．学科空间责任领导：刘东责任教师：何长奇 《名师课堂》——学科专题知识讲座或精品公开课。 4．欣赏类责任领导：宋芳责任教师：秦荣郭新兰
《音乐快递》——播放优美健康的新歌新曲，提高学生的音乐素养。 《电影之声》——欣赏优美电视电影，感受东方文化神韵，展示华夏民族风采。 《名画欣赏》——欣赏古今中外名人字画。 《名著导读》——推介适合学生年龄特点的文学名著，并作适度鉴赏。可以以微课形式展播。 5．科技类责任领导：刘华责任教师：李生贵程明银《芝麻开门》——通过学生自己提出问题、自己寻求答案的过程，传递科学知识，激发求知欲望。 《异想天开》——是一个学生创新平台。让学生通过创新和发明的实践，拓展想像力，锻炼动手能力，并将有实用价值的创新发明推向社会，推向市场。 6．旅游类责任领导：范天琪责任教师：王正龙 《揽胜》——让学生了解世界各地的旅游景点，感受其文化氛围。 7．生活类责任领导：王正兵责任教师：李天宏宋勃发《美食》——让学生了解各地饮食文化，感受饮食文化。 《生活百宝箱》——让学生了解、掌握一些必备的生活常识和技能。 8．实践体验类责任领导：林国祥责任教师：张兴宏 《快乐体验》——通过让学生以自己或他人的身份和视角进入设定的情境中去体验。在体验中感受快乐，在快乐中发掘潜能，包括校内活动、与校外素质拓展、社区实践等体验活动。 9.二中风景线责任领导王伟责任教师：贾玉霞李晓玲 《出彩二中人》——宣传校园内师生先进典型、才智少年等有特色特长的人和事。 《校园风尚标》——宣传学校专题活动或好人好事；报道学生中的热门话题。 10.讲座类责任领导：杨建红责任教师：何长奇
竭诚为您提供优质文档/双击可除写字楼营销策划方案ppt 篇一：写字楼营销策划 营销推广方案 前言 目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。 因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。 销售目标： 1、提高写字楼销售 2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。
项目价值分析及提炼 1、项目价值分析 ◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务 ◇项目所属区域整体商务气氛不够浓厚,决定了销售量； ◇项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚； 2、项目价值提炼 ◇高层次 ◇高品质 ◇高性价比 ◇高回报率 ◇高成长空间 客户群定位： 从对写字楼客源的分析来看： 1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基 金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。 2、本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚，需要引进 集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向； 3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大 价值； 目标客户定位：
核心客户：集团客户（增加项目知名度和美誉度） 辅组客户：散户、投资客户（实现目标价值） 争取客户：中小基金（作为营销手段） （一）核心客户——集团客户 所占比例：约25％ 企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业 需求特征： 1、注重物业产品内在品质 2、处于市中心，交通便捷、配套齐全 3、提供良好的商务服务 4、优秀物业管理 5、大面积的办公空间 6、追求物业形象和售价之间的均好性 （二）辅助客户——自用散户 所占比例：约50％ 企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业 多为目前入驻于城市周边、需要升级办公空间的型企业，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。 需求特征： 1、注重物业外在形象 2、处于市中心，交通便捷、配套齐全 3、较高的实用率
写字楼广告推广执 行方案
写字楼广告推广执行方案 一、明确项目写字楼推广的2个基本问题 1、推广名及推广主题传播口号 推广名:艾博国际商务会所 推广主题传播口号:自由空间,阳光商务 2、推广面临的形势及解决之道 形势1、项目本身的品质,档次在呼和浩特是甲级写字楼,但身价也较昂贵; 解决之道:概念炒作提升品质与形象,以支撑身价 形势2、项目还未公开市场推广,有利于从总体上把握推广阶段与进度,不利于快速进入销售强销期 解决之道:经过写字楼部分的内部认购和开盘,缩短引导期,力争快速进入销售高潮 形势3、开发商企业品牌对项目销售的支持力度不大解决之道:开展高规格的公关活动和高质量的现场销售行为,为开发商建立品牌形势4、项目缺乏足够支撑产品销售的独特卖点解决之道:把常规的卖点或别人也有的卖点经过耳目一新的角度进行阐述,一步先,吃遍天形势5、市场竞争激烈,推广任务繁重
解决之道:利用一些非常规的推广方式,与竞争对手形成差异性和不可模仿性 形势6、特殊的目标客群存在的特殊的心理及行为模式 解决之道:客观准确把握目标群体的心理及行为,广告推广始终围绕这些心理和行为展开 二、广告推广核心目标 经过概念炒作,提升写字楼形象,为正式进入大规模销售蓄势 三、广告推广4大控制点 1、控制政策资源:中小企业的创业基地 2、控制目标群体心理及行为:阐述选择艾博的7大理由 3、控制特殊宣传推广通路:锁定目标群体获取信息的主要渠道 4、控制活动热点:经过写字楼开盘和呼和浩特中小企业发展基地研讨会暨新闻发布会等公关活动实现第一次销售高潮
四、广告推广如何实现概念炒作 1、炒作什么概念 1)、”小”的概念 2)、”创业基地”的概念 3)、”自由组合”的概念 4)、”5S第三代商务写字楼”的概念 2、炒作概念的通路 1)、针对目标客群获取信息的渠道作为主要载体广而告之,包括专业刊物、机场、星级酒店、金卡、网络、知名商务俱乐部等 2)、选择强势媒介集中火力短期出击,如<北方经济报>、<呼和浩特晚报>、<经理人>杂志等以期让项目知名度与目标客户身份相吻合。 3)、运用多种公共手段与媒体建立良好关系,借新闻来传播项目知名度、美誉度。 4)、媒介广告以形象广告为主,促销要依取一对一行销手段 5)、根据项目特点,注重采用一些非常规的推广形式: 实行一对一跟踪式服务销售 售楼处装修布置有品味、有档次的独立的洽谈空间
电视节目策划方案范本 篇一：电视节目策划书范文 《电视节目策划书范文XX年6月7日》《电视节目策划书范文》简介： 这是一档倡导“聪明+勤奋+勇气=成功”的职业理念，鼓励人们用科学的职场视角剖 《电视节目策划书范文》正文开始>> 这是一档倡导“聪明+勤奋+勇气=成功”的职业理念，鼓励人们用科学的职场视角剖析自己，用积极的态度改变自己职业生涯的职业励志节目。 这是一次最有生命力的“真人秀”节目尝试，无论从内容到形式依然突出“绝对挑战”核心理念的节目，其“绝对”之处体现在精心设计的商场上智商和情商的较量把电视节目的游戏成分淡化了下来，应该算是迄今为止最贴近生活最有生活原型素材的“纪实秀”。与虚构游戏类真人秀不同，现实的商业特性锻造了更高级别真人秀的节目特性。 这是挑战专业类节目收视率瓶颈的一次积极尝试。统计得知，良好的系列节目中的故事特性和悬念特性能有效的积累收视，将稳定的专业节目收视人群改变为“专业加戏剧”的 收视人群对《绝对挑战》未来的收视环境有非常好的突破作用。
这是一次对节目整合营销的一次有益尝试 一、节目的立足点——《绝对挑战》不得不做的改变 1、传承“真实”，保证收视源动力 《绝对挑战》的职业梦想很高，但“绝对真实”。它涵盖的内容最实际：职业机会、地位、金钱、社会认可、精神欲望，所以，当我们强化这个梦想并为这个梦想提供更具含金量机会的时候，没有人会不注目。我们将严格保持原有节目的“绝对真实”：真实的企业参与，真实的高职位、真实的应聘者、真实的招聘结果，谁会实现这个梦想呢，要实现这样的梦想需要具备什么条件呢？如何通过实际的努力实现这个梦想？这些真实的心理对位构成了最强劲的收视源动力，这是和别的游戏类真人秀最大的不同。 2、强化戏剧表现打破专业类节目的收视平庸现状 《绝对挑战》进入今年，收视大幅攀升，几乎是去年收视分额的两倍，大家的努力为节目赢得了可喜的收视基础。但同时，节目制作水平的日益精良并没有最大限度的弥补节目专业性带来的收视不利，导致收视横向比较平庸。在调查中，我们发现观众更期待在周末看到一个“真实的戏剧”。《绝对挑战》系列节目更象一部“城市幸存者”，每一个测试项目中都包括了团队合作，个人贡献，领导才能，压力对抗等等 办公室必备的基本因素和戏剧冲突，而复杂的多的人物
写字楼广告推广执行方案 一、明确项目写字楼推广的2个基本问题 1、推广名及推广主题传播口号 推广名：艾博国际商务会所 推广主题传播口号：自由空间，阳光商务 2、推广面临的形势及解决之道 形势1、项目本身的品质，档次在呼和浩特是甲级写字楼，但身价也较昂贵； 解决之道：概念炒作提升品质与形象，以支撑身价 形势2、项目还未公开市场推广，有利于从总体上把握推广阶段与进度，不利于快速进入销售强销期 解决之道：通过写字楼部分的内部认购和开盘，缩短引导期，力争快速进入销售高潮 形势3、开发商企业品牌对项目销售的支持力度不大解决之道：开展高规格的公关活动和高质量的现场销售行为，为开发商建立品牌形势4、项目缺乏足够支撑产品销售的独特卖点解决之道：把常规的卖点或别人也有的卖点通过耳目一新的角度进行阐述，一步先，吃遍天 形势5、市场竞争激烈，推广任务繁重 解决之道：利用一些非常规的推广方式，与竞争对手形成差异性和不可模仿性
形势6、特殊的目标客群存在的特殊的心理及行为模式 解决之道：客观准确把握目标群体的心理及行为，广告推广始终围绕这些心理和行为展开 二、广告推广核心目标 通过概念炒作，提升写字楼形象，为正式进入大规模销售蓄势 三、广告推广4大控制点 1、控制政策资源：中小企业的创业基地 2、控制目标群体心理及行为：阐述选择艾博的7大理由 3、控制特殊宣传推广通路：锁定目标群体获取信息的主要渠道
4、控制活动热点：通过写字楼开盘和呼和浩特中小企业发展基地研讨会暨新闻发布会等公关活动实现第一次销售高潮 四、广告推广如何实现概念炒作 1、炒作什么概念 1）、“小”的概念 2）、“创业基地”的概念 3）、“自由组合”的概念 4）、“5S第三代商务写字楼”的概念 2、炒作概念的通路 1）、针对目标客群获取信息的渠道作为主要载体广而告之，包括专业刊物、机场、星级酒店、金卡、网络、知名商务俱乐部等 2）、选择强势媒介集中火力短期出击，如《北方经济报》、《呼和浩特晚报》、《经理人》杂志等以期让项目知名度与目标客户身份相吻合。3）、运用多种公共手段与媒体建立良好关系，借新闻来传播项目知名度、美誉度。 4）、媒介广告以形象广告为主，促销要依取一对一行销手段
写字楼招商方案 华虹科技写字楼招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——地段价值、区位价值 位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵的金溪河，距汽车站5分钟路程，距国家4A级风景区玉华古洞7公里路程，驾车10分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响力;同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。高米，层。 前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。 高端性目标定位:高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。 业态类型:商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗 22浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积120m至180 m整层面积约为2000或1100多平方米。地下停车场建筑面积2305.9 2m，共个车位。 二、写字楼市场分析及租赁分析 22楼盘名称建筑面积(m) 租金价格(元/m) 入驻率 鸿图不夜城平均20元(未装修) 不到三分二 金森公司 2花园酒店 130 m左右 20元(已装修) 2每层600 m左右山水酒店约40元(已装修) 三华城未入驻 民宅(套房) 130左右 10元(已装修) groups, Wujiang County. In September, the chapter in the Tomb occupied formally established the
village of KMT: Wu Jiang County Government (known as "guerrilla Government") and against self-defence groups. Begins to flow from jiaxing railway Lili, Tan Hills area. In November, the County Government is based on the tomb of Lu Xiyan, mine-and from the pier at Dang, under Jin bang. County Government operates three Civil Affairs, finance, education 夏华、东方商厦系商铺建筑上河国际、澜泊湾等建设之中 乐活城 宏泰名城 将乐现有楼盘分析: 电梯数量配置明显不足，速度绶慢，候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务，办公效率。 车位配比普遍存在偏低，未能达到每200平方米有一个停车位的基本标准。 将乐目前无一家高端智能化写字楼。 认真细致的市场调研分析是商业项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。 三、招商及租赁策略 1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。 政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。
长影电影频道 频道包装改版策划案 一. 频道概述 长影电影频道是经中华人民共和国广播电影电视总局批准的六大区域性电影专业频道之一。频道所属权归长影集团有限责任公司所有。作为“新中国电影的摇篮”，长影电影集团历经了半个多世纪风雨的洗礼和时代的考验，在中国的电影史上，创造了无数个第一——第一部木偶片、第一部科教片、第一部动画片、第一部短故事片、第一部长故事片等等，同时也是全国产量最多的电影公司。50多年以来，长影不但拍摄了大批优秀影片，还聚集、培养并为全国各地输送了大批电影人才，为中国的电影事业作出了巨大、辉煌的贡献！ 二. 频道包装功能分析 电视是不同与其他“产品”的“产品”，在文化传播的层面上是“消费”速度最快和传播面最广的媒体之一，市场的认识过程与形象推广的成功与否有着极其重要的关联。此次频道整体改版包装的目的在于，在频道的整合营销传播中引入企业的VI策划概念，使频道能够在竞争日趋激烈、观众素质不断提高且欣赏眼光愈发挑剔的今天，不断满足观众的需求，并在观众心中树立一个独特的、鲜明的整体频道的品牌风格和品牌形象，从而促进频道整体营销效益最大化。 频道包装（VI视觉识别）是频道品牌营销的重要环节，也是专业化频道CI策划中的一部份，是频道理念、风格、行为最直接的表现，也是频道定位与特色的一种张扬。 成功的频道包装可以留给观众一个相对熟悉的频道整体形象，引领观众认识和了解频道的风格特色。并且对于整个频道的整合营销起着极其重要的作用。 三. 频道定位分析 对于专业化频道来说，由于收视对象已经分众化与窄播化，必须定位准确、特色鲜明，才能使目标观众群形成稳固的收视习惯，才能满足受众市场的多层次性和欣赏趣味的多样性，使观众的注意力、忠诚度与满意度有大幅度提高。由此可见，对频道定位的分析是频道品牌设计、形象包装的前提。 1.受众分析：长影集团位于长春市，长影电影频道目前主要覆盖吉林省地区，其收 视家庭占全省电视家庭户的98.1%。吉林省处于“关东文化”区，作为中华文化的 重要组成部分，它既有中华文化在思想道德、行为方式等方面的主流意识，又具备 自身特有的人文风情，如：“二人转”，“高句丽文化”等等。因此，频道包装应该 考虑地区观众的审美情趣，并应体现一定的地域特色。同时，包装还应该具有前瞻 性、包容性和扩展性，在考虑地域文化、民族文化的同时，也要符合全国化、国际 化的审美要求，为将来频道的上星播出打造坚实的基础。 据AC尼尔森调查公司调查报告中显示，由于电影是老少皆宜的节目，所以收看
写字楼圣诞节活动方案|写字楼圣诞 节活动策划 【--圣诞节祝福语】 活动策划是提高市场占有率的有效行为，一份可执行、可操作、创意突出的活动策划案，可有效提升企业的知名度及品牌美誉度。以下关于圣诞节活动策划是为各位整理收集的，希望能给大家一个参考，欢迎阅读与借鉴。 圣诞节策划活动策划xx年12月25日即将到来，很多企业会在这一天举办圣诞节活动，在丰富员工的生活的同时也增强企业与员工之间的凝聚力。因此，为了丰富广大员工的业余文化生活，加强公司内部沟通与交流，增进企业的凝聚力和广大员工对企业的归属感，以下，是公司圣诞节活动策划方案。 一、事项说明： 1、活动主题：“圣诞全体总动员”; 2、活动时间：12月24日20：00—24：00; 3、活动地点：篮球场; 4、活动形式：歌舞晚会、集体游戏及平安夜祈福; 二、活动内容：
1、情侣最佳拍档(情侣站报纸) 主题：爱情的智慧魔力 所获奖项：最聪明爱情奖 组织方式：随机抽取4对情侣或者准情侣，首先情侣或准情侣双方站于报纸之上，然后不断将报纸对折，报纸面积越来越小，但站在 报纸之上的男女双方的任何一只脚都不能着地，且不可以借助外力、外物，否则视为违例，自动退出比赛，最后所剩的一个为优胜者。本比赛分为两轮，每轮四对，获胜者均可获得最聪明爱情奖。 2、合作猜字游戏 主题：心有灵犀一点通 所获奖项：最灵犀情人奖 组织方式：随机抽取或者自愿报名四对情侣，一人背对字板，一人面对字板，面对字板者用动作表演字板所示，也可以用语言提示，但在提示语言中若涉及到具体的字板所展示的图片或文字，则视为违规;背对字板者说出字板所示内容，时间3分钟，说出正确的最多的为胜者。本比赛分为四轮，获胜者获得最灵犀情人奖。 3、平安是福 主题：身无彩凤双飞翼 所获奖项：最佳拍档奖
销售现场包装策划方案 ××写字楼项目销售现场包装策划方案 一、××写字楼项目概述（略） 二、销售现场包装的整体安排 1. 施工场地与销售接待展示地尽量分开，建议另辟主要施工车辆入口。 2. 参观人流从看楼广场进入售楼处后，可直接通过看楼通道上楼参观，以确保其安全舒适。 3. 充分利用参观人流所能接触到的地方展示或体现楼盘价值。 三、售楼处包装规划 （一）售楼处布局建议 1．售楼处总建筑面积控制在240平方米左右。 2．售楼处设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂等相连。 3．功能面积包括入口门厅、模型展示区、实物与概念展示区、洽谈区、办公室、卫生间等。 （二）售楼处设计要点 1．分区合理，各功能位置齐全。 2．体现信息科技时代感、精致高档感。 3．体现开发商认真负责的态度。 4．注意与售楼前广场的协调和利用。 （三）售楼处办公用品清单
售楼处办公用品如表8-10所示，可按此清单进行配置。 表8-10 售楼处办公用品清单 四、看楼通道设计 设计看楼通道时，要保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板；有导示牌指引方向。同时注意通风与采光要好，灯光展示板要能够渲染出气氛，通道中的导示系统要明显。 五、售楼处前广场及形象墙设计 1. 售楼处前广场 售楼处前广场的设计可参照“××大厦”实景，注意广场的状态要直接表达出开发商的开发理念，体现开发商的信心、实力。 2. 形象墙
为吸引更多的“眼球”，扩大项目影响力，拟设计大面积、个性化的形象墙，以有效展示项目情况，多层渗透目标客户。 六、户外导示、昭示系统规划 1. 户外导示、昭示系统可以最大程度地节约推广成本，“眼球”效应明显。本项目要通过路标、指示牌、大型条幅、路牌广告及其他广告形式等实现。 2. 条辐、楼体广告：本项目主要考虑项目北面的展示面，高度应高于树高五米以上。 七、交楼标准房、样板房 1. 建议本项目封顶前的交楼标准房设在第七层，封顶后再提高。 2. 样板房早期建议在第六层，具体根据“征集样板客户，赠送样板装修费”活动结果实施装修；后期根据需要增设第八层复式样板房和高层样板房。 八、销售现场包装费用预算 销售现场包装费用预算如表8-11表所示。 表8-11 销售现场包装费用预算表
【报告导读】 进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去，而本文的研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业。 【房地产项目的特点】 1、地域性。 1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地产项目构思时就不能不考虑这些情况。 2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。
3）要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。 2、前瞻性。 房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在： 1）项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况； 2）投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向； 3）规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段； 4）营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。 3、市场性。 房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在： 1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子；