惠州中洲·天御｜城市豪宅营销分享
如何从屌丝变成高富帅？
中洲天御通过集中推广塑造“绅士新生活”形象
依附中洲中央公园，举办好声音、加勒比海盗、魔幻之旅等大型活动
市场影响力不断扩散，逐渐形成市场认知
但因入市时间较短，且地处城市远郊，周边配套匮乏，客户不认可。
——2015年塑造中洲天御初期市场形象
遗憾的是。。。
2015年
项目销售套数虽达近800套但销售均价仅5600元/㎡市场“以价换量”
中洲天御也未能幸免
未能达到利润最大化
2016年
团队对自己提出了更高的要求惠城三冠王，王者巅峰
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2015年惠城整体市场以价换量，
中洲天御销售800套，均价5600。
目标翻倍——
2016年面临目标1600套，整体均价8500。
那么——
如何实现套数翻倍，价格上浮50%？
2016年虽然困难重重，但从未停止前进的脚步
2015年12月，二期首批单位开盘推出约400套，开盘去化95%，均价6500
2016年3月，推出C1地块二批单位约400套，开盘售罄。当天加推200套，去化96%，均价76002016年9月，推出二期10#、16#单位，推出200套，开盘去化80%，均价11000
2016年5月，推出一期商铺44套，当天去化20套；两周去化90%，目前已售罄
2016年7月，推出二期5#单位，推出110套，开盘去化98%，均价84002016年8月，推出二期4#单位，推出112套，开盘去化90%，均价8600
势头一路高升一直高占城区销冠价格大幅攀升
面积、金额、套数第一勇夺2016年三料冠军销售套数1890套
成交面积成交金额成交套数
21万18亿1890套
2015年全年惠城区
单盘网签最高
1332套
截止11.25
2016年中洲天御网签1890套
那么今年呢？
打破惠城历史记录
纵使在不断突破
纵然有这些成绩
中洲天御从来都算不上一个成功的项目而我们唯一想要说的是——
面对远郊陌生区域
面对周边低价竞争
面对周边配套匮乏
面对推广费用有限
中洲天御在创新营销上奠定了一切基调：营销的调性、客户的基础、价格的信心！
战场回顾
战场回顾
20142016
2015
筹备阶段项目前期筹备工程进度
热销阶段2016年荣获惠城
三冠王
入市阶段天御首批开盘打响市场
战场回顾
在售地块：一期B地块
简介
?占地：4万㎡
?建面：15万㎡
?商业配套：0.8万㎡
?容积率：2.8
?绿化率：30%
?高层车位比：1:1.4
?开发商：中洲控股
推售情况：
?高层洋房：
层，共6栋，847套。主要为118㎡刚需产品，以及132㎡园景楼王。目前已全部推出，基本售罄，销售均价9710元/㎡。
2016年重点销售：二期C1/C2地块简介
?占地：13万㎡
?建面：50万㎡
?建筑形态：高层
?容积率：2.8
?绿化率：30%
?高层（26-33层）：共2932套
两梯四户，93-134㎡园景单位，预期价格8000元/㎡
两梯三户，137-170㎡中央园景楼王，预期价格10000元/㎡
?商业：1-2层商铺，共127套
库存高企触红线，惠州楼市以去库存为主旋律
截止2015年12月底，惠州市一手商品房可售套数为119583套，可售面积为1445.58万平米，按近12月月均销售73.29万平米的速度来计算的话，存量面积大概需要19.06月消化完。从各个片区库存情况看出，河南岸、仲恺、水口三个片区库存仍位居前三。世联行监测数据来看，2015年全市预计供应量约为1000万㎡，预计新增供应10万套，三成供应主力区域在惠城区。
1、库存分析
市场环境
1445.58
13.62 0.005.00
10.00
15.0020.0025.00
200400600800100012001400160014.01
14.02
14.03
14.04
14.05
14.06
14.07
14.08
14.09
14.1
14.11
14.12
15.01
15.02
15.03
15.04
15.05
15.06
15.07
15.08
15.09
15.1
15.11
15.12
惠州市库存面积与去化周期走势
面积（万㎡）
去化周期（月）
515.05
214.86
233.49
180.13
254.26
47.79
15.96
13.51
7.52
15.29
18.74
25.90
100200300400500
6000
510
15
2025
30
惠城
惠阳
大亚湾
博罗
惠东
龙门
惠州各县区当月库存与去化周期
库存面积（万㎡）
去化周期
惠城楼市整体去化速度慢及实现高溢价难度较大
2015年惠城区商品房销售面积387.26万平米，同比上涨18.5%，销售金额247.52亿，同比上涨13.6%，销售均价6392元/㎡，同比下降4.1%；
市场环境2、去化分析
130.30
180.74
204.29
221.44
265.27
217.82
247.52
270.13
320.36
326.88
348.57
379.39
326.75
387.26
-30%
-20%-10%0%10%20%30%40%
50%60%70%0
501001502002503003504004502009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
惠城区近年商品房销售走势
商品销售额（亿）
销售面积（万㎡）
销售额同比
面积同比
4823
5642
6249
6353
6992
6666
6392
-10%
-5%0%5%10%15%20%
1000
20003000
40005000600070008000
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
惠城区近年商品房均价走势
均价（元/㎡）
均价同比
惠城区大户型（170-300㎡）月均去化约35套/月
2015年惠城区各面积段供应、成交及库存数据
面积段（㎡）140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-220220-250250-300300-400400以上总计供应套数116420939771346641997921653553762成交套数1946
621
763
633
390
359
350
228
338
136
58
58221-12月月均走速
1625264
53 33 30 29 19 28
11 5
485
库存套数
市场概况3、产品去化分析
2015年片区内170㎡-260㎡产品整体去化速度较高且均价偏低
2015年大面积、高总价单位月去化速度及均价数据
片区
项目名称面积月去化速度实现均价（元/㎡）
金山湖
中信水岸城
170-257㎡34套/月方直君御171-251㎡19套/月升利悦湖会
170-210㎡0.8套/月江北
保利达·江湾南岸
171-218㎡
18套
市场概况4、大面积产品去化分析
市场严峻：周边竞品项目同质产品同期低价入市
市场环境
2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1月
美丽洲天地源御湾阳光新苑鼎峰国汇山
富盈公馆2015年
12月
宝安山水龙城中信水岸城2016年
中信凯旋城中洲天御
宏新蜜糖小城预计5月推出91-164㎡三至五房，新品约400套，全年供应约1200套
预计4月新推出C7栋87-192㎡二至六房，预计推出200套，全年供应约500套
预计2月推出63-98㎡二至三房，约400套，全年供应
预计6月推出80-280㎡二至五房，全年供应约900套
预计1月推出C 地块，92-170㎡三至五房，首开新品400套，全年供应约1400套
预计5月推六期住宅产品，88-143㎡二至四房，全年供应约1800套
预计1月推出新品88-172三房至五房，全年供应约1600套
预计8月推出80－125㎡二至四房，共700套
预计4月推出79-118㎡三至五房，全年供应约500套
预计3月推出63-88㎡二至三房，全年供应约400套
大批量新品入市，且产品同质化严重，项目竞争压力较大