现代大型物流园区的战略理念
现代大型物流园区一般都具有广泛复杂的综合功能，比如除了一般的物流功能以外，还具有商品博览功能、技术服务功能、信息发送功能、商品交易功能等多项功能，具有综合集约性、独立专业性和公共公益性等显著特征。因此，决不能把现代物流园区只单纯的理解为货物配送中心。根据以上认识，我们认为，现代大型物流园区的战略理念可以高度概括为以下三句话：
强化现代物流功能、展现会展经济优势、宏扬综合服务精神。
⒈强化现代物流功能。所谓强化现代物流功能，是说作为物流园区，它首先要充分发挥其综合物流作业的功能，为客户提供仓储、运输、转运、配送、流通加工等一条龙服务工作，因此在进行战略规划时要千方百计地强化物流园区的现代物流功能。
⒉展现会展经济优势。所谓展现会展经济优势，是说现代大型物流园区在担负货物仓储、运输、配送工作的同时，它还是各种商品的集散地，客观上形成了一个各类商品的博览中心。因此，在进行物流中心的战略规划时，就要注意发挥这种商品的博览功能，展现会展经济的优势。
⒊宏扬综合服务精神。所谓宏扬综合服务精神，是说现代大型物流园区要给生产商和客户提供多方面的综合服务，如结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等等。因此，在进行物流园区的战略规划时，要充分考虑到它的综合配套服务功能，建设完善的和功能现代化的服务设施。
不容忽视的是，许多物流园区的投资商、经营者都是出身于传统的运输、贸易、商业和房地产行业，他们不具备或不全面具备上述建设现代大型物流园区的战略规划理念，因此必须进行经营角色的转换，不能再走传统物资配送中心、商品交易中心建设的老路。经营角色的转换包括以下四个方面：
①、由传统的货物运输者转变为现代的第三方物流营运者。也就是说，物流园区的经营者不仅要承担货物配送的任务，还要担负起第三方物流综合服务的任务；
②、由单纯的商业地产开发商转变为现代物流运营商。也就是说，作为物流园区的房产开发商，不仅要为物流园区进行房地产投资，还要以物流运营商的角色理念来建设完善的房产设施，甚至转而进行物流运营业务；
③、由传统的商品经销者转变为现代商品经营者。也就是说，物流园区的经营者不仅帮助或承担各种
商品的销售任务，更要发挥好生产厂商和客户之间的媒介功能，承担起为生产厂商和客户的双向服务任务；
④、由简单的大型超市经营者转变为综合服务者。也将是说，物流园区不仅是各种商品的集散场所和类似商品大型超市的卖场，它更应该是为各路商家进行综合服务的场所。
现代大型物流园区战略规划设计和实施应该注意的问题
1、树立创新意识，科学界定物流园区的战略理念
现代大型物流园区，已经远远超出传统的物流业的概念，它不仅仅只是简单的商品集散地，而且是一个大型的商品博览中心，具有会展经济的优势；它也不仅仅只是一个简单的货品配送业务单元，而且是一个具有第三方物流功能的现代运营商；它不仅仅只承担简单的货物运输任务，更多的是一个内容齐全、功能多样的庞大的服务体系。因此，我们把现代大型物流园区的战略理念归纳为“强化现代物流功能、展现会展经济优势、宏扬综合服务精神。”
2、准确地进行战略定位
一个现代大型物流园区建设目标的确定以及怎样进行具体的建设活动，都受着物流园区战略定位的约束。物流园区从事什么样的业务、发挥什么样的功能、为什么样的客户服务、在什么样的市场领域进行经营活动、树立什么样的市场形象，决定了物流园区的组织结构和服务体系的内容设计和具体的物质设施的建设，决定了经营管理模式、服务方式的选择和盈利水平的高低，因此科学准确地进行物流园区的战略定位，成了物流园区经营成败的前提条件。
3、精心地进行战略设计
物流园区能否顺利进行运营，能否达到预期的设计目标，取决于在具体的策划过程中能否进行精心的设计。其中包括：经营模式设计、管理模式设计、服务方式设计、技术软件设计、硬件设施设计、环境条件设计等。如果这些设计布局不科学、功能不到位，就无法担当起五大功能和十大服务的重任，当然物流园区也就无法进行正常的营运。
4、巧妙地进行经营
规划设计得再好，设施建设得再完美、使用的技术再先进，如果物流园区的经营者执行力不强，不能进行巧妙的经营，也是无济于事的。物流园区的经营者在经营中应该根据不同的情况和条件，分别采用灵活的经营策略、合作经营的策略和人性化的经营策略等。所谓灵活的经营策略，是指要根据市场的变化和客户的特点采取灵活的服务方式，以赢得广大客户的高度赞誉。所谓合作经营的策略，是指现代大型物流园区承载着复杂的综合的服务功能，单一的一个企业是无法胜任的，因此要吸引各方面的合作伙伴共同进行经营。所谓人性化的经营策略，是指现代物流服务要充分体现对客户的人文关怀，体现现代物流业的人本管理宗旨。
总之，一个现代大型物流园区要想获得成功，必须做到创新观念、准确定位、精心设计、巧妙经营。否则，是不会达到预期的目标的。
江阴长江港口综合物 流园区规划 Revised on November 25, 2020
目录 前言 (Ⅲ) 报告摘要………………………………………………………………………… Ⅷ 第1章总述 (1) 江阴长江港口综合物流园区规划背景与依据 (1) 江阴长江港口综合物流园区规划的目的与意义 (2) 江阴长江港口综合物流园区规划框架 (5) 第2章江阴市物流发展现状分析……………………………………… 8 江阴市物流发展环境分析 (8) 江阴市物流现状分析 (17) 第3章江阴长江港口综合物流园区物流需求分析与预测 (22) 物流需求定性分析 (22) 物流需求定量分析及预测 (23) 典型物流（配送）中心需求量预测 (27) 第4章江阴长江港口综合物流园区战略目标与功能定位 (31) 战略目标和构想 (31) 规划原则 (34) 功能定位 (36) 第5章江阴长江港口综合物流园区业务系统……………………… 40 业务系统功能规划 (40) 物流中心业务系统规划 (43) 配送中心业务系统规划 (57) 第6章江阴长江港口综合物流园区基础设施平台 (63) 物流中心 (63) 专业配送中心规划 (65) 货运通道规划 (66) 物流基础设施规划评价 (71)
第7章江阴长江港口综合物流园区信息平台...........................73江阴市物流信息化现状及评价 (73) 港口综合物流园区信息平台需求分析 (80) 港口综合物流园区信息平台体系结构 (81) 港口综合物流园区信息平台的数据管理 (87) 港口综合物流园区硬件平台 (89) 第8章江阴长江港口综合物流园区建设实施与运营体系 (93) 基础设施建设实施 (93) 信息平台建设实施 (95) 港口综合物流园区运营体系 (99) 第9章江阴长江港口综合物流园区建设与运营政策建议......109 发挥政府的积极推动作用 (109) 突出重点，有步骤、分阶段地推进园区建设 (111) 引导成立物流行业组织，加强行业自律 (111) 制定市场和行业规则，规范物流园区发展 (112) 整合资源，加快物流设施的改造步伐 (113) 扩大开放力度，推动物流园区的建设进程 (113) 加快物流信息系统建设，提高物流管理效率与水准 (114) 加强舆论宣传，引导工商企业使用社会化物流 (114) 进行政策倾斜，培育和扶植重点物流企业 (115) 加强物流专业人才的培训与引进工作 (116)
现代大型物流园区的战略理念 现代大型物流园区一般都具有广泛复杂的综合功能，比如除了一般的物流功能以外，还具有商品博览功能、技术服务功能、信息发送功能、商品交易功能等多项功能，具有综合集约性、独立专业性和公共公益性等显著特征。因此，决不能把现代物流园区只单纯的理解为货物配送中心。根据以上认识，我们认为，现代大型物流园区的战略理念可以高度概括为以下三句话： 强化现代物流功能、展现会展经济优势、宏扬综合服务精神。 ⒈强化现代物流功能。所谓强化现代物流功能，是说作为物流园区，它首先要充分发挥其综合物流作业的功能，为客户提供仓储、运输、转运、配送、流通加工等一条龙服务工作，因此在进行战略规划时要千方百计地强化物流园区的现代物流功能。 ⒉展现会展经济优势。所谓展现会展经济优势，是说现代大型物流园区在担负货物仓储、运输、配送工作的同时，它还是各种商品的集散地，客观上形成了一个各类商品的博览中心。因此，在进行物流中心的战略规划时，就要注意发挥这种商品的博览功能，展现会展经济的优势。 ⒊宏扬综合服务精神。所谓宏扬综合服务精神，是说现代大型物流园区要给生产商和客户提供多方面的综合服务，如结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等等。因此，在进行物流园区的战略规划时，要充分考虑到它的综合配套服务功能，建设完善的和功能现代化的服务设施。 不容忽视的是，许多物流园区的投资商、经营者都是出身于传统的运输、贸易、商业和房地产行业，他们不具备或不全面具备上述建设现代大型物流园区的战略规划理念，因此必须进行经营角色的转换，不能再走传统物资配送中心、商品交易中心建设的老路。经营角色的转换包括以下四个方面： ①、由传统的货物运输者转变为现代的第三方物流营运者。也就是说，物流园区的经营者不仅要承担货物配送的任务，还要担负起第三方物流综合服务的任务； ②、由单纯的商业地产开发商转变为现代物流运营商。也就是说，作为物流园区的房产开发商，不仅要为物流园区进行房地产投资，还要以物流运营商的角色理念来建设完善的房产设施，甚至转而进行物流运营业务； ③、由传统的商品经销者转变为现代商品经营者。也就是说，物流园区的经营者不仅帮助或承担各种
以市场为导向的物流园区规划 物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体，提供综合物流及其他配套服务的场所，物流园区集约了多种物流设施，是物流线路的交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为工业企业的发展留有余地。可见，物流园区是、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心环节与战略节点。 从国际经济发展格局及中国经济发展情况来看，有几个不可逆转的趋势：国际制造业加速向中国转移；中国经济的外贸依存度越来越高；物流外包将逐步成为趋势。这将推动中国物流园区的发展，并加速融入全球供应链与价值链当中，成为全球化、一体化、高效率的物流产业集中地，发挥物流增值的作用，物流园区的战略地位将更加彰显。国外特别是德国与日本的物流园区开发经验表明，物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用。
今后较长一段时间，中国物流园区开发都将是中国经济建设的一大热点。但既然是热点，由于利益的驱动，就会产生诸多非理性的行为。而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发，降低投资风险至关重要。以市场为导向的物流园区规划，是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路的保证。 一、需求分析 物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析。最重要的是对物流需求方的调研，主要涉及的方面有：对该项目物流配套和相关政策的要求、对服务围及水平的需求、对成本费用的接受水平、对附加服务的需求、需求方的货物流向／处理量／出入口量／涉及金额、需求方的合作意向等。通过上述调研，在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、统计学预测方法、比较分析等方法，进行研究分析。定性方面主要是分析目标客户在哪里、客户的需求有哪些、市场空缺有多大、本项目的资源及能力情况等。定量方面主要是分析
(此文档为word格式，可任意修改编辑！） 2016年4月
一、前言 继2013年《全国物流园区发展规划》出台之后，2014年《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》将物流园区工程列为12项重点工程之一，明确提出开展国家级示范物流园区创建工程。为了解我国物流园区发展状况，配合示范园区创建工程，中国物流与采购联合会物流园区专委会自2013年起已连续两年开展了优秀物流园区评价工作，受到业界广泛关注。 2015年5月，国家发展和改革委、国土资源部、住房和城乡建设部联合印发了《关于开展物流园区示范工作的通知》，委托中国物流与采购联合会具体组织评选示范物流园区工作。为使业界了解我国物流园区运行的基本情况，为政府制定园区发展政策提供决策参考，为园区运营单位与入驻企业提供行业坐标，为示范物流园区评选工作提供技术数据参照，中物联物流园区专委会专家委员会在连续两年按照优秀物流园区评价的基础上，结合第四次全国物流园区调查，先期从参评上千家报送的基础资料园区中甄选出100家园区问卷进行统计分析，形成本报告。 其中，本报告按照2011年6月13日国家统计局发布的东西中部和东北地区划分方法，将我国的经济区域划分为四大地区，即东部地区（北京、天津、河北、山东、上海、江苏、浙江、福
建、广东和海南），中部地区（山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南），西部地区（内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆），东北地区（辽宁、吉林和黑龙江）。本次统计分析工作，在定性与定量分析的基础上，广泛听取专家意见，坚持了以下原则：①高标准、严要求，严把统计分析质量关。②要求各个园区填报数据必须真实、可信、完整。③在统计过程中采用科学有效的方法和策略，力求客观公正。 本次统计分析由中物联物流园区专委会组织，借助北京交通大学交通运输学院的力量，经过策划研讨，指标体系优化与设计，问卷设计发放与回收，数据整理、统计与校核，电话回访与网络调查，综合比选与分析六个阶段。统计调查对象遴选范围为全国各地物流园区（基地、中心、公路港、物流港、无水港、物流聚集区），要求园区运营满1年且具有法人资格，占地面积01平方公里（150亩）及以上，拥有多家入驻企业。从基础设施、服务能力、运营效率及社会贡献四个方面进行详细分析，最终形成了本报告。 二、我国物流园区发展现状 （一）我国物流园区基础设施状况分析
第一章绪论1.1研究背景 近年来，我国物流领域有了很大发展，各行各业都认识到了物流对于企业和国民经济的重要性。大力发展物流业，重视物流服务，不仅成为企业，也成为政府一时关注的焦点。于是，物流业的发展便如火如荼的展开了。 物流园区是我国现代物流发展中出现的新生事物，目前，很多经济中心城市的政府部门已经意识到物流园区所具有的经济效益、社会效益和环境效益优势，积极规划和开发建设物流园区，通过政府投资基础设施、制定优惠政策和贷款的倾斜，促进物流园区的建设和吸引物流企业的进驻。如深圳市将物流业确定为21世纪经济发展的三大支柱产业之一，规划建设八大物流园区，上海和天津规划建设五大物流园区，南京规划建设六大物流园区。在宏观的物流规划之后，紧接着就是大规模的物流园区建设时期。由于物流园区的建设需要占用大量的土地资源和资金，如果不对物流园区的建设进行科学合理的等级划分和评价就盲目进行投资建设，其风险是十分巨大的。 2003年初，零点研究集团就国内物流园区的建设及物流企业的需求等问题对全国31个省市的制造、商贸、运输及物流服务共304家企业进行了一项调查。经研究发现：当前物流园区的建设存在一定的泡沫成分，突出表现为部分物流规划单位，尤其是地方政府，单纯地为物流而物流，盲目发展物流园区，具体表现在以下三个方面： 一、部分园区规划缺乏明确目标定位，具有较大的盲目性 在调查中发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，园区建成后要为谁服务，提供什么样的服务，这个市场有多大，潜在的服务对象有些什么需求，类似这样的问题园区的规划者很多有没有进行辩证分析。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有影响的现代物流配送中心”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。正是由于部分物流园区在前期市场研究、分析上的不充分，导致项目在功能和目标客户定位上的不清，从而引发物流资源的浪费。 二、物流园区建设要求大而全 据零点公司的此次调查，在全国已经建成和在建的一百多家物流园区中，投资较大的如北京物流港，投资总额超过110亿元人民币；武汉的“万商云集”商贸园，投资额也在100亿元左右。在这些物流园区中，占地动辄数千亩，如北京物流港占地7000亩；多则上万亩，如天津空港物流加工区占地63000亩。 一些物流园区在规划时未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，只是简单地为物流而物流，盲目求大求全而忽视经济性原则的要求，是物流园区建设中出现泡沫成分的重要原因。
广州白云机场物流园区发展战略分析 广州白云空港物流园区是国家三大国际航空物流园区之一，已列入《广州现代物流发展实施纲要》，是广州市政府重点发展和扶持的三大国际性枢纽型物流园区之一。广州白云机场国际物流园区地处经济发达的珠江三角洲，地理位置与香港机场比邻。面对世界货运第一的香港机场，才起步的白云机场如何开展自己的发展战略?针对香港机场目前的国际航空货运竞争优势，分析广州白云空港物流园区的潜在竞争优势，进而提出其发展战略。 一、广州白云空港物流园区的劣势分析 广州白云机场的国际航空货物运输，目前针对香港机场的航空货运，可以说我们完全无优势可言。不管是市场占有量，航空物流的运作模式，还是航运网络都处于明显的劣势。 1.规模小，市场占有率低 香港机场国际航空货运量优势明显。香港国际机场是全球最繁忙的国际机场之一，国际货运吞吐量多年稳居世界其他机场之首，2006年达到357.9万吨。而我国所有机场2004年国际航线货邮吞吐量才171.5万吨(国家统计局网站)，广州白云机场2005年国际货邮吞吐总量才17.2万吨(广州白云机场物流公司网站)。香港机场对我国内地的国际货运量呈现逐年增加的趋势，其中绝大部分来源于珠三角地区。2006年对我国内地国际货运量达到35.8万吨。随着香港机场的“珠三角及长三角的物流整合服务”战略的实施，加之珠三角便利的交通和进出港口，它将对广州白云机场国际物流园的形成产生直接的冲击。 2.还没形成统一协调的运营模式 香港国际机场由政府拥有和经营，经过多年的运营，已形成完善、高效的航空物流运作模式。它多次获航空货运杂志(AirCargoNews)“最杰出货运机场”称号。2005年香港国际机场获亚太航空货运协会“最便捷货运机场”和国际航空运输协会及国际机场协会授予的“全球最佳机场”称号，这些足以证明其在航空货运业中的领导地位。机管局将航空货运及航空后勤相关业务，以专营权或特许经营权的方式批给不同企业运营。第一层货运服务由香港空运货站有限公司HACTL、亚洲空运中心有限公司AA T和快递货运站——DHL中亚区枢纽中心组成。第二层货运服务包括海运码头、机场空运中心和商贸港。 另外还有完善的海关设施。为了提供畅顺的航空货运服务，机场的空运货物处理系统与海关的空运货物清关系统互相连接。两个系统连接后，在货物抵港前所有货物至分运层面都可办理清关手续。空运货物清关系统与两个航空货运站、四家综合速递公司(DHL、联邦快递，TNT及联合包裹)及海运码头连接，确保货物资料及通关情况的电子数据交换及时传送。这套系统可让尚未抵港的货物预先办理清关手续，能够处理各类型的货物，而且亦提供“优先货运”服务。 由相关企业组成的货运促进委员会，每季定期会议检讨航空货运服务，使香港空运货站及亚洲空运中心服务达到或超过了业界认可的标准。 目前，白云机场航空货运主要实行销售代理人制度，航空公司客货混合经营，货随客走，既有第三方物流的角色，也有第四方物流的角色，但两者都没有规模。 3.国际航运网络不发达 在香港国际机场营运的航空公司超过80家，包括18家全货运航空公司，航线目的地逾140个，还有全球著名的物流公司，可以说服务网络遍布全球。这些都为珠三角地区货物的进出口，实现门对门便宜、快捷的物流运输服务提供了强有力的竞争优势。广州白云机场目前只有国际航线 40条，且主要以客机为主，没有全球性的物流公司进入，不能实现货运的“无缝”衔接。 二、广州白云空港物流园区的潜在优势分析 从静态看，目前在国际货运行业中广州白云机场对香港机场还不具有什么优势，但从发展的角度看，以下资源具有挖掘潜力。
开发区现代物流业发展现状 扬州港口物流园区紧邻扬州港和经济开发区，是扬州规划中最大的物流园区，也是扬州唯一的口岸型物流园区。无论从规模及其区位条件都决定了扬州港口物流园区在扬州物流体系中的主导地位，对提升开发区乃至扬州社会经济整体水平有着重大意义。现将开发区现代物流业发展现状整理如下： 一、物流业发展优势 1、园区交通区位优势 扬州“十·五”期间，区域重大交通设施建设的突破和开发区内基础设施的基本完善，为我区物流业的发展构建了新平台。宁启铁路、润扬大桥、环城高速、扬州港4#泊位等一批重大交通基础设施的建成运营，不仅重塑了扬州的交通枢纽地位，更改善了开发区外部交通条件。 依托长江、京杭大运河等水运方式对外集疏运的辐射范围达长江上、下游，运河南北沿线地区。 依托宁通高速、淮江高速、润扬长江公路大桥和扬州西北绕城及东延线、扬天公路等公路方式对外集疏运的辐射范围已达苏南、苏北、山东、安徽等地区。 依托江苏省铁路网“五纵七横七连”的规划，规划远期建设淮江铁路，联系宁启铁路和新长铁路，建设连接物流园区的铁路装卸专用线接入扬州港。 依托扬子江南路、新扬圩路、老扬圩路、运河南路以及港口东路与开发区实现有效衔接。
2、扬州地区货源优势 扬州经济开发区乃至沿江产业带项目建设进展加快，为发展物流业提供了新支撑。通过前几年的强势推进招商引资，一大批外资、民资、国资项目落户在扬州经济开发区，据统计，截止2006年底，已有来自19个国家和地区的280多家外资企业入区，总投资近55亿美元，千万美元以上大项目102个。特别是刚刚过去的2006年，开发区共完成协议外资8.3亿美元，同比增长25.1%，实际到帐外资2.2亿美元，比去年同口径增长138.5%；民资实现总投资27.8亿元，同比增长132%；新增民资注册资本13.2亿元，同比增长88.6%；完成预算内财政收入15.7亿元，同比增长20.8%。 沿江高等级高速公路的建成，物流园区辐射半径将延伸至扬州沿江六区二园。扬州沿江六区二园已累计新批外资项目520个，协议利用外资70亿元，实际到帐外资25亿美元。几年来，沿江地区经济年均增幅达13.7%，经济总量占全市的78.5%，已成为全市经济增长的主引擎和重要增长级。 另据不完全统计，扬州境内每年约有70%的集装箱量外流，主要通过陆路运输运抵上海港中转进出口，此部分是否能够“拉”回扬州港，取决于通过扬州港中转运输价格和时间，而价格和时间又决定于扬州港整体进出口量，即当扬州港中转量达到一定数量，班轮运输成本就自然降低，运输周期自然缩短，本地企业会自然选择经过扬州港中转进出口货物，这样才能真正实现与上海港的对接，为扬州港的后续开发建设奠定坚实的基础；而当作为扬州公共基础设施资源的扬州港发展到一定规模，将会成为招商引资的重要砝码，为扬州引入更多更优的企业。
现代大型物流园区的战略定位 所谓物流园区的战略定位，是指物流园区的业务定位、客户定位、功能定位、市场定位和形象定位。 ⒈现代大型物流园区战略定位的依据 任何事物的定位都不是人们随心所欲的产物，必须具备一定的客观依据。物流园区的战略定位是根据以下因素来确定的： ①、物流园区的服务对象； ②、物流园区的辐射范围； ③、物流园区的地域特征； ④、物流园区特定的或富有特色的交易商品； ⑤、物流园区的特色服务功能； ⑥、广告、艺术、文化等人文概念的注入。 如“中国西部五金机电产品博览交易中心”、“四川有色金属物流中心”、“成都富森美装饰材料物流中心”、“成都航空物流园区”、“绵阳城市物流配送中心”等。这些物流园区和物流中心可以说是功能突出、经营各具特色，但莫不依据于其服务对象的特征、辐射范围的大小、交易商品的行业特点、富有特色的服务和人文概念的精心设计等因素而实现了自己的科学的战略定位。 ⒉现代大型物流园区战略定位的内容 ①、业务定位。物流园区的业务定位是指物流园区准备干什么，也就是从事什么行业的物流服务业务。比如，有的只是从事百货超市的物流服务业务，有的只是从事建材方面的物流服务业务，有的也可能从事综合性的物流服务业务； ②、功能定位。物流园区的功能定位是指物流园区准备承担什么样的业务功能，如除了传统的货物配送功能外，还要承担商品的博览功能、交易功能、信息功能、综合服务功能等； ③、客户定位。物流园区的客户定位是指物流园区的服务对象是谁，也就是指物流园区的目标顾客是谁。不同的目标顾客具有不同的业务需求和满足需求所需要的特定服务方式，因此它直接决定了物流园区的经营磨损和服务方式的选择； ④、市场定位。物流园区的市场定位是指物流园区所经营的市场区域范围有多大，是定位于一个能够对国际物流提供有效服务的经济实体，还是一个能够对区域物流或本地物流提供提供有效服务的经济实体。也就是说，物流园区是准备适应跨国公司全球经营战略需求的国际物流运作系统，还是高时效性的区域物流综合服务运作系统，或是能够提供快速、准时、高速服务的本地配送服务系统；
物流园区需求分析(Demand Analysis of Logistics 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。 （1）中国各地兴起物流园区热 物流园区需求分析
物流行业的兴起，中国物流有了快速发展,与之相应的物流园区发展也很快,各地兴建物流园区的热潮已成为近两年中国经济现象中的“绚丽”风景。2005年低，据不完全统计,中国正在建设和正在规划的物流园区多达几百家;中国有十几个省已出台了省内的物流规划,各地方物流规划也纷纷出台,物流经济俨然已成为各地经济发展的支柱,而物流园区也似乎成为各地发展物流经济的引擎。深圳已规划出六大物流园区；上海计划建设三大物流园区；天津推出物流五大形象工程；广州计划构筑三大国际性枢纽物流园区；北京百亿打造物流港,建设五大物流园区；江苏省仅省政府规划的物流园区就多达14家……物流经济掀起了物流园区建设的热潮,各地物流园区建设规划屡见不鲜。 一时间；似乎又看到了前几年的工业园区建设热、开发区热。而过去开发的这些园区到今天真正发挥其预期功能的又有几家?今天,物流园区热是否会重蹈覆辙呢?物流园区应该是何物?中国需要多少物流园区?需要怎样的物流园区……这些问题都值得每个人深思熟虑。 （2）已建物流园区空置率居高不下 据中国仓储协会2004年对物流园区的调查报告显示,当时中国物流园区的空置率高达60%,已建园区无人入驻的现象非常普遍。据调查研究,从1999年开始,一些地区开始建立物流园区,2003年中国物流园区规划建设达到了高潮,而同时物流园区盲目建设的危害也开始显现,由于大多数物流园区盲目建设,定位不清,功能单一,一大批物流园区将会陆续死去,估计至2006年已建或规划建设中2/3的物流园区将会胎死腹中或被淘汰。 中国物流园区空置率居高不下的主要原因——缺乏有效的需求分析 物流园区需求分析 在中国,虽然物流概念已引入多年,但由于经济基础和各种基础设施总体上的薄弱,物流经济并不成熟。而一些地方政府往往过分热情,把物流园区项目作为政府的形象工程或政绩工程
x x物流园区建设项目规划与建筑设计说明 第一章规划总论 一、项目概况 1、项目名称：xx物流园区建设项目 2、建设性质：新建 3、建设地点：x 4、建设单位： 5、项目概况 xx物流运输园将建成xx市区内唯一综合货运市场的集聚区，以公路运输、货物仓储、货物中转、货物配送为主的物流、运输综合园区，同时建设生活、商业配套服务设施，使之成为融汽车旅社、物流储转，输运通达、创业生活相结合的集聚区。同步打造电子商务平台，集叫车服务、货物装载服务、其它综合性服务等一站式网络化服务平台。 项目规划总用地面积162490㎡（不含停车场面积），其中预留45233平方米作为物流园区二期可持续发展所用。一期规划总建筑面积130903，其中物流中心32118㎡，办公、仓库50688㎡，物流仓储30666㎡，服务中心3040㎡，酒店14391㎡，建（构）筑物占地面积46637m2，建筑密度40%，容积率1.12，绿地率20%。租用停车场面积8公顷。 项目固定资产投资73911万元，其中建筑工程费37213万元，项目配套费16932万元，其他费用15028万元，预备费3458万元，建设期利息1280万元。 项目所需流动资金800万元，其中铺底流动资金240万元。 报批项目总投资74151万元(固定资产投资和铺底流动资金之和)。 6、总图指标 1）、占地面积46637平方米 2）、总建筑面积：130903平方米 3）、容积率：1.12； 4）、建筑密度：40%； 5）、绿化率：20%； 二、项目背景 目前，xx市运输市场处在分散型阶段，对市容市貌影响较大，跟xx市委市政府着力打造精品城市不相符，市里已出台整治措施，运输车辆集中停放、集中管理已成定局。 本项目实施属《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类产业。 根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类，第二十九项现代物流业第六条第三方物流服务设施建
大连港物流园区规划设计 方案 大连港鸟瞰图 大连港 团队负责人：崔林林 小组成员：李霞、倪贺、杨亚、蔡鹏、崔林林
简介： 大连港是中国大连的港口，建于清末1898年，是一个天然不冻的良港，亦是中国南北水陆交通运输枢纽和重要国际贸易港口之一。在国际贸易和国内物资交流方面起着重要的作用。大连现有7个专业装卸作业区，共48个泊位，最大水深为17.5米。大连港口水域310多平方公里，陆地面积为4.7平方公里，仓库40座，面积27,000平方米，货场86,000平方米。自开港以来，几经扩建改造，容纳船只通过能力有了很大的提高，已成为大规模、现代化的综合性港口。目前，大连港与世界上160多个国家和地区的港口建立了业务往来。其港口吞吐量迅速增长，由1980年的3200多万吨，到2008年的2.5亿多吨。 引言： 在经济全球化的背景下，国内外实践证明，现代物流业发展已成为提升一个城市、一个地区乃至一个国家综合经济竞争能力的有效手段；物流服务水平和物流成本已经成为投资环境的重要影响因素。为此，国家各有关部门及省市对物流业的发展高度重视，许多省市地区依据自有的区位条件和交通条件将物流业列为支柱产业或优先发展产业。处在辽宁最南端的大
连在国家振兴东北老工业基地的基础上，也迎来了发展机遇。加快发展了物流园区这一建设。 一、大连港物流园区物流现状： 置身于东北亚经济圈内，大连港是东北腹地走向东南沿海和国际市场的主要通道和重要枢纽，其良好的自身优势，旺盛的航运市场需求和东北地区的未来发展前景，促使大连港有条件、有能力、有必要加快发展，为东北地区的对外开放和经济发展作出应有的贡献。 1.大连港物流产业发展现状： 大连港自1899年建港以来，先后建成了大连湾港、大窑港湾、鲇鱼湾油港、大连湾渔港、和尚岛煤
物流园区建设要注意的几个问题目前我国的物流园区作用巨大，对促进城乡经济发展，整合优势资 源，改善城市环境，提高运营效率等，都有积极的意义。但是，随着国 家房地产调控政策的持续，地产开发商由住宅转战产业地产，而且蔓延 到三四线城市，加上游资涌入和政府招商需要，已经形成了物流园区热。 实际上，我国物流基础设施包括物流园区不是数量不足，而是运营 效率不高，现有的物流园区的作用有待提升。物流园区发展还存在许多 问题：一是宏观上没有整体规划，没有考虑经济总量、产业基础和市场 需求等，无差异化竞争形成物流园区遍地开花的局面。二是具体物流园 区项目战略定位不明确，缺乏前期市场调研，发展目标和方向不清晰， 导致物流园区规划和建设与市场脱节，与专业脱节。三是物流园区的资 源整合不够，运营能力不高，缺乏创新商业模式（盈利模式简单，以出 租为主）等。 根据自己的工作实践，我认为，物流园区成功的关键可以概括为十 六个字：“市场导向，资源整合；企业运作，政府支持。”具体来说， 物流园区的开发和建设要重视和注意以下几个问题： 1、市场调研基础上的战略定位。这也是物流园区成功的基础和前 提。充分的前期市场调研和分析，使项目未来能够满足目标市场的实际 需求，形成“成本低——客户多——货量多”的良性循环。这项工作， 不是文本，不是政府需要，而是主体企业自身的需要。如果以“忽 悠”政府的心态对付，最终则会“糊弄”了企业自己，甚至会出现无疾 而终的局面。 2、规划建设的产业需要和专业属性。目前我们物流园区存在的一个 重大问题就是没有差异化，几乎是千篇一律。物流园区的规划设计要符 合操作需求，运作流程要符合业务需求，综合考虑交通组织、仓储规 模、作业要求等。物流园区的规划建设要把握项目的前瞻性和可操作 性，依据市场分析和战略定位，依据物流作业的专业要求，既不能照 搬、照套工业或其它地产开发的做法，也不能求大、求全、求超前。 3、客户资源的积累，招商渠道的专业和畅通。一般来说，物流园区 的招商始于前期的项目策划和深度市场调研中。根据投资商经济实力的 不同、园区功能定位的不同、目标客户群体的不同以及投资商对项目未 来期望目标的不同，物流园区选择进入招商阶段的时机亦各有差异。物
目录 第一部分、寿光概述 第二部分、市场环境分析 1）我国商业地产项目宏观环境分析 2）山东省大型市场商业地产项目现状分析 3）绿色食品、绿色农资产业现状及相关市场情况分析 第三部分、项目概况与分析 1）区位优势 2）项目自身软件优势 3）项目经营优势 4）项目劣势分析 5）项目机会点分析 第四部分、项目定位 1）项目功能定位 2）项目形象定位 3）项目价格定位 4）销售手段定位 第五部分、销售执行计划 1）销售阶段 2）业务策略 3）企化策略 第六部分、开发投资回报与创造社会效益分析
第一部分、寿光概述 寿光市地处山东半岛中北部，渤海莱州湾南畔，距青岛、济南各150公里，海岸线长56公里，总面积2180平方公里，人口108万。寿光历史文化悠久，汉字鼻祖仓颉在这里创造了象形文字，世界上第一部农学巨着《齐民要术》的作者贾思勰就诞生于此。改革开放以来，寿光这片古老而年轻的土地发生了翻天覆地的变化。2004年，全市完成国内生产总值193亿元；财政总收入亿元，地方财政收入亿元，农民人均纯收入5016元，寿光已连续7次跻身“中国农村综合实力百强县（市）”行列，目前列第53位，农业增加值列全国第19位，全国县域经济基本竞争力百强第38位。 寿光是胡锦涛总书记保持共产党员先进性教育活动联系点。2005年4月总书记百忙之中亲临寿光视察，并发表了重要讲话，对寿光提出了“四点殷切希望”。 物产资源丰富 寿光美丽富饶，南部沃野平畴，水源丰沛，是粮食、蔬菜、果品生产基地；北部卤水储量丰富，宜盐面积260万公亩，是全国三大重点盐业产区之一和重要的盐化工基地；西北部石油和天然气储量丰富；沿海滩涂达15万亩，主要经济鱼类20余种。 交通方便快捷 济青高速公路横贯东西，青羊铁路纵贯南北，潍高、羊临等省道、国道纵横交错。北部二类开放口岸羊口港可直通周边国家和地区。距离济南、青岛国际机场各150公里，距潍坊机场50公里。 农业水平较高 寿光是冬暖式蔬菜大棚的发祥地、着名的“中国蔬菜之乡”，农业产业化、标准化、国际化走在了全国前列。寿光蔬菜批发市场是全国的蔬菜集散中心、价格形成中心和信息交流中心。 依托蔬菜品牌优势，由农业部、科技部、商务部、国家旅游局等国家十一部委和山东省人民政府联合主办的“中国（寿光）国际蔬菜科技博览会”已连续成功举办了六届，有来自世界70多个国家和地区的来宾参观了博览会，参会人数超过了319万人，扩大了寿光的对外交流与合作。 工业实力雄厚 寿光初步形成了造纸包装、海洋化工、机械制造、纺织服装、蔬菜加工、新型建材六大支柱产业，培育起了晨鸣纸业、巨能电力、联盟化工、墨龙机械、鲁丽板材、富康
港口物流园区简介 1.上海临港物流园区 ⊙园区概况： 上海临港产业区又称上海临港新城产业区，总面积约为200平方公 ⊙相关产业及其分布： 上海临港产业区由重装备产业区、国际物流园区、综合产业区、三新园区构成。 ＊重装备产业区产业导向：“重、大、超”装备基地；船用关键配套件制造基地；汽车整车基地；物流装备基地；轨道交通制造及维修基
地；航空零部件产业。 ＊物流园区及洋山保税港区产业导向：集装箱装卸运输、集装箱口岸增值业务、采购和配送、仓储和商业性加工、贸易、展示交易、加工制造、金融、研发创新、航运物流服务。 ＊综合产业区：光仪电产业；IT制造产业；汽车零部件产业；通用机 2.青岛保税物流园区 ⊙园区概况： 青岛保税物流园区是2004年8月经国务院批准青岛市实施“区港联动”的项目载体，经过夜已继日的紧张建设，已经崛起一个集保税物流功能和港口优势的一体化国际综合物流处理中心，实现供应链
的陆上延伸，体现了国际自由贸易区的完整内涵。 ⊙发展规划思路： 青岛保税物流园区规划建设高端、立体仓库40余万平方米，集装箱堆场14万平方米；现有1号仓库8700平方米，集装箱堆场40000平方米，2号仓库12300平方米，3号双层立体库51000平方米，4 胶济线、兰烟线，胶济铁路和胶黄铁路直通青岛港码头前沿，已开通了至乌鲁木齐、重庆、成都等１０多个内陆中心城市的海铁多式联运和海关直通。直通前湾港的胶黄铁路与青岛至济南的胶济铁路接轨，可与京沪、陇海、京九等国家铁路大动脉相接。 ＊公路运输
济青、烟青、同三线、胶州湾高速公路与码头直接相通，并与华北公路网相连。山东的公路交通居中国首位，公路里程达57271公里，其中高速公路和一级公路为2101公里，已形成了以省会为中心，国道、省道为骨架，县乡公路为基础，干支相连、遍布城乡、四通八达地公路网。山东省通过十余条高速公路、一级公路与全国公路 紧邻青岛保税物流园区的青岛港集团前湾新港区拥有11个水深-14.5—-17.5米的集装箱专用泊位，堆场总面积225万平方米，配有24台集装箱桥吊，其中包括2台起重量70吨、前伸距70米世界最大的桥吊，可接卸1.2万—1.5万标箱的超大型集装箱船舶。2006年集装箱吞吐量超过700万TEU。
纳雍县物流园区 规 划 方 案
纳雍县鹏腾生态农牧综合开发有限公司 2012年12月27日 第一章项目启动准备阶段 该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流，根据用户方的具体要求，成立项目小组，在确定了项目的前提下，根据项目的目的和要求，进行小组成员的具体分工，接着合理安排调研的行程和人员，制定出切实可行的调研计划，准备调研表格等调研资料，根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作，其项目准备阶段的具体流程如下图1所示。 图1 项目启动准备阶段 第二章数据收集与分析阶段 数据收集与分析阶段是物流园区规划的基础，主要为规划做好准备工作。该阶段主要包括相关数据资料的收集、整理和初步分析。
1、相关数据资料的收集 主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业、市场、周边环境等直接资料的收集，以及通过网络、论文、报告、行业资料等收集形式进行网络、图书馆、资料数据库等间接资料的收集。 其中调研范围和对象主要包括： 网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情况等。 政府层次：规划局、交通局、园区规划主导部门等。 企业层次：可能入驻企业、潜在需求企业等。 市场层次：所在地市场、物流园区等。 周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。 从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，为进一步准确预测园区远期和近期的物流量做好准备。 2、资料初步分析 通过收集调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP等）进行整理形成调研报告，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。 第三章区域发展预测阶段 区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑，定量分析和可靠基础。这里从经济发展、产业发展、交通发展、设施服务水平发展和
目录 摘要 第1章绪论 第2章物流园区的概述 2.1 物流园区的概念和特点......................................... 2.2 物流园区的功能和作用......................................... 2.2.1 物流园区的功能.......................................... 2.2.2 物流园区的作用.......................................... 2.3 物流园区的分类............................................... 2.3.1 按照地域范围分类........................................ 2.3.2 按照投资主体分类...................... 错误！未定义书签。 2.3.3 按照物流功能分类........................................ 第3章物流园区的选址规划 3.1 物流园区选址的原则........................................... 3.2 物流园区选址的影响因素....................................... 3.3 选址要求..................................................... 第4章物流园区选址分析 4.1 物流园区选址现状............................................. 4.2 物流园区选址建议............................................. 结论 致谢 参考文献
上海海事大学 交通运输学院 院系交通运输学院 专业年级物流管理133 学生姓名刘笑颜 学号 201310612080 指导教师于红岩 二○一六年六月
金山区危险化学品物流 一、项目准备与立项阶段： 1.项目概况： 上海金山区危险化学品物流中心项目意义在于选择合适的地址建立危险化学品物流中心，将危险化学品集中储存。采用先进的仪器设备，制定严格的管理制度，并由经过培训的专业人员统一管理，将事故发生的概率降到最低，达到经济效益与社会效益双赢的目的。 目前国内危险化学品储运行业的竞争越来越激烈，传统的液体罐体仓储的利润在竞争中不断地被压缩，但新兴的固体化学品及液体桶装的需求量却在不断地增长。液体危险化学品经过桶装后的价格是同种类型散装化学品价格的2-3 倍，利润非常可观。但危险化学品事故的频繁发生，越来越引起社会各界人士和相关政府部门的重视。在不能一刀切地强行禁止危险化学品流通的前提下，政府希望允许一些有资质企业建立危险化学品物流中心，将危险化学品储存统一化、专业化管理。政府部门应仔细研究建立危险化学品物流中心之后其对周边环境所带来的潜在危险性问题，做好危险化学品物流中心后期审批工作。 2.项目背景分析： 我国化工物流还处于发展的起步阶段,危险化学品物流市场并不规范,存在如化工企业分割严重,观念落后,危险化学品物流设施陈旧,物流信息化程度低,运作成本高、政府监管力度不够等问题,因此危险化学品在储存、运输过程中,重大恶性事故时有发生,给国家和人民生命财产造成了巨大的损失。例如2015年8月12日，天津港国际物流中心区域内瑞海公司所属危险品仓库发生爆炸，现场火光冲天，腾起蘑菇云。造成了重大的人员伤亡和财产损失。当前国际和国内的大、中、小型物流企业和各类物流市场、物流基地发展较为迅速,因此如何建立、怎样建立适度规模、适当地址的物流集散地成为广泛关注和迫切需要解决的问题。而危险品物流业由于特殊性,更需要建立完善配套的各种设施和建设方案,因此对危险货物物流集散地的选址研究,既包含了普通物流市场与基地选址的一般性,又突出了危险品物流的特殊性,适应了国际发展趋势和我国物流业全面发展的需要。 3.项目目标： 建设金山区危险化学品物流中心的目标在于把危险化学品集中储存，采用先进的监控技术，制定严格的管理制度，由经过培训的专业人员统一管理，将危险化学品事故发生率降到最低，达到经济效益与社会效益双赢的目的。 4.项目的经济分析： 降低交易成本物流的集成化管理可以提高物流设施的利用率和管理效率,最终降低物流成本。目前金山区仓库杂乱，功能重叠，造成资源浪费，缺乏统一的规划。建成金山区危险品物流园区之后，方便集中管理,统一安排存储资源,一方面可以降低重复存储、场内短驳频繁的问题。另一方面也可以承接金山区危险品公司的外部业务,扩大业务量,提高仓储设施的利用率。通过改进堆存方式、改善装卸设备、适当增加部分新型作业机械等手段,进一步提高仓储能力和现代化作业水平。对运输设备集中管理,可以进行有效的调度以及联运,减少环节之间的低效率问题。除了铁路槽车之外,其它运输设施的利用率较低,成本较高。可以通过物流资源整合、物流体系完善等途径来提高物流资源、资产综合利用率,降低物流成本。 5.项目融资方式：
物流园区的战略规划和定位 孔庆广 由于开发建设物流园区的投资相当巨大，土地占用多，并受城市发展、产业结构变化等因素的影响较大，稍有不慎，便会造成巨大的浪费或投资失误。因此，科学地确定物流园区的市场需求和战略定位，完善战略规划的细节和服务体系的设计，成了当下物流园区开发建设的当务之急。 应当说，物流园区的战略规划和定位是对物流园区建设的目标、理念以及资源和功能的总体部署与规划，是制定物流园区发展规划、布局规划、项目规划等具体实施方案的指导性纲领，是为物流园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据。 我们根据多年的工作经验，总结了自己使用的物流园区项目战略规划和定位研究的一般方法论（如下图所示），并要做好以下工作： 1、宏观判断 根据我们战略定位的方法论，针对物流园区项目首先是进行宏观判断。宏观经济形势分析至少要包括三个层面：即（1）国家层面；（2）区域或者省级层面；（3）项目所在地层面。 宏观分析需要认真分析这三个层面的经济形势、产业特征、物流环境、当地政策、竞争对手等。要通过分析给出目标物流园区项目的初步定位意见，为下一步的市场调研缩小工作范围，为项目功能定位及涉及、空间布局等奠定框架基础。同时要通过项目的宏观分析完善项目的概念体系，为项目的建设团队提供统一的概念和思想。因此，项目战略定位的宏观分析是至关重要，是物流园区战略规划和定位的基础。 2、市场调研
市场调研是项目战略规划和定位的基础，是项目设计建设的根本保证，也是项目后期招商运营的前提。战略规划和定位阶段的市场调研需要非常的充分细致，但其中重点还在于项目所在地的产业环境、产业链条特点、产业集群特点、物流环境和状态，项目拟建地点的交通环境条件等等，通过这些市场调研，最终确定项目的战略定位意见，为下一步的项目功能设计、布局等提供根本的市场数据和意见。 例如，我们在进行拟占地2000余亩的洛阳国龙物流园项目战略定位分析研究时，针对该项目的特点，在历经两个多月的实地调研中，收集了30余份国家、河南、洛阳的政策、规划、统计文件及参考资料，调研了当地的轴承产业、汽车销售服务产业、公路货运市场、各类专业批发市场、写字楼市场、房地产市场等，走访了130余位政府官员、协会专家、企业负责人及经营业户，考察了50余家各类市场、园区、楼盘，参与了多次政府项目协调会议，为园区的战略定位提供了翔实的数据。 3、定位分析 根据市场调研的结果，确定项目开发建设的战略思想和基本原则，明确项目的战略发展目标，根据市场调研的实际情况和各种关联因素，确定项目主要功能和战略定位，明确项目的空间布局和管理体系的战略框架，给出重点服务功能构建、重点项目构建的基本战略发展意见。 4、战略建议 根据项目的战略规划和定位，最后给出项目的各种策略性建议，诸如开发模式、开发路径、建设进度、运营模式、营销推广、招商合作基本策略及管理模式、政策等。