某某医院物业管理服务方案
目录
前言
第一章企业基本情况简介 (4)
第二章对本项目物业管理的整体设想及策划 (5)
第三章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 (6)
第四章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 (13)
第五章拟采取的安全与秩序维护方案 (14)
第六章绿化和保洁管理方案 (22)
第七章停车管理方案 (30)
第八章物业管理报价 (31)
结束语
前言
首先，十分感谢遂宁市某某医院领导对金安物业的信任，如有幸承接
“遂宁市某某医院”项目物业管理服务工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“遂宁市某某医院”的实际情况，针对贵院的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。
我们以金安物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借金安物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验、科学合理的人力资源配置，为“遂宁市某某医院”的医护人员及病人创造一个和谐温馨的环境，提升“遂宁市某某医院”的物业价值，并使“遂宁市某某医院”成为遂宁市某某医院管理行业的品牌。
本项目物业管理实施方案是根据贵方提供的“遂宁市某某医院”物业管理服务和合作意向，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，拟定的物业管理项目实施方案。
再次感谢遂宁市某某医院领导能给予我们合作服务的机会。
第一章企业基本情况简介
一、公司简介
加上金安物业的简介
二、企业理念
根据物业管理的先进操作模式结合企业自身的特点，我公司采取以下管理理念：
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
1、团队意识和吃苦精神：团队意识和吃苦精神，是企业求生存、谋发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制：个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其个性来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，赛马不相马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法和依据。
3、先进模式和一体化管理：企业在总结多年的物管经验的基础上结合当前国内外的先进经验，形成自己的一套经营管理模式：以人为中心、贴心服务、重品牌、导入国际质量管理体系（ISO9001：2000）、一体化管理体系，用全面质量管理来保证我们服务产品的完美性。
“以人为本、贴心服务”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与医护人员及病人或物业使用人之间是一种合作关系，使我们的员工在这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
第二章对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“遂宁市某某医院”创造价值，为医护人员及病人营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的环境。
一、总体管理服务目标
1、前期目标
成为甲方单位的好参谋、好帮手、好朋友；
提高服务质量和标准，提升遂宁市某某医院品质。
2、合同目标
在合同期内，全身心为医护人员及病人服务，成为医护人员及病人的好保姆、好管家、好朋友。
一年内通过“遂宁市物业管理优秀医院”的考评；
二年内通过“遂宁市物业管理示范医院”的考评；
二、管理服务理念―――――金安物业让您更满意
让——严格管理、规范服务、心心交流
您——医护人员及病人、行政主管部门、相关专业部门
更——优于行业标准、优于其它企业、100%医护人员及病人第一。
满意——成为医护人员及病人的好保姆、好管家、好朋友
成为合作方甲方的好参谋、好帮手、
三、服务承诺
1、总体指标
（1）满意度指数百分之95以上；
（2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
（3）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
2、分类指标
（1）管理处设专线24小时受理服务
（2）医护人员及病人接待时间：365天8:30-20:30；
（3）各类服务人员上岗培训率达到100%；
（4）有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
（5）清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，环境垃圾日产日清；（6）管理服务范围内秩序维护固定岗实行24小时秩序维护立岗服务有关公共设备、设施维护及绿化养护（略）
第三章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理
一、拟建立的组织机构及人员的配备
1、管理处组织架构及部门设置（虚线部分未做拟案）
2、管理处运作方式及各部门职责
（1）管理处运作方式
管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设秩序维护队、保洁部两个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。
管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况。减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责，管理处直接向公司负责，公司直接向医院负责。
（2）部门职责
[秩序维护队]
秩序维护队负责医院治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。
[设备管理部]（略）
[保洁部]
清洁管理部负责医院公共区域和室内卫生
3、人员配备
1、管理处各岗位员工的任职要求
[管理处经理]
大专以上学历
具备行业岗位资格证书
全国物业管理从业人员岗位证书
熟悉物业管理的相关政策与法规
具有丰富的高档医院管理经验
外表端庄，思路敏捷
有良好的团队精神和沟通技巧
有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力
[秩序维护服务]
具备物业秩序维护人员岗位上岗证书
年龄20－40岁之间，男性
身高不低于1.70米
五官端正，具有较强的敬业精神
作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷
能吃苦耐劳承受工作压力
通过金安物业培训中心专业培训
[维修养护]（略）
[保洁]
通过保洁专业化培训
熟悉高档办公公寓的保洁保绿工作
形象健康
细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力
2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围
序号岗位人员备注1管理处主任1
2护卫队长1
3护卫员6
4保洁部长1
5保洁员12
合计21人
[岗位职责和工作范围]
管理处主任
在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、医护人员及病人服
务、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。
组织贯彻医院管理服务的工作计划。
负责组织医院公益性活动。
完成院方领导交办的其他任务。
工程部主管（略）
秩序维护队长
在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。
负责对当值秩序维护进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班秩序维护质量记录进行初审。
负责对突发事故应急处理的现场协调。
负责对消防设施及秩序维护器材、公用物品的检查和管理。
负责员工的消防培训及医院消防安全知识宣传。
负责对队员考勤和请假审批及工作考核。
协助完成管理处布置的医护人员及病人特约服务。
保洁班班长
服从管理处经理的领导，对医院的清洁负责。
负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。
负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。
负责安排人员完成医护人员及病人提出的特约服务。
负责对员工考勤和请假审批及工作考核。
完成管理处经理交给的其他工作任务。
门岗秩序维护
对主管负责，服从上级命令；
在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；
验证《物品出门证》后放行；
发现责任区域公物损坏向上级报告；
协助主管进行紧急服务处理。
巡逻岗秩序维护
对秩序维护主管负责，服从上级命令；
巡逻中遇医护人员及病人要求应及时提供服务；
巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；
检查机动车辆、非机动车辆停放情况。
保洁员
对保洁班长负责，认真执行各项管理制度；
认真做好承包区域的环境保洁；
在班长带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。
工程技术人员（略）
二、培训及管理
培训承诺
各类服务人员上岗培训率达到100%；
各类专业人员持证上岗；
培训计划
源源不断的人员培训是金安物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据市场发展的需要，建立了自己的“培训中心”。每年举办二期1个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。
[新进员工培训方案]
培训内容：
①公司基本情况、组织机构
②公司管理理念和服务理念教育
③企业文化、价值观的传递
④《员工手册》、职业道德及有关制度教育
【管理处主任培训】
通过培训使培训人员有较强的公关意识与协调能力，掌握物业管理的法规政策，成为企业领导的好助手。
类别科目
序号
培训科目课时授课内容
物业管理法规1
物业管理现行
政策法规
6
物业管理的现行法律、法规知识；
社会治安条例；案例分析；
物业管理基础知识2物业管理常识
物业管理概论；机构设置；人员
配备；管理方案的制定；装修管
理；入住须知；物业管理运作相
关知识；
3质量管理ISO9001贯标知识；
[秩序维护服务培训内容]
课程表述：
物业管理区域公共秩序维护的基本知识，秩序维护服务门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的服务要求。
课程目标：
1、了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识；
2、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用；
3、熟悉金安物业管理有限公司《秩序维护服务基础标准》和《秩序维
护服务基础作业标准》；
4、熟悉金安物业管理有限公司秩序维护服务的运作模式。
5、掌握基本秩序维护技能，能够恰当地处理和应对物业管理区域秩序
维护工作及突发事件。
[保洁服务培训内容]
课程概述：
通过对保洁服务发展的阐述，从服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面，阐明楼内保洁服务，了解保洁服务的管理制度和岗位职责，并进行监督检查。
[设备管理培训内容]（略）
三、管理规章制度
1、医护人员及病人投诉处理管理办法
1 基本要求
接待医护人员及病人投诉应用语规范、礼貌得体，态度温和，耐心倾听，细致解释，记录清晰，反馈及时。
对医护人员及病人投诉的一般性服务质量问题，要求各管理处在职权范围内限时处理、反馈信息、及时汇报。
建立投诉接待登记汇总月报制。
2 投诉受理处理办法
对医护人员及病人的口头（电话）或书面投诉，除做好耐心解释外，应及时落实到遂宁市某某医院管理处，并在《医护人员及病人投诉处理单》上作好书面记录。
根据医护人员及病人投诉时间、内容，按投诉处理基本要求转至相关管理处，并督促限时整改。
若投诉问题管理处无法解决，应及时上报公司，经研究后再行处理。
2、医院消防安全宣传和防范设想
1、管理处坚持以防火安全责任制为抓手，认真贯彻政府倡导的“政
府领导、法人管理、社区自治”的原则，加强防火安全宣传机制建
设；
2、进一步加大防火安全工作基础，全面提升遂宁市某某医院防火工
作的管理水平。
3、工作目标：通过各部门、各级防火组织和全体员工的共同努力提
高消防的意识、能力和水平。
4、通过整治防火安全薄弱环节加大医院消防安全宣传力度，有效预
防和控制一般火灾事故；为遂宁市某某医院提供良好的防火安全保
障。
第四章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标一、管理处服务人员的服务内容和指标
[秩序维护服务]
管理区域的门岗实行全天24小时立岗秩序维护服务
男性，身高1.70米以上
秩序维护人员按公司规定统一着装、佩带胸牌，服装整洁
值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；
值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务
不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与秩序维护服务无关的事
值岗时与医护人员及病人、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语
医护人员及病人需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等），应主动及时提供服务，对医护人员及病人及访客的询问应热情接待
服务内容：门岗服务、巡视岗服务、车辆管理岗服务、停车位管理服务、
监控岗服务、治安管理。
[设备维护]（略）
[保洁服务]
保洁服务人员形象健康
保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄
在服务过程中保持良好的精神状态
服务内容：公共区域及室内的保洁。
第五章拟采取的安全与秩序维护方案
一、安全管理概述
在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，依靠院方技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供全方位的安全管理。二、安全管理工作特点
遂宁市某某医院安全管理工作特点如下：
1．人员量大，且构成复杂，须注重公共卫生安全
2．消防要求高
3．车辆管理复杂
医院停车场，既有医院内部及病人的车辆，还有外来人员车辆，且车辆进出频繁。做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点。
三、安全管理目标
1．人员进出井然有序
2．突发事件迅速得到解决
3．治安案件发生率为0
四、安全管理原则
坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原则。
五、安全管理内容与方式
1．安全管理内容
（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动。保证日常办公、娱乐休闲环境井然有序，重大活动顺利进行。
（2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。
（3）交通管理：维护遂宁市某某医院交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。
（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。
（5）紧急事件和突发事件的安全管理
2．安全管理方式
安全管理的方式以闭路电视监控为主，辅之以秩序维护门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。医院安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据遂宁市某某医院实际情况，设置门岗、定时与不定时巡岗。
六、组织建设
1．秩序维护队伍的组建
成立秩序维护队，设队长1名，下辖秩序维护员、消防值班员（兼）智能控制中心值班员（兼）。
2．秩序维护队伍的管理
（1）秩序维护队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防技能、车辆疏导指挥训练，并定期和不定期考核。
（2）严格执行请销假制度和交接班制度。
（3）实行监管机制。物业管理处秩序维护队主管对秩序维护值班人员的工作进行督查、指导。
（4）注重形象。我公司要求其不但要负责日常安全防范事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升遂宁市某某医院的形象。
3．安全管理工作要点
日常安全管理工作的内容包括：安全监控、区内巡视检查等重点区域检查、车辆疏导等的安全管理。
（1）岗位要求
1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。
2)严格按岗位职责要求履行任务。
3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。
4)建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接
的口头和书面汇报。
5)礼貌待人，热情服务。
（2）门岗控制工作要点
1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。
2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。
3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备。
（3）安全监控工作要点
1)安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视宿州市中医院内的安全状况。
2)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施，并前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。
3)监控中心人员严守秘密，不得泄漏遂宁市某某医院监控点等秩序维护方面的详细资料。
4)对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题及时通知院方维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，确保技防设备的可靠性。
5)闭路监控采取24小时录像，录像资料保存期限至少为1个月（具体与甲方商定）。发现录像带的录像质量下降，应及时更换新的录像带，保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。
（4）车辆疏导工作要点
1)按遂宁市某某医院车辆有关管理规定放行或禁行。
2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。
3)进行车位安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。
4)定时巡视车位，防止用户粗心而造成损失，处现车辆报警及时赶到现场。
5)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。
（5）巡视检查工作要点
1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。
2)巡视范围包括遂宁市某某医院内的办公区、各机房、各处通道等。
3)巡视中严格杜绝盲点，思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时解决，遇重大问题告知主管及管理处。
4)巡视时有礼有节，认真回答医护人员及病人和其他物业使用人的询问，热情礼貌服务。
5)接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。
6)为了营造医院环境的安静、祥和，采取正装巡逻方式，佩带对讲机进行巡视检查。
（6）标识系统
为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的建立建议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。
（7）出入登记管理
贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生。遇有计划性重大活动安排时，根据院方要求制定活动配合计划，做好预留车位及场地
（8）消防管理
贯彻预防为主，实行人防、技防的有效结合，做好日常消防防范工作。
1)消防设施管理
消防通道是否畅通无阻。
消防器材是否已按要求配备。
消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。
消防水源是否满足要求。
做好相关记录。
在下列场所，应增加巡视频率：
重点防火的部位。
装修施工现场。
设备及机房
严格执行交接班制度
2)消防日常管理
①坚持“预防为主、防消结合”，做好医院的消防工作。
②做好消防宣传工作，组织消防知识竞赛，使所有工作人员都能了解、掌握一定的消防常识。内容包括：人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散。
（9）公共卫生安全管理
公共卫生管理是通过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量的提高。我公司在对遂宁市某某医院的管理服务中，将公共卫生安全管理作为安全管理的重点内容。
建立健全公共卫生管理体系，我公司依据2003年5月12日国务
院出台《突发公共卫生事件应急条例》组织实施。
建立防护网络（略）
健全的公共卫生管理体系应该包括建立疾病防治预警系统、疫情信息报告体系、社区防控体系的建设等多方面内容。而一个充满活力的公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生事件的“快速反应网络”。
七、安全管理的重点
遂宁市某某医院每天的人流量大，为防止出现盗窃、破坏等问题，我们将充分利用遂宁市某某医院内的闭路监控系统，密切注意营业场所的异常情况，对可疑人员进行重点监视。交替巡逻，采取人防与技防相结合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，确秩序维护全。
1．消防管理
（1）在楼内严禁明火操作。
（2）下班后对楼内进行全面检查，并切断有关电源。
（3）每天检查消防设施，定期检测消防设施的性能，发现问题及时整改。
八、安全状态控制管理
我们将遂宁市某某医院报警的应急处理纳入安全状态控制管理。根据报警信息反映的不同事件，定义了四种状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。针对不同的状态，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位。为遂宁市某某医院提供快速反应、保障有力的安全服务。
各类反应人员接到通知至赶到现场的最长时间
监控中心值班人员1分钟（包括报警定位，报告值班负责人）
一级反应力量3分钟赶到现场
二级反应力量5分钟
三级反应力量5分钟
四级反应力量5分钟
当班维修人员5分钟
九、突发事件处理
1．突发事件的处理
1)管理处主任负责组织员工进行突发事件及异常情况处理能力的培训。
2)值班人员严守岗位。
3)秩序维护队长负责安全防范，安全管理部负责治安、交通事件的处理。
4)其他员工听从管理处领导的调遣，积极参与救护或救助。
暴力事件
秩序维护人员应立即制止犯罪行为，通知监控室，同时向物业管理处经理及有关领导汇报。必要时报警110，并协助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。
聚众闹事事件
处理原则：平息冲突，驱散聚众闹事者，保证遂宁市某某医院正常工作秩序。
对聚众闹事者，秩序维护人员要通过疏导、劝说或与事件代表交涉，协商解决问题的方法，调解冲突，控制事件扩大，以保证遂宁市某某医院的正常工作，并将现场情况及时报告。必要情况下，根据事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。
执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理
①查验证件，开箱检查物品。
②对检查出的可疑物品交管理处处理，必要时移交公安机关进一步审查。
③对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。
④严格按有关条例执行，严禁超越权限违规行为。
⑤增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。
车辆事故处理
1)疏通车辆，防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作。
2)拔打122报警，移交交警处理。
3)全力抢救受伤人员，保护好现场。
4)记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色，通知前方拦截，并及时报警处理。
5)监控室调整监控设备实时录像。
2．火灾事件应急处理措施
（1）如发生火灾，立即利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通知物业管理处经理及有关领导。在不能自救的情况下拔打119报警，并疏散相关区域的人员。
（2）消防中心切断医院相关部位的电源、液化石油气源，迫降客梯，利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员。
第六章绿化和保洁管理方案
一、绿化管理方案（略）
二、保洁管理方案
清洁管理无盲点；
管理服务范围保持环境整洁，环境
垃圾日产日清；
合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日
清运2次；
保洁人员应统一着装，佩带胸牌、
仪容仪表整洁端庄；
为医护人员及病人、访客提供一个
清洁、舒适的环境和工作环境；
操作规范化、管理科学化；
适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；
爱护物业各项设施及财物；
及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；
节约用电、用水；
[服务标准]
（6：00-7：00）拖扫病房，办公室（医生，护士，主任等）门厅，走道，楼梯，冲洗开水间、卫生间等。
（9：00-10：30）再次打扫病房，保持卫生区域的清洁，进行空气消毒。（13：30-14：30）拖扫病房，各办公室，门厅，走道等卫生区域。（14：30-15：00）进行紫外线和空气消毒。
（15：30-16：30）垃圾清运人员收送垃圾（生活垃圾）至垃圾站，分类处理。
以环境保护为目的，预防交叉感染，特作以下物料，工具，消毒液使用规定。
品名垃圾袋颜色
可回收垃圾（瓶、纸皮等）待定
不可回收垃生活垃圾黑色垃圾袋
本草案呈院领导审阅，根据院方具体要求再做合理调整。
[保洁方案构想]
根据院方有关人士介绍及本公司人员现场察言察看，我们将以国际清洁商联会（世界卫生权威组织TSSA）所规定的保洁特性为标准，严格执行我公司制定的《物业工艺手册》，为遂宁市某某医院创一流的物业保洁。
（三）工具使用及消毒程序
为预防交叉感染，严格规范工具使用及消毒程序。
1、拖把、扫帚、簸箕、抹布等清洁工具分区使用，并设有标记，共防4类。第一类为医护人员办公室使用，第二类为病房使用，第三类为公共区域使用第四类为洗手间使用，工具在每日下班前消毒一次，抹布使用前后均经（1：20）84消毒液消毒30分钟。
2、痰盂、痰杯、便壶，每日以（1：6）84消毒液消毒30分钟。
物业服务精细化管理实施方案 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0 目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0 适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0 职责 3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求： 4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0 实施措施 5.1 活动实施期：年5—12月。 5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。 5.2.1 年6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。 5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括： 1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能； 2.清晰认知精细化管理的推行重点； 3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排； 4.树立正确、积极的工作观； 5.树立阳光、积极的职业心态； 6.变员工被动为主动； 7.变员工抱怨为自我改善。 培训要达到下列效果： 1.改善并消除影响效率的瓶颈工序； 2. 提高个体工作效率； 3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；
医院物业管理方案 第一章物业管理整体策划及管理思路 管理思路确立的原则： 1、以人为本、专业管理 2、持续改进、创新模式 3、满意达标、诚信经营 4、共生共荣、共建精品 物业管理的整体策划和管理思路 我们在充分调研的基础上，结合项目的特点，归纳项目管理的难点和重点，制定出具有项目特色的个性化的整体思路，即“三三制”管理模式，具体概括为： 1、实现管理目标的“三项达标” 我们的总体管理目标是：在物业项目硬件达到相应物业主管部门专业考评标准、且符合物业考评条件的前提下，医院的物业管理服务一年内达区优标准、二年达市优标准、三年达省优标准。 2、构建素质建设的“二级平台” 我们希望通过我们的物业管理，提供一个交往平台使医院的医患人员、物业管理人员以及来访客户在我们管理一年内能“相识相知、互联互通”、二年内到“共生共荣”，形成良好的工作氛围，构建新型的人际关系网络 3、启动服务规范的“三项工程” 物业管理企业在实现管理目标、实现客户满意的前提是规范企业内部的组织和个人的行为，所以我们要全面启动服务素质的品质完善工程、服务人员的品质管理工程、管理基础的品质提升工程。
4、锁定“六个一”服务目标 我们对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经验，按“六个一”的目标，构造一个全方位的优质服务目标体系，使后勤服务从整体获得实用、 先进而有效的服务。 一）设计一套无时无处不在的星级服务模式 让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是公司综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，以医院后勤服务“管家” 的大概念责任定位和服务意识，延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的“ 1+3 ”服务责任制加以保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，以搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障处于全方位、高水准，使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于被服务之中。 二）创建一套一个电话一声招呼OK 便捷服务机制 医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构，后勤保障和医疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便，运作顺畅快速而高效，这是医院 后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破，是我们公司在经营医院后勤服务上设立的重要目标之一。公司确定的目标理念是：要使发生在医院的服务事项，只要一声知会，就能获得落实解决。这种“一个电话、一声招呼 OK ”的便捷服务需要一套科学有效的机制来实现。在探索中，公司在XX医院等后勤服务单位创建的“后勤服务受理监控中心” ，赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和
服务方案 1管理公司简介 1.1 xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。各类技术人员持证上岗率100%。 我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、周到、标准的出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。 公司除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。 公司在发展中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！
1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路 针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。 1、物业管理的宗旨 承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。 2、总体目标 在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。我公司将本着对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的三项管理目标是：（1）力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。 （2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。 （3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。 3、主要思路 根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。 (1)把好安全关，确保安全有序。经常性加强物业服务中心员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。 1、统筹计划安排。把安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。 2、突出防范重点。根据高校的安全防范特点，并结合高校的实际情况，确定学院的治安防范重点部位。保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
某某医院物业管理服务方案 目录 前言 第一章企业基本情况简介 (4) 第二章对本项目物业管理的整体设想及策划 (5) 第三章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 (6) 第四章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 (13) 第五章拟采取的安全与秩序维护方案 (14) 第六章绿化和保洁管理方案 (22) 第七章停车管理方案 (30) 第八章物业管理报价 (31) 结束语 前言 首先，十分感谢遂宁市某某医院领导对金安物业的信任，如有幸承接
“遂宁市某某医院”项目物业管理服务工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“遂宁市某某医院”的实际情况，针对贵院的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。 我们以金安物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借金安物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验、科学合理的人力资源配置，为“遂宁市某某医院”的医护人员及病人创造一个和谐温馨的环境，提升“遂宁市某某医院”的物业价值，并使“遂宁市某某医院”成为遂宁市某某医院管理行业的品牌。 本项目物业管理实施方案是根据贵方提供的“遂宁市某某医院”物业管理服务和合作意向，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，拟定的物业管理项目实施方案。 再次感谢遂宁市某某医院领导能给予我们合作服务的机会。 第一章企业基本情况简介 一、公司简介
加上金安物业的简介 二、企业理念 根据物业管理的先进操作模式结合企业自身的特点，我公司采取以下管理理念： 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理 1、团队意识和吃苦精神：团队意识和吃苦精神，是企业求生存、谋发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”是其核心体现。 2、个性舒张和竞争机制：个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其个性来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，赛马不相马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法和依据。 3、先进模式和一体化管理：企业在总结多年的物管经验的基础上结合当前国内外的先进经验，形成自己的一套经营管理模式：以人为中心、贴心服务、重品牌、导入国际质量管理体系（ISO9001：2000）、一体化管理体系，用全面质量管理来保证我们服务产品的完美性。 “以人为本、贴心服务”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与医护人员及病人或物业使用人之间是一种合作关系，使我们的员工在这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 第二章对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“遂宁市某某医院”创造价值，为医护人员及病人营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的环境。 一、总体管理服务目标 1、前期目标 成为甲方单位的好参谋、好帮手、好朋友； 提高服务质量和标准，提升遂宁市某某医院品质。 2、合同目标 在合同期内，全身心为医护人员及病人服务，成为医护人员及病人的好保姆、好管家、好朋友。 一年内通过“遂宁市物业管理优秀医院”的考评； 二年内通过“遂宁市物业管理示范医院”的考评；
宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专 科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物 业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路我们将制定各个岗位的岗根据与物业公司签订的物业服务合同，认工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。位职责、使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、真落实合同中的每一点。居住环境。在物业管理 运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高面，确立“全员培 “思想合格、素质优良、管理有方、各类人员的综合素质，造就一 支服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区 域的特点，将通过构建 具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务．“宁夏建设职业技术学院”力求全面提升内容赋予深厚的文化底蕴，的管理品位。二、整体管理方案策划、秩序良好的需求1同时
也是对物良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。、环境需求2对环境的关注体现了现代优美的环境是工作、学习的重要保障，美化的重人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对 因此广大师生更多的是期望感受住宅的人文环境的要求也越来越高，到一种理想的生活环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施 的特点及管“宁夏建设职业技术学院”物业管理具体措施基于对理要素的分析，现提出如下管理具体措施：、整体设想及策划的确立原则 1 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。． 2、高标准、高水平管理的措施（1）组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管校的物业管理品牌，确保物业管理服务人员的高素理人员，以及技能熟练的操作层员工，质在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给理活动和思想状态，确保
物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准
三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案
2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
“厦门大学住宅区”物业管理服务方案
【厦门大学教职工住宅区】物业服务策划方案（征求意见稿） 目录 一、厦门大学住宅区现状┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1 二、实施物业服务策划方案 之一：服务模式及区域划分┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1 之二：收费标准┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈2 之三：经费预算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈3 之四：物业服务内容和标准┈┈┈┈┈┄┈┈┈7
厦门大学住宅区现状 “厦门大学住宅区”包括白城、海滨、东区、敬贤、凌峰、勤业、笃行、大南、国光、南光等十个片区。分别座落于厦门大学校内东、西部，其中白城31幢楼、海滨59幢楼、东区30幢楼、敬贤13幢楼、凌峰10幢楼、勤业4幢楼、笃行3幢楼、大南3幢楼、国光3幢楼、南光3幢楼、总159幢住宅，3319户，住宅区绿化及道路占地面积约100072平方米（其中道路面积约32206平方米，绿地面积约67866平方米），住宅区总建筑面积为229392.81平方米。 实施物业服务策划方案 一、物业服务模式及区域划分 （一）物业服务模式：整体服务模式 以整个住宅小区为单位由一个物业公司来服务，成立一个业主委员会，将按下述四区域成立四个业主委员分会。 （二）区域划分： 拟将各片区划分如下： ①凌峰、敬贤住宅区：凌峰1#～13#，敬贤1#～5#，7#～15#，大南15#～16#，国光1#～3#，笃行1#～3#，勤业1#～3#，敬贤6#、南光7#～9#、勤业5#，40幢楼，需绿化面积6100平方，需硬化面积1300平方； ②海滨住宅区：海滨1#～50#，博士后公寓1#～4#，共54幢楼，需绿化面
蓝星电大2014春物业管理专业毕业作业参考范文 参考范文之一： 某大学物业管理方案 一、暨南大学物业管理背景 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼，是高度智能化的现代建筑，需要高等物业管理技术人才实施现代物业管理，需要精心呵护维护暨南大学的学府形象，需要高效的服务保证大楼的正常运营。与其他类型的物业相比，暨南大学医学院大楼与行政办公大楼的物业管理必须注意其自身的特点，摈弃传统的管理方式，采取独特的管理模式： 1、注重学院形象。 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼是暨南大学办理公务及对外交流的重要窗口。任何物业瑕眦与次质服务必然会降低物业的档次，损坏学院的形象。适宜的管理模式，需要关注暨南大学的国际社会形象，与学院的文化风格氛围相契合，匹配高层次的物业管理人员，采取先进的管理模式，确保物业服务的质量与效果，创造一流的办公与教学科研环境，塑造具有暨南大学特色的文化氛围。 2、把握功能特点。 办公楼与医学院大楼具备不同的物业功能，其作息生命周期有所差异，需要树立“业主至上，服务第一”的服务理念，合理安排管理资源，提高资源利用率，使物业管理的脉搏与物业功能脉搏协调频率，确保各类服务流程控制无缝连接，实现零缺陷服务目标。 3、整合技术资源。 行政办公大楼与医学院大楼距离近，完全可以组织一个独立的服务中心进行管理。与学生公寓及单纯的教学楼不同，行政办公大楼与医学院大楼功能多样与设施设备技术层次高，需要的技术等级完全高出几个层次，需要复合型人才的管理。但是配齐各个专业口（电梯、中央空调、给排水、消防、供配电、客户服务、楼宇自动化、楼宇清洁、绿化、医学垃圾处理、楼宇智能控制等）的专业人员在任何服务中心的组织管理中都是不现实的，那会大大增加管理成本。所以最理想
一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不 齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。 单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务 水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理， 勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、 有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求 相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高 品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户 以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对 物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般 客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就 给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理 服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： ( 一) 业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 ( 二) 专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 ( 三) 物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动
报价文件目录 前言与提要————————————————————————————————1第一部分报价文件————————————————————————————6报价一览表————————————————————————————————7第二部分技术文件————————————————————————————8第一章针对本项目物业管理的综合说明———————————————————9第二章管理机构设立方案、流程、制度———————————————————14第一节服务模式—————————————————————————————14第二节运作流程—————————————————————————————18第三节管理制度—————————————————————————————22第三章项目部组织机构图—————————————————————————24第一节人员配置方案———————————————————————————25第二节物业用房与物业装备————————————————————————26第四章物业服务费用测算报告———————————————————————27一保洁服务费用—————————————————————————————27二综务服务费用——————————————————————————31第五章保洁服务标准与承诺————————————————————————33第六章综务服务内容与标准————————————————————————35公司成立以来的部分工作业绩————————————————————40
前言与提要 致济南市槐荫区人民医院： 济南瑞尔物业管理有限公司（已通过ISO9001质量管理体系认证），现有济南大家园家政服务中心、济南大家园工贸有限公司、海口瑞尔科技发展有限公司等相关企业，是集高科技专利产品的科研、生产、销售及物业管理业和家政服务业多角经营于一体的综合性集团的一分子。 公司成立于1998年9月，办公楼面积400余平方米，公司物管项目现有员工1000余人，是济南市成立较早具有一定规模和实力的专业从事医院后勤服务、病人陪护服务及家政服务的企业。公司的专业保洁理念标准已同国际（德国等西方国家）接轨。公司成立以来恪守“以质量为中心，以服务为核心”的经营理念，始终坚持“服务大众，奉献社会”的经营宗旨，在各级领导大力支持帮助下，积极探索，在医院后勤社会化托管、病人陪护、物业保洁托管方面取得了良好的业绩,受到省、市各级领导及劳动和社会保障部的关注与一致好评。 应贵院邀请，我公司总结近12年的医院后勤服务经验，经对贵院委托服务项目的实地考察及斟酌研究后，我公司就以下几方面的管理现状做一描述，并完善管理实施方案。 一、日常保洁 （一）公共区域的附属设施漏项（如门诊大厅，院落环境等区域）； 成因：无程序化标准化操作规范，导致服务项目漏项及保洁效果不达标。 整改措施：制定科学化、制度化、程序化、标准化的操作规范。
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
南昌中环医院物业管理方案 第一章项目调研报告 此次调研活动旨在了解中环医院项目的总体特点、周边物业情况、当地人员工资水平，以及未来物业管理工作可能遇到的各类重点、难点问题，并对中环医院的物业管理工作进行优劣势分析和准确定位，以调研获取的各类数据、结论作为制定物业管理投标方案的重要依据。 一、调研原则、时间、对象及方式 1、坚持科学性、针对性、实操性相结合的原则 2、调研时间：2005年 12 月 2 日----- 12 月18 日 3、调研对象： （1）中环医院物业管理项目联系人 （2）中环医院工程相关人员 （3）其他周边物业和省内的知名医院。如：省人民医院、一附院、九三医院等4、调研方式： （1）实地考查 （2）当面访问 （3）资料收集 （4）其它方式 二、项目概况及特点 中环医院物业管理项目位于南昌市红谷滩中心区，由四部分组成，一是门（急）诊大楼、二是住院部、三是高级病房、四是学术交流中心，总建筑面积约10万平米。是一座现代智能化综合医院，将于2006年 2 月正式投入使用。中环医院是江西省内规划最先进、硬件配备最齐全的医院，同时也将打造成省内管理和服务最好的医院，总体而言，具有以下几个特点： （1）楼宇建筑的区域标志性。
（2）楼宇功能的综合性。医院集医疗、办公、商务、餐饮、仓储于一体，可提供全方位、多元化的综合性服务。 （3）使用对象的单一性。中环医院是江西省内目前建立的最好的一做综合性医院，实力雄厚而且有信誉保证，而对于物业公司来说，服务对象较为单 纯，仅中环医院一家而已，有利于双方进行沟通和了解。 三、医院管理的可行性 1.后勤服务社会化改革的一种尝试。按目前医院管理模式来看，一般医院的物业管理事务均由其后勤服务中心完成，相对而言，缺乏一定的专业性。因此，聘请专业的物业管理企业来管理是对后勤服务进行尝试性改革，由专业公司、专业队伍实行专业化的管理，可以提高相关服务质量，进而为医院树立品牌形象，吸引外来病人就诊，提高经济效益。 2.品牌营销策略的需要。通过聘请专业的物业管理企业实行管理，一是能打造更专业、更纯粹的一流医院企业形象，二是体现企业核心的价值观，取得良好的社会效益和经济效益。 3.降低成本，获取服务最佳性比价。通过委托物业管理公司进行专业化和管理降低企业自身管理运行成本，凸现经济效益。 四、本物业公司的简介 （一）企业概况 ●企业名称：深圳市xxx物业管理有限公司 ShenZhen xxxxx Property Management C0.，Ltd ●创立时间：2004年 ●注册资金：300万元 ●企业资质：国家二级资质物业管理企业 ●管理类型：住宅、写字楼与别墅、商业广场、医院及其它综合性物业等 ●职能部门：人力资源部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程技术部、企业拓 展部 （二）企业文化 ●企业使命：缔造经典物业品牌，帮助发展商建立持久的竞争优势。
****大学物业管理方案 物业服务模式设想 物业管理有限公司作为物业服务行业中的佼佼者，理应为创造******物业服务新水平献出锦囊，如果我公司能获得******13#、16#教学楼及教职工活动中心的物业服务权，我们将凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势，让广大师生有一个优美、舒适、安全、洁净、文明的教学环境，更要把******创建成为优秀示范学区。为实现此管理目标，经过对******物业环境构成的综合分析，充分把握******教职工及广大师生的需求，仔细琢磨******的特点，以及物业服务工作将面临的难点和重点，我们拟定出******物业服务模式的五点设想。 （一）实现“人性化”物业服务，体现“以人为本”的服务宗旨。 崇尚人性，亲情服务是物业服务的精髓。在******，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，以关注师生的不同需求、关注学校的教学质量、关注环境的温馨和谐、关注学区的整体氛围为特征的物业服务，使******成为“人性”得以充分张扬的生存空间。我们在******实施“人性化”物业服务模式的设想具体为： 1、引入“师生、员工都是上帝”的客户理念和人才理念 员工是人性化物业服务的实施者，是物业服务的资本，我们提倡“先有微笑的员工，后有微笑的客户”，只有“善待员工”才能实现“善待客户”的人才管理
理念。 （1）多层面、多角度地激励员工，以满足员工的物质与精神需要； （2）主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等； （3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展； （4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”； （5）为员工设计职业生涯，通过培训，使每一个物业服务人员都可以有很大的上升空间。 （6）注重物业服务公司与师生之间的亲和力。 2、环境建设中人性化因素的融入 物业在介入******的物业服务后，将凭借丰富的物业服务实践经验并充分了解学校需求，将“以人为本”的服务理念引入校园的环境建设中去，把环境意识、人与环境的协调与契合放在首位，使之回归自然的心理需求得到满足；设置富人情味和文化气息的标识牌，使广大师生在不经意中感受到学校的文明和环境的清丽；提升******的文化品味。 3、对师生体贴入微的“家庭式关怀” （1）倾听师生心声，确立“善待客户”的职业意识。 由主任亲临服务现场倾听师生心声，满足他们的合理需求。不被认可的事坚决不做，而对师生的合理需求则不管花费多少人力和物力也要想办法满足他们。 （2）注重服务质量的提高，确定“家庭式关怀”的服务意识。 我们在******提出“家庭式关怀”概念，不满足于一般意义上的提供保安、
物业服务方案 一、物业基本情况 物业类型： 物业名称：_______________________ 坐落位置： 占地面积：_____________ 万平方米 建筑面积：万平方米 栋数：________________ 栋 二、管理服务事项 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。 2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。 3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。 4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 &物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。 9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 10、房屋装修管理。 11、组织开展小区文化娱乐活动。 12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。 15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，米取规劝、制止等措施。 16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。 三、物业服务质量和标准 （一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。 （二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。 （三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。 （四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化
2016年市一医院物业管理服务设想 2016年我们将大力改革，大胆创新，大资源整合，严格控制人力及物料成本，优化岗位配置，实行绩效考核，构建“三化四定五制”的管理模式，力争院方满意，公司略有盈余，员工福利略有提升。设想如下： 一、专业化，标准化，制度化“三化”模式 进一步优化员工队伍的配置，因需设岗，按岗定编，坚持“三化”的管理标准，据此形成管理机制。包括对服务队伍的配备和服务工作的实施，均按专业化的要求来考虑，保证人员，设备，作业均符合所要求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化，使每个管理单位的管理服务都有明确，系统，全面的质量指标体系和考核标准；项目各级组织都必须规范管理，从各个层级，各个方面建立健全规章制度，使管理活动制度化。 二、定任务，定人员，定成本，定奖罚“四定”目标管理 项目各大板块根据招标文件的要求及实际需要，均应实行“四定”目标管理，由部门负责人与主管商定其任务和具体目标，配置的岗位和人员数量，成本开支定额和奖罚的方式和标准。“四定”的内容要求全面，具体，科学合理。“四定”目标管理责任书由公司总经理与各部门负责人签定，一经生效，即以此为依据实施管理。 三、实施1+3责任制，限时复命制，服务访查制，考核监督制，责任追究制“五制”
1） 1+3责任制 为体现医院后勤一体化管理优势，项目对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面，每个员工配置AB岗责任，以A岗为主，协助B岗，A或B岗员工离岗时相互自然顶替；同时，还有两个责任区，一是直接责任区，每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内，都有共同协助责任，不仅要协助部门班组的责任落实，而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项，负有相互协助协调和监督，相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区，每个员工服务求助，均有责任立即予以帮助和协助处理，发现院区服务责任的漏项漏控情况和项目，均有责任立即协助处理。 2)限时复命制 项目管理处对服务工作的管理，除建立完善的制度体系外，必须实行限时复命制，即下级对上级交办的任务和工作事项，有时间要求，必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项，承办人必须每隔四个小时向下达任务和事项的交办人复命一次，报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立，用以强化管理和监督机制，有利于上级及时掌握情况，有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。 3)服务回访查制 项目管理处实行定期访查制度，项目管理处除就日常的服务进行检查，征询意见外，一是实行每周一次的服务大巡查，由项目经理率
物业管理服务提升年活动方案2020 为落实属地管理责任，提升政府监管能力、企业服务水平、业主满意程度，规范物业服务行为，着力解决物业管理工作中的突出问题，改善人民群众生活和工作环境，推动我区物业管理市场健康有序发展，制定本方案。 坚持以___ 新时代___ 社会主义思想和党的十九大精神为指导，以提升物业服务供给质量为核心，以集中解决物业投诉问题为重点，围绕物业服务过程中的各个环节，坚持区、镇街两级监督，强化镇街属地责任，加大我区物业主管部门指导力度，通过推进标准化管理、业主自治等具体措施，全面提升各级政府对物业管理活动的监管能力，全面提升物业企业的服务水平和业主对物业服务的满意程度，促进我区物业管理服务跃上新台阶。 通过开展物业管理服务提升年活动，努力实现“六个明显变化” 。 即: 各职能部门、相关单位工作积极性和主动性明显增强; 物业企业管理能力和服务质量明显提升;业主自治管理意识和能力明显提高; 住宅小区居住环境和生活空间明显改善; 物业管理存在的热点和难点问题得到明显治理; 人民群众物业服务满意率明显增长。 （一）全面落实政府职责，切实构建务实高效管理体制。一要强化对物业管理服务提升行动的领导，统一协调行动开展，全面推进物业管理服务提升。二要按照“区政府负责，街道具体组织，社区抓好落实，住建部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，组织所辖街道落实各项法规政策，全
面开展物业管理工作，实现物业管理与社区网格化管理联动发展。三要着力推动部门管理职能进小区，建立部门责任清单，强化物业管理执法联动，形成合力。四要突出住建部门物业管理工作的主管责任，进一步明确职权、职责，牵头抓好业务指导、质量考评和综合协调等工作。 （二）健全物业自治组织，提升业主自治能力。各镇街要把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设，纳入辖区社会治理和基层民主管理的总体安排，有计划、有步骤地组织实施。对符合条件的住宅小区，由镇（街道）政府（办事处）牵头，按照“成熟一个成立一个”的原则，积极主动推进业主大会、业主委员会组建工作，指导和协助业主大会成立、业主委员会选举，确保组建工作符合法定程序，并充分发挥业主大会决定停车位使用、共有收益分配等关系业主共同重大利益的作用，提升业主自治意识和能力。对不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经镇（街道）政府（办事处）指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由镇（街道）政府（办事处）指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。2020 年底前，物业小区业主委员会组建率力争达到100%。 （三）做好法规政策宣传，提升社会认知程度。各镇街要通过多种渠道、多种方式做好《中华人民___ 物权法》《辽宁省物业管理条例》等相关法律、法规及物业管理常识的宣传和普及工作，重点抓好镇（街道）政府（办事处）、社区居委会物业管理人员和物业企业人员培训。各物业企业要通过小区宣传栏、电子屏、智能平台，大力宣传物业管理知识，鼓励业主