高发公司宝安119地块项目定位报告
前言
房屋建筑乃百年大计划。
项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素质和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。
第一部分定位依据
一、环境依据------突破、衔接
项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也就是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为城市总体的一个有机部分。
住宅的可持续发展关键在于建筑主题与环境的相结合。
二、市场依据
产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。
(一)市场细分
市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压力，获得良好发展空间，是差异化竞争的实质。
现阶段的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可避免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差别的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。
另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是发展商必须深入思考的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能很好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、少有的产品，以崭新产品、引导潮流的形象一举占领市场空白点，向有利的局势发展。
(二)兼顾超前性与现实性
项目规划要具有超前性，同时又要满足市场现实需求及合理的投资回报。大量楼盘的实践证明，由于没有一定的超前性，施工时间相对较长，房屋建成后其户型、
设施和环境已不合潮流、相形见绌；也有因过于豪华、先进致使房价或租金过高而不被消费者所接受的。因此，不能没有超前性，又不能不顾现实性，要将两者和市场实际有机地结合起来，寻求最佳的切入点，窥避决策错位造成的风险和失误。三、成本依据
在地产造价成本中，主要包括土地成本、建筑成本和营销成本三大部分，这三大项基本上是二四一开，大致占总造价成本的2/3。
在造价成本中，最敏感的也是最大差异性的就是土地成本。由于发展商拿地方式的不同，地价成本也有所不同，有时地价成本竞差2-3倍，在造价成本中占着绝对的位置，同时其他成本也不可小觑，发展商在进行项目定位时，必须对未来的开发成本进行初略的估算，这是项目前期定位的一个重要依据。
计算出项目开发的一般造价成本之后，在项目定位时还要看企业可以使用的资金量，科学合理分配资金流，以减少项目运作中造成的“项目烂尾”风险，另一方面也为资金在楼盘滚动中如何与市场进行有机对接中，掌握好开发节奏与上市时机，在未来营销中创造最大利润化。
第一部分小区规划定位
在地产市场竞争日益激烈的今天，小区
规划已成为项目之间竞争的重要因素，也是
项目推崇的一个卖点，小区规划水平直接影
响到项目能否顺利销售。
一、规划设计主导思想
根据宝安中心区定位为深圳市面向21世纪的高标准的现代化、园林式、生态型、滨海新城的建设规划，结合现有地块的特征，我们初步确定了该项目规划设计的主导思想为以宝安中心区最新规划为基础，以深圳市的经济发展为依托，遵循“以人为本”的理念，在充分体现人文关怀的基础上，突出人文环境、自然生态、海洋文化、健康运动休闲、现代教育等主题，以先进的配套设施、现代的公共交通、超前的生活理念、和谐的居家氛围为载体，强调住宅与周围环境、功能与外沿的有机协调和可持续发展，建设亲水型、园林化、生态式、标志性、亚热带滨海纯正生活岸线的高尚住宅区。
二、规划设计原则
住宅楼宇分布合理，避免排列式分布，应以南北向布置为主要形式，同时应尽量使户户朝南、东南或西南方向，海景、小区景观和中心区景观应成为住宅区规划的重点，当景观与朝向发生矛盾时，应以满足景观要求为主，朝向为辅。
建筑前后楼体陂此错位，以保证住户拥有良好的通风、采光，维护正常的视觉景观，因为日常生活中的声、光、热等元素都会直接或间接影响到居民生活的质量。
三、规划设计方向定位
以宝安中心区最新规划为基础，以深圳市的经济发展形势为背景，在充分体现“都市闲情”的基础上，突出投资概念、商务功能和文化、健康运动休闲、海洋文
化、现代教育等主题，以先进的配套设施、现代的公共交通、超前的生活理念、温馨亲谐的居家氛围为载体，强调住宅与周围环境、功能与外沿的有机协调和可持续发展，建设商务、休闲、居家和谐统一的成熟标志性亚热带滨海都市休闲空间。四、规划设计定位
基于以上三点及其地块特征及项目所在区域的市场特征，我们对项目小区的规划设计作出定位为营造具有浓郁文化气息的滨海高尚住宅社区
（一）规划主题定位
1、亚热带海洋文化主题
以海景、海滨休闲生活设施及小区内部水体景观等为主要支撑题材，以亚热带植物园林为背景，并在观赏性和参与性方面营造创新的，溶人文环境与自然生态于一体的人文社区来推崇一种宁净、丰富、多彩、宽广的生活方式。
2、休闲、健康运动主题
延续中心区体育中心资源的文脉，在社区生活配套设施中导入参与性、实质性极强的休闲、健身、娱乐、益智等多元概念化的设施、场地等，使居住者有足够的条件充分放松自我，享受“曲径通幽、雨打芭蕉”的休闲生活。
3、现代教育主题
将小学、幼儿园等教育配套项目与市场销售和规划设计紧密结合起来，形成富有现代特色的教育型社区，重点体现社区关注少年儿童的素质教育、高尚思想品德
的培养。
以滨海文化为主题，引申出休闲、运动、环保，健康快乐成长、生活的生活方式，来领导宝安市场的休闲、运动、环保潮流，由此营造出一个丰富而又亲切的、细致的、温情的、平和的、富足的、适合居住而又充满情趣的生活空间。
（二）规划环境定位
1.综合环境（大环境）
以深圳市的经济发展形势为背景，以宝安中心区最新规划为基础，根据本地块的特征，项目综合环境定位为亚热带滨海情景生活+ 都市闲情，它突出了社区的主题文化，提升了片区的形象特征，使项目和周围的自然地理、景观、交通、人文、经济环境相对接，而又弥补了周边环境的不足，蕴含了整体规划的内涵，同时又相融于整个宝城环境（海岸线、温暖新鲜的阳光、空气、海水、棕榈树及浓郁的土着气息，闲适、亲切的生活气氛），与城市总体规划一致。
表现手法：色彩鲜艳、线条飘逸、符号简洁、时尚的外立面、波浪型阳台、蓝色落地窗，棕榈树、旱地喷泉、亚热带风情园林、泳池、背景音乐、
广场、花架、雕塑、风帆等。
2.小区内部环境（中环境）
一期塑造商务、休闲的生活空间
以小户型为主力，宜商宜住，以宝安体育馆为依托，在园林建设和广
场建设中加入各类鼓励参与的运动设施，挖掘项目的运动休闲主题，突显
项目的时代气息；以行政中心为依托，彰显都市中心地带的地位，突出项
目的商务投资价值。在大型商场基地上可先做临时停车场，以缓解商务楼
寓的停车压力。
二期塑造休闲、假日的生活空间
组团的园林景观和配套设施都以假日为主主题，突出闲适、安静的度
假氛围，户型在一期的基础上适当加大。园林设施轻松写意而浪漫抒情，
户型景观开扬，南北朝向，户户观海，突显轻松闲适、浪漫抒情的居住空间。
三期塑造滨海、社区的居住氛围
三期的开发在地块已初步规模的基础上，在平面上也具备了体现滨海
地区建筑群体聚落的特征。因此，三期建设应突出滨海大社区的主题，着
力营造滨海社区所特有的温馨舒适的环境。
3.住户内部小环境定位
吸收、引进和借鉴国际先进的住宅设计理念，使用健康、环保的建筑材料。所有临创业大道的住宅都安装抗噪音能力强的中空玻璃，隔离或尽量降低噪音等元素对住户的干挠，保障给业主一个安静、舒适的居住空间；平面设计上借鉴香港住户单元的优秀经验，尽量提高使用率，争取做到2/3的户型南北通透；
80㎡以上的部分户型可以引进入户花园或储物间，也可以考虑跃式形式；设计落地窗，加大视野空间，这对室内外的空气对流也起到重要的作用；顶层复式的上层设计观星天窗，起到散热和增加光线的作用。
第二部分建筑风格定位
项目的建筑风格代表项目的个性特征，
直接影响着公众对项目的印象，新款独特
的建筑的风格能助使项目在市场中脱疑而
出。
一、建筑平面布局
根据城市景观轴的走向，建筑由南到北逐级抬高，总体上把所有高层往外推，构造出环抱花园广场，退级叠加的开阔建筑空间，从远处看整个外立面如前进之帆，使人联想到“发展、向上、前进”等的构思，也渲染了项目的主题----滨海文化。
建筑楼宇之间应皮此错位，以达到景观资源共享最大化；间距最少应保持在30米以上，尽量保障住户的秘私权，还有日常生活中的声、光等元素都会影响住户的生活。
二、外立面布局
结合主题规划定，一期楼体的立面线条应丰富、飘逸，采用蓝色落地玻璃窗，波浪造型钢化清玻阳台，外墙以浅橘黄色环保涂料为主色调，以清晰淡雅浅色为辅色，深橘红色坡形屋顶，屋顶开观星天窗，每层每户的窗与窗之间设置隐蔽的分体式空调位，层高设计最少3m，因为一期户型为小户型，应在空间上拉高以增加开阔感，尽量减少压抑。
二、三期楼体的外立面线条应简洁、时尚，外墙主色调不变，深浅部位略
有变化，以宝蓝色为辅色，波浪造型古铜色（白色）小提琴铁花阳台，深橘红色坡形屋顶或拉力模帆船造型式屋顶，客厅和主人房设置2700转角落地窗，层高设计至2.9m—3m 左右。
第三部分小区环境定位
小区环境是住宅的灵魂，也是现今
地产销售的主要卖点之一。
第五部分价格定位
一、项目投资分析
本分析报告以贵司所竞拍得的1106元每建筑平米的楼面地价为基准方案，测算项目的投资收益情况，同时通过对宝安片区市场的调研，我们认为本项目选择中高层（18-24层）的定位较为合理。
一、项目主要技术指标：
总用地面积：83329.4㎡
住宅建筑面积：257660㎡
总建筑面积：257660㎡
商业总建筑面积：38000
建筑覆盖率：30.7%
容积率：3.1
地下车库建筑面积：700000㎡（住宅占49000㎡，商业两层，共21000㎡）会所总建筑面积：5000㎡
幼儿园建筑面积：2400㎡
居委会：100㎡
物业管理：500㎡
社区健康中心：100㎡
青少年活动中心：1500㎡
公厕：60㎡
垃圾站：50㎡
二、项目投资估算
利润追求是企业经营的不二法则，尤其是本项目营建时间的把握，其中，风险不可谓不高，如何控制成本，严格要求利润，以制定切合市场的销售价位乃本案商品策略之一。
注：
（1）建筑成本是估价时建造同类建筑物的成本。
（2）建筑等的利息是以实际建筑期的一半即8个月加上8个月的销售招商期计算的。由于固定资产投资方向调节税发生在建筑期初，因而，其计息期间包括整个建筑期及销售招商期。
（3）销售费用是开发商先将商业部分招商满后再出让产权，这样商业的价值才得以真正挖掘、实现。当然，遇到合适的买家，部分单位可能直接出售而省去了招商代理佣金，或部分单位由发展商自行持有，因而，不需聘用销售代理商。但我们考虑的是市场的一般操作方法对最高价格的正面或负面影响，可在计算出市场价格后加以考虑，以确定发展商所能出最合理价位。
这种设计的初衷是以尊重周围环境景观的角度为出发点，形成半围合式，以营造出区内大面积绿地，把周围有可能形成的大片绿地（如西南方向）联系到本地块一并考虑，而把较好的景观资源留给自身。
显形特征——滨海沿岸城市的主要特征的提炼（“大海”、广场、街道、雕塑……
都市闲情——滨海生活情境是对项目开发意念的整体概括，它突出了文化主题，，，是针对市场提出的项目发展的指导原则。可以直观的表现整体概念中阳光及海洋的联想，隐含项目的主题
除价格优势外，繁华便利、环境优美、闲适自在、特色鲜明是普遍追求的
目标；尤其在于文化氛围是否浓郁；调查表明，“5＋2”合为一体的居住
模式对目标客户具有强大的吸引力。由此在概念中应以文化和休闲为主要
内容，确定主题，在整体规划设计中贯穿整体概念。
2.1滨海——概念的诠释
现代生活的协奏曲也是一曲钢琴与小提琴的演绎，工作是理智的，而家则
是幸福或许是孤独的归宿；“5＋2”的生活方式使得滨海的城邦生活方式
变得可能。当我们真正开始理解文化的显形特征和隐形特征时，通过有效
的设计手法，恰到好处地将主题引入到滨海项目中，可以建立起一个立体
的感知网。
就小区和建筑本身而言，文化的显隐性特征就是显得相对薄弱。但是营造
这些硬性的特征可以使人由景入情，由情而感，有感而悟。
片区一级的文化显隐性特征：
显性特征——滨海的形象特色（小区天际线、立面形态、色彩……
隐形特征——（较弱不显现）
小区一级的文化显隐性特征：
隐形特征——听觉、嗅觉、味觉、触觉等感观感知（咖啡馆、西班牙吉他、啤酒……
次环境一级的文化显隐性特征：
显形特征——滨海沿岸文化风格提炼
隐形特征——与视觉相对应的听觉、嗅觉、味觉、触觉等感观感知
“都市闲情”试图诠释一种在较高容积率条件下结合其长处的新居住模式，指引着新区开发的潮流模式。
一般意义上的文化，是指传统脉络中的观念、习俗、信仰。宝安新中心区的建设，就是期望融汇先进文化成果，建立一种崭新的、切合都市生活的新文化，即“都市文化”。它一方面突出区别于田园、郊野的都市特征，营造一种超越现实、令人憧憬的理想城邦生活场景；另一方面，又得视场景的文化含义，着力渲染实质环境象征的联想情景。力图使周边文化氛围在项目中得以凝聚、升华，直接通过规划设计手法表现出来。
滨海城市风光秀丽，碧水蓝天、风和日丽、四季如春，地域特征强烈，洒脱随意中飘逸着高雅与浪漫情调，散发出海洋与阳光气息。“滨海”整合了“都市闲情”与“都市文化”内涵，能够为建筑与环境设计提供大量有文化脉络的素材，是一个恰如其分的载体概念。
S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大计划。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素质和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。 第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也就是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为城市总体的一个有机部分。 住宅的可持续发展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。
(一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压力，获得良好发展空间，是差异化竞争的实质。 现阶段的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可避免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差别的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是发展商必须深入思考的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能很好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、少有的产品，以崭新产品、引导潮流的形象一举占领市场空白点，向有利的局势发展。 (二)兼顾超前性与现实性 项目规划要具有超前性，同时又要满足市场现实需求及合理的投资回报。大量楼盘的实践证明，由于没有一定的超前性，施工时间相对较长，房屋建成后其户型、
《房地产开发》课程实践环节安排 一、报告格式规范 （一）目录：小四，宋体，加粗，1.5 倍行距；（由word自动生成，显示页码）（二）正文：小四，宋体，1.5倍行距； （三）正文中的标题：四号，黑体； （五）报告正文可加页首页尾 （六）图表使用规范 1、图：图名在图下居中显示，标号方法如第一部分第一个图，标号为1-1；第一部分第二个图标号为1-2，依此类推； 2、表：表名在表上居中显示，并显示数据单位；标号方法与图类似，如第一部分第一个表，标号为1-1，依此类推； 3、图表下方靠左显示“数据来源：xxxxxx”，如“数据来源： 2012年中国统计年鉴。”。 （七）封面格式见附件1（封面可加图片，或者以图片作为封面背景） （八）页面设置 上：2.5cm；下：2.5cm；左：2.9cm；右：2.7cm。 二、房地产项目主题定位报告评分参考标准 （一）主题明确； （二）报告层次分明，逻辑清晰，结构合理； （三）报告内容有较强的针对性，即围绕目标展开调研；没有拖沓、啰嗦和与主题无关的内容； （四）能够正确运用图表以及相关的分析工具为主题服务； （五）定位报告能够体现出较强的时效性、创新性、差异性和前瞻性，即报告所
涉及的是最新的市场信息、政策信息以及未来可能影响项目效益的信息变化；结论的提出有据可循，结论具有较强的说服力； （六）报告文字通顺，语言流畅，无错别字。格式规范，排版美观，符号统一，编号齐全，图表分别按顺序标号，图有图名、表有标题，且图表配合适当，文件填写齐全、正确，装订顺序规范。正文格式符合相关要求。 （七）报告基本材料（封面、目录等以下7项）齐全，没有缺漏。 三、房地产项目策划报告装订顺序 （一）封面（附件1） （四）目录 （五）报告正文
大丰市丰中某地块项目市场定位报告一、大丰市房地产市场背景分析 一）城市概况 大丰市地处江苏东部，盐城市东南。东联黄海，南与东台市接壤。2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。 大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位。 二）经济总量及人口与收入分析 2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，其中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是首次突破20000元人民币大关。 大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。2006年底统计数据表明，在苏北24个县中，大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。 经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。
数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 从上图可看出，2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元，而每年平均发展速度已超过15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。 数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 与经济总量的增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。
数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自2004年以来，人均住房面积就已经达到了32平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。原因在于2005年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。 三）影响房产市场发展的重要因素分析 1、港口建设 国家一级港——大丰港，经过了近9年的建设，已于2006年10月被国家正式批准为一类港口。在此之前，大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程，并将在2007年9月正式对外开放并营业。 港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响，目前港区的商品房均价在1600-1900元/平方米左右。但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此带动东部区域的房地产发展。本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬迁，必然对本项目产生积极影响。 2、市政府搬迁 在2005年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市
体育馆路南安大厦工程前期分析及定位报告 第一篇地块解读 1．1本工程地块解读 本工程地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50M，北望环城南路。工程用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段 不可多得的地块。 图1.1 工程地块位置图 本工程地块
----地块现状 地块地面已平整，周边建筑物林立 占地面积：4600㎡ 1.2 本工程地块优劣势分析 【工程优势分析】 区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重 要的地理位置，整体规划配套完善。 生活优势---本工程周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本工程西 接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的 地方。 发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。 昭示优势---因为工程的区位优势十分显著，对工程的后期形象有很好的 正面影响。 资源优势---本工程周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。 【工程劣势分析】 环境劣势---本工程地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角
度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环 境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求 自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。 【工程机会分析】 发展机会---本工程所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，工程区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建 设，所以工程周边未来发展潜力巨大。 空白机会—目前工程区域商务地产工程云集，只有少量住宅工程，本工程的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会---目前西安市住宅工程开发建设离市区越来越远，而城墙内的工程往往价格甚高，环城路周边工程则备受消费者青睐。 置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在工程区域置业，本工程目标客户群体范围广，容量大，对工程的销售有很大促进作用。 分析结论： 本工程个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针 对目标客户分析市场需求，依托本工程特色，借助周边生活 环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传， 同时致力于工程形象的改善，以求一举竖立起本工程的人气 热潮。
房地产项目可行性研究 报告 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：************** 项目位置：*************** 项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。 （二）承担可行性研究的单位 ****国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方
面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长%，高于同期固定资产投资增长速度个百分点，占同期固定资产投资的比重为%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资亿元，较去年同期增长%,高于同期固定资产投资增幅个百分点，占同期固定资产投资的比重为%。其中东、中、西部地区增幅分别为%、%、%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资亿元，同比增长%，占商品房投资的%（其中，经济适用住房完成投资亿元，同比增长%，占商品住宅投资的比重为%）；办公楼投资完成亿元，同比增长%，所占比重为%；商业营业用房完成投资亿元，同比增长%，所占比重为%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为%、%、%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额亿元，同比增长%；其中：销售给个人亿元,同比增长%，所占比重为%。 商品房空置面积增幅较大
目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)
一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)
第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）
（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。
领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目定位及可行性分析报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容 资料范本
第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
“格林公寓”暂定名项目定位及产品建议方案(总10页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征： 1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。 2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要 分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世 界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如： 理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。 3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和 40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物 业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场
的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。 在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好， 但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。 4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、 具 有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、 学校教师、私营生意人、布吉客户。 5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。 二、居住人群特征： 1、自有居所人群：
附件五：项目定位报告模板 ××项目定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日
目录 第一部分项目决策背景及摘要 (2) 一、外部环境 (2) 二、内部因素 (2) 第二部分项目地块整体情况分析 (3) 一、地块位置 (3) 二、地块现状 (3) 三、项目交通出行状况 (3) 四、项目周边社区配套 (4) 五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (4) 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (4) 七、主要经济技术指标 (4) 第三部分市场分析 (5) 一、宏观市场 (5) 二、房地产市场 (5) 三、区域房地产市场 (5) 第四部分项目地块SWOT分析 (6) 一、项目地块优势分析 (6) 二、项目地块劣势分析 (6) 三、项目机会点分析 (6) 四、项目威胁点分析 (6) 第四部分项目市场定位分析 (7) 一、项目定位的原则、战略与蓝图 (7) （一）、基本原则 (7) （二）、战略构想 (7) （三）、小区蓝图 (7) 二、项目整体定位 (7) （一）、我们的项目是什么样的住宅？ (7) （二）、定位论证 (7) 三、市场地位定位 (8) 四、小区功能定位 (8) 五、形象定位 (8) （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (8) （二）、定位论证 (8) 六价格定位 (8) 七户型面积配比定位 (9) 八目标客户定位及分析 (9) 九小区配套功能的定位 (10)
第一部分项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷 运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面 的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术 区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖 率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
前言 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目持续销售和公
东和湾项目定位报告 一、东和湾项目定位考虑的因素 1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。 2、项目所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现项目的价值最大化。
二、东和湾项目定位背景分析 对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，
盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)
第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建
议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析
汉国置业东莞庄项目定位报告 第一部分项目界定 一、指标及限制条件 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、地块解析 1）地块位置 汉国置业东莞庄项目位于广州天河区东莞庄路，占地面积95,000平方米。如下图：
2）、项目交通出行状况 1、公交系统情况：400路（乐意居——东莞庄总站）此外，附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。 2.与广园东路，广州东站，天河客运站等相临，出行方便。 3、附近有地铁3号线 3）、项目周边社区配 套周边有中信广场、天河体育中心、正佳广场及各大繁华中心。项目紧邻华南理工大学，拥揽学府的浓郁书香和青葱林木，环境幽雅，景观宜人，周边聚集众多高知人士，人文氛围浓厚。学校配套有：华南理工大学附属中学、华南理工大学、广东省城市建设高级技工学校江南校区、广州艺校、广州市轻工业学校、广州市信息工程职业学校、继续教育学院。医院配套有华南理工大学医院、广州博爱医院、中山大学附属第三医院等。附近银行有中国工商银行，广州市商业银，中国银行，邮政储蓄，农村信用合作社，中国光大银行等。 第二部分市场分析 一、宏观市场 广州2009-2010年GDP总量为9112.76亿元，可比增速11.5%，近几年来一直有上升趋势，其中天河区为总量为12.5万元，增幅5%。 据报道，广州市人口已超1400万，总之，不论是城市经济状况、人口、人均可支配收入及增长率、消费性支出都处于良性增长阶段。 二、房地产市场
绿洲鑫苑工程定位报告 目录 第一章工程简况 (2) 1．1 开发单位 (2) 1．2 地理位置 (2) 1．3 周边配套设施 (2) 第二章工程地块特征分析 (3) 2．1 地块特征 (3) 2．2 地理特征 (4) 第三章楼市与竞争环境分析 (5) 3．1 楼市及竞争环境分析………………………………… 3．2 工程竞争对手分析与评价 (10) 第四章工程定位建议 (16) 4．1 工程定位分析 (16) 4.．2 工程开发建议 (17)
第一章工程简况 1．1开发单位 绿洲鑫苑工程由有限公司开发 1．2地理位置 绿洲鑫苑工程位于黄河路与邙山路交汇处西北角，向西不远是京广铁路线，南面黄河路，东面是邙山路。基地位置南接沙河，交通便利，地理位置较好。 1．3周边配套设施 黄河路东段，周边生活设施比较完善。有沙北医院、食品工业中专、大高庄信用社、28公交、菜场、昆仑路小学、市八中学等，工作生活条件都一般。
第二章工程地块特征分析 2．1地块特征 地块具有一定的规模，地块价值相对比较高。 一是景观价值。 该地块南接沙河，河道两边都是不错的视觉景观，这一资源构成该工程最重要的景观价值。 二是注意力价值。 该地块南接交通主干道黄河路，西侧离地邙山路也比较近，还有即将打通的解放路，使该地块成为区域内注意力集中之处，这种注意力不但能带来广告效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。 三是规模价值。 由于该工程占地约100余亩，具有一定的开发规模。大规模的开发不但为社区带来完善的生活配套，较好的社区内部居住环境；同时还降低开发商的开发成本和消费者购买成本。 四是一定的升值价值。 沙北东区是近几年漯河快速发展的地段，随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘启动，再加上工程周边的拥有沙河优美的自然环境和靠近金山路交通资源，东区已经成为房地产开发市场最热的地段之一。随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘等的住宅小区的开发建设，使该地块的价值不断予以发现和实现，使其有相当可观的价值上升空间。 房地产开发中固守的“地段第一”要领被许多开发奉为皋圭。但
项目定位报告 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、城市及片区房地产供求状况 1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可 行性报告”。 2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼 盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。 3、项目所在片区楼盘集合特征总结。 二、市场细分及选择目标客户 1、项目概况及SWOT分析 （1）项目控规、边界条件和地质特征简述； （2）项目SWOT分析： 结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； 结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、市场消费群体细分 （1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群； （2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；
（3）客户需求细分。在经济和意向细分的基础上，对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。 3、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 4、选择目标消费群体 （1）可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点，判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。（2）选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分，确定项目的目标客户。 （3）目标客户特征描述。 （4）目标客户需求描述。 5、目标客户特征与需求汇总表
绿洲鑫苑项目定位报告 目录 第一章项目概况…………………………………………… 2 1． 1 开发单位 (2) 1． 2 地理位置 (2) 1． 3 周边配套设施 (2) 第二章项目地块特征分析 (3) 2． 1 地块特征 (3) 2． 2 地理特征 (4) 第三章楼市与竞争环境分析 (5)
3． 1 楼市及竞争环境分析………………………………… 3．2 项目竞争对手分析与评价 (10) 第四章项目定位建议 (16) 4． 1 项目定位分析 (16) 4.． 2 项目开发建议 (17) 第一章项目概况
1．1开发单位 绿洲鑫苑项目由有限公司开发 1．2地理位置 绿洲鑫苑项目位于黄河路与邙山路交汇处西北角，向西不远是京广铁路线，南面黄河路，东面是邙山路。基地位置南接沙河，交通便利，地理位置较好。 1．3周边配套设施 黄河路东段，周边生活设施比较完善。有沙北医院、食品工业中专、大高庄信用社、28公交、菜场、昆仑路小学、市八中学等，工作生活条件都一般。
第二章项目地块特征分析 2．1地块特征 地块具有一定的规模，地块价值相对比较高。 一是景观价值。 该地块南接沙河，河道两边差不多上不错的视觉景观，这一资源构成该项目最重要的景观价值。 二是注意力价值。 该地块南接交通主干道黄河路，西侧离地邙山路也比较近，还有立即打通的解放路，使该地块成为区域内注意力集中之处，这种注意力不但能带来广告效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。 三是规模价值。 由于该项目占地约100余亩，具有一定的开发规模。大规模
的开发不但为社区带来完善的生活配套，较好的社区内部居住环境；同时还降低开发商的开发成本和消费者购买成本。 四是一定的升值价值。 沙北东区是近几年漯河快速进展的地段，随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘启动，再加上项目周边的拥有沙河优美的自然环境和靠近金山路交通资源，东区差不多成为房地产开发市场最热的地段之一。随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘等的住宅小区的开发建设，使该地块的价值不断予以发觉和实现，使其有相当可观的价值上升空间。 房地产开发中固守的“地段第一”要领被许多开发奉为皋圭。但就目前漯河市房地产市场而言，成功开发是“地段、价值（不是价格）、注意力（营销手段的综合及其效果）合力的结果”。 这三个因素的最佳结合，仅注重地段，往往是良好地段使诸多开发项目成为平凡甚至是失败的作品。该地块并非是一流的或长期看好的居住区域。但从近期进展来看，是一处关注力（注意力）较高的居家地段。
泗阳商业项目定位报告 第一章基本数据统计情况 一、泗阳城市概况 泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。 从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。 泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。 目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。 二、泗阳商业概况 （一）商业地产特点 1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现 了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅； 2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6至4米，进深 在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；
3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风 格；（如凤凰苑、泗水古城） 4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼 盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。 （二）商业发展规模 1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市， 但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。 2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房 也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。 3.经营商品结构如下： 1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2)商品种类分布相对集中，规划合理。 3)主力业种为服饰、鞋类。 4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。 三、泗阳消费概况 2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。 2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。 目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。 泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。 第二章项目区位分析
房地产项目可行性研究报告详细版
昌建东外滩项目可行性研究报告
目录 第一部分宗地评价 .............................................. 错误!未定义书签。 一、宗地基本情况 ................................................ 错误!未定义书签。 二、区域板块分析 ................................................ 错误!未定义书签。 三、环境评价 ........................................................ 错误!未定义书签。 四、交通条件 ........................................................ 错误!未定义书签。 五、市政规划 ........................................................ 错误!未定义书签。第二部分区域市场分析....................................... 错误!未定义书签。 一、周边楼盘状况 ................................................ 错误!未定义书签。 二、价格及客户群体分析 .................................... 错误!未定义书签。第三部分项目SWOT分析................................... 错误!未定义书签。 一、地块SWOT分析 ............................................ 错误!未定义书签。 二、项目分析总结 ................................................ 错误!未定义书签。第四部分项目投资测算及价格敏感性分析 ....... 错误!未定义书签。 一、项目经济技术指标 ........................................ 错误!未定义书签。 二、项目投资测算表 ............................................ 错误!未定义书签。 三、土地价格敏感性分析（160.5亩）............... 错误!未定义书签。 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） ............ 错误!未定义书签。