房屋买卖合同纠纷案例分析
近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.
一、商品房买卖合同纠纷
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：
（一)售房广告引发的纠纷
众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.
案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经
过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3％的违约金.
案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺,”小区内综合绿化面积达总占地面积的31％,拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯,小区实行封闭式管理，24小时保安,房屋共用部分精美装修等等"。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房,订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。但是,同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。
案例三，贻成尚北新风系统案例。
案例四,贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后，使用年限未变.
法律分析：
适用法律:实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。
通过上面案例,购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失；二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失.在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额
请求违约赔偿金，案例一。但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种情况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案；在第二种诉讼请求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约,只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同的权利。合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中,销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此,需要法院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，根据商品房买卖的通常目的而言,应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察,对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响,但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题,从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有一定的可责性,如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位,法院认定为一般违约，合同继续履行，赔偿酌定裁量。
售楼员的许诺，有无证据是关键.
(二）认购纠纷
认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门，有叫“认购书"，有叫“订购协议"，还有叫“房号保留协议”的.这方面的案例：
案例一，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》,并交付了定金2
万元,约定购买该公司开发的一处房屋。当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况.签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同,签订合同前,周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅已于认购协议签订前抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同,并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后,双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的定金.周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。
开庭后,房产公司辩称：该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实,银行也同意公司销售被抵押的房产,何况目前周某没有遭受任何损失。由于周某没有按时签订商品房买卖合同,已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。
法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决:撤销双方签订的《房产认购协议书》,房产公司返还周某已付购房定金2万元,并支付赔偿金2万元。
案例二，陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》,约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元.协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日,陈签订《商品房买卖合同》时,认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款.最后双方扯皮起诉到法院。
法院审理后认为：该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求.
实践中，开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推的一干二净，工作
时出具的《订购协议》，换签《商品房买卖合同》的时间无法确定,开发商将在建工程抵押给银行,在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖合同》，这时签订正式合同的时间会约定为：自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。到底什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策，审查合同时注意此方面.
法律分析：
适用法律：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.”第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
这类纠纷主要集中在两方面:第一，订购协议的效力问题；第二，定金罚则问题。
1、根据我国法律以及相关司法解释，效力问题可以分两种种情况分别分析。首先,如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项(下称“十三项"）主要内容，（附：《商品房销售管理办法》第十六条
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二)商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
（五)交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法;
（十二)违约责任;
（十三）双方约定的其他事项.）
那么该协议不是正式的商品房买卖合同，而是预约合同,是独立有效的合同。又可细分为开发商有无取得预售许可证,如果没有但应认定为无效，但是近些年，房价飞涨，司法实践中出现了扭转.
其次，如果该协议体现了“十三项”内容，并且开发商已按照约定收受购房款的，购房者可向相关部门查实该房地产的开发商是否已取得房屋的预售许可证。如果开发商已取得商品房预售许可证，那么根据最高法的解释，虽然双方签订的是商品房订购协议，但实际上是《商品房买卖合同》，直接要求交付房屋。
2、定金罚则问题，怎样确定定金的性质。使用“定金”直接表述；未使用“定金”,但间接描述。在商品房买卖合同无法订立的情况下，需区分以下几种情形适用定金罚则：
（1）如果购房者无正当理由没有按照商品房认购书规定的时间、地点去签约，则应视为因购房者原因未能订立商品房买卖合同,开发商有权不予返还定金。在这里要注意如前面案例所提到的情况,开发商有过错在先，而购房者随后不去
签约是否属于正当理由？有判例认为这种情况下,购房者也有一定的过错。因此，不应适用定金罚则，开发商只需返还定金即可。
（2)如因开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同的,开发商应承担双倍返还定金的责任。此种情形主要包括在认购书约定的期限到来时开发商尚未具备预售条件或者开发商将认购人认购的房屋又卖予他人以及开发商出售抵押房未履行法定义务而造成，开发商的过错使得双方签订认购书的目的不能实现，应当适用定金罚则。本案中，开发商即是在出售已抵押的房产过程中没有履行告知受让人(购房者）房产已被抵押的法定义务，从而导致购房者拒绝签订商品房买卖合同，故法院判令开发商承担双倍返还定金的责任。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的，定金应当返还.根据《合同法》第117条和《担保法司法解释》第122条的规定，在不可抗力的情况下，不适用定金罚则。另外，如果双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见,这种情况下对于买卖任何一方而言都不视为违约，导致购房合同无法签订，那么开发商就应把定金全部返还购房者，不应以此为由“没收定金".后面将会提到政策变化导致不能贷款这种情形,不适用定金罚则。
（三）房贷难引发的相关纠纷
这类纠纷2011年呈快速上升趋势，受国家调控政策影响。自国家及部分城市限购令出台后,各大银行对于购房贷款的发放越来越收紧，所以很多购房者在签订购房合同后，往往因为贷款办不下来导致与开发商之间的纠纷.
案例一，2011年2月，购房人叶某与某房地产开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》,约定：叶某购买某房地产公司开发的位于天津市河西区某小区房屋，房屋成交总价为1 480 000元，叶某支付定金人民币50 000元以及房屋首付款430000元,剩余房款100万元整以贷款形式支付给房地产公司,如贷款不足100万元，以现金形式补足；若贷款因叶某自身原因未获批准，由叶某自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给房地产公司。后董某支付定金5万元,首付款43万元.2011年4月，天津实施限购令后，叶某不能取得银行按揭贷款，银行给出
的理由是: 4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.叶某并非天津市户籍，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。因无法办理贷款,叶某两次向房地产公司发出解约函，主张现其没有履约能力。
法院经审理认为，叶某与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效.《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》涉及的房贷新政属于国家宏观政策调整，对购房人的履约能力产生重大影响.叶某不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,属于《通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化,是叶某在订立商品房买卖合同时所无法预见的重大变化，购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预期的商业风险导致，而是国家房贷新政对购房人的履约能力产生了影响.若合同继续履行对于一方当事人已明显不公平，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。此种情况下，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则,结合案件的实际情况确定。故叶某请求法院解除合同，应予支持。故最终支持了叶某要求解约的诉求，不承担违约责任。
案例二，我的一个朋友2010年在河东红城买了一套商品房，签订了《商品房买卖合同》，总价130余万,首付50万，其余办理按揭贷款.但是在办理贷款过程中，银行审查发现她大学时申请过助学贷款，并且有逾期还款的记录，加上她目前自己做生意，银行认为其无固定工作，还款来源没有保证,所以贷款申请始终未获批.按照合同，应自60日内办理完毕按揭贷款，因购房人原因致使贷款无法办理，购房人应一次性补齐房款，否则按照逾期付款处理。最终河东区法院判决解除购房合同，购房人承担20%的违约责任。
贻成案例，2008年上半年，对于贷款迟迟未办理的集中起诉,法院传票后大部分可以交齐房款，2008年下半年，市场形势急转之下，不再起诉了，购房人要求退房,退后，2009年上半年又报复性反弹，后悔不已.
法律分析：
法律法规：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。" 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，该规定明确：“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失.因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”
这类纠纷的焦点是：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的,违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。要看致使贷款办不下来的责任到底在哪一方, 如果是因为购房户的信用等问题导致银行不予办理按揭贷款的，购房户又没有能力全额支付房款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，那么违约责任在购房户，开发商可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。如果是因为开发商原因导致无法办理按揭贷款的，那么开发商应该允许购房户以现款分期支付房款。购房户如果无能力现款支付的，则可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。
如果是因为政策调整原因导致无法办理按揭贷款的，购房户又不愿现款支付的，那么双方都可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，双方都不用承担违约责任。对第三种情况，因为合同没有约定办理按揭贷款，所以在支付房款时购房户可以现款支付，也可以办理按揭贷款。但如果是各种原因无法办理按揭贷款的，购房户应该以现款支付以全面履行合同。否则将会承担违约责任。
在诉讼过程中,人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的,争取调解解决.对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。
那么,购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前,最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同,以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷.
（四)延期交房纠纷
交房时间是《商品房买卖合同》中必须载明的事项，延期交房毋庸置疑是开发商违约行为，按照合同约定应按日支付违约金，比例双方可以事先约定。如果合同交房期届满,开发商未通知业主收房,责任很好认定。案例顺驰太阳城。
但是，近些年随着人们法律意识的逐渐提高，对于商品房交付时是否具备交付条件有了明显的关注,很多业主在办理入住手续时会提到《准入证》这个名词，贻成交房，河北区某一楼盘交房时没有准入证，很多业主不办理手续,那么究竟准入证是什么，未取得准入证的商品房是否具备交付条件，先看案例。
案例:20007年2月26日，天津市河东区星河花园住宅小区196名业主，以选民的身份向区人大递交联合签名的罢免函,要求罢免星河花园住宅小区的开发商丁冰的河东区人大代表资格。这是国内目前规模最大的一次由选民直接提请的
人大代表罢免动议。同时,这也是业主运用选民的身份来维权，期待以此解决与开发商的矛盾。实际上也搀杂了如何对待天津“准许交付使用证”制度的因素。星河花园在没有取得《准入证》的情况下通知业主交房,到了合同约定的交房日，我发现小区的配套设施还没有搞好,更没有准住证，这些商品房还不具备交房条件。我等了一年多,开发商仍迟迟拿不出准住证,我父亲都79岁了,这个房子就是为父母买来养老的，无奈之下领取了房屋钥匙。”
拿到钥匙10天后,李高翎将开发商告上法庭，索赔违约金7万多元。让李高翎吃惊的是，河东区法院判她败诉。记者看到了去年1月17日下发的这份判决书。法院认为，虽然开发商未按照《天津市商品房管理条例》的规定领取住宅商品房准住证，但天津市人大制定的这个条例是下位法，而全国人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法,而《建筑法》规定,建筑工程竣工经验收格后即可交付使用,而没有规定准住证制度，所以李高翎败诉。李上诉后，天津市第二中级法院维持原判。
法律分析：
1、“新建住宅商品房准许交付使用证”概述
“新建住宅商品房准许交付使用证”一般被简称为“准入证”，是指政府职能部门对新建住宅商品房在交付使用前,对其品质及配套设施进行综合验收合格之后发放的许可证件.2002年10月24日，天津市人民代表大会常务委员会出台了《天津市商品房管理条例》,该《条例》对“准入证”进行了初步规定。属于地方性法规中的内容。
该《条例》第10条规定：“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。"
《条例》第12条规定：“房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证。”
为全面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作，天津市建委专门制定了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》(2002年12月1日起施行)。
该《规定》第12条规定：“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证.
不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。
对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”
以往我国的法律法规只规定了房屋交付时间是在建筑工程竣工并经验收合格后.比如《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条等。天津市的上述规定严格限定了商品房交付的条件，客观上有利于维护业主的权益。但由于习惯性思维和房地产开发商惯有的强势地位，使得该《天津市商品房管理条例》出台时，开发企业往往不能形成足够的重视，对如何预防风险上也缺乏深度的思考，导致这几年天津市形成了“准入证”纠纷集中爆发的时期，不仅行政层涉及面较广，而且在司法界也形成了较多的争议。
2、办理《新建住宅商品房准许交付使用证》(准入证）需要的材料
按照《天津市商品房管理条例》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》的规定,房地产开发企业申办《新建住宅商品房准许交付使用证》需要提供以下材料:
1、项目竣工验收报告;
2、建设工程规划验收合格证；
3、非经营性公建配套证明；
4、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明;
5、土地使用权证书；
6、地名管理部门批准的地名文件；
7、小区竣工资料（现状照片4张，一份小区情况简介）。
其中,1—4项为法定要件，5—7项为附件资料.
需要注意的是“准入证”按幢发放，即所谓的“一楼一证”。
3、未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证)的后果
依据《天津市商品房管理条例》第38条规定：“房地产开发企业有下列行为之一的，建设行政主管部门责令改正，并可处以十万元以下罚款：违反本条例第十条规定，未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的”。
《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第13条规定:“开发企业不按规定办理准许使用证而将项目交付使用的,由建设行政主管部门按《天津市商品房管理条例》第38条有关规定给予处罚。给购房人造成损失的，房地产开发企业按照合同约定承担相应的赔偿责任”。
4、天津市地方条例关于“准入证”规定的效力问题
如上面案例所述,某法院认定《天津市商品房管理条例》的规定违反了全国人大制定的《建筑法》即上位法的规定，因为诉讼过程中没有依据《天津市商品房管理条例》进行判决。
实际上，对于认定《天津市商品房管理条例》是否违反《建筑法》的规定的问题,从二者的立法本意和关系来看，“准入证"制度并未从根本上颠覆《建筑法》关于房屋交付的规定,只是制定了严于《建筑法》的交房条件，从《立法法》和行政法律法规的相关规定看，《天津市商品房管理条例》并不违反我国上位法的规定。
5、部分司法判例对于因“准入证"纠纷的处理。
天津各法院在审理“准入证”纠纷时，由于对法律认知和思维考虑的差异，对于这类案件始终没有一个统一的看法,有些法院并没有认可“准入证"在延期交房案件中的法律基准点，这是业主在涉诉过程中存在的主要风险之一。也有支持业主的诉讼请求的。我年前曾经问过塘沽法院对于这类案件审理的把控分寸，和市场形势挂钩，稳定压倒一切，房地产形势好的时候,大多支持业主的诉讼请求，地产商对准入证也很看重，贻成报建部在每个楼盘交房时压力最大，有的是赶着交房当天才取得准入证，拿到后马上张贴，业主这边还和工作人员僵持着呢。但是自2011年开始，有了转向,准入证不被认定为法定交房条件了,恢复到了国家法律规定的最底线，只要通过竣工验收，取得竣工验收报告即可，因为很多购房人开始以此条件退房，不利于房地产市场经济的稳定。我也同时咨询了二中院、红桥法院、河东法院、北辰法院等法院关于此类纠纷的观点，总体上和塘沽法院的看法趋同,但是有一点需要注意的是，《天津市商品房买卖合同》于2011年2月份修订了，普遍采用天津市建委制定的统一文本，其中第3条约定:“商品房竣工后,经验收合格，方可交付,未经验收或验收不合格的不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用.”
加入了准入证的约定，那么在案件审判过程中，就要看使用的是哪个版本的合同,由于牵涉到延期交房违约的诉讼,合同签约日期都在两三年前,指期房,如果是使用的最新版本，那就毫无异议的支持业主的诉讼请求，因为不论是法定交房条件还是约定交房条件，《准入证》都是必需的，所以我认为再过一两年这类纠纷应该比较容易掌控了.
有一点需要说明的是,司法实践中，不论法院怎么看待《准入证》的效力，但是如果业主在接到开发商的通知后即办理了入住，但是其后却以开发商没有实际交房为由涉诉,这种情况下业主很难得到支持。
法院一般认为：开发商虽在未取得该房屋“新建住宅商品房准许交付使用证”的情况下向业主交付房屋，但业主实际入住，应认定为开发商和业主对交付房屋条件的事实变更。就开发商在没有取得准予交付房屋使用证的情况下向业主交付房屋一节,系违反《天津市商品房管理条例》中的相关规定，属于行政部门给予处罚的范围，因此对业主入住后仍以违约为由要求开发商承担责任有失妥当，故不予支持。
（五）房屋面积纠纷
在中国，商品房买卖，都是以建筑面积作为销售的单位。一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成,即套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积。然而，作为消费者来说，实际购买的却只是房屋的套内建筑面积.也就是说，需要将建筑面积减去公共部位与公用房屋分摊的面积。在同等单价的前提下，套内建筑面积越大，购房者越合算，反之就吃亏了。买房人在入住后常常遇到房屋的实际面积和开发商所承诺的建筑面积误差的问题，不是缺斤短两地“缩水”，就是买房人额外负担“涨水”的费用.“缩水"侵犯了买房人权益是无疑的，“涨水”对买房人来说未必占了便宜，因为买房人不仅要承担超出部分的房价，还得多支付物业管理费、供暖费等等。面积纠纷主要分两种情况，第一，公摊系数不变的情况下,建筑面积变化，随之套内建筑面积和公摊面积会同比变化；第
二，公摊系数变大，建筑面积不变或变化，套内建筑面积变小或增加的幅度小于公摊面积增加的幅度.
目前，商品房面积误差纠纷的处理原则是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的，不予支持;（二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
司法解释对于处理建筑面积变化的第一种情况具有明确的指导意义,但是对于面积变化的第二种情况，单纯适用此条法律不利于保护购房人的利益。
案例,2008年，济南某小区的居民,以每平方米8000多元的价格，购买了自己的房子。2010年领到房产证时，他们发现，开发商新增了公摊面积，使得实际公摊面积比合同约定多出了2平方米。以小区内2号楼为例，分摊系数由19。4%增加到了23。8%,每户增加2平方米以上。开发商根据登记结果主张购房差价额，每户居民还需再交1万元左右的购房款。据悉,小区内总共有400多户居民，每户都面临这种情况。
在与开发商交涉无果的情况下， 37户居民将济南市房管局告到历下区法院，要求房管局收回认证,纠正济南市房产测绘中心的计算错误。
9个月以后，历下法院宣判37户居民败诉。后来，他们又上诉,被驳回。这些不服输的业主又向省检察院提出抗诉，目前检察院已受理，此案还未审结。
这类纠纷的根源到底在哪呢？济南市房地局产权监理处测管科的一位工作人员称，根据国家相关规定，商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售，开发商办理《预售许可证》的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息，测绘公司按照国家规范预
测出的有关面积的报告，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。“预测绘没办法进行实地测绘,部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更，会影响套内面积与公摊面积的变化。”这位工作人员称，这个变化都是经过规划部门的批准,等到项目建设完毕、交房时,测绘主管部门和测绘公司会一同到项目现场进行实地测绘，出具《测绘报告》,作为办理房产证的依据和要件之一。测绘公司出具的预测绘报告及测绘报告，都得经过济南市房地局产权监理处的测管科审批备案.显然,只要是合法楼盘,预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊，即便有些出入，问题也不会太大。有些开发商特意在销售合同中有关面积的约定中，补充一条“据实结算，多退少补”。这样就悄悄地把责任规避，而转嫁到购房人的头上了.
维权：有三种途径可选择
一是直接找开发商协调,也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测或是以设计变更为由要求退房，目前天津还没有相近案例发生.
三种维权办法中，第一种办法比较直接有效,但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释,必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。
第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都
是以“幢”为单位,一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请,意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1。7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。
相比之下，通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举,不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的,可以说是三种维权办法中成本最高的.
这方面，北京做的比较好。北京市2005年出台的《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》，开发商取得预售
许可后，房屋测绘技术报告书和面积分摊情况将在北京市房屋土地测绘信息网上进行公示，公示内容包括:被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。变更商品房预售方
案及相关内容的，也要在网上提前进行公示. 商品房规划不得随意更改
开发商要调整已经审查过的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积等,必须要提供规划行政主管部门的批准文件，以及审查机构的审查变更说明和重新测绘的房屋测绘技术报告书。、面积不准测绘机构将乘担责任
测绘机构必须要按审查合格的施工图进行商品房面积预测,而不能开发商提供什么图就按什么图测绘，否则，发生面积纠纷的，将由开发商和测绘机构共同承担责任.
(六）设计变更纠纷
（七）房屋质量纠纷
（八）延期办证纠纷
（九)补充条款引发纠纷
(十）“一房二卖”纠纷
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点.就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
市五中院昨日公布了该院2009年以来审理的八大房产消费维权案例.因房产与民生息息相关，该院希望这些案例能够引起人们重视。
定购协议书签字要谨慎
2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元.协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容.同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时,认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。
判决该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。
法官点评购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。
天然气改动不算结构改变
2008年1月，李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。2009年3月，李飞接房时发现,合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由提出退房.但南翔公司不同意.
判决天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变.所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，该合同不能解除。故驳回李飞的诉讼请求。
法官点评在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。
购房户看清逾期交房条件
2007年5月，林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金计算。2007年6月27日，秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日，林接到接房通知，却以房屋需要维修为由不接房.2009年4月15日,秋韵公司将维修后的房屋交付给林。林要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金，被拒绝。林遂起诉索赔。
判决双方在合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由，故本案责任应由林小艺自行承担。
法官点评本案中,双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记,并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由".购房者在商品房竣工验收备案登记前
有权拒绝接房，但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。
这些情况可拒绝接房
2006年11月,李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连,且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处,李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改.
判决房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。
法官点评房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房,一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。
房屋没验收接房也有错
2004年7月，傅瑶购买华麟公司一套房屋。合同约定2006年12月31日前交房,如逾期交房应支付违约金。
2006年12月31日，华麟公司交付房屋时，在其制定的《房屋交接表》中明示：“现项目已通过质量验收,还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”，傅在交接表上签署“同意接房”。
2007年9月30日，房屋才竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，华麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金.傅遂起诉。
判决华麟公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日，但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下，傅仍签收接房并使用，故对华麟公司的违约责任额度应酌情减轻.
法官点评法律强制规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。华麟公司提前交房违反了法律，但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房，也有一定过错。
优惠没兑现可起诉索赔
2006年8月2日，张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋，交房时间为2006年8月31日。签约当天，张付清全款和契税。同年8月4日，该公司刊登售房广告时承诺“8月1日至31日，购房业主享受免契税优惠”.广告刊登后两三个月，张才知悉广告内容.张认为自己也应享受该优惠，但鹏程公司拒绝.张遂诉至法院。
判决鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向张亚南支付已经交纳的购房契税。
法官点评开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。提高容积率开发商要赔
2008年3月,陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》,合同载明总层数28，但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层.陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。
判决大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在.综合考虑业主遭受损害的程度,以及开发商超建可能获得的利益等因素,判决大宏公司赔偿陈奇4500元。
法官点评开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任。
房屋买卖合同纠纷案例分析 近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷. 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一)售房广告引发的纠纷 众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影. 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经
各种买卖房屋合同纠纷案例分析 案例一：租房合同纠纷 双方基本信息： 甲方：李先生，出租人，身份证号：**************，地址：************* 乙方：张小姐，承租人，身份证号：**************，地址：************* 案情简介： 甲方李先生和乙方张小姐签订了一份租房合同，约定乙方将甲方出租的房屋租用至合同期限结束。然而在合同期限结束后，乙方拒不搬离，甲方提起了房屋产权纠纷诉讼。 法律分析： 根据《合同法》相关规定，租赁合同应当包括租赁物品、租金、租期、使用目的等内容。甲方李先生和乙方张小姐已经签订租房合同，并在其中约定了租金及租期等内容，乙方应当按照约定在租期结束之前搬离房屋。因此，乙方未按照约定搬离居住的行为构成了违约。甲方有权要求乙方承担违约责任，同时甲方有权向人民法院提起诉讼，要求乙方停止侵权、赔偿损失等。 判决结果：
住，构成违约行为。法院判决乙方立即停止在甲方房屋内居住及使用，并要求乙方在15日内搬离，甲方还可以就此事项要求乙方支付逾期占用房屋的租金，赔偿损失等。 案例二：买房合同纠纷 双方基本信息： 甲方：王先生，购房人，身份证号：**************，地址：************* 乙方：李太太，销售商，身份证号：**************，地址：************* 案情简介： 甲方王先生和乙方李太太签订了一份买卖房屋合同，约定乙方将房屋出售给甲方，并在合同中约定了房屋成交价款及交付日期等内容。然而在约定的交付日期，李太太未能如期交付房屋，甲方要求退还已支付的房款并要求赔偿损失。 法律分析： 根据《合同法》相关规定，买卖合同的成立需要取得双方一致的意见，并在书面合同中约定标的物、数量、交付方式、价格等内容。甲方王先生和乙方李太太签订买房合同，并在其中约定了房屋成交价款及交付日期等内容，乙方应当按照合同约定交付房屋。李太太未按照合同约定交付房屋，构成违约，甲方有权要求退还已支付的房款并要求赔偿损失等。 判决结果：
合同纠纷案例：房屋买卖合同违约引发的纠 纷案例分析 合同纠纷案例：房屋买卖合同违约引发的纠纷案例分析 【案例背景】 时间：2009年 地点：某城市 在2009年，甲方王先生作为卖方，与乙方李女士作为买方，签订了一份房屋买卖合同，约定将位于某城市的房产转让给李女士。根据合同约定，李女士应在合同签订后的一个月内支付全部房款，同时王先生应在收到房款后的一个月内办理房产过户手续。双方一致同意合同生效，双方签字盖章确认。 【事件经过】 1. 2009年3月1日，双方签订了房屋买卖合同，并互相交收了合同的正本副本。
2.李女士作为买方，按照合同约定的价格，于3月6日将全部房 款支付至王先生指定的银行账户中，并提供支付凭证给王先生。 3.王先生收到房款后，由于个人原因，延迟了房产过户手续的办理，直到4月15日才前往房管部门办理过户手续。 4.王先生在办理过户手续时，发现在房产证上存在一项抵押债权，导致房产无法过户给李女士。 5.王先生将房产抵押债权的情况告知了李女士，李女士要求王先 生解决问题并交付房产。 6.王先生未能解决债权问题，并开始推脱责任，拒绝履行合同义务。 7.李女士多次与王先生协商解决债权问题，但未取得任何实质进展。 8.在4月30日，李女士通过律师给予王先生发律师函，要求其履 行合同义务并解决债权问题。 9.王先生对律师函置之不理，拒绝回应。
10. 5月10日，李女士不得已，向法院提起了房屋买卖合同违约诉讼，要求王先生履行合同并赔偿相关损失。 【法院审理】 时间：2010年 地点：某市中级人民法院 该案进入法院审理程序。法院认为，根据房屋买卖合同的约定，王先生应在收到房款后一个月内办理房产过户手续，但其拖延了时间并未及时办理过户手续。当发现房产存在抵押债权后，王先生应主动与李女士协商解决问题，并承担相应责任。然而，王先生未能履行合同义务，并拒绝回应律师函，给李女士造成了经济损失和精神困扰。 在庭审中，王先生坚持认为自己并未违约，认为抵押债权的问题是李女士在购房前没有仔细核查导致的。但法院通过对合同及相关证据的审查，认定王先生存在违约行为，应当承担相应的违约责任。 最终，法院判决如下： 1.王先生应履行合同义务，解决房产抵押债权问题，并将房产过户给李女士；
房屋买卖合同中的典型纠纷案例解析在房屋买卖交易中，纠纷时有发生。买卖双方因为各种原因可能产 生分歧，这就需要依法解决纠纷。本文将通过分析几个典型的房屋买 卖合同纠纷案例，从中探讨解决这些纠纷的方法。 案例一：支付问题 小明购买了一套房屋，根据合同约定，买卖双方约定在签订合同时 支付5%的首付款，然而到了交易日期，小明却没有及时支付首付款。 卖家因此要求解除合同并请求返还定金。 在这个案例中，小明未按照约定支付首付款，违反了合同条款。根 据法律规定，卖家有权解除合同，并有权要求返还定金。在处理这种 情况时，法院会依法判断买方是否有合理的理由未能按时支付首付款，如果没有，法院会支持卖方的诉求。 案例二：房屋质量问题 小王购买了一套全新的房屋。然而在入住后不久，他发现屋顶漏水，墙壁存在渗水问题。小王要求卖家退还房款并承担修缮费用，但卖家 以房屋交付时没有问题为由拒绝了小王的要求。 在这个案例中，小王发现购买的房屋存在质量问题。根据《合同法》规定，房屋质量问题属于合同缺陷。小王有权要求卖家退还房款并承 担修缮费用。解决这种纠纷，可以通过委托有资质的检测机构进行检测，获取专业的检测报告作为证据，帮助加强自己的诉求。
案例三：合同解除问题 小李购买了一套房屋，按照合同约定，买卖双方在限定期限内未能 办理产权过户手续。小李向卖方提出解除合同并要求退还全部房款， 但卖方拒绝退款。 在这个案例中，因为双方未能按照约定时间办理产权过户手续，小 李有权解除合同并要求退还房款。同时，根据相关法规，解决这种纠 纷可以通过协商一致或者诉讼等方式进行。如果卖方拒绝退款，小李 可以向法院起诉，并通过法律途径维护自己的权益。 以上是几个典型的房屋买卖合同纠纷案例分析。在处理这类纠纷时，双方应该充分了解法律法规，明确自己的权益和义务。如果发生纠纷，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式进行解决。双方应该秉持 诚实信用原则，尽量避免产生纠纷，保护自己的权益。 总结起来，房屋买卖交易中的典型纠纷案例包括支付问题、房屋质 量问题和合同解除问题等。解决这些纠纷的关键是充分了解相关法律 法规，并在交易过程中谨慎合理地履行各自的权益和义务。只有通过 法律的途径进行有效解决，才能保障买卖双方的利益，维护市场的正 常秩序。
房屋买卖合同案例分析 房屋买卖合同案例分析 一、案例背景 某甲与某乙签订房屋买卖合同，合同描述如下： 房屋基本情况：房屋位于某市某区，建筑面积为120平米，共有3个卧室、2个卫生 间和1个客厅。 买卖价格：乙方同意以人民币200万元购买该房屋，乙方应当一次性支付购房款。 房屋权属证明：甲方保证该房屋的产权证书真实有效，并自愿出示给乙方查阅。 房屋状况确认：甲方保证该房屋在交付之日处于正常使用状态，不存在严重质量问题，并愿意承担法律责任。 签约地点及日期：本合同在甲方所在地某市某区签署，签约日期为xxxx年xx月xx日。 二、案例分析 该案例是一份简单的房屋买卖合同，主要描述了买卖双方的基本信息、房屋基本情况、买卖价格和房屋权属等信息。下面对该合同进行分析。 1. 房屋基本情况 根据合同描述，该房屋位于某市某区，建筑面积为120平米，拥有3个卧室、2个卫 生间和1个客厅。这些信息对于买卖双方都非常重要，买方可以根据这些信息来判断 房屋是否符合自己的需求，并与房屋实际情况进行对比。
2. 买卖价格 根据合同规定，乙方同意以人民币200万元购买该房屋，并应一次性支付购房款。价格是房屋买卖合同中最重要的元素之一，买卖双方需要在购买价格上达成一致意见。买方需要考虑房屋的实际价值，而卖方则希望能够得到理想的销售价格。 3. 房屋权属证明 甲方在合同中承诺房屋的产权证书真实有效，并愿意出示给乙方查阅。房屋产权是购房者最关心的问题之一。购房者需要确保房屋的产权合法有效，以免购买到没有合法产权的房屋，导致未来产生纠纷。因此，甲方的这一承诺对于乙方来说非常重要，也是双方签订合同的一项基本条件。 4. 房屋状况确认 甲方承诺房屋在交付之日处于正常使用状态，不存在严重质量问题，并愿意承担法律责任。这一条款是保障乙方的权益，确保房屋在交付后没有严重质量问题。若出现房屋质量问题，甲方将承担法律责任并进行相应的赔偿。这项保障措施能够让买方更加放心地购买房屋。 5. 签约地点及日期 合同约定了本合同的签署地点为甲方所在地某市某区，并明确了签约日期为xxxx年xx 月xx日。签约地点与签约日期的确定是为了使合同具有明确的法律效力，一旦发生纠纷，可以方便地进行法律处理。 三、总结 通过对该房屋买卖合同案例的分析，我们可以看到合同内容简洁明了，包括了房屋基本情况、买卖价格、房屋权属证明和房屋状况确认等关键信息。这些信息对于双方来
1 。一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行,一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记.孔某遂提起撤销权诉讼。 法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务,但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定,属法院应主动审查范围,无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张,且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外,对于剩余75万元付款方式,陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认.另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通,故判决确认无效。 实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记,但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引:云南昆明中院（2012)昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案",见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案-—房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》(郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86：135). 2 。违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护.
房屋买卖合同违约金案例分析 案例分析： 一、双方基本信息 卖方：李某某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XXXXXXXXXXXXXXX，电话：XXXXXXXXXXXXXX。 买方：王某某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XXXXXXXXXXXXXXX，电话：XXXXXXXXXXXXXX。 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限及违约责任 1. 卖方身份：李某某为房屋的所有者，享有出售该房产 的权利。 2. 买方身份：王某某为房产买家，其享有依照本合同购 买该房产的权利。 3. 权利与义务 （1）卖方权利：卖方完全保证其拥有出售该房屋的权利，并负责按照本合同提供的约定出售该房屋，问卖方在本合同中提供的房屋不存在任何权利纠纷致使该房产不能被出售的情况下，享有收到买卖房款的权利。 （2）卖方义务：卖方应向买方提供真实完整的房屋权属 证明、土地使用权证、规划许可证等证明文件，并保证该房屋权属纯正且该房屋不存在任何限制性权利、质押权、抵押权、
征收或拆迁问题，若卖方未能履行上述义务造成买方损失的，卖方应承担相应的法律责任。 （3）买方权利：买方有权在购买该房产后成为该房屋的合法所有人，并享有该房屋合法所产生的全部收益。 （4）买方义务：买方应按照本合同约定并按期付款，房款应用于房产的购买，并及时未按期履行付款义务的从本合同签订之日起，应当按照合同约定的违约金承担违约责任。 4. 履行方式及期限 （1）付款方式：买方应于本合同签订之日起三日内向卖方支付房屋的首付款，剩余房款应在规定的期限内全额付清。 （2）履行期限：本合同签署之日起，买方应在本合同约定的时间内全额支付房款，卖方随后将在签署本合同之日起的五个工作日内，交付房屋及《不动产权属证书》等权证。 5. 违约责任 （1）付款违约：若买方未能按期付款造成卖方损失的，买方应承担本合同约定的违约金。违约金的计算标准为房屋总款额的1%。 （2）权属问题违约：如因卖方未能证明该房屋不存在限制性问题、已存在权属纠纷所造成的问题，该违约方应承担违约责任，承担因此产生的全部法律费用、管理费用、变更手续费用、差价等相关费用。 三、遵守中国的相关法律法规
二手房买卖中的典型纠纷案例分析在房地产行业发展迅猛的大背景下，二手房交易作为一种常见形式 的房地产交易方式，往往伴随着各种纠纷案例的出现。这些纠纷案例 不仅给参与交易的双方带来了经济损失，也为相关法律法规的完善提 出了挑战。本文将通过分析几个典型的二手房买卖纠纷案例，探讨影 响纠纷发生的原因以及解决方法。 案例一：合同虚假陈述 Mr. Wang在购买二手房时，房屋中介向他提供了房屋销售合同。合同中明确标注该房屋的面积为150平方米，然而实际测量结果为120 平方米。Mr. Wang发现合同中的面积虚假陈述后，向法院提起诉讼。 该案例中的纠纷发生主要原因在于合同虚假陈述。在二手房交易过 程中，房屋中介或出售方常常会夸大房屋的优点，而对存在的问题进 行隐瞒。这种行为对购房者的权益构成了严重侵害。 解决该纠纷的方法包括两个方面。首先，购房者应该学会保护自己 的权益，仔细审查合同中的信息并与实际情况进行核实。若发现合同 虚假陈述，可以通过诉讼等法律手段维护权益。其次，政府和相关监 管部门应加强对房屋中介和出售方的监管，加大处罚力度，以减少合 同虚假陈述的发生。 案例二：抵押权纠纷 Ms. Li购买了一套二手房，交易过程中出售方未向她披露该房屋存 在抵押权，导致Ms. Li在购房后被债权人追债，严重影响了她的生活。
该案例中的纠纷发生主要原因在于未披露抵押权信息。在二手房交 易过程中，若房屋存在抵押权，出售方有义务向购房者提供相关信息。这种情况下，购房者需要根据实际情况决定是否继续购房。 解决该纠纷的方法首先要求卖方在交易过程中诚实披露所有相关信息，包括抵押权等任何负面因素。其次，购房者在购买二手房前，应 咨询专业人士进行抵押权查询，以确保房屋的交易风险。 案例三：产权纠纷 Mr. Zhang向Mr. Liu购买了一套二手房，交易完成后，Mr. Zhang 发现该房屋存在产权纠纷。该房屋的原房主和其他亲属存在继承关系 纷争，导致产权归属不明确。 该案例中的纠纷发生主要原因在于产权纠纷。在二手房交易过程中，购房者要对房屋的产权情况进行仔细调查和核实，确保房屋的产权清 晰明确。 解决该纠纷的方法包括扩大过户范围，加强对产权归属的调查和核实，提供更完善的法律保障机制。房屋中介和出售方应加强对房屋产 权的核实，确保购房者购买的房屋产权真实有效。 综上所述，二手房买卖中的典型纠纷案例主要包括合同虚假陈述、 抵押权纠纷以及产权纠纷等。为了避免该类纠纷的发生，购房者需要 增强自身的法律意识，认真审核合同并核实房屋信息。同时，政府和 监管部门要加强对房地产中介等相关机构的监管，提供更完善的法律 保障机制，减少二手房买卖纠纷的发生。
房屋买卖合同纠纷典型案例解析 1 .一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院统领规模，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 洪某表露该息，现王某未予表露，并因而取得以几乎相称于市场价格的转让价格出售该房屋的好处，其行为已非单纯沉默，应认定组成欺诈，故判决撤消案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及响应税费、中介费、费、按揭利息丧失等。实务要点：出售人对明知且已实践对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”息负有息表露义务，否则组成欺诈。 5 .非本村村民购买村集体地皮上房屋，合同应为无效 非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。
案情简介：2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。 法院认为：①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定地皮不得转让，但根据“地随房走”原则，乡村房屋买卖一定涉及宅基地转让。《合同法》第132条规定：“出售的标的物，应当属于出售人所有或者出售人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”吴某自建房虽属其所有，但地皮属村集体所有。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、利用和转让，适用地皮管理法等法律和国家有关规定。”依《地皮管理法》规定，宅基地使用权系乡村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含响应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上畅通流畅交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有地皮上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。
二手房买卖合同纠纷案例分析 一、案例背景 购房者小明在二手房市场上购买了一处房产，与房主签订了买卖合同。但在交付房款后，小明发现房产存在问题，例如墙体渗漏、管道设施故障等。小明与房主沟通后，房主拒绝承认房产存在问题，并拒绝退还房款。 小明随后将房主告上法庭，要求解除合同并追回房款。 二、案件分析 1.合同条款 在此案中，双方签订了买卖合同，合同中应明确约定以下事项： -房产交易的价格和支付方式； -房产的基本情况、面积、设施设备等详细信息； -出售方对房产的权属情况和质量做出保证； -买方对房产进行查验并验收； -违约责任和争议解决方式。 2.买方权益保护 -欺诈行为：房主故意隐瞒或虚假陈述房产的质量问题； -抗辩权：小明可以主张自己对房产的查验和验收程序，并提供相关 证据证明房产存在问题； -替代权利：小明可以主张解除合同并要求退还房款。 3.公证鉴定
为了证明房产存在问题，小明可以通过公证机关进行房产质量鉴定。公证鉴定结果将作为证据提交给法庭，有利于小明主张自己的权益。 4.法律责任 根据合同的约定，房主如果存在欺诈行为，应承担违约责任。房主应退还小明全部房款，并赔偿小明的损失，包括支付公证鉴定费用和诉讼费用等。 三、解决方案 1.协商解决 小明和房主可以重新协商解决此次纠纷。双方可以再次确认房产质量问题，并商议退款金额和违约责任等。如果双方能够达成一致，可以解除合同并退还房款。 2.诉讼解决 如果协商不成，小明可以通过法律途径解决此次纠纷。小明可以将房主起诉至法院，要求解除合同并追回房款。小明应提交公证鉴定报告和其他证据，证明房产存在问题，并申请房主支付违约金和赔偿费用。 四、预防措施 1.仔细审查合同 购房者在签订买卖合同前应仔细审查合同条款，并确保合同中对房产质量的约定清晰明了。 2.查验房产
房地产交易纠纷引发的违约赔偿案例分析房地产交易纠纷引发的违约赔偿案例分析 案例名称：李先生与王女士的房产交易纠纷 案情概述： 时间：2008年6月 地点：中国某大城市 李先生（以下简称李）是一名房地产中介，而王女士（以下简称王）则是一名购房者。王通过房地产中介公司找到了李，希望购买一套位于城市中心的优质住宅。经过一段时间的寻找，李为王找到了一套心仪的房产，两者签订了买卖合同，约定房屋的购买价格为500万元人民币，并约定在2008年8月1日前办理房屋过户手续。 然而，在合同签订后不久，中国发生了一场金融危机，房地产市场遭受重创，房价急剧下跌。王对房地产市场的变动十分担忧，因此决定终止购房交易并选择放弃购买该房产。王与李进行了交流，并表示自己不再购买该房产，并要求退还已支付的10%定金。
李对王的决定感到非常失望，并认为王毁约，应当承担违约责任。据合同约定，如果王在约定的时间内毁约，将不仅损失10%的定金，还需支付违约金50%作为违约损失赔偿。李向王发出通知，要求其履行合同的约定，并支付违约金。 王对李的要求表示不满，并认为自己终止交易是由于市场变化， 属于情节变更。她没有违约，并不应该支付违约金。 案件进展： 时间：2008年8月 地点：中国某大城市 李在收到王的回应后，决定通过法律手段解决纠纷。他选择了一 家知名的律师事务所，并向法院提起诉讼，要求王支付违约金。 经过一段时间的审理，法院进行了详细的调查和辩论。李提供了 大量的证据，证明了王毁约的事实，以及合同中的违约金约定。王则 辩称，自己放弃购买是由于市场变动，不属于毁约。 法院认为，虽然房地产市场的变动是不可控因素，但作为购房者，王在决定购买房产时应该预见到市场可能发生的风险，并谨慎考虑自
买卖房屋合同纠纷案例分析报告 【案例分析报告】 一、双方基本信息 卖方：李某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XXXXX。 买方：张某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XXXXX。 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任 （一）卖方的权利和义务： 1、卖方应保证拥有该房屋的所有权及处分权，并未受到其他权利人的限制。 2、卖方应当按照约定时间将房屋的全部权利转让给买方,提供符合国家要求的房屋产权证等相关证件。 3、对于因房屋存在质量问题引起的纠纷，卖方应承担相应的赔偿责任。 （二）买方的权利和义务： 1、买方应当按照约定的价格及时间购买该房屋，并支付购房款。
2、买方应对房屋进行合理使用，不得改变房屋性质或者抵押转让房屋. 3、如出现纠纷，买方应积极配合调查。 （三）履行方式、期限和违约责任 1、卖方应在合同签订之日起45天内完成房屋过户手续，否则应向买方支付定金的200%作为违约金。 2、买方应在约定时间内支付购房款，逾期未付的，需按日计算利息，且应向卖方支付违约金或承担相应赔偿责任。 三、遵守中国相关法律法规 本合同适用中华人民共和国有关合同法律法规及其他相关法律法规，解决纠纷时，应遵循相关消费保护法规。 四、明确各方权利和义务 本合同明确双方的权利和义务，相关条款是符合法律要求的，双方应按照合同约定履行，遵守法律法规，尽诚信义务，真实有效，以维护双方合法权益。 五、法律效力和可执行性 本合同经双方签字具有法律效力，并应履行到期，任何一方的违约行为均应承担违约责任，并有可执行性。 六、其他 以上案例仅为假设，如有与现实情况相似之处仅为巧合。本合同条款仅供参考，如有疑问或需要解释的，请咨询相关专业人员。
买卖合同纠纷案例分析 买卖合同纠纷是指在商品买卖过程中，因合同的订立、履行或者解释等方面发生争议，当事人之间产生纠纷的情形。买卖合同纠纷案例屡见不鲜，下面我们就以某实际案例为例，对买卖合同纠纷进行分析。 某甲与某乙在2019年5月1日签订了一份购买房产的买卖合同，合同约定房产总价为100万元，双方约定在一个月内完成过户手续并支付房款。然而，在约定的过户日期当天，某甲到达过户现场时，发现某乙并未携带足够的款项进行支付，导致无法完成过户手续。某甲因此向法院提起诉讼，要求解除合同并要求某乙返还已支付的定金。 首先，我们来分析合同的履行情况。根据合同约定，双方应在约定的时间内完成过户手续并支付房款。然而，某乙未能按时支付房款，导致无法完成过户手续。在合同履行过程中，某乙未能履行支付义务，属于违约行为。 其次，我们来分析合同的解除情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成重大损失的，对方当事人有权解除合同。在本案中，由于某乙未能按时支付房款，导致某甲无法按时完成过户手续，给某甲造成了重大损失，因此，某甲有权解除合同。 最后，我们来分析定金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定，当事人解除合同的，应当返还对方已经收受的财产，并赔偿因解除合同所受到的损失。在本案中，某甲已经向某乙支付了定金，因此，某乙应当返还已经收受的定金，并赔偿某甲因解除合同所受到的损失。 综上所述，根据合同法的相关规定以及本案的具体情况，我们认为某甲有权解除合同，并要求某乙返还已支付的定金。希望通过本案例的分析，能够对买卖合同纠纷有一个更加清晰的认识，使当事人能够更好地维护自己的合法权益。
二手房合同买卖纠纷案例分析 二手房合同买卖纠纷案例分析 当事人一：购买方李某，男，身份证号码xxxxxx，居住于北京市海淀区。 当事人二：出售方王某，女，身份证号码xxxxxx，居住于北京市昌平区。 根据中国合同法、《不动产登记暂行条例》等相关法律规定，经协商后，李某与王某达成了房屋买卖协议，具体内容如下： 一、房屋基本信息 房屋位于北京市昌平区xx街道xx小区，建筑面积100平米，产权为50年，房屋所有权证号为xxxxxx。 二、房屋价格及支付方式 房屋价格为300万元，李某需一次性付款，具体支付时间为协议签订后15个工作日内。 三、房屋交付及验收 房屋交付时间为协议签订后30个工作日内，王某需负责保证房屋可以交付，并配合李某进行验收。如果交付房屋的时间不足30个工作日，王某需向李某支付违约金。 四、房屋权利及义务
1. 房屋权利：王某有完整的房屋所有权，并已在房屋产 权证上办理了房屋过户登记手续。在房屋买卖合同签订之前，王某未与第三方就该房屋进行任何形式的買賣、质押或抵押等。 2. 李某在收到房屋之前，需通过客观的检查方法对房屋 进行验收，确认无质量问题后再进行付款。验收不合格的部分，王某应负责及时更换或修缮。 3. 李某在购买房屋后，有权使用房屋，并遵守国家相关 法律法规和当地的居民管理规定，管理好房屋产权。 五、房屋过户及税费 房屋买卖合同签字后，王某和李某应当前往当地不动产登记中心进行房屋过户登记。 房屋过户之前，李某应当向税务部门缴纳相应的房屋契税、增值税等税费，税费由李某负责承担，并出示税收凭证给王某。 六、违约责任 1. 如果王某不按照合同规定的时间将房屋交付给李某， 王某将承担每超过一个工作日的违约金，违约金金额为每天房屋总价的0.2%。 2. 如果房屋发现缺陷或瑕疵，王某需在签字之日起的7 天内承认并负责修缮。未在规定时间内负责修缮则需向李某支付相应的违约金。
买卖房产合同纠纷案例分析报告 买卖房产合同纠纷案例分析报告 一、双方的基本信息 出卖人：王先生，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXX，住所地：北京市XX区XX街XX号 买受人：李女士，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXX，住所地：北京市XX区XX街XX号 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任 1. 出卖人权利与义务： （1）出卖房屋的所有权，并已取得有关部门的房屋所有权证明文件。 （2）对于房屋存在的瑕疵或者存在的纠纷，应进行相应的告知或者解决。 （3）按照出卖人应尽的义务将房屋的证书、文件、钥匙等全部交付买受人。 （4）如买受人在规定期限内一次性支付全部款项，出卖人应立即办理过户手续。 （5）出卖人应按照约定的时间将房屋交付买受人。
（6）如无法按照约定时间将房屋交付买受人，则出卖人应向买受人支付违约金。 2. 买受人权利与义务： （1）对于房屋的真实情况进行核实并确定购买意向。 （2）按照约定的时间一次性支付全部购房款项。 （3）应在规定期限内办理房屋贷款手续。 （4）按照约定的时间接收房屋，并应及时核对房屋的证书、文件、钥匙等。 （5）如买受人未按照约定的时间支付购房款项，则应按照合同约定支付违约金。 （6）如买受人未按照约定的时间接收房屋，出卖人有权将房屋重新出售或者向买受人支付违约金。 3. 履行方式： 根据合同约定，出卖人在约定时间内将房屋交付买受人。买受人在约定时间内支付购房款项。如出现违约情况，应按照合同约定进行处理。 4. 期限： 根据合同约定，买受人应在规定期限内支付全部购房款项并接收房屋，出卖人应在规定期限内办理房屋所有权和房屋转移。 5. 违约责任：
房屋买卖合同欺诈案例分析 一、双方基本信息 卖方：王先生 买方：李女士 房屋信息：位于xx区xx街道xx小区xx栋xx号，建筑面积xx平方米，产权是否清晰。 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任 卖方身份：房屋所有权人 买方身份：购房人 卖方权利：享有房屋所有权及其使用权 买方权利：拥有购买该房屋的权利，并于正常交易情况下取得房屋所有权以及使用权 卖方义务：提供房屋所有权证明文件，保证房屋无任何权属纠纷；协助买方办理过户手续；确保交易完全合法 买方义务：按照合同规定支付房屋购买款，并及时履行其他协议义务；在约定期限内完成交易手续以及付清全部房款 履行方式：本合同一经签署，卖方按合同规定交付房屋；买方按合同规定支付全部房款
期限：本合同生效至买卖双方完成房屋交付、购房款交付和产权办理等整个交易流程的结束 违约责任：发生违约的一方应承担相应的违约责任，并按照法律规定进行赔偿 三、需遵守中国的相关法律法规 本合同应遵守中华人民共和国相关法律法规，如遇特殊情况，应以国家法律法规为准；双方应合法合规，不得实施违法违规行为。 四、明确各方的权力和义务 1.卖方的权力和义务： （1）卖方应按照合同约定交付房屋，确保房屋成交并与房屋描述一致。 （2）卖方应按照合同约定协助买方办理房屋产权过户等相关手续，确保交易合法。 （3）卖方应保证房屋的产权、使用权属明晰，确保没有任何质量、瑕疵、纠纷等问题。 2.买方的权力和义务： （1）买方应按照合同约定支付房款，确保交易顺利完成。 （2）买方应按照合同约定及时履行其他协议义务，如办理过户手续、缴纳税费等。
（3）买方应认真审核商品房交付标准，如发现房屋存在质量瑕疵等问题，应及时提出，并按照规定索要赔偿。 五、明确法律效力和可执行性 本合同一经签订，即具有法律效力，并且是具有可执行性的文件，各项条款均被认定为买卖双方的行为约束依据。 以上为《房屋买卖合同欺诈案例分析》。在签订房屋买卖合同前，各方应认真阅读本文，并确保所有合同条款均符合中国法律法规要求。
买卖合同调解案例分析及点评 买卖合同调解案例分析及点评 双方的基本信息：买方：李某，身份证号码：xxx，联系 电话：xxx卖方：王某，身份证号码：xxx，联系电话：xxx 案情简述：本案是一宗房屋买卖合同纠纷。李某与王某在xxx年xx月xx日签订了一份房屋买卖合同，约定李某以xx万 元的价格购买王某位于xxx小区xx栋xx号房屋。合同约定， 买双方应于xxx年xx月xx日完成房款的支付和过户手续。但 截至合同约定的日期，李某仍未付款，双方无法完成过户手续。 各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任：1. 李某身份为买方，享有合法购买房屋的权利。义务为按照合同约定时间将房款支付给卖方。履行方式为通过转账等形式支付房款。期限为约定的过户日期。违约责任为支付违约金或承担诉讼、仲裁费用等。 2. 王某身份为卖方，享有合法出售房屋的权利。义务为 将房屋过户给买方。履行方式为在约定时间内完成过户手续。期限为约定的过户日期。违约责任为支付违约金或承担诉讼、仲裁费用等。 需遵守中国的相关法律法规：1. 《合同法》第十二条规定，合同订立应当遵循平等自愿、诚实信用、公平合理的原则。2.
《房屋买卖合同》第十三条规定，买卖合同一旦签订，双方应当履行合同约定的义务，不得擅自变更合同约定。 明确各方的权力和义务：1. 李某有权在约定时间内支付房款，并享有买房的权利。2. 王某有权在约定时间内将房屋过户给买方，并享有卖房的权利。3. 李某有义务按照约定时间内支付房款，并在过户完成后领取房屋产权证。4. 王某有义务按照约定时间内将房屋过户给买方，并在买方支付房款后提供房产证和其他相关资料。 明确法律效力和可执行性：本案的买卖合同经双方签字盖章，具备法律效力。如买方违约不按时支付房款，卖方有权向买方追加违约金，并可诉诸法律手段维护自己的合法权益。 其他：本案中，由于买方未按照约定时间支付房款，导致房屋无法完成产权过户手续，后卖方向买方追加了违约金，并通过法律程序维护了自己的合法权益。该案例提醒我们在买卖合同签署前应认真了解各方的权利和义务，并严格按照约定履行合同，以避免纠纷。
二手房买卖合同纠纷案例分析 案例描述： 甲方系某公司，乙方系某个人，双方签署了一份二手房买卖合同，约定乙方将其名下位于某居民区的房产以500万人民币的价格出售给甲方。 双方基本信息： 甲方：某公司 乙方：某个人 合同约定： 乙方出售其名下一套位于某居民区的二手房，面积为100平方米，房屋性质为商品房，总价为500万元人民币。 合同生效方式： 合同经双方签字盖章生效，甲方支付50万元定金，约定在一个月内签订正式买卖合同并支付余款。 各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任： 甲方的权利和义务： 1. 根据约定支付50万元定金，按时支付余款。 2. 监督乙方按时履行交付房屋的义务。
3. 买受人有权按时要求履行，要求房屋按照约定的标准 和质量交付。 4. 买受人应积极配合乙方的房屋交付。如果未能按时配合，则应承担一定的违约责任。 乙方的权利和义务： 1. 根据约定向甲方交付房屋，房屋应符合约定的标准和 质量。 2. 如因乙方原因未按约定时间交付房屋给甲方，甲方可 以以违约为由要求解除合同。如乙方有正当理由不能按时交付房屋，甲方可以与其协商再延期交付。 3. 乙方应积极配合甲方办理有关房屋交易的手续、证件 等事宜。 违约责任： 1. 如甲方不能按时支付余款，则视为违约，应承担相应 的违约责任。 2. 如乙方未按约定时间交付房屋或者交付的房屋不符合 约定的标准和质量，视为违约，应承担相应的违约责任。 3. 双方应在发生违约时，积极向对方提出要求履行义务，如均未能进行妥善协商解决，则有权向有关司法机关提起诉讼。 法律要求：
1. 本合同应符合《合同法》、《地方房屋买卖合同格式范本》、《物权法》等有关法律法规的规定。 2. 双方应遵守国家法律法规，诚实守信，遵守合同条 款。 3. 在各项条款的履行过程中，双方应注意保护自身权益，如因违约等原因产生的纠纷，应与对方积极协商解决，并可以依法向有关司法机关提起诉讼。 法律效力和可执行性： 1. 在合同正式签订并经双方履行完毕后，合同具有法律 效力。 2. 如发生争议，双方有权向有关司法机关提起诉讼，以 维护自身的合法权益。 以上是一份“二手房买卖合同纠纷案例分析”，旨在为您提 供一些参考，如有需要，建议您在签署合同前咨询专业律师。
房屋买卖交易合同纠纷案例分析 案例分析： 一、双方基本信息 卖方：王某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX买方： 李某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任 1. 卖方身份：王某是该房屋的所有者，具有出售该房屋 的权利和义务。 2. 买方身份：李某是该房屋的购买人，具有购买该房屋 的权利和义务。 3. 卖方权利：王某有权以合法的方式出售该房屋，并承 诺该房屋没有任何权属问题、纠纷或质量问题。 4. 买方权利：李某有权在规定期限内支付购房款并取得 该房屋的所有权。 5. 卖方义务：1）卖方应准确描述该房屋的户型、面积、 建筑年代、产权证情况等事项。2）卖方应保证该房屋没有任 何权属问题、纠纷或质量问题，否则承担相应的违约责任。3）卖方应在规定期限内向买方交付该房屋的产权证书、房屋所有权证书和其他相关证照。
6. 买方义务：1）买方应准确了解该房屋的户型、面积、 建筑年代、产权证情况等事项，并进行认真核实。2）买方应 在规定期限内支付购房款，并验收交付的产权证书、房屋所有权证书和其他相关证照。一旦验收合格，即确认房屋交易完成。3）买方不得擅自改变该房屋的土地性质和用途，否则承担相 应的违约责任。 7. 履行方式：该交易可以通过银行转账或其他方式支付 购房款，卖方应在规定期限内向买方交付产权证书、房屋所有权证书和其他相关证照。 8. 期限：该交易的期限为_____个月。 9. 违约责任：如果双方当中任何一方违反了合同的各项 条款，应承担相应的违约责任。如果卖方违约，买方有权要求卖方提供解决方案，包括但不限于更换房屋、赔偿损失等；如果买方违约，卖方有权要求买方补偿违约金并收回该房屋。 三、需遵守中国的相关法律法规 1. 《物权法》 2. 《合同法》 3. 《不动产登记条例》 4. 《城市房地产管理法》 5. 《商品房预售管理条例》 四、明确各方的权力和义务 双方在该房屋买卖合同中应明确各自的权利和义务，确保房屋买卖过程的公平、公正和合法性。卖方应按规定提交房屋相关资料并确保房屋产权清晰；买方应按规定验收房屋相关资料、核实购房款并最终完成房屋所有权的转移。 五、明确法律效力和可执行性
案例：李某与张某的买卖合同纠纷 案例1：李某以低价购买了张某的房屋 事实经过 李某与张某签订了一份买卖合同，合同约定李某以50万元购买张某名下的房屋。在签订合同后，李某支付了全部购房款项，并取得了房屋产权证书。然而，过了几个月，张某以合同价远远低于市场价的理由，要求解除合同并退还李某 的购房款。 律师解读 根据合同法的相关规定，买卖合同是双方当事人约定的，任何一方都应当按照 约定履行合同。在本案中，合同明确约定了购房价格为50万元，李某已经按 照合同约定履行了付款义务，并取得了相应的产权证书，因此张某无权单方面 要求解除合同。 建议 李某可以根据合同法的规定，向法院提起诉讼，要求张某按照合同约定交付房屋，并支付相应的违约金。同时，李某可以要求法院确认合同有效，并保护其 已经获得的产权证书。
案例2：王某与李某的借款合同纠纷 事实经过 王某向李某借款10万元，并签订了一份借款合同，约定王某在一年后将本金和利息一并偿还给李某。然而，一年后王某未能如约偿还借款，并以无力偿还为由拒绝支付。 律师解读 根据合同法的规定，借款合同属于借贷双方当事人约定的，借款人应当按照约定的期限和方式归还借款。在本案中，王某未能按照合同约定归还借款，构成违约行为。 建议 李某可以根据借款合同的约定，向法院提起诉讼，要求王某履行借款合同，支付借款本金和利息。同时，李某还可以要求法院确认借款合同的有效性，并根据需要采取相应的强制执行措施。 案例3：张某向小明租赁商铺 事实经过 张某与小明签订了一份租赁合同，张某租赁小明名下的商铺，租期为3年，租金为每月6000元。然而，在租期履行过程中，张某未按时支付租金，并且将商铺转租给他人，导致小明无法收到租金并且商铺产生了纠纷。