市场表现1个月3个月12个月行业指数0.3% 4.0%-24.6%沪深300 1.5%12.7%-4.9%
目录索引
一、重点关注 (3)
（一）上周行业焦点 (3)
（二）一周成交数据 (4)
（三）广发房地产模拟组合 (5)
（四）广发房地产研究 (6)
二、总体数据图表 (7)
三、主要城市成交情况 (9)
（一）一手房市场 (9)
（二）二手房市场 (14)
四、重点跟踪公司 (16)
图表索引
图1：模拟组合相对行业和沪深300的超额收益.......... ..... . . ..... . ... ..... .. (4)
图2：近期房地产市场成交情况.......... ..... . . ..... . ... ..... ..... . ... .... ..... . . (7)
图3：9大城市存货及存销比.......... .. ..... . ... ..... ..... . ... ...... . ..... . ... ... (7)
图4：一手房市场.......... .. . .... ..... . ... ..... ..... . ... ..... ..... .......... ..... . .. .. (8)
图5：二手房市场.......... ..... . ... ..... . ... ..... ..... . ... ..... ...... . ............. .. ... (13)
表1：金融机构人民币存贷款基准利率调整表..... . ... ..... ..... . ... ....... . ...... ... .. (3)
表2：加息对首次置业月供的影响..... . ... ..... ..... ..... ..... . ... ....... . ......... ... . (3)
表3：广发房地产模拟组合....... ..... . .... .. ..... . ... ..... ..... . ... ....... . ......... ... . (5)
表4：一周广发房地产研究.......... ..... . ... ..... . ... ..... ..... . ... ...... .... . ........... .. (6)
表5：各主要城市一周成交情况......... ..... . .. ..... . ... ..... ..... . ... ..... . ............ . (7)
表6：重点跟踪公司一览................... ..... . ..... . ... ..... ..... . ........... . ............. (15)
一、重点关注
（一）上周行业焦点
1、央行第二次加息
中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基
准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存
贷款基准利率相应调整。
表1：金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位：%
调整前利率调整后利率调整幅度
一、城乡居民和单位存款
（一）活期存款0.36 0.36 0.00 （二）整存整取定期存款
三个月 1.91 2.25 0.34
半 年 2.2 2.5 0.30
一 年 2.5 2.75 0.25
二 年 3.25 3.55 0.30
三 年 3.85 4.15 0.30
五 年 4.2 4.55 0.35 二、各项贷款
六个月 5.1 5.35 0.25
一 年 5.56 5.81 0.25
一至三年 5.6 5.85 0.25
三至五年 5.96 6.22 0.26
五年以上 6.14 6.4 0.26 数据来源：央行网站、广发证券发展研究中心
表2：加息对首次置业月供的影响
房屋总价（百万元）首付
比例
贷款基准
利率
优惠幅
度
实际贷款
利率
贷款
年限
月供（元
/平米）
环比
变化
累计
变化
第一次加息前100 30%
5.94% 7折 4.16% 30 3406 n.a.n.a.第一次加息后100 30%
6.14%
7.5折 4.61% 30 3591 5.4% 5.4%第一次加息后100 30%
6.40%
7.5折 4.80% 30 3673 2.3%7.8%数据来源：广发证券发展研究中心
26日,国务院总理温家宝在中央人民广播电台中国之声直播间与听众对话时表示：“今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好，我们将从两个方面继续加大力度，第一，就是加大保障性住房的建设力度，也就是说今年我们将开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年我们将开工的是1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。
第二方面的努力，就是要抑制投机，这主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房，对于投机的土地使用我们要严加管理。我相信，经过我们的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心”。
3、简评
（1）加息通道已经形成：在流动性过剩、通胀压力加剧、储蓄存款持续负利率背景下，加息是央行的必然之举（尽管有些无奈）。我们认为加息通道已经形成，加息在明年仍会持续。
（2）加息的负面效应仍在累积之中：本次加息对月供的影响幅度在2%－3%之间，两次加息以及利率优惠幅度的降低对月供的影响幅度在7%－8%，总体而言不是很高，负面效应仍在累积之中。
（3）继续维持行业“持有”评级：一方面，央行加快加息步伐，持续收紧流动性；另一方面，行业调控政策压力持续紧张。因此，从政策面角度来看，我们没有看到缓和的迹象。从楼市表现来看，11月中旬以来一直表现良好，总体维持价量齐升的趋势，但“价量持续向上”不是减少而是增加了我们对后市的担忧。因此，继续维持行业“持有”评级。
（二）一周成交数据
环比上涨城市超七成，连续2周上涨
一手房市场
成交量：连续2周上涨。上周我们监测的22个城市中，73％的城市成交量环比上涨，总体成交量大幅上涨22％。分区域看，环渤海区域表现最好，环比大幅上涨29%，结束上周的跌势。其他三个区域“环渤海、长三角和珠三角”均实现不同程度上涨。从近一个月成交情况来看，四大区域的周均成交量接近9月成交量，都处于较好的水平。受北京成交量大幅波动影响，环渤海区域成交量波动较大，并在上周创下今年来新高；其它三个区域整体成交量较平稳。
价格：环比来看，结束连续2周下降态势，上周70％的城市房价环比上涨。
存货：环比来看，连续6周上涨，且存货总量超过10月初的水平创1年来高点，但总体仍在低位。上周末9大重点城市的存货总量为42万套，环比上涨2.5%；上周末存销比为6.6月，环比基本持平。
二手房市场
成交量：环比来看，结束连续2周下降行情。我们监测的6大城市中，5个城市成交量环比上涨。
（三）模拟组合
上周组合资产绝对收益率为1.6%，累计绝对收益率为9.9%；累计绝对收益
相对行业的超额收益为6.0%，相对沪深300的超额收益为2.2%。本周维持组合
不变。
表3：广发房地产模拟组合
行业评级持有
初始资本金（百万元）100
最新股票仓位59%
模拟组合持股数量（万股）最新股价（元/股）最新市值(百万元）最新市值比重万科235 9.01 21 19.3% 福星股份78 14.08 11 10.0% 中天城投71 14.25 10 9.3% 中国国贸78 10.93 8 7.7% 浦东金桥105 9.19 10 8.8% 凤凰股份101 6.35 6 5.8% 合计668 67 60.9% 总资产（百万元）110
总资产收益率9.9%
WIND房地产行业累计涨幅 3.9%
沪深300指数累计涨幅7.7%
超额收益率（相对WIND房地产行业） 6.0%
超额收益率（相对沪深300指数） 2.2%
注：模拟组合起始日为2010年5年4日
数据来源：WIND、广发证券发展研究中心
图1：模拟组合相对行业和沪深300的超额收益
注：模拟组合起始日为2010年5年4日
数据来源：wind、广发证券发展研究中心
（四）广发房地产研究
表4：一周广发房地产研究
时间事件研究摘要
2010.12.22 滨江集团：
销售踏上新
台阶，异地
扩张渐行渐
近！上周，我们调研了滨江集团，详细了解公司目前经营状况，主要结论是：公司对市场把握能力强，销售踏上新台阶；2011年可售资源丰富，销售将会平稳增长；完善杭州市场布局，战略进入城西板块；加快异地扩张步伐，积累异地操盘经验；我们重申公司“买入”评级，目标价15.0元。
2010.12.21 新湖中宝：
股权激励方
案体现公司
价值底线，
有利于中长
期发展！（1）此次股权激励草案推出，显示出大股东及管理层对公司价值的认可；结合前次股权溢价21.7%行权，基本上可以认定目前股价就是公司的价值底线，因此，从中长期来看，目前股价具有较高的安全边际及上涨空间。
（2）从股权激励业绩考核指标来看，公司2010年至2014年间的净利润复合增长率约为32.1%，彰显出大股东及高管对公司未来业绩持续、快速发展充满信心；也有利于提高公司业绩释放的动力。
（3）重申“买入”评级，目标价8.0元
数据来源：wind、广发证券发展研究中心
二、总体数据图表
表5：各主要城市一周成交情况
成交量
成交均价 区域 城市
一周日均成交量 一周同比 一周环比一周成交均价 一周同比
一周环比
存货消化周期（月）
数据更新时
间 上海 793 -20.6% 12.1% 16,259 21.6% -4.3% 2 2010/12/24杭州 267 -27.9% 9.2% 17,410
12.6% 3.7% 7 2010/12/25南京 171 -75.2% -12.9%
7 2010/12/24长三角
苏州 145 -45.5% 9.5% 10,035 28.5% 6.4% 5
2010/12/24
北京 569 6.4% 83.4% 9 2010/12/24天津 393 -10.2%
-6.9% 9,718 20.4% 2.8% 2010/12/24石家庄 115 11.5% 2010/12/23大连 160 19.2% 10 2010/12/24环渤海
济南 75 -37.4% 33.7%
2010/12/24深圳 176 15.0% 29.3% 19,235 -27.0% -4.2%
9 2010/12/24广州 222 26.8% 6 2010/12/24东莞 161 8.6% 22.5%
2010/12/24珠三角
佛山 155 15.0% 2.9% 6,301 19.5% 0.3% 2010/12/24汕头
27 4.4% 6,006
13.8%
2010/12/17厦门 45 -38.2% 7.5% 2010/12/24福州 26 -83.3% -33.8% 2010/12/24武汉
463 -7.1% -7.1% 7,519 26.1% 23.8% 2010/12/24长沙
912 67.9% 58.7% 5,838 52.7% 1.1% 2010/12/23重庆 707 0.9% 4 2010/12/24成都 4 -39.6% -19.0% 2010/12/24昆明 338 15.6% 32.4% 5,956 9.8% -8.8% 2010/12/23其他 哈尔滨
72
-48.7%
-43.3%
2010/12/23
涨幅加权平均值
3.1% 21.5%
11.9% 1.4% 6.7
上涨城市占比 35.3% 72.7% 88.9% 70.0%
注：成都成交量单位为万平米。杭州、深圳、佛山、武汉、重庆、成都、昆明、济南和大连等19城市是商品房成交
套数，其他城市是商品住宅成交套数。 数据来源：WIND 、广发证券发展研究中心
图2：近期房地产市场成交情况
数据来源：WIND、广发证券发展研究中心
图3：9大城市存货及存销比
注：9大城市分别为：上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、重庆、苏州、大连数据来源：广发证券发展研究中心
三、主要城市成交情况
（一）一手房市场
图4：一手房市场
环渤海城市一手房成交情况
北京商品住宅成交情况北京商品住宅存货消化时间
天津商品住宅成交情况石家庄商品住宅成交量
大连商品房成交情况大连商品房存货消化时间
长三角城市一手房成交情况
上海商品住宅成交量和成交均价
上海商品住宅存货消化时间
杭州商品房成交量和成交均价
杭州商品房存货消化时间
南京商品住宅成交量
南京商品住宅存货消化时间
苏州商品住宅成交量和成交均价 苏州商品住宅存货消化时间
珠三角城市一手房成交情况
广州商品住宅成交量
广州商品住宅存货消化时间
深圳商品房成交量和成交均价
深圳商品房存货消化时间
东莞商品住宅成交量佛山商品住宅成交量和成交均价
汕头商品住宅成交量和成交均价
其他城市成交情况
厦门商品住宅成交量和成交均价福州商品住宅成交量和成交均价
武汉商品房成交量和成交均价长沙商品住宅成交量和成交均价
重庆商品房成交量和成交均价重庆商品房存货消化时间
成都商品房成交量昆明商品房成交量和成交均价
哈尔滨商品房成交量哈尔滨商品房存货消化时间
数据来源：wind、广发证券发展研究中心
（二）二手房市场
图5：二手房市场
北京二手商品住宅成交情况北京二手商品住宅存货消化时间
深圳二手商品房成交情况杭州二手商品房成交量和成交均价
大连二手商品住宅成交情况
数据来源：wind 、广发证券发展研究中心
四、重点跟踪公司
表6：重点跟踪公司一览 EPS （元） PE PB
RNAV
PS （元/股） 最新
股价公司名称 总市值
（亿
元） 总股本（亿元）
2009 2010E 2011E
2009
2010E
2011E
2010Q3 2010
折价率 元/股
最新评级
住宅开发 万科A 991 110 0.48 0.63 0.80 18.6 14.2 11.3 2.5
12.1 -26%9.0 买入保利地产 636 46 0.77 1.05 1.64 18.1 13.2 8.5 2.3 19.6 -29%13.9 买入金地集团 294 45 0.40 0.54 0.65 16.6 12.3 10.1 1.8 9.0 -27% 6.6 持有苏宁环球 168 17 0.42 0.67 0.94 23.6 14.7 10.5 4.9 10.7 -8%9.9 买入荣盛发展 203 14 0.43 0.70 0.95 33.3 20.1 14.8 4.7 16.2 -13%14.1 买入滨江集团 164 14 0.48 0.76 1.17 25.4 16.0 10.3 4.3 14.8 -18%12.1 买入华发股份 88 8 0.83 0.95 1.37 12.9 11.3 7.8 1.6 15.8 -32%10.7 持有格力地产 45 6 0.41 0.45 0.85 19.3 17.4 9.2 2.7 12.3 -36%7.8 持有栖霞建设 56 11 0.21 0.32 0.48 25.0 16.8 11.1 2.0 6.7 -21% 5.3 持有亿城股份 53 10 0.42 0.54 0.64 12.6 9.8 8.3 1.8 7.7 -31% 5.3 买入华丽家族 71 5 0.18 0.96 1.25 75.3 14.1 10.8
6.3
14.5
-6%
13.5
持有
综合经营 华侨城A 410 31 0.55 0.80 1.12 24.0 16.6 11.8 3.5
18.9 -30%13.2 持有招商地产 302 17 0.96 1.26 1.59 18.4 14.0 11.0 1.7 25.2 -30%17.6 持有新湖中宝 332 51 0.23 0.41 0.53 28.9 16.0 12.3 4.7 8.3 -21% 6.5 买入嘉凯城 147 18 0.66 0.66 0.90 12.3 12.4 9.1 4.1 10.3 -20%8.2 买入建发股份 155 22 0.48 0.65 0.82 14.5 10.6 8.5 2.9 9.1 -24% 6.9 持有中南建设 139 12 0.48 0.78 1.11 24.8 15.3 10.7 3.2 16.5 -28%11.9 持有中天城投 130 9 0.50 0.76 1.23 28.3 18.8 11.5 9.3 19.2 -26%14.3 买入福星股份 100 7 0.47 0.74 0.83 29.8 19.0 16.9
1.9
21.0
-33%
14.1
买入
商业地产 金融街 209 30 0.45 0.55 0.72 15.3 12.7 9.6 1.3
10.2 -32% 6.9 持有中国国贸 110 10 0.29 0.29 0.55 38.0 37.2 19.7 2.5 16.3 -33%10.9 买入浦东金桥 85 9 0.39 0.48 0.59 23.7 19.2 15.6 2.5 12.9 -29%9.2 买入凤凰股份
47 7 0.40 0.25 0.56 16.0 24.9 11.3
3.9
6.6 -4%
6.4
买入
数据来源：广发证券发展研究中心
广发房地产研究小组
赵强，分析师，复旦大学工商管理硕士，2010年“新财富最佳分析师”房地产行业第三名、2009年第五名、2008年第三名，2010
年“中国最佳证券分析师”房地产行业最佳分析师，2010年进入广发证券发展研究中心。
沈爱卿，分析师，中南财经政法大学金融学硕士，2010年“新财富最佳分析师”房地产行业第三名（团队），2010年第六届“最佳
独立见解分析师”，入围2009年“中国最佳证券分析师”房地产行业最佳分析师，2007年进入广发证券发展研究中心。
徐军平，分析师，上海财经大学金融学硕士，2010年“新财富最佳分析师”房地产行业第三名（团队）。2010年进入广发证券发展
研究中心。
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房地产周报_行业跟踪分析报告沈爱卿 2010-11-01 房地产周报_行业跟踪分析报告沈爱卿 2010-10-25 央行加息对房地产业的影响_行业跟踪分析报告沈爱卿 2010-10-19
广发证券——行业投资评级说明
买入（Buy）预期未来12个月内，行业指数优于大盘10％以上。
持有（Hold）预期未来12个月内，行业指数相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
卖出（Sell）预期未来12个月内，行业指数弱于大盘10％以上。
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